Đang tải... (xem toàn văn)
Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Đánh giá thực trạng pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Từ đó đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HỒNG HẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẨU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Trần Quang Huy PGS TS Nguyễn Thị Nga Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án tiến sĩ cấp trường họp Trường Đại học Luật Hà Nội vào hồi giờ, ngày tháng năm 2020 Có thể tìm hiểu luận án tại: 1) Thƣ viện Quốc gia; 2) Thƣ viện Trƣờng Đại học Luật Hà Nội A MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận án Thực tế nhu cầu nhà người dân sống thị, đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp lớn Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhận quan tâm lớn xã hội Trong phương thức xác lập quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà thương mại theo pháp luật hành phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng phổ biến Pháp luật điều chỉnh nội dung đồ sộ song tồn nhiều điểm bất cập: khơng phân định rõ trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực giao đất cho chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại; cứ, điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chưa rõ ràng; chồng chéo, mâu thuẫn quy định chủ thể giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại; việc tiếp cận thông tin đất đai cịn gặp nhiều khó khăn; quy trình, thủ tục hành đất đai kéo dài;… Những bất cập thực làm giảm sút hấp dẫn thu hút đầu tư, dễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự kinh doanh doanh nghiệp, làm thất thu ngân sách nhà nước phần nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài Do đó, yêu cầu đặt phải nghiên cứu cách thấu đáo vấn đề lý luận thực trạng pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm tìm giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Về mặt thực tiễn, quan sát trực tiếp khách quan việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp để đầu tư dự án nhà thương mại vận hành thị trường nhà thương mại cho thấy, cách tiếp cận để lại nhiều hệ lụy Có thể liệt kê tình trạng vừa thừa, vừa thiếu nhà tốn chưa có lời giải; tình trạng “ngổn ngang” cơng trình: nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phố cánh đồng lúa; nhiều dự án bỏ dở nhiều năm không rõ lý sao, đất sinh kế người dân khơng có Đặt câu hỏi lớn vấn đề quy hoạch, cân quỹ đất cho phát triển đô thị với vấn đề nông nghiệp, nông dân nông thôn Nhiều dự án cấp phép đầu tư, giao quỹ đất xây dựng nhà song chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa làm xong phần móng nhà đầu tư khơng cịn khả tài để thực dự án, điều tất yếu xảy doanh nghiệp buộc phải huy động vốn từ dự án trứng nước; tình trạng “bán non dự án” điều thường thấy doanh nghiệp áp dụng thời gian qua Yêu cầu điều chỉnh pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại đặt cần phải nghiên cứu cách có hệ thống pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực tiễn thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm xây dựng khung lý thuyết cho việc xây dựng quy định pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại tháo gỡ vướng mắc trình thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam Với lý trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ luật học Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận án làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Đánh giá thực trạng pháp luật trình thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Từ đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Để đạt mục đích nêu trên, luận án cần thực nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam - Nêu phân tích thực trạng pháp luật hành giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, đưa bình luận điểm tích cực hạn chế, vướng mắc thực trạng pháp luật giao đất đầu tư xây dựng nhà thương mại, nguyên nhân ưu, khuyết điểm - Phân tích, nhận diện cách bao quát việc triển khai pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực tế Việt Nam thời gian qua Luận án đưa nhận định đánh giá cách khách quan, thấu đáo kết đạt hạn chế, vướng mắc thực trạng pháp luật giao đất đầu tư xây dựng nhà thương mại, nguyên nhân ưu, khuyết điểm - Xác định rõ quan điểm phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án gồm: - Các vấn đề lý luận giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại; - Các quy định pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại quy định Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Thương mại, Luật Nhà theo pháp luật số quốc gia giới - Thực tiễn giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam thời gian qua Phạm vi nghiên cứu luận án: Về nội dung nghiên cứu: Tác giả giới hạn nghiên cứu chung cho mơ hình nhà thương mại, khơng phân tách hình thức kinh doanh thương mại nhà cụ thể Về không gian đối tượng khảo sát: tác giả tập trung nghiên cứu khảo sát thực tiễn thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chung cho nước, tập trung phân tích sâu số dự án cộm Việt Nam thời gian gần Cơ sở phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử sở quan điểm, mục tiêu, đường lối Đảng Nhà nước kinh tế, trị, văn hóa, xã hội Về phương pháp nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, bao gồm phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn nói chung phương pháp nghiên cứu khoa học luật cho nội dụng cụ thể để đạt mục tiêu nghiên cứu mong muốn Đóng góp khoa học luận án Luận án “Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại” thể điểm sau đây: Thứ nhất, luận án hệ thống hóa vấn đề lý luận trọng tâm giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, vấn để lý luận pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Thứ hai, luận án phân tích, đánh giá cách có hệ thống quy định pháp luật thực định giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Qua đó, luận án bình luận, đánh giá cách khách quan, dựa sở lý thuyết vững điểm hợp lý bất hợp lý quy định pháp luật hành giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Thứ ba, luận án phân tích, làm rõ thực trạng thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Qua đó, luận án đánh giá, bình luận cách tổng quát tranh thực tiễn áp dụng pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, ưu điểm, bất cập, hạn chế trình thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam Luận án luận giải, làm rõ nguyên nhân ưu điểm, hạn chế Thứ tư, luận án đề xuất quan điểm, hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận án Thứ nhất, luận án có đóng góp khoa học việc cung cấp hệ thống vấn đề lý luận thực tiễn giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Từ đó, làm sở cho nhà lập pháp nghiên cứu, phản ánh chúng vào quy định pháp luật Thứ hai, luận án có ý nghĩa việc hồn thiện pháp luật đất đai Việt Nam giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường Thứ ba, luận án nguồn tài liệu tham khảo cho luật gia việc nghiên cứu, vận dụng giảng dạy chuyên ngành luật Luật Đất đai sở nghiên cứu, đào tạo giảng dạy ngành luật cho chủ thể có liên quan việc thực pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án có kết cấu gồm 04 chương Chƣơng TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nước ngồi Một số cơng trình tiêu biểu nghiên cứu liên quan đến pháp luật giao đất xây dựng nhà thương mại nước ngồi, kể đến bao gồm: Cuốn sách: sách “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai) tác giả Philip Walter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire, xuất tháng 10/2000; Cuốn sách “Design Optimization of Real Estate Tax and Effect Analysis in China” (Thiết kế tối ưu hóa thuế bất động sản phân tích ảnh hưởng Trung Quốc) tác giả Aibo Hao, Yipey Ren Jingjuan Quo đăng Tạp chí Kỹ thuật quản lý công nghiệp, số đặc biệt Liss 2013, năm 2014 Nhà xuất Vincenc Fernandez, Bacerlona, Tây Ban Nha phát hành; sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư bất động sản Trung Quốc) Mayer Brown SJC năm 2014; “International Real Estate Briefing” (Bản hướng dẫn bất động sản quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc Công ty Luật Jones Day Mỹ thực vào tháng năm 2004; Báo cáo “India’s Real Estate Market Outlook of structured high yield debt” (Thị trường bất động sản Ấn Độ - Cái nhìn cấu trúc khoản nợ có lãi suất cao); Bài báo Đại sứ quán Pháp Trung Quốc Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục địa (Fondation pour le Droit continental) cho công bố số báo vào năm 2009 (số 0-Tháng 01-03 năm 2009) “La propriété en Chine” (Sở hữu Trung Quốc); Các cơng bố nước ngồi chủ yếu nghiên cứu vấn đề sở hữu, sở hữu đất đai vốn hóa đất đai nói chung số nước giới mà chưa vào nghiên cứu phương thức trao quyền sử dụng đất để xây dựng nhà thương mại nói chung pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nói riêng 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu nước Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài nước kể đến là: sách “Vốn hóa đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, nhà xuất Chính trị Quốc gia, năm 2013, tác giả PGS TS Trần Thị Minh Châu; “Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, nhà xuất Hồng Đức, năm 2016 tác giả TS Lưu Quốc Thái; Cuốn sách “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam” tác giả TS Bùi Văn Huyền, TS Đinh Thị Nga (chủ biên), nhà xuất Chính trị Quốc gia, năm 2011; Luận án tiến sĩ “Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” tác giả Trần Quang Huy, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2008; Bài báo “Hoạt động trao quyền sử dụng đất nhà nước Hoa Kỳ học kinh nghiệm cho Việt Nam” tác giả Ninh Thị Hiền; luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật trao quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam”, trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017 tác giả Ninh Thị Hiền; Bài viết “Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành” tác giả Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học - Đặc san 11/2014; Cuốn sách “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh - Lý luận thực tiễn”, nhà xuất Phương Đơng, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2012, GS TS Dương Thị Bình Minh chủ biên; Bài báo “Những điểm Luật kinh doanh bất động sản 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành” tác giả PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản, năm 2015; Bài viết “Thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất” TS Nguyễn Thị Dung đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật số chuyên đề Pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản, năm 2015;… 1.2 Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan đến đề tài định hƣớng nghiên cứu luận án 1.2.1 Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Các cơng trình nghiên cứu pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại đa dạng, tập trung cơng trình nước Việt Nam số quốc gia trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vì vậy, khơng có cơng trình nước ngồi trực tiếp nghiên cứu pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại mà có cơng trình nghiên cứu chung quyền sở hữu đất đai, vốn hóa đất đai, thị trường bất động sản Đối với cơng trình nghiên cứu ngồi nước, cơng trình kiến thức mang tính chất tảng vấn đề sở hữu nói chung sở hữu đất đai nói riêng Bên cạnh đó, số cơng trình phân tích chế độ sở hữu phân phối đất đai số nước giới, đặc biệt Trung Quốc - quốc gia có nét tương đồng với Việt Nam chế độ sở hữu đất đai Các cơng trình sở để nghiên cứu sinh lý giải vấn đề sở hữu đất đai, phương thức trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà thương mại luận án Các cơng trình nước chủ yếu nghiên cứu khía cạnh pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại mà chưa nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận giao đất đầu tư xây dựng nhà thương mại, quy định pháp luật hành giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực tiễn giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam 1.2.2 Định hướng nghiên cứu Luận án 1.2.2.1 Những vấn đề luận án tiếp thu tiếp tục phát triển Luận án tiếp tục tiếp thu phát triển cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài kết nghiên cứu chế độ sở hữu đất đai, phương thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho người sử dụng đất, kết nghiên cứu chế độ sở hữu đất đai, phương thức tiếp cận đất đai thực dự án nước giới 1.2.2.2 Những định hướng luận án Trên sở tiếp thu kết cơng trình nghiên cứu trước đó, định hướng nghiên cứu Luận án là: hệ thống hóa vấn đề lý luận pháp lý giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, sâu nghiên cứu pháp luật thực định giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, thực tiễn giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam Theo đó, chế đấu giá quyền sử dụng đất vấn đề luận án muốn hướng tới Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm hài hòa hóa chế hành chế thị trường giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại bối cảnh trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai, phát huy quyền lực Nhà nước quản lý, phân bổ điều chỉnh đất đai cách hợp lý sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đảm bảo động viên nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước song tạo cạnh tranh bình đẳng minh bạch việc lựa chọn nhà đầu tư, nhằm giúp lọc thị trường, lựa chọn nhà đầu tư thực có lực khả đầu tư, tạo sản phẩm bất động sản nhà có chất lượng, giá hợp lý tạo hiệu ứng tốt cho thị trường bất động sản 1.3 Cơ sở lý thuyết luận án 1.3.1 Lý thuyết vận dụng nghiên cứu đề tài luận án Lý thuyết nghiên cứu luận án bao gồm: lý thuyết sở hữu, lý thuyết hợp đồng, lý thuyết tài sản công chuyển giao tài sản công, lý thuyết kinh tế học pháp luật, lý thuyết kinh tế thị trường 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu đặt cho luận án là: Cơ sở lý luận việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại gì? Cơ cấu pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại bao gồm phận nào? Những yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại? Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại hoàn thiện chưa? Các quy định pháp luật hành giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại thật hợp lý hay chưa? Có tồn tượng thiếu minh bạch, khó tiếp cận thơng tin, đầu đất, lợi ích nhóm, vi phạm pháp luật đất đai hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại hay không? Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại tạo công bằng, bình đẳng, đảm bảo quyền tiếp cận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà thương mại, đảm bảo khai thác hiệu tài nguyên đất hay chưa? Thực tiễn việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt nam áp dụng có hiệu hay khơng? Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực chức khuyến khích nhà đầu tư, góp phần vận hành phát triển thị trường bất động sản hay chưa? Giả thuyết nghiên cứu đặt luận án là: Một là, pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chứa nhiều điểm bất hợp lý Hai là, pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chưa thật tạo minh bạch, công bằng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận quyền sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Ba là, pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chưa thực thi cách hiệu thực tế Kết luận chƣơng Việc nghiên cứu pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại quan tâm, đề cập đến phương diện phạm vi khác nhau, chưa có cơng trình nghiên cứu cách chun sâu, tồn diện có hệ thống pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việc nghiên cứu vấn đề “Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại” nhiệm vụ khoa học cần thiết có tính sở kế thừa có chọn lọc kết nghiên cứu 11 hội, phục vụ bảo vệ quyền lợi tầng lớp dân cư xã hội Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh q trình Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư để chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại 2.2.2 Cơ cấu pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Quan hệ đất đai quyền sử dụng đất thuộc đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, nhiều văn pháp luật khác Hệ thống văn pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai đồ sộ, bao gồm: (1) Nhóm quy phạm điều chỉnh chung nội dung, thẩm quyền quản lý hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại; (2) Nhóm quy phạm điều chỉnh điều kiện để chủ thể giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại điều kiện để quyền sử dụng đất, nhà thương mại tham gia vào thị trường bất động sản; (3) Nhóm quy phạm điều chỉnh hoạt động đầu tư chủ thể đầu tư xây dựng nhà thương mại; (4) Nhóm quy phạm điều chỉnh quan hệ quy trình thủ tục giao đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà thương mại Trên sở đó, pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại đảm bảo điều chỉnh nội dung sau: - Một là, điều kiện để giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, chủ thể giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại - Hai là, trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, bao gồm hồ sơ xin giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, thủ tục việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà thương mại, xác định giá đất giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại - Ba là, quyền nghĩa vụ chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại, bao gồm nghĩa vụ tài chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại, đảm bảo chủ đầu tư việc xây dựng dự án nhà thương mại - Bốn là, sách phát triển nhà thương mại, bao gồm chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại, quy hoạch, kế hoạch, tiêu phát triển nhà thương mại - Năm là, tra, giám sát trình giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại 2.2.3 Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Yếu tố thứ chi phối, tác động đến pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam chế độ sở hữu đất quyền sử dụng đất Yếu tố thứ hai chi phối, tác động đến pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại quy luật kinh tế thị trường Yếu tố thứ ba chi phối, tác động đến pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại tổ chức máy nhà nước 12 Yếu tố thứ tư chi phối, tác động đến pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại vấn đề bảo vệ môi trường, đảm bảo an sinh xã hội, quy mơ dân số 2.2.4 Q trình hình thành phát triển pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Nhà thương mại xuất kinh tế thị trường, nhu cầu nhà người dân, đô thị tăng cao yêu cầu cung cấp hàng hóa để phát triển thị trường bất động sản Luật số 10/1998/QH10 sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1993, lần bổ sung quy định giao đất xây dựng nhà thương mại Sau đó, pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại tiếp tục định hình hồn thiện dần với ban hành văn pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thương mại, đầu tư Hiện nay, với đời Luật Đất đai 2013 thay cho Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà 2014 ban hành thay cho Luật Nhà 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đời thay cho Luật Kinh doanh bất động sản 2005, Luật đầu tư 2014 đời thay Luật Đầu tư 2005, Luật Doanh nghiệp 2014 thay cho Luật Doanh nghiệp 2005 thực bước tiến giúp hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nước ta Kết luận chƣơng Chương hệ thống hóa vấn đề lý luận chung giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, bao gồm khái niệm, đặc điểm, phương thức, nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại; khái niệm, cấu, yếu tố chi phối trình hình thành, phát triển pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Những kết nghiên cứu chương tiền đề để nghiên cứu, đánh giá quy định luật thực định giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại tảng lý luận để luận án đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam 13 Chƣơng PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Nội dung pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại 3.1.1 Căn giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Căn giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung, bao gồm: (1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện cần phải xây dựng quy trình, ngun tắc, đảm bảo tính khoa học, thống đồng Dựa này, quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, việc tổ chức triển khai thực cách nghiêm túc, sát chủ thể sử dụng đất chắn rằng, việc phân bổ điều chỉnh quỹ đất địa phương cho nhu cầu mục đích khác nhau, có hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại đảm bảo công bằng, hợp lý khả thi, tạo bình đẳng cho nhà đầu tư việc tiếp cận đất đai để thực hóa hoạt động kinh doanh; tình trạng dự án treo, quy hoạch treo đẩy lùi (2) Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất: Căn đưa nhằm đảm bảo chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại người sử dụng đất, thực có nhu cầu sử dụng đất, tránh tình trạng “xí phần” giao đất, cho thuê đất gây lãng phí bất cơng xã hội Tuy vậy, nhu cầu sử dụng đất nay, Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể mang tính định lượng để xác định chủ đầu tư có thật có nhu cầu sử dụng đất hay khơng Vì dừng lại tính hình thức, chung chung, việc giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất 3.1.2 Điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việc quy định điều kiện để giao đất thực dự án đầu tư cần thiết, nhằm tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan làm ảnh hưởng đến diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ Bên cạnh đó, việc quy định điều kiện giao đất thực dự án đầu tư cịn có ý nghĩa việc sàng lọc nhà đầu tư đủ lực đảm bảo tiến độ thực dự án, tránh tình trạng găm đất, tham nhũng đất đai Theo hướng dẫn Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại thuộc nhóm dự án cần phải đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Điều 58 14 Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Như vậy, điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại theo quy định pháp luật hành bao gồm hai nhóm điều kiện: điều kiện quan nhà nước có thẩm quyền việc định giao đất điều kiện nhà đầu tư để thực dự án xây dựng nhà thương mại 3.1.3 Chủ thể giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Chủ thể giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chủ thể quan nhà nước có thẩm quyền giao đất để thực dự án xây dựng nhà thương mại Theo quy định pháp luật hành có ba nhóm chủ thể giao đất xây dựng nhà thương mại là: Thứ tổ chức kinh tế, bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Thứ hai người Việt Nam định cư nước ngoài: chủ thể phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã để thực hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ ba doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Cả ba nhóm chủ thể Nhà nước giao đất thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Với quy định này, Luật Đất đai thu hẹp khác biệt việc tiếp cận quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi người Việt Nam định cư nước 3.1.4 Thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại quy định khoản Điều 59 Luật Đất đai 2013 Cụ thể, chủ thể có thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không ủy quyền cho chủ thể khác việc giao đất 3.1.5 Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Những quy định trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất giao đất tương đối đầy đủ cụ thể để hoạt động mang tính thị trường hơn, khách quan Những quy định trình tự, thủ tục giao đất quy định cụ thể, công khai giúp người dân nắm bắt được, tránh tình trạng mập mờ dẫn đến phận cán lợi dụng để nhũng nhiễu người dân, buộc người dân phải nộp chi phí khơng thức thực thủ tục hành đất đai Thực tế cho thấy, quy định trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nói riêng, giao đất nói chung tồn số điểm bất cập sau đây: Một là, ranh giới dự án phát triển kinh tế xã hội cần phải thu hồi đất dự án phát triển kinh tế xã hội không thông qua thu hồi đất không phân định rõ ràng Luật Đất đai 15 Hai là, quy định giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại không thông qua đấu giá phi thị trường Ba là, Luật Đất đai chưa làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng 3.1.6 Quyền nghĩa vụ chủ thể giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại có quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Bên cạnh đó, chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại số quyền nghĩa vụ riêng, nghĩa vụ đảm bảo phần trăm tối thiểu diện tích sàn nhà chung cư (khoản Điều 16 Luật Nhà 2014), phải đầu tư xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (khoản Điều 26 Luật Nhà 2014), nghĩa vụ đầu tư xây dựng nhà xã hội quỹ đất xây dựng nhà thương mại, dự án phát triển đô thị (Đ5 Nghị định số 100/2015/NĐCP phát triển quản lý nhà xã hội Chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại có nghĩa vụ: nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; nghĩa vụ tuân thủ quy định diện tích tối thiểu nhà chung cư dự án nhà thương mại đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Đồng thời, chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại có quyền sau: quyền chuyển nhượng lại dự án phần toàn dự án; quyền huy động vốn từ chủ thể khác để thực dự án;… 3.1.7 Thanh tra, giám sát giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Cơ sở hoạt động tra, giám sát hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm kiểm sốt hoạt động định đoạt tài sản công, tránh tham nhũng, lạm quyền lĩnh vực đất đai tránh vi phạm sách, pháp luật đất đai, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thất thoát ngân sách nhà nước Xuất phát từ chất Nhà nước Việt Nam, nguyên tắc tổ chức hoạt động máy nhà nước, hoạt động giám sát hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền việc quản lý đất đai nói chung, hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nói riêng Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp, Mặt trận tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên với tồn thể cơng dân Việt Nam theo nguyên tắc “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” tra chuyên ngành đất đai 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại 3.2.1 Những kết đạt thực tiễn thi hành pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam Những kết đạt thực tiễn thi hành pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại thể chủ yếu khía cạnh bật sau: 16 Thứ nhất, cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trọng đến vị trí khơng gian loại đất Điều góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tham vấn ý kiến cộng đồng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt phải công bố công khai quy định trách nhiệm công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho quan cụ thể Hạn chế trường hợp điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo tính ổn định, cơng khai, minh bạch việc thực chức quản lý đất đai nhà nước Thứ hai, pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại góp phần định hình phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp Việt Nam thời gian qua nói đạt nhiều kết quan trọng Việc thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản cung ứng lượng nhà lớn cho người dân, đặc biệt đô thị lớn Thứ ba, việc thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng thương mại thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 động viên nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Thứ tư, thủ tục hành giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại ngày minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà thương mại Thứ năm, Luật Đất đai 2013 tạo bình đẳng chủ thể việc tiếp cận quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 3.2.2 Những hạn chế, vướng mắc thực tiễn thi hành pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam nguyên nhân Bên cạnh thành tựu đạt thực tiễn thi hành pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại tồn số hạn chế vướng mắc sau: Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 nỗ lực việc nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, cịn khơng thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp, cấp tỉnh, cấp huyện với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, kế hoạch phát triển đô thị, kế hoạch phát triển vùng Do đó, cịn tình trạng bố trí dự án nhà thương mại khơng tính đến quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật Thứ hai, việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại không thông qua đấu giá thường thực thấp nhiều so với giá thị trường dẫn đến thất thu ngân sách Thứ ba, tồn tình trạng điều chỉnh quy hoạch, khơng sử dụng đất, sử 17 dụng đất khơng mục đích, chuyển nhượng dự án sai phép, chậm triển khai dự án xảy thường xuyên dẫn đến tình trạng phá vỡ quy hoạch thị, lãng phí đất đai, thất ngân sách nhà nước Thứ tư, tình trạng không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ tài Nhà nước như: tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất… gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước Thứ năm, thực tế xuất nhiều loại hoạt động kinh doanh bất động sản hỗn hợp, có hoạt động xây dựng nhà thương mại, đặc biệt xuất khái niệm mới; “đất xây dựng nhà khơng hình thành đơn vị ở” mà khuôn khổ pháp lý chưa điều chỉnh, dẫn đến xuất nhiều hệ lụy kèm theo Thứ sáu, pháp luật hành chưa quy định cụ thể chế phần vốn góp nhà đầu tư nước ngồi để đảm bảo điều kiện tài “đầu vào” cách hợp pháp Thứ bảy, không phân định rõ ràng trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm mục đích kinh doanh nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai kéo dài * Nguyên nhân vướng mắc gồm hai nhóm nguyên nhân: Nhóm nguyên nhân khách quan: quy định xác định giá đất theo pháp luật hành chưa hợp lý, mang tính chủ quan; nhiều quy định pháp luật đất đai giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chưa hợp lý: (1) quy định thẩm định nhu cầu sử dụng đất chủ đầu tư hồ sơ xin giao đất cịn q chung chung, mang tính hình thức mà chưa có tính định lượng, chưa xây dựng tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất chủ đầu tư xin giao đất; (2) quy định điều kiện giao đất thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại quan nhà nước có thẩm quyền việc định giao đất phải có văn chấp thuận quan, bộ, ngành có liên quan khơng cần thiết Điều vơ hình trung tạo chế “xin - cho” quan hệ giao đất xây dựng nhà thương mại có chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho tham nhũng, quan liêu phát sinh; (3) điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chủ đầu tư chung chung, như: quy định điều kiện có khả huy động vốn tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức, cá nhân khác chưa cụ thể; quy định điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai chung chung, mà chưa quy định vi phạm lần, mức độ vi phạm nào, 18 khắc phục hậu hay chưa; (4) Bốn quy định cho phép nhà đầu tư giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại không thông qua đấu giá phi thị trường dẫn đến tình trạng lợi ích nhóm, giao đất với giá thấp giá thị trường nhằm trục lợi định giao đất cho chủ đầu tư “sân sau” cán có thẩm quyền thối hóa, biến chất Nhóm ngun nhân chủ quan: (1) liên kết chủ thể có mục đích trục lợi với phận cán có thẩm quyền biến chất tạo thành “nhóm lợi ích”; (2) nhiều địa phương giao đất khơng quy định pháp luật, đặc biệt, nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, chủ đầu tư giao đất thông qua định mà không thông qua đấu giá nên việc xác định giá theo phương pháp hành địa phương mang tính chất chủ quan, tùy tiện; (3) việc tra, giám sát thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chưa nghiêm, chưa thực hiệu quả; (4) nhiều địa phương xác định giá đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại kéo dài, chưa đảm bảo quy trình nên làm chậm thu ngân sách nhà nước làm cho chủ đầu tư phải nộp tiền phạt chậm nộp “oan” Kết luận chƣơng Chương Luận án phân tích, đánh giá cách khách quan, toàn diện quy định pháp luật hành giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực tiễn hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam, nhằm điểm hợp lý bất hợp lý pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, ưu điểm, vướng mắc hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực tiễn Những kết nghiên cứu chương cho thấy, pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại theo Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm tiến so với Luật Đất đai năm 2003 tồn nhiều điểm chưa hợp lý Những kết nghiên cứu để tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Việt Nam 19 Chƣơng QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 4.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 4.1.1 Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đất đai 4.1.2 Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại phải đảm bảo tôn trọng chế thị trường, phù hợp với quy luật kinh tế thị trường: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh 4.1.3 Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại phải đảm bảo tính minh bạch, cơng khai, công tiếp cận quyền sử dụng đất chủ đầu tư 4.1.4 Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại phải đảm bảo động viên tốt nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đảm bảo khai thác hiệu giá trị quyền sử dụng đất 4.1.5 Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại phải phù hợp với nhu cầu nhà xã hội, đảm bảo an sinh xã hội bảo vệ môi trường 4.2 Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 4.2.1 Sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật đất đai giao đất điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Một là, cần xây dựng tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất chủ đầu tư để làm định giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Hai là, cần bỏ quy định điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại phải có văn chấp thuận quan, bộ, ngành liên quan thực giao đất có chuyển mục đích sử dụng đất khu vực biên giới, đảo ven biển gần kề với khu vực quốc phịng an ninh chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng Ba là, bổ sung quy định làm rõ số điều kiện giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại chủ đầu tư, bao gồm điều kiện có khả huy động vốn tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức, cá nhân khác điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác Bốn là, quy định thống chủ thể giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Luật Đất đai, Luật Đầu tư Luật Kinh doanh bất động 20 sản, Luật Nhà 4.2.2 Không quy định trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại không thông qua đấu giá Quy định khoản Điều 118 Luật Đất đai 2013 cần loại trừ trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Theo đó, hoạt động đầu tư xây dựng nhà thương mại chủ đầu tư giao đất thơng qua đấu giá thuê đất, nhằm đảm bảo tính thị trường hoạt động giao đất, hạn chế tình trạng tiêu cực, tham nhũng đất đai đảm bảo khai thác hiệu tài nguyên đất 4.2.3 Cần quy định hội đồng định giá độc lập với quan quản lý nhà nước để định giá đất phù hợp với giá thị trường Theo kinh nghiệm nhiều nước giới thẩm quyền định giá đất thẩm quyền định việc giao đất, trao quyền sử dụng đất phải thuộc hai quan khác Ví dụ, Thái Lan Đài Loan quan định giá đất bất động sản trung ương thuộc Bộ nội vụ; hay Malaysia quan định giá đất bất động sản thuộc Bộ Tài chính;… Có vậy, đảm bảo tính khách quan kết định giá Ở Việt Nam cần quy định giao cho đầu mối thực công việc định giá đất, phải tổ chức định giá độc lập thuộc Bộ Tài khơng phụ thuộc vào chủ thể có thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 4.2.4 Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Cùng có mục đích đầu tư tổng thể mặt thực tổ hợp dự án đầu tư chứa đựng mục đích đầu tư xây dựng nhà thương mại, song chế trao quyền sử dụng đất hoàn toàn khác nhau, bao gồm chế hành giao đất, cho thuê đất áp giá bồi thường Nhà nước người có sử dụng đất để giải phóng mặt giao cho nhà đầu tư, chế thỏa thuận dân nhà đầu tư người có đất Điều nguyên nhân phát sinh thực tế khiếu kiện dây dưa kéo dài người có đất thực chế hành thu hồi đất giá đất bồi thường theo chế hành thường thấp giá đất thỏa thuận người sử dụng đất với nhà đầu tư Sự cần thiết phải có quy định cụ thể, rõ ràng trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao đất xây dựng nhà thương mại, trường hợp nhà nước khơng can thiệp chế hành mà nhà đầu tư người sử dụng đất tự thỏa thuận giải theo chế dân Điều làm luật đất đai làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Theo đó, - Một là, cần quy định rõ trường hợp thu hồi đất để thực dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang đô thị thuộc 21 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng - Hai là, công tác nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo mối quan hệ chặt chẽ, gắn kết, ràng buộc quy hoạch sử dụng đất 10 năm, kế hoạch sử dụng đất 05 năm kế hoạch sử dụng đất hàng năm Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt - Ba là, đảm bảo tính thị trường việc xác định giá đất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức xác định giá đất bồi thường phù hợp với giá thị trường 4.3 Những giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 4.3.1 Nâng cao lực chuyên môn phẩm chất đạo đức cán có thẩm quyền quản lý đất đai Bên cạnh hoàn thiện quy định pháp luật đất đai giải pháp trọng tâm để nâng cao hiệu thực thi pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nâng cao lực chuyên môn phẩm chất đạo đức cho cán có thẩm quyền quản lý, điều phối đất đai Để nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức cho cán nhà nước có thẩm quyền quản lý điều phối đất đai cần thực giải pháp cụ thể sau đây: - Một là, kiểm soát chặt chẽ đầu vào người muốn ứng tuyển trình tuyển dụng cán bộ, công chức cho ngành tài nguyên môi trường thông qua việc đánh giá lực làm việc, phù hợp chuyên ngành đào tạo vị trí ứng tuyển, phẩm chất đạo đức lý lịch người ứng tuyển - Hai là, tuyển chọn bổ sung thêm cán bộ, công chức ngành tài nguyên môi trường nhằm giảm tải công việc, đảm bảo nhu cầu nguồn nhân lực cho hoạt động quản lý điều phối đất đai - Ba là, phải thường xuyên tập huấn nội dung kiến thức pháp lý mới, quy định pháp luật mới, trình độ tin học ứng dụng, nhằm đảm bảo cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền quản lý, điều phối đất đai có đủ kiến thức chun mơn, nghiệp vụ để thực nhiệm vụ, quyền hạn giao - Bốn là, nâng cao tinh thần trách nhiệm cho cán bộ, cơng chức nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai, điều phối đất đai cách thường xuyên thông qua hoạt động quán triệt đường lối, sách đảng, nhà nước, tinh thần trách nhiệm cán bộ, cơng chức nhà nước có thẩm quyền, thơng qua công tác nêu gương, khen thưởng, kỷ luật nhóm cán bộ, cơng chức nhà nước cách phù hợp - Năm là, tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát nhà nước, quan có thẩm quyền, nhân dân hoạt động, trình độ chun mơn, phẩm chất đạo đức cán bộ, công chức nhà nước có 22 thẩm quyền quản lý, điều phối đất đai 4.3.2 Minh bạch hóa thơng tin thơng qua việc đẩy mạnh việc xây dựng phủ điện tử Với tâm xây dựng Chính phủ kiến tạo, phát triển, liêm chính, hành động, phục vụ người dân, doanh nghiệp, thời gian tới Việt Nam cần hoàn thiện tảng để phát triển Chính phủ điện tử hướng tới kinh tế số, xã hội số, có số hóa dự liệu đất đai, cơng khai hóa thơng tin quản lý điều phối đất đai hệ thống thông tin điện tử Một giải pháp để đẩy nhanh việc hồn thiện xây dựng phủ điện tử đầu tư sở vật chất, sở hạ tầng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu cách mạng số; đào tạo nguồn nhân lực phục vụ cho việc thiết lập, vận hành, khai thác, quản lý hệ thống sở liệu phục vụ cho doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận thông tin đất đai, thực thủ tục hành điện tử đất đai; có liên kết, phối hợp chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền lĩnh vực quản lý để đảm bảo tính liên thông, chặt chẽ, đầy đủ nguồn lực liệu 4.3.3 Nâng cao hiệu hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất Trong hoạt động giao đất xây dựng nhà thương mại, việc nâng cao chất lượng hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo nâng cao hiệu hoạt động giao đất xây dựng thương mại Khi quy hoạch sử dụng đất hợp lý, có chất lượng tốt đảm bảo tính hài hịa với điều kiện kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng, với sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội, quy mô dân số Đây để nhà nước tiến hành giao đất xây dựng nhà thương mại cách hợp lý, khai thác hiệu giá trị tài nguyên đất đai, tránh lãng phí, góp phần chỉnh trang thị, nâng cao chất lượng đời sống cho dân cư 4.3.4 Tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Tăng cường hoạt động tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật lĩnh vực đất đai nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại cần phải thực giải pháp: Một là, rà soát lại hệ thống pháp luật tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật đất đai để loại bỏ quy định chồng chéo bổ sung quy định thiếu, quy định tra hành đất đai Hai là, quy định trách nhiệm chủ thể bị tra, giám sát việc phối hợp với chủ thể thực tra, quan nhà nước có liên quan đến hoạt động giao đất xây dựng nhà thương mại theo chiều ngang, chiều dọc 23 Ba là, tăng tính chủ động hoạt động tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng nhà thương mại Kết luận chƣơng Chương Luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, bao gồm định hướng hoàn thiện, giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại Tuy vậy, chế độ sở hữu toàn dân đất đai dẫn đến độc quyền Nhà nước thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp Chính vậy, luận án đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm đảm bảo hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại diễn minh bạch, công bằng, đảm bảo quyền tiếp cận quyền sử dụng đất chủ đầu tư 24 KẾT LUẬN Giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại xuất sớm với phát triển Luật đất đai sau thị trường hóa Giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại xuất sớm với phát triển Luật đất đai sau thị trường hóa Pháp luật hành điều chỉnh hoạt động giao đất xây dựng nhà thương mại thông qua quy định giao đất, điều kiện giao đất, thẩm quyền giao đất, chủ thể giao đất, trình tự, thủ tục giao đất; quyền nghĩa vụ chủ thể giao đất xây dựng nhà thương mại tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng nhà thương mại Những quy định pháp luật thể nỗ lực nhà làm luật việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đáp ứng yêu cầu q trình hội nhập, tồn cầu hóa đất nước Và nhờ đó, hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại đạt thành tựu to lớn việc phúc đáp nhu cầu nhà cho xã hội phục vụ trình thị hóa ngày cao Việt Nam, vận dụng nguồn thu lớn đóng góp vào GDP đất nước, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam Song, bên cạnh pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại tồn nhiều điểm bất cập, dẫn đến hiệu hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại không đạt kỳ vọng người dân Nhà nước Những bất cập với liên kết chủ đầu tư với cán thoái hóa, biến chất tạo thành nhóm lợi ích thao túng hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, gây thất thu ngân sách, lãng phí tài ngun đất, tình trạng tham nhũng đất đai,… Để khắc phục bất cập Luật đất đai giao đất xây dựng nhà thương mại, luận án đề xuất quan điểm việc hoàn thiện pháp luật giao đất xây dựng nhà thương mại Luận án đề xuất giải pháp cụ thể hoàn thiện pháp luật Việt Nam giao đất xây dựng nhà thương mại, bao gồm sửa đổi, bổ sung quy định giao đất, điều kiện giao đất, chủ thể giao đất; đề xuất bỏ phương thức giao đất xây dựng nhà thương mại không thông qua đấu giá; quy định hội đồng thẩm định giá độc lập thuộc Bộ Tài chính, bỏ giá đất Nhà nước quy định phương pháp tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá Cuối cùng, luận án đưa giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất xây dựng nhà thương mại, bao gồm: nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ bồi dưỡng tư cách đạo đức cho đội ngũ cán công chức; nâng cao chất lượng quy hoạch; đẩy mạnh công khai, minh bạch thị trường quyền sử dụng đất thơng qua hồn thiện phủ điện tử tăng cường công tác tra, giám sát xử lý vi phạm hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung, giao đất xây dựng nhà thương mại nói riêng DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ Lê Hồng Hạnh (2017), "Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam", Tạp chí Dân chủ Pháp luật (số 8), trang 22-25; Lê Hồng Hạnh (2019), "Giao đất xây dựng nhà thương mại - Một số bất cập giao đất điều kiện giao đất", Tạp chí Nhà nước Pháp luật (số 3), trang 29-37; Lê Hồng Hạnh (2019), “Các phương thức giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại theo quy định pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Tồ Án (số 23), trang 36 ... ĐỀ LÍ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 2.1 Lý luận giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 2.1.1 Chế độ sở hữu... pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại bao gồm phận nào? Những yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại? Pháp luật giao đất để đầu tư xây. .. VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Nội dung pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà