Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố thái bình giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đào Ngọc Mai NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - Năm 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Đào Ngọc Mai NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 – 2018 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội – Năm 2018 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất 1.1.1 Giá đất 1.1.2 Định giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý giá đất định giá đất 1.2.1 Q trình hình thành sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 1.2.2 Cơ sở pháp lý hành giá đất định giá đất 1.3 Quản lý nhà nƣớc giá đất định giá đất số nƣớc giới 1.3.1 Định giá đất, bất động sản Úc 1.3.2 Định giá đất Thụy Điển 1.3.3 Định giá đất Hàn Quốc 1.3.4 Nhận xét chung học kinh nghiệm cho Việt Nam CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 – 2018 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Bình 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 2.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất 2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đất đai địa bàn thành phố Thái Bình 2.2.1 Khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tình hình biến động diện tích đất đai 2.3 Giá đất Nhà nƣớc quy định địa bàn tỉnh Thái Bình giai đoạn 2015 - 2018 i 2.3.1 Các quy định giá đất địa bàn tỉnh Thái Bình 51 2.3.2 Tình hình kết xây dựng Bảng giá đất định giá đất cụ thể 55 2.4 Giá đất thị trƣờng thành phố Thái Bình 57 2.3.1 Biến động giá đất khu vực giai đoạn 2015-2018 59 2.3.2 Khu vực 60 2.3.3 Khu vực 61 2.5 So sánh giá đất thị trƣờng với bảng giá đất nhà nƣớc quy định giá đất cụ thể số dự án 62 2.5.1 So sánh giá đất thị trường với Bảng giá đất nhà nước quy định 63 2.5.2 So sánh giá đất thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân số dự án thu hồi đất 66 2.6 Đánh giá chung thực trạng giá đất công tác định giá đất - quản lý giá đất địa bàn nghiên cứu 68 2.6.1 Những mặt 68 2.6.2 Những tồn tại, hạn chế 68 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 71 3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 71 3.2 Đề xuất số giải pháp 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Hiện trạng đất chuyên dùng năm 2017 Thành phố Thái Bình 48 Bảng 2.2 Biến động đất đai thành phố Thái Bình giai đoạn 2015-2017 49 Bảng 2.3 Giá đất thị trường tuyến phố thành phố Thái Bình qua năm 58 Bảng 2.4 So sánh giá đất thị trường với Bảng giá đất nhà nước quy định tuyến phố thành phố Thái Bình 64 Bảng 2.5 So sánh giá đất thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân số dự án thu hồi đất tuyến phố thành phố Thái Bình 67 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ vị trí thành phố Thái Bình 37 Hình 2.2 Đường giao thơng thành phố Thái Bình 41 Hình 2.3 Biểu đồ cấu sử dụng đất thành phố Thái Bình năm 2017 47 Hình 2.4 So sánh diện tích loại đất giai đoạn 2015-2017 thành phố Thái Bình 50 Hình So sánh giá đất thị trường vị trí tuyến phố Thành phố Thái Bình qua năm 59 Hình 2.6 So sánh giá đất thị trường qua năm đường Trần Quang Khải 60 Hình 2.7 So sánh giá đất thị trường qua năm phố Lý Bôn 61 Hình 2.8 So sánh giá đất thị trường qua năm đường Hồng Cơng Chất 62 iv Từ viết tắt UBND QSDĐ BĐS TT QL TL ĐT TDTT GPMB VT CSDL BGĐ TNMT v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia Khi xã hội ngày phát triển, kinh tế ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất người ngày lớn giá trị mà đất đai mang lại ngày cao đất đai ngày trở nên có giá trị Trong q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho mục đích phi nơng nghiệp, cho mục đích để ở, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế Luật Đất đai năm 1993 xác định đất có giá: “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuể chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất; Chính phủ quy định Khung giá loại đất vùng theo thời gian” (Điều 12) Đây dấu mốc quan trọng đánh dấu việc Nhà nước thừa nhận đất có giá tạo điều kiện phát triển công khai thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 2003 kế thừa phát triển quy định Luật Đất đai năm 1993 giá đất dành mục quy định riêng tài đất đai giá đất (Mục 6) Luật quy định rõ trường hợp hình thành giá đất bao gồm giá nhà nước giá thực tế giao dịch thị trường (Điều 55) Nhà nước quy định Khung giá đất tỉnh xây dựng bảng giá đất, ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm để làm sở giải vấn đề tài đất đai Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục đổi sách giá đất Luật quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá phổ biến thị trường (Điều 112), Chính phủ ban hành Khung giá đất định kỳ 05 năm lần, UBND cấp tỉnh xây dựng Bảng giá đất định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ (Điều 114) Bảng giá đất sử dụng cho việc tính thuế, phí lệ phí quản lý, sử dụng đất số trường hợp khác Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất (thu tiền sử dụng đất vượt hạn mức hộ gia đình, cá nhân, tiền sử dụng đất giao đất cho tổ chức, ), tiền thuê đất, tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất, Luật quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất cụ thể dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường (Điều 114) Thành phố Thái Bình tiền thân thị xã Thái Bình, thành lập cách 100 năm Năm 2004, thị xã Thái Bình Chính phủ cơng nhận thành phố Thái Bình Thành phố Thái Bình có diện tích tự nhiên 6.809,85 bao gồm 13 đơn vị hành trực thuộc, trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, quốc phòng tỉnh thành phố vùng Duyên hải Bắc Bộ Nằm cách thủ đô Hà Nội 110 km, đồng thời đầu mối giao thông tỉnh; thuận lợi giao lưu với tỉnh, thành phố vùng Hải Phòng, Nam Định đồng sông Hồng qua quốc lộ 10 Thành phố Thái Bình thị có tốc độ thị hóa nhanh năm gần Giá đất công tác quản lý giá đất địa bàn vấn đề nóng cần trọng để theo kịp chuyển biến mạnh mẽ thị trường đất đai nhằm phục vụ cho cơng tác quản lý tài đất đai, tránh thất thu ngân sách nhà nước Tuy nhiên, thực trạng xây dựng bảng giá đất giá đất cụ thể địa bàn tồn hạn chế, giá đất thực tế giao dịch thị trường cao so với giá nhà nước quy định làm thất thoát ngân sách, gây khó khăn quản lý thị trường bất động sản Từ thực tế cần có nghiên cứu làm rõ thực trạng giá đất địa bàn, từ đưa giải pháp cho cơng tác quản lý giá đất Vì vậy, học viên chọn đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2015 - 2018” Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu thực trạng giá đất thị trường giá đất cụ thể số dự án thu hồi đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2015 - 2018 Từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất quản lý giá đất địa bàn nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực bao gồm: - Nghiên cứu tổng quan sách, pháp luật liên quan đến giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường; Quyết định UBND tỉnh Thái Bình - Thu thập thơng tin điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội công tác định giá đất địa bàn thành phố Thái Bình từ sau có Luật Đất đai năm 2013 - Điều tra giá đất thực tế thị trường khu vực nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2018 điều tra giá đất cụ thể dùng để bồi thường Nhà nước thu hồi đất áp dụng cho số dự án thành phố Thái Bình - So sánh, phân tích chênh lệch giá đất thị trường với giá đất bảng giá đất UBND tỉnh quy định giá đất cụ thể số dự án - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: phạm vi địa giới hành thành phố Thái Bình Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tập trung điều tra tuyến đường phố thành phố Phạm vi thời gian: nghiên cứu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ sau có Luật đất đai 2013 (giai đoạn 2015 – 2018) Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: + Thu thập tài liệu điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình sử dụng đất quản lý đất đai thành phố Thái Bình + Thu thập văn pháp quy liên quan đến giá đất Nhà nước, UBND tỉnh Thái Bình ban hành + Thu thập thông tin giá đất từ năm 2015-2018 địa bàn thành phố Thái Bình Phịng Tài ngun Mơi trường từ cán Địa phường xã, trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định điểm cần điều tra giá đất theo tuyến đường đại diện (đường chính) thành phố Thái Bình để thu thơng tin giá đất Tuy nhiên qua điều tra thông tin sơ bộ, hạn chế liệu thu thập giá đất thị trường nên đề tài chọn tuyến đường khu vực phường thành phố Thái Bình để điều tra chi tiết gồm tuyến Số 15/6 Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ TP.Thái Bình Số 23/7 Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ TP.Thái Bình Số 23/55 Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ TP.Thái Bình Số 148/90 Đường Thị Minh Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Số 115/88 Đường Thị Minh Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Số 175/3/65 Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Đường Nguyễn Thị Minh Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Đường N Khai,P Bồ Xuyên, TP.Thái Bình Đƣờng Lý Thƣờng Kiệt 1 2 Số nhà 526, Tổ 1, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 433, Tổ 1, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 05, Tổ 1, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 16/82, Tổ 1, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 20/15, Tổ 1, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà Phường Bình Số Phường Bình Đường Phường Bình Đường Phường Bình Đường Phường Bình nhà Đường Phường Bình Đường Phường Bình Đường Phường Bình Đường Phường Bình Đường Phường Bình 87 Phụ lục 3: Bảng điều tra giá đất đƣờng phố khu vực năm 2018 Vị trí Số nhà Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 120 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 53/12 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 14/65 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà Trần Lãm, Phường Lãm, TP Thái Bình Số nhà Trần Lãm, Phường Lãm, TP Thái Bình Số Trần Lãm, Phường Lãm, TP Thái Bình nhà Số nhà 19 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 13 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 156 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 18/23 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 25/10 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 40/12 Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 10/8/6Đường Trần Lãm, Phường Trần TP Thái Bình Số nhà 40/12/1Đường Trần Lãm, Phường Lãm, TP Thái Bình Đƣờng Đinh Tiên Hồng Ngõ 174 Đường Đinh Tiên Hồng, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Ngõ 162 Đường Đinh Tiên Hoàng, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 15/162 Đường Đinh Tiên Bá, TP Thái Bình Số nhà Đinh Tiên Hồng, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 11/152/ 10 Đường Đinh Tiên Hoàng, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 50 Ngõ 162 Đường Đinh Tiên Hồng, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 11 Ngõ 174 Đường Đinh Tiên Hoàng, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà 85/162 Đường Đinh Tiên Bá, TP Thái Bình Số Đinh Tiên Hồng, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Số nhà Đinh Tiên Hồng, Phường Kỳ Bá, TP Thái Bình Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình nhà Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình Đường Hồng Cơng Chất, P Quang Trung, TP Thái Bình Số nhà 15 Đường Hồng Cơng Chấ Trung, TP Thái Bình Số nhà 46 Đường Hồng Cơng Chấ Trung, TP Thái Bình Số nhà Cơng Trung, TP Thái Bình Số nhà 10/20 Chấ Hồng Quang Bình Số nhà Hồng Quang Bình Số nhà Hồng Quang Bình Số nhà Hồng Quang Bình Số nhà Hồng Quang Bình Số Hồng Quang Bình nhà 92 ... giá đất Vì vậy, học viên chọn đề tài nghiên cứu: ? ?Nghiên cứu thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2015 - 2018? ?? Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu thực trạng giá đất thị trường giá. .. gian nghiên cứu: phạm vi địa giới hành thành phố Thái Bình Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tập trung điều tra tuyến đường phố thành phố. .. 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2015 – 2018 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Bình 2.1.1 Điều kiện tự nhiên a.Vị trí địa lý Thành