Kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp

Để đáp ứng các yêu cầu quản lý, kế toán tài sản cố định phải thực hiện tốt các nhiệm vụ sau đây: tổ chức ghi chép, phản ánh, tổng hợp số liệu một cách chính xác, đầy đủ, kịp thời về số lượng, hiện trạng và giá trị tài sản cố định hiện có, tình hình tăng giảm và di chuyển tài sản cố định trong nội bộ doanh nghiệp nhằm giám sát chặt chẽ việc mua sắm, đầu tư, bảo quản và sử dụng tài sản cố định ở doanh nghiệp. Phản ánh kịp thời giá trị hao mòn tài sản cố định trong quá trình sử dụng...

Chơng iV : Kế toán ti sản cố định v bất động sản đầu t I Khái niệm -Phân loại ti sản cố định doanh nghiệp Khái niệm - Đặc điểm TSCĐ doanh nghiệp 1 Khái niệm tài sản cố định doanh nghiệp Tài sản cố định (TSCĐ) doanh nghiệp tài sản doanh nghiệp nắm giữ dùng vào hoạt động doanh nghiệp có giá trị lớn thời gian sử dụng lâu dài, chắn thu đợc lợi ích kinh tế tơng lai từ việc sử dụng TSCĐ ®ã ChÕ ®é kÕ to¸n cđa tõng qc gia th−êng quy định cụ thể tiêu chuẩn giá trị TSCĐ, tuỳ theo điều kiện kinh tế, yêu cầu trình độ quản lý kinh tế thời kỳ định Việt Nam theo chuẩn mực kế toán số 03, 04, 06 chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao TSCĐ ban hành theo định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12 tháng 12 năm 2003 quy định tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ nh sau: Các tài sản đợc ghi nhận TSCĐ phải thoả mÃn đồng thời tiêu chuẩn ghi nhận sau đây: ã Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế tơng lai từ việc sử dụng TSCĐ ã Nguyên giá tài sản phải đợc xác định cách đáng tin cậy ã Thời gian sử dụng tài sản từ năm trở lên ã Có giá trị từ 10.000.000 đồng trở lên 1.2 Đặc điểm tài sản cố định doanh nghiệp Xét mặt hình thái vật chất, TSCĐ doanh nghiệp gồm TSCĐ hữu hình TSCĐ vô hình Khi tham gia vào trình sản xuất kinh doanh, TSCĐ có đặc điểm sau: ã Tham gia vào nhiều chu kỳ SXKD, TSCĐ hữu hình không thay đổi hình thái vật ban đầu ã Trong trình sử dụng bị hao mòn dần (tính hữu ích có hạn, trừ đất đai) phần giá trị hao mòn đợc chuyển dần vào chi phí SXKD DN dới hình thức khấu hao Phân loại đánh giá TSCĐ doanh nghiệp 2.1 Phân loại TSCĐ a Phân loại TSCĐ theo hình thái biểu đặc trng kinh tế kỹ thuật Theo cách phân loại này, toàn TSCĐ doanh nghiệp đợc chia làm hai loại TSCĐ hữu hình TSCĐ vô hình - TSCĐ hữu hình: Là TS có hình thái vật chất cụ thể thoả mÃn tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ Theo đặc trng kinh tế kỹ thuật, tài sản cố định hữu hình đợc chia thành: ã Nhà cửa vật kiÕn tróc: gåm nhµ lµm viƯc, nhµ ë, nhµ kho, xởng sản xuất, cửa hàng, nhà để xe, chuồng trại chăn nuôi, giếng khoan, bể chứa, sân phơi cầu cống, đờng xá ã Máy móc thiết bị: Máy móc thiết bị động lực, máy móc thiết bị công tác loại máy móc thiết bị khác dùng sản xuất kinh doanh ã Phơng tiện vận tải truyền dẫn: ôtô, máy kéo, tầu thuyền, canô dùng vận chuyển, hệ thống đờng ống dẫn nớc, dẫn hơi, ôxy, nén, hệ thống đờng dây dẫn điện, hệ thống truyền thuộc tài sản doanh nghiệp ã Thiết bị dụng cụ quản lý: gồm thiết bị, dơng sư dơng qu¶n lý kinh doanh, qu¶n lý hành chính, dụng cụ đo lờng, thí nghiệm ã Cây lâu năm, gia súc ã TSCĐ khác: gồm loại TSCĐ cha đợc xếp vào loại tài sản nói (tác phẩm nghệ thuật, sách báo chuyên môn kỹ thuật ) - TSCĐ vô hình: Là tài sản hình thái vật chất cụ thể, thể lơng giá trị mà doanh nghiệp đà đầu t phục vụ cho lợi ích lâu dài doanh nghiệp, thoả mÃn tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ, tham gia vào nhiều chu kỳ SXKD TSCĐ vô hình gồm: ã Quyền sử dụng đất đai: giá trị đất, mặt nớc, mặt biển đợc hình thành bỏ chi phí mua, đền bù san lấp, cải tạo nhăm mục đích có đợc mặt sản xuất kinh doanh ã Quyền phát hành: Là toàn chi phí thực tế đà chi để có quyền phát hành ã Bản quyền, sáng chế: chi phí doanh nghiệp phải trả cho công trình nghiên cứu, sản xuất thử đợc Nhà nớc cấp sáng chế doanh nghiệp mua lại quyền sáng chế, quyền tác giả (bản quyền tác giả chi phí tiền thù lao cho tác giả đợc Nhà nớc công nhận cho tác giả độc quyền phát hành bán tác phẩm mình) ã NhÃn hiệu hàng hoá: Là toàn chi phí thực tế doanh nghiệp đà chi liªn quan trùc tiÕp tíi viƯc mua nh·n hiƯu hàng hoá ã Phần mềm máy vi tính: Là toàn chi phí thực tế doanh nghiệp đà chi để có phần mềm máy vi tính ã Giấy phép giấy phép nhợng quyền: Là toàn chi phÝ thùc tÕ doanh nghiƯp ®· chi ®Ĩ có giấy phép giấy phép nhợng quyền thực công việc nh giấy phép khai thác, giấy phép sản xuất loại sản phẩm ã TSCĐ vô hình khác: Là TSCĐ vô hình khác cha đợc phản ánh loại nh quyền sử dụng hợp đồng, quyền thuê nhà Phân loại TSCĐ theo hình thái biểu giúp ngời quản lý có cách nhìn tổng thể cấu đầu t doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có biện pháp quản lý tài sản, tính toán khấu hao khoa học, hợp lý loại tài sản Phân loại TSCĐ theo đặc trng kỹ thuật giúp cho việc quản lý hạch toán chi tiết, cụ thể theo loại, nhóm TSCĐ có phơng pháp khấu hao phù hợp với loại nhóm TSCĐ b Phân loại tài sản cố định theo quyền sở hữu Căn vào quyền sở hữu, TSCĐ DN chia thành loại TSCĐ tự có TSCĐ thuê Tài sản cố định tự có TSCĐ đợc xây dựng mua sắm hình thành từ nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn vay, quỹ doanh nghiệp Đây TSCĐ doanh nghiệp đợc phản ánh bảng cân đối kế toán doanh nghiệp Tài sản cố định thuê TSCĐ thuê để sử dụng thời gian định theo hợp đồng đà ký kết Phân loại thuê tài sản phải vào chất điều khoản hợp đồng phải thực thời điểm khởi đầu thuê tài sản Sau thời điểm khởi đầu thuê tài sản có thay đổi điều khoản hợp đồng (trừ gia hạn hợp đồng) điều khoản đợc áp dụng cho suốt thời hạn hợp ®ång Nh−ng thay ®ỉi vỊ −íc tÝnh (thay ®ỉi −íc tính thời gian sử dụng kinh tế giá trị lại tài sản thuê) thay đổi khả toán bên thuê không làm thay đổi phân loại thuê tài sản ghi sổ kế toán Phân loại thuê tài sản đợc vào mức độ chuyển giao rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê từ bên cho thuê bao gồm thuê tài thuê hoạt động - Thuê tài chính: thuê tài sản mà bên cho thuê có chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê Quyền sở hữu tài sản chuyển giao vào cuối thời hạn thuê Các trờng hợp thuê tài sản dới thờng dẫn đến hợp đồng thuê tài : a) Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê hết thời hạn thuê b) Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá ớc tính thấp giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê c) Thời hạn thuê tài sản tối thiểu phải chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế tài sản cho dù chuyển giao quyền sở hữu d) Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn (tơng đơng) giá trị hợp lý tài sản thuê e) Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà có bên thuê có khả sử dụng không cần có thay đổi, sửa chữa lớn Hợp đồng thuê tài sản đợc coi hợp đồng thuê tài hợp đồng thoả mÃn ba trờng hợp sau: a) Nếu bên thuê huỷ hợp đồng đền bù tổn thất phát sinh liên quan đến việc huỷ hợp đồng cho bên cho thuê b) Thu nhập tổn thất thay đổi giá trị hợp lý giá trị lại tài sản thuê gắn với bên thuê c) Bên thuê có khả tiếp tục thuê lại tài sản sau hết hạn hợp đồng thuê với tiền thuê thấp giá thuê thị trờng TSCĐ thuê tài đợc coi nh TSCĐ doanh nghiệp đợc phản ảnh bảng cân đối kế toán Doanh nghiệp có trách nhiệm, quản lý, sử dụng trích khấu hao nh TSCĐ tự có doanh nghiệp - Thuê hoạt động Nếu nội dung hợp đồng thuê tài sản chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản Thuê tài sản quyền sử dụng đất thờng thuê hoạt động quyền sử dụng đất thờng có thời gian sử dụng kinh tế vô hạn quyền sở hữu không chuyển giao cho bên thuê hết thời hạn thuê Số tiền thuê tài sản quyền sử dụng đất đợc phân bổ dần cho suốt thời gian thuê Phân loại TSCĐ theo quyền sở hữu giúp cho việc quản lý tố chức hạch toán TSCĐ đợc chặt chẽ, xác, thúc đẩy việc sử dụng TSCĐ có hiệu cao c Các cách phân loại khác Ngoài cách phân loại TSCĐ nói trên, quản lý hạch toán phân loại TSCĐ theo tiêu thức sau: - Phân loại TSCĐ theo công dụng kinh tế: Theo tiêu thức toàn TSCĐ doanh nghiệp đợc chia làm hai loại ã TSCĐ dùng cho sản xuất kinh doanh ã TSCĐ dùng sản xuất kinh doanh (không mang tính chất sản xuất) - Phân loại TSCĐ theo tình hình sử dụng: Căn tình hình sử dụng TSCĐ thời kỳ TSCĐ đợc chia thành loại : ã TSCĐ dùng ã TSCĐ cha cần dùng ã TSCĐ không cần dùng chờ lý 2.2 Đánh giá tài sản cố định Đánh giá TSCĐ biểu giá trị TSCĐ theo quy tắc định Đánh giá TSCĐ điều kiện cần thiết để hạch toán TSCĐ, trích khấu hao phân tích hiệu sử dụng tài sản doanh nghiệp Xuất phát từ đặc điểm yêu cầu quản lý TSCĐ trình sử dụng, TSCĐ đợc đánh giá theo nguyên giá giá trị lại a Nguyên giá tài sản cố định Nguyên giá TSCĐ toàn chi phí hợp lý hợp lệ mà doanh nghiệp phải bỏ để có TSCĐ, đa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng Nh nguyên giá TSCĐ toàn chi phí liên quan đến việc xây dựng mua sắm TSCĐ, kể chi phí vận chuyển lắp đặt, chạy thử chi phí hợp lý cần thiết trớc sử dụng Nguyên giá TSCĐ trờng hợp cụ thể đợc xác định nh sau: Đối với TSCĐ hữu hình Tài sản cố định hữu hình mua sắm: Nguyên giá TSCĐ hữu hình mua sắm (cả mua cũ) giá mua thực tế phải trả cộng (+) khoản thuế (không bao gồm khoản thuế đợc hoàn lại), chi phí liên quan trực tiếp tính đến thời điểm đa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng nh: lÃi tiền vay đầu t TSCĐ, chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí nâng cấp, chi phí lắp đặt, chạy thử; lệ phí trớc bạ Trờng hợp TSCĐ hữu hình mua trả chậm, trả góp, nguyên giá TSCĐ mua sắm giá mua trả tiền thời điểm mua cộng (+) khoản thuế (không bao gồm khoản thuế đợc hoàn lại), chi phí liên quan trực tiếp tính đến thời điểm đa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng nh: chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí nâng cấp, chi phí lắp đặt, chạy thử, lệ phí trớc bạ Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền đợc hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn toán, trừ số chênh lệch đợc tính vào nguyên giá tài sản cố định hữu hình theo quy định vốn hóa chi phí lÃi vay Tài sản cố định hữu hình mua dới hình thức trao đổi: Nguyên giá TSCĐ hữu hình mua dới hình thức trao đổi với TSCĐ hữu hình không tơng tự tài sản khác giá trị hợp lý TSCĐ hữu hình nhận về, giá trị hợp lý tài sản đem trao đổi (sau cộng thêm khoản phải trả thêm trừ khoản phải thu về) cộng (+) khoản thuế (không bao gồm khoản thuế đợc hoàn lại), chi phí liên quan trực tiếp tính đến thời điểm đa tài sản cố định vào trạng thái sẵn sàng sử dụng nh: chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí nâng cấp, chi phí lắp đặt, chạy thử, lệ phí trớc bạ Nguyên giá TSCĐ hữu hình mua dới hình thức trao đổi với TSCĐ hữu hình tơng tự, hình thành đợc bán để đổi lấy quyền sở hữu TSCĐ hữu hình tơng tự giá trị lại TSCĐ hữu hình đem trao đổi Tài sản cố định hữu hình tự xây dựng tự sản xuất: Nguyên giá TSCĐ hữu hình tự xây dựng, tự sản xuất giá thành thực tế TSCĐ cộng (+) chi phí lắp đặt chạy thử, chi phí khác trực tiếp liên quan tính đến thời điểm đa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng Tài sản cố định hữu hình đầu t XDCB theo phơng thức giao thầu: Nguyên giá TSCĐ hữu hình trờng hợp giá toán công trình xây dựng theo quy định Quy chế quản lý đầu t xây dựng hành cộng (+) lệ phí trớc bạ, chi phí liên quan trực tiếp khác Đối với TSCĐ súc vật làm việc và/ cho sản phẩm, vờn lâu năm nguyên giá toàn chi phí thực tế ®· chi cho sóc vËt, v−ên c©y ®ã từ lúc hình thành tính đến thời điểm đa vào khai thác, sử dụng theo quy định Quy chế quản lý đầu t xây dựng hành chi phí khác có liên quan Tài sản cố định hữu hình đợc cấp, đợc điều chuyển đến Nguyên giá TSCĐ hữu hình đợc cấp, đợc điều chuyển đến giá trị lại sổ kế toán TSCĐ đơn vị cấp, đơn vị điều chuyển giá trị theo đánh giá thực tế Hội đồng giao nhận cộng (+) chi phí mà bên nhận tài sản để đa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dụng nh: chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí nâng cấp, lắp đặt, chạy thử; lệ phí trớc bạ (nếu có) Riêng nguyên giá TSCĐ hữu hình điều chuyển đơn vị thành viên hạch toán phụ thuộc doanh nghiệp nguyên giá phản ánh đơn vị bị điều chuyển phù hợp với hồ sơ TSCĐ Đơn vị nhận TSCĐ vào nguyên giá, số khấu hao luỹ kế, giá trị lại sổ kế toán hồ sơ TSCĐ để phản ánh vào sổ kế toán Các chi phí có liên quan tới việc điều chuyển TSCĐ đơn vị thành viên hạch toán phụ thuộc không hạch toán tăng nguyên giá TSCĐ mà hạch toán vào chi phí kinh doanh kỳ Tài sản cố định hữu hình đợc cho, đợc biếu, đợc tặng, nhận vốn góp liên doanh, nhận lại vốn góp, phát thừa Nguyên giá TSCĐ hữu hình loại đợc cho, đợc biếu, đợc tặng, nhận vốn góp liên doanh, nhận lại vốn góp, phát thừa giá trị theo đánh giá thực tế Hội đồng giao nhận cộng (+) chi phí mà bên nhận tính đến thời điểm đa TSCĐ vào trạng thái sẵn sàng sử dơng nh−: chi phÝ vËn chun, bèc dì; chi phÝ nâng cấp, lắp đặt, chạy thử, lệ phí trớc bạ Đối với tài sản cố định vô hình: Tài sản cố định vô hình loại mua sắm: Nguyên giá TSCĐ vô hình loại mua sắm giá mua thực tế phải trả cộng (+) khoản thuế (không bao gồm khoản thuế đợc hoàn lại), chi phí liên quan tính đến thời điểm đa tài sản vào sử dụng theo dự tính Trờng hợp TSCĐ vô hình mua dới hình thức trả chậm, trả góp, nguyên giá tài sản cố định giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền đợc hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn toán, trừ số chênh lệch đợc tính vào nguyên giá TSCĐ vô hình theo quy định vốn hóa chi phí lÃi vay Tài sản cố định vô hình mua dới hình thức trao đổi: Nguyên giá TSCĐ vô hình mua dới hình thức trao đổi với TSCĐ vô hình không tơng tự tài sản khác giá trị hợp lý TSCĐ vô hình nhận về, giá trị hợp lý tài sản đem trao đổi (sau cộng thêm khoản phải trả thêm trừ khoản phải thu về) cộng (+) khoản thuế (không bao gồm khoản thuế đợc hoàn lại), chi phí liên quan tính đến thời điểm đa tài sản vào sử dụng theo dự tính Nguyên giá TSCĐ vô hình mua dới hình thức trao đổi với TSCĐ vô hình tơng tự, hình thành đợc bán để đổi lấy quyền sở hữu TSCĐ vô hình tơng tự giá trị lại TSCĐ vô hình đem trao đổi Tài sản cố định vô hình hình đợc tạo từ nội doanh nghiệp: Nguyên giá TSCĐ vô hình đợc tạo từ nội DN chi phí liên quan trực tiếp đến khâu thiết kế, xây dựng, sản xuất thử nghiệm tính đến thời điểm đa TSCĐ vào sử dụng theo dự tính Riêng chi phí phát sinh nội để doanh nghiệp có nhÃn hiệu hàng hóa, quyền phát hành, danh sách khách hàng, chi phí phát sinh giai đoạn nghiên cứu khoản mục tơng tự không đợc xác định TSCĐ vô hình mà hạch toán vào chi phí kinh doanh kỳ Tài sản cố định vô hình đợc cấp, đợc biếu, đợc tặng: Nguyên giá TSCĐ vô hình đợc cấp, đợc biếu, đợc tặng giá trị theo đánh giá thực tế Hội đồng giao nhận cộng (+) chi phí liên quan trực tiếp tính đến thời điểm đa TSCĐ vào sử dụng theo dự tính Quyền sử dụng đất: Nguyên giá TSCĐ quyền sử dụng đất (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn quyền sử dụng đất lâu dài): tiền chi để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng (+) chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trớc bạ (không bao gồm chi phí chi để xây dựng công trình đất) giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn Trờng hợp doanh nghiệp thuê đất tiền thuê đất đợc phân bổ dần vào chi phí kinh doanh, không ghi nhận TSCĐ vô hình Quyền phát hành, quyền, sáng chế: Nguyên giá TSCĐ quyền phát hành, quyền, sáng chế: toàn chi phí thực tế doanh nghiệp đà chi để có quyền phát hành, quyền, sáng chế Nhn hiệu hàng hóa: Nguyên giá TSCĐ nhÃn hiệu hàng hóa: chi phÝ thùc tÕ liªn quan trùc tiÕp tíi viƯc mua nhÃn hiệu hàng hóa Phần mềm máy vi tính: Nguyên giá TSCĐ phần mềm máy vi tính (trong trờng hợp phần mềm phận tách rời với phần cứng có liên quan) toàn chi phí thực tế doanh nghiệp đà chi để có phần mềm máy vi tính Đối với TSCĐ thuê tài Nguyên giá TSCĐ thuê tài phản ánh đơn vị thuê giá trị hợp lý tài sản thuê thời điểm khởi đầu thuê tài sản Nếu giá trị hợp lý tài sản thuê cao giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu, nguyên giá ghi theo giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu Chi phí phát sinh ban đầu liên quan trực tiếp đến hoạt động thuê tài đợc tính vào nguyên giá tài sản cố định thuê Giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu theo hợp đồng đợc xác định theo c«ng thøc: 1 PV = F x x 1(1 + i)n i Trong : PV : Giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu theo hợp đồng F: Số tiền thuê phải trả hàng năm n: Số năm hợp đồng thuê r: LÃi suất (%) năm tính cho hợp đồng thuê Thí dụ: Công ty thuê TSCĐ, thời gian thuê năm Tiền thuê phải trả theo hợp đồng vào cuối năm là: 50.000.000đồng/năm Kết thúc hợp đồng thuê TSCĐ thuộc bên thuê Giá trị hợp lý TSCĐ thuê là: 135.000.000đồng Thời gian sử dụng kinh tế củaTSCĐ năm LÃi suất ghi hợp đồng 10%/năm Theo số liệu hợp đồng thuê tài Khoản toán tiền thuê tối thiểu theo hợp đồng = 50.000.000đ x = 150.000.000đ Giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu theo hợp đồng: 1 =124,3426 PV = 50 x x 10,1 (1 + 0,1)3 Nh− giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu theo hợp đồng nhỏ giá trị hợp lý tài sản thuê (124.345.000 < 135.000.000), nên nguyên giá TSCĐ thuê tài đợc xác định theo giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu Nguyên giá TSCĐ doanh nghiệp đợc thay đổi có định ánh giá lại giá trị TSCĐ, nâng cấp TSCĐ, tháo dỡ hay số phận TSCĐ Khi thay đổi nguyên giá TSCĐ, doanh nghiệp phải lập biên ghi rõ thay đổi xác định lại tiêu nguyên giá, giá trị lại sổ kế toán, số khấu hao luỹ kế TSCĐ tiến hành hạch toán theo quy định hành b Giá trị lại tài sản cố định Giá trị lại TSCĐ = Nguyên giá TSCĐ - Giá trị hao mòn TSCĐ Nhiệm vụ kế toán TSCĐ Xuất phát từ đặc điểm TSCĐ mà TSCĐ phải đợc quản lý chặt chẽ mặt vật giá trị Về mặt vật, cần phải kiểm tra chặt chẽ tình hình hao mòn, việc thu hồi vốn đầu t ban đầu để tái sản xuất đại hoá TSCĐ Để đáp ứng yêu cầu quản lý, kế toán TSCĐ phải thực tốt nhiệm vụ sau đây: ã Tổ chức ghi chép, phản ánh, tổng hợp số liệu cách xác, đầy đủ, kịp thời số lợng, trạng giá trị TSCĐ có, tình hình tăng giảm di chuyển TSCĐ nội DN nhằm giám sát chặt chẽ việc mua sắm, đầu t, bảo quản sử dụng TSCĐ doanh nghiệp ã Phản ánh kịp thời giá trị hao mòn TSCĐ trình sử dụng Tính toán phân bổ kết chuyển xác số khấu hao TSCĐ vào chi phí SXKD kỳ ã Tham gia lập kế hoạch sửa chữa dự toán chi phí sửa chữa TSCĐ, phản ánh xác chi phí thực tế sửa chữa TSCĐ, kiểm tra việc thực kế hoạch chi phí sửa chữa TSCĐ ã Tham gia kiểm kê, kiểm tra TSCĐ doanh nghiệp, tham gia đánh giá lại TSCĐ cần thiết Tổ chức phân tích tình hình bảo quản sử dụng TSCĐ doanh nghiệp II Kế toán TSCĐ thuộc sở hữu doanh nghiệp Kế toán tổng hợp tăng giảm TSCĐ hữu hình 1 Chứng từ ban đầu: ã Biên bàn giao TSCĐ; Hoá đơn GTGT ã Biên lý, nhợng bán TSCĐ ã Phiếu thu, phiếu chi, chứng từ ngân hàng Tài khoản sử dụng Để kế toán nghiệp vụ tăng phải giảm TSCĐ hữu hình doanh nghiệp, kế toán sử dụng tài khoản 211- TSCĐ hữu hình Kết cấu tài khoản 211 nh sau: Bên nợ: ã Nguyên giá TSCĐ HH tăng mua sắm, nhận bàn giao, đợc cấp, xây dựng hoàn thành bàn giao đa vào sử dụng, nhà đầu t góp vốn, đợc biếu tặng viện trợ không hoàn lại ã Điều chỉnh tăng NG TSCĐ HH xây lắp trang thiết bị thêm cải tạo nâng cấp ã Điều chỉnh tăng NG TSCĐ HH đánh giá lại TSCĐ Bên có: ã Nguyên giá TSCĐ giảm lý, nhợng bán, bàn giao trả lại cho nhà đàu t, mang góp vốn vào công ty liên kết, sở liên doanh đồng kiểm soát ã Nguyên giá TSCĐ giảm tháo dỡ bớt số phận ã Điều chỉnh giảm nguyên giá TSCĐ đánh giá lại TSCĐ ã TSCĐ chuyển thành công cụ dụng cụ Số d bên nợ: Nguyên giá TSCĐ hữu hình có doanh nghiệp Tài khoản 211: Tài sản cố định hữu hình đợc chi tiết thành tài khoản cấp 2: ã Tài khoản 2112 - Nhà cửa, vật kiến trúc Phản ánh công trình xây dựng nh: nhà cửa, vật kiến trúc, hàng rào, bể, tháp nớc, sân, bÃi, công trình trang trí thiết kế cho nhà cửa, công trình sở hạ tầng nh đờng xá cầu cống ã Tài khoản 2113 - Máy móc thiết bị phản ánh giá trị loại máy móc thiết bị dùng kinh doanh DN: máy móc chuyên dùng, máy móc thiết bị máy móc đơn lẻ khác ã Tài khoản 2114 - Phơng tiện vận tải truyền dẫn: phản ánh giá trị loại phơng tiện vận tải truyền dẫn nh: ôtô, xe máy, ống dẫn khí (ngành dầu khí), thiết bị phục vụ thông tin liên lạc, thiết bị điện nớc ã Tài khoản 2115 - Thiết bị dụng cụ quản lý: phản ánh loại thiết bị dụng cụ có giá trị lớn thời gian sử dụng lâu dài dùng quản lý kinh doanh, quản lý hành chính, quản lý chung khác (máy vi tính, thiết bị văn phòng ) ã Tài khoản 2116 - Cây lâu năm súc vật làm việc cho sản phẩm: phản ánh giá trị loại TSCĐ loại lâu năm (cà phê, cao su, vờn ăn trái ), súc vật làm việc (trâu bò, ngựa kéo), súc vật nuôi để lấy sản phẩm (bò sữa, súc vât sinh sản ) ã Tài khoản 2118 - TSCĐ khác: phản ánh giá trị loại TSCĐ khác loại TSCĐ kể Ngoài ra, kế toán sử dơng c¸c TK 411, 331, 341, 111, 112, 414, 431, 441 Trình tự kế toán TSCĐHH doanh nghiệp 1.3.1 Trình tự kế toán tăng TSCĐ hữu hình doanh nghiệp a Trình tự kế toán tăng TSCĐ hữu hình doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phơng pháp khấu trừ - TSCĐ dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh: TSCĐ tăng nhà đầu t góp vốn TSCĐ hữu hình, kế toán ghi: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình Có TK 411 - Nguồn vốn kinh doanh Khi mua sắm TSCĐ hữu hình (kể mua mua lại TSCĐ đà sử dụng) hoàn thành đa vào sử dụng cho hoạt đông SXKD, kế toán phản ánh trị giá mua TSCĐ: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (giá mua cha có thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 133 (1332) - Thuế GTGT đợc khấu trừ (thuế GTGT đầu vào) Có TK 111, 112, 331, 341 Mua TSCĐ hữu hình nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất, đa vào sử dụng cho hoạt động SXKD, kế toán ghi: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (giá mua cha có thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình (giá mua cha có thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 133 (1332) - Thuế GTGT đợc khấu trừ (thuế GTGT đầu vào) Có TK 111, 112, 331, 341 Mua TSCĐ hữu hình theo phơng thức trả chậm, trả góp đa vào sử dụng cho hoạt động SXKD, kế toán ghi: - Tại thời điểm mua: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (giá mua cha có thuế GTGT trả tiền ngay) Nợ TK 242 - Chi phí trả trớc dài hạn (Phần lÃi trả chậm) Nợ TK 133 (1332) - Thuế GTGT đợc khấu trừ (thuế GTGT đầu vào) Có TK 111, 112, 341 -Số tiền trả lần đầu Cã TK 331 - Sè tiỊn tr¶ gãp, tr¶ chËm - Định kỳ toán cho ngời bán bao gồm gốc lÃi trả chậm, trả góp: Nợ TK 331 - Phải trả ngời bán Có TK 111, 112 - Đồng thời phản ánh số lÃi trả chậm, trả góp vào chi phí tài chính: Nợ TK 635 - Chi phÝ tµi chÝnh Cã TK 242 - Chi phÝ trả trớc dài hạn (Phần lÃi trả chậm kỳ) Mua TSCĐ hữu hình dới hình thức trao đổi: - Trao đổi với TSCĐ khác không tơng tự: Khi trao TSCĐ HH cho bên trao đổi, kế toán ghi giảm TSCĐ mang trao đổi: Nợ TK 214 - Hao mòn tài sản cố định (Phần giá trị hao mòn luỹ kế) Nợ TK 811 - Chi phí khác (phần giá trị lại TSCĐ) Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ) Đồng thời ghi tăng thu nhập trao đổi Nợ TK131 - Phải thu khách hàng (Tổng giá toán) Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá trị hợp lý TSCĐ ®−a ®i trao ®æi) Cã TK 333 (3331) - ThuÕ GTGT phải nộp Khi nhận TSCĐ bên trao đổi chuyển đến, kế toán ghi tăng TSCĐ nhận về: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (Giá trị hợp lý TSCĐ nhận trao đổi) Nợ TK 133 (1332) - Thuế GTGT đợc khấu trừ (Thuế GTGT đầu vào) Có TK131 - Phải thu khách hàng (Tổng giá toán) Trờng hợp phải thu thêm tiền giá trị hợp lý TSCĐ đa trao đổi > Giá trị hợp lý TSCĐ nhận trao đổi, nhận tiền kế toán ghi: Nợ TK 112 - Tiền gửi ngân hàng Nợ TK 111 - Tiền mặt Có TK 131 - Phải thu khách hàng (Tổng giá toán) Trờng hợp phải trả thêm tiền giá trị hợp lý TSCĐ đa trao đổi < Giá trị hợp lý TSCĐ nhận trao đổi, trả tiền kế toán ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 112 - Tiền gửi ngân hàng Có TK 111 - Tiền mặt - Hình thức trao đổi với TSCĐ khác tơng tự: Khi trao TSCĐ hữu hình cho bên trao đổi, kế toán ghi giảm TSCĐ mang trao đổi: Nợ TK 211 - TSCĐ HH (Nguyên giá TSCĐ nhận theo giá trị lại TSCĐ đa trao đổi) Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Giá trị hao mòn luỹ kế TSCĐ đa trao đổi) Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ HH đa trao đổi) Chi phí vận chuyển lắp đặt chạy thử, lệ phí trớc bạ, chuyển quyền sở hữu Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình (Chi phí cha có thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 133 (1332) - Thuế GTGT đợc khấu trừ (Thuế đầu vào chi phí) Cã TK 111, 112 Cã TK 333 - ThuÕ khoản phải nộp Nhà nớc (3339) Khi nhập TSCĐ: Kế toán phản ánh giá trị TSCĐ nhập bao gồm tổng số tiền phải toán cho ngời bán, thuế nhập phải nộp, chi phí vận chuyển lắp đặt chạy thử Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình Có TK 3333 - Thuế nhập Cã TK 111, 112 Cã TK 331 - Ph¶i trả ngời bán - Đối với thuế GTGT hàng nhập khẩu: Nợ TK 133 - Thuế GTGT đợc khấu trõ Cã TK 3331 - ThuÕ GTGT ph¶i nép (TK 33312) - Khi nép thuÕ nhËp khÈu vµ thuÕ GTGT hàng nhập - Kế toán ghi : Nợ TK 333 - Thuế khoản phải nộp ngân s¸ch (TK 3333, 33312) Cã TK 112 - TiỊn gưi ngân hàng Khi mua TSCĐ dùng vào hoạt động SXKD không thuộc đối tơng chịu thuế GTGT, kế toán ghi: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình Có TK 111, 112, 331 Trờng hợp TSCĐ hữu hình đợc mua nguồn vốn đầu t xây dựng quỹ đầu t phát triển, quỹ phúc lợi dùng vào sản xuất kinh doanh đồng thời với việc ghi tăng tài sản cố định hữu hình, kế toán ghi tăng nguồn vốn kinh doanh, giảm nguồn vốn đâu t xây dựng quỹ đầu t phát triển ghi giảm quỹ phúc lợi - Tài sản cố định hữu hình đợc mua sắm quỹ đầu t phát triển, ghi: Nợ TK 414 - Quỹ đầu t phát triển Có TK 411-Nguồn vốn kinh doanh - Tài sản cố định hữu hình đợc mua sắm nguồn vốn xây dựng bản, ghi: Nợ TK 441 - Nguồn vốn xây dựng Có TK 411 - Nguồn vốn kinh doanh - Tài sản cố định hữu hình đợc mua sắm quỹ phúc lợi, ghi: Nợ TK 4312 - Q lỵi Cã TK 411 - Ngn vốn kinh doanh - Trờng hợp TSCĐ hữu hình mua sắm nguồn vốn vay dùng vào sản xuất kinh doanh ghi tăng giá trị TSCĐ hữu hình, không ghi tăng nguồn vốn kinh doanh - Trờng hợp TSCĐ hữu hình mua sắm nguồn vốn kinh doanh dùng vào SXKD ghi tăng giá trị TSCĐ hữu hình, không ghi tăng nguồn vốn kinh doanh Bàn giao TSCĐ đa vào sử dụng từ công trình xây dựng hoàn thành - Căn vào giá trị toán công trình đà đợc duyệt y, ghi: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình Có TK 241 - Xây dựng dở dang - Tuỳ vào việc sử dụng nguồn vốn để đầu t XDCB doanh nghiệp (nguồn vốn đầu t XDCB quỹ doanh nghiệp ), kế toán ghi sổ tăng nguồn vốn KD ghi giảm nguồn vốn đầu t XDCB quỹ doanh nghiệp đà hình thành TSCĐ nh trờng hợp mua sắm Nếu công trình XDCB đợc đầu t nguồn vốn XDCB quỹ đầu t phát triển, quỹ phúc lợi dùng vào SXKD phải ghi: Nợ TK 414 - Quỹ đầu t phát triển Nợ TK 441 - Nguồn vốn đầu t xây dựng Nỵ TK 4312 - Q lỵi Cã TK 411 - Nguồn vốn kinh doanh Nếu công trình XDCB đợc ®Çu t− b»ng nguån vèn kinh doanh, b»ng vèn khÊu hao TSCĐ, vốn vay, công trình đầu t XDCB hoàn thành dùng vào SXKD ghi tăng giá trị TSCĐ, không ghi tăng nguồn vốn KD (giống nh trờng hợp mua sắm) Nu mua li bt động sản thuê tài phân loại bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, Có TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm) Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Có TK 2141 Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211 Có TK 217 - Bất động sản đầu tư; Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư Có TK 2141 Khi doanh nghiệp chuyển quyền sở hữu vốn góp vào sở đồng kiểm sốt, vào giá trị hợp lý TSC§ nhận bên nhận chuyển nhượng tốn, ghi: Nợ TK 211 -Nguyªn giá TSCĐ nhận N TK 635 Nu giỏ tr hợp lý tài sản nhận thấp số vốn góp Có TK 222 -Vốn góp liên doanh Có TK 515 -Giá trị hợp lý tài sản nhn v cao hn s ó gúp TSCĐ tăng đợc tặng, biếu, tài trợ đa vào sử dụng cho hoạt động SXKD: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình Có TK 711 - Thu nhập khác Chuyển TSCĐ thuê tài thành TSCĐ doanh nghiệp - Trờng hợp hợp đồng thuê tài sản quy định bên thuê thuê hết phần giá trị tài sản, sau mua lại nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản, kế toán ghi giảm TSCĐ thuê tài ghi tăng TSCĐ hữu hình thuộc sở hữu doanh nghiệp: Nợ TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) Nợ TK 133 - Thuế GTGT đợc khấu trừ (1332) Có TK 111, 112 Khi nhận đợc hoá đơn tiền thuê tài sản nhng cha trả tiền ngay, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài (Tiền lÃi thuê) Nợ TK 133 - Thuế GTGT đợc khấu trừ (1332) Có TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả ã Trờng hợp TSCĐ thuê tài dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tợng không chịu thuế GTGT chịu thuế GTGT tính theo phơng pháp trực tiếp: Khi trả nợ gốc, tiền lÃi thuê thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài (Tiền lÃi thuê trả kỳ này) Nợ TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) Nợ TK 623, 627, 641, 642 (Sè thuÕ GTGT tr¶ kú này) Có TK 111, 112 Khi nhận đợc hoá đơn toán tiền thuê tài nhng cha trả tiền ngay, vào hoá đơn phản ánh số nợ phải trả lÃi thuê tài số thuế GTGT phải trả, ghi: Nợ TK 635- Chi phí tài (Tiền lÃi thuê) Nợ TK 623, 627, 641, 642 (Số thuế GTGT trả kỳ này) Có TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả Trờng hợp nợ gốc phải trả thuê tài xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên cho thuê đà trả mua TSCĐ thuê: - Khi nhận TSCĐ thuê tài chính, bên thuê nhận nợ số thuế GTGT bên cho thuê đà trả mua TSCĐ thuê mà bên thuê phải hoàn lại cho bên cho thuê, vào hợp đồng thuê tài chứng từ liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài theo giá cha có thuế GTGT phải hoàn lại cho bên cho thuê: Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài (Giá cha có thuế GTGT) Nợ TK 138 - Phải thu khác (Số thuế GTGT đầu vào TSCĐ thuê tài chính) Có TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (Số nợ phải trả kỳ thuế GTGT) Có TK 342 - Nợ dài hạn (GTHT khoản toán tiền thuê tối thiểu GTHL tài sản thuê (-) Nợ phải trả kỳ (+)Thuế GTGT bên thuê phải trả dần suốt thời hạn thuê) - Chi phí trực tiếp ban đầu đợc ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi: Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài Có TK 142 - Chi phí trả tr−íc Cã TK 111, 112 (Chi phÝ trùc tiÕp ph¸t sinh liên quan đến hoạt động thuê tài nhận tài sản thuê tài chính) - Cuối niên độ kế toán, vào hợp đồng thuê tài xác định số nợ gốc thuê tài đến hạn trả niên độ kế toán tiếp theo, ghi: Nợ TK 342 - Nợ dài hạn Có TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả ã Định kỳ, nhận đợc hoá đơn toán tiền thuê tài chính: Khi chi tiền trả nợ gốc tiền lÃi thuê tài sản cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài (Tiền lÃi thuê trả kỳ này) Nợ TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc phải trả kỳ thuế GTGT) Có TK 111, 112 http://www.ebook.edu.vn 84 ã Căn vào hoá đơn toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải toán cho bên cho thuê kỳ, ghi: Nợ TK 133 - Thuế GTGT đợc khấu trừ (1332), Nợ TK 623, 627, 641, 642 (Số thuế GTGT trả kỳ theo phơng pháp trực tiếp) Có TK 138 - Phải thu khác ã Khi nhận đợc hoá đơn toán tiền thuê tài nhng doanh nghiệp cha trả tiền ngay, vào hoá đơn phản ánh số lÃi thuê tài phải trả kỳ vào TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 315 - Nợ dài hạn đến hạn trả (Tiền lÃi thuê phải trả kỳ này) - Căn hoá đơn toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT đợc khấu trừ tính vào chi phí kỳ giống nh trờng hợp chi tiền trả nợ nhận đợc hoá đơn - Khi trả phí cam kết sử dụng vốn phải trả cho bên cho thuê tài sản, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 111, 112 - Định kỳ, kế toán tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài vào chi phí sản xuất, kinh doanh vốn hoá vào giá trị tài sản dở dang, ghi: Nợ TK 623, 627, 641, 642, 241 Cã TK 214 - Hao mßn TSCĐ thuê tài (2142) Đồng thời ghi đơn bên Nợ TK 009- Nguồn vốn khấu hao TSCĐ - Khi trả lại TSCĐ thuê tài theo quy định hợp đồng thuê cho bên cho thuê, kế toán ghi giảm giá trị TSCĐ thuê tài chính, ghi: Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2142) Có TK 212 - TSCĐ thuê tài Trờng hợp kết thúc hợp đồng thuê, bên thuê mua lại, kết thúc hợp đồng thuêTSCĐ thuộc bên thuê nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản, kế toán ghi + Khi chuyển từ tài sản thuê tài sang tài sản thuộc sở hữu, ghi: Nợ TK 211, 213 - NGTSCĐ Có TK 212 - NGTSCĐ + Số tiền trả mua lại TSCĐ thuê tài chính, ghi: Nợ TK 21, 213 Có TK 111, 112 + Đồng thời chuyển giá trị hao mòn, ghi: Nợ TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài Có TK 2141, 2143 - Hao mòn TSCĐ doanh nghiệp Ví dụ : Công ty A thuê TSCĐ HH dùng vào hoạt động SXKD thuộc đối tợng đợc khấu trừ thuế GTGT Thời gian thuê năm, tiền thuê cha thuế GTGT phải trả theo hợp đồng vào cuối năm 50 trđ Giá mua cha thuế GTGT mà bên cho thuê đà trả mua TSCĐ 135trđ, thuế GTGT 10%: 13,5trđ, đợc hoàn lại năm, tổng giá toán 148,5trđ Thời gian sử dụng kinh tế TSCĐ năm LÃi suất ghi hợp đồng 10%/năm Giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu theo hợp đồng: PV = 50 x http://www.ebook.edu.vn 0,1 x 185 (1 + 0,1)3 =124,3426 VËy, nguyên giá TSCĐ thuê tài đợc ghi theo Giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu Kế toán lập bảng tính lÃi, nợ gốc phải trả hàng năm nh sau: Nợ gốc đầu năm Năm 1 LÃi phải trả hàng năm Nợ gốc phải trả hàng năm Ko VAT VAT Ko VAT VAT Σ Ko VAT 4=2+3 5=2xr 6=3xr 7=5+6 124,3426 13,5 137,8426 12,4343 VAT Σ 9=VAT/n+6 10=8+9 Nỵ gèc đợc trả Ko VAT 11=8-5 VAT Nợ gốc cuối năm Σ Ko VAT VAT Σ 12=VAT/n 13=11+12 14=2-11 15=3-12 16=14+15 1,35 13,7843 50 5,85 55,85 37,5657 4,5 42,0657 86,7769 9,0 95,7769 86,7769 9,0 95,7769 8,6777 0,90 9,5777 50 5,40 55,40 41,3223 4,5 45,8223 45,4545 4,5 49,9545 45,4545 4,5 49,9545 4,5455 0,45 4,9955 50 4,95 54,95 45,4545 4,5 49,9545 0,0 0,0000 2,7 28,3574 150 16,2 166,2 124,3426 13,5 137,8426 Tổng cộng 25,6574 0,0000 Trờng hợp nợ gốc phải trả thuê tài xác định theo giá mua cha có thuế GTGT mà bên cho thuê đà trả mua TSCĐ thuê - Khi nhận TSCĐ thuê tài chính, kế toán vào hợp đồng thuê tài sản chứng từ có liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài theo giá cha có thuế GTGT đầu vào, ghi: Nợ TK 212: 124,3426 Cã TK 342: 86,7769 Cã TK 315: 37,5657 • Cuèi năm thứ nhất, vào hợp đồng thuê tài sản xác định số nợ gốc thuê tài đến hạn trả năm thứ hai, ghi: Nợ TK 342: 41,3223 Có TK 315: 41,3223 ã Cuối năm thứ hai, vào hợp đồng thuê tài sản xác định số nợ gốc thuê tài đến hạn trả năm thứ ba, ghi: Nỵ TK 342: 45,4545 Cã TK 315: 45,4545 - Định kỳ, nhận đợc hoá đơn toán tiền thuê tài chính: ã Trờng hợp TSCĐ thuê tài dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tợng chịu thuế GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế: Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lÃi thuê thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635 Nợ TK 315 Nợ TK 133 Có TK 112 Năm I 13,7843 37,5657 4,5 55,85 Năm II 9,5777 41,3223 4,5 55,4 Năm III 4,9955 45,4545 4,5 54,95 Trờng hợp nợ gốc phải trả thuê tài xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên cho thuê đà trả mua TSCĐ thuê: - Khi nhận TSCĐ thuê tài bên thuê nhận nợ số thuế GTGT bên cho thuê đà trả mua TSCĐ thuê mà bên thuê phải hoàn lại cho bên cho thuê, kế toán vào hợp đồng thuê tài chứng từ liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài theo giá cha có thuế GTGT phải hoàn lại cho bên cho thuê, ghi: Nợ TK 212: 124,3426 Nỵ TK 138: 13,5 Cã TK 315: 42,0657 Có TK 342: 95,7769 http://www.ebook.edu.vn 86 ã Cuối năm thứ nhất, vào hợp đồng thuê tài xác định số nợ gốc thuê tài đến hạn trả năm thứ hai, ghi: Nợ TK 342: 45,8223 Có TK 315: 45,8223 ã Cuối năm thứ hai, vào hợp đồng thuê tài xác định số nợ gốc thuê tài đến hạn trả năm thứ ba, ghi: Nỵ TK 342: 49,9545 Cã TK 315: 49,9545 - Định kỳ, nhận đợc hoá đơn toán tiền thuê tài chính: ã Trờng hợp TSCĐ thuê tài dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tợng chịu thuế GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế: Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lÃi thuê thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Năm I Năm II Năm III 13,7843 9,5777 4,9955 Nỵ TK 635 Nỵ TK 315 42,0657 45,8223 49,9545 Có TK 112 55,85 55,4 54,95 Căn vào hoá đơn toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT, ghi: Nỵ TK 133: 4,5 Cã TK 138: 4,5 Kế toán thuê tài sản thuê hoạt động 2.1 Phơng pháp ghi nhận thuê tài sản thuê hoạt động doanh nghiệp thuê Thuê tài sản thuê hoạt động doanh nghiệp thuê không phản ánh giá trị tài sản thuê Bảng cân đối kế toán doanh nghiệp, mà phản ánh chi phí tiền thuê hoạt động vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo phơng pháp đờng thẳng cho suốt thời hạn thuê tài sản, không phụ thuộc vào phơng thức toán tiền thuê (Trả tiền thuê kỳ hay trả trớc, trả sau) 2.2 Phơng pháp kế toán TSCĐ thuê hoạt động Khi nhận TSCĐ thuê hoat động, kế toán ghi: Nợ TK 001: Giá trị TSCĐ thuê hoạt động Khi xác định chi phí tiền thuê tài sản thuê hoạt động phải trả kỳ, ghi: Nợ TK 623, 627, 641, 642 Nợ TK 133 - Thuế GTGT đợc khÊu trõ (1332) Cã TK 111, 112, 331 Tr−êng hỵp doanh nghiệp phải trả trớc tiền thuê tài sản thuê hoạt động cho nhiều kỳ Khi xuất tiền trả trớc tiền thuê cho nhiều kỳ, ghi: Nợ TK 623, 627, 641, 642 (Số trả cho kỳ này) Nợ TK 142, 242 Nợ TK 133 - Thuế GTGT đợc khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112 Định kỳ, phân bổ tiền thuê tài sản thuê hoạt động đà trả trớc vào chi phí SXD, ghi: Nợ TK 623, 627, 641, 642 Cã TK 142, 242 Khi trả lại TSCĐ thuê hoat động cho bên cho thuê, kế toán ghi: Có TK 001: Giá trị TSCĐ thuê hoạt động http://www.ebook.edu.vn 87 Kế toán giao dịch bán thuê lại TSCĐ 3.1 Kế toán giao dịch bán thuê lại TSCĐ thuê tài 3.1 Phơng pháp ghi nhận giao dịch bán thuê lại tài sản thuê tài Giao dịch bán thuê lại tài sản đợc thực tài sản đợc bán đợc thuê lại ngời bán Khoản chênh lệch thu nhập bán tài sản với giá trị lại sổ kế toán không đợc ghi nhận khoản lÃi lỗ từ việc bán tài sản mà phải ghi nhận thu nhập cha thực chi phí trả trớc dài hạn phân bổ cho suốt thời gian thuê tài sản Trong giao dịch bán thuê lại, có chi phí phát sinh chi phí khấu hao đợc hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ 3.1.2 Phơng pháp kế toán giao dịch bán thuê lại tài sản thuê tài a Trờng hợp giao dịch bán thuê lại với giá bán cao giá trị lại TSCĐ Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, vào hoá đơn chứng từ liên quan: Nợ TK 111, 112, 131(Tỉng gi¸ to¸n) Cã TK 711- (Theo giá trị lại TSCĐ bán thuê lại) Có TK 3387 - (Chênh lệch giá bán lớn giá trị lại TSCĐ) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp Đồng thời, ghi giảm TSCĐ: Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị lại TSCĐ bán thuê lại) Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có) Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ) Các bút toán ghi nhận tài sản thuê nợ phải trả thuê tài chính, trả tiền thuê theo bút toán phần "Kế toán thuê tài sản thuê tài chính" Định kỳ, trích khấu hao TSCĐ thuê tài vào chi phí sản xuất, kinh doanh, ghi: Nợ TK 623, 627, 641, 642 Cã TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ Định kỳ, kết chuyển chênh lệch giá bán > giá trị lại tài sản cố định bán thuê lại ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ phù hợp thời gian thuê tài sản: Nợ TK 3387 - Doanh thu ch−a thùc hiÖn Cã TK 623, 627, 641, 642, b Trờng hợp giao dịch bán thuê lại với giá thấp giá trị lại TSCĐ Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, vào hoá đơn chứng từ liên quan, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng gi¸ to¸n) Cã TK 711 - Thu nhËp kh¸c (Giá bán TSCĐ) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có) Đồng thời, ghi giảm TSCĐ: Nợ TK 811 - Chi phí khác (Tính giá bán TSCĐ) Nợ TK 242 - Chi phí trả trớc dài hạn (CL giá bán nhỏ giá trị lại TSCĐ) Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có) Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ) Các bút toán ghi nhận tài sản, nợ phải trả thuê tài chính, trả tiền thuê kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài thực theo bút toán phần "Kế toán TSCĐ thuê tài chính" Định kỳ, kết chuyển số chênh lệch nhỏ (lỗ) giá bán giá trị lại TSCĐ bán thuê lại ghi tăng chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, ghi: Nợ TK 623, 627, 641, 642 http://www.ebook.edu.vn 88 Cã TK 242 - Chi phí trả trớc dài hạn 3.1.2 Kế toán giao dịch bán thuê lại TSCĐ thuê hoạt động a - Phơng pháp ghi nhận giao dịch bán thuê lại TSCĐ thuê hoạt động Nếu giá bán đợc thỏa thuận mức giá trị hợp lý khoản lỗ lÃi phải đợc ghi nhận vào Báo cáo kết hoạt động kinh doanh kỳ phát sinh; Nếu giá bán đợc thoả thuận thấp giá trị hợp lý khoản lÃi lỗ phải đợc ghi nhận kỳ phát sinh, trừ trờng hợp khoản lỗ đợc bù đắp khoản tiền thuê tơng lai mức giá thuê thấp giá thuê thị trờng, khoản lỗ không đợc ghi nhận mà phải phân bổ dần phù hợp với khoản toán tiền thuê suốt thời gian mà tài sản đợc dự kiến sử dụng; Nếu giá bán cao giá trị hợp lý khoản chênh lệch cao giá trị hợp lý không đợc ghi nhận khoản lÃi kỳ mà phải đợc phân bổ dần suốt thời gian mà tài sản đợc dự kiến sử dụng; Đối với thuê hoạt động, giá trị hợp lý thời điểm bán thuê lại tài sản thấp giá trị lại tài sản, khoản lỗ số chênh lệch giá trị lại giá trị hợp lý phải đợc ghi nhận kỳ phát sinh b - Phơng pháp kế toán giao dịch bán thuê lại TSCĐ thuê hoạt động Tài khoản sử dụng: Tài khoản 242 "Chi phí trả trớc dài hạn" Bên Nợ: ã Chi phí trả trớc dài hạn phát sinh kỳ ã Số chênh lệch giá bán nhỏ giá trị lại TSCĐ bán thuê lại thuê hoạt động Bên Có: ã Các khoản chi phí trả trớc dài hạn phân bổ vào chi phí hoạt động SXKD kỳ ã Phân bổ số chênh lệch giá bán nhỏ giá trị lại TSCĐ bán thuê lại vào chi phí SXKD suốt thời hạn thuê lại tài sản Số d Nợ: ã Các khoản chi phí trả trớc dài hạn cha tính vào chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh năm tài Phơng pháp kế toán giao dịch bán thuê lại TSCĐ thuê hoạt động Khi bán TSCĐ thuê lại, vào hóa đơn GTGT chứng từ liên quan đến việc bán TSCĐ, kế toán phản ánh giao dịch bán theo trờng hợp sau: - Nếu giá bán đợc thỏa thuận mức giá trị hợp lý khoản lỗ hay lÃi phải đợc ghi nhận kỳ phát sinh, vào hoá đơn chứng từ: ã Phản ánh số thu nhập bán TSCĐ, ghi: Nỵ TK 111, 112, 131, Cã TK 711 - Thu nhập khác (Giá bán TSCĐ) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có) ã Đồng thời, ghi giảm TSCĐ: Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị lại TSCĐ bán thuê lại) Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Số đà hao mòn - Nếu có) Có TK 211- TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ) - Nếu giá bán đợc thoả thuận mức thấp giá trị hợp lý khoản lÃi lỗ phải đợc ghi nhận ngay, kế toán ghi sổ bút toán nh điểm http://www.ebook.edu.vn 89 - Trờng hợp giá bán thuê lại TSCĐ thấp giá trị hợp lý nhng mức giá thuê thấp giá thuê thị trờng khoản lỗ không đợc ghi nhận mà phải phân bổ dần phù hợp với khoản toán tiền thuê thời gian thuê tài sản, ghi: Nợ TK 111, 112, Cã TK 711 - Thu nhËp kh¸c (Gi¸ bán TSCĐ) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp ã Đồng thời, ghi giảm TSCĐ: Nợ TK 811 - Chi phí khác (Tính giá bán TSCĐ) Nợ TK 242 - Chi phí trả trớc dài hạn (CL giá trị lại TSCĐ lớn giá bán) Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ Có TK 211 - TSCĐ hữu hình ã Trong kỳ phân bổ số lỗ giao dịch bán thuê lại tài sản thuê hoạt động vào chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ phù hợp với khoản toán tiền thuê suốt thời gian mà tài sản dự kiến sử dụng, ghi: Nợ TK 623, 627, 641, 642 Cã TK 242 - Chi phÝ tr¶ trớc dài hạn ã Nếu giá bán thuê lại tài sản cao giá trị hợp lý khoản chênh lệch cao giá trị hợp lý không đợc ghi nhận khoản lÃi kỳ mà đợc phân bổ dần suốt thời gian mà tài sản đợc dự kiến sử dụng số chênh lệch giá trị hợp lý giá trị lại đợc ghi nhận khoản lÃi hay lỗ kỳ Nợ TK 111, 112, 131 Có TK 711 - (Tính giá trị hợp lý TSCĐ) Có TK 3387 - (Chênh lệch giá bán cao giá trị hợp lý TSCĐ) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có) Đồng thời, ghi giảm giá trị TSCĐ bán thuê lại: Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị lại TSCĐ bán thuê lại) Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có) Có TK 211 - TSCĐ hữu hình Định kỳ, phân bổ số lÃi giao dịch bán thuê lại tài sản thuê hoạt động ghi gi¶m chi phÝ s¶n xuÊt, kinh doanh kú phï hợp với khoản toán tiền thuê suốt thời gian mà tài sản dự kiến sử dụng, ghi: Nỵ TK 3387 - Doanh thu ch−a thùc hiƯn Cã TK 623, 627, 641, 642 Định kỳ, xác định tiền thuê TSCĐ phải trả, ghi: Nợ TK 623, 627, 641, 642 Nợ TK 133 - Thuế GTGT đợc khấu trừ (nÕu cã) Cã TK 111, 112, 331 I V KÕ Toán bất động sản đầu t Nội dung - Đánh giá bất động sản đầu t 1.1 Nội dung bất động sản đầu t Bt ng sn u t bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, phần nhà, nhà đất; Cơ sở hạ tầng chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: a) Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; hoặc: b) Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường http://www.ebook.edu.vn 90 Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; b) Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư a) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; b) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; c) Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; d) Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; e) Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Các trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư a) Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch toán TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình Trường hợp bất động sản không bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý khơng đáng kể hạch tốn bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp có tồ nhà có 80% diện tích chun cho th hoạt động 20% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty tồ nhà hạch tốn bất động sản đầu tư b) Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng an ninh nhà cho thuê c) Trường hợp, công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch tốn bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng công ty mẹ công ty mẹ cho cơng ty th (nếu thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), không phản ánh bất động sản đầu tư báo cáo ti chớnh hp nht 1.2 Đánh giá bất động sản ®Çu t− Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao lu k v giỏ tr cũn li Nguyên giá bất động sản đầu t Nguyờn giỏ ca bt ng sn đầu tư: Là tồn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư Tuỳ vào trường hợp, nguyên giá bất động sản đầu tư xác định sau: ™ Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác, ™ Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí vay"; ™ Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng; http://www.ebook.edu.vn 91 ™ Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản” Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Các chi phí sau khơng tính vào ngun giá bất động sản đầu tư: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng); - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư KhÊu hao bÊt động sản đầu t Trong quỏ trỡnh nm gi ch tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích xác định phương pháp khấu hao bất ng sn u t Giá trị lại bất động sản đầu t = Nguyên giá bất động sản đầu t - Hao mòn BĐS đầu t 2- K toán bất động sản đầu tư 2.1- Chøng tõ ban đầu: Hoá đơn GTGT (Hoá đơn bán hàng) Biên toán công trình XDCB hoàn thành Hoá đơn dịch vụ Bảng tính - trích khấu hao bất động sản đầu t Biên lý, chuyển nhợng bất động sản đầu t Các chứng từ toán: Phiếu thu, Phiếu chi, Chứng từ Ngân hàng 2.2- Ti khon kế toán sử dụng a TK 217 - Bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá Không phản ánh vào tài khoản giá trị bất động sản mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh bình thường xây dựng để bán tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trình xây dựng chưa hồn thành với mục đích để sử dụng tương lai dạng bất động sản đầu tư Đối với bất động sản đầu tư mua vào phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước sử dụng cho mục đích đầu tư giá trị BĐS, chi phí mua sắm chi phí cho trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư phản ánh TK 241 “Xây dựng dở dang” Khi trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư” Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 - Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kỳ Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm kỳ Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ b TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Tài khoản phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động doanh nghiệp Kết cấu nội dung phản ánh TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm http://www.ebook.edu.vn 92 Bên Có: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng trích khấu hao chuyển số khấu hao lũy kế bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư Số dư bên Có: Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư có doanh nghiệp c TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư doanh nghiệp Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư phản ánh vào tài khoản bao gồm: - Doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư số tiền cho thuê tính theo kỳ báo cáo; - Doanh thu bán bất động sản đầu tư giá bán BĐS đầu tư Kết cấu nội dung phản ánh TK 5117 -Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Bên Nợ: - Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp (nếu có); - Kết chuyển doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư sang TK “Xác định kết KD” Bên Có: Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư phát sinh kỳ Tài khoản khơng có số dư cuối kỳ d TK 1567- Hàng hoá bất động sản Tài khoản dùng để phản ánh giá trị có tình hình biến động loại hàng hố bất động sản doanh nghiệp khơng chun kinh doanh bất động sản Hàng hoá bất động sản gồm: - Quyền sử dụng đất, nhà nhà quyền sử dụng đất, sở hạ tầng mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường; - Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán Kết cấu nội dung phản ánh TK 1567- Hàng hoá bất động sản Bên Nợ: - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua để bán; - Giá trị lại bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; - Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hố bất động sản chờ bán - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản thừa phát kiểm kê Bên Có: - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán kỳ, chuyển thành bất động sản đầu tư; - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản thiếu phát kiểm kê Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hố bất động sản cịn lại cuối kỳ Bổ sung nội dung phản ánh TK 241 - XDCB dở dang Bên Nợ: - Chi phí mua sắm bất động sản đầu tư (cần có giai đoạn đầu tư xây dựng); - Chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư; - Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Bên Có: - Phản ánh giá trị bất động sản đầu tư hình thành qua đầu tư xây dựng hồn thành; - Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Số dư bên Nợ: - Giá trị bất động sản đầu tư đầu tư xây dựng dở dang - Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ 2.3 Phương pháp kế toán bất động sản đầu tư 2.3.1 Kế toán tăng bất động sản đầu tư ™ Kế toán mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay: http://www.ebook.edu.vn 93 - Trường hợp doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331 - Trường hợp doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp GTGT, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112, 131, 331 ™ Kế toán mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm: - Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - (Nguyên giá - theo giá mua trả chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - (Phần lãi trả chậm) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - (Nguyên giá - theo giá mua trả chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - (Phần lãi trả chậm) Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Hàng kỳ, tính số lãi phải trả việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn - Khi toán tiền cho người bán, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán Có TK 111, 112, ™ Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành xây dựng hồn thành bàn giao: - Khi phát sinh chi phí xây dựng bất động sản đầu tư, vào tài liệu chứng từ có liên quan, kế tốn tập hợp chi phí: + Khi mua bất động sản đưa vào xây dựng bản, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331, + Khi phát sinh chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331, - Khi trình xây dựng bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao , ghi: Nợ TK 217 - (Nếu đủ điều kiện bất động sản đầu tư) Nợ TK 1567 - (Nếu khơng đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư) Có TK 241 - XDCB dở dang ™ Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 211, 213 Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với bất động sản chủ sở hữu sử dụng trích khấu hao), ghi: Nợ TK 2141, 2143 Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư ™ Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 156 - Hàng hố (1567 - Hàng hố bất động sản) ™ Khi thuê tài với mục đích thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn bất động sản đầu tư, vào hợp đồng thuê tài chứng từ liên quan, ghi: http://www.ebook.edu.vn 94 ™ Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112, 315, 342 Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư: - Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 331, - Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - XDCB dở dang 2.3.2 Kế toán giảm bất động sản đầu tư ™ Kế toán bán bất động sản đầu tư • Ghi nhận doanh thu bán BĐS đầu tư: - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá tốn) Có TK 5117 - (Giá bán chưa có thuế GTGT ) Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp GTGT, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá tốn) Có TK 5117 - (Giá bán có thuế GTGT ) • Kế tốn ghi giảm nguyên giá giá trị lại BĐS đầu tư bán, ghi: Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư) Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị lại BĐS đầu tư) Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá BĐS đầu tư) ™ Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp: • Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ: Nợ TK 111, 112, 131 Có TK 5117 - (Giá bán trả chưa có thuế GTGT) Có TK 3387 - Phần lãi trả chậm Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp • Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp: - Ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư : Nợ TK 111, 112, 131 Có TK 5117 - (Giá bán trả chưa có thuế GTGT) Có TK 3387 - Phần lãi trả chậm - Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp • Định kỳ, tính, xác định kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài • Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp gồm lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131- Phải thu khách hàng • Kế tốn giảm ngun giá giá trị cịn lại BĐS đầu tư bán, lý, ghi: Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư) http://www.ebook.edu.vn 95 Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị cịn lại BĐS đầu tư) Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá BĐS đầu tư) • Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331 ™ Chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng Trường hợp chuyển thành hàng tồn kho có định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán: - Khi có định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán, ghi: Nợ TK 1567- Hàng hố BĐS- Giá trị cịn lại BĐS đầu tư Nợ TK 214 - Hao mịn TSCĐ (2147) (Số khấu hao luỹ kế ) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá) - Khi phát sinh chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi: Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 152, 334, 331, - Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển tồn chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi: Nợ TK 156 - Hàng hố (1567 ) Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang • Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211, 213 Có TK 217 - Bất động sản đầu tư; Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Có TK 2141, 2143 ™ Khi thuê tài với mục đích thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn bất động sản đầu tư Khi hết hạn thuê tài sản tài • Nếu trả lại bất động sản đầu tư thuê tài phân loại bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Nợ TK 632- Giá trị lại BĐS đầu tư thuê Có TK 217 - Nguyên giá BĐS đầu tư thuê • Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài phân loại bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số phải trả thêm, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112, • Nếu mua lại bất động sản thuê tài phân loại bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211, 213 Có TK 217 - Nguyên giá BĐS đầu tư thuê Có TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm) Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư Có TK 2141, 2143 2.3.3 Kế tốn trích khấu hao bất động sản đầu tư ™ Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632- (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư ™ Trường hợp giảm giá bất động sản đầu tư đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá bất động sản đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế bất động sản đầu tư : http://www.ebook.edu.vn 96 • Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Có TK 2141, 2143 • Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu có định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán: Nợ TK 1567- Hàng hoá BĐS- Giá trị lại BĐS đầu tư Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147) (Số khấu hao luỹ kế ) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá) • Kế tốn giảm ngun giá giá trị lại BĐS đầu tư bán, lý, ghi: Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư) Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị cịn lại BĐS đầu tư) Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá BĐS đầu tư) ™ Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, chi phí không chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai, ghi: Nợ TK 632 - (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có TK 111, 112, 152, 153, 334, 2.3.4 Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư ™ Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ: Doanh thu kỳ kế toán xác định tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư a) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế - Khi nhận tiền trả trước hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi: Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực theo giá chưa có thuế Có TK 333 - Thuế khoản phải nộp Nhà nước (3331) - Đồng thời, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán thực hiện, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Sang kỳ kế tốn tiếp sau, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu KD bất động sản đầu tư kỳ kế toán) - Số tiền phải trả lại cho khách hàng hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không thực (nếu có), ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực (Giá chưa có thuế GTGT) Nợ TK 531 - Trường hợp ghi doanh thu kỳ theo giá chưa có thuế Nợ TK 3331 - Giảm thuế GTGT phải nộp Có TK 111, 112, 331 (Tổng số tiền trả lại) b) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp: - Khi nhận tiền trả trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều năm, ghi: Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực (Tổng số tiền nhận được) Đồng thời, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán thu tiền, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Sang kỳ kế tốn sau, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu KD bất động sản đầu tư kỳ kế tốn - Cuối kỳ kế tốn, tính số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư http://www.ebook.edu.vn 97 Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Số tiền phải trả lại cho khách hàng hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không thực (nếu có), ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp ghi doanh thu kỳ) Có TK 111, 112 (Tổng số tiền trả lại) • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền cho thuê theo kỳ: a) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ thuế: - Khi phát hành hoá đơn toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131- Phải thu khách hàng b) Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp: - Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư (cho thuê hoạt động), ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131 - Phải thu khách hàng - Cuối kỳ kế tốn tính số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp ™ Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động , ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư ™ Chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không lớn, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331, 334, http://www.ebook.edu.vn 98 ... 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư doanh nghiệp Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư phản ánh vào tài khoản... xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 ? ?Bất động sản đầu tư? ?? Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 - Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư. .. BĐS đầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - XDCB dở dang 2.3.2 Kế toán giảm bất động sản đầu tư ™ Kế tốn bán bất động sản đầu tư • Ghi nhận doanh thu bán BĐS đầu tư: - Đối với doanh