Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết nghiên cứu quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số như có mối quan hệ và ràng buộc chặt chẽ với Quy chuẩn Quốc gia về quy hoạch; quy định cụ thể và rõ ràng về các ràng buộc liên quan đến hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng đô thị đối với quy mô dân số thực tế của dự án...
DIỄN ĐÀN QUY CHUẨN CHUNG CƯ CẦN QuAN TÂM ĐẾN QuẢN L Quy MÔ DÂN sỐ Ths KTs NguyỄN Huy KHANH Phó Tổng giám đốc, Tổng Công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam T rong bối cảnh đô thị lớn Hà Nội TP.HCM nguyên nhân việc tải hạ tầng giao thông dẫn đến tắc đường QUY MÔ DÂN SỐ (QMDS) tăng vọt nội đô Về chất, đằng sau “đông đặc” số lượng phượng tiện lưu thông đường số dân khu vực nội đô tăng cao đến mức độ tải, kiểu soát Thật dễ dàng nhận thấy “thủ phạm” vấn đề khu nhà cao tầng mọc lên nhanh chóng với mật độ số tầng cao liên tiếp khu vực nội đô, liên tục phá vỡ kỷ lục theo năm chí quý Câu hỏi đặt cách mà quy mô dân số nội thị tăng, nhà chức trách nói họ quản lý chặt chẽ, quy định quy trình Quy mô dân số CHÌA KHOÁ tất vấn đề hệ l đô thị Nó điều mà người quan tâm từ người dân sống đô thị Chủ đầu tư Quy mô dân số công cụ kó thuật để tạo rào cản chống tải hạ tầng đô thị, trở thành MỤC TIÊU cần phải vượt qua nhà đầu tư (NĐT) Qua quan sát, tổng kết lại số cách thức CĐT sử dụng để vượt rào cản Có thể nêu cụ thể sau Năm 2013 tình hình kinh tế chịu khủng hoảng nặng nề, thị trường BĐS đứng trước nguy sụp đổ, căng thẳng gia tăng đến mức mà Bộ Xây dựng phải công văn số: 1245/BXD-KHCN V/v Hướng dẫn tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà cao tầng chất để giải cứu thị trường, thị trường đưa hộ có quy mô lớn không bán vượt sức mua Trong có hai nội dung quan trọng Một là, cho phép điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại dự án chuyển đổi nhà thương mại 40 SË 100 2019 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ sang nhà xã hội với tiêu dân số công trình nhà tính bình quân 25m2 sàn sử dụng hộ/người Mà điều chỉnh Quy hoạch chi tiết (QHCT) dân số sau điều chỉnh không vượt 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ (đã cấp có thẩm quyền phê duyệt) điều chỉnh tiêu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội phê duyệt Nói cách khác cho chia nhỏ hộ lớn trước thành nhiều hộ nhỏ để giảm giá dễ bán Hai là, trường hợp dự án phát triển nhà (nhà thương mại nhà xã hội) áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng hộ/người Tuy văn có tính pháp lý không cao thông tư hay nghị định ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS lúc giờ, có nhiều dự án “cứu” trước bị phá sản Tuy nhiên, hệ l lần quản lý quy hoạch có cho phép thay đổi quy mô dân số cho đồ án QHCT trở thành tiền lệ xấu Kể từ việc xin điều chỉnh QHCT mà chủ yếu quy mô dân số tiến hành ngày phức tạp theo cách khác Khi việc xin dân số đến ngưỡng (không 1,5 lần) CĐT/ NĐT tìm cách khác, xoay sang việc đa dạng loại hình lưu trú dạng hộ (chưa có thị trường Việt Nam) Thời kỳ tên như: Căn hộ cho thuê, Căn hộ dịch vụ, Condotel, Offtel ạt quảng cáo đưa thị trường Về mặt thiết kế “căn hộ” không khác hộ bình thường, có nghóa có đẩy đủ không gian chức hộ, khác thay bán với hình thức sở hữu lâu dài công bố dùng thuê loại hình phòng khách sạn với việc thuê lại CĐT có thời hạn (thông thường 50 năm) Với cách làm CĐT thêm SỐ LƯNG hộ tương đương hộ khu đất Lý Việt Nam chưa có quy định pháp lý loại hình nhà “kiểu hộ” này, cụ thể chí chưa có định nghóa thức văn pháp luật hành, đương nhiên tiêu chuẩn kỹ thuật hưỡng dẫn kèm theo Quy chuẩn Quốc Gia Tiêu chuẩn dạng hộ cho thuê Thí dụ quy mô hộ nhỏ bao nhiêu? Tính toán số người hộ nào? CĐT xây nhiều hộ để bán với số lượng dân phê duyệt Các “căn hộ cho thuê” bán cho người mua với CAM KẾT CĐT “chậm sổ hồng” (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất ở) nợ sổ đỏ với việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng mua bán, giảm giá so với thức với giá CHỜ SỔ (sau người mua tự làm sổ) Và tiêu thụ tốt người mua có nhu cầu để thật thấy lợi bàn giao nhà mà lại với giá rẻ Còn sổ chờ (xem hình H1) Bên cạnh quy mô dân số coi không tăng số người hộ “trá hình” (không) nên không cần tính toán đến hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã liên quan chỗ đỗ xe, trường học, nhà trẻ theo quy định CĐT tiết kiệm nhiều tiền đầu tư từ việc đầu tư hạng mục tương ứng như: gara ngầm, trường học Trong chỗ đỗ xe nội thành ngày chở nên khan trầm trọng (đây nguyên nhân liên quan đến tệ nạn bãi đỗ xe lậu mở khắp nơi địa bàn thành phố) Người có nhu cầu thực vô tình lợi nhỏ mà tham gia việc chất tải cho đô thị CĐT làm mà pháp luật không cấm, lợi ích mà tlàm cho giao thông đô thị trở nên tải thêm Hình H1 Để dễ cho việc hợp thức hoá sau hộ dạng cho thuê kiểu Các CĐT thường tách thành khối công trình riêng phân biệt với khối nhà hộ khác (sỡ hữu dài hạn) để dễ quan quản lí chấp thuận Nhưng hộ cho thuê cho thuê dài hạn, (thời gian thuê 50 năm tương đương tuổi thọ công trình) thời gian sở hữu không khác Có CĐT không cần tách khối hộ Các hộ đưa vào khối, phân chia theo tầng trí vị trí khe lún (thực chất không phân chia góc độ vật lý) Điển hình khối nhà toàn kính đầu Hình H2 SË 100 2019 41 Hình H3 Hình H4 Hình H5 42 SË 100 2019 đường Trần Duy Hưng, hộ hành lang 1/2 hộ sở hữu dài hạn, phần lại “cho thuê dài hạn” Phải nói thẳng cách để lách luật Gần nữa, số CĐT lớn thị trường BĐS TRỘN hộ tầng với theo kiểu xôi đỗ, hộ thường kẹp “căn hộ” tầng toàn khối nhà (xem hình H2) Làm tổng số giữ tỷ lệ % hộ thường “căn hộ” (đã vượt) mà xin “chỉ tiêu”, bán hàng lại thuận lợi, đơn vị bán hàng bán chuyển hộ, chưa bán chuyển thành Ofitel/Condotel bán hết Hệ l việc không đơn giản Nếu sau người dân “căn hộ” đồng loạt gây áp lực cho quyền địa phương (CQĐP) việc CẤP SỔ với lý chất “căn hộ” họ chẳng khác hộ hàng xóm sát vách tường khả phải chấp nhận tình “việc rồi” nhà nước cao Như tới ban hành Quy chuẩn Tiêu chuẩn liên quan đến loại hộ cho thuê kiểu hàng vạn “căn hộ” giải cứu Và “căn hộp” trở thành hộ Nói cách khác đô thị bị tải cách hợp pháp, hay hợp pháp hoá thay đổi quy mô dân số đồ án quy hoạch chi tiết điều chỉnh bổ sung không pháp luật Trong năm trở lại đây, áp lực giao thông giao thông tónh lên cao, dư luận xã hội bất bình, đô thị lớn phải đưa chế tài để siết chặt quản lý đô thị Có hai nội dung sách Một là, quy định rõ tăng bắt buộc tiêu giao thông tónh cho dự án xây dựng nội đô Ở TP Hà Nội có văn 4174/UBND 6676/SQHKT quy định tăng diện tích đỗ xe lên khoảng 20% cho nhà (TP.HCM có hướng dẫn) Hai là, bắt buộc phải tính số người chi tiết cho hộ Vì chưa có để tính số nhân hộ (nếu tính 25người/m2 khó cho CĐT/ NĐT) người ta sử dụng phương pháp THỦ CÔNG kiểm đếm số PHÒNG NGỦ với “chỉ tiêu” phòng ngủ tính người Thế để lách việc này, vẽ thiết kế hộ đưa PHÒNG KHÔNG TÊN, hay PHÒNG TRỐNG (thực tế xoá tên phòng đồ nội thất) (xem hình H3, H4, H5) Nếu xem kỹ Hình ta thấy hộ diện tích lớn có số người hộ có diện tích nhỏ Ai hiểu rằng, sau chủ hộ đương nhiên dùng phòng làm ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ phòng ngủ Và thực tế quy mô dân số cao nhiều so với hồ sơ xin phép Việc tăng thêm mật độ xây dựng, nâng cao số tầng sau lần xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết (từ đến lần xin điều chỉnh) điều phát nêu diễn đàn Quốc hội Vậy nước có hệ thống pháp luật hoàn chỉnh quản lý quy hoạch Việt Nam, từ Luật Quy hoạch, Quy chuẩn Quốc gia, Nghị định Thông tư hướng dẫn chắt lọc từ thực tế kinh nghiệm nước phát triển với tiêu chất lượng sống cao đặc biệt liên quan đến nhà ở, với hạ tầng đô thị mà để xảy có tượng thế? Vậy làm để việc xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết lại có lợi cho nhà đầu tư, cấp quản lý nói cấp phép quy định? XIN CHO tăng quy mô dân số đồng nghóa với việc tăng số hộ, hay tăng số lượng “hàng hoá” cho nhà đầu tư Với khu đất có diện tích cố định đắt giá có nhiều hộ lợi nhuận thu cho CĐT cao Về nguyên tắc điều chấp nhận lợi ích nhóm người mà ảnh hưởng đến hạ tầng đô thị nói riêng, đến chất lượng đô thị nói chung (tắc đường, thiếu diện tích công cộng, xanh, trường học Chính thế, để tránh lỗ hổng nêu phần trên, Quy chuẩn chung cư cao tầng ban hành cần lưu ý đến nội dung liên quan đến việc quản lý dân số dự án Cụ thể là: n Có mối quan hệ ràng buộc chặt chẽ với Quy chuẩn Quốc Gia Quy hoạch n Quy định cụ thể rõ ràng cách tính dân số thông qua tiêu diện tích hộ tối thiểu, số phòng chức hộ Quy định cách tính dân số cho hộ dạng cho thuê để làm sở cho việc tính toán tiêu HTKT HTCH tương ứng n Quy định cụ thể rõ ràng ràng buộc liên quan đến hạ tầng kó thuật hạ tầng đô thị quy mô dân số thực tế dự án (diện tích công cộng, xanh, giao thông tónh, trường học, nhà trẻ, nhà cộng đồng ) n Ngăn chặn hành vi lách luật việc nhập nhằng chức hay tên gọi không gian chức hộ toàn dự án SË 100 2019 43 ... hành cần lưu ý đến nội dung liên quan đến việc quản lý dân số dự án Cụ thể là: n Có mối quan hệ ràng buộc chặt chẽ với Quy chuẩn Quốc Gia Quy hoạch n Quy định cụ thể rõ ràng cách tính dân số thông... để việc xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết lại có lợi cho nhà đầu tư, cấp quản lý nói cấp phép quy định? XIN CHO tăng quy mô dân số đồng nghóa với việc tăng số hộ, hay tăng số lượng “hàng hoá” cho... hình H1) Bên cạnh quy mô dân số coi không tăng số người hộ “trá hình” (không) nên không cần tính toán đến hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã liên quan chỗ đỗ xe, trường học, nhà trẻ theo quy định CĐT tiết