Hoàn thiện pháp luật việt nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi 07

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM TUẤN ANH HOàN THIệN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LỵI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM TUN ANH HOàN THIệN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LợI Chuyờn ngnh: Lut kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Tuấn Anh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Các loại đất tham gia thị trường bất động sản 13 1.2 KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 1.2.1 Khái niệm đặc điểm giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.2 Nguyên nhân làm phát sinh giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Tác động giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.4 Ý nghĩa, mục đích hạn chế giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.3 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 20 1.3.1 Khái niệm việc điều chỉnh pháp luậ quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch 1.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật v dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 1.4 QUI ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ D 1992 ĐẾN NAY Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG THỰC PHÁP LUẬT 2.1 ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QU THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NA 2.1.1 Nội dung quy định trình tự thủ tục xá 2.1.2 Các quy định cấp giấy chứng nhận q 2.1.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quy lập quyền dân 2.2 HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NH DỤNG ĐẤT 2.3 THỰC TRẠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG 2.4 NGUYÊN NHÂN VÀ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG QUÁ TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUY 2.4.1 Thực tiễn giao dịch tư lợi chuy dụng đất 2.4.2 Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 91 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 91 3.1.1 Hoàn thiện quy định, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 91 3.1.2 Tuyên truyền giáo dục phòng chống tham nhũng 95 3.1.3 Các giải pháp tổ chức thực phối hợp 99 3.1.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 101 3.2 CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 105 3.2.1 Minh bạch hóa lành mạnh hóa thơng tin liên quan đến đất đai106 3.2.2 Tăng cường hiệu hoạt động quản lý nhà nước đất đai nhằm kiểm soát giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 106 3.2.3 Thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật đất đai 109 3.2.4 Thống kê kiểm sốt giao dịch đất đai qua phịng cơng chứng địa phương 110 KẾT LUẬN 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai loại tài sản đặc biệt mà với thời gian giá trị làm cho nhiều người ngỡ ngàng Nhiều đường, nhiều khu quy hoạch thiết lập có nhiều người giàu lên từ đất đai Sau Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai, thu hút nguồn lực vốn đầu tư nước việc khai thác, sử dụng đất Từ năm 2008 đến ta thấy thị trường bất động sản đóng băng khơng phải mà giảm sức hút từ nhà đầu tư Bình quân hàng năm thu ngân sách từ thị trường bất động sản bình quân 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm 7% tổng thu ngân sách, có đến 70% giao dịch nhà đất diễn thị trường khơng thức, thị trường "ngầm" Theo chun gia, số thu lớn nhiều giao dịch ngầm nhà đất kiểm soát [13] Có thể nói giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho người sử dụng lớn nên hành vi giao dịch tư lợi đất đai diễn phổ biến Nước ta ban hành Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 105/2009/NĐCP ngày 11/11/2009 xử phạt vi phạm hành đất đai, Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006… quy định chi tiết vấn đề đất đai nước ta lợi ích làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở pháp luật bất chấp quy định tiến hành hoạt động nhằm trục lợi cho thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước Nhân dân Trong quan quản lý nhà nước cịn có phận cán tha hóa, biến chất, tham nhũng đất đai, làm giảm lịng tin Nhân dân vào cấp quyền Do đất đai ngày khan hội nhận khoản lợi lớn tay người có quyền giao đất, lập quy hoạch hay chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo "thừa thiếu" đáng tiếc Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình cơng nghiệp hóa đất nước tốt, mâu thuẫn quy phạm pháp luật sai phạm số cán quản lý đất đai gây tranh chấp khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất Mặc dù đất cho doanh nghiệp thiếu đất không đưa vào sử dụng, đất nơng nghiệp chuyển sang cơng nghiệp cịn bỏ trống lại lớn Theo Bộ Tài nguyên Môi trường, nước có 1.649 khu vực qui hoạch "treo" với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án "treo" với tổng diện tích 31.650 chậm giải tỏa mặt Nhiều doanh nghiệp năm 2000 đời có nhu cầu sử dụng đất lại phải thuê cá nhân, hộ gia đình với giá cao tiếp cận với quĩ đất bị "bỏ hoang", người nơng dân thất nghiệp đất hội chuyển nghề khác hạn chế khả trình độ [Dẫn theo 36] Xuất phát từ thực trạng nêu trên, tác giả chọn đề tài "Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi" cho luận văn thạc sĩ luật học Qua nghiên cứu vấn đề giao dịch tư lợi lý thuyết pháp lý thực tiễn giao dịch tư lợi diễn Việt Nam, luận văn làm rõ chất pháp lý giao dịch tư lợi từ đưa kiến nghị phương pháp nhằm hạn chế giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Giao dịch tư lợi vấn đề mới, thực tế Việt Nam chưa có nhiều tác giả tiếp cận vấn đề Cơng trình tiêu biểu mà tơi tiếp cận là: "Một số giao dịch tư lợi thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tác giả Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai đăng tạp chí Nhà nước Pháp luật, năm 2012 [24] Đây luận văn khai thác khía cạnh giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ luận văn Mục đích nghiên cứu luận văn phân tích sở lý luận, đánh giá thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để thực mục đích luận văn có nhiệm vụ sau: - Làm rõ vấn đề lý luận giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua xác định tác động giao dịch tư lợi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam quy định hành vi giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam, đưa nhận xét kiến nghị công tác quản lý đất đai rút học kinh nghiệm Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sống hàng ngày Đồng thời đánh giá hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý sử dụng đất đai quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạn chế khiếm khuyết nên tạo "lỗ hổng" pháp lý, "kẽ hở" quy định cho giao dịch tư lợi diễn 4.2 Phạm vi nghiên cứu Có thể nói giao dịch tư lợi thực tế xã hội phong phú mặt xã hội, phạm vi nghiên cứu luận văn chủ yếu nghiên cứu giao dịch tư lợi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Đề tài nghiên cứu sở nguyên tắc phương pháp luận triết học Mác-Lênin, lý luận nhà nước pháp luật đặc biệt phương pháp biện chứng, phương pháp lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn để phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu đề tài luận văn triết học Mác - Lênin, phép vật biện chứng Trong trình nghiên cứu, tiếp thu quan điểm văn kiện Đại hội IX, X Đảng Cộng sản Việt Nam vấn đề cải cách tư pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam 5.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách toàn diện mối tương quan với quy định pháp luật Việt Nam - Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân chia vấn đề lớn, phức tạp thành vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể Sau phân tích tổng hợp lại khái qt để đưa tới nhận thức tổng thể vấn đề giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam - Phương pháp quy nạp diễn dịch: đề tài từ vấn đề chung đến vấn đề riêng, từ tượng riêng lẻ đến chung bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất [33] Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất năm cho thuê đất thu tiền thuê đất lần hưởng quyền nghĩa vụ tương ứng theo quy định pháp luật Như hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai Việt Nam pháp luật đất đai nước giới theo thông lệ quốc tế Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, trị Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế Việt Nam với nước giới 3.1.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi Trên sở phân tích thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thời gian vừa qua, hạn chế công tác quản lý đất đai quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, tác giả luận văn xin đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội * Hồn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ Một nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm bên, không qua quan nhà nước có thẩm quyền lý nghĩa vụ tài cịn q cao chưa hợp lý Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như phân tích trên) khơng gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà đồng thời tạo nguy cho người sử dụng đất tính bất hợp pháp mối quan hệ mang lại Do vậy, để góp phần hồn 101 thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tơi, cần có số thay đổi quy định vấn đề tài đất đai - Về việc xác định "Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Trong Luật đất đai 2013 Bộ luật Dân 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất Đây loại thuế xác định theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định hành, thuế suất áp dụng trường hợp giá vốn quyền sử dụng đất, giá trị nhà không xác định giá ghi hợp đồng mua cao giá thực tế thời điểm mua thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tính theo thuế suất 2% giá chuyển nhượng [33] Theo quy định Điều 170 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Đây quy định hoàn toàn gắn liền với lộ trình cải cách sách tài - thuế Nhà nước năm xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Với quy định vậy, mặt Nhà nước điều tiết khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thực chế tài lành mạnh quản lý sử dụng đất đai [31] Như vậy, sách thu tài từ đất đai từ sau có Luật đất đai 1993 ngày hồn thiện đóng góp cho ngân sách Nhà nước năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 7280 tỷ đồng nguồn thu cân đối quan cho ngân sách địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp nông thôn [21] Tuy nhiên, khoản thu từ đất tiền thuê đất nước cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai Điều chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu lớn từ khoản thu tài từ đất đai đặc biệt khoản thuế Tuy nhiên, quy định bộc lộ số hạn chế cần phải ý khắc phục sau: 102 Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thu nhập bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất hai bên giao dịch Thu nhập họ phần giá trị gia tăng quyền sử dụng đất, thể chênh lệch giá thời điểm chuyển nhượng giá thời điểm mà người có đất Nghĩa số tiền người chuyển nhượng nhận sau thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm chi phí đầu vào mà họ bỏ sau để có quyền sử dụng đất Có thể nêu cơng thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý Vậy, giả sử, có người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá giá thị trường thời điểm Sau người chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa trúng đấu giá cho người khác Giá chuyển nhượng thấp người có mảnh đất nhờ trúng đấu giá Vậy, với trường hợp này, người khơng có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về nguyên tắc thuế phải (không) Vậy áp thuế suất chung cho tồn giá trị quyền sử dụng đất chất thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, văn quy phạm pháp luật đất đai, dân sự, tài cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Thứ hai, quy định hành chưa có phù hợp thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia 103 đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế - Về lệ phí trước bạ Theo quy định hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng bên Theo chúng tơi mức phí quy định q cao có tính chất khoản thuế Đây nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn tiến triển chậm Lý nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thậm chí, có nhiều người quan nhà nước giải xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Vậy, khoản lệ phí trước bạ, nên quy định mức phí cố định với hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ sử dụng đất * Hoàn thiện pháp luật thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất: Đối với Nhà nước, phải xây dựng quản lý hệ thống thơng tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành thuế ngành tài nguyên - môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để quản lý việc sở hữu bất động sản chi tiết cá nhân Từ đó, chống man khai tài sản chuyển nhượng bất động sản để miễn thuế Thứ hai: Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố để chống việc "lách thuế" qua việc ghi thấp giá hợp đồng chuyển nhượng việc xây 104 dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường tự Thứ ba: Cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất) Ngoài ra, việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai Thứ tư: Các thông tin đất đai thị trường bất động sản cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất, cách kịp thời Thứ năm: Quy định hợp lý sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai 3.2 CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM Đất đai loại tài sản đặc biệt, tài sản quốc gia vô quý giá, mang lại giá trị, lợi ích quý báu cho người sử dụng Cũng làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở pháp luật bất chấp quy định tiến hành hoạt động nhằm trục lợi cho thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước nhân dân Thực tế hành vi giao dịch tư lợi đất đai nói chung giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng diễn phổ biến tinh vi, khiến cho quan hệ đất đai trở lên phức tạp gây khó khăn, bất ổn định việc quản lý nhà nước đất đai Như phân tích Chương 2, thấy hành vi giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam tồn nhiều dạng, hình thức khác 105 cần đưa kiến nghị trực tiếp giải nguyên nhân dẫn đến phát triển hành vi giao dịch tư lợi 3.2.1 Minh bạch hóa lành mạnh hóa thơng tin liên quan đến đất đai Các thông tin đất đai thông tin bất động sản cần phải công khai tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến đất, cách kịp thời Với thời đại công nghệ thông tin phát triển nay, Nhà nước cần cơng nghệ hóa kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất liệu liên quan đến địa tồn quốc mạng điện tử Cập nhật liên tục thường xuyên dự án, kế hoạch phát triển, sử dụng đất đai tồn quốc để người dân tra cứu cách dễ dàng Ngồi ra, sách, kế hoạch đất đai dự án xây dựng, đầu tư hàng năm vùng miền, địa phương nên công khai Ủy ban nhân dân nhằm hạn chế việc đầu đất đai Cũng cần nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tránh tình trạng dự án treo tạo điều kiện cho số cá nhân chuộc lợi Bên cạnh đó, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần rõ ràng, cụ thể, chiến lược hiệu Cần quy định rõ thời gian, khả thực phương án giải dự án triển khai thực tế Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ hạn chế hành vi đầu đất đai 3.2.2 Tăng cường hiệu hoạt động quản lý nhà nước đất đai nhằm kiểm soát giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, cần tăng cường hoạt động sàn giao dịch bất động sản Để tránh giao dịch chui, giao dịch trái pháp luật đất đai, tương lai Nhà nước cần có quy định cứng "mọi giao dịch đất đai phải thực 106 qua kinh doanh bất động sản" Để khơng cịn tồn giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước cần minh bạch hóa giao dịch sàn bất động sản Thông qua sàn giao dịch bất động sản, thông tin liên quan đến giao dịch diện tích, giá cả, phương thức tốn cơng khai cách chi tiết cụ thể, từ làm sở để Nhà nước kiểm sốt tình trạng giao dịch đất đai nhằm hạn chế việc trốn tránh giảm nghĩa vụ thuế mà người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đai phải thực Nhà nước, từ hưởng lợi bất Hai là, nâng cao trình độ đội ngũ cán đảm nhiệm chức vụ quản lý đất đai Có thể nói, yếu tố người điều kiện kiên tác động đến hiệu hoạt động quản lý nhà nước Đặc biệt, với mục tiêu xây dựng nhà nước pháp quyền, Nhà nước cần thiết phải nâng cao đội ngũ cán làm công tác quản lý đất đai, xử lý vi phạm đất đai xử lý hành vi giao dịch tư lợi từ đất đai Trình độ chun mơn nghiệp vụ phẩm chất, lực cán yếu tố định lớn đến tiến chất lượng văn pháp luật đất đai, đến việc tổ chức thực văn pháp luật đó, đến hoạt động phát hiện, xử lý vi phạm đất đai Nếu họ có trình độ chun mơn cao, lực quản lý giỏi, phẩm chất đạo đức tốt chất lượng văn pháp luật đất đai họ ban hành tham mưu cho cấp có thẩm quyền ban hành sát thực tế, tính khả thi cao; việc tổ chức thực văn cấp nhanh chóng, nghiêm túc; việc phát xử lý hành vi giao dịch tư lợi đất đai nghiêm minh, kịp thời Ngược lại, hạn chế trình độ chun mơn, lực quản lý, yếu phẩm chất dẫn đến sai lầm việc thực hoạt động quản lý, kiểm soát hành vi giao dịch tư lợi Vì vậy, việc nâng cao trình độ lực, phẩm chất đội ngũ cán cấn thiết, hợp thành từ nhiều yếu tố khác tổ chức, nhân sự, chế, điều kiện vật chất kỹ thuật… Để nâng cao trình độ, lực, 107 phẩm chất cho đội ngũ cán phải ý cách tồn diện yếu tố đó; có đổi mạnh mẽ công tác tổ chức cán Ba là, cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn thuần, mà phải gắn với việc điều tiết thị trường đất đai Thị trường đất đai biến động việc quản lý đất đai cần mềm dẻo để phù hợp với điều tiết thị trường phải tuân thủ quy định pháp luật Sự không phù hợp chế quản lý thị trường nguyên nhân khiến bùng nổ hành vi giao dịch tư lợi đất đai Bốn là, đổi phát triển khoa học kỹ thuật, cơng nghệ hóa thơng tin đất đai Ứng dụng công nghệ thông tin bắt buộc để đáp ứng mục tiêu quản lý nhà nước đất đai theo hướng phát triển bền vững Tăng cường lực cho quan quản lý đất đai đồng với việc tập trung vào xây dựng sở hạ tầng công nghệ thông tin (thiết bị công nghệ thông tin, hệ thống mạng truyền số liệu từ cấp xã, huyện, tỉnh trung ương), cải tạo trụ sở quan hành nhà nước, trang bị phần mềm gốc hệ thống thông tin đất đai có quyền Nhà nước cần đầu tư phát triển phần mềm ứng dụng khoa học cơng nghệ để kiểm sốt, tra cứu quản lý đất đai Cơng nghệ hóa máy tính hóa hoạt động quản lý đất đai biện pháp nhiều quốc gia tiên tiến giới áp dụng hiệu Do vậy, quốc gia phát triển Việt Nam cần thiết phải đầu tư vào lĩnh vực * Quy định hợp lý sử dụng có hiệu sách tài quản lý nhà nước đất đai Cơng cụ tài biện pháp hữu dụng hiệu nhằm hạn chế giao dịch tư lợi đất đai Mặc dù Luật đất đai quy định sở pháp lý để hình thành hệ thống sách tài đất đai nhiên cơng cụ tài chưa thực hiệu chưa có thống 108 sách tài đất; cơng tác tài thực sách tài đất đai nhiều yếu Xét cho cùng, hành vi tư lợi đất đai nhằm mục đích trục lợi bất hợp pháp thực chế "thuế chống đầu cơ" hạn chế đầu đất đai Có nghĩa là, đất mà người sử dụng đất tích tụ vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách lũy tiến Thuế lũy tiến đánh vào giá trị đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ * Hồn thiện pháp luật sách đất đai đặc biệt quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhiều quy định Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành cịn chung chung, khơng rõ ràng chồng chéo, mâu thuẫn nguyên nhân dẫn đến việc lợi dụng kẽ hở pháp luật nhà nước để tiến hành hành vi tư lợi gây thiệt hại cho lợi ích nhà nước lợi ích cơng dân Cần quy định rõ cấp quản lý, quyền hạn, trách nhiệm cá nhân, quan, tổ chức thực quyền lực nhà nước quản lý đất đai Ngồi ra, cần có điều chỉnh quy định giá đất theo khung quy định Chính phủ hàng năm nhằm tránh thiệt hại lợi ích cho nhà nước Thực trạng nay, Nhà nước quy định giá đất thấp giá thị trường nhiều làm thất thu lớn nguồn ngân sách vào mức giá để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất, thuê đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá… 3.2.3 Thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật đất đai Nhất giao dịch bất hợp pháp, giao dịch nhằm tư lợi từ đất đai chẳng hạn hành vi người mua người bán thỏa thuận ghi giá hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp giá trị nhằm trốn thuế; gian lận việc lấy bồi thường nhà nước… Sự thiếu cương xử lý hành vi phạm pháp luật đất đai nhân tố khuyến khích gia tăng 109 giao dịch tư lợi Nhà nước cần cứng rắn hành vi phạm, kể cán bộ, công chức nhà nước tổ chức, cá nhân sử dụng đất Có thể áp dụng chế tài hình bên cạnh việc xử phạt vi phạm hành để giáo dục răn đe cơng dân phải có ý thức chấp hành tốt chủ trương, sách nhà nước đất đai, xây dựng phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hợp pháp 3.2.4 Thống kê kiểm soát giao dịch đất đai qua phịng cơng chứng địa phương Pháp luật Việt Nam có quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng quan có thẩm quyền Quy định giúp cho thỏa thuận bên công khai, minh bạch hóa, từ bên có cứ, sở để tôn trọng thực cam kết, thỏa thuận ký, ngăn chặn giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản nhà nước có để thu loại thuế quan Do điều kiện lịch sử điều kiện vật chất chưa cho phép Việt Nam áp dụng quy chế giao dịch đất đai phải thực qua sàn giao dịch bất động sản nên việc kiểm sốt giao dịch đất đai từ phịng công chứng biện pháp hữu điều kiện tình hình Nhà nước cần yêu cầu quan, văn phịng cơng chứng thống kê hợp đồng cơng chứng đất đai để đánh thuế chuyển nhượng thuế thu nhập cá nhân giao dịch đó, tránh tình trạng thất thuế gây thiệt hại cho lợi ích nhà nước Giao dịch tư lợi gây nhiều thiệt hại nhà nước nhân dân, gây lũng đoạn kìm hãm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Do vậy, việc kiểm soát hạn chế giao dịch tư lợi yêu cầu cấp thiết cần phải thực Trong điều kiện Việt Nam, cần cân nhắc áp dụng biện pháp phù hợp với thị trường, điều kiện kinh tế nước để đạt hiệu tối ưu 110 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật dân Việt Nam, rút số kết luận sau đây: - Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội - Trước yêu cầu lành mạnh hóa kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế tồn cầu nhu cầu hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường - Việc xác định giá đất theo pháp luật hành cịn mang nặng tính chủ quan Việc bình ổn giá đất cần thiết giai đoạn Tuy nhiên, ngồi quy định chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất Do vậy, Nhà nước cần có quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường khơng có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại yếu tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu 111 thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu số biện pháp khác Để điều tiết thị trường Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng định nhu cầu đất tăng cao - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm cơng tác địa - Một ngun nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm xảy phổ biến nghĩa vụ tài cịn chưa hợp lý Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cần có điều tiết hợp lý bảo đảm công chủ thể chịu thuế Các loại phí lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phù hợp Mức phí quy định q cao, khơng khuyến khích người dân chuyển nhượng thức qua quan nhà nước - Đối với giao dịch tư lợi hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có biện pháp quản lý cách chặt chẽ, nhằm quản lý, hạn chế đưa biện pháp giải trường hợp cụ thể Các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan đế nhiều lĩnh vực; Có đối tượng điều chỉnh rộng phức tạp, biến động với vận động phát triển đời sống kinh tế - xã hội Vấn đề hạn chế giao dịch tư lợi cần nghiên cứu tiếp cận tương lai Luật đất đai năm 2013 thi hành năm tới 112 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 đồ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư số 28/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn thực thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2013), Báo cáo Chính phủ tình hình kinh tế - xã hội năm 2013, kết năm thực kế hoạch năm (2011-2015) nhiệm vụ 2014-2015 phiên khai mạc kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII, ngày 21/10/2013, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thi hành Luật đất đai năm 2013, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội 113 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 12 Chính phủ (2014), Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định hỗ trợ, bồi thường tái định cư Nhà nước thu hồi đất quy trình triển khai giải phóng mặt thị, Hà Nội 13 Phạm Minh Chính Vương Qn Hồng (2009), Kinh tế Việt Nam thăng trầm đột phá, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện Hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 19 Phan Thị Vân Hương (2013), "Một số ý kiến trao đổi điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định dự thảo Luật đất đai sửa đổi", http://toaan.gov.vn 20 Bích Hường (2009), "Bình Thuận: thu hồi đất trái phép khiến dân điêu đứng", http://www.nguoicaotuoi.com, ngày 20/4/2009 21 Nguyễn Thị Kim Ngân (2002), "Báo cáo tổng kết sách đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002", Hội thảo khoa học: Về cải cách đất đai, Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội ngày 14 15/5/2002, Hà Nội 22 Từ Nguyên (2010), "Tham nhũng đất đai thói quen", http://vneconomy.vn, (ngày 26/11/2010) 114 23 Nhóm phóng viên xã hội (2006), "Sai phạm nghiêm trọng việc cấp đất đai cho 129 người", http://vietbao.vn, ngày 25/9/2006 24 Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), "Một số giao dịch tư lợi thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Nhà nước pháp luật, (287) tr 60-65 25 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 26 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 27 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 30 Quốc hội (2005), Luật Công chứng, Hà Nội 31 Quốc hội (2012), Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 32 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 33 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 34 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 35 Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (2007), Những bất cập sách đất đai hệ quả, (Tổng hợp từ Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế tháng 07/2007), Thành phố Hồ Chí Minh 115 ... pháp luật nhằm hạn chế giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT... giao dịch tư lợi chuy dụng đất 2.4.2 Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ... từ hạn chế hành vi đầu đất đai 19 1.3 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 1.3.1 Khái niệm việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế