(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự(Luận văn thạc sĩ) Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

đại học quốc gia hà nội khoa luật đào xuân hội chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân luận văn thạc sĩ luật học Hà nội - 2008 đại học quốc gia hà nội khoa luật đào xuân hội chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Chuyên ngành : Luật dân MÃ số : 60 38 30 luận văn thạc sĩ luật học Ng-ời h-ớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Hµ néi - 2008 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm nghĩa vụ dân sự, thực nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.1 Khái niệm nghĩa vụ dân 1.1.2 Thực nghĩa vụ dân 1.1.3 Bảo đảm thực nghĩa vụ dân 10 1.1.3.1 Khái niệm 10 1.1.3.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp chấp quyền sử dụng đất 16 1.2.1 Thế chấp 16 1.2.2 Đặc điểm biện pháp chấp 19 1.2.2.1 Khơng có chuyển giao tài sản 19 1.2.2.2 Thế chấp tạo thành quyền đối vật phân chia theo phần 20 1.2.2.3 Trong mối quan hệ với quyền yêu cầu bảo đảm, chấp có tính 21 chất quyền đối vật phụ 1.2.2.4 Thế chấp cần phải công bố không khai phạm vi quyền đối vật 21 người chấp tài sản chấp 1.2.3 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 22 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH 24 VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ 2.1 Quy định pháp luật Việt Nam hành chấp quyền sử 24 dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân 2.1.1 Về nghĩa vụ bảo đảm, đối tượng, mục đích phạm vi 24 chấp quyền sử dụng đất 2.1.1.1 Về nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng đất 24 2.1.1.2 Đối tượng chấp 25 2.1.1.3 Mục đích chấp quyền sử dụng đất 28 2.1.1.4 Phạm vi nghĩa vụ dân bảo đảm chấp quyền sử dụng 29 đất 2.1.2 Về hình thức chấp, chấp tài sản để bảo đảm nhiều 30 nghĩa vụ chấp nhiều tài sản để bảo đảm nghĩa vụ 2.1.2.1 Hình thức chấp tài sản 30 2.1.2.2 Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ 33 2.1.2.3 Thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ 34 2.1.3 Về chủ thể, quyền nghĩa vụ chủ thể chấp quyền 35 sử dụng đất 2.1.3.1 Chủ thể chấp quyền sử đất 35 2.1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp 38 2.1.4 Hiệu lực thời hạn chấp, hủy bỏ, chấm dứt xử lý quyền sử 42 dụng chấp 2.1.4.1 Hiệu lực chấp tài sản 42 2.1.4.2 Thời hạn chấp quyền sử dụng đất 44 2.1.4.3 Hủy bỏ chấm dứt chấp quyền sử dụng đất 44 2.2 Những vấn đề phát sinh thực tiễn áp dụng pháp luật chấp 47 quyền sử dụng đất 2.2.1 Những mâu thuẫn Bộ luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 48 2003 2.2.2 Về xác định nghĩa vụ bảo đảm 49 2.2.3 Về đối tượng chấp 50 2.2.4 Về chủ thể chấp 56 2.2.5 Về mục đích chấp quyền sử đất 58 2.2.6 Thực tiễn liên quan đến công chứng đăng ký chấp 60 2.2.7 Về xử lý tài sản chấp 63 Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG 68 PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ 3.1 Cần xác định rõ nghĩa vụ bảo đảm 68 3.2 Về đối tượng chấp 69 3.2.1 Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật sở hữu 69 3.2.2 Cần có dự liệu cho trường hợp quyền sử dụng đất bị thay đổi 70 3.3 Về chủ thể chấp 70 3.3.1 Đảm bảo quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất 70 3.3.2 Cần bảo đảm quyền tự do, tự nguyện chủ thể chấp quyền sử 71 dụng đất việc xác định giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm 3.4 Về mục đích chấp quyền sử dụng đất 72 3.4.1 Trả lại phạm vi mục đích chấp quyền sử dụng đất để 72 bảo đảm thực nghĩa vụ bảo đảm tiền vay 3.4.2 Hãy để chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm 73 thực nghĩa vụ 3.5 Về công chứng đăng ký chấp 75 3.5.1 Cần xây dựng văn hướng dẫn cụ thể việc xác định giá trị quyền 75 sử dụng đất chấp 3.5.2 Về tổ chức thực việc đăng ký công chứng chấp quyền sử 76 dụng đất 3.6 Về xử lý tài sản chấp 77 3.6.1 Xác định rõ phương thức xử lý tài sản 77 3.6.2 Cần có chế buộc bên chấp phải giao tài sản chấp để xử 80 lý 3.6.3 Vềxử lý tài sản chấp nhà, tài sản khác gắn liền với quyền sử 80 dụng đất KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Pháp luật dân Việt Nam trình phát triển khơng ngừng hồn thiện quy định, đặc biệt quy định bảo đảm thực nghĩa vụ, có bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2005 thông qua ngày 14 tháng năm 2005 có hiệu lực từ ngày tháng năm 2006 Bộ luật Dân nhất, kế thừa có chọn lọc Bộ luật Dân 1995 Các quy định Bộ luật Dân năm 2005 tạo sở pháp lý cho biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2005 với văn khác ban hành liên quan đến chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân đáp ứng đòi hỏi việc điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất Đặc biệt, điều kiện quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại ngày phát triển, Bộ luật tạo sở thơng thống tảng lý luận ngày hoàn thiện để bảo đảm quyền chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, bảo đảm ổn định giao lưu dân thông qua hợp đồng, hay quan hệ tín dụng Những quy định pháp luật hành đáp ứng tương đối đầy đủ điều chỉnh hầu hết vấn đề phát sinh lĩnh vực Tuy vậy, quy định nhiều chỗ chưa hợp lý, thiếu tảng lý luận vững vấn đề liên quan, nhiều chỗ mâu thuẫn, chồng chéo, có quy định cịn mang tính chung chung Do chưa thể bảo đảm tốt quyền chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất Chính vậy, tác giả mạnh dạn lựa chọn vấn đề "Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, chấp hay chấp quyền sử dụng đất vấn đề Những vấn đề nhiều người nghiên cứu như: Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài nghiên cứu "Cầm cố, chấp để thực nghĩa vụ dân sự" Phạm Công Lạc; Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài nghiên cứu "Đặt cọc, ký cược để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự" Nguyễn Minh Trang; Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Thế chấp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Việt Nam Cộng hịa Pháp" Hồng Thị Hải Yến; số viết đăng ký tạp chí chuyên ngành; nhưng, nghiên cứu riêng chấp quyền sử dụng đất (với đối tượng đặc biệt quyền sử dụng đất) chưa có Những nghiên cứu nguồn tài liệu đáng quý để tác giả đưa nhận định luận văn Những đánh giá, phân tích thực trạng đề xuất đưa luận văn dựa nhiều vào tình hình thực tiễn áp dụng phản ánh thường xuyên phương tiện truyền thơng, báo chí, internet Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Mục đích: Làm rõ mặt lý luận chất quy định pháp luật bảo đảm nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất; phân tích, nhận định thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất từ đưa giải pháp Nhiệm vụ: - Nghiên cứu lý luận làm sáng tỏ chất pháp lý chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - Đưa ra, làm sáng sáng tỏ quy định chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Trong đó, điểm phù hợp quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để thực nghĩa vụ dân điều kiện kinh tế nay, vấn đề pháp luật chưa giải đòi hỏi lý luận Từ đó, thực trạng áp dụng quy định khó khăn thực tiễn áp dụng mà chủ thể gặp phải - Cuối cùng, đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Giới hạn phạm vi nghiên cứu Luận văn chủ yếu nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất phạm vi pháp luật dân sự, ngồi có số quy định thuộc lĩnh vực pháp luật liên quan pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai hay quy định tương ứng nước để làm rõ lý luận phân tích thực trạng đưa khuyến nghị Phương pháp nghiên cứu Học viên sử dụng phương pháp chủ yếu luận văn phân tích, so sánh, tổng hợp dựa sở phương pháp nghiên cứu vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Trong đó, phương pháp phân tích sử dụng chủ yếu phần nghiên cứu lý luận; phương pháp so sánh sử dụng chủ yếu phần lý luận thực trạng; phương pháp tổng hợp dùng chủ yếu đánh giá khái quát thực trạng đưa khuyến nghị Ý nghĩa luận văn Những kết nghiên cứu luận văn tài liệu tham khảo hữu ích sở đào tạo pháp luật kinh tế, pháp luật dân pháp luật đất đai Những giải pháp luận văn có ý nghĩa tham khảo với tổ chức, cá nhân, gợi ý trình nghiên cứu hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm: chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Quy định pháp luật Việt Nam hành thực tiến áp dụng pháp luật chấp quyền sử đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Chương 3: Một số kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân nhận, nghĩa vụ hoàn trả giao dịch bị vô hiệu nghĩa vụ không đương nhiên bảo đảm giao dịch bảo đảm ký kết Xem xét mối quan hệ khoản Điều 410 với điều luật khác Bộ luật Dân năm 2005 thấy quy định khoản Điều 410 trở nên vô lý, lạc lõng mâu thuẫn Điều 313 quy định: "Trong trường hợp quyền yêu cầu thực nghĩa vụ dân có biện pháp bảo đảm việc chuyển giao quyền yêu cầu bao gồm biện pháp bảo đảm đó"; Điều 339 quy định: "Cầm cố tài sản chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm cầm cố chấm dứt"; Điều 357 quy định: "Việc chấp tài sản chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt" quy định cho thấy phụ thuộc mặt hiệu lực hợp đồng bảo đảm vào hợp đồng Vì vậy, vơ hiệu hợp đồng khơng làm vơ hiệu hợp đồng bảo đảm cách hiểu khiên cưỡng vơ lý Dưới góc độ thực tiễn, chuyên gia ngân hàng cho hợp đồng tín dụng bị vơ hiệu bên phải hồn trả cho nhận nghĩa vụ trả tiền người vay khơng có thay đổi biện pháp bảo đảm áp dụng bảo đảm cho nghĩa vụ Đây quan điểm nhầm lẫn sở hai nghĩa vụ khác Nghĩa vụ trả tiền theo hợp đồng có sở hợp đồng hợp pháp có hiệu lực cịn nghĩa vụ thứ hai có sở hồn trả heo quy định pháp giao dịch dân vô hiệu, bên xác định thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm để bảo đảm thực nghĩa vụ dân xác định theo hợp đồng tín dụng không đương nhiên trở thành biện pháp bảo đảm cho nghĩa hồn trả hợp đồng tín dụng vô hiệu Do vậy, khoản Điều 410 Bộ luật Dân năm 2005 cần sửa đổi theo hướng bỏ đoạn "Quy định không áp dụng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự" 79 Sửa đổi theo hướng không mâu thuẫn với quy định hệ việc giao dịch bảo đảm bị vô hiệu hệ thống văn bảo đảm tiền vay khoản Điều 410 quy định việc hợp đồng bị vơ hiệu Mặt khác, quy định việc giao dịch bảo đảm bị vơ hiệu văn nói pháp điển hóa thành khoản Điều 410 Bộ luật Dân Việc sửa đổi khoản Điều 410 nhằm loại bỏ bất cập áp dụng hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật biện pháp bảo đảm nói chung, chấp nói riêng Trong trường hợp, hợp đồng bị vơ hiệu mà bên có quyền (đặc biệt tổ chức tín dụng) muốn bảo đảm thu hồi nợ cần thỏa thuận biện pháp bảo đảm yêu cầu bảo vệ từ quan nhà nước có thẩm quyền Đây lý phải sửa đổi lại mục đích chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay, chấp quyền sử dụng đất quy định biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả lại vật (ở trả lại vật tiền từ hợp đồng vơ hiệu) việc giải vấn đề dễ hơn, tránh vòng luẩn quẩn giải vấn đề lý luận pháp luật Đối với quan điểm cho lĩnh vực tín dụng hợp đồng bảo đảm có tính chất độc lập định phải quy định văn pháp luật chuyên ngành 3.5 VỀ CÔNG CHỨNG VÀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP 3.5.1 Cần xây dựng văn hướng dẫn cụ thể việc xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp Đối với việc xác định giá trị tài sản chấp quyền sử dụng đất Mặc dù nay, việc xác định giá trị bên thỏa thuận Nhưng, để có thống xác định giá trị quyền sử dụng đất, nhà nước cần nhanh chóng xây dựng thị trường bất động sản, đồng thời tiến hành xây dựng văn pháp luật nhằm tạo khung pháp lý cho hoạt động thị trường Từ ổn định giá cả, dần xóa bỏ tình trạng giá tự lúc cao, lúc thấp, xóa bỏ chênh lệch giá tự giá quy định quan quản lý 80 Bộ luật Dân năm 2005 quy định tài sản bảo đảm tài sản tài sản hình thành tương lai Vấn đề xác định giá trị tài sản hình thành tương lai vấn đề quan tổ chức cá nhân tham gia chấp thường lúng túng, khó thống Vì cần có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể cách thức xác định quyền sử dụng đất tài sản tương lai giá trị tài sản hình thành tương lai, nhằm thống tạo điều kiện thuận lợi cho bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất 3.5.2 Về tổ chức thực việc đăng ký công chứng chấp quyền sử dụng đất Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cá nhân, tổ chức tín dụng việc thực quy định pháp luật đất đai, công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm, cần thống thực số nội dung, như: Một là, quan công chứng cần thống thực công chứng giao dịch bảo đảm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nợ thuế chấp ngân hàng trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Khoản 1c Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai quy định: "Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất kể từ có định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất" Hai là, quan công chứng cần khuyến khích thay bắt buộc bên tham gia hợp đồng phải sử dụng mẫu hợp đồng không quan nhà nước ban hành Các mẫu hợp đồng (nếu có) có ý nghĩa để bên tham khảo Cần có biện pháp cụ thể để u cầu phịng cơng chứng 81 u cầu bên gạch bỏ nội dung nội dung vi phạm quy định pháp luật từ chối công chứng, quan công chứng phải trả lời văn cho bên yêu cầu công chứng biết rõ lý do, sở pháp lý việc từ chối công chứng Ba là, trường hợp tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, cần thống hướng dẫn nghiệp vụ công chứng tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, nghĩa vụ bảo đảm bổ sung thêm thực công chứng hợp đồng mới, không ký phụ lục hợp bảo đảm trường hợp Bốn là, cần làm rõ, xác định sở, chứng để xác định thành viên hộ gia đình, dựa vào sổ hộ để xác định hay không? Cách ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai cần phải sửa đổi theo hướng cho phép khách hàng vay vốn bảo đảm hộ mua dự án xây dựng chung cư quyền sử dụng đất trúng thầu tài sản hình thành tương lai cho phù hợp với thực tế Trong trường hợp chưa sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cần có nghị quyết, nghị định hướng dẫn việc chấp trường hợp để bảo đảm thực thống nguyên tắc quy định Bộ luật Dân sự, bảo đảm quyền lợi cá nhân, tổ chức 3.6 VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 3.6.1 Xác định rõ phương thức xử lý tài sản Việc xử lý quyền sử dụng đất chấp áp dụng theo Điều 355 Bộ luật Dân năm 2005 xử lý tài sản chấp Điều 721 Bộ luật Dân năm 2005 xử lý quyền sử dụng đất chấp Theo quy định Điều 355, trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ việc xử lý tài sản chấp dẫn chiếu đến Điều 336 338 Bộ luật Có nghĩa không xử lý theo thỏa thuận phải bán đấu giá 82 Trước hết phân tích quy định Theo quy định này, bên có thỏa thuận khác với thỏa thuận trước khơng pháp luật chấp nhận Đây quy định vi phạm quyền tự thỏa thuận chủ thể Các chủ thể thỏa thuận trước sau có thỏa thuận khác thỏa thuận phải tơn trọng Như vậy, có sửa điều này, cần bỏ từ "đã" quy định hợp lý Điều 347 Bộ luật Dân năm 2005 quy định trường hợp "thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự" pháp luật phải dự liệu việc xử lý tài sản chấp trường hợp Vì vậy, Điều 355 Bộ luật Dân năm 2005 xử lý tài sản chấp cần dẫn chiếu đến Điều 337 Bộ luật Dân năm 2005 quy định "xử lý tài sản cầm cố trường hợp có nhiều tài sản cầm cố" Tiếp theo, phân tích quy định riêng với xử lý quyền sử dụng đất chấp Theo quy định Điều 721 Bộ luật Dân năm 2005 Khi đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà bên chấp không thực thực khơng nghĩa vụ quyền sử dụng đất chấp xử lý theo thoả thuận; khơng có thỏa thuận khơng xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tòa án Quy định khắc phục chữ "đã" quy định xử lý tài sản cầm cố dẫn chiếu đến Từ quy định điều này, quy định chung xử lý tài sản chấp, thấy, chủ thể muốn xử lý quyền sử dụng đất chấp khơng thể tự bán đấu giá quyền sử dụng đất (nếu khơng có thỏa thuận trước) mà phải khởi kiện tòa án Tòa án theo thủ tục tố tụng đó, cho phép bên bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất chấp Như vậy, theo quy định pháp luật hành, chủ thể chấp quyền sử dụng đất có hai lựa chọn, thỏa thuận, kiện tòa án Như vậy, khả lựa chọn chủ thể đặc biệt quyền bên nhận chấp không bảo đảm 83 Bên nhận chấp trở thành bên có ưu hơn, muốn việc mà khơng phải đáo tụng đình (nhất hoàn cảnh nay, chủ thể chưa có thói quen giải vụ việc tịa án có cách thỏa thuận phương thức xử lý Và vậy, có khả quyền lợi bảo đảm Một mặt, với quy định vậy, thấy, Tịa án can thiệp vào quan hệ dân (chưa có vi phạm) Thơng thường, quan hệ diễn bình thường, Pháp luật quy định quyền khả bảo vệ quyền cho chủ thể, chủ thể vào để bảo đảm quyền Nhưng trường hợp này, Tịa án tham gia vào xử lý quyền sử dụng đất chấp, nội dung quan hệ chủ thể Vẫn biết, Tòa án tham gia bên từ chối quyền tự định đoạt Tuy vậy, việc can thiệp sâu tạo ỷ lại cho chủ thể đặc biệt bên chấp Không thế, với quy định làm cho Tịa án có q nhiều việc phải làm Bởi quan hệ chấp diễn ngày nhiều, bên chấp khơng dễ dì chấp nhận cho bên nhận chấp xử lý tài sản chấp cách dễ dàng Mặt khác, cần phải hiểu phân định rõ hai trường hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp quan hệ chấp quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất trường hợp bên vi phạm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Với quy định Bộ luật Dân năm 2005 đánh đồng chưa có phân tách hai trường hợp Nếu hiểu câu thứ theo thỏa thuận xử lý quyền sử dụng đất theo quan hệ chấp quy định chưa đủ Bởi, pháp luật việc cho bên tự định đoạt phải quy định rõ quyền nghĩa vụ bên xử lý tài sản chấp để bên tự định đoạt phạm vi quyền, nghĩa vụ Và câu thứ hai bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tịa án quy định xử lý quyền sử dụng đất bên vi phạm hợp đồng lại có 84 đường Tòa án Điều vi phạm vấn đề lý luận xử lý tranh chấp hợp đồng Như vậy, thay quy định thủ tục Tòa án, nên chăng, pháp luật quy định số quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất xử lý quyền sử đất từ chủ thể kể bên chấp bên nhận chấp nhận thức rõ trách nhiệm mà thực nghĩa vụ thay vi phạm nghĩa vụ Mặt khác, nên tách việc xử lý theo hợp đồng, việc xử lý vi phạm hợp đồng nên theo quy định chung xử lý vi phạm 3.6.2 Cần có chế buộc bên chấp phải giao tài sản chấp để xử lý Mặc dù, việc xử lý quyền sử dụng đất chấp quy định pháp luật hành có hai đường, thỏa thuận Tịa án, thơng thường, thỏa thuận Tòa án buộc, để bảo đảm quyền lợi bên nhận chấp, bên chấp phải giao quyền sử dụng đất để xử lý Hiện nay, bên chấp thường tự nguyện giao quyền sử dụng đất để xử lý, chí cịn gây cản trở đến việc xử lý quyền sử dụng đất Ví dụ, việc bên cấp khơng chịu dời nhà, gây khó khăn cho bên nhận chấp hay tổ chức bán đấu giá niêm phong nhà Việc tạo điều kiện cho bên nhận chấp nhận tài sản chấp phải xử lý tài sản Nhà nước cần phải xây dựng chế buộc bên bảo đảm (thế chấp) phải giao tài sản chấp để xử lý Cần quy định khoảng thời gian định, hành vi biểu trốn tránh, chây ỳ bên chấp mà từ áp dụng biện pháp buộc giao tài sản, đồng thời giao thẩm quyền cho quan định tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, khó khăn phối hợp giao trách nhiệm cho nhiều quan 85 3.6.3 Về xử lý tài sản chấp nhà, tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất Điều 716 Bộ luật Dân năm 2005 phạm vi chấp quyền sử dụng đất quy định "trường hợp người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác người chấp gắn liền với đất thuộc tài sản chấp" Đồng thời theo quy định tài sản nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất hai tài sản độc lập Theo người sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho nghĩa vụ dân chấp nhà ở, cơng trình xây dựng đất, tài sản gắn liền với đất bảo đảm cho nghĩa vụ dân khác Như quyền sử dụng đất nhà ở, cơng trình xây dựng đất hai loại tài sản độc lập bảo đảm cho nghĩa vụ dân khác Trường hợp nghĩa vụ dân bảo đảm quyền sử dụng đất đến hạn thực mà bên chấp quyền sử dụng đất không thực nghĩa vụ thực không đúng, quyền sử dụng đất chấp phải đưa xử lý Như quyền sử dụng đất phải chuyển cho người khác nhằm thu hồi nợ cho bên nhận chấp Người nhận chuyển nhượng quyền dụng đất phải sử dụng đất thực tế, tài sản đất tồn nào? Ngược lại tài sản đất giá trị chấp gắn liền với đất mà thơi Đồng thời xử lý tài sản nhà ở, cơng trình xây dựng bán nhà ở, cơng trình xây dựng cịn gắn liền với đất Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên giao dịch bảo đảm, dù nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng đất đến hạn trước hay nghĩa vụ bảo đảm tài sản đất đến hạn trước nghĩa vụ cịn lại phải coi đến hạn Vì pháp luật dân cần quy định xử lý tài sản bảo 86 đảm trường hợp theo hướng: Khi xử lý quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân nghĩa vụ dân bảo đảm tài sản đất coi đến hạn tài sản đất phải xử lý Các nghĩa vụ dân ưu tiên toán từ số tiền bán tài sản bảo đảm tương ứng Ngược lại, xử lý tài sản bảo đảm nhà ở, cơng trình xây dựng phải xử lý quyền sử dụng đất đất chứa đựng tài sản Mọi nghĩa vụ bảo đảm hai tài sản coi đến hạn Mặt khác, việc xử lý đồng thời quyền sử dụng đất tài sản đất phải có quy định rõ ràng việc xác định giá trị cho loại tài sản, để bảo đảm quyền lợi bên giao dịch bảo đảm Bên cạnh đó, cần cao lực đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân Đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật nói chung, pháp luật chấp tài sản nói riêng 87 KẾT LUẬN Đảm bảo quyền lợi đáng chủ thể giao lưu dân vấn đề đặt hàng đầu chủ thể Để làm điều đó, cần thiết phải có biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Pháp luật nói chung pháp luật chấp nói riêng ln đóng vai trị quan trọng giao lưu dân - kinh tế nhằm bảo đảm cho ổn định quan hệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ Là đối tượng đặc biệt, quyền sử dụng đất tài sản người dân, đó, chủ thể có quyền sử dụng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ, chủ thể có quyền nhận bảo đảm thực nghĩa vụ quyền sử dụng đất Trên sở nghiên cứu vấn đề mang tính lý luận, nghiên cứu pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, luận văn tiến pháp luật từ có Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005 đời, đặc biệt hoàn thiện pháp luật chấp tài sản thực nghĩa vụ dân Luận văn quy định biện pháp chấp Bộ luật Dân năm 2005 tăng cường quyền tự chủ, tự cam kết thỏa thuận bên Từ bên có khả xử lý linh hoạt tình phát sinh thực tế Các bên thỏa thuận phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ, chấp tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ nghĩa vụ tương lai Luận văn số tồn tại, số hạn chế định pháp luật hành như: Những mâu thuẫn pháp luật Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005; việc xác định nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất, việc xác định đối tượng chấp quyền sử dụng đất, chủ thể chấp, việc xác định mục đích chấp chủ yếu bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng 88 vay tiền, khó khăn, trở ngại việc công chứng đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp Qua nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật hành, kế thừa nghiên cứu, đề xuất nhà nghiên cứu trước đây, luận văn rút số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân như: mục đích chấp quyền sử dụng đất không nên tập trung vào bảo đảm tiền vay nay; cần có quy định rõ ràng việc xác định nghĩa vụ bảo đảm; cần có quy định xác định đối tượng bảo đảm; cần có quy định đảm bảo quyền tự do, tự nguyện chủ thể chấp quyền sử dụng đất việc xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp; cần có quy định việc giao quyền sử dụng chấp cho bên nhận chấp xử lý tài sản chấp Đây vấn đề vừa sâu, vừa rộng, lại mang tính thực tiễn cao, thời gian phạm vi có giới hạn, luận văn khơng thể tránh khỏi số sai sót Tác giả mong muốn có đóng góp thầy, nhà nghiên cứu để tiếp tục hoàn thiện nâng nghiên cứu lên mức độ cao 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƯỚC Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999NĐ/CP ngày 29/12 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10 thi hành luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2006), Chỉ thị số 18/2006/CT-TTg ngày 15/5 thủ tướng phủ việc tăng cường thực Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2000), Thông tư số 10/2000/TT-NHNN ngày 31/8 hướng dẫn thực giải pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo Nghị số 11/2000/NQ-CP Chính phủ ngày 31/7/2000, Hà Nội Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5 việc hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 90 10 Quốc hội (1946), Hiến pháp, Hà Nội 11 Quốc hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội 12 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 13 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 14 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 15 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 16 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC 17 Nguyễn Mạnh Bách (1998), Nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Bộ luật Dân Bắc Kỳ 19 Bộ luật Dân nước Cộng hịa Pháp (1998), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Bộ luật Dân Trung Kỳ 21 Bộ luật Gia Long 22 Bộ luật Hồng Đức 23 Bộ Tư pháp (1999), Báo cáo tổng thuật Tọa đàm pháp luật giao dịch bảo đảm, Dự án VIE; Thành phố Hồ Chí Minh 24 Bộ Tư pháp - Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản Jica (2004), Kỷ yếu tọa đàm tổ chức Việt Nam khuôn khổ dự án Jica, 2, Nxb Văn hóa dân tộc, Hà Nội 25 Bộ Tư pháp - Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản Jica (2004), Kỷ yếu tọa đàm tổ chức Việt Nam khn khổ dự án Jica, 3, Nxb Văn hóa dân tộc, Hà Nội 26 Ngô Huy Cương (2008), "Nghĩa vụ dân quan niệm nghĩa vụ dân Việt Nam", Nghiên cứu lập pháp, (121) 91 27 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 28 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 29 Giáo trình Luật La Mã (2001), Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 30 Trần Đình Hảo (2005), "Về biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân dự thảo Bộ luật Dân sự", Nhà nước pháp luật, (4) 31 Nguyễn Thúy Hiền (2004), "Những quan điểm việc sửa đổi, bổ sung quy định bảo đảm thực nghĩa vụ dân dự thảo Bộ luật Dân sự", Dân chủ pháp luật, (10) 32 Nguyễn Thúy Hiền (2005), "Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân dự thảo Bộ luật Dân sự", Dân chủ pháp luật, (5) 33 Phạm Công Lạc (1996), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩ vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 34 Vũ Văn Mẫu (1975), Cổ luật Việt Nam tư pháp, Sài Gòn 35 Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật Dân nước Cộng hịa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 36 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2002), Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, Hội thảo khoa học, Hà Nội 37 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2004), Bộ luật Dân sửa đổi, Hội thảo khoa học, Hà Nội 38 Đỗ Thị Hương Nhu (2005), "Bàn mối quan hệ biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bảo đảm", Luật học, (5) 39 Đinh Văn Thanh (2000), "Những quy định chung bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân Việt Nam", Thông tin khoa học pháp lý, Số chuyên đề: Nghiên cứu so sánh pháp luật Hợp đồng Việt Nam Nhật Bản 92 40 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật dân sự, tập 1, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật dân sự, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 42 Trường Đại học Tổng hợp Hà Nội (1994), Luật La Mã, Hà Nội 43 Vũ Minh Tuấn (2006), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 44 Nguyễn Quang Tuyến (2002), "Về mối quan hệ quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai Bộ luật Dân sự", Luật học, (3) 45 Viện Nghiên cứu khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (1992), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 46 Viện Nghiên cứu khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (1996), Nghiên cứu số di sản pháp luật dân từ kỷ XV đến thời Pháp thuộc, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội 47 Viện Nghiên cứu khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2001), Một số vấn đề bảo đảm thực Bộ luật Dân sự, (Đề tài cấp Bộ), Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG PHÁP 48 Dominique Legeais, Suretés et garanties du crédit, L.G.D.J, 1996 49 Jean Baptiste Seube, Droit des suretés DALLOZ, 2002 50 Laurent Aynès, Cours de Droit civil Les suretés La publicité foncière, éditions CUAS, 1992 51 Marie Noêlle Tobarb Bachellỉe; Suretés, pulblicité foncière, DALLOZ, 2000 52 Philippe Simler Delebecque, les surestés La publiccitè foncière, DALLOZ 93 ... VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm nghĩa vụ dân sự, thực nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.1 Khái niệm nghĩa vụ dân 1.1.2 Thực nghĩa vụ dân. .. HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM NGHĨA VỤ DÂN SỰ, THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ 1.1.1 Khái niệm nghĩa vụ dân Nghĩa vụ hiểu theo nghĩa. .. ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ 2.1 Quy định pháp luật Việt Nam hành chấp quyền sử 24 dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân 2.1.1 Về nghĩa vụ