Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của nhà nước đối với giá đất trên thị trường tại phường trung phụng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN LÊ THỊ THU THẢO ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƢỜNG TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ****** Lê Thị Thu Thảo ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƢỜNG TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS Chuyên ngành: Quản lý đất đai M số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Chủ tịch hội đồng chấm luận văn Giáo viên hướng dẫn Thạc sĩ khoa học PGS.TS Mẫn Quang Huy PGS.TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI – 2018 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian đào tạo thạc sĩ giảng đường trường Đại học Khoa học tự nhiên, em đ nhận nhiều quan tâm giúp đỡ từ quý thầy cô bạn bè Tất may mắn đ , góp phần không nhỏ bước đường nghiệp em Với tất lịng kính trọng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới quý thầy cô Khoa Địa lý đ truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho hệ học viên học tập trường Được tham gia vào hoạt động tiếp cận thực tế nghiên cứu đề tài khoa học chuyên sâu đ giúp chúng em trau dồi hiểu biết ngành học vốn sống Khoa Địa lý từ lâu đ trở thành nôi tinh thần tri thức giúp chúng em vững vàng đường nghiệp Đặc biệt, suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn, em đ may mắn nhận giúp đỡ nhiệt tình từ thầy Mẫn Quang Huy Trước bỡ ngỡ vốn kiến thức hạn chế em, thầy đ hướng dẫn bổ sung cho em lý thuyết cần thiết thông tin thực tế, vậy, em mong vận dụng tốt nội dung đ học tập từ thầy luận văn Sau cùng, em xin kính chúc q thầy khoa Địa lý thầy Hiệu trưởng GS TS Nguyễn Văn Nội dồi sức khỏe giữ vững niềm tin cho sứ mệnh truyền đạt tri thức cao Em xin trân trọng cảm ơn Hà Nội, ngày 27 tháng 11 năm 2018 Sinh viên thực Lê Thị Thu Thảo MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cơ sở tài liệu để thực Luận văn Cấu trúc luận văn CHƢƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Tổng quan đất đai giá đất đai 1.1.1.Khái niệm đặc điểm đất đai 1.1.2 Bản chất giá đất đặc điểm giá đất 1.1.3 Thị trường đất đai 1.2 Cơ sở lý luận định giá đất 1.2.1 Khái niệm vai trò định giá đất 1.2.2 Các khoa học việc định giá đất 10 1.2.3.Các nguyên tắc định giá đất bất động sản đất 10 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 13 1.2.5 Quy trình định giá đất 19 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá đất 22 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan 22 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan 22 1.4 Bản đồ vùng giá trị đất đai 24 1.4.1 Khái niệm đồ vùng giá trị đất đai 24 1.4.2 Vai trò đồ vùng giá trị đất đai 24 1.4.3 Nội dung đồ vùng giá trị đất đai 25 CHƢƠNG PHƢƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS 26 2.1.Giới thiệu phần mềm ArcGIS 26 2.2 Quy trình đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng với hỗ trợ phần mềm ArcGIS 28 2.2.1 Thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước 28 2.2.2 Thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường 31 2.2.3 Thành lập đồ chênh lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường 37 2.3 Quy trình đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng phƣờng Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 37 2.3.1 Đặc điểm ĐKTN, KTXH, môi trường phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội 37 2.3.2.Thành lập đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội theo bảng giá Nhà nước 2015-2019 39 2.3.3 Định giá thành lập đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội theo giá thị trường năm 2018 46 2.3.4 Thành lập đồ đồ chênh lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường năm 2018 phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội 56 CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG NĂM 2018 TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .58 3.1 Đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng năm 2018 khu vực nghiên cứu 58 3.1.1 Khoanh vùng khu vực có hệ số chênh lệch giá đất lớn đồ 58 3.1.2 Nguyên nhân dẫn tới bất cập giá đất khu vực có biến động lớn 59 3.2 Đề xuất giải pháp khắc phục bất cập giá đất đƣa phƣơng án định giá đất tối ƣu 61 3.2.1 Giải pháp pháp luật 61 3.2.2 Giải pháp công nghệ thông tin 63 KẾT LUẬN 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 PHỤ LỤC 68 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Mã vị trí đất phường Trung Phụng 43 Bảng 3.2: Các trường bảng giá Nhà nước 44 Bảng 3.3: Bảng giá đất thuộc địa bàn phường Trung Phụng 44 Bảng 3.4: Ví dụ thơng tin giá thị trường thu thập phường Trung Phụng 49 Bảng 3.5: Hệ số vị trí vùng giá trị 50 Bảng 3.6: Hệ số diện tích 51 Bảng 3.7: Hệ số hình thể 51 Bảng 3.8: Kiểm tra kết nội suy 55 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá đất 20 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu trúc Geodatabase 28 Sơ đồ 2.2: Quy trình thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước 29 Sơ đồ 2.3: Quy trình thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường 32 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí phường Trung Phụng 38 Hình 3.2: Sản phẩm sau hoàn thành bước nhập liệu vào ArcGIS 42 Hình 3.3: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước năm 2015-2019 phường Trung Phụng 45 Hình 3.4: Vị trí mẫu giá thu thập địa bàn 53 Hình 3.5: Kết nội suy trị trung bình trọng số 54 Hình 3.6: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường phường Trung Phụng năm 2018 56 Hình 3.7: Bản đồ hệ số chênh lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước theo giá thị trường LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên tất yếu, có tính định lĩnh vực kinh tế - văn hóa – trị x hội quốc gia Các Mác viết: “Đất đai tài sản m i m i với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Đất đai vừa tư liệu sản xuất, vừa không gian sản xuất cho ngành nghề, đóng vai trị thành phần quan trọng hàng đầu kinh tế - x hội Trên sở loại tài sản đặc biệt, đất đai có đặc thù riêng cố định vị trí, giới hạn khơng gian, vơ hạn thời gian, giá trị sử dụng tăng vơ hạn khai thác hợp lý, kéo theo giá ngày tăng Tuy nhiên, giá đất đai kể từ công nhận đ tồn hai loại: giá Nhà nước quy định giá thị trường Giá đất thị trường biến động liên tục khó xác định mức trung bình nên thực tế khoảng cách giá đất Nhà nước quy định giá thị trường ln có khác biệt đáng kể, chênh lệch lại ngày lớn Bất cập chênh lệch giá đất đ gây áp lực lớn quyền cơng tác quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất phát triển kinh tế x hội Nguyên nhân chủ yếu việc định giá đất trước áp dụng theo quy trình phương pháp truyền thống, chưa biểu đạt giá trị thật bất động sản, việc ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) phương án thay khả quan phục vụ nhu cầu không riêng quản lý Nhà nước đất đai mà đại phận người sử dụng đất Xuất phát từ thực tế em đ lựa chọn đề tài “Đánh giá tính phù hợp giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với hỗ trợ phần mềm ArcGIS” làm đề tài nghiên cứu nhằm đề xuất giải pháp hướng tới việc xây dựng giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường địa phương Mục tiêu nghiên cứu Luận văn thực nhằm đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường địa bàn cấp phường (lấy ví dụ nghiên cứu phường Trung Phụng) sở xác định hệ số chênh lệch hai loại giá việc thành lập đồ vùng giá trị đất đai với hỗ trợ phần mềm ArcGIS Từ đưa số giải pháp khắc phục bất cập giá đất Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực bao gồm: - Tổng quan tài liệu, số liệu, đồ có liên quan đến thành lập đồ vùng giá trị Thu thập tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội, thị trường bất động sản khu vực phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố - Nghiên cứu tổng quan định giá đất đồ vùng giá trị đất đai Ứng dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng đồ vùng giá trị đất đai cho địa bàn nghiên cứu theo bảng giá nhà nước theo nội suy giá thị trường - Đánh giá tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường địa bàn nghiên cứu - Dựa kết chồng ghép lớp đồ, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc phục bất cập giá đất đai điểm có chênh lệch giá lớn Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài thực địa bàn phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu vấn đề sau: + Phân tích tính phù hợp giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội sở ứng dụng phần mềm Arcgis + Đề tài giới hạn nghiên cứu giá đất phạm vi mục đích sử dụng đất đô thị nhằm đưa kết đánh giá có độ tập trung xác cao, phù hợp với mục đích sử dụng đất chủ yếu địa bàn nghiên cứu + Đề xuất định hướng xây dựng bảng giá Nhà nước cho giai đoạn dựa phương pháp nội suy giá đất thông tin giá thị trường - Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra x hội học: Điều tra thu thập số liệu thực tế điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội, điều kiện pháp lý, giá thị trường bất động sản khu vực phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội sở ứng dụng phần mềm Arcgis Phương pháp thu thập, tổng hợp tài liệu, phân tích thống kê, xử lý số liệu: Thu thập tài liệu, số liệu, đồ khu vực nghiên cứu Trên sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành xử lý số liệu để ước tính hệ số ảnh hưởng đến giá đất Phân tích đánh giá tính phù hợp giá đất theo quy định nhà nước giá đất thị trường - Phương pháp chiết trừ: Tiến hành bóc tách giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi giá trị bất động sản thu thập đất - Phương pháp so sánh: Áp dụng phương pháp so sánh định giá Phương pháp đồ GIS: dùng để thành lập, trình bày biên tập đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Cơ sở tài liệu để thực Luận văn a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm sách, giáo trình, luận văn, cơng trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết đề tài: - Hướng quản lý đất đai: sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống sách pháp luật đất đai, Hướng định giá đất: Bài giảng định giá đất, tài liệu phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, Hướng đồ: Bài giảng ArcGIS, tài liệu hướng dẫn thành lập đồ vùng giá trị đất đai đánh giá tiêu trọng số nội suy giá đất,… b) Các văn pháp lý liên quan tới hướng nghiên cứu địa phương - Luật Đất đai năm 2013; - Các Nghị định Chính phủ, Thơng tư Bộ, ngành văn địa phương hướng dẫn thực Luật Đất đai - Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính phủ Quy định giá đất Bản đồ địa phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 69 19 20 21 22 23 24 25 26 27 70 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 72 46 47 48 49 50 51 52 53 54 73 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 74 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 75 76 77 78 76 ... GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG NĂM 2018 TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .58 3.1 Đánh giá tính phù hợp giá đất theo. .. vùng giá trị đất đai theo giá thị trường 31 2.2.3 Thành lập đồ chênh lệch giá đất theo bảng giá Nhà nước giá đất thị trường 37 2.3 Quy trình đánh giá tính phù hợp giá đất theo. .. Lê Thị Thu Thảo ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƢỜNG TẠI PHƢỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN