Luận văn quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại theo luật nhà ở năm 2014 từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VĂN VŨ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VĂN VŨ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 Người HDKH: TS NGUYỄN THỊ TÂM Hà Nội, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn “Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà thương mại theo Luật Nhà năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu Việc sử dụng thông tin, số liệu thống kê kết cơng trình khoa học khác nhằm làm tăng thêm tính khoa học Luận văn tác giả trích dẫn theo quy định Nhà trường Luận văn chưa công bố nhận cấp sở đào tạo Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 08 năm 2020 Tác giả Đỗ Văn Vũ LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành nhiệm vụ học tập Luận văn, đầu tiên, tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Luật, Viện Đào tạo sau đại học, Thư viện Trường tồn thể q Thầy, Cơ, Chun viên Học viện Khoa học xã hội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả suốt trình học tập, nghiên cứu hồn thành Luận văn Đặc biệt, tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Thị Tâm đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, bảo tạo điều kiện tốt cho tác giả suốt trình thực việc nghiên cứu Luận văn Tác xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp đã ln bên cạnh hỗ trợ, giúp đỡ động viên tác giả trình học tập thực đề tài nghiên cứu Cuối cùng, xin trân trọng cám ơn quý Thầy, Cô Hội đồng chấm Luận văn đã đóng góp ý kiến quý báu để tác giả hoàn chỉnh Luận văn Chân thành cảm ơn! DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải BQT Ban quản trị CĐT Chủ đầu tư UBND Uỷ ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân QBTCC Quỹ bảo trì chung cư TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh QCVN Quy chuẩn Việt Nam MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu 2.1 Đối tượng nghiên cứu: 2.2 Phạm vi nghiên cứu Mục tiêu, nghiên cứu 3.1 Mục tiêu chung 3.2 Mục tiêu cụ thể Phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp luận 4.2 Phương pháp nghiên cứu thực tiễn 5 Tổng quan tình hình nghiên cứu 6 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 6.1 Ý nghĩa khoa học 6.2 Giá trị thực tiễn Kết cấu Luận văn Chương TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát quỹ bảo trì chung cư 1.1.1 Cơ sở hình thành quỹ bảo trì chung cư 1.1.2 Khái niệm quỹ bảo trì chung cư 11 1.1.3 Đặc điểm quỹ bảo trì chung cư 15 1.2 Nội dung hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư 19 1.2.1 Nội dung hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư 20 1.2.2 Nội dung hoạt động sử dụng quỹ bảo trì chung cư 24 Tiểu kết chương 27 Chương 28 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 28 2.1 Thực trạng pháp luật hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư 28 2.1.1 Nguồn hình thành, mức đóng, chủ thể đóng thời điểm đóng 28 2.1.2 Chủ thể quản lý, sử dụng quỹ 38 2.2 Thực trạng pháp luật hoạt động sử dụng quỹ bảo trì chung cư 47 2.2.1 Thực trạng pháp luật hạng mục, kế hoạch sử dụng quỹ bảo trì 47 2.2.2 Thực trạng pháp luật hoạt động chuyển giao, sử dụng kiểm sốt quỹ bảo trì 51 2.2.3 Trách nhiệm bên liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 59 Tiểu kết Chương 64 Chương 66 GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 66 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 66 3.2 Nhóm giải pháp pháp lý góp phần hồn thiện pháp luật quản lý sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 69 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư 70 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 73 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến trách nhiệm chủ thể hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 76 3.3 Nhóm giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu thực pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 79 3.3.1 Nâng cao ý thức pháp luật người dân nhà chung cư nói chung, quản lý, sữ dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 79 3.3.2 Tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 80 3.3.3 Tăng cường áp dụng công nghệ thông tin quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 80 Tiểu kết chương 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhu cầu có nhà nhu cầu thiết người dân Trước áp lực đặt thu hẹp diện tích đất sử dụng khả tài người dân, thấy, nhà chung cư xem xu hướng lựa chọn tối ưu phổ biến đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích thiết thực loại hình nhà mang lại tranh chấp phát sinh từ giao dịch nhà chung cư chủ đầu tư, người mua nhà Ban quản trị nhà chung cư liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư diễn ngày nhiều Theo đó, Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành Luật đã quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nghĩa vụ đóng góp kinh phí cư dân chủ đầu tư Bên cạnh đó, văn pháp luật ghi nhận việc bàn giao, phương thức xử lý chế tài cho chủ đầu tư chủ thể liên quan chủ đầu tư khơng bàn giao quỹ bảo trì việc quản lý, sử dụng quỹ Tuy nhiên, cư dân hiểu quy định pháp luật liên quan đến quỹ phí bảo trì để có u cầu chủ đầu tư hay Ban quản trị thực quy định pháp luật liên quan đến quỹ bảo trì Do đó, Tác giả lựa chọn đề tài “Quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì chung cư, nhà thương mại theo Luật nhà năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu khẳng định đề tài có tính cấp thiết lý sau: Thứ nhất, nhu cầu nhà người dân tăng cao quỹ đất thành phố ngày bị thu hẹp, yếu tố chủ quan khách quan xu hội nhập quốc tế mặt, việc phát triển loại hình nhà chung cư xu hướng tất yếu; Sự thay đổi sách quản lý, sử dụng đất đai, sách nhà tác động làm cho quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà chung cư có thay đổi phát sinh mới, thiết cần phải có quy định cụ thể pháp luật kịp thời điều chỉnh Thứ hai, bất cập quy định pháp luật hành hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Pháp luật thời gian qua đã có điều chỉnh định nhằm định hướng phát triển quan hệ mua bán nhà chung cư, vấn đề quỹ bảo trì nhà chung cư quy định ngày cụ thể hơn, đảm bảo thực thi sách quản lý, phát triển bất động sản bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức tham gia mối quan hệ chủ đầu tư, Ban quản trị bên sở hữu, người sử dụng nhà chung cư Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định pháp luật cho thấy, pháp luật điều chỉnh quan hệ đã bộc lộ nhiều bất cập lớn như: (i) Một số quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà chung cư liên quan đến quỹ bảo trì đã khơng cịn phù hợp, khơng cịn khả thi khơng phản ánh thực tiễn áp dụng mục đích quỹ bảo trì nhằm thực việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trình sử dụng vận hành bị hao mòn, xuống cấp theo thời gian thực tế quỹ lại bị tổ chức, cá nhân sử dụng vào mục đích khác chiếm dụng tiền quỹ cư dân, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp người mua nhà mà chất người tiêu dùng, lâu dài khiến ảnh hưởng phát triển chung giao dịch thương mại lĩnh vực kinh doanh bất động sản tầm quan trọng hoạt động kinh tế; Nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua chung cư, pháp luật quy định Hợp đồng mua bán chủ đầu tư với khách hàng trước triển khai áp dụng nội dung điều khoản hợp đồng phải tuân theo mẫu phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, liên quan nội dung quỹ bảo trì, dù mặt pháp luật, hợp đồng tự thoả thuận bên thực tế, nội dung điều khoản hợp đồng mua bán nhà chung cư thường quy định mang tính có lợi cho bên bán chủ đầu tư Theo đó, liên quan phần quỹ bảo trì pháp luật hành ghi nhận chung chung chủ thể nộp, chủ thể thu, nộp, tính phí, chế quản lý…, chưa rõ ràng, không chi tiết, lâu dài gây gây nhiều hệ lụy, bất lợi cho người mua nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho chủ thể việc thực quyền nghĩa vụ hoạt động giải tranh chấp nhà chung cư Tác giả đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm hạn chế tranh chấp 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư (i) Hồn thiện quy định pháp luật mức đóng, thời điểm đóng quỹ quỹ bảo trì nhà chung cư quy định điểm a khoản Điều 108 Luật Nhà 2014 Theo quy định, người mua nhà phải đóng quỹ bảo trì mức 2% tính giá trị hợp đồng mua bán đóng vào thời điểm nhận bàn giao nhà Tác giả cho việc quy định chưa hợp lý, theo Luật Xây dựng, thời gian nhà thầu thi cơng có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng 05 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng Thường năm đầu đưa vào sử dụng, hạng mục cơng trình cịn chưa phải bảo trì nên nhu cầu sử dụng quỹ khơng nhiều Bên cạnh đó, thực tế, dù có thu đủ kinh phí bảo trì 2% từ đầu khơng đủ để thực bảo trì suốt vịng đời nhà chung cư, sau thời gian sử dụng, quỹ bảo trì hết chủ sở hữu chung cư phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì Chính vậy, quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà thời điểm nhận nhà không cần thiết, không hợp lý tạo thêm gánh nặng tài cho người mua nhà Theo tác giả, nên điều chỉnh nội dung Khoản Điều 108 Luật Nhà theo hướng thay người mua nhà phải đóng 2% phí bảo trì thời điểm nhận bàn giao nhà việc đóng phí người mua nhà chia đóng vịng năm khoản phí bảo trì 2% này, (5 năm tương đương 60 tháng, thường thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư) Với mức đóng chia vậy, giảm áp lực cho người mua nhà lúc phải đóng khoản tiền lớn, đồng thời, tránh việc chủ đầu cố tình “ơm” khoản quỹ lớn mà không chịu bàn giao (ii) Hoàn thiện quy định trách nhiệm chủ đầu tư gửi tiền quỹ vào tài khoản tiết kiệm tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp Việt Nam quy định khoản Điều 109 luật Nhà năm 2014 70 Theo quy định khoản Điều 109 Luật Nhà ở, thời hạn 07 ngày kể từ ngày thu kinh phí người mua nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để quản lý đồng thời báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết Tuy nhiên, thực tế thời điểm để xác định chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp tiền gửi tiết kiệm thông báo cho quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh khó, việc ký hợp đồng mua bán nhà chung cư việc nhận bàn giao nhà chủ đầu tư người mua diễn rải rắc, kéo dài khoảng thời gian, việc chủ đầu tư thu tiền quỹ chủ sở hữu thường thời gian Nếu khơng làm rõ, hiểu theo nhiều cách cụm từ “kể từ ngày thu kinh phí người mua, thuê mua căn hộ …” cụ thể, cách hiểu thứ nội dung Điều luật hiểu, người mua, thuê mua nộp tiền kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư 07 ngày chủ đầu tư phải chuyển số tiền vào tài khoản tiền gửi đã lập gửi thông báo cho quan quản lý cấp tỉnh Nếu hiểu theo cách làm khó cho chủ đầu tư nhiều thời gian triển khai, tổng hợp, theo dõi báo cáo, cịn khơng làm chủ đầu tư đối mặt với việc vi phạm quy định cách hiểu thứ hai sau toàn bán người dân nhận bàn giao nhà vào sinh sống, chủ đầu tư tổng hợp tiền quỹ gửi vào tài khoản tiền gửi sau thơng báo quan quản lý cấp tỉnh Trên thực tế TP.HCM cách hiểu thứ hai thường chủ đầu tư áp dụng Do đó, để thống cách làm, tránh việc nội dung luật hiểu nhiều cách khác nhau, tác giả đề xuất cần thời gian cụ thể nhà đủ điều kiện đưa vào sử dụng để xác định mốc tính vịng 07 ngày chủ đầu tư có trách nhiệm gửi tiền vào tài khoản tiết kiệm thông báo cho quan quản lý cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết, theo quy định, người mua, thuê mua nộp phí bảo trì thời điểm nhận bàn giao nhà, tồ nhà xác định đủ điều kiện đưa vào sử dụng thực tế thường vào văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền Do vậy, tác giả đề xuất hồn thiện khoản Điều 109 Luật Nhà theo hướng “trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày dự án nhà chung cư quan có thẩm quyền thơng 71 báo đủ điều kiện đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi tồn tiền kinh phí bảo trì người mua, th mua căn hộ diện tích khác nhà chung cư vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để quản lý kinh phí thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết” Có khắc phục tình trạng thực tế quan Nhà nước kiểm tra (iii) Kiến nghị hoàn thiện quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì cho phần diện tích giữ lại khơng bán quy định điểm b khoản Điều 108 Luật Nhà 2014 Hiện đa phần chủ đầu tư dự án nhà chung cư thường cố tình lấp liếm mập mờ để khơng nộp phí bảo trì cho phần diện tích có nộp cách tính phần diện tích nhiều cách hiểu khác nhau, đa phần chủ đầu tư tính phí bảo trì cho phần thường tính theo hướng giảm diện tích so với thực tế để tiền nộp quỹ bảo trì họ giảm thấp Thực tế dự án nhà thương mại địa bàn TP.HCM hộ để thường kèm theo khu tiện ích trung tâm thương mại, dịch vụ, phần diện tích chủ đầu tư thường giữ lại kinh doanh có quy mơ rộng, khơng có quy định rõ ràng, chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì sang BQT nhà chung cư thường Ban quan trị không đủ chuyên môn, nghiệp vụ người để tự xác định chi tiết phần diện thực tế cụ thể bảo nhiều để làm tính phí bảo trì chủ đầu tư phải nộp Thực tế thường chủ đầu tư báo BQT biết nhiêu, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quỹ bảo trì người dân chủ đầu tư xuất phát từ phần diện tích Nhằm tránh việc chủ đầu tư không minh bạch việc nộp khoản phí bảo trì trên, tác giả đề xuất hoàn thiện quy định theo hướng “Đối với căn hộ, phần diện tích khác nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị tính theo giá bán căn hộ có giá cao 72 nhà chung cư đó; Phần diện tích cụ thể chủ đầu tư giữ lại xác định căn vẽ thiết kế quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giấy phép xây dựng; chủ đầu tư có trách nhiệm nộp khoản phí bảo trì theo quy định điểm a khoản Điều 109 luật này” Có hạn chế việc chủ đầu tư cố tình lấp liếm khơng nộp nộp khơng tính đúng, tính đủ phí bảo trì 3.2.2 Hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Thứ nhất, mơ hình BQT, nay, theo quy định, Ban quản trị lựa chọn hoạt động theo hai mơ hình Hội đồng quản trị Hợp tác xã Hội đồng quản trị công ty cổ phần Liên quan vấn đề này, thực tế thời gian qua TP.HCM Ban quan trị thành lập đăng ký mẫu dấu trước thực hoạt động đã gặp khơng khó khăn tác giả đã nêu chương Do đó, tác giả đề xuất sửa đổi theo hướng quy định Ban quản trị hoạt động theo mơ hình chung mang tính đơn giản, thực chất Đề xuất bỏ việc Ban quản trị hoạt động kể từ dấu đăng ký (trong trường hợp có dấu) quy định Thứ hai, yêu cầu thành viên Ban quản trị, theo quy định hành tiêu chuẩn ứng viên tham gia Ban quản trị dừng lại việc khuyến khích ứng viên tham có kiến thức, kinh nghiệm kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, tài chính, luật, phòng cháy chữa cháy… Tuy nhiên, thực tế đòi Ban quản trị, muốn hoàn thành tốt nhiệm vụ xử lý tốt mảng, hạng mục công việc địi hỏi thành viên phải có kiến thức chun mơn lĩnh vực Do đó, tác giả đề xuất hoàn thiện quy định theo hướng điều kiện ứng viên phải đáp ứng có cấp chứng minh đào tạo có kiến thức chuyên môn lĩnh vực Tránh việc Ban quản trị thiếu kiến thức chuyên môn, kỹ điều hành quản lý dẫn đến trình hoạt động khơng khơng thể vai trị đại 73 diện quyền, lợi ích cho tồn thể người dân mà nội Ban quản trị phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp thực tế khơng BQT nhà chung cư Thứ ba, quy chế tổ chức hoạt động quy chế thu, chi tài Ban quan trị, theo quy định Điều 24 Thông tư 02/2016-BXD liệt kê nội dung cần có quy chế dẫn đến thực tế quy chế Ban quản trị thường sơ xài nội dung mang tính thủ tục cho có, dẫn đến phát sinh tranh chấp nội Ban quan trị hay việc thu chi khoản kinh phí quỹ bảo trì khơng rõ ràng dẫn đến thực trạng người dân bỏ phiếu bầu Ban quản trị đại diện cho trước lại tranh chấp với thành viên Ban quản trị Chưa kể việc số ứng viên tham gia Ban quản trị với mục đích vơ nhằm tìm hội chiếm đoạt, biển thủ tiền quỹ bảo trì báo chí phản ảnh thời gian gần Chính vậy, tác giả đề xuất cần ban hành mẫu quy định nội dung quy chế hoạt động quy chế thu chi tài Trong quy định chi tiết thẩm quyền, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân chủ đầu tư, Ban quản trị, phía tổ chức tín dụng, trách nhiệm thành viên Ban quản trị cách thức chi, thủ tục chi, báo cáo chi… Thứ tư, thu lao BQT, việc ghi nhận thù lao thành viên Ban quản trị nhà chung cư thể quy chế hoạt động Ban quản trị Hội nghị nhà chung cư thông qua đa phần mang tính tượng chưng cho có, khơng hấp dẫn, khơng thu hút người có lực tham gia ứng cử, xét thực chất, trách nhiệm phải đơi với quyền lợi, trách nhiệm cao thu lao phải tương xứng Do đó, giải pháp lâu dài để đảm bảo ứng viên ứng cử tham gia Ban quản trị dự án nhà chung cư thực chất, vấn đề thù lao thành viên Ban quản trị cần bàn cách nghiêm túc có chế cụ thể, nhằm thu hút đối tượng có lực tham gia, khơng phải kiểu tham gia Ban quản trị “cho có” Thứ năm, thủ tục, quy trình bầu bổ sung thành viên Ban quản trị Theo quy định Ban quản trị khuyết vị trí nguyên nhân chủ quan, khách quan thành viên từ nhiệm, bị bãi nhiệm, khơng cịn cư trú 74 chung cư chết…cần bổ sung thành viên, đặc biệt bầu vị trí trưởng ban phó ban phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để định điều kiện để bầu bổ sung thành viên hội nghị nhà chung cư bất thường phải đảm bảo tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu đã nhận bàn giao nhà tham gia Trên thực tế vấn đề tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường, đáp ứng số lượng người tham dự quy định, dẫn đến hội nghị không tổ chức được, đương nhiên không bầu thành viên bổ sung dẫn đến thực trạng nhiều nhà chung cư Ban quản trị bị khuyết thành viên thời gian dài dẫn đến hoạt động, công việc Ban quản trị bị ngưng trệ, không giải Theo tác giả, để khắc phục bất cập trên, cần hoàn thiện quy định theo hướng trường hợp Ban quản trị thiếu thành viên cần bầu bổ sung gửi thơng báo đính kèm phiếu danh sách, thông tin thành viên ứng cử, đề cử đến chủ sở hữu đã nhận bàn giao nhà để họ thực quyền bỏ phiếu sau gửi lại Ban quản trị, số phiếu bầu, Ban quản trị thông báo đến cư dân người trúng cử Như vừa giải vấn đề vừa không thời gian cư dân, giảm chi phí phải tổ chức hội nghị nhà chung cư Thứ sáu, quyền biểu hội nghị chung cư quy định điểm a Khoản Điều 16 Thơng tư 02/2016 theo “Quyền biểu hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư tính theo diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác nhà chung cư theo nguyên tắc m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết” Như vậy, theo quy định mét vuông diện tích sở hữu riêng tương đương với phiếu bầu, triển khai thực tế dẫn đến bất cấp, cụ thể trường hợp diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác khơng số ngun phiếu biểu quy đổi nào? Ví dụ: Diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu hộ 100,3 m2 số phiếu biểu tương ứng (cách tính phần diện tích lẻ) Trong trường hợp làm trịn diện tích để quy đổi số phiếu biểu quyết, Vậy phần diện tích sai lệch giải theo phương án để phù hợp Hay 75 trường hợp phần diện tích dự án chủ đầu tư giữ lại, chưa bán, chưa cho thuê mua quyền biểu chủ đầu tư diện tích Cách tính diện tích trường hợp Ngồi ra, trường hợp chủ sở hữu hộ chia nhỏ số phiếu để biểu cho nhiều lựa chọn vấn đề hay không Ví dụ: Ơng A sở hữu hộ có diện tích 100m2 số phiếu biểu tương ứng ông A 100 phiếu Trong trường hợp bầu Ban quản trị nhà chung cư, ơng A biểu 50 phiếu cho ông B 50 phiếu cho ông C hay không Nếu làm không đúng, kết kiểm phiếu hội nghị nhà chung cư bị huỷ vi phạm quy định Hiện nay, TP.HCM dự án nhà chung cư đủ điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị chững lại vướng mắc chưa biết triển khai quy định theo hướng Việc quy định quyền biểu vơ hình chung làm khó bên liên quan triển khai, thực thực tế Trên sở đã phân tích, tác giả đề xuất điều chỉnh theo hướng “Quyền biểu hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư tính theo đơn vị hộ quy định hộ nhà chung cư tương ứng với phiếu biểu quyết; Đối với phần diện tích khác nhà chung cư khơng phải hộ phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng hộ lớn theo thiết kế phê duyệt nhà chung cư có phiếu biểu quyết” Việc dự án nhà chung cư đủ điều kiện đưa vào sử dụng không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị nguyên nhân dẫn đến chủ đầu tư khơng bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị, đẩy nguy tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì người dân với chủ đầu tư ngày tăng cao 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến trách nhiệm chủ thể hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Đối với việc giải tranh chấp nhà quy định Điều 177 Luật Nhà năm 2014 Theo đó, lĩnh vực tranh chấp tương ứng với quan có thẩm quyền giải cụ thể Về tranh chấp quản lý, sử 76 dụng quỹ bảo trì nhà chung cư quy định khoản Điều luật quan có thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà đó; trường hợp khơng đồng ý với định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền khởi kiện Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng hành Như vậy, nguyên tắc, phát sinh tranh chấp, bên có quyền yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đứng giải quyết, trường hợp bên không đồng ý với kết giải Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quyền khởi kiện Tồ án nhân dân theo thủ tục tố tụng hành Trên sở luật, Nghị định 99/2015-CP Thông tư 02/2016-BXD quy định chi tiết trường hợp chủ đầu tư chây ỳ, cố tình khơng bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư (2% giá mua hộ chung cư), Ban quản trị tịa nhà có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị tòa nhà theo quy định Theo tác giả, việc tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư mà quy định quan hành (Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) có thẩm quyền ban hành định cưỡng chế phí bảo trì nhà chung cư khơng phù hợp, vì: Thứ nhất, tranh chấp xuất phát từ việc bên ký hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể nhà Đây giao dịch dân sự, trường hợp chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao khơng đầy đủ phí bảo trì cho Ban quản trị theo tác giả hành vi chiếm hữu tài sản người khác tranh chấp xảy trường hợp tranh chấp tài sản Như vậy, nguyên tắc tranh chấp thuộc thẩm quyền giải tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân Thứ hai, nguyên tắc, quan hành khơng có quyền tổ chức cưỡng chế tài sản tài sản không thuộc sở hữu Nhà nước Nếu quy định nay, vơ hình chung xử lý theo hướng hành hố quan hệ dân sự, việc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định cưỡng chế quỹ bảo trì dẫn đến hệ luỵ làm phát sinh quy trình khiếu nại, tố cáo, khởi kiện 77 định hành trình phức tạp Do đó, phải tơn trọng nguyên tắc dân sự, hạn chế đặt quy định sử dụng quan hệ điều hành, chấp hành để áp dụng giải quan hệ pháp luật dân Từ phân tích trên, tác giả đề xuất cần sửa đổi luật theo hướng tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư thuộc thẩm quyền Tồ án nhân dân nơi có nhà giải theo thủ tục tố tụng dân Kiến nghị tăng chế tài xử phạt chủ đầu tư có hành vi trục lợi quỹ bảo trì Hiện hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ bàn giao khơng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định chủ đầu tư bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng, ngồi chủ đầu tư cịn bị áp dụng hình phạt bổ sung buộc bàn giao tồn kinh phí bảo trì theo quy định cho Ban quản trị nhà chung cư hành vi quy định Trên thực tế, dù biết bị xử phạt chủ đầu tư cố tình vi phạm số tiền quỹ bảo trì nhà chung cư chủ đầu tư quản lý, sử dụng vô lớn, lên đến vài chục, hàng trăm tỷ đồng Trong với mức phạt tối đa 150 triệu, so với lợi nhuận đạt chủ đầu tư mức xử phạt tương đối thấp, dẫn đến chưa đủ tính răn đe Do vậy, tác giả đề xuất cần tăng mức xử phạt vi phạm hành chủ đầu tư có vi phạm cơng tác bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, đồng thời áp dụng hình thức phạt bổ sung khơng cho phép chủ đầu tư trước đã vi phạm việc quản lý sử dụng quỹ bảo trì đăng ký, cấp phép, phê duyệt làm chủ đầu tư dự án nhà thương mại tương lai Hàng tháng, hàng quý quản quản lý địa phương lập, tổng hợp danh sách chủ đầu tư vi phạm thông báo công khai kênh truyền thông địa phương dự án Ngoài xử phạt vi phạm hành biện pháp khác, lâu dài để giải vấn đề, cần có quy định cụ thể trường hợp chủ đầu tư cố tình vi phạm khơng bàn giao quỹ bảo trì, chiếm dụng quỹ bảo trì thời gian cụ 78 thể, với số lượng định gậy thiệt hại nghiêm trọng cần truy tố tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 175 Bộ luật Hình sư 2015 3.3 Nhóm giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu thực pháp luật hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư 3.3.1 Nâng cao ý thức pháp luật người dân nhà chung cư nói chung, quản lý, sữ dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Thứ nhất, thực tế nay, đa phần người dân không nắm quy định pháp luật nhà chung cư, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư, đến quyền, lợi ích hợp pháp họ bị xâm phạm tìm hiểu, nghiên cứu Do vậy, để pháp luật thực có giá trị thực tiễn, vào sống cần quan tâm đến công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến quyền nghĩa vụ người dân tham gia giao dịch nhà chung cư sở hữu loại hình bất động sản Làm tốt điều đảm bảo hạn chế phát sinh trách chấp nhà chung cư nói chung quỹ bảo trì nhà chung nói riêng, đảm bảo quyền lợi ích đáng cá nhân, tổ chức tham gia mối quan hệ này, giảm số vụ việc khiếu nại đông người, kéo dài gây an ninh trật tự, ảnh hưởng đến tình hình phát triển chung xã hội Thứ hai, tăng cường hoạt động tổ chức xã hội bảo vệ người tiêu dùng Tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư chủ đầu tư người mua nhà dạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư, dạng hợp đồng theo mẫu, trước đưa vào triển khai áp dụng phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Do đó, cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến đến người dân, để trước tham gia có ý định giao kết hợp đồng, người dân cần tìm hiểu rõ quy định pháp luật hợp đồng, giao dịch giao kết để biết quyền nghĩa vụ sau đặt bút ký ai, quan đại diện cho họ xảy tranh chấp để người dân nắm Về nguyên tắc quyền, lợi ích hợp pháp người mua nhà bị xâm phạm vai trị cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng vô 79 quan trọng, tổ chức thành lập với mục đích bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Vì cần tăng thẩm quyền, đề cao vai trò tổ chức để họ phát huy thể vai trò đại diện, bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng 3.3.2 Tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Để hạn chế xảy tranh chấp từ việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng quỹ bảo trì, khơng bàn giao bàn giao không đầy đủ thường xuyên diễn thời gian qua quan có thẩm quyền đặc biệt quyền cấp sở xã phường, quận huyện cần phối kết với đơn vị chuyên môn lên kế hoạch cụ thể, thường xuyên tăng cường kiểm tra, giám sát chủ đầu từ khâu đăng ký mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, trình thực thu, lập tài khoản, chuyển tiền quỹ bảo trì vào tài khoản, lập hồ sơ, bàn giao quỹ sang Ban quản trị nhà chung cư, đảm bảo giai đoạn phát chủ đầu tư vi phạm cần có biện pháp xử lý kịp thời, nghiêm khắc tránh để mâu thuẫn bên kéo dài Bên cạnh đó, cần điều chỉnh thẩm quyền quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện cho phù hợp với yêu cầu cải cách hành theo hướng tăng thẩm quyền, nâng cao tính tự chủ chịu trách nhiệm công tác quản lý, ban hành quy trình xử lý cụ thể, thiết thực phù hợp với tình hình thực tế nay, có chế, chế tài cụ thể làm công cụ giải phát sinh tranh chấp, vi phạm cá nhân, tổ chức liên quan dự án nhà chung cư Tăng cường giám sát đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ quản lý đất đai; xử lý nghiêm trường hợp nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân doanh nghiệp Đẩy mạnh việc áp dụng cơng nghệ thơng tin, số hố công khai chủ đầu tư dự án nhà chung cư, quản lý, giám sát chặt chẽ trình dự án nhà chung cư vào hoạt động 3.3.3 Tăng cường áp dụng công nghệ thông tin quản lý, sử dụng quỹ bảo trì Thực tế việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư cịn gặp phải khơng bất cập khó khăn xuất phát từ nhiều nguyên nhân, 80 nguyên nhân đến từ yếu chủ thể việc tìm giải pháp hữu hiệu nhằm quản lý quỹ bảo trì chung cư hiệu để đảm bảo hạn chế khúc mắc tranh chấp phát sinh cần có giải pháp quản lý phí bảo trì chung cư khoa học minh bạch, rõ ràng Chính để góp phần giải triệt để tranh chấp có liên quan tới quỹ bảo trì nhà chung cư, giải pháp hữu hiệu cho tòa nhà nâng cao ứng dụng công nghệ đại vào quản lý nhằm đảm bảo tính minh bạch rõ ràng cơng tác thu, chi giúp cho việc quản lý, sử dụng nguồn quỹ tòa nhà minh bạch rõ ràng bảo vệ quyền lợi cho cư dân phòng tránh mập mờ quản lý, tránh tình trạng tranh chấp chung cư xảy Tích cực áp dụng cơng nghệ thơng tin việc ứng dụng phần mềm quản lý tịa nhà quản lý tồn diện vấn đề thu – chi nguồn quỹ bảo trì, quản lý chung cư, đảm bảo tính minh bạch, công khai hiệu quả, tối ưu công tác quản lý vận hành tòa nhà cách chuyên nghiệp hơn, góp phần mang lại hài lịng cho cư dân, hạn chế việc phát sinh tranh chấp từ nhà chung cư nói chung, tranh chấp quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nói riêng 81 Tiểu kết chương Xây dựng, phát triển dự án chung cư, nhà thương mại đô thị, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh chủ trương đắn Nhà nước ta, phù hợp với điều kiện Việt Nam xu chung giới Góp phần cải thiện, nâng cao chất lượng sống người dân tốt hơn, đồng thời làm phong phú loại hình sản phẩm bất động sản, tạo đà nâng cao phát triển kiến trúc nước nhà thời kỳ hội nhập quốc tế Tại chương này, tác giả tập trung nghiên cứu đề xuất kiến nghị đưa giải pháp nhằm tăng hiệu giải tranh chấp việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư Những kiến nghị tác giả nghiên cứu dựa việc phân tích, đánh giá sở quy định Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Ngoài ra, số kiến nghị, giải pháp tác giả nêu dựa thực trạng tranh chấp liên việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư địa bàn TP.HCM thời gian qua tác giả đề cập chương luận văn Tác giả mong muốn kiến nghị, giải pháp đề xuất tài liệu tham khảo hữu ích cho cá nhân, tổ chức liên quan, góp phần hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật chung cư, nhà thương mại nói riêng pháp luật nhà nói chung 82 KẾT LUẬN Như đã biết, công tác quản lý sử dụng nhà chung cư chủ yếu liên quan đến chủ thể chủ đầu tư dự án chung cư, nhà thương mại, người mua nhà, đại diện Ban quản trị quan quản lý nhà nước Vì vậy, để hạn chế việc phát sinh tranh chấp bên dự án nhà chung cư nói chung tranh chấp quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nói riêng cần có vào nỗ lực đóng góp tất chủ thể có liên quan Theo đó, quy định pháp luật, việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì quy định Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn chưa phù hợp với tình hình thực tế Trong nghiên cứu này, tác giả số tranh chấp tiêu biểu xảy địa bàn TP.HCM thời gian qua, tranh chấp có tranh chấp đã giải quyết, có tranh chấp chưa giải Do đó, với đề tài nghiên cứu mình, tác giả nêu thực trạng đưa số nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp từ đề số giải pháp nhằm cung cấp thông tin hỗ trợ trình đánh giá vấn đề giải tranh chấp, đồng thời hạn chế tranh chấp quỹ bảo trì tương lại Trên sở đó, cần vào nâng cao trách nhiệm chủ thể liên quan việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà nhà chung cư Trước hết phải nâng cao nhận thức, trách nhiệm chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư việc nộp kinh phí bảo trì nhằm đóng góp tạo nguồn quỹ chung phục vụ việc tu, bảo trì phần diện tích chung nhà chung cư nơi chủ thể sinh sống, an cư Đối với thành viên tham gia Ban quản trị phải có tinh thần trách nhiệm lợi ích chung, đồng thời phải có kiến thức chun mơn am hiểu pháp luật liên quan nhà chung cư nói chung đặc biệt quy định liên quan lĩnh vục quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nói riêng Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án nhà chưng cư, với vai trị, trách nhiệm cần thực nghiêm quy định thời gian quản lý quỹ bảo trì, đồng thời đảm bảo bàn giao đúng, đủ toàn số tiền quỹ sang Ban quản trị theo quy định Để hạn chế việc phát sinh tranh chấp quỹ bảo 83 trì dự án nhà chung cư vai trị quản lý quyền địa phương vơ quan trọng, đặc biệt quyền sở cấp xã, phường quận huyện với thẩm quyền, trách nhiệm cần tăng cường cơng tác tra, kiểm tra giám sát chủ thể có liên quan dự án nhà chung cư địa bàn phụ trách nhằm kịp thời phát áp dụng chế tài, biện pháp xử lý nghiêm khắc phù hợp với pháp luật cá nhân, tổ chức có hành vi cố tình chiếm dụng vi phạm việc quản lý, sử dụng nguồn quỹ bảo trì nhà chung cư Mơ hình nhà nhà chung cư xu tất yếu phát triển nhà đô thị nước ta nay, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu nhà lớn Vì vậy, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp người dân, tránh việc tranh chấp phát sinh tạo tiền lệ xấu, ảnh hưởng đến an ninh trật tự, Nhà nước cần nâng cao vai trò quản lý nhằm giải triệt để tranh chấp liên quan quỹ bảo trì nhà chung cư, tạo đà phát triển tích cực mơ hình nhà chung cư thương mại nói riêng thị trường bất động sản nước ta nói chung 84 ... ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn ? ?Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà thương mại theo Luật Nhà năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh? ?? cơng trình nghiên cứu tơi Việc sử dụng thơng tin, số... HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VĂN VŨ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07... Đề tài: ? ?Quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì chung cư, nhà thương mại theo Luật nhà năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh? ??, cơng trình khoa học pháp lý nghiên toàn diện mặt lý luận thực tiễn với