Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU THÙY NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU THÙY NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đặng Văn Minh Thái Nguyên - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn thực hướng dẫn khoa học thầy giáo PGS.TS Đặng Văn Minh Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực chưa cơng bố sử dụng để bảo vệ học vị Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn rõ nguồn gốc Nếu sai tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm Thái Nguyên, ngày tháng .năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thu Thùy Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trước hết xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa học, GS.TS Đặng Văn Minh tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên q Thầy, giáo, viên chức phịng Đào tạo trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình giảng dạy, hướng dẫn quan tâm, tạo điều kiện cho tơi q trình học tập nghiên cứu Tôi xin gửi lời cảm ơn đến đồng chí lãnh đạo, cán phịng TN&MT thành phố Yên Bái tạo điều kiện hỗ trợ vật chất tinh thần Xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo UBND thành phố Yên Bái, cán nhân dân địa bàn thành phố Yên Bái giúp đỡ trình điều tra thu thập số liệu thực đề tài Cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên giúp đỡ tơi nhiều trình thực đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng, thời gian trình độ có hạn nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận ý kiến đóng góp q báu thầy cơ, quý vị bạn bè để luận văn hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thu Thùy Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Đặc điểm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Yếu tố nhân 1.2.2 Yếu tố khu vực 1.2.3 Yếu tố cá biệt 10 1.2.4 Yếu tố kinh tế 11 1.2.5 Yếu tố xã hội 12 1.2.6 Yếu tố pháp lý 13 1.3 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 14 1.3.1 Các nguyên tắc định giá đất (ĐGĐ) 14 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 14 1.3.3 Cơ sở pháp lý 20 1.4 Công tác quản lý nhà nước đất đai 20 1.4.1 Quản lý nhà nước đất đai giới 20 1.4.2 Quản lý nhà nước đất đai Việt Nam 23 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng, phạm vi địa điểm nghiên cứu 27 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 27 2.1.3 Địa điểm nghiên cứu 27 2.2 Nội dung nghiên cứu 27 2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 27 2.2.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 27 2.2.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 27 2.2.4 Đề xuất giải pháp thực hiệu công tác quản lý định giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 28 2.3 Phương pháp nghiên cứu 28 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 28 2.3.2 Phương pháp điều tra, vấn 28 2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 29 2.3.4 Quy trình thực đề tài 32 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 40 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sử dụng đất 43 3.2 Tình hình sử dụng đất đai thành phố Yên Bái qua năm 2015 - 2017 45 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Yên Bái 45 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Yên Bái 47 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 49 3.3.1 Tình hình giá đất 49 3.3.2 Thực trạng thị trường đất đai thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 50 3.4 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 55 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2017 55 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất (trên tuyến đường ) đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Báih giai đoạn 2015 - 2017 63 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 64 3.4.4 Ảnh hưởng hình thể, diện tích đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 65 3.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 67 3.5 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 68 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật 68 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71 Kết luận .không quy hoạch 10000 14000 21000 22000 đường Đất quanh siêu dự án chuẩn bị khởi công (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua số liệu điều tra ta thấy hạ tầng phát triển đương nhiên kéo theo giá đất lên, quy luật mn thủa Hơn việc săn lùng qux đất khu quy hoạch mở đường mang lại cho nhà đầu tư hội đầu Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 68 khu đất tiếp tục tăng theo diễn biến hạ tầng Mở đường, xây cầu có đến 80% kích giá leo thang Ngồi siêu dự án có sức ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế địa phương khu vực, dự án cơng trình có quy mơ lớn mức giá đột biến so với khu vực quy hoạch số liệu so sánh lên đến 2-3 lần giá đất khu quy hoạch Giá đất chịu tác động lớn từ yếu tố trên, chịu ảnh hưởng yếu tố quy hoạch, yếu tố pháp lý, tâm lý, an ninh xã hội 3.5 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy địa bàn thành phố Yên Bái có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Để thực thành cơng nhiệm vụ này, cơng tác QLĐĐ cơng tác quản lý đất thành phố giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền sử dụng đất thời gian vừa qua Điều đòi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác quản ý đất đai địa phương Vì vậy, để cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 69 trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng 65 tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 70 - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... định giá đất - Dựa vào kết nghiên cứu xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái. .. hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 55 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2017 55 3.4.2 Ảnh hưởng. .. 3.4.4 Ảnh hưởng hình thể, diện tích đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 65 3.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai