Hoàn thiện chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

l?ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀ O TẠO • • BỘ TU PHÁP • • TRƯ ỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI • ĐÈ TÀI NGHIÊN • cứu KHOA • • HỌC CẤP TRƯỜNG HOÀN THIỆN CHÉ ĐỊNH BẢO ĐẢM T H Ụ C HIỆN NGHĨA v ụ DÂN s ụ • • • • MẲ SĨ: LH - 2014 - 45 - D H L - HN CHỦ NHIỆM ĐÈ TÀI: TS PHẠM VĂN TUYÉT TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN TRƯỜNG ĐẠ! HỌC LU /VLH À MỘI PHÒ NG ĐỌC MỤC LỤC MỤC LỤC I LỜI NÓI ĐẦU • * r r > Tính câp thiêt đê tài ì Tình hình nghiên cưu đề tài ^ Phương pháp nghiên cứu Phạm vi mục đích nahièn cứu đề tài PHẦN THỨ NHẤT: TỔNG THUẬT KÉT QUẢ NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI Chương NHŨNG VẤN ĐỀ CHƯNG VỀ BẢO DẢM THựC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN S ự MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÈ BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA v ụ DÂN S ự 1.1 Các góc nhìn bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.2 Các biến the biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.3 Tính chất quyền bên nhận bảo đảm quan hệ bảo đảm thực n ghĩa vụ dân s ự 1.4 Đối tưọne đế bảo đảm thực ne,hĩa vụ dân đối tượng bảo đ ả m 16 1.5 Chủ thể quan hệ bảo đảm 20 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VẺ BẢO ĐÁM THỤC HIỆN NGHĨA v ụ DÂN s ự Ớ VIỆT NAM 24 2.1 Giai đoạn trước năm 1995 (Trước ban hành BLDS 1995) 24 2.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005 (trước ban hành BLDS năm 2005) 28 2.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến .29 MỘT SỐ VẤN ĐÈ CHUNG VÈ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM 33 3.1 Khái quát ehuRíi aiao dịch bảo đảm 33 3.2 Hình thức íỉiao dịch bảo đảm 36 3.3 Hiệu lực cửa siao dịch bảo đảm 39 TÀI SẢN BẢO ĐẢM 43 4.1 Khái niệm vê tài sản 43 4.2 Khái niệm tài sản bảo đảm 46 4.3 Đặc điểm pháp lý tài sản bảo đảm 47 XỬ LÝ TÀI SẢN SẢO ứ A M 49 ỉ Căn xư lý tài sán bảo đảm 49 trị f:in h ;-c đ ố m 50 Chương CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỤC HIỆN NGHĨA v ụ DẨN s ự 54 5.2 P hư onơ thứ c \ 'j K i CẦM CCTÀI SẢN 54 1.1 Lý luận ciung cầm cố tài sản 54 1.2 Một số qiy định pháp luật hành cầm cố tài sản 59 THẾ CHÁJ TÀI SẢN 65 2.1 Lý luận ciung chấp tài sản 65 2.2 Quy địnhíủa pháp luật hành chấp tài sản 70 ĐẶT CỌC 82 3.1 Lý luận ciung đặt cọc 82 3.2 Qui định tủa pháp luật hành đặt cọc 86 KÝ CƯỢC 88 4.1 Khái niện đặc điểm ký cược 88 4.2 Nội dungký cược 90 KÝ QUỸ 91 5.1 Khái niện đặc điểm ký quỳ 91 5.2 Tài sản lạ quỹ 95 5.3 Nội dungký quỳ 96 BẢO LÃNH 97 6.1 Lý luận clung bảo lãnh 97 6.2 Quy địnhoháp luật hành bảo lãnh .102 TÍN CHẮP 105 7.1 Khái niệrr đặc điểm tín chấp 105 7.2 Chủ thể cia biện pháp tín chấp 106 7.3 Nội dung ín chấp 108 Chương THỰC TIỄN THựC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨ/A v ụ d â n S ự 110 XỬ LÝ TÀ: SẢN BẢO ĐẢM TRONG CÁC TRƯỜNG HỢP c ự THỂ 110 1.1 Xử lý tài stn bảo đảm bất động sản 110 1.2 Xử lý tài sản bảo đảm động sản, giấy tờ có giá, vận đon, thẻ tiết kiệm 111 1.3 Xử lý tài ản bảo đảm tài sản hình thành tương lai 112 1.4 Xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ .113 1.5 Xử lý tài sản bảo đảm không thuộc sở hữu bên bảo đảm 114 1.6 Xử lý tài sản chấp mà bên bảo đảm cho thuê 117 1.7 Xử lý tài sản bảo đảm trường hẹyp bên bảo đảm bị phá sản 117 ] Xử lý íài: n bảo đâm trường hợp mội tài sản dùna để bảo đảm cho rừũều nghía vụ kiìác p.hau 1! ? ƯU TIÊN THANH TOÁN Ki II x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 119 ii CÀM CỐ TÀISẢN 54 1.1 Lý luận chun* cầm cô tài sản 54 1.2 Một số quy đnh pháp luật hành cầm cố tài sản .59 THẾ CHẤP T a I S ả n 65 2.1 Lý luận chunĩ chấp tài sản 65 2.2 Quy định pháp luật hành chấp tài sản 70 ĐẶT CỌC 82 3.1 Lý luận chuní đặt cọc 82 3.2 Qui định }háp luật hành đặt cọc 86 KÝ CƯỢC 88 4.1 Khái niệm đặc điểm ký cược 88 4.2 Nội dung ký cược 90 KÝ QUỸ 91 5.1 Khái niệm đặc điểm ký quỹ 91 5.2 Tài sản ký quỹ 95 5.3 Nội dung ký quỳ 96 BẢO LÃNH 97 6.1 Lý luận Ghung bảo lãnh .97 6.2 Quy định pháo luật hành bảo lãnh 102 TÍN CHẤP ! 105 7.1 Khái niệm đặc điểm tín chấp 105 7.2 Chủ thể biện pháp tín chấp 106 7.3 Nội dung tín chấp 108 Chương THựC TIỄN THựC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THựC HẸN NGHĨA v ụ DẦN s ự 110 XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CÁC TRƯỜNG HỢP c ụ THỂ 110 1.1 Xử lý tài sản bảo đảm bất động sản 110 1.2 Xử lý tài sản bảo đảm động sản, giấy tờ có giá, vận đơn, thẻ tiết kiệm 111 1.3 Xử ỉý tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai 112 1.4 Xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ 113 1.5 Xử lý tài sản bảo đảm không thuộc sở hữu bên bảo đảm 114 1.6 Xử ỉý tài sản chấp mà bên bảo đảm cho thuê 117 1.7 Xử lý Úi sản bảo đảm trường hợp bên bảo đảm bị phá sản 117 ] Xử lý tài sản bảo đâm trường hợp mội tài sản dược dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác ỉ !ĩ ƯU TIÊN THANH TOÁN KHI x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM .119 ii 2.1 Các quy định pháp luật việc sử dụng tiền toán thu từ xử lý tài sản bảo đảm 119 2.2 Phạm vi áp dụng nguyên tắc ưu tiên toán - nguyên tắc không tuyệt đổi 123 2.3 Chủ thể nghĩa vụ ưu tiên toán từ số tiền thu xử lý tài sản bảo đảm 124 2.4 Tiêu chí ưu tiên toán - Thủ tục quan trọng tính hợp pháp giao dịch 129 2.5 Nguyên tắc ưu tiên toán bị bác bỏ - ngoại lệ nguy hiểm cho giao dịch dân 131 HOẠT ĐỘNG BẢO LẢNH NGẦN HÀNG - s ự TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BIỆT VỚI BẢO LÃNH DẦN s ự 132 3.1 Khái quát chung bảo lãnh ngân hàng 132 3.2 Sự tương đồng khác biệt bảo lãnh ngân hàng bảo lãnh dân 136 THựC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CÓ LIÊN QUAN ĐẾN BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA v ụ DÂN s ự 140 4.1 chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp cho hộ gia đình 141 4.2 trường hợp tài sản đảm bảo tài sản chung vợ chồng 142 4.3 chấp tài sản đất .144 4.4 gây nhầm lẫn họp đồng vay tài sản có bảo đảm với hợp đồng chuyển nhượng tài sản 144 4.5 điều kiện thực hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành tương ỉai 145 4.6 phân biệt họp đồng chấp bảo lãnh việc bảo đảm tài sản người thứ ba 145 4.7 xử lý tài sản bảo đảm 148 4.8 việc công chứng/chúmg thực đăng ký họp đồng bảo đảm 150 4.9 hiệu lực hợp đồng bảo đảm 151 4.10 trường họp nhận chấp quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ chuyển nhượng 153 4.11 việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong toả tài sản người có nghĩa vụ trường họp tài sản cầm cố (thế chấp) để bảo đảm thực nghĩa vụ khác người có nghĩa vụ 154 Chương NHỮNG BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BÀO ĐẢM THỤC HIỆN NGHĨA v ụ DÂN s ự VÀI TƯỞNG H O À 7- THIỆN 156 MỘT SÔ BẤ í CẶP TRONG QUY ĐÍNH CỦA PHÁP LƯẠT VI" GÌAQ DICH BÀO ĐẢM VA KIẾN NGHỊ HOÀN 156 1.1 hình thức văn cúa giao dịch bảo đảm 156 iii 1.2 Hnh thức ký cược .156 1.3 tkể chấp tài sản để bảo đảm nhiều nghĩa v ụ 156 NHŨÍttG BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN BẢO Đ)AM VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 157 2.1 Bấtt cập quy định tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên thứ ba 157 2.2 Nhíữig vướng mắc xác định quyền sở hữu tài sản bảo đảm 159 2.3 Bấtt cập quy định thể chấp tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ 161 2.4 Bất cập số tài sản bảo đảm cụ thể 163 2.5 Kién nghị nhằm hoàn thiện pháp luật tài sản bảo đảm 168 MỘT SỔ BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẦM CỐ TÀU SẢN VÀ HƯỞNG HOÀN THIỆN 177 3.1 ìthời điểm có hiệu lực cầm cố 177 3.2 trường hợp chấm dứt cầm cố tài sản 177 3.3 việc trả lại tài sản cầm cố 177 BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VẢ HƯỞNG HOÀN THIỆN 178 4.1 bàn chất thể chấp tài sản 178 4.2 hình thức thể chấp tài sản 179 4.3 tài sản thể chấp tài sản 181 4.4 hiệu lực thời hạn chấp tài sản 182 4.5 bên chấp tài sản 183 BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT c ọ c VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 186 5.1 khái niệm đặt cọc .186 5.2 tài sản đặt cọc 186 5.3 quyền, nghĩa vụ bên .187 BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÊ KÝ CƯỢC, KÝ QUỸ, TÍN CHẤP VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN 187 6.1 Thực trạng quy định pháp luật ký cược, ký quỹ, tín chấp 187 6.2 Hướng hoàn thiện quy định pháp luật ký cược, kv quỹ, tín chấp 195 BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH VÀ HÍJỚNG HỒN THÍỆN 199 7.1 quyền bòn bảo ỉảnh: i 99 7.2 thời điểin thực nghĩa vụ bảo lãnh ?.0G IV IÌÁT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN .200 8.1 Những bất cập quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm 200 8.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm 203 BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÈ u TIÊN THANH TOÁN KHI XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 207 9.1 Một sổ bất cập vướng mắc 207 9.2 Đề xuất hướng hoàn thiện .214 PHẦN THỬ HAI: CÁC CHUYÊN ĐỀ NGHIÊN c ứ u ĐÈ TÀI 216 Chuyên đề 1: MỘT SÓ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHƯNG VÈ BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN s ự 216 Chuyên đề 2: QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỬA PHÁP LUẬT VÈ BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA v ụ DÂN s ự Ở VIỆT NAM 244 Chuyên đề 3: MỘT SỐ VÁN ĐÈ CHUNG VÈ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM 253 Chuyên đề 4: TÀI SẢN BẢO ĐẢM - BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN .267 Chuyên đề 5: x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 294 Chuyên đề 6: BIỆN PHÁP CẦM CỐ TÀI SẢN ĐẺ BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN s ự 309 Chuyên đề 7: BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐẺ BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN s ự 322 Chuyên đề 8: BIỆN PHÁP ĐẶT c ọ c 347 Chuyên đề 9: BIỆN PHÁP BẢO LÃNH 356 Chuyên đề 10: KÝ CƯỢC, KÝ QUĨ, TÍN CHẮP ĐỂ BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN s ự 368 Chuyên đề 11: HOẠT ĐỘNG BẢO LÃNH NGÂN HÀNG s ự TƯƠNG ĐỒNG VÀ KHÁC BỆT VỚI BẢO LÃNH DẨN s ự 395 Chuyên đề 12 x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CÁC TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 404 Chuyên đề 13 THỨ T ự Ư u TIÊN THANH TOÁN KHI x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ HƯỚNG HOÀN TH ỆN 417 Chuyên đề 14 THựC TIẺN GIẢI QUYỂT TRANH CHẤP CÓ LIÊN QUAN ĐẾN BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM 434 V LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường với giao lưu quốc tế ngày mở rộng nghĩa vụ dân ngày phong phú phức tạp Đe nâng cao tính nghiêm ngặt kỷ luật trình thực hợp đồng dân sự, qua nhằm bảo đảm quyền lợi ích chủ thể quan hệ dân sự, Nhà nước ta ban hành nhiều văn pháp luật với hệ thống quy phạm pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Tuy nhiên, quy định pháp luật vấn đề cịn nhiều điểm khó hiểu bất cập với thực tiễn nên cần phải có đầu tư nghiên cứu để đến cách hiểu thống vấn đề mà cịn có nhiều cách hiểu khác cần có đề xuất để khắc phục điểm bất cập Mặt khác, cịn nhiều người khơng nắm bắt hiểu rõ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân pháp luật quy định nên chưa biết sử dụng chúng để bảo đảm quyền lợi tham gia quan hệ nghĩa vụ, dẫn đến tình trạng quyền lợi bị bên có nghĩa vụ vi phạm mà khơng có cách để buộc họ phải thực việc khởi kiện để yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp Kết nghiên cứu đề tài giúp cho người hiểu rõ chất, chức năng, mục đích biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, sở sử dụng chúng với quy định pháp luật việc bảo đảm quyền lợi Trong bổi cảnh nhà nước ta thực Dự án sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân 2005 (sau gọi BLDS năm 2005) nên việc nghiên cứu, đánh giá quy định hành pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân để góp phần hồn thiện chế định cơng việc có nhiều ý nghĩa Ngồi ra, pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân chuyên đề với tính chất học phần giảng dạy cho sinh viên khoa Pháp luật dân Trường đại học Luật Hà Nội nên việc thực đề tài coi nghiên cún khoa học bước đầu chuẩn bị tích cực cho việc biên soạn giáo trình (tài liệu) phục vụ cho việc giảng dạy học tập học phấn nói Với lý trên, cho việc thực ỉiiỌii đề lài ỉà cần thiết thực có ý nghĩa lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu đề tài Cíc biện pháp bảo đảm thực hợp đồng đề cập nhiều cơng trình khoa học: Chương Giáo trình luật dân Trường đại học Luật Hà Nội Giáo trình luật dân số sở đào tạo chuyên ngành luật kháj, khoá luận tốt nghiệp cử nhân luật, số luận văn thạc sĩ luật Tuy vậy, Giáo trình dừng lại việc nghiên cứu xi chiều mà chưa có mổ xẻ bất cập quy định pháp luật biện pháp bảo đảm chưi đưa hướng hồn thiện pháp luật Các khố luận luận văn thông thường vào nghiên cứu biện pháp cụ thể Cho đến thời điểm này, chua có đề tài khoa học cấp nghiên cứu pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân Vì vậy, đề tài khoa học cấp trường: “Hoàn thiện chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân s ự ” đề tài nghiên cứu mang tính hệ thống bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, tìm bất cập đưa hướng hoàn thiện pháp luật vấn đề Phương pháp nghiên cứu Đe tài thực phương pháp: phân tích, đánh giá, so sánh nêu quan điểm, cách hiểu khác (nếu có) đưa cách hiểu thống quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân Phạm vi mục đích nghiên cứu đề tài Đe tài nghiên cứu quy định BLDS năm 2005 bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, liệt kê đánh giá văn pháp luật nhà nước ta ban hành để quy định bảo đảm thực nghĩa vụ dân Đề tài nghiên cửu văn luật (Nghị định Chính phủ, định, thơng tư Bộ, Thơng tư liên ngành quy định hướng dẫn bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự) Thông qua việc nghiên cứu văn pháp luật nói trên, đề tài đưa quan điểm khác vấn đề luật quy định đến việc xây dựng hệ thống khái niệm liên quan đến bảo đảm thực nghĩa vụ dân - Đe tài tìm thiếu khuyết, bất cập quy định pháp luật so với yêu cầu thực tiễn bảo đảm thực nghĩa vụ hoàn thiện chế định dân để đưa hướng 'hấp phai đòng ỷ thành viên có đủ lực hành vi dân sự" rại Điều 19 BLDS năm 2005 quy định: “người có lực hành vi dân ỉầy đủ người đủ 18 tuổi trở lên Đến nay, định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất quy định rõ ràng, :ụ việc xác định thành viên hộ gia đình khoản 29 Điều uật Đất đai năm 2013: “ỉĩộ gia đình sử dụng đất nhũng người có quan hệ nhân, huyết thống, môi dường theo quỵ định pháp luật nhân gia đình, sổng chung ’à có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, ’ông nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất ” Tuy nhiên, Điều 107 BLDS quy định: uchủ hộ người đại diện lộ gia đình giao dịch dân lợi ích chung hộ Thực tế nay, quan công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất hường vào sổ hộ để xác định thành viên hộ gia đình Tuy ìhiên, chưa xác khơng có sở để đảm bảo có ìhững người ghi tên sổ hộ thành viên hộ gia đình /iệc nhập, tách hộ thực dễ dàng thông qua thủ tục hành :hính Do đó, gây khó khăn việc ký kết hợp đồng chấp quan :ông chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm, rủi ro việc xác định chông thành viên hộ gia đình gây tranh chấp ảnh hưởng đến hoạt động cử lý tài sản người nhận chấp Đe nghị hướng dẫn cụ thể quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, xác ìịnh thành viên hộ gia đình người có tên sổ hộ gia đình ỉó thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thành viên hộ gia iình phát sinh sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền /à nghĩa vụ hay khơng? Những người sau cấp giấy chứng nhận quyền sử iụng đất quyền nghĩa vụ họ nào? Trình tự thủ tục để xác định ]uyền sử dụng đất trường hợp cấp cho hộ, trường họp cấp cho cá nhân để ;ó sở xác định quyền sử dụng đất chấp tài sản cá nhân hay lộ gia đình ÍƯ có đường lối xử lý tài sản bảo đảm đãn Trường họp thời điểm ký kết khơng có đủ thành viên hộ ỊÌa đỉnh đế ký hợp đồng chấp sau thành viên khơng ký hợp 435 ỉồng biêt quyền sử dụng đất, tài sản đất hộ gia đình thể :hấp cho ngân hàng để vay vốn mà khơng có ý kiến phản đổi, vốn vay sử iụng cho hộ gia đình sản xuất kinh doanh người trực tiếp tham gia sản xuất cinh doanh từ nguồn vốn vay hợp đồng chấp coi họp pháp v ề trường hợp tài sản đảm bảo tài sản chung vợ chồng Theo quy định Điều 27 Luật nhân gia đình năm 2000 “7 Tài sản chung vợ chỏng gồm tài sản vợ, chồng tạo ra, thu nhập lao fộng, hoạt động sản xuất, kinh doanh thu nhập hợp pháp khác vợ ?hồng thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng thừa kế chung ’ặng cho chung tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận tài sản chung Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có sau kết hôn tài sản chung :ủa vợ chồng Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có trước kết hôn, lược thừa kế riêng tài sản chung khỉ vợ chồng có thoả thuận Tài sản chung vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng mà pháp 'uậí quy định phải đăng ký quyền sở hữu giấy chứng nhận quyền sở 'lữu phải ghi tên vợ chồng Trong trường hợp khơng có chứng chứng minh tài sản mà vợ, chồng lang có tranh chấp tài sản riêng bên tài sản tài sản chung" Như vậy, quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng đăng ký quyền sử dụng phải ghi tên vợ chồng Theo hướng dẫn điểm b mục Nghị số 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23/12/2000 Hội đồng Thẩm phán ĩo án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định Luật hôn nhân v'à gia đình năm 2000, thì: “ Thực tiễn cho thấy cỏ tài sản lỏm, quan 'rọng đổi với đời sổng gia đình giấy chứng nhận quyền sở hữu ghi fên vợ chồng (như: nhà ở, quyền sử dụng đất ) Đe bảo vệ quyền lợi 7hình đáng bên, tỉ~ong trường hợp tài sản vợ, chồng có fhời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng kỷ quyền sở hữu, nhung 'rong giấy chúng nhận quyền sở hữu ẹhỉ vợ chồng, khơng :ỏ tranh chấp tì ù đỏ tài sản chung vợ chồng; cỏ tranh chấp tài sán "ieng người có tên giây chứng nhận quyen sở hữu phái chứng minh 436 lược tài san thừa kế riêng, tặng riêng thời kỳ nhân tài sản có từ nguồn tài sản riêng quy định khoản Điều 32 Do vậy, trường hợp chấp quyền sử dụng đất cấp cho cá ihân (trong Giấy chứng nhận ghi tên cá nhân) phát sinh nhiều cách liểu khác sau cá nhân có vợ (hoặc chồng), cụ thể là: Có quan :ông chửng yêu cầu hai vợ chồng ký vào hợp đồng chấp, có quan chơng u cầu giải tranh chấp có Tồ án chấp nhận, :ũng có Tồ án tuyên bố hợp đồng chấp vô hiệu Hoặc có trường hợp tài sản sở hữu chung vợ chồng íứng tên vợ chồng, di sản thừa kế chưa chia, người đem tài ỉản chấp, bảo lãnh cố tình giấu không cho bên nhận bảo đảm biết tài sản chung vợ chồng di sản thừa kế chưa chia, nên người í ó bê n nhận bảo đảm ký hợp đồng bảo đảm để sử dụng tài sản bảo đảm :ho khoản vay hợp đồng tín dụng Hợp đồng bảo đảm công chứng, ;hứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Dần đến phát sinh quan hệ tranh chấp tương đối phức tạp, Tồ án thụ lý ịìảì nhiều trường hợp Vì cần có hướng dẫn cụ thể trường iợp để áp dụng thống chấp tài sản đất Theo điểm c khoản Điều 111 Luật đất đai năm 2003 (sau viết tắt LĐĐ) quy định: tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất có quyền “bán tài ỉản, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê, người mua tài sản lược nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định Đồng :hời theo quy định khoản Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Trong trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất 'hì xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn 'iền với đất tiếp tục sử dụng đ ấ t” Tuy nhiên thực tế, bên nhận :hấp bên mua tài sản gắn liền với đất muốn tiếp tục sử dụng đất theo quy ầịnh cịn phải phụ thuộc ý chí quvền địa phương nưi có đất đất 3Ĩ co bí thu hồi theo khoản Điều 38 LĐĐ Vì vậy, mà gây khó khăn cho Igười mua, người nhận tài sản gắn liền với đất Tồ án rảt khó khăn việc giải hậu pháp lý trường hợp 437 gây nhầm lẫn hợp đồng vay tài sản có bảo đảm với hợp íồng chuyển nhượng tài sản Thời gian vừa qua, nhiều vụ án dân Hợp đồng vay tài sản có bảo íảm quyền sử dụng đất ký kết hình thức hợp đồng chuyển 'ìhượng quyền sử dụng đất (có cơng chứng/chứng thực) để bảo đảm cho khoản ^ay (thực chất hợp đồng bảo đảm quyền sử dụng đất) với giá chuyển nhượng tổng tiền gốc lãi Đồng thời, bên cho vay thu giữ giấy chứng ihận quyền sử dụng đất bên vay Khi đến hạn trả nợ, bên vay khơng trả ẩủ vốn lãi bên cho vay yêu cầu bên vay tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây hình thức mà đối tượng cho vay nặng lãi :hường áp dụng (với lãi suất cao nhiều so với pháp luật quy định) để ẩn 2,iấu hợp đồng cho vay có bảo đảm hình thức họp đồng chuyển nhượng quyền sứ dụng đất Khi giải vụ án này, bên cho vay yêu cầu công ihận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã công chứng/chứng :hực), cịn bên vay u cầu tun hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ỉất vô hiệu u cầu cơng nhận hợp đồng cho vay có bảo đảm quyền sử dụng đất Thực tế, nhiều Toà án khó khăn việc xác định rõ chất loại giao dịch để có cách giải cụ thể, đồng thời hạn chế việc gây nhầm lẫn ịiữa hợp đồng vay tài sản có bảo đảm với hợp đồng chuyển nhượng tài sản :ác chủ thể tham gia họp đồng v ề điều kiện thực hợp đồngo bảo đảm hình • • • • r “ tài sản • thành tương lai Điều 343 BLDS qui định: “ Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng chỉnh Trường hợp pháp luật cổ quy định văn chấp phải công chứng, chứng fhực đăng kỷ Khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005 (sau viết tắt Luật Nhà ở) qui định: “Hợp đồng nhà phải cỏ chứng nhận công ?hứng chủng thựccủa Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, ?hứr.g thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn Khái niệm "Họp đồng nhà ở,s’ nêu trêu bao gồm việc mua bán, tặng cho, :hấp, v.v Mặt khác, điểm a khoản Điều 91 Luật Nhà quy định “một "?hững điểu kiện để xác lập giao dịch nhà ở, cỏ giao dịch 438 :hấp cá nhân, tơ chức phải có giấy chúng nhận quyền sớ hữu nhà ỷ ”.Tuy nhiên, thời điểm ký hợp đồng bảo đảm tài sản nhà hình :hành tương lai người ký kết chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu lên khó thực thủ tục này, gây rủi ro cho bên nhận bảo đảm v ề phân biệt hợp đồng chấp bảo lãnh đối vói việc bảo đảm băng tài sản người th ứ ba - BLDS có 11 điều (từ Điều 361 đến Điều 371) quy định “Bảo lãnh”; xong đó, Điều 361 BLDS quy định: “Bảo lãnh việc người thứ ba (sau gọi 'à bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) 'hực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thoả thuận việc bên bảo lãnh ohải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khơng có khả thực nghĩa vụ m ì n h BLDS khơng có quy định “Hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất” quy định “Họp đồng chấp quyền sử dụng đất” - lìLDS có 16 điều (từ Điều 342 đến Điều 357) quy định việc chấp :ài sản điều (từ Điều 715 đến Điều 721) quy định Hợp đồng chấp 4Liyền sử dụng đất, Điều 342 BLDS quy định: 'T hế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu lể bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận fhế chấp) không chuyển giao tài sản đỏ cho bên nhận chấp Điều 715 BLDS quy định: uHợp đồng chấp quyền sử dụng đất fhoả thuận bên, theo đỏ bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên nhận chấp) Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp - LĐĐ có nhiều quy định liên quan đến chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất (khoản Điều 61; khoản Điều 107; khoản Điều 109; điểm d khoản Điều 110; điểm b khoản Điều 111; khoản Điều 113; điểm c khoản Diều ] 4; khoản Điều ] điểm b khoản điểm d khoản Điều 119; điểm b, c khoản Điều 120 Điều 130) - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 cửa Chính phủ thi hành Luật đất đai (đã sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 439 17/01 /2006 Nghị định sổ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007) quy định trình ự, thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, đăng ký xoá :hấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất (Điều 153, 154) yêu cầu bên phải ký cết hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất - Điều 31 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định bổ sung /iệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử iụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi ỉất giải khiếu nại đất đai quy định: uBảo lãnh quyền sử dụng tất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Đất đai hiểu ‘hấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định Bộ 'uật Dần (sau gọi chung chấp quyền sử dụng đ ấ t)” - Khoản Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 Thính phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Việc bảo lãnh quyền sử dụng tất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng theo quy ỉịnh Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính ihủ thỉ hành Luật Đất đai, quy định khoản Điều 32, khoản Điều 33, 'íhoản Điểu 34, khoản Điều 35 khoản Điều 36 Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày thảng năm 2006 Chính phủ thỉ hành Luật Bảo 'ệ phát triển rừng văn hướng dẫn thỉ hành chuyển thành nệc chắp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản iuất rừng trồng người thứ ba - Điểm 2.1 khoản mục Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP3TNMT ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi rường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 35/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng năm 2005 Bộ Tư pháp Bộ rài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: “ Các trường hợp đăng ký chấp Văn phòng đăng kỷ quyền sử lụng đất 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất, chắp quyên sử dụng ẩâi ngivời hú' ba mà Itong Luật Đất đai gọi bảo lãnh bằnv quyền sử dụng đẩi (gọi :hung thể chấp quyền sử dụng đất); 440 2.2 Thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rùng sản xuất rùng rồng, vưịn lâu năm; chấp nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, rùng sản :uất ìà rừng trồng, vườn lâu năm người thứ ba (gọi chung ỉà chấp àỉ sản gắn liền với đất);” Điểm a tiểu mục 1.1 Mục Phần I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT3TP-BTNMT ngày 13-6-2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp ỉồng, văn thực quyền người sử dụng đất quy định: “Hợp đồng ‘huyển đôi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; họp đồng hế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ~>a mà Luật Đất đai gọi bảo lãnh quyền sử dụng đất (gọi họp đồng ■hấp quyền sử dụng đất); hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất; di chúc để hừa kế quyền sử dụng đất, văn phân chia thừa kế quyền sử dụng đất, vãn nhận thừa kế quyền sử dụng đất trường hợp người nhận thừa kế Igười (sau gọi hợp đồng, văn quyền sử dụng đất).'1'1 Như vậy, BLDS, LĐĐ có quy định khác chưa rõ rường hợp dùng tài sản bên thứ ba để bảo đảm thực nghĩa vụ cho bên :ó nghĩa vụ hợp đồng chấp hay bảo lãnh xác định hiệu lực rường hợp thé Đây vấn đề vướng mắc phát sinh rong trình giải tranh chấp hợp đồng bảo đảm quyền sử dụng ỉất tài sản gắn liền với đất Toà án v ề vấn đề này, tác giả đề nghị cần có quy định hướng dẫn cụ thể rong văn hướng dẫn sau: - Hướng dẫn trường hợp hợp đồng có "nội dung thể dạng bảo 'ãnh hình thức thể dạng chấp” cho phù hợp với quy định :ủa BLDS; - Hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật vấn đề họp đồng chấp 3ẩo lãnh tài sản bên thứ ba, cụ thể sau: Hợp đồng “Bảo lãnh quyền sử dụng đất” “Thế chấp quyền sử Jựng đất người thứ ba” có hiệu lực pháo luậi bíri cạníi Việc, tn thủ :ác quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực họp dồng nội dung ;hồ thuận irong hợp đồng phải cỏ đầy đủ 'lai điều kiện sau đây: 441 - Thứ nhât, hợp đông phải thê đủ nội dung bảo lãnh cho quan hệ ín dụng người vay tiền với Ngân hàng Trong đó, Ngân hàng bên nhận )ảo lãnh, người vay tiền bên bảo lãnh, người thứ ba bên bảo lãnh - Thứ /7ữ/',hợp đồng phải thể nội dung chấp quyền sử dụng đất Ìgười thứ ba đế đảm bảo thực nghĩa vụ bảo lãnh cho quan hệ tín dụng Ìgười vay tiền với Ngân hàng v ề hình thức họp đồng lập hai loại hợp đồng, là: Họp ìồng bảo lãnh hợp đồng chấp riêng rẽ lập hợp đồng ìhưng phải có đầy đủ hai nội dung nêu v ề xử lý tài sản bảo đảm 7.1 việc phát sinh thêm quyền bên thứ ba tài sản bảo tảm trình thi hành án Khi chấp tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất :hỉ có chủ thể có quyền sử dụng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nặt phần đất phát sinh tranh chấp xuất chủ thể chác trực tiếp sử dụng đất tài sản đất Toà án giải tranh :hấp hợp đồng tín dụng giải quan hệ hợp đồng chấp xử lý tài ;ản chấp, bên đương khơng đặt vấn đề việc có người thứ ba rên đất đương thoả thuận việc đồng ý xử lý tài sản chấp lên Tồ án cơng nhận thoả thuận đương Điều gây khó khăn cho /iệc thi hành án phát sinh quyền lợi người thứ ba, gây trở ngại cho việc nhát tài sản thu hồi nợ 7.2 X lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất đất cỏ tài sản Ịắ n liề n Trường hợp tài sản chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng ỉất, không bao gồm tài sản đất Tuy nhiên, Toà án giải tranh ;hấp họp đồng chấp mà không giải đồng thời tài sản gắn liền với đất hì trình phát mại tài sản chấp khó khăn khống xử lý phần tài ỉản đất v ề vấn đề này, tác gia kiến nghị cân cỏ văr hướng dần cụ thể việc giải -luyêt tài sán đất đổi với trường hợp nêu (buộc tháo dỡ hay cho bán đấu 'ịiả, ) đế bảo đảm cho trình xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 442 7.3 thấm quyền x tý tài sản bảo đảm Theo quy định BLDS, việc xử lý quyền sử dụng đất chấp rường hợp không xử lý theo thoả thuận khơng có thoả thuận, bên ihận chấp có quyền khởi kiện Tồ án nhân dân (sau viết tắt ĨAND) để xem xét, giải theo quy định Trong đó, LĐĐ lại quy ỉịnh việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, trường hợp không