Chu Hoai Huong DC19a Last draft ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM CHU HOÀI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG NĂM[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM CHU HOÀI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG NĂM 2012 Chuyªn ngành: Quản lý đất đai MÃ số: 60.85.01.03 LUN VN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái nguyên - 2013 n i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa nhà trường thông tin, số liệu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Cao Bằng, tháng năm 2013 Tác giả luận văn Chu Hoài Hương n ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi nhận giúp đỡ thầy giáo giáo, phịng ban đơn vị ngồi trường Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn, bảo, truyền thụ kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ suốt trình nghiên cứu viết luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo cô giáo Khoa Tài ngun Mơi trường, Phịng quản lý đào tạo Sau Đại học, phòng ban trung tâm Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên hướng dẫn, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tạo điều kiện giúp đỡ thời gian tiến hành đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp quan tâm động viên tơi suốt q trình nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Cao Bằng, tháng năm 2013 Tác giả luận văn Chu Hoài Hương n iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i ĐẶT VẤN ĐỀ 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 1.2.1 Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất 1.2.2 Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất 10 1.2.3 Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất 11 1.3 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 11 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 17 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 17 1.4 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI NƯỚC TA 19 1.4.1 Quá trình hình thành giá đất nước ta 19 1.4.2 Công tác quản lý giá đất số nước giới 21 1.4.3 Công tác quản lý Nhà nước giá đất nước ta 22 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 25 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .25 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 26 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 26 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 26 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26 n iv 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .27 2.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 28 2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 28 2.4.5 Phương pháp chuyên gia 28 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 29 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Cao Bằng 29 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng 31 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai thành phố Cao Bằng 36 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Cao Bằng năm 2012 38 3.1.5 Nhận xét chung tình hình thành phố Cao Bằng 40 3.2 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 41 3.2.1 Công tác định giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng .41 3.2.2 Thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng năm 2012 45 3.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 60 3.3.1 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất 61 3.3.2 Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất .62 3.3.3 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất .64 3.3.4 Ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 66 3.3.5 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất .68 3.4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71 KẾT LUẬN 71 ĐỀ NGHỊ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 n v DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên đầy đủ Tên viết tắt UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CNTB Chủ nghĩa tư NĐ Nghị định CP Chính phủ QĐ Quyết định TT Thơng tư QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 BĐS Bất động sản 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 VT Vị trí 13 BTC Bộ tài 14 VHTT Văn hóa thơng tin 15 CNKT Cơng nhân kỹ thuật 16 XD Xây dựng 17 HL Huyện lộ 18 TL Tỉnh lộ 19 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 JPPH Cục dịch vụ định giá bất động sản n vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 : Số liệu điều tra theo VT đường, phố trung tâm 46 Bảng 3.2: Số liệu điều tra đất theo VT đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 3.3: Số liệu điều tra giá đất theo VT đường, phố xa trung tâm 57 Bảng 3.4 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đât 65 n vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 38 Hình 3.2 Ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố đến giá đất 62 Hình 3.3 Ảnh hưởng sở hạ tầng xung quanh đến giá đất thị trường đường Đông Khê (II2) đường Bế Văn Đàn (II8) 63 Hình 3.4 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc lộ đến xăng số 65 Hình 3.5 Ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 67 n MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người Ở Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, nhiên giao dịch mua bán diễn ngầm chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Lần giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày cao Luật Đất đai 1993 đời, Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trị đất đai kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng đất nước Cho nên đất đai trở thành thứ hàng hố có giá Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất cơng cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp n cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật [28] Trong nghiệp đổi đất nước cơng tác quản lý Nhà nước đất đai quan trọng Tỉnh Cao Bằng nói chung thành phố Cao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên nhỏ bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Trước thực trạng đó, để làm tốt cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung cơng tác định giá đất nói riêng đất đai cần phải định giá Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vấn đề quan trọng Xuất phát từ vấn đề tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012” MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng giá đất nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số khu vực đại diện thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng; từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Đề tài sử dụng kiến thức học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học cho thân n ... cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012? ?? MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng giá đất nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng. .. đất thành phố Cao Bằng năm 2012 45 3.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 60 3.3.1 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất 61 3.3.2 Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá. .. Bằng, tỉnh Cao Bằng - Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Ý