Bài viết trình bày thách thức trong vấn đề phát triển nhà ở tại khu vực đô thị; đánh giá khảo sát về phát triển nhà ở giá rẻ cho Ấn Độ và Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo bài viết để nắm chi tiết nội dung nghiên cứu.
Quy HoCH NHỮNG THÁCH THỨC VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ & TÁC GIẢ TẠI CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN TRƯỜNG HP CỦA VIỆT NAM VÀ ẤN ĐỘ AkAsH PARmAR *, BI THị HNG HIu **, NGuyN NGọC TIP ***, HoÀNG ANH ĐỨC **** V iệt Nam Ấn Độ hai quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số kinh tế vượt trội khu vực Châu Á Nền kinh tế đôi với trình đô thị hóa mạnh mẽ diễn ra, nhu cầu nhà tăng cao đô thị vấn đề lớn hai đất nước Trước tình hình đó, phủ Việt Nam Ấn độ có giải pháp sách phát triển nhà giá rẻ để đảm bảo cho người dân có quyền sở hữu nhà cải thiện môi trường sống họ khu đô thị Các dự án cải tạo khu ổ chuột hay khu vực phát triển đô thị thực theo nhiều phương thức khác Hai quốc gia có số tương đồng bối cảnh phát triển kinh tế dân số, trước khó khăn thách thức khác việc phát triển nhà ở, Ấn Độ Việt Nam đưa đánh giá đề xuất chiến lược nhằm đáp ứng nhu cầu nhà năm tới Bài viết nghiên cứu dựa kết đánh giá sáu hợp phần Housing barometer1 kết đánh giá bảy tiêu chí số nhà Nhóm Tác giả thực việc so sánh phân tích nhằm đưa nhận định chung thực trạng khó khăn thách thức phát triển nhà hai nước kế hoạch hành động, chiến lược đặt để giải thách thức tồn Giới thiệu chung Việt Nam quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á có dân số khoảng 96 triệu người (năm 2017), đứng thứ 14 Thế giới Ấn Độ quốc gia thuộc khu vực Châu Á, dân số đứng thứ Thế giới với 1,3 tỷ người (2017) Thu nhập bình quân đầu người hai quốc gia gần tương đương, với 2540 USD/năm (Việt Nam) 2597 USD/năm (Ấn Độ) Dân số thành thị khoảng 377 triệu người sống 7935 thành phố thị trấn, tốc độ tăng trưởng dân số chiếm 1,19% năm 2016 Còn Việt Nam, có khoảng 34.7% dân số sống thành thị, tốc độ gia tăng dân số 1.03% (2017) Thách thức vấn đề phát triển nhà khu vực đô thị Tại Ấn Độ, vấn đề thiếu hụt nhà đô thị thể qua gia tăng nhanh chóng khu ổ chuột khu định cư bất hợp pháp Khoảng 13,7 triệu hộ gia đình (tương đương 17,4% tổng số hộ gia đình sống thành thị) sống khu ổ chuột đô thị (Điều tra dân số Ấn Độ, 2011) Ngày nhiều người phải sống nơi ổ chuột, nhà lụp xụp không đủ sở hạ tầng phục vụ sống Điều kiện sống tồi tàn khu ổ chuột làm suy giảm chất lượng sống, vệ sinh không đảm bảo tiếp cận với lựa chọn nhà đầy đủ người dân kim tự tháp thu nhập 92 SË 95+96 2018 Qu y h oπc h & t∏c gi∂ Nếu vấn đề khó khăn Ấn Độ thể khía cạnh kinh tế, cụ thể vấn đề thu nhập nhóm đối tượng Việt Nam, vấn đề nhà thể hai khía cạnh thị trường nhà vấn đề quy hoạch đô thị Hình ảnh Phân chia đô thị Ấn Độ (Nguồn: Cảnh bất bình đẳng, Johnny Miller) Nhiều nghiên cứu thực thay đổi nhà hành vi lựa chọn nhà cho thấy vị trí nhà có tầm quan trọng lớn chất lượng sống mà hộ gia đình dự tính có cách tiếp cận hội tiện nghi Chắc chắn người có việc làm muốn gần nơi làm việc họ để tiết kiệm chi phí lại thời gian tiền bạc Với mục đích cung cấp nhà với giá phải cho người này, phủ tiểu bang đáp ứng nhu cầu thông qua chương trình nhà trợ cấp với tiêu chí định Các chương trình dịch vụ cho người nghèo đô thị (BSUP), Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), Rajiv Awas Yojana (RAY), vv tích cực cung cấp nhà cho thành phố cho người nghèo đô thị sống nhờ trợ cấp Tuy nhiên, trung tâm thành phố khu vực sôi động có giá đất cao nên nhà xây dựng ven đô thị để giảm chi phí đất đai việc xây dựng đơn vị nhà Ảnh hưởng tổng thể việc làm nhà giá rẻ đưa tầng lớp yếu kinh tế (EWS2) Nhóm thu nhập thấp (LIG3) ngoại vi đô thị nơi trở nên nặng nề người mong muốn hưởng lợi việc tiếp cận việc làm tốt hơn, trường học bệnh viện, vv với chi phí vận chuyển tăng Trong số trường hợp định, việc tiếp cận sở hạ tầng vật chất gây gánh nặng chi phí cho hộ gia đình ven đô thị Thứ nhất, việc cung cấp nhà giá rẻ không đủ đáp ứng nhu cầu nhóm ưu tiên việc thực thi sách hạn chế, chưa đầy đủ Trong chương trình phát triển nhà địa phương quy định hệ thống tổ chức tài nhà ở, quản lý chuyển giao nhà, thực khung pháp lý, thực thi cưỡng chế nhằm kiểm soát số lượng nhà dự trữ cho nhóm đối tượng cần, chủ yếu người nhập cư chưa đăng ký chỗ ở, đối tượng chưa hưởng hỗ trợ thức, người có trình độ học vấn thấp, đối tượng chưa nắm thông tin hỗ trợ nhà Thứ hai, giống Ấn Độ, trung tâm đô thị giá đất nhà cao, nguyên nhân phần phân bố dân cư không đồng quy hoạch đô thị không khả thi Các dự án phát triển khu đô thị vùng ngoại vi đô thị triển khai xây nhiên phát triển sở hạ tầng dịch vụ thiết yếu chưa đồng Nhiều dự án chờ xử lý thủ tục nhà đầu tư bị thiếu vốn đầu tư dẫn đến dự án bị chậm chậm tiến độ bị bỏ hoang lãng phí làm ảnh hưởng đến nguồn cung nhà Ngoài ra, thiếu hội việc làm cho nơi định cư khiến người dân phải di chuyển xa khu vực nội thành để tiện làm việc khiến sốt đất nhà ở gần khu vực trung tâm đẩy giá nhà đất tăng nhanh Đánh giá khảo sát phát triển nhà giá rẻ cho Ấn Độ Việt Nam Chương trình phát triển nhà giá rẻ UN- Habitat xây dựng khảo sát dựa sáu hợp phần (1) Thể chế khung pháp lý, (2) Đất đô thị, (3) Hạ tầng kỹ thuật, (4) Vật liệu xây dựng, (5) Tài nhà ở, (6) Lực lượng lao động Biểu đồ Housing Barometer xây dựng dựa đánh giá cho điểm hợp phần nhóm tác giả Việt Nam Ấn Độ Hình Điều kiện sống tồi tàn Ấn Độ: “Khu ổ chuột” (Nguồn: Gautam Basu, 2011) Kết đánh giá cho thấy, thể chế khung sách, đất đai đô thị, tài nhà hợp phần đem lại nhiều thách thức cho Việt Nam, Ấn Độ, thể chế SË 95+96 2018 93 Dựa vào tiêu chí số nhà (1) Bảo đảm quyền sở hữu, (2) Dịch vụ tiện lợi, (3) Giá rẻ, (4) Môi trường sống, (5) Dễ tiếp cận, (6) Vị trí, (7) Văn hóa đặc trưng Kết số nhà Việt Nam Ấn Độ không hoàn toàn tương đồng Điểm tương đồng nhà chưa thể nét đặc trưng văn hóa khả chi trả việc mua nhà cao Hình Kết Housing Barometer Ấn Độ Việt Nam (Nguồn: Tác giả) sách tài nhà lại đánh giá phù hợp với tình hình kinh tế họ Vật liệu xây dựng vấn đề lớn hai quốc gia, nhiên Ấn Độ, vấn đề thách thức lớn phát triển sở hạ tầng sau vấn đề đất đai nguồn lao động Tại Ấn Độ, cố buộc phải trục xuất di dời không tự nguyện xảy thị trấn nhỏ, dự án nhà giá rẻ quyền sở hữu đất thuộc phủ, hợp tác xã, nhà phát triển tư nhân Giá đất cao khu vực cốt lõi thành phố giá đất vùng ven đô thị tương đối rẻ Đất dịch vụ hạ tầng không phát triển đồng bộ, cộng với thuế lệ phí không đủ trì mạng lưới sở hạ tầng Các luật lao động có tồn thực không hiệu Đối với Việt Nam, thể chế khung sách cho phát triển nhà có tồn tổ chức tốt nhiên việc thực thi lại chưa hiệu Giá đất tăng cộng với việc người dân mong muốn sống trung tâm gần nơi phát triển đầy đủ sở hạ tầng nên đất đô thị trở nên khan Cũng giống với Ấn Độ, không đủ đất phát triển sở hạ tầng, kết nối yếu, có quy hoạch xây dựng chưa đồng nên chủ đầu tư không dành nhiều ưu tiên cho nhóm mục tiêu Tài nhà thách thức lớn thị trường nhà không kiểm soát, tình trạng mua bán nhà bất hợp pháp xảy Đánh giá khảo sát số nhà Ấn Độ Việt Nam Hình Kết số quyền nhà cho Ấn Độ Việt Nam (Nguồn: Tác giả) 94 SË 95+96 2018 Việc đảm bảo quyền sở hữu nhà Việt Nam thị trường nhà hợp pháp bảo mật thực theo pháp luật Các dịch vụ cung cấp cho người dân có đăng ký nơi Những sách hỗ trợ người thu nhập thấp, bao gồm trợ cấp, giảm thuế cho nhà phát triển lónh vực phát triển nhà xã hội Môi trường sống cải thiện khu vực đô thị, nhiên hệ thống sở hạ tầng cần nâng cấp thiếu ngân sách, khó thu hồi đất Bộ phận người dân không đăng ký nơi thực tế thiếu thông tin pháp lý bị giảm khả tiếp cận nhà giá rẻ Tại Ấn Độ, người dân bị trục xuất khỏi nơi bất hợp pháp trở thành người vô gia cư quyền sinh kế họ bị Các cá nhân không tiếp cận đầy đủ thông tin pháp luật thông tin thị trường nhà ở, họ kiến thức quyền lợi nghóa vụ sở hữu nhà Thủ tục bồi thường tái định cư nhiều thời gian giá nhà cao tỷ lệ thuận với nhu cầu nhà Điều kiện nhà không an toàn, thiếu điều kiện sống dành cho đối tượng thu nhập thấp Thiếu sách tiếp cận đất đai đặc trưng văn hóa không phản ánh dự án nhà giá rẻ Những chiến lược phát triển nhà Đứng trước thách thức lớn nhu cầu nhà thực trạng phát triển nhà Ấn Độ Việt Nam Các thể chế khung sách nghiên cứu cho phép tham gia cộng đồng bên phát triển tư nhân Các biện pháp áp dụng nhằm đảm bảo tín dụng từ ngân hàng tổ chức tài nhà cho người sống khu ổ chuột đóng góp vào chi phí nhà họ, bao gồm đảm bảo cần thiết để giảm rủi ro cho vay vốn Để đảm bảo cải thiện khu vực ổ chuột, cung cấp điều kiện sống dịch vụ tạo thay đổi lớn cho cộng đồng với dịch vụ riêng lẻ Đối với Ấn Độ, nâng cao lực trị cấp độ sách để thực phát triển nhà cho người dân Tái phát triển khu ổ chuột chỗ với tham gia nhà phát triển tư nhân sử dụng đất làm tài nguyên để cung cấp nhà cho người sống khu ổ chuột đủ điều kiện Khu ổ chuột chỗ tăng dần cách đảm bảo quyền truy cập vào dịch vụ/ tiện nghi Phát triển thị trường nhà giá rẻ quan hệ đối tác với khu vực công tư nhân Trợ cấp cho việc xây dựng cải tạo nhà cá nhân người thụ hưởng lãnh đạo, khai thác sức mạnh công cụ công nghệ thông tin truyền thông để giám sát hiệu chương trình nhà ở, ví dụ sử dụng GPS gắn thẻ thông tin địa lý Chiến lược cho việc phát triển nhà Việt Nam có nét tương đồng với Ấn Độ việc nâng cao hiệu giám sát đánh giá trình thực bên liên quan chuyên gia, cộng Qu y h oπc h & đồng, NGOs, CBOs (Các tổ chức dựa vào cộng đồng), vv Đảm bảo kết từ trình tính đến thực chương trình phát triển Cải thiện liệu đô thị GIS cho quy hoạch đô thị (thu thập, giám sát, dự đoán quản lý), tăng tính khả thi quy hoạch đô thị cách cung cấp tốt kịch đô thị nhiều ưu đãi sách đất đai, sách thuế cho nhà đầu tư Quy hoạch đô thị bao gồm có tính đến mối quan hệ tương hỗ tất lónh vực bao gồm môi trường đô thị, văn hóa, kinh tế - xã hội, trị) Tính minh bạch cứng nhắc việc thực thi pháp luật để cung cấp nhiều động lực cho nhà phát triển Hình ảnh bối cảnh cho thách thức nhà đô thị Việt Nam Ấn Độ: Ấn Độ: t∏c gi∂ * Habitat Forum (INHAF), Ấn Độ, +91 82080 86561, akashparmar18@gmail.com; ** Viện Quy hoạch Môi trường Hạ tầng Kỹ thuật Đô thị Nông thôn, Viện Quy hoạch Đô thị Nông thôn Quốc gia (VIUP), Bộ Xây Dựng, Việt Nam, +84 915150065, buihieu1689@gmail.com; *** Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Xã hội Hà Nội (HISEDS), Vietnam, +84 988719875, tiepng@yahoo.com **** Trung tâm Quy hoạch Hà Nội, Viện Quy hoạch Đô thị Nông thôn Quốc gia (VIUP), Bộ Xây Dựng, Việt Nam, mason uce@gmail.com Housing Barometer thuật ngữ nói số liên quan đến kinh tế thị trường nhà ở, thể dự báo cho xu hướng tương lai EWS Bộ phận kinh tế yếu Ấn Độ định nghóa hộ gia đình có thu nhập hàng năm thấp 300,000 INR (MoHUA, 2015) Việt Nam LIG Nhóm thu nhập thấp Ấn Độ định nghóa hộ gia đình có thu nhập hàng năm khoảng từ 300,001 INR đến 600,000 INR (MoHUA, 2015) SË 95+96 2018 95 ... án nhà giá rẻ Những chiến lược phát triển nhà Đứng trước thách thức lớn nhu cầu nhà thực trạng phát triển nhà Ấn Độ Việt Nam Các thể chế khung sách nghiên cứu cho phép tham gia cộng đồng bên phát. .. mục tiêu Tài nhà thách thức lớn thị trường nhà không kiểm soát, tình trạng mua bán nhà bất hợp pháp xảy Đánh giá khảo sát số nhà Ấn Độ Việt Nam Hình Kết số quyền nhà cho Ấn Độ Việt Nam (Nguồn:... đẩy giá nhà đất tăng nhanh Đánh giá khảo sát phát triển nhà giá rẻ cho Ấn Độ Việt Nam Chương trình phát triển nhà giá rẻ UN- Habitat xây dựng khảo sát dựa sáu hợp phần (1) Thể chế khung pháp