Bài viết trình bày khái niệm và quy trình thực hiện tái điều chỉnh đất đai; tổng quan kinh nghiệm thực hiện tái điều chỉnh đất đai của các nước và thực trạng ở Việt Nam; ý nghĩa của phương pháp tái điều chỉnh đất đai nếu áp dụng ở Việt Nam.
DiễN đN Tái điều chỉNh đấT đai Kinh nghiệm quốc tế học cho việt nam ThS.KTS NguyễN Thị hồNg VâN Phòng Quản lý Khoa học kỹ thuật – Viện Quy hoạch đô thị nông thôn quốc gia T điều chỉnh đất đai (Land Readjustment) phương pháp xếp đất đai cho phát triển cải thiện sở hạ tầng đô thị nâng cao tiện ích giá trị đất Tái điều chỉnh đất đai không phương pháp thu hồi đất đơn mà phương pháp củng cố, hợp chuyển đổi quyền sở hữu đất đai trình đô thị hoá, áp dụng thành công nhiều nước Nhật Bản, Đức, Hàn Quốc, Đài Loan, Mỹ, Úc, Ấn Độ Ở Việt Nam, áp dụng bản, tái điều chỉnh đất hứa hẹn công cụ hữu hiệu cung cấp tài cho việc phát triển đô thị cân lợi ích nhà đầu tư, người dân quyền đô thị Khái niệm quy trình thực Trong trình đô thị hóa, khu vực lựa chọn để thực dự án tái điều chỉnh đất đai, chuyên gia lập quy hoạch tính toán dựa mức giá đất tương lai thị trường đất đai Các lô đất có quyền sở hữu nhiều chủ đất khác góp chung điều chỉnh hay phân chia lại cho phù hợp với đồ án quy hoạch Dự án thực nhà đầu tư tư nhân, công ty nhà nước hay công ty hợp doanh công-tư Chuyên gia quy hoạch sử dụng kỹ thuật “quy đổi đất” để có hai loại đất mới: Đất dành cho công trình công cộng (hạ tầng kỹ thuật công viên) đất bán để lấy chi phí thực dự án (đất tài chính) Hai loại đất tính toán diện tích giá trị, sau dùng kết để quy đổi phần trăm thặng dư mà chủ sở hữu lô đất hưởng Tỷ lệ diện tích đất mà chủ sở hữu đất phải đóng góp tính dựa giá trị mảnh đất trước sau thực dự án Các chủ sở hữu đất tự nguyện đóng góp cho dự án phần đất thặng dư giá trị phần đất lại họ tăng cao Sau đường sá hệ thống hạ tầng xây dựng, quyền sở hữu mảnh đất cũ chuyển đổi sang mảnh đất vừa điều chỉnh, chủ sở hữu mảnh đất cũ sở hữu mảnh đất có thêm có đầy đủ hạ tầng dịch vụ đô thị Thậm chí chủ đất không muốn xây dựng nhà, họ bán mảnh đất thu lãi cao [1] Hình 1: Khái niệm tái điều chỉnh đất đai [2] 32 SË 93 2018 Ví dụ sau minh họa cụ thể cho kết trình tái điều chỉnh đất: Nếu không làm khu đô thị phát triển tự phát (Hình 2), xây dựng đường tình hình sử dụng đất không cải thiện nguồn vốn để xây đường huy động khó khăn (Hình 3) Tuy nhiên, áp dụng mô hình điều chỉnh lại đất đai, toàn khu vực cải thiện toàn diện (Hình 4) Các công trình hạ tầng ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ cung cấp đầy đủ môi trường sống cải thiện rõ rệt Hình Phát triển tự phát giai đoạn tăng trưởng đô thị nhanh khiến giá bất động sản tăng Khi 2/3 chủ sở hữu đất đồng ý với dự án quy hoạch Quy hoạch đô thị, đơn vị thực – khu vực nhà nước tư nhân – phép thực dự án điều chỉnh lại đất đai Như vậy, thực dự án tái điều chỉnh đất phát triển khu vực cách: n Cải tạo sở hạ tầng đô thị xây dựng công trình công cộng thông qua việc đóng góp đất theo quy hoạch; n Cung cấp tài cho dự án thông qua việc đóng góp đất đai, nơi mà tất đất tái điều chỉnh xếp theo quy hoạch sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp từ đất cũ sang đất Tổng quan kinh nghiệm thực tái điều chỉnh đất đai nước Hình Giải phóng mặt xây dựng đường Hình Dự án tái điều chỉnh đất đai Chương trình tái điều chỉnh đất đai thực khu vực dự án với tham gia chủ sở hữu đất thông thường quyền địa phương Chủ sở hữu đất thường góp 15-30% tùy thuộc vào diện tích đất dự án tái điều chỉnh đất đai, dự án có bố trí phần diện tích để xây dựng công trình công ích để bán thị trường tạo nguồn thu bù đắp chi phí dự án Chính quyền địa phương chia sẻ phần chi phí phát triển Sau dự án hoàn thành, chủ sở hữu đất sở hữu lô đất có diện tích nhỏ có giá trị cao tương đương dịch vụ tiện ích tốt phát triển theo quy hoạch Vấn đề quan trọng khác tất chủ sở hữu đất tái định cư chỗ, nhờ trì mối liên kết cộng đồng trước Cơ chế tự cấp vốn hệ thống có đặc điểm khác biệt đánh giá cao Khái niệm tái điều chỉnh đất đai Tổng thống George Washington đề ông thành lập thỏa thuận vào năm 1791 với chủ đất địa điểm nơi sau người ta xây dựng thành phố mang tên ông Tuy nhiên, Nhật Bản nơi áp dụng tái điều chỉnh đất cách hiệu Nhật Bản: Tái điều chỉnh đất đai bắt đầu áp dụng thời kỳ đô thị hóa sau Minh Trị Duy Tân (1868) sau luật hóa Luật quy hoạch đô thị năm 1919 Luật quy định phương pháp sử dụng để phát triển công trình công cộng đô thị cải thiện tiềm phát triển đô thị Tái điều chỉnh đất đai bắt đầu phương pháp để phát triển đất khu vực ngoại ô sau nâng lên thành kỹ thuật cải thiện sở hạ tầng khu vực đô thị Phương pháp giúp xây dựng lại vùng Tokyo sau trận động đất tàn phá năm 1923 nhiều thành phố Nhật Bản sau Thế chiến thứ II Luật Tái điều chỉnh đất đai năm 1954 cung cấp hướng dẫn sử dụng tái điều chỉnh đất nâng cấp phát triển đô thị Luật quy hoạch đô thị năm 1968 công nhận tái điều chỉnh đất đai số phương pháp phát triển đô thị Cho đến nay, khoảng 50% đất đô thị Nhật Bản phát triển tái điều chỉnh đất đai, tỷ lệ thành phố Nagoya 77 % Gần nửa số dự án nâng cấp phát triển đô thị sử dụng phương pháp tái điều chỉnh đất đai thực hiệp hội tư nhân nửa lại thực Bộ Đất đai – Hạ tầng Du lịch, quyền địa phương công ty hợp tác công tư [3] Các dự án thực giới tư nhân tập trung vào phát triển đất ngoại ô tái phát triển trung tâm thành phố dự án thực nhà nước thường để cấp đất cho việc nâng cấp mở rộng đường giao thông, đường sông, công viên cung cấp tiện ích công cộng khác hệ thống cấp thoát nước đường ống dẫn gas Chi phí xây dựng công trình công cộng chủ yếu đến từ việc bán đất tài chính, từ trợ cấp hay khoản vay lãi suất thấp phủ trung ương địa phương Các dự án tái điều chỉnh đất đai phải thông báo công khai quy hoạch, lấy ý kiến người dân chuyên gia trước có đánh giá cuối quan phủ Các dự án phải phù hợp với quy hoạch thành phố yêu cầu sở hạ tầng Các lô đất gốc lô đất điều chỉnh lại phải tương ứng mặt vị trí, điều kiện môi trường, mục đích sử dụng kích cỡ Bất kỳ tổn thất người dân việc tái điều chỉnh gây phải nhà nước đầu tư bồi thường Các chuyên gia tin tái điều chỉnh đất đai tiếp tục đóng vai trò quan trọng Nhật Bản Người Nhật coi phương pháp tốt cho phát triển đô thị khía cạnh hiệu - chi phí đem lại lợi ích cho chủ đất, công ty hợp tác công - tư quyền địa phương Hàn Quốc: Người Nhật mang phương pháp tái điều chỉnh đất đai sang Hàn Quốc từ năm 1905 đến 1945 với mục đích đại hoá thành phố đáp ứng yêu cầu đất đai cho việc tăng trưởng đô thị Đến cuối thập kỷ 1980, gần 84% thành phố Hàn Quốc áp dụng phương pháp phát triển đô thị, chủ yếu chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị Seoul thành phố lớn áp dụng hiệu với việc 50% diện tích thành phố quy hoạch lại 17 dự án tái điều chỉnh đất đai [3] Rất nhiều dự án cung cấp nhà cho người thu nhập thấp thực thành công cách áp dụng tái điều chỉnh đất đai Đài Loan: Việc áp dụng tái điều chỉnh đất đai với mục đích thúc đẩy phát triển đô thị SË 93 2018 33 cách lành mạnh hiệu năm 1962 Ví dụ bật Cao Hùng, thành phố lớn thứ hai Đài Loan, phương pháp chứng minh thành công thành phố phải đối mặt với gia tăng nhanh chóng dân số vấn đề thiếu tài nghiêm trọng cho phát triển đô thị năm 1950 Tính đến năm 1979, quyền thành phố sử dụng tái điều chỉnh đất để cung cấp 11,8 km2 đất, chủ yếu đất [3] Thực tế Việt nam: Phương pháp tái điều chỉnh đất đai chưa thực cách Việt Nam Tuy nhiên phát sinh từ nhu cầu thực tế, có dự án cải tạo, nâng cấp khu dân cư -cả nông thôn đô thị- theo hình thức góp đất, góp công góp tài chính, trở thành học thực tiễn cần nghiên cứu để phổ biến, thể chế hóa thành phương pháp tái thiết đô thị hiệu (i) Dự án cải tạo, nâng cấp khu dân cư đô thị: Từ năm 1993, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất dự án tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với chủ động tham gia cộng đồng dân cư công tác chỉnh trang đô thị Địa điểm thực dự án Xóm Cải, phường 8, quận Đây khu dân cư cũ lụp xụp, diện tích 3,1ha với 563 nhà chủ yếu nhà cấp thấp tầng, hệ số tầng cao bình quân 1,69 tầng, mật độ xây dựng khoảng 85%, mật độ dân số cao, bình quân 60.703 người/km2, diện tích xanh đạt 0,22m2/người, thường xuyên bị ngập nước mùa mưa, môi trường sống bị ô nhiễm nặng, công trình phòng cháy chữa cháy Hình Dự án nâng cấp khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận HoREA coi điển hình chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với chủ động tham gia công đồng dân cư (Ảnh minh họa) Dự án nâng cấp với vốn đầu tư 93,6 tỷ đồng, có phần vốn ngân sách vốn mồi để thực giải phóng mặt bằng, đầu tư số hạng mục hạ tầng Ngoài ra, dự án huy động vốn ứng trước người dân để xây block nhà chung cư 23 cụm nhà cấp với mật độ xây dựng giảm xuống 36,4%, số tầng trung bình 6,5 tầng, giao thông kết nối thông suốt, an toàn phòng cháy, chữa cháy, diện tích xanh tăng thêm 100% hộ dân bố trí nhà với đầy đủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Từ dự án nâng cấp Xóm Cải nói trên, Hiệp đội nhận định, tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang - tái phát triển đô 34 SË 93 2018 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ thị phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ đất riêng lẻ, giá trị thấp chưa có hạ tầng đầy đủ Khi đó, người chủ đất tự nguyện dành phần đất đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực Từ đó, giá trị đất khu vực dự án nâng lên, sản phẩm chủ yếu phát triển chung cư cao tầng, phục vụ tái định cư chỗ dành phần quỹ nhà dôi dư để chủ đầu tư bán thu hồi vốn bỏ ra, với lợi nhuận hợp lý Các quyền đất đai chuyển cho chủ sở hữu nhà (căn hộ) theo mục tiêu dự án Ba trụ cột dự án tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai quan nhà nước, doanh nghiệp cộng đồng dân cư Dự án Xóm Cải thành công thành phố định đắn việc mở rộng phạm vi ranh giới khu vực chỉnh trang lên đến 3,1ha, trọn ô phố Việc hợp đất nhỏ, méo mó thành thành đất lớn hơn, hợp khối nhà liền kề phương thức hiệu để người dân tham gia tự chỉnh trang khu dân cư, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo có [4] (ii) Chương trình xây dựng nông thôn mới: Từ chủ trương xây dựng nông thôn mới, có để đạt tiêu chí nông thôn đường giao thông, nhiều xã nước diễn phong trào hiến đất, góp công mở rộng đường giao thông nông thôn Nhiều năm trước, tuyến đường giao thông thôn Sơn Thanh - Huyện Phú Xuyên lát gạch rộng khoảng 3m Đến nay, hầu hết xuống cấp, việc lại phục vụ sản xuất người dân gặp nhiều khó khăn Từ chủ trương mở rộng đường làng, ngõ xóm, nhân dân thôn họp bàn, tự nguyện hiến đất mở đường: nhiều hộ dân tự nguyện hiến đất thổ cư, phá dỡ tường rào, công trình phụ để mở rộng đường làng Phong trào giúp cho đường giao thông thôn từ khoảng 3m thành 5m, có đoạn rộng 6m thẳng thuận tiện cho việc lại người dân Trong năm 2017, toàn thôn có gần 200 hộ tham gia hiến đất làm đường, gia đình khoảng 15m2, nhà nhiều lên đến 50m2 Những đường mở ra, không giúp thuận tiện cho việc lại, giao lưu trao đổi hàng hóa dễ dàng mà tạo điều kiện cho bà có hội vươn lên làm giàu, phát triển kinh tế, nâng cao đời sống Bản thân đất, nhà bà tăng giá trị có đường giao thông tiếp cận thuận lợi hạ tầng khu vực cải thiện, cảnh quan nâng cấp [5] Bài học cho Việt Nam Qua tổng quan việc áp dụng phương pháp tái điều chỉnh đất đai nước, kinh nghiệm phát triển đô thị nông thôn Việt Nam, rút số điều kiện tiên để thực thành công: n Dự án phải hỗ trợ phủ trung ương, tỉnh thành phố; n Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị địa phương phải điều phối với đạo hỗ trợ từ trung ương; n Việc đăng ký đất đai hệ thống địa cần phải thực hiệu quả, có quan định giá đất khách quan; n Cần phải có đủ số lượng chuyên gia quy hoạch giỏi chuyên môn tâm huyết cấp địa phương; n Là phương pháp dựa hợp tác công - tư, cần đạt tham gia phần lớn chủ đất Ý nghóa phương pháp tái điều chỉnh đất đai áp dụng Việt Nam a Có thể áp dụng để tái phát triển toàn diện đô thị Đây phương pháp phù hợp để phát triển đô thị nơi có yêu cầu xây dựng bổ sung công trình công cộng đường giao thông, tiện ích công cộng, công viên nhà khu vực dự án b Phân phối công lợi ích phát triển chi phí dự án Mỗi chủ đất chịu chi phí cho việc phát triển công trình công cộng cách công Mặt khác, lợi ích có từ phát triển phân phối công chủ đất c Bảo lưu quyền sử dụng đất Tất quyền sử dụng đất trước dự án thực chuyển giao cho lô đất sau tái điều chỉnh Như vậy, quyền sử dụng đất bảo toàn dự án cộng đồng trước giữ nguyên d Sự tham gia chủ sở hữu đất Người sở hữu đất tham gia vào dự án từ đầu có tiếng nói quan trọng dự án Tài liệu tham khảo Frank Schnidman, 1988 Land Readjustment Urcan Land, February, 1988 Ochi Takeo, 2012 Proposals on urban plan management Jica Vietnam United Nations, 1995 Municipal Land Management in Asia Linh Le, 2017 Kinh tế tiêu dùng - HoREA kiến nghị chế tái điều chỉnh đất, tái phân lô chỉnh trang đô thị Nguyễn Trường, 2017 Kinh tế đô thị - Xã Sơn Hà, huyện Phú Xuyên: Chung tay xây dựng đường làng, ngõ xóm SË 93 2018 35 ... từ đất cũ sang đất Tổng quan kinh nghiệm thực tái điều chỉnh đất đai nước Hình Giải phóng mặt xây dựng đường Hình Dự án tái điều chỉnh đất đai Chương trình tái điều chỉnh đất đai thực khu vực... trọng cho phát triển đô thị năm 1950 Tính đến năm 1979, quyền thành phố sử dụng tái điều chỉnh đất để cung cấp 11,8 km2 đất, chủ yếu đất [3] Thực tế Việt nam: Phương pháp tái điều chỉnh đất đai. .. cảnh quan nâng cấp [5] Bài học cho Việt Nam Qua tổng quan việc áp dụng phương pháp tái điều chỉnh đất đai nước, kinh nghiệm phát triển đô thị nông thôn Việt Nam, rút số điều kiện tiên để thực