(Luận văn thạc sĩ) thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thực tiễn áp dụng tại ngân hàng thương mại quốc tế việt nam đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG VĂN HIẾU THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ VIỆT NAM - ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG VĂN HIẾU THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ VIỆT NAM - ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy HÀ NỘI - 2012 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khác Tác giả luận văn Phùng Văn Hiếu MC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 10 1.1.2 12 Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 1.1.2.1 Một số vấn đề chung chấp 12 1.1.2.2 Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 14 1.1.3 Vai trị chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 17 1.1.4 Trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng thương mại 20 1.2 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam 23 1.2.1 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 26 1.2.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 31 1.2.3 Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để bảo đảm nhiều nghĩa vụ 39 1.2.4 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 41 1.2.5 Về giải tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất 44 Chương 2: 49 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM 2.1 Tổng quan VIB hoạt động chấp quyền sử dụng đất VIB 49 2.1.1 Tổng quan Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB) 49 2.1.2 Giới thiệu chung hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB 51 2.2 Thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam vướng mắc phát sinh 53 2.2.1 Mục đích, điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB 53 2.2.2 Phạm vi bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất VIB 60 2.2.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình áp dụng VIB 61 2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB 79 2.2.5 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất VIB 81 2.2.6 Giải tranh chấp liên quan đến tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB 83 Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ 86 CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIB 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 86 3.2 Một số đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp 87 luật có liên quan chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình KẾT LUẬN 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân GDBĐ : Giao dịch bảo đảm NHTM : Ngân hàng thương mại TCTD : Tổ chức tín dụng UBND : Ủy ban nhân dân VIB : Ngân hàng Thương mại cổ phần Quc t Vit Nam Danh mục bảng Số Tên bảng Trang hiệu bảng 2.1 Bỏo cỏo kt qu kinh doanh VIB năm 2010 51 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Với chất tổ chức đặc thù có chức kinh doanh tiền tệ, ngân hàng thương mại (NHTM) thực hoạt động kinh doanh thơng qua quan hệ tín dụng, từ quan hệ này, mối quan hệ ngân hàng với tổ chức, cá nhân thiết lập phát triển, gắn ngân hàng gần với hoạt động sản xuất kinh doanh xã hội Khi kinh tế phát triển hoạt động ngân hàng chứng tỏ vai trị đặc biệt quan trọng mình, trung gian dẫn vốn từ người có nguồn vốn nhàn rỗi đến với người thiếu vốn có nhu cầu sử dụng vốn để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh Qua góp phần khơng nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, khơng có thiết chế để bảo đảm khoản tiền vay cho vay hiệu quả, mục đích, ngân hàng tự đặt trước rủi ro khó lường loại hàng hóa chứa đựng nhiều rủi ro, "tiền tệ" Với tư cách NHTM cổ phần đứng top NHTM cổ phần hàng đầu Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB) khơng nằm ngồi quy luật phát triển hoạt động ngân hàng nói chung Trong hoạt động cho vay VIB NHTM khác định hướng kinh doanh quan điểm an tồn lợi nhuận Chính vậy, vấn đề an tồn hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hoạt động kinh doanh VIB nói riêng tồn hệ thống ngân hàng nói chung Và để thực mục tiêu việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay coi "hàng rào" quan trọng bậc việc hạn chế, ngăn chặn rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng 10 Chương CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIB Hiện nay, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình quy định nhiều văn pháp luật khác nhau, đó: chủ thể hộ gia đình quy định BLDS 2005; quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất quy định Luật Đất đai 2003 văn hướng dẫn thi hành; biện pháp bảo đảm chấp, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định BLDS 2005 văn hướng dẫn nghị định 163/2006/NĐ-CP văn pháp luật sửa đổi Nghị định 163 Ngồi ra, vấn đề khác có liên quan điều chỉnh nhiều văn khác có liên quan như: Luật công chứng 2006 quy định thẩm quyền, thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, NĐ 83/2010/NĐ-CP thông tư 05/2006/TTLT-BTP-BTNMT quy định hướng dẫn đăng ký GDBĐ Với hệ thống văn quy định vậy, thực tiễn áp dụng thấy rõ mâu thuẫn, chồng chéo bất hợp lý số quy định Vì vậy, cần đặt phương hướng hồn thiện quy định pháp luật vấn đề để tạo hệ thống pháp luật thống nhất, đồng hiệu quả, hiệu lực thực tiễn 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Các phương hướng nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình với tư cách biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến NHTM Việt Nam là: 95 Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam nhằm tạo sở pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống cho biện pháp bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình NHTM Việt Nam áp dụng cách thuận lợi, an toàn phù hợp với thực tế Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nhằm tạo sở pháp lý đảm bảo an toàn hoạt động NHTM, bảo vệ quyền lợi bên vay bên bảo đảm, nâng cao ý thức bên chủ thể việc tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp Thứ ba, hoàn thiện pháp luật dựa đường lối, sách Đảng phát triển kinh tế thị trường: Đối với chế độ xã hội chủ nghĩa nước ta gần tất yếu khách quan lịch sử chứng minh cho vai trò lãnh đạo đất nước tiến lên chủ nghĩa xã hội Đảng Cộng sản Việt Nam Vì vậy, việc hồn thiện pháp luật có liên quan cần phải đảm bảo khơng nằm ngồi so với đường lối lãnh đạo Đảng Cuối cùng, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nhằm phù hợp với nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế lĩnh vực tài ngân hàng Việt Nam Pháp luật phải có nhiều quy định xây dựng sở chuẩn mực pháp lý quốc tế để phù hợp, tương thích với pháp luật nước khu vực giới trước yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế lĩnh vực tài ngân hàng Việt Nam nên việc hoàn thiện pháp luật phải bảo đảm phù hợp 3.2 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Luật Đất đai năm 2003, BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP GDBĐ với chế định pháp luật chấp quyền sử dụng đất 96 chủ sử dụng đất nói chung chủ sử dụng đất hộ gia đình nói riêng có ý nghĩa quan trọng đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý có hiệu nguồn lực đất đai, bảo vệ quyền người sử dụng đất Trên thực tế, hầu hết NHTM có VIB thực hoạt động cho vay có bảo đảm việc nhận chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Điều xuất phát từ việc quyền sử dụng đất loại tài sản có giá trị lớn Do đó, việc nhận chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ chiếm phần lớn tổng cấu tài sản nhận bảo đảm để cấp tín dụng hoạt động NHTM Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt thời gian qua quy định chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Luật Đất đai, BLDS văn hướng dẫn bộc lộ số quy định khơng cịn phù hợp, thiếu đồng bộ, chí mâu thuẫn, chồng chéo Trong chương luận văn tác giả nghiên cứu, phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB qua rõ vướng mắc, bất cập nêu Điều đặt yêu cầu cần phải nghiên cứu để có hướng sửa đổi, bổ sung quy định chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Luật Đất đai, BLDS văn hướng dẫn cho phù hợp với thực tiễn Tác giả đề xuất số vấn đề cần hoàn thiện Luật Đất đai 2003, BLDS 2005 văn hướng dẫn thi hành sau: Thứ nhất: Sửa đổi quy định pháp luật mục đích chấp quyền sử dụng đất Để khắc phục bất cập quy định khoản 7, Điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định hộ gia đình sử dụng đất khơng phải đất th 97 chấp quyền sử dụng đất TCTD phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân "để vay vốn sản xuất, kinh doanh" [25], mà không chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác (ví dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, kể vay vốn để học tập, xây dựng, sửa chữa nhà ) Do vậy, mặt pháp lý, chấp quyền sử dụng đất để sử dụng cho mục đích khác với quy định nêu Luật Đất đai 2003 hợp đồng chấp bị vơ hiệu theo quy định BLDS 2005 Vì vậy, tác giả đề xuất cần bổ sung quy định rõ trường hợp chấp quyền sử dụng đất phục vụ mục đích khác ngồi mục đích vay vốn sản xuất kinh doanh Sửa đổi quy định khoản Điều 113 Luật Đất đai 2003 văn quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép chấp quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp đảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác Thứ hai: Sửa đổi quy định pháp luật liên quan đến chủ hộ gia đình Xuất phát từ thực tiễn nay, cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quan cơng chứng có cách hiểu áp dụng quy định pháp luật hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt cách hiểu "hộ gia đình" cịn gắn với "sổ hộ khẩu" Điều 106 BLDS 2005 quy định: "Hộ gia đình với tư cách chủ thể tham gia quan hệ dân phải bao gồm thành viên có tài sản chung, đóng góp cơng sức vào hoạt động kinh tế chung sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác pháp luật quy định" [26] Điều 26 Luật cư trú quy định: "Những người chung chỗ hợp pháp có quan hệ gia đình ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, anh, chị, em ruột, cháu ruột cấp chung sổ hộ khẩu" [28] Ngoài ra, 98 người khác khơng có quan hệ gia đình thuê, nhờ nhập vào hộ theo Điều 19, Điều 20 Luật cư trú 2006 Trong đó, cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quan cơng chứng, chứng thực u cầu phải có đầy đủ chữ ký thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên có tên sổ hộ công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ trở nên khó khăn, phức tạp Trên sở bất hợp lý nêu trên, tác giả kiến nghị cần loại bỏ chủ thể hộ gia đình khỏi chủ thể quan hệ dân BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 văn pháp luật có liên quan Kiến nghị dựa theo quan điểm nhiều nhà nghiên cứu pháp lý việc không nên xem hộ gia đình chủ thể quan hệ dân vai trị "tính lịch sử" lạc hậu kinh tế thị trường, trình áp dụng ln gặp phải khó khăn, vướng mắc, có vướng mắc nêu sở kinh nghiệm pháp lý quốc tế không thấy xuất loại chủ thể Trong trường hợp giữ nguyên chấp nhận tồn chủ thể hộ gia đình "đặc thù" hệ thống pháp luật, số giải pháp sau phần giải khó khăn, vướng mắc nêu trên, cụ thể là: Tác giả kiến nghị: Sửa đổi quy định BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia đình; có quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực quyền nghĩa vụ việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình; xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch dân sự; có phân loại người có tên sổ hộ khơng có quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan 99 Thứ ba: Cần quy định rõ Luật Đất đai 2003 trường hợp không chấp quyền sử dụng đất, quy định người sử dụng đất thuê chấp quyền sử dụng đất thuê Thứ tư: Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất Quy định hành chấp quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hợp đồng quyền sử dụng đất ký kết, thực phù hợp với vận hành kinh tế, hạn chế định cần tiếp tục rà soát, khắc phục (ví dụ: chưa phân định rõ trách nhiệm quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng; cịn có lẫn lộn quan hệ hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất) Thứ năm: Cần hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Một là, cần bãi bỏ quy định thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 130 Luật Đất đai 2003 Theo quy định điểm b khoản Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 "trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng bên chấp quyền sử dụng đất phải thực việc nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất" [25] Quy định không phù hợp với thực tế quy định pháp luật hành, cụ thể là: thực tế cho thấy, quy định nêu khơng cần thiết pháp luật hành quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực thực đăng ký chấp quan đăng ký có thẩm quyền, quyền lợi ích hợp pháp bên pháp luật ghi nhận bảo vệ Do đó, đương nhiên họ phải thực việc đăng ký để bảo đảm lợi ích mà khơng cần Nhà nước can thiệp vào Mặt khác, theo quy định Điều 319 BLDS 2005 tài sản (bao gồm quyền sử dụng đất) bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai 100 Trường hợp quyền sử dụng đất bảo đảm cho khoản vay tương lai hợp đồng chấp ký kết trước ký kết hợp đồng tín dụng Do vậy, quy định thời hạn thực đăng ký chấp không phù hợp với quy định chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ hình thành tương lai Bên cạnh đó, Luật Các TCTD cho phép NHTM cho khách hàng vay mà khơng u cầu có tài sản bảo đảm, sau thời gian NHTM khách hàng thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho khoản vay Do đó, quy định thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp khơng phù hợp Hai là, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất: Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Trong thời hạn không năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn xin xóa đăng ký chấp, xóa đăng ký bảo lãnh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ người xin xóa đăng ký chấp, xóa đăng ký bảo lãnh thực việc xóa đăng ký chấp [25] Tuy nhiên, pháp luật hành đăng ký GDBĐ (Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT) quy định việc xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất sở Đơn yêu cầu xóa đăng ký (có đồng ý bên nhận chấp) Việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ quan hệ dân sự, kinh tế thuộc quyền tự định đoạt, thỏa thuận bên tham gia giao dịch, Nhà nước không cần thiết can thiệp vào mối quan hệ việc giao trách nhiệm cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 quy định 01 trường hợp xóa đăng ký chấp sau hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ Quy định không phù hợp với quy định khoản Điều 717 BLDS năm 2005 xóa đăng ký hợp đồng chấp chấm dứt gồm trường hợp như: hợp đồng 101 hoàn thành, theo thỏa thuận bên…Như vậy, quy định Luật Đất đai năm 2003 không phù hợp với nguyên tắc tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm bên tham gia giao dịch việc xóa đăng ký GDBĐ Trên sở lý trên, tác giả kiến nghị sửa đổi điểm b, khoản 2, Luật Đất đai 2003 theo hướng bỏ nội dung: " Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ người xin xóa đăng ký chấp." Thứ sáu: Cần hồn thiện quy định pháp luật hoạt động xử lý tài sản chấp Một là, tạo chế chủ động cho TCTD xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Mặc dù pháp luật cho phép cho bên nhận chấp có tồn quyền thực biện pháp cần thiết tài sản chấp để thu hồi nợ vay khách hàng lại chưa có quy định cụ thể để tạo chế thực quyền cho bên nhận chấp TCTD Cụ thể, thu giữ tài sản khách hàng mà khách hàng không hợp tác, khơng bàn giao tài sản ngân hàng khơng thể làm Hoặc khách hàng bàn giao tài sản, bên ký biên thỏa thuận bàn giao khách hàng cho phép TCTD toàn quyền xử lý tài sản chấp tiến hành thủ tục sang tên cho TCTD cho bên thứ ba TCTD định, quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu phải có chữ ký khách hàng chủ sở hữu có nơi, quan nhà nước trả lại hồ sơ, từ chối thực sang tên yêu cầu phải có án Tịa án, định quan thi hành án thực Do đó, thực tế, tài sản chấp quyền sử dụng đất, muốn xử lý hầu hết TCTD phải qua thủ tục khởi kiện Tòa án, yêu cầu quan thi hành án thu hồi nợ Vì vậy, tác giả kiến nghị: đề nghị có quy định cụ thể Luật Đất đai, BLDS, Nghị định 163/2006/NĐ-CP để tạo chế thực 102 quyền cho TCTD việc xử lý tài sản bảo đảm, tạo điều kiện cho bên nhận chấp tự thực việc xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ thuộc vào bên chấp Hai là, quy định chế hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm từ phía quan nhà nước có thẩm quyền Theo Điều 721 BLDS 2005 quy định: Khi đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ quyền sử dụng đất chấp xử lý theo thỏa thuận; khơng có thỏa thuận khơng xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tịa án [26] Khoản Điều 130 Luật đất đai 2003 quy định: Khi bên chấp, bên bảo lãnh quyền sử dụng đất không thực thực khơng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh xử lý theo thỏa thuận hợp đồng chấp, bảo lãnh; trường hợp không xử lý theo thỏa thuận ghi hợp đồng bên nhận chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất khởi kiện Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật [25] Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "Trong trường hợp bên khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bán đấu giá" [9] Như vậy, với việc quy định thiếu thống đồng văn pháp luật gây khó khăn cho ngân hàng xử lý tài 103 sản bảo đảm quyền sử dụng đất Mặt khác, theo Điều 130 Luật đất đai, việc cho phép bên nhận chấp "chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ" [25] khó gần bất khả thi khơng có định quan pháp luật có liên quan đồng ý bên chấp Vì vậy, để quy định pháp luật đất đai có chế đảm bảo đảm thi hành thực tế, tác giả kiến nghị: Luật Đất đai 2003 cần có quy định cụ thể chế tài chế phối hợp quan liên ngành Ngân hàng Nhà nước - Bộ Công an - Bộ Tư pháp việc xử lý tài sản bảo đảm để bảo vệ quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Thứ bảy: Cần hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Một là, quy định thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thỏa thuận nhằm tôn trọng quyền tự cam kết theo nguyên tắc BLDS 2005 Hai là, quy định giá trị pháp lý việc đăng ký chấp quan nhà nước có thẩm quyền sở để phát sinh hiệu lực bên thứ ba Ba là, quy định rõ mẫu hợp đồng chấp mang tính tham khảo, nhằm tạo thuận lợi cho bên thỏa thuận, tránh áp đặt, gây khó dễ từ phía quan nhà nước có thẩm quyền Bốn là, quy định thống thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà Luật Cơng chứng 104 KẾT LUẬN Trải qua q trình nghiên cứu hoàn thiện đề tài luận văn, tác giả làm rõ vấn đề lý luận pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình NHTM thực tiễn áp dụng VIB, cho thấy biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất, quan trọng hoạt động cho vay VIB nói riêng hệ thống ngân hàng, NHTM nói chung phát triển kinh tế nước nhà Vai trò biện pháp bảo đảm thể cụ thể điểm, VIB coi công cụ hỗ trợ quan trọng để bảo đảm an tồn hoạt động cấp tín dụng, ngăn ngừa, hạn chế tối đa rủi ro xảy cho hoạt động Cịn hộ gia đình kênh huy động vốn hiệu để thực mục tiêu sản xuất kinh doanh, tiêu dùng mình, góp phần nâng cao đời sống hộ gia đình nói riêng phát triển tồn xã hội nói chung Mặt khác, qua trình nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB cho thấy hệ thống pháp luật liên quan điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo, chí khơng phù hợp với thực tế vận động quan hệ xã hội mà pháp luật điều chỉnh dẫn đến kiềm chế phát triển, tính hiệu biện pháp chấp hoạt động bảo đảm tiền vay NHTM Chính vậy, việc hồn thiện chế định pháp luật có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình địi hỏi mang tính khách quan tất yếu Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản mà phải trình lâu dài phải tham gia nhiều quan, đoàn thể người dân Nội dung trình bày qua phần luận văn làm rõ vấn đề lý luận pháp luật tương đối tổng quát biện pháp bảo đảm chấp 105 quyền sử dụng đất hộ gia đình, quy định pháp luật vấn đề thể rải rác nhiều văn pháp luật khác ngành luật khác như: Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Các TCTD Mặt khác, với tình thực tiễn điển hình việc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB trình bày chương luận văn làm rõ vướng mắc phát sinh quy định pháp luật có liên quan Và sở vướng mắc phát sinh này, tác giả có số đề xuất sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật liên quan Tuy nhiên, luận văn chưa có điều kiện phân tích sâu sắc khía cạnh pháp lý có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất chủ thể đặc biệt pháp luật Việt Nam hộ gia đình mà chưa mở rộng nghiên cứu việc chấp quyền sử dụng đất chủ thể khác cá nhân, tổ chức hay chấp tài sản khác Việc nghiên cứu mở rộng sâu sắc cần có có nghiên cứu chuyên gia đầu ngành, luật sư giỏi, nhà lập pháp 106 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân Thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tư pháp (2006), Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9 hướng dẫn thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 Sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 thi hành Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 158/2005/NĐ-CP ngày 27/12 đăng ký quản lý hộ tịch, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 107 11 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm (2011), "Thực tiễn thi hành giải pháp nhằm nâng cao hiệu quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất", www.moj.gov.vn 13 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội 14 Trương Thanh Đức (2010), "Mười vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất", Ngân hàng, (4) 15 Hồ Quang Huy (2010), "Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất", www.moj.gov.vn 16 Hồng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 Tập I, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 Tập III, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Hoàng Thế Liên - Nguyễn Đức Giao (2001), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Việt Nam, Tập I, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Hồng Thế Liên - Nguyễn Đức Giao (2001), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Việt Nam, Tập III, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Dương Thanh Minh (2010), "Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm", www.nclp.org.vn 21 Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (2008), Quyết định số 3639/2008/QĐ-TGĐ ngày 27/6 Tổng giám đốc ban hành mẫu hợp đồng bảo đảm tiền vay, Hà Nội 22 Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (2009), Quyết định số 1676/2009/QC ngày 15/4 Hội đồng quản trị thủ tục nhận bảo đảm tiền vay, Hà Nội 108 23 Võ Đình Nho (2006), "Tài sản chung hộ gia đình, số vướng mắc thủ tục giao dịch", Dân chủ pháp luật, (6) 24 Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội 25 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 26 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 28 Quốc hội (2006), Luật Cư trú, Hà Nội 29 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 30 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 31 Bùi Quang Tịnh - Bùi Tuyết Khanh (2001), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa - Thơng tin, Thành phố Hồ Chi Minh 32 Nguyễn Thùy Trang (2011), "Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng Ngân hàng Thương mại: Một số nhận định nhìn từ góc độ pháp lý đến thực tiễn", Ngân hàng, (23) 33 Đinh Cơng Trí (2007), "Cần phân biệt hộ thường trú hộ gia đình", Khoa học pháp lý, (6) 34 Nguyễn Xuân Trọng (2000), "Cần có thêm quy định cho việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất", Địa chính, (9) 35 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật dân Việt Nam, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 37 Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 38 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2010) Bình Luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005, Tập 1, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 Viện Khoa học xét xử (2005), So sánh Bộ luật Dân năm 1995 Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 109 ... đất hộ gia đình Việt Nam Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quy? ??n sử dụng đất Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quy? ??n sử dụng. .. QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG VĂN HIẾU THẾ CHẤP QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ VIỆT NAM - ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA... chấp quy? ??n sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam 23 1.2.1 Về điều kiện chấp quy? ??n sử dụng đất hộ gia đình 26 1.2.2 Hợp đồng chấp quy? ??n sử dụng đất hộ gia đình 31 1.2.3 Thế chấp quy? ??n sử dụng đất hộ