Giá trị kinh tế của vỉa hè tại thành phố Hồ Chí Minh

Vỉa hè ở Việt Nam có một số điểm nổi bật so với các nước khác trên thế giới vì có rất nhiều hoạt động kinh doanh diễn ra trên vỉa hè phía trước nhà. Tuy nhiên, hiện tại chưa có nghiên cứu xem xét tác động trực tiếp giữa độ rộng vỉa hè và giá nhà ở riêng lẻ tại một số quốc gia trên thế giới mà trong đó có Việt Nam.

Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 73 GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA VỈA HÈ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HỒNG THU1,* Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh *Email: thunguyen@ueh.edu.vn (Ngày nhận: 05/08/2019; Ngày nhận lại: 29/08/2019; Ngày duyệt đăng: 23/09/2019) TĨM TẮT Vỉa hè Việt Nam có số điểm bật so với nước khác giới có nhiều hoạt động kinh doanh diễn vỉa hè phía trước nhà Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu xem xét tác động trực tiếp độ rộng vỉa hè giá nhà riêng lẻ số quốc gia giới mà có Việt Nam Nghiên cứu sử dụng mơ hình định giá Hedonic xem xét tác động độ rộng vỉa hè đến giá nhà riêng lẻ Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả sử dụng liệu thu thập 283 nhà riêng lẻ bao gồm thông tin giá bán, khảo sát trạng sử dụng nhà, đặc điểm vỉa hè tiện ích xung quanh Kết cho thấy độ rộng vỉa hè có tác động làm tăng giá trị nhà Cụ thể, độ rộng vỉa hè trước nhà tăng thêm mét, giá trị nhà tăng khoảng 4% Kết coi gợi ý cho nhà quản lý đô thị để xem xét việc thực chiến lược chỉnh trang cải tạo vỉa hè để phục vụ cho việc phát triển thị, thu phí việc sử dụng vỉa hè Từ khóa: Mơ hình định giá Hedonic; Nhà riêng lẻ; vỉa hè The economic value of sidewalk space in Ho Chi Minh City ABSTRACT In Vietnam sidewalk space has some salient points compared to other countries because there are many business activities on sidewalk space in front of a house However, nowadays there are no peer review studies that estimate the direct effect of a sidewalk space on a single-family house value in some countries in the world This study uses the hedonic pricing model to examine the impact of sidewalk space on single-family house prices The author uses primary data of 283 Ho Chi Minh City single-family houses including selling prices, surveys of current housing conditions, features of sidewalks and surrounding amenities The result shows that sidewalk space has significant statistic and positive effects on single-family house prices in Ho Chi Minh City Specifically, if a sidewalk space increases by one meter, a house price increases by approximately percent This result provides a suggestion for urban planners to consider the implementation of urban development strategies and improve sidewalk conditions Keywords: Hedonic pricing model; Sidewalk; Single-family house Giới thiệu Vỉa hè phần lớn nơi giới chủ yếu sử dụng cho mục đích giao thơng nơi dành cho người bộ, xe đạp, chỗ ngồi để nghỉ ngơi Tuy nhiên, vỉa hè Việt Nam có nhiều đặc điểm bật người dân sử dụng vỉa hè làm tài sản riêng họ (Drumond, 2000) Một số lượng lớn Chủ sở hữu nhà riêng lẻ đô thị Việt Nam sử dụng vỉa hè vào hoạt động kinh doanh họ khơng có quyền sở hữu (Deacon, 2013; Loukaitou-Sideris & Ehrenfeucht, 2009; Rupa, 74 Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 2015) Có nhiều hoạt động kinh doanh diễn vỉa hè trước nhà trưng bày bảng hiệu hàng hóa, bãi đậu xe cho khách hàng, người bán hàng rong, ghế ngồi quán cà phê số hình thức khác Hiện chưa có nghiên cứu thực nghiệm đánh giá trực tiếp tác động độ rộng vỉa hè giá nhà riêng lẻ Tuy nhiên, có số nghiên cứu liên quan sử dụng mơ hình định giá Hedonic để xem xét tác động vấn đề hạ tầng thị đường có trải nhựa phẳng, thiết kế đường bộ, khả bộ, phát triển định hướng cảnh (TOD) giá nhà riêng lẻ Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng mơ hình định giá Hedonic để xem xét tác động độ rộng vỉa hè đến giá nhà riêng lẻ Thành phố Hồ Chí Minh Các mơ hình định giá Hedonic để xem xét giá nhà riêng lẻ cách dựa vào việc phân tích yếu tố tác động đến nhà riêng lẻ Những yếu tố bao gồm khía cạnh diện tích đất, diện tích sàn sử dụng độ rộng mặt tiền nhà, đặc điểm khu vực xung quanh độ rộng vỉa hè, khoảng cách từ nhà đến vỉa hè Dựa liệu khảo sát 283 nhà riêng lẻ số tuyến đường tập trung kinh doanh năm 2018-2019, nghiên cứu xem xét tác động độ rộng vỉa hè giá nhà phố Thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời, tác giả phân tích biến động chênh lệch giá nhà quận khu vực khảo sát, cách sử dụng biến giả Kết cho thấy độ rộng vỉa hè có tác động tích cực đến giá nhà riêng lẻ có ý nghĩa thống kê Phát ngụ ý giá trị độ rộng vỉa hè trở nên quan trọng số tuyến đường có khả kinh doanh thị Với mục tiêu nghiên cứu trên, phần còn lại báo cấu trúc sau: Mục trình bày lý thuyết mơ hình định giá Hedonic; Mục lượt khảo số nghiên cứu thực nghiệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu; Mục mơ tả liệu sử dụng q trình nghiên cứu mơ hình hồi quy biến số trình bày Mục 5; Mục trình bày thảo luận kết nghiên cứu Mục nêu kết luận số hàm ý rút từ kết nghiên cứu Lý thuyết mô hình định giá Hedonic Mơ hình định giá Hedonic ngày hồn tồn khơng phải ứng dụng nghiên cứu bất động sản Trong thập niên gần đây, nhiều học giả khác mà sơ khởi Houthakker (1952), Becker (1965), Muth (1966) Lancaster (1966) gần Rosen (1974) phát triển lý thuyết mơ hình định giá Hedonic ứng dụng vào ước tính giá trị bất động sản Về chất, mơ hình định giá Hedonic phát sinh tính khơng đồng hàng hóa thị trường Nhà ví dụ điển hình hàng hóa khác biệt Những người mua người bán thị trường cho loại hàng hóa khác có giá khác giá phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể loại hàng hóa Lancaster (1966) cung cấp tảng lý thuyết để ước tính giá trị đặc điểm hàng hóa nhằm tạo độ hữu dụng tối đa cho người tiêu dùng, Rosen (1974) tập trung vào đặc điểm tác động đến giá hàng hóa nhấn mạnh đến độ hữu dụng Hơn nữa, Rosen tảng cõ cho mơ hình định giá Hedonic phi tuyến tính Độ hữu dụng người tiêu dùng xác định người tiêu dùng lựa chọn hai nhóm hàng hóa gồm Z hàng hóa khác biệt x hàng hóa tổng hợp đại diện cho tất hàng hóa khác (nghĩa là, thu nhập còn lại sau mua Z) Nói chung, cãn nhà mơ tả vectơ, z = (z1, z2, …, zk) zi (i = đến k) đặc điểm nhà Vectơ z đặc điểm vốn có nhà mà đáp ứng nhu cầu hộ gia đình Khi hộ gia đình chọn cãn nhà vị trí cụ thể, tức họ chọn tập hợp đặc điểm zi Người tiêu dùng j, với đặc điểm nhân học j có mức hữu dụng định nghĩa là: Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 Uj (x; z1, z2,…, zk; j) Giới hạn ngân sách yj = x + P (z) Người tiêu dùng tìm cách tối đa hóa tiện ích cách chọn mơ hình sản phẩm Z khác biệt số lượng x để mua, tuân theo điều kiện ràng buộc ngân sách Mơ hình định giá Hedonic thường phân tích theo hai giai đoạn Trong giai đoạn thứ nhất, mơ hình ước tính cách sử dụng thơng tin giá loại hàng hóa khác biệt đặc điểm hàng hóa Mục đích giai đoạn xác định giá ẩn đặc điểm bộc lộ sở thích ẩn người tiêu dùng thông qua đặc điểm Sau hồn thành phân tích giai đoạn thứ nhất, tác giả sử dụng giá ẩn giai đoạn thứ để ước tính hàm cầu cho đặc điểm hàng hóa (giai đoạn thứ hai) Ứng dụng phổ biến mơ hình định giá Hedonic liên quan đến việc đo lường mức giá sẵn lòng trả cho nhà Trong bối cảnh này, nhà coi kết hợp đặc điểm riêng biệt để xác định mức người mua người thuê tiềm sẵn sàng trả Nói chung, hầu hết nghiên cứu liên quan tới giá trị nhà cần xem xét tới ba nhóm thuộc tính: (i) cấu trúc ngơi nhà, (ii) đặc điểm khu phố, (iii) vị trí ngơi nhà Nghiên cứu thực nghiệm Trong trình lược khảo nghiên cứu thực nghiệm, tác giả nhận thấy chưa có nghiên cứu thực nghiệm xem xét tác động trực tiếp độ rộng vỉa hè đến giá nhà riêng lẻ Việt Nam Do đó, tác giả điểm qua số nghiên cứu thực nghiệm có liên quan gần với vấn đề nghiên cứu Một số nghiên cứu xem xét mối quan hệ cõ sở hạ tầng, thiết kế đường xá giá trị bất động sản (Gonzalez-Navarro, 2010; Seo cộng sự, 2018; Fullerton & Villalobos, 2011) Sử dụng mơ hình hồi quy OLS mơ hình với biến cơng cụ (IV) ứng dụng với giá giao dịch nhà riêng lẻ thực tế Mexico giai đoạn 2006 - 2010, kết nghiên 75 cứu cho thấy bề mặt đường phẳng làm tăng giá trị nhà riêng lẻ từ 21 đến 25% (Gonzalez-Navarro, 2010) Trong nghiên cứu này, tác giả ước tính mức độ ảnh hưởng lan tỏa đến đường có bề mặt khơng phẳng sử dụng kết ước tính để cung cấp phân tích lợi ích - chi phí đầu tư cơng vào việc cải tạo bề mặt đường Tương tự, kết nghiên cứu tương tự Seo cộng (2018) sử dụng liệu từ năm 1970 1980 Hạt Solano, California Vấn đề hạ tầng giao thông đường phố, vấn đề tiếng ồn đô thị ảnh hưởng đến giá nhà riêng lẻ tập trung nghiên cứu Larsen (2014) thực phân chia đường phố thành hai nhóm gồm đường giao thơng đường nội so sánh tác động khác biệt hai nhóm đường dựa vào số lượng xe lưu thông 24 đến giá nhà Kết cho thấy, nhà nằm liền kề với đường giao thông bán với giá giảm trung bình 7,8%, so với nhà nằm đường nội Ngoài ra, nhiều nghiên cứu điều tra tác động tiếng ồn giao thông giá trị nhà (Bateman cộng sự, 2001; Nelson, 1978, 1982) Tiếng ồn giao thông liên quan chặt chẽ với điều kiện đường phố hai thành phần tiếng ồn giao thông tiếp tuyến lốp xe mặt đường lát gạch (Mun cộng sự, 2007) Tiếp tuyến tăng lên bề mặt đường xuống cấp có chứng rõ ràng tiếng ồn giao thông tăng lên điều kiện mặt đường xuống cấp (Bendtsen cộng sự, 2010; Donovan cộng sự, 2013; Donovan cộng sự, 2012) Thêm nữa, độ rộng đường phố vấn đề cần xem xét tác động đến giá nhà Một vấn đề gây tranh cãi sách mở rộng đường gần El Paso với liệu gồm 564 nhà riêng lẻ Texas, phát có tương quan âm (Fullerton & Villalobos, 2011) Kết cho thấy đường phố rộng feet vuông làm giảm giá trị nhà xuống 0,08% kết phù hợp với lập luận đường hẹp, 76 Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 tắc nghẽn giao thơng giảm chỗ đậu xe đường Xiao (2014) đề cập đến mối quan hệ động bố cục đường phố, độ rộng đường phố, vấn đề tắc nghẽn giao thông giá nhà riêng lẻ từ năm 2005 đến năm 2010 Nam Kinh, Trung Quốc Nhìn chung, khả tiếp cận hay đường phố thơng thống làm cho giá nhà cao mong đợi Nhưng nghiên cứu tìm thấy mối quan hệ tiêu cực đường phố thường xuyên bị tắc nghẽn Một số nghiên cứu thực nghiệm liên quan đến vỉa hè thường đề cập liên quan tới vị trí địa lý (Cho cộng sự, 2008; Shin cộng sự, 2011; Li cộng sự, 2015) Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy có trọng số, biến số khoảng cách gần đến vỉa hè có tác động âm đến giá nhà riêng lẻ vào năm 2000 quận Tennessee (Cho cộng sự, 2008) Tiếp nữa, Shin cộng (2011) sử dụng mơ hình tuyến tính phân cấp (HLM) để xem xét yếu tố kết nối vỉa hè tác động đến giá nhà riêng lẻ, kết nghiên cứu cho thấy có tác động tích cực hai biến số Bên cạnh đó, Li (2015) kiểm tra ảnh hưởng khả di chuyển tuyến đường đô thị, đo số Street Smart Walk Score (SSWS) chiều dài vỉa hè, đến giá nhà từ năm 20102012 Austin, Texas Tác giả sử dụng mơ hình hồi quy tự tương quan không gian kết cho thấy giá nhà riêng lẻ tăng 4,57 đô la nhà nằm khu vực di chuyển tơ, so với tăng 15,38 đô la nhà nằm khu vực mà sở hạ tầng tạo cho người dân không gian để Dữ liệu nghiên cứu Nghiên cứu thực Thành phố Hồ Chí Minh, trước gọi Sài Gòn, thành phố phát triển nhanh chóng coi trung tâm kinh tế, vãn hóa, khoa học công nghệ Việt Nam Tổng diện tích Thành phố Hồ Chí Minh 2.056 km2 dân số gần 8,7 triệu người Khu vực đô thị gồm 19 quận có diện tích 140 km2 khu vực nông thôn gồm huyện chiếm ba phần tư diện tích 1.916 km2 Thành phố Hồ Chí Minh chia thành khu thị với bốn khu đô thị vệ tinh xung quanh, cụ thể sau: Trung tâm khu đô thị bao gồm 13 quận Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 6, Quận 8, Quận 10, Quận 11, Quận Phú Nhuận, Quận Bình Thành, Quận Tân Bình, Quận Tân Phú; Khu thị phía Bắc huyện Học Môn, Quận 12, huyện Củ Chi; Khu đô thị phía Nam Quận 7, Huyện Nhà Bè, Huyện Cần Giờ; Khu thị phía Tây quận Bình Chánh, Quận Bình Tân; Khu thị phía Đơng Quận 2, Quận 9, Thủ Đức Nghiên cứu tiến hành thu thập liệu mười ba quận Cụ thể, liệu thu thập từ mýời quận khu đô thị trung tâm thêm hai quận khu thị phía Đơng phía Tây (xem Bảng 2) Thành phố Hồ Chí Minh có tổng cộng 4.869 đường phố có độ rộng từ 5,0 mét trở lên, với tổng chiều dài 4.044km Sở Giao thông vận tải Hội đồng nhân dân quận quản lý Theo Sở Giao thông vận tải năm 2017, Thành phố Hồ Chí Minh có 2.598 tuyến đường khơng có vỉa hè với chiều dài 2.074km, 2.271 tuyến đường còn lại có vỉa hè, có 772 đường có độ rộng vỉa hè từ mét trở lên với chiều dài 451km Do đó, nửa số tuyến đường khơng có vỉa hè nên tình trạng dừng đỗ xe đường, tình trạng kẹt xe, hành lang an tồn giao thơng cho người vấn đề khó khăn mà nhà chức cần giải Một điểm độc đáo khác, người xe máy thường xe vỉa hè cao điểm, khiến bề mặt vỉa hè bị hư hỏng nghiêm trọng Để tiến hành nghiên cứu này, tác giả cần thu thập số thông tin gồm giá bán 283 nhà riêng lẻ nằm tuyến đường lớn, đặc điểm nhà riêng lẻ vỉa hè trước nhà khảo sát Dữ liệu thu thập giá bán nhà riêng lẻ đến từ nhiều nguồn chủ sở hữu nhà cung cấp, trang web mua bán nhà thông tin từ báo mua bán giai đoạn từ cuối năm 2018 đến năm 2019 Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 Đồng thời, thông tin đặc điểm nhà riêng lẻ, thông tin vỉa hè số vấn đề tiện ích khu vực xung quanh tác giả thu thập cách tới trực tiếp nhà riêng lẻ để khảo sát ghi nhận lại liệu cần thiết Mơ hình Các dạng hàm mơ hình định giá Hedonic dạng tuyến tính, semi-log log-log (Chin & Chau, 2002; Malpezzi, 2003; Sirman cộng sự, 2005; Xiao, 2017) Hầu hết nghiên cứu cho thấy dạng hàm semi-log có số lợi so với dạng hàm tuyến tính (Follain & Malpezzi, 1980) Nghiên cứu thực theo dạng hàm semilog viết phương trình (1), ba loại biến độc lập bao gồm đặc điểm cấu trúc nhà, vị trí khu vực 𝑙𝑛𝑃𝑖 = 𝛽0 + 𝛽𝑘 𝑺𝑘𝑖 + 𝛽𝑛 𝑳𝑛𝑖 + 𝛽𝑚 𝑵𝑚𝑖 + 𝜀𝑖 (1) Với Pi giá bán nhà thứ i; 𝛽0 hệ số góc; Ski đặc điểm cấu trúc k nhà thứ i; Lni đặc điểm vị trí n nhà thứ i; Nmi đặc điểm khu vực nhà thứ i; 𝛽𝑘 , 𝛽𝑛 , 𝛽𝑚 hệ số hồi quy biến độc lập lần lýợt Ski, Lni, Nmi; 𝜀𝑖 sai số độc lập nhà thứ i Nghiên cứu sử dụng dạng hàm semilog minh họa phương trình (2) đây: 𝒍𝒏𝑷𝒓𝒊𝒄𝒆𝒊 = 𝛽0 + 𝛽1 𝒍𝒏𝒍𝒐𝒕 + 𝛽2 𝒍𝒏𝒇𝒍𝒐𝒐𝒓 + 𝛽3 𝒄𝒐𝒓𝒏𝒆𝒓 + 𝛽4 𝒘𝒊𝒅𝒕𝒉 + 𝛽5 𝒓𝒆𝒏𝒕𝒂𝒍 + 𝛽6 𝒎𝒊𝒙𝒆𝒅𝒖𝒔𝒆 + 𝛽7 𝒏𝒆𝒊𝒈𝒉𝒃𝒐𝒓 + 𝛽8 𝒄𝒃𝒅 + 𝛽9 𝒉𝒐𝒔𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍 + 𝛽10 𝒎𝒂𝒓𝒌𝒆𝒕 + 𝛽11 𝒔𝒘_𝒘𝒊𝒅𝒕𝒉 + 𝛽12 𝒅𝒊𝒔𝒕_𝒕𝒐_𝒔𝒘 + 𝛽13 𝒅𝒊𝒔𝒕𝒓𝒊𝒄𝒕 + 𝜀 (2) Trong phương trình (2), 𝑙𝑛𝑃𝑟𝑖𝑐𝑒𝑖 logarit tự nhiên giá bán nhà riêng lẻ 77 thứ i Thành phố Hồ Chí Minh, 𝛽0là hệ số gốc, 𝛽𝑖 hệ số hồi quy 𝜀 phần sai số Các biến số mơ hình:  Biến phụ thuộc: giá bán nhà riêng lẻ  Biến độc lập: o diện tích đất (lnlot); o diện tích sàn sử dụng (lnfloor); o chiều rộng mặt tiền nhà (width); o nhà nằm vị trí góc (corner), nhà nằm vị trí góc, khơng 0; o nhà cho thuê nguyên (rental), nhà có khả cho thuê nguyên căn, khơng 0; o nhà sử dụng kết hợp kinh doanh (mixeduse), nhà sử dụng kết hợp vừa kinh doanh vừa ở, không kinh doanh nhà sử dụng để o Số lượng nhà khu vực sử dụng để kinh doanh (neighbor) số lượng nhà có khả kinh doanh nhóm tám nhà gồm nhà khảo sát, hai nhà liền kề bên ba nhà đối diện o Một số biến vị trí cbd, hospital, market tương ứng khoảng cách đến khu trung tâm CBD, khoảng cách gần đến bệnh viện quận khoảng cách gần đến chợ o độ rộng vỉa hè trước nhà (sw_width) o khoảng cách đến vỉa hè gần (dist_to_sw) o Một loạt biến giả giá nhà theo quận (district) nhằm kiểm soát điều kiện thị trường Các thống kê mơ tả cho biến sở liệu nhà riêng lẻ sử dụng nghiên cứu trình bày Bảng Bảng liệu quận 78 Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 Bảng Thống kê mơ tả Biến số Giá bán Đặc điểm cấu trúc nhà Diện tích đất Diện tích sàn sử dụng Lơ góc (1 = góc) Chiều rộng mặt tiền Nhà có khả cho thuê (1 = Có) Nhà vừa vừa kinh doanh (1 = có) Đặc điểm khu vực Khu có khả kinh doanh Đặc điểm vị trí Khoảng cách đến trung tâm (CBD) Khoảng cách gần đến bệnh viện Khoảng cách gần đến chợ Độ rộng vỉa hè Khoảng cách đến vỉa hè Đơn vị Tỷ VND Trung bình Tối thiểu Tối đa 16.09 1.9 205 m2 m2 1/0 (dummy) m 1/0 (dummy) 1/0 (dummy) 84.74 251.57 0.09 4.83 0.32 0.39 7.2 15 2.5 0 1200 5280 20 1 Số nhà khu vực 3.66 km km km m m 5.74 1.76 0.63 2.02 12.37 0.13 0.02 0.01 0 19.9 6.6 1.8 260 Trên thực tế, hầu hết liệu nhà riêng lẻ nghiên cứu liên quan đến nhà nằm tuyến đường có khả kinh doanh Hơn nữa, liệu có 59 số 283 giao dịch hẻm với khoảng cách tối đa đến vỉa hè 260 mét 270 quan sát tuyến đường có vỉa hè, có 13 quan sát tuyến đường khơng có vỉa hè Bảng Phần trăm số quan sát quận Thành phố Hồ Chí Minh Ký hiệu BT BTh D1 D10 D11 D3 D5 D6 D9 GV PN TB TP Tên quận Bình Tân Bình Thạnh Quận Quận 10 Quận 11 Quận Quận Quận Quận Gò Vấp Phú Nhuận Tân Bình Tân Phú Tần suất 25 24 35 31 20 19 15 14 31 27 27 Phần trăm (%) 2.12 8.83 8.48 12.37 10.95 7.07 6.71 5.30 3.18 4.95 10.95 9.54 9.54 Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 Mơ hình định giá Hedonic sử dụng nghiên cứu để xem xét tác động độ rộng vỉa hè giá nhà riêng lẻ Thành phố Hồ Chí Minh Sau đó, kết báo phân tích bổ sung thêm để thấy rõ biến động giá nhà riêng lẻ theo quận khác nhau, thông qua biến giả theo quận mơ hình hồi quy Kết nghiên cứu Kết Bảng cho thấy hệ số hồi quy, độ lệch chuẩn, p-value tầm quan trọng mơ hình hồi quy Thống kê F có ý nghĩa mức độ phù hợp mơ hình cao với R2 điều chỉnh đạt gần 83,8% biến động giá nhà Hầu hết biến giải thích có ý nghĩa thống kê với độ tin cậy 99% Tác động độ rộng vỉa hè đến giá nhà riêng lẻ Các biến giải thích đặc điểm cấu trúc ngơi nhà diện tích đất (lnlot) diện tích sàn sử dụng (lnfloor) có dấu kỳ vọng có ý nghĩa thống kê mức 1% Diện tích đất diện tích sàn sử dụng có tác động tích cực đến giá nhà riêng lẻ Kết phù hợp với phát Sirman cộng (2005) Xiao (2017) Ví dụ, diện tích đất tăng 1% giá nhà tăng 0,6% Ngược lại, biến chiều rộng mặt tiền nhà biến nhà nằm vị trí góc khơng có ý nghĩa thống kê nghiên cứu Kết nghiên cứu ngược với kỳ vọng tác giả số nghiên cứu thực nghiệm Biến độ rộng vỉa hè có tác động dương đến giá nhà riêng lẻ mức ý nghĩa 5% Giá trị nhà tăng khoảng 4% độ rộng vỉa hè thêm mét Theo lập luận trên, nhà mặt tiền tập trung vào tuyến đường chủ sở hữu thường thích trước nhà có vỉa hè rộng để có chỗ đậu xe cho khách, chỗ trưng bày hàng hóa đặt bảng hiệu vỉa hè phía trước ngơi nhà Do đó, người mua nhà sẵn lịng trả giá cao cho nhà tiếp cận với vỉa hè có độ rộng phù hợp Phát có ý nghĩa cho nhà quy hoạch thị 79 xem xét độ rộng vỉa hè đóng góp quan trọng làm tăng giá nhà riêng lẻ thị tuyến đường chính, nơi tập trung nhiều cửa hàng kinh doanh Các nhà mặt tiền tiếp cận vỉa hè có độ rộng phù hợp thuận lợi cho việc kinh doanh khách hàng tiếp cận dễ dàng có chỗ đậu xe trước cửa hàng, có khơng gian bày bàn ghế cho khách hàng ngồi, tạo cho vỉa hè khu vực sầm uất sống động Kết nghiên cứu cho thấy, nhà riêng lẻ tọa lạc tuyến đường có khả kinh doanh giá bán tăng 5,8% so với nhà tọa lạc khu vực để Nghĩa là, người mua nhà trả thêm 5,8% cho nhà họ nhận tất nhà xung quanh tọa lạc khu vực có khả kinh doanh Những kết nghiên cứu phát độc đáo liên quan đến nhà riêng lẻ sử dụng kinh doanh tuyến đường có khả kinh doanh Thành phố Hồ Chí Minh Hơn nữa, biến đặc điểm vị trí nhà cho kết hỗn hợp Khoảng cách đến khu trung tâm kết dấu trừ, tức có tác động âm đến giá trị nhà Kết tương tự hầu hết nghiên cứu thực nghiệm Chẳng hạn, khoảng cách nhà xa CBD 1km, giá nhà giảm 6,5% Nhưng kết bất ngờ biến khoảng cách gần đến bệnh viện lại khơng có ý nghĩa thống kê Ngoài ra, khoảng cách gần đến chợ có tích cực đến giá trị nhà có mức ý nghĩa 10% Điều có nghĩa ngơi nhà xa chợ giá nhà tăng, dự đốn khoảng cách định nhà xa chợ giá nhà giảm Có thực tế ngơi nhà nằm gần chợ, dễ bị ô nhiễm tiếng ồn mùi hôi khu phố Hơn nữa, người Việt Nam thường chợ truyền thống để mua thực phẩm ngày hệ thống phân phối đại siêu thị Do đó, kết phát độc đáo nghiên cứu 80 Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 Bảng Kết hồi quy Biến số Hệ số góc Hệ số hồi quy Robust Std Err P-value -1,626*** 0.247 0.000 Diện tích đất 0.682*** 0.060 0.000 Diện tích sàn sử dụng 0.184*** 0.034 0.000 Lơ góc (1 = góc) -0.026 0.066 0.691 Chiều rộng mặt tiền 0.004 0.012 0.745 Nhà có khả cho thuê (1 = Có) 0.141*** 0.048 0.004 Nhà vừa vừa kinh doanh (1 = có) -0.097* 0.049 0.053 0.058*** 0.008 0.000 Khoảng cách đến trung tâm (CBD) -0.065*** 0.015 0.000 Khoảng cách gần đến bệnh viện 0.030 0.020 0.140 Khoảng cách gần đến chợ 0.090* 0.054 0.094 Độ rộng vỉa hè 0.039** 0.018 0.029 Khoảng cách đến vỉa hè -0.002*** 0.001 0.000 Bình Thạnh 0.113 0.134 0.402 Quận 0.389** 0.177 0.029 Quận 10 0.384** 0.153 0.013 Quận 11 0.326** 0.130 0.013 Quận 0.418** 0.182 0.022 Quận 0.406** 0.159 0.012 Quận 0.233* 0.135 0.087 Quận 0.289* 0.157 0.067 Gò Vấp 0.041 0.122 0.739 Phú Nhuận 0.418*** 0.139 0.003 Tân Bình 0.333*** 0.125 0.008 Tân Phú 0.077 0.101 0.447 Đặc điểm cấu trúc Thuộc tính khu vực Khu có khả kinh doanh Đặc điểm vị trí Quận R2 điều chỉnh 0.838 Ghi chú: Tổng số quan sát: 283; Biến phụ thuộc: ln(price) ***, **, * mức ý nghĩa thống kê mức 1%, 5%, 10% Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 Sự khác giá nhà quận Bảng trình bày thống kê mơ tả cho mười ba quận khảo sát tóm tắt kết mơ hình hồi quy Việc kiểm tra số liệu thống kê mơ tả có khác biệt đáng kể giá trị nhà quận Thành phố Hồ Chí Minh Giá nhà quận khác so sánh với giá nhà Quận Bình Tân, kết cho thấy giá nhà Bình Tân thấp so với quận cịn lại Thành phố Hồ Chí Minh Điều giải thích Quận Bình Tân thường tập trung số lượng lớn người nhập cư, người thu nhập thấp, nhà thường xây tạm cũ kỹ đặc biệt chất lượng bề mặt vỉa hè có số tuyến đường khơng có vỉa hè Phần lớn kết hồi quy có ý nghĩa thống kê mức 1%, 5% 10%, nhiên, kết Quận Bình Thạnh, Gị Vấp Tân Phú khơng có ý nghĩa thống kê Đặc biệt, Quận quận xa trung tâm thành phố, Quận có khoảng cách đến khu trung tâm thành phố Quận Bình Tân, giá nhà đất Quận cao hơn, Quận đầu tư làm khu thị phía Đơng quy hoạch trung tâm phát triển công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh Kết luận Vỉa hè có đóng góp quan trọng chủ sở hữu nhà riêng lẻ đô thị tuyến đường tập trung nhiều cửa hàng có khả kinh doanh Thành phố Hồ Chí Minh Hiện tại, độ rộng vỉa hè hầu hết tuyến đường khơng đồng đều, chí có số tuyến đường khơng có vỉa hè Kế hoạch mở rộng cải thiện vỉa hè nên coi chiến lược trọng tâm Thành phố Hồ Chí Minh trình nâng cấp tuyến đường có đầy đủ tiện nghi Một lý làm tăng chi tiêu công cho việc mở rộng đường phố vỉa hè làm tăng giá nhà riêng lẻ tuyến đường tập trung nhiều cửa hàng có khả kinh doanh Về mặt lý thuyết, độ rộng 81 vỉa hè ảnh hưởng đến giá nhà riêng lẻ người mua sẵn lịng trả giá cao cho nhà tiếp cận trực tiếp với vỉa hè nhằm phục vụ cho mục đích kinh doanh họ, phục vụ cho mục đích sinh hoạt hộ gia đình Mặt khác, vỉa hè rộng rãi giúp cho giao thông thuận lợi, giảm ùn tắc giao thông, kẹt xe vào cao điểm, giảm tiếng ồn giao thơng số tuyến đường chính, giảm khói bụi nhiễm mơi trường, yếu tố tác động đến định lựa chọn mua nhà người tiêu dùng ảnh hưởng đến giá nhà Do đó, yếu tố có tác động tích cực đến giá nhà riêng lẻ Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu ứng dụng mơ hình định giá Hedonic nhằm xem xét tác động độ rộng vỉa hè đến giá nhà riêng lẻ Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn năm 2018 đến năm 2019 Với liệu thu thập dựa vào khảo sát mười ba quận Thành phố Hồ Chí Minh, với kết nghiên cứu, báo biến động chênh lệch giá nhà riêng lẻ quận Kết nghiên cứu độ rộng vỉa hè có tác động tích cực đến giá nhà riêng lẻ Thành phố Hồ Chí Minh Nhìn chung, mối tương quan tích cực độ rộng vỉa hè giá trị nhà cho thấy người mua nhà sẵn sàng trả nhiều tiền cho ngơi nhà có vỉa hè rộng tuyến đường có khả kinh doanh Nghiên cứu đóng góp vào vấn đề thực nghiệm mẻ tác động trực tiếp độ rộng vỉa hè đến giá nhà riêng lẻ nước phát triển Bởi vỉa hè Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều điểm độc đáo so với quốc gia khác giới Tại tuyến đường có khả kinh doanh, nơi cư dân ln có xu hướng chiếm dụng vỉa hè để phục vụ cho mục đích kinh doanh quầy hàng thực phẩm trưng bày hàng hóa, chỗ ngồi cho khách hàng, chỗ đậu xe cho khách hàng 82 Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 Tài liệu tham khảo Abidoye, R B., & Chan, A P (2017) Critical review of hedonic pricing model application in property price appraisal: A case of Nigeria International Journal of Sustainable Built Environment, 6(1), 250-259 Bateman, I., Day, B., Lake, I., & Lovett, A (2001) The effect of road traffic on residential property values: a literature review and hedonic pricing study Prepared for Scottish Executive and The Stationary Office, Edinburgh, Scotland Brondino, N C M., & Silva, A N R (1998) A comparison of land valuation methods supported by GIS In international conference on design and decision support systems in architeture and urban planning (Vol 4) Chau, K W., & Chin, T L (2002) A Critical Review of the Literature on the Hedonic Pricing Model and Its application to the Housing Market in Penang In The Seventh Asian Real Estate Society Conference Cho, S H., Clark, C D., Park, W M., & Kim, S G (2009) Spatial and temporal variation in the housing market values of lot size and open space Land Economics, 85(1), 51-73 Deacon, L A (2013) Planning Sidewalks: Implications of Regulating Sidewalk Space in the East Village (Doctoral dissertation, Columbia University) Diao, M., & Ferreira Jr, J (2010) Residential property values and the built environment: Empirical study in the Boston, Massachusetts, metropolitan area Transportation Research Record, 2174(1), 138-147 Drummond, L B (2000) Street scenes: practices of public and private space in urban Vietnam Urban studies, 37(12), 2377-2391 E Larsen, J., & P Blair, J (2014) Price effects of surface street traffic on residential property International Journal of Housing Markets and Analysis, 7(2), 189-203 Fullerton, T M., & Villalobos, E (2011) Street widths, international ports of entry and border region housing values Journal of Economic Issues, 45(2), 493-510 Gonzalez-Navarro, M., & Quintana-Domeque, C (2010, July) Public infrastructure, private investment and residential property values: experimental evidence from street pavement In Labour & Population: Proceedings of an International Conference, Santa Monica on (Vol 13, p 3) Gujarati, D N., & Porter, D C (1999) Essentials of econometrics (Vol 2) Singapore: Irwin/ McGraw-Hill Houthakker, H S (1952) Compensated Changes in Quantities and Qualities Consumed Rev Econ Studies, 19(3), 155-64 Lancaster, Kelvin J (1966) A New Approach to Consumer Theory J.P.E., 74, 132-56 Li, W., Joh, K., Lee, C., Kim, J H., Park, H., & Woo, A (2015) Assessing benefits of neighborhood walkability to single-family property values: A spatial hedonic study in Austin, Texas Journal of Planning Education and Research, 35(4), 471-488 Nguyễn Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 83 Loukaitou-Sederis, A., & Ehrenfeucht, R (2009) Sidewalks: Conflict and Negotiation Over Public Space Cambridge, MA: MIT Press Maddala, G S., & Lahiri, K (1992) Introduction to econometrics (Vol 2) New York: Macmillan Mahan, B L., Polasky, S., & Adams, R M (2000) Valuing urban wetlands: a property price approach Land economics, 100-113 Malpezzi, S (2002) Hedonic pricing models: a selective and applied review Housing economics and public policy, 67-89 Matthews, J W., & Turnbull, G K (2007) Neighborhood street layout and property value: The interaction of accessibility and land use mix The journal of real estate finance and economics, 35(2), 111-141 Muth, Richard F (1966) Household Production and Consumer Demand Functions Econometrica, 34, 699-708 Nase, I., Berry, J., & Adair, A (2013) Hedonic modelling of high street retail properties: a quality design perspective Journal of Property Investment & Finance, 31(2), 160-178 Rosen, S (1974) Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition Journal of political economy, 82(1), 34-55 Rupa, C K (2015) Importance of public spaces in cities (Thesis of housing and urbanism, Architectural association school of architecture UK) Seo, K., Salon, D., Shilling, F., & Kuby, M (2018) Pavement Condition and Residential Property Values: A Spatial Hedonic Price Model for Solano County, California Public Works Management & Policy, 23(3), 243-261 Shin, W J., Saginor, J., & Van Zandt, S (2011) Evaluating subdivision characteristics on singlefamily housing value using hierarchical linear modeling Journal of Real Estate Research, 33(3), 317-348 Xiao, Y (2017) Hedonic housing price theory review In Urban morphology and housing market (pp 11-40) Springer, Singapore Xiao, Y., Webster, C., & Orford, S (2016) Identifying house price effects of changes in urban street configuration: An empirical study in Nanjing, China Urban Studies, 53(1), 112-131  ... Thị Hồng Thu Tạp chí Khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 Mơ hình định giá Hedonic sử dụng nghiên cứu để xem xét tác động độ rộng vỉa hè giá nhà riêng lẻ Thành phố Hồ Chí Minh. .. biệt đáng kể giá trị nhà quận Thành phố Hồ Chí Minh Giá nhà quận khác so sánh với giá nhà Quận Bình Tân, kết cho thấy giá nhà Bình Tân thấp so với quận cịn lại Thành phố Hồ Chí Minh Điều giải... Nghiên cứu thực Thành phố Hồ Chí Minh, trước gọi Sài Gòn, thành phố phát triển nhanh chóng coi trung tâm kinh tế, vãn hóa, khoa học cơng nghệ Việt Nam Tổng diện tích Thành phố Hồ Chí Minh 2.056 km2