Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM TUẤN ANH HOµN THIÖN PH¸P LUËT VIÖT NAM VÒ CHUYÓN NH¦îNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT NH»M H¹N CHÕ GIAO DÞCH T¦ LîI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2014 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM TUẤN ANH HOàN THIệN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LỵI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHM TUN ANH HOàN THIệN PHáP LUậT VIệT NAM Về CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT NHằM HạN CHế GIAO DịCH TƯ LợI Chuyờn ngnh: Lut kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2014 z LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Tuấn Anh z MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Các loại đất tham gia thị trường bất động sản 13 1.2 KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 1.2.1 Khái niệm đặc điểm giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.2 Nguyên nhân làm phát sinh giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Tác động giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.4 Ý nghĩa, mục đích hạn chế giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.3 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 20 z 1.3.1 Khái niệm việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 20 1.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 22 1.4 QUI ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NĂM 1992 ĐẾN NAY 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 31 2.1 ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY 31 2.1.1 Nội dung quy định trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đất 31 2.1.2 Các quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 2.1.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác lập quyền dân 35 2.2 HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 58 2.3 THỰC TRẠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 66 2.4 NGUYÊN NHÂN VÀ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG QUÁ TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 72 2.4.1 Thực tiễn giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 2.4.2 Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 82 z Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 91 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 91 3.1.1 Hoàn thiện quy định, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 91 3.1.2 Tuyên truyền giáo dục phòng chống tham nhũng 95 3.1.3 Các giải pháp tổ chức thực phối hợp 99 3.1.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 101 3.2 CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 105 3.2.1 Minh bạch hóa lành mạnh hóa thơng tin liên quan đến đất đai 106 3.2.2 Tăng cường hiệu hoạt động quản lý nhà nước đất đai nhằm kiểm soát giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 106 3.2.3 Thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật đất đai 109 3.2.4 Thống kê kiểm soát giao dịch đất đai qua phịng cơng chứng địa phương 110 KẾT LUẬN 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 z MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai loại tài sản đặc biệt mà với thời gian giá trị làm cho nhiều người ngỡ ngàng Nhiều đường, nhiều khu quy hoạch thiết lập có nhiều người giàu lên từ đất đai Sau Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai, thu hút nguồn lực vốn đầu tư nước việc khai thác, sử dụng đất Từ năm 2008 đến ta thấy thị trường bất động sản đóng băng khơng phải mà giảm sức hút từ nhà đầu tư Bình quân hàng năm thu ngân sách từ thị trường bất động sản bình quân 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm 7% tổng thu ngân sách, có đến 70% giao dịch nhà đất diễn thị trường khơng thức, thị trường "ngầm" Theo chun gia, số thu lớn nhiều giao dịch ngầm nhà đất kiểm soát [13] Có thể nói giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho người sử dụng lớn nên hành vi giao dịch tư lợi đất đai diễn phổ biến Nước ta ban hành Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 xử phạt vi phạm hành đất đai, Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006… quy định chi tiết vấn đề đất đai nước ta lợi ích làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở pháp luật bất chấp quy định tiến hành hoạt động nhằm trục lợi cho thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nước Nhân dân Trong quan quản lý nhà nước cịn có phận cán tha hóa, biến chất, tham nhũng đất đai, làm giảm lịng tin Nhân dân vào cấp quyền z Do đất đai ngày khan hội nhận khoản lợi lớn tay người có quyền giao đất, lập quy hoạch hay chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo "thừa thiếu" đáng tiếc Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất cơng nghiệp phù hợp với tiến trình cơng nghiệp hóa đất nước tốt, mâu thuẫn quy phạm pháp luật sai phạm số cán quản lý đất đai gây tranh chấp khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất Mặc dù đất cho doanh nghiệp thiếu đất không đưa vào sử dụng, đất nơng nghiệp chuyển sang cơng nghiệp cịn bỏ trống lại lớn Theo Bộ Tài nguyên Mơi trường, nước có 1.649 khu vực qui hoạch "treo" với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án "treo" với tổng diện tích 31.650 chậm giải tỏa mặt Nhiều doanh nghiệp năm 2000 đời có nhu cầu sử dụng đất lại phải thuê cá nhân, hộ gia đình với giá cao tiếp cận với quĩ đất bị "bỏ hoang", người nơng dân thất nghiệp đất hội chuyển nghề khác hạn chế khả trình độ [Dẫn theo 36] Xuất phát từ thực trạng nêu trên, tác giả chọn đề tài "Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi" cho luận văn thạc sĩ luật học Qua nghiên cứu vấn đề giao dịch tư lợi lý thuyết pháp lý thực tiễn giao dịch tư lợi diễn Việt Nam, luận văn làm rõ chất pháp lý giao dịch tư lợi từ đưa kiến nghị phương pháp nhằm hạn chế giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Giao dịch tư lợi vấn đề mới, thực tế Việt Nam chưa z có nhiều tác giả tiếp cận vấn đề Cơng trình tiêu biểu mà tơi tiếp cận là: "Một số giao dịch tư lợi thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tác giả Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai đăng tạp chí Nhà nước Pháp luật, năm 2012 [24] Đây luận văn khai thác khía cạnh giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ luận văn Mục đích nghiên cứu luận văn phân tích sở lý luận, đánh giá thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để thực mục đích luận văn có nhiệm vụ sau: - Làm rõ vấn đề lý luận giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua xác định tác động giao dịch tư lợi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam quy định hành vi giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam, đưa nhận xét kiến nghị công tác quản lý đất đai rút học kinh nghiệm Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sống hàng ngày Đồng thời đánh giá hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý sử dụng đất đai quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạn chế khiếm khuyết nên tạo "lỗ hổng" pháp lý, "kẽ hở" quy định cho giao dịch tư lợi diễn z 4.2 Phạm vi nghiên cứu Có thể nói giao dịch tư lợi thực tế xã hội phong phú mặt xã hội, phạm vi nghiên cứu luận văn chủ yếu nghiên cứu giao dịch tư lợi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Đề tài nghiên cứu sở nguyên tắc phương pháp luận triết học Mác-Lênin, lý luận nhà nước pháp luật đặc biệt phương pháp biện chứng, phương pháp lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn để phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu đề tài luận văn triết học Mác - Lênin, phép vật biện chứng Trong trình nghiên cứu, tiếp thu quan điểm văn kiện Đại hội IX, X Đảng Cộng sản Việt Nam vấn đề cải cách tư pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam 5.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách toàn diện mối tương quan với quy định pháp luật Việt Nam - Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân chia vấn đề lớn, phức tạp thành vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể Sau phân tích tổng hợp lại khái quát để đưa tới nhận thức tổng thể vấn đề giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam - Phương pháp quy nạp diễn dịch: đề tài từ vấn đề chung đến vấn đề riêng, từ tượng riêng lẻ đến chung z ... "Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi" cho luận văn thạc sĩ luật học Qua nghiên cứu vấn đề giao dịch tư lợi lý thuyết pháp lý thực tiễn giao. .. PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI 91 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ... giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi 101 3.2 CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT