Bài viết phân tích một số vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp phí bảo trì chung cư từ các góc độ như cách thức thu phí; chủ thể thu phí; chủ thể quản lý, sử dụng phí; chế tài xử lý vi phạm.
Ạ Ộ Ậ Ố ẤN ĐỀ Ấ Ậ Ự Ề Ế Ễ Ố ẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƢ Ị Ệ TĂNG THỊ Ễ ậ ả ệ Ngày đăng bài: 30/09/2020 ắ ậ ều quy đị mang tính độ ệ ậ ự đổ ủ ị trườ ất độ ả ệ ể ậ ẫ ộ ố ấ đế ảo trì nhà chung cư Bài viế ộ ố ấn đề đế ấ ảo trì chung cư từ góc độ cách thứ ủ ể ủ ể ả ụ ế ậ chung cư, ả ả ị nhà chung cư Khái quát quy đị Điề ậ ằng tiêu chí sau đây: ngườ ặ điểm ngườ ặ quy đị ợp đồ giao nhà, ngườ ặ tư; ứ ủ ữ ộ ữ ủ * ề ả nhà chung cƣ 2014 quy đị ảo trì nhà chung cư có nhiề ủ ữ ứ ấ ả ầ ữ nhà chung cư mà ả ộ ị hộ ặ ệ ứ ải đóng phí bả ậ đượ ợp đồ ời điể ậ ẽ ả ộ ộ ảo trì nhà chung cư ủ đầ ệm đóng góp thêm phí bảo trì tương ứ ầ ệ ủ ữ ự ệ ảo trì không đủ ật Thương mại, Trường Đạ ọ ậ ố TRƢỜNG ĐẠ ấ ập liên quan đế Ọ ẬT, ĐẠ Ọ Ế ảo trì nhà chung cƣ ố ệ ố ủ ộ ựng, tính đế ế ả nước xả ụ ấ ự án nhà chung cư Trong đó, 68 vụ ấ ế ả 3%) liên quan đế ệ ả ụ ảo trì nhà chung cư Tạ ố ội, đế ế ó 254/492 chung cư (chiếm 52%), 33/82 chung cư tái định cư ế ủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì nhà chung cư cho ban ị ị ảo trì nhà chung cư phụ ộ ặ ố nơi tậ ều chung cư có giá trị ẫ ệ ấ ả ắ Trướ ỉ ị ố ề ệc tăng cườ ệ ự ản lý nhà nước đố ả ậ ụng nhà chung cư ỉ ị ố ộ trưở ộ ự ế đị ố 980/QĐ ề ế ụ ảo trì năm 2020 ữ ấ ế ại liên quan đế ả ụ ảo trì nhà chung cư đế ự ủ đầu tư không bàn giao, chậ ặ ỉ ộ ầ ả ả ị ụ ả ộ ố quy đị ủ ậ quan đế ảo trì nhà chung cư Phƣơng thứ ảo trì nhà chung cƣ Theo quy đị ại Điề ậ ệ ảo trì nhà chung cư đượ ự ện thông qua hai bước sau đây: Trướ ế ủ đầu tư trự ế ngườ ặ ể ả ngườ thuê hộ ặ ện tích khác nhà chung cư, chủ đầu tư gử ả ề ế ệ ổ ứ ụng hoạt độ ệt Nam để ả ả đồ ời thông báo cho quan ấ ỉnh nơi có nhà chung cư biế đó, chủ đầu tư chuyể ảo trì nhà chung cư sang ban ị ể ả ị đượ ậ ủ đầu tư ả ị ố ấ ậ sơ quyế ố ệ ảo trì Căn ố ệ ố ấ ủ đầu tư có ệ ể ả ộ ệ ả ển giao theo quy đị ủ ậ đị ộ ỉ ự ế ặ ả ậ ụng nhà chung cư ậ ậ ậ ại đị ả ỉ ả ậ ự ụ ảo trì nhà chung cư: đừng để ậ ận hành chung cư, nhậ ệ ỗ ổ ự ậ ả ại đị ỉ Ạ ề Ậ ả ể cho quan ị ả ị ấ ỉ Ự Ễ ứ ể ả ấ ề Ố ả ả ủ đầu tư phả ủ đầu tư ế Thông qua quy đị ấ ệ ắ ữ ả ng cư đượ ự ệ ủ ể ời điể ậ ủ đầu tư trự ế ả ngườ ặ ố ền đượ ủ đầu tư tạ ả ậ ủ đầu tư chuyể ề ả ụ ả chung cư sang ban ị ề ả ụ ả ủ ả ị có đượ ảo đả ụ ộ ệ ủ quy đị ủ ủ đầu tư Tuy ật khơng có quy đị ằm ngăn chặ ủ đầu tư ế ụ ả ắ ữ, trướ ả, kẽ ấ ệ ảo trì nhà chung cư Nhìn chung, quy đị ậ ề ảo trì chung cư thơng qua hai bước tr ợ ả ện nay, đa số ế ị đăng tải phương tiện thông tin đạ chúng hướng đế ột hai phương án sau đây: (i) ỏ ệ ả trì nhà chung cư ặ ữ ệ ảo trì nhà chung cư thay đổ ằ ỏ ặ Điể ế ủ ệ ộ ấ độ ản theo Công văn số ề ự ệ ậ ề ả ụ ảo trì nhà chung cư theo hướng “ ầ ỏ quy đị ngườ ải đóng ả ằ ị ợp đồ ời điể ậ ầ ế ợ ặng cho người mua nhà Quy đị ủ ữ chung cư phải đóng phí bả (5 năm, thườ ời điể ế ảo hành nhà chung cư) Đề ị ức đón đề ả ẹ ặ ủ ữu nhà chung cư” ả không đồ ả hai phương án nêu lý sau đây: ứ ấ cư dân ọ ệ nhà chung cư rấ Công văn số ệ Minh Đứ ủ ảo trì nhà chung cư đố ảo trì nhà chung cư 2% khơng thể ị ần đượ ọng, mộ ị ả Điề ủ đầu tư ủ ữ ế ể ố ị ổn đị ụ ả quy đị ậ ậ ỹ ảo trì chung cư bị đị ỉ ỏ ộ ề ậ ố ự ộ ố ấn đề ệ ế ụ ậ ề ệ ề ả ự ế ậ ụ ề ị ề ủ ảo trì nhà chung cư ữu nhà chung cư TRƢỜNG ĐẠ Ọ ẬT, ĐẠ Ọ Ế Điề ậ ảo trì nhà chung cư khoả ả ầ ữ nhà chung cư có nhiề ủ ữu Chính chung cư có nhiều ngườ ữ ệ ảo trì chung cư giúp ệ ố ấ ộ vào hoạ độ ằ ả ể ệ ề ngườ ả ể ả ỉ ộ ự ố ỏ ấ ả ể ảnh hưởng lây lan đế ộ cư dân ầ ị đị ố 46/2015/NĐ ề ả ất lượ ả ự để ản Điề ậ ựng 2014 quy đị ủ ữ ặc ngườ ả ụ ệ ả ựng Do đó, phí bả nhà chung cư giá trị ầ ế ải đượ ứ ệc huy độ ảo trì nhà chung cư mỗ cư dân tiề ẩ ề ủ ạt nhìn phương án “Quy đị ủ ữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bả ạn chi 60 tháng” ẽ ả ặng ban đầu cho cư dân, ủ đầu tư chiếm đoạ ảo trì Theo phương án này, ả ị ả ệ ảo trì nhà chung cư hàng trăm hộ ỗ ặ ậ ỗi quý Tuy nhiên, vướ ắ ấ ệc huy độ ả cư dân, sau thờ để ấn đề vơ khó khăn Pháp luật chưa dự ệu phương án xử lý trườ ợp như: cư dân không giao nộ ế ủ ể lý, phương ứ lý Điển hình 474 chung cư cũ đượ ựng trước năm 1975 tạ ố ện nay, Nhà nước dùng ngân sách để ự ệ ả thự ện chương trình ự ại để tái định cư cho hộ Hơn ữ ậ ện chưa có quy đị ề phương án cụ ể ừ cư dân Trong trườ ợp, chung cư có lượng hộ ớn phương án ẽ ề ệ ụ ẫn đế ệ ảo trì chung cư, quyề ợ ủ ộ ẽ khơng đả ả ột cách đồng đề ự ễ ấ ề ụ ễ ệ ả ớm thang máy, hệ ố ấp điệ ấ ấp nướ ể ố ứ ỏa… Do đó, pháp luật quy định đóng kinh phí bả ời điể ợ ắ ố ề ề ủ ể ả Theo quy đị ụ ảo trì nhà chung cƣ ậ ệ ả ị ủ ể ề ảo trì chung cư điều biế Đặ ễ Anh Dũng (2019), Trường Đạ ọ văn ố nhà chung cư hiệ ộ ố ế ủ ợ ề ệ ố ảnh hưởng đế ậ ại đị ỉ ậ ậ ề ự ệ ậ ả ậ ề ậ ả ại đị ỉ ự ả ụ ả Ạ ụ ả ảo trì nhà chung cư ằ ự tư tưở ện nay, quy đị ể sau: ứ ấ ề đị Ậ Ự Ễ Ố ả ị ầ ả ố ủ đầu tư để ể ậ ề ả ị ả ấ ạt độ ệ ảo trì nhà chung cư ế ố ấ ụ ị Trước đây, tạ ản Điề ết đị ố 08/2008/QĐ BXD quy đị ầ ả ị ồm: đạ ệ ủ ữu, ngườ ụng nhà chung cư đạ ủ đầu tư đơn vị ản lý nhà chung cư Theo đó, ả ị ổ ức đạ ủ ữu chung cư ạt độ ắ ậ ể ết định theo đa số 2014 Thông tư số BXD không định nghĩa rõ ả ị ổ ủ sở ổ ứ ựa vào quy định sau có ẳng đị ả ị đồ ừa có đặc điể ủ ổ ứ ủ sở ổ ệ ệ ậ ứ thể ứ ả ị có đặc điể ủ ổ ứ ủ sở ả ị ả ủ ữu sử ụng nhà chung cư, đượ ầ ộ ị chung cư lần đầ ả ị đượ ậ ự ự ố ấ cư dân thông qua số ế ể ế ễ ộ ị nhà chung cư lần đầ ả ị ổ ức đạ ệ ề ợ ệ ọ ủ ộ cư dân, có quyền nghĩa vụ ự ế đị ủ ộ ị chung cư ững đặc điể ề ự ậ ấ ả ị ố ộ ổ ứ ủ sở ả ị có đặc điể ủ ổ ứ Điều đượ ể ệ quy định sau đây: (i) ả ị có tư cách pháp nhân, có dấ ạt độ ủ ệ ặ ội đồ ả ị ủ ợ ặ ổ ầ ả ị đượ ậ ạt độ ủ ệ ặ ội đồ ả ị ệc “ ệ ậ ” “ ổ ứ ộ ọ ” đượ ự ện theo quy định mơ hình ả ị đượ ế ồi dưỡ ế ứ ề ả ụng nhà chung cư sở đào tạ ồi dưỡ ế ứ ệ ụ ả ận hành nhà chung cư theo quy đị ủ ộ ự Đề Điể ậ ản Điề ản Điều 19 Thông tư số Minh Đứ ộ ố ấn đề ề ệ ủ ậ ố Điể ản Điề 13 Thông tư số ả Điều 18 Thông tư số ả Điề tư số ự ề ữu nhà chung cư TRƢỜNG ĐẠ ứ ề tư cách pháp nhân củ Ọ ẬT, ĐẠ ả Ọ Ế ị Quy đị ậ ề tư cách pháp nhân củ ả ị cịn chưa rõ ràng Theo Thơng tư ố ản Điề ự ả ế ả cư củ ộ ựng đề ấ ả ị nhà chung cư, cụm nhà chung cư ề ủ ữu đượ ậ ạt độ ội đồ ả ị ủ ợ ặ ổ ầ ộ ị nhà chung cư đị ự ọ độ ủ ả ị ợ ự ế ụm nhà chung cư” Theo đề ấ ự ảo thông tư củ ộ ự ả ị ại coi mộ ổ ứ ổ ứ ội đồ ả ị ủ ợ ặ ổ ần, lạ có tư cách pháp nhân, có dấ ần quy đị ủ ậ ệ ậ ợ ộ ậ ự ội đồ ả ị ủ ệ ủ ể khơng có tư cách pháp nhân ả ị không đáp ứng đầ đủ điề ệ để để ản Điề ộ ậ ự ụ ể ả ị ản độ ậ ự ị ệ ằ ả ủ ả ị ỉ đạ ệ cư dân; phí bả chung cư ộ ề ữ cư dân nhằ ụ ụ ệ ả ả ị ủ ể ặt cư dân nắ ữ ụ ả ị ể ệ ậ ột cách độ ậ ật chưa có quy đị ề chế ệ ả ị ặ ả hoàn tồn đồ ới quy đị ả ị có tư cách pháp nhân, ấ ản ngân hàng Quy đị ả ị ự ền ạt động nói chung ụ ả rì nói riêng Tuy nhiên, văn ả ậ ầ ả ế ố ất để có sở ữ ắ ề tư cách pháp nhân củ ả ị ự ố ấ ứ ứ ủ ứ ệ ữ ả ậ ị ội đồ ạt độ ủ ạt độ ệ ủ ợp tác Quy đị ạt độ ủ ội đồ ả ễ ệ ệ ại Điề ản Điều 18 Thông tư số “ ổ ứ ộ ọ ” theo Luậ ứ độ ặ ủ ế ắ ổ ứ 2014 Thông tư số ề ổ ậ 2014 quy đị ả ị đượ ổ ả ị ủ ổ ầ ặ ụ ẫ ếu đế ả ị đượ ổ ị ề ệ ỳ ố lượng, cấu, điề ệ ổ ậ ệ ỉ ẫ ếu đế ệc “ ệ ậ ọ ” ệ ạt độ ật khơng quy đị ểm sốt chung cư thự ủ ễ ả ị ệ ậ ổ ứ ều chung cư tự ầ ổ Ạ ứ Ậ ểm soát đượ ầ ố ạ ự ễ ả ợ ủ soát đờ Ự ệ Ễ ọ ề ủ ị ạt độ Ố cư dân nhằ ả ả ị ể ệ ả ệ ề ể Dưới góc độ ậ ậ ẳng đị ả ị chung cư tổ ứ ạt độ ống quan ội đồ ả ị ủ ổ ầ ọ ế ề đạ ệ ệ ữ ủ ữu ngườ ản lý đượ ể ệ đạ ệ ọ ệủ Theo đó, chủ ữ ổ ệm ngườ ản lý để điề ả ền định đoạ ả ậ ệ ại nguy xung độ ợ ữ ộ ủ ữ ố ột bên ngườ ả ự ế ả ụ ố ủ ữ ải đố ặ ố ể ị“ ộ ”, ởi ngườ ả ấ ệ ngườ ản lý có hội để tư lợ Do đó, chủ ữu (cư dân) cầ ộ chế ể ngườ ả ả ị chung cư) bả ệ ả ủ ủ ữ ế ề ật tiên liệu đến trườ ợ ủ đầu tư khơng bàn giao phí ả ị nên ban hành ế ạt sau đây: ả tượ ị ộ ậ ả ủ đầu tư ị ề ệu đế ệ ậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ ặc bàn giao không đố ệ ắ ụ ậ ả đố ủ đầu tư ả ả ị ủ ọ ả ọ đạ ỹ ả ị Điể ẫ ậ ệ ọ ố ”, Tạ ố ả ảng lòng tin, dân chung cư bầ ổ ế ễ ự ết đề ề đạ ệ ấ ể ấn đề ủ ậ ị đị ệ ại đị ỉ ậ ấn (2013), “ ả ị ấn đề đạ ệ ủ ổ đông đạ ọc Đạ ọ ố ộ ố ữ ề ữ ản lý, điề ổ ầ ọ ệ ấp trường năm 2013, Trường Đạ ọ ậ ế Sài Gịn, “Có nên tư nhân hóa cơng ty đạ Ả Ị Điề ậ ố 139/2017/NĐ CP; Điề ị đị ”, truy cậ ại đị ậ ố 99/2015/NĐ CP hướ ỉ TRƢỜNG ĐẠ Ọ ẬT, ĐẠ Ọ Trong trườ ợ ủ đầu tư khơng bàn giao phí bả đủ, khơng hạ ả ị ền đề ịỦ ố nơi có nhà chung cư yêu cầ ủ đầu tư bàn giao Nế ả ầ ủ đầu tư vẫ ự ện đơn vị định cưỡ ế Ế ặc bàn giao không đầ ỉ ạn 15 ngày văn ệ ế ự ế, UBND xử ề ệ đị ố liên quan đế ệ ặc bàn giao không đầy đủ ả chung cư Theo thống kê, năm 2018, Sở ự ố ết đị ạt đố ới nhà đầu tư có hành vi vi phạ ệ ảo trì nhà chung cư Điển hình như, UBND ố Chí Minh có ế đị ố 5180/QĐ ạm hành lĩnh vự ả ụ đố ổ ầ đầy đủ ả ố ề ệu đồ ảo quy đị ủ ậ ỉ ế ủ ữu không toán đủ ả ể ộ ọ ủ ữ ẽ ị ề ấ ặ ề ủ ữ ấ ề ể ế ủ ữ ả ả ả ợ ứ ấ ỗi năm cho bấ ỳ ả đọ ể ầ ủ ữ ị ự ộ ể đánh giá hành vi phạ ội không năm; quan ả ể ị danh sách ngườ ả ủ ữ ẽ ị đưa vào danh sách đen CTOS CCRIS, điề ảnh hưởng đế ấ ỳ ả vay ngân hàng tương lai Nhìn chung, Nghị đị ố 139/2017/NĐ CP quy đị ứ ề ủ đầu tư vi phạm chưa đủ ức ren đe, chưa xét đế ị ổ ố ề ảo trì chung cư quy mô chung cư đị h đế ổ ố ề ả Đồ ời, nên pháp luậ ần quy đị ề cưỡ ế ủ đầu tư giao phí bả ả ị theo hướ ệ ậ ự ẽ đả ả ốt quyề ợ ủ cư dân ế ị ệ ậ ề phương thứ ấ Điề ữ ẽ ị đị ảo trì nhà chung cƣ ảo trì nhà chung cư ề ấ ấ ủ ề ập phương thứ ảo trì nhà chung cư cho ảo trì chung cư chưa có “ ức tườ ố 99/2015/NĐ CP hướ ẫ ậ Ạ Ậ ” ngăn chặ ủ đầu tư bàn giao Do đó, tác giả ế ả ả ậ ả ề ủ ủ đầu tư tài khoả ủ ộ ản đượ ết đị ậ ẽ đượ ả ự ện quy trình, thủ ụ ỏ ả Ự chiế ị Ễ Ố ụ ả ời điể ắ ữ trướ ủ đầu tư cầ ậ ặ ả ộ ả ẽ đượ ỏ ảo trì nhà chung cư đượ ỏ ả ảo trì nhà chung cư ả ị ủ ộ ị nhà chung cư khoả ả ị ả ị vào hoạt độ ả ị ầ ả ả ẽ ự ệ ả ản tương tự Kho bạ ướ ả ề để ản Điều 36 Thông tư số BXD quy đị ủ ả ề ảo trì đố ới nhà chung cư có mục đích để ể ộ ả ị đứng tên Quy đị ẫn đượ ế ụ ậ ại Thông tư số Theo quy đị ẽ ẫn đế ự ề ủ ộ ế ự ặ ẽ ệ ại cho cư dân Lợ ụ ẽ ề ả ị để ụ ợ ả đề ấ đ ể ản Điề Thông tư số ửa đổi theo hướng sau: Chủ ả ề ảo trì đố ới nhà chung cư có mục đích để ả ả ị đồ ủ ả ề ủ ộ ể ả ảo trì nhà chung cư ủ sở ữ ề ự ế ậ ỉ tiêu chí ưu ậ ầ ả ị ự ủ ổ trưở ố ặ trưởng ban điề ố trưở ặ ả ị ậ ả ế ị ửa đổ ổ sung Thông tư số BXD để cấ ổ trưở ố ặc trưở ban điề ố ể ả ủ ữu chung cư) làm phó ban ị trườ ợp đượ ầu làm trưở ả ị ả ổ ệ ầ ậ ụ ần đị ệ ả ị ề ổ ứ ủ ữu (cư dân) cầ ột chế ểm soát ngườ ả ả ủ ủ ữ ếu nhìn nhận cư dân giống cổ đơn ệ ự ột mơ hình tương tự ị ợ Minh Đứ ủ ộ ố ấn đề ật điệ ậ ậ ại đị ề ự ỉ ề ủ ả ị ệ ủ ữu nhà chung cư TRƢỜNG ĐẠ Ọ Ụ ệ để ự ự ả ại đị ậ Ế Ả ế ề đạ ố ọ ả Ọ Ệ ọ ả ẬT, ĐẠ ệ ấ ấn đề ủ ụ ậ ảo trì nhà chung cư: đừ ỉ ậ ả ận hành chung cư, nhậ ệ ỗ ổ ậ ại đị ỉ ậ ự ị ổ ần đạ trường năm 2013, Trườ Đạ ọ ủ ố ổ đông đạ ậ đị ậ ễ ệ ủ ọ ổ ố ữ ết đề ả ấ ề ữ ọ ị ọc Đạ ảng lòng tin, dân chung cư bầ ọ ản lý, điề ệ ấ ấn đề đạ ố ệ ộ ể ỉ ậ đầu tư cầ ậ ộ ế ậ ụ ấ ợ ỹ ảo trì chung cư củ ủ ... 33/82 chung cư tái định cư ế ủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì nhà chung cư cho ban ị ị ảo trì nhà chung cư phụ ộ ặ ố nơi tậ ều chung cư có giá trị ẫ ệ ấ ả ắ Trướ ỉ ị ố ề ệc tăng cư? ?? ệ ự ản lý nhà. .. ố ự ộ ố ấn đề ệ ế ụ ậ ề ệ ề ả ự ế ậ ụ ề ị ề ủ ảo trì nhà chung cư ữu nhà chung cư TRƢỜNG ĐẠ Ọ ẬT, ĐẠ Ọ Ế Điề ậ ảo trì nhà chung cư khoả ả ầ ữ nhà chung cư có nhiề ủ ữu Chính chung cư có nhiều... mua nhà Quy đị ủ ữ chung cư phải đóng phí bả (5 năm, thườ ời điể ế ảo hành nhà chung cư) Đề ị ức đón đề ả ẹ ặ ủ ữu nhà chung cư? ?? ả khơng đồ ả hai phương án nêu lý sau đây: ứ ấ cư dân ọ ệ nhà chung