Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015

Trong điều kiện của nền kinh tế hiện nay khi mà các giao dịch dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì các tranh chấp, kiện tụng cũng theo đó ngày một gia tăng. Thế chấp tài sản được coi là một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro có thể nảy sinh từ các giao dịch vay vốn, tín dụng. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi cho các bên trong quan hệ. Trong bài viết này, tác giả sẽ phân tích, bình luận về quá trình xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam và kinh nghiệm của một số nước.

Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 07 - 2019 XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015 Nguyễn Xuân Quang1 Nguyễn Phước Quý Quang2* Trường Đại học Luật TP HCM Trường Đại học Công nghệ Miền Đông (Email: nguyenphuocquyquang@gmail.com) Ngày nhận: 25/9/2019 Ngày phản biện: 25/10/2019 Ngày duyệt đăng: 03/11/2019 TÓM TẮT Trong điều kiện kinh tế mà giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều tranh chấp, kiện tụng theo ngày gia tăng Thế chấp tài sản coi công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro nảy sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng Tài sản chấp xử lý tài sản chấp yếu tố cốt lõi quan hệ chấp, xuyên suốt toàn trình xác lập thực hợp đồng chấp, đảm bảo quyền lợi cho bên quan hệ Trong viết này, tác giả phân tích, bình luận trình xử lý tài sản chấp theo pháp luật dân Việt Nam kinh nghiệm số nước Từ khóa: Thế chấp tài sản, xử lý, nghĩa vụ, bồi thường Trích dẫn: Nguyễn Xuân Quang Nguyễn Phước Quý Quang, 2019 Xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân 2015 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô 07: 16-27 *TS Nguyễn Phước Quý Quang - Chủ tịch Hội đồng Trường, Trường ĐH Cơng nghệ Miền Đơng 16 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô bên bảo đảm phương thức khác Trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm tài sản đem bán đấu giá3 ĐẶT VẤN ĐỀ Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm cá nhân, tổ chức sử dụng phổ biến để bảo đảm nghĩa vụ Bởi tính hữu ích mà theo chủ thể chấp giữ tài sản khai thác công dụng, người nhận chấp yên tâm quyền lợi bảo đảm1 Trong trường hợp bên chấp vi phạm nghĩa vụ lý theo thỏa thuận luật quy định tài sản chấp xử lý Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản chấp nói riêng vấn đề quan trọng, nhằm đảm bảo nguyên tắc bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm, cụ thể bên nhận bảo đảm thu hồi lại lợi ích hợp pháp để đảm bảo cho việc thu hồi lại lợi ích, Bộ luật dân quy định bên nhận bảo đảm truy đòi tài sản từ người giữ tài sản bảo đảm2, phải bảo đảm quyền lợi bên bảo đảm, việc xử lý tài sản phải tuân theo quy định cụ thể, chặt chẽ trình tự, thủ tục phương pháp định giá tài sản, có khơng gây thiệt hại cho bên bảo đảm, đồng thời bảo vệ trật tự xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế Theo quy định pháp luật có xử lý tài sản chấp bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận phương thức xử lý sau đây: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ Điều 317 luật dân 2015 Điều 297 Bộ luật dân 2015 Số 07 - 2019 Có thể nói quy định Bộ luật dân 2015 tôn trọng triệt để quyền tự do, tự nguyện tự chủ thể quan hệ dân nói chung xử lý tài sản bảo đảm nói riêng Bộ luật dân 2015 tạo chế thông thoáng việc xử lý tài sản bảo đảm, phù hợp với yêu cầu thực tế4 cụ thể bên có quyền thỏa thuận biện pháp xử lý tài sản, Bộ luật dự liệu nhiều phương thức xử lý để bên lựa chọn cho thuận lợi cho bên, điểm tiến so với Bộ luật dân 2005 việc xử lý tài sản chấp5 Như trình bày trên, Bộ luật dân 2015 bảo đảm triệt để quyền bên nhận bảo đảm có quyền truy địi tài sản bảo đảm từ người chiếm giữ tài sản, nói quy định quan trọng để bên nhận bảo đảm yên tâm thực giao dịch quyền lợi pháp luật bảo vệ triệt để hơn, quyền truy đòi tài sản bảo đảm trường hợp bên bảo đảm không hợp tác tẩu tán tài sản bảo đảm Việc truy đòi tài sản nâng vị người nhận bảo đảm lên, họ có quyền mạnh mẽ Điều 303 Bộ luật dân 2015 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, 2017, tr 282 17 Điều 355 Bộ luật dân 2005 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đơ để xử lý thu hồi nợ bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ THẢO LUẬN Quy định thu giữ tài sản quy định với tư cách quyền bên nhận bảo đảm, thực quyền nào, trình tự, thủ tục Bộ luật dân 2015 chưa quy định cụ thể chưa có văn hướng dẫn nên thực tế việc thực quyền khó khăn Việc chưa có quy định cụ thể gây khó khăn cho bên bảo đảm việc thu giữ, lẽ bên nhận bảo đảm tự thực việc thu giữ theo quy định này, hành vi họ mong manh với ranh giới tội cướp tài sản hay cưỡng đoạt tài sản, mà thực tế xảy nhiều vụ việc bị khởi tố truy tố hình Đồng thời bên nhận chấp lợi dụng quy định để cưỡng chế tài sản bên bảo đảm, gây trật tự, an toàn xã hội Tuy nhiên tác giả cho quy định chế tốt, tạo chế thuận lợi cho việc bên nhận bảo đảm tăng có hội việc xử lý tài sản bảo đảm CƠ SỞ PHÁP LÝ Theo quy định Điều 303 Bộ luật Dân 2015 bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận xử lý tài sản chấp theo phương thức sau đây: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm phương thức khác Trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm tài sản đem bán đấu giá Để thuận tiện cho việc xử lý tài sản bảo đảm, Bộ luật dân 2015 quy định bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ tài sản để xử lý tài sản bảo đảm6 Thực tế quyền thu giữ tài sản ghi nhận trước có Bộ luật dân 2015 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ – CP Tuy nhiên quy định văn luật tính hiệu lực khơng cao Kế thừa quy định này, Bộ luật dân 2015 tiếp tục quy định thu giữ tài sản để xử lý tài sản bảo đảm phù hợp thiết thực, nhằm bảo vệ quyền lợi đáng bên nhận bảo đảm thu hồi lại lợi ích bị xâm phạm Với biện pháp chủ thể nhận bảo đảm chủ động tiến hành thu giữ tài sản mà không cần thông qua thủ tục tố tụng dân sự, qua tiết kiệm thời gian, chi phí tố tụng đồng thời giảm bớt thiệt hại cho bên bảo đảm tiền lãi, góp phần làm giảm hao phí xã hội Số 07 - 2019 Bên cạnh việc đảm bảo cho bên nhận bảo đảm thu hồi nợ việc xử lý tài sản bảo đảm phải đảm bảo lợi ích bên bảo đảm, theo trước xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo văn thời hạn hợp lý việc xử lý tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm khác, không thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Trừ trường hợp tài sản bảo đảm có nguy hư hỏng dẫn đến giảm sút giá trị tồn giá trị bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên Khoản Điều 307 Bộ luật dân 2015 18 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô nhận bảo đảm biết7 Quy định xuất phát từ nguyên tắc trung thực, thiện chí hợp tác quan hệ dân sự, nhằm bảo vệ quyền lợi bên bảo đảm, tránh tình trạng bên nhận bảo đảm lợi dụng việc xử lý tài sản để trục lợi, gây thiệt hại cho bên bảo đảm bán, chuyển nhượng bất động sản bên bán phải nộp thuế thu nhập 2% giá trị hợp đồng9, theo Điều 308 Bộ luật dân 2015, Điều 12 Nghị thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Quốc hội ngày 21-6-2017 ưu tiên toán cho bên nhận bảo đảm Vấn đề khơng có xảy số tiến bán đấu giá bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ đủ để nộp thuế toán nghĩa vụ bên bảo đảm Thực tế cho thấy tiền bán đấu giá tài sản để đảm bảo thi hành nghĩa vụ bên bảo đảm thường thấp so với nghĩa vụ phải thực trình chấp tài sản bị hư hỏng hao mòn giá, nghĩa vụ phải thực tăng lên, khơng giá trị tài sản chấp ban đầu mà tiền lãi, tiền phạt hay tiền bồi thường…việc không rõ ràng quy định luật gây khó khăn cho người mua tài sản đấu giá trả đủ tiền không làm thủ tục sang tên chuyển quyền sở hữu được, tài sản khai thác công dụng dẫn đến thiệt hại cho bên mua tài sản dẫn đến khiếu nại kéo dài gây bất ổn cho quản lý nhà nước quản lý kinh tế Hoặc trường hợp bên phải xử lý tài sản bảo đảm bất động sản để toán nghĩa vụ nợ tiền thuế tiền sử dụng đất, bán tài sản có dùng tiền để nộp thuế trước khơng hay tốn trước cho bên nhận bảo đảm vướng mắc Việc xử lý tài sản bảo đảm thực theo phương thức Điều 303 Bộ luật dân 2015 theo bên thỏa thuận việc bán đấu giá tài sản Nếu bên lựa chọn phương thức ưu điểm pháp luật bán đấu giá tài sản quy định đầy đủ8 Đây phương thức xử lý tài sản mà theo tài sản bán đấu giá có hội bán giá cao nhất, đồng thời đảm bảo tính cơng khai minh bạch việc bán đấu giá thực thông qua tổ chức đấu giá thành lập theo quy định pháp luật, đấu giá viên người có trình độ, có chứng hành nghề, việc tham gia đấu giá nguyên tắc có nhiều người tham gia trả giá… Tuy nhiên biện pháp có hạn chế việc đấu giá phải thơng qua trình tự, thủ tục định dẫn đến thời gian, bên bán đấu giá tổ chức thực dịch vụ, bên bảo đảm khoản chi phí Một vấn đề vướng mắc việc bán đấu giá bất động sản đóng thuế thu nhập bán, chuyển nhượng bất động sản trước hay toán cho bên nhận bảo đảm trước Theo quy định pháp luật thuế trường hợp Số 07 - 2019 Điều 300 Bộ luật dân 2015 Khoản Điều 14 Luật sửa đổi bổ sung luật thuế ngày 26-11-2014 Xem thêm Luật bán đấu giá tài sản 2017 19 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đơ Các bên thỏa thuận bên nhận bảo đảm tự bán bán tài sản, biện pháp xử lý tài sản có ưu điểm bên nhân bảo đảm bán tài sản sở giá bán hai bên thỏa thuận thực thực nhanh chóng khơng tốn chi phí trường hợp bán đấu giá Tiền bán tài sản dùng để tốn cho nghĩa vụ bảo đảm chi phí phát sinh, thừa trả lại cho bên bảo đảm, thiếu bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên bảo đảm toán tiếp Tuy nhiên vấn đề thực bên bảo đảm thiện chí, hợp tác với bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm Trường hợp bên bảo đảm không hợp tác, bên không thỏa thuận giá thơng qua thủ tục tổ chức định giá10, người yêu cầu, trình tự thủ tục chưa có văn hướng dẫn việc định giá tài sản bảo đảm thơng qua tổ chức định giá cịn lúng túng thời hạn 15 ngày kể từ ngày không thỏa thuận giá Sau thời hạn 15 ngày bên bảo đảm không định quan tổ chức thẩm định giá bên nhận bảo đảm có quyền định quan, tổ chức có chức xác định giá11 Tác giả cho thông tư nguyên giá trị việc bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm, cần có hướng dẫn tiếp nhận tư tưởng thông tư có thơng tư thay thế, tạo điều kiện pháp lý cho bên nhận bảo đảm bán tài sản bảo đảm thuận lợi Đồng thời thông tư quy định trường hợp không bán tài sản bảo đảm giá xác định bên nhận bảo đảm có quyền giảm giá theo tỷ lệ định, qua ba lần giảm giá khơng bán tài sản thuộc bên nhận bảo đảm giá xác định mức giá lần hạ giá cuối Nếu tài sản động sản bất động sản phải đăng ký bên bảo đảm phải hợp tác với bên nhận bảo đảm làm thủ tục pháp lý chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật Thực vấn đề mà trước thông tư liên tịch số 16/2014/ TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định khác có liên quan.Theo đó, bên khơng xác định giá bán bên bảo đảm có quyền định quan tổ chức có chức thẩm định giá xác định tài sản 10 Số 07 - 2019 Xử lý tài sản bảo đảm cách thức bên nhận bảo đảm nhận tài sản Việc Bộ luật dân 2015 thừa nhận cách cụ thể rõ ràng cách thức xử lý luật tiến bộ, bước phát triển q trình lập pháp pháp điển hóa pháp luật Quy định tương đồng với pháp luật dân 11 Điểm a khoản Điều 10 thông tư liên tịch Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên môi trường, Ngân hàng nhà nước ngày 6-6-2014 hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm Điều 306 Bộ luật dân 2015 20 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Cộng hòa Pháp12 Biện pháp xử lý trở nên đơn giản, thuận tiện bên bảo đảm hợp tác, thiện chí với bên nhận bảo đảm, bên thỏa thuận định giá để xác định giá tài sản bảo đảm thực việc bù trừ nghĩa vụ Nếu không thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bên yêu cầu định giá thông qua tổ chức định giá Bên bảo đảm chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận bảo đảm theo quy định pháp luật Nếu biện pháp bên tự nguyện thực đỡ tốn chi phí, tiết kiện thời gian biện pháp bán đấu giá Vấn đề bên không thỏa thuận việc xác định giá trị tài sản bảo đảm áp dụng cách tính giá tương tự trường hợp xác định giá trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán tài sản Tuy nhiên biện pháp có điểm hạn chế bên nhận chấp không nhận tài sản chấp người nhận chấp tài sản không đủ điều kiện người sở hữu loại tài sản Ví dụ người nhận chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp không nhận quyền sử dụng đất khơng người trực tiếp canh tác sinh sống nghề nông nghiệp theo quy định pháp luật đất đai Hay ngân hàng thương mại nhận chấp dự án nhà thương mại khơng thể nhận tài sản chấp dự án nhà thương mại ngân hàng khơng có chức kinh doanh nhà Số 07 - 2019 Các bên thỏa thuận biện pháp xử lý khác, quy định mở tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho bên việc xử lý tài sản phù hợp với điều kiện Đây thể tơn trọng quyền tự thỏa thuận bên thỏa thuận khơng vi phạm điều cấm pháp luật khơng trái với đạo đức xã hội Ví dụ bên thỏa thuận việc bên nhận bảo đảm đưa tài sản bảo đảm vào khai thác bên thỏa thuận việc cấn trừ việc khai thác vào khoản nợ, nhiên việc thỏa thuận cần lập văn quy định cụ thể việc đưa tài sản vào khai thác nào? Trong thời hạn lâu? Giá trị việc khai thác vấn đề cấn trừ nợ? Những thiệt hại (nếu có) xảy bên bảo đảm khai thác tài sản? Đồng thời bên thỏa thuận việc đưa tài sản bảo đảm vào việc cho thuê tiền thu từ hoạt động cho thuê này, chuyển cho bên nhận bảo đảm để cấn trừ nợ Có thể nói thỏa thuận ba bên bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm bên thuê tài sản dùng để bảo đảm, theo bên phải ghi nhận rõ ràng quyền nghĩa vụ bên có việc chuyển khoản tiền thuê cho bên nhận bảo đảm để cấn trừ nợ Như Bộ luật dân 2015 quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm nói chung, chấp nói riêng sở tơn trọng thỏa thuận bên Nếu bên khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm tài sản bảo đảm bán đấu giá theo quy định luật đấu giá tài sản Việc toán theo 12 Đỗ Văn Đại, Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam – Bản án bình luận án – Tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, 2017, tr 235 21 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 07 - 2019 thứ tự ưu tiên, giao dịch bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng tốn cho nghĩa vụ phát sinh hiệu lực đối kháng trước, nghĩa vụ không phát sinh hiệu lực đối kháng tốn theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm13 đồng thời người sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác15 Ngồi việc quy định phương thức chung xử lý tài sản bảo đảm Bộ luật dân 2015 quy định cách thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất Theo chủ thể chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản tài sản xử lý bao gồm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, khơng có thỏa thuận khác Nếu chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ mình, quyền nghĩa vụ bên chấp mối liên hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác14 Có thể nói điểm mới, khai thơng bế tắc q trình xử lý tài sản bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất suốt thời gian qua, chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Quy định tạo chế pháp lý thuận lợi việc xử lý tài sản bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất Trong vừa bảo đảm quyền lợi người nhận chấp, quyền lợi người có tài sản liên quan qua góp phần ổn định quan hệ xã hội, thúc đẩy giao lưu dân phát triển Như phân tích trên, việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung tài sản chấp nói riêng thực thuận lợi, nhanh chóng bên bảo đảm thiện chí, hợp tác việc xử lý tài sản bảo đảm Nhưng có trường hợp bên bảo đảm chậm không giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm, bên nhận bảo đảm thơng báo, thực quyền truy địi hay thơng báo thực quyền thu giữ tài sản Trong trường Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản chấp đồng thời người sử dụng đất xử lý tài sản chấp, xử lý quyền sử dụng đất Nếu chủ sở hữu tài sản không 13 Điều 308 Bộ luật dân 2015 14 Điều 325 Bộ luật dân 2015 15 22 Điều 326 Bộ luật dân 2015 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô hợp bên nhận bảo đảm khơng cịn cách khác ngồi khởi kiện Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi mà thủ tục tố tụng dân thường kéo dài, gây khó khăn cho bên nhận bảo đảm việc thu hồi nợ Tác giả cho rằng, trường hợp bên có thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm hợp đồng chấp, tài sản bảo đảm phải xử lý để thu hồi nợ cho bên nhận bảo đảm mà bên bảo đảm khơng thiện chí hợp tác việc giao tài sản, buộc phải khởi kiện Tòa án nên áp dụng thủ tục rút gọn, buộc bên bảo đảm giao tài sản bảo đảm, có bảo đảm quyền lợi bên nhận bảo đảm thúc đẩy giao lưu dân phát triển Số 07 - 2019 chủ nợ có quyền yêu cầu tư pháp bán lý tài sản bảo đảm, bên cạnh cấm chủ nợ bán tài sản theo cách thỏa thuận lo sợ việc chủ nợ bán với giá thấp giá trị thực tài sản Ngồi ra, chủ nợ thành chủ sở hữu tài sản bảo đảm nghĩa vụ bảo đảm không thực nghĩa vụ với định giá tài sản chuyên gia định giá tài sản tòa án định bên lựa chọn17 Đối với biện pháp cầm cố bất động sản hay chấp bất động sản chủ nợ có quyền tịch biên bên nợ khơng thực nghĩa vụ toán để bán lý sau chia giá trị lý bất động sản Tuy nhiên, để thực quy trình này, chủ nợ phải gửi thông báo cho bên nợ yêu cầu thực nghĩa vụ toán đăng yêu cầu Trung tâm chấp, sau đó, bất động sản chấp bị đóng băng, bên nợ cho thuê, bán thủ tục xử lý tài sản phải bán Tòa án Tài sản sau bị tịch biên bán theo thỏa thuận đồng ý Tòa án bán theo thủ tục đấu giá Quy định vài nước xử lý tài sản chấp: Theo quy định Bộ luật Dân sựcủa Cộng hịa Pháp chấp tài sản bao gồm chấp theo luật định, chấp tư pháp chấp theo thỏa thuận Quy trình xử lý tài sản chấp dựa quy tắc chung Bộ luật Dân Luật Tố tụng dân thi hành án Thủ tục áp dụng tài sản bảo đảm động sản bất động sản giống nhau, nghĩa cần có can thiệp Tòa án Đối với biện pháp cầm cố động sản16 tốn khoản nợ có bảo đảm không thực Đối với pháp luật Thái Lan: Trước đây, việc yêu cầu xử lý tài sản chấp phải thực theo thủ tục tố 17 Điều 2348 Bộ luật Dân Pháp 2006, tác giả dịch từ: https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticl e.do;jsessionid=FC13B5B481DDF781176F6EE 4674A5FE6.tplgfr41s_3?idArticle=LEGIARTI0 00006448832&cidTexte=LEGITEXT00000607 0721&dateTexte=20190902&categorieLien=id &oldAction=&nbResultRech= 16 Điều 2346 Bộ luật Dân Pháp 2006, tác giả dịch từ: https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticl e.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idA rticle=LEGIARTI000006448813&dateTexte=& categorieLien=cid 23 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đơ tụng dân Tịa án Kể từ ngày 01/07/2016 sau Luật Biện pháp bảo đảm kinh doanh (Business Collateral Act 2015) có hiệu lực thi hành, số trường hợp chủ nợ có quyền tự xử lý tài sản chấp Ngoài ra, luật cho phép bên thỏa thuận lựa chọn chế thực thi ngồi Tịa án, bao gồm việc định người xử lý tài sản chấp trường hợp tài sản bảo đảm tài sản đồng kinh doanh dự án18 Với quy định này, pháp luật Thái Lan cho phép bên có nhiều lựa chọn để xử lý tài sản chấp bên bảo đảm không thực nghĩa vụ mình, việc cho phép bên định người xử lý tài sản chấp trường hợp tài sản đồng kinh doanh dự án giúp cho bên nhận bảo đảm nhanh chóng tiếp quản, triển khai hoạt động kinh doanh bên bảo đảm khơng thực nghĩa vụ mà khơng thơng qua nhiều thủ tục phức tạp Số 07 - 2019 lý tài sản bảo đảm theo phán Tòa án, bên thỏa thuận tự xử lý tài sản bảo đảm mà không cần thực thủ tục khởi kiện Tòa Khác với pháp luật Pháp cấm chủ nợ bán tài sản theo cách thỏa thuận lo sợ việc chủ nợ bán với giá thấp giá trị thực tài sản pháp luật Anh cho phép bên nhận bảo đảm tự thực việc xử lý tài sản bảo đảm bên có thỏa thuận ban đầu Bộ luật thương mại thống Hoa Kỳ (UCC) quy định sử lý tài sản chấp sau không trả nợ kỳ hạn20:Sau tuyên bố không trả nợ, bên nhận bảo đảm bán, cho thuê, cấp phép xử lý tất tài sản chấp điều kiện theo chuẩn bị xử lý hợp lý mặt thương mại nào.Mọi khía cạnh việc xử lý tài sản chấp, bao gồm phương pháp, cách thức, thời gian, địa điểm điều khoản khác, phải hợp lý mặt thương mại Nếu hợp lý mặt thương mại, bên nhận bảo đảm xử lý tài sản chấp thủ tục tố tụng công khai riêng tư, nhiều hợp đồng, thời điểm địa điểm theo điều khoản Đối với pháp luật Anh, Luật Ngân hàng Anh (Banking Act 2009) cho phép bên quyền thực hành vi quy định văn thỏa thuận biện pháp bảo đảm mà bên thống việc cần không cần đến phán Tòa án để xử tài sản chấp19 Như vậy, việc xử Như vậy, tài sản chấp sau bên bảo đảm không thực nghĩa vụ hạn bên nhận bảo đảm khởi kiện Tòa, nhận mua từ bên bảo đảm 18 Mục Luật Biện pháp bảo đảm kinh doanh: Cưỡng chế tài sản chấp, tác giả dịch từ: https://library2.parliament.go.th/giventake/conte nt_nla2557/law104-051158-1.pdf https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2009/1/se ction/255 20 Mục 9, Điều 610 UCC, tác giả dịch từ: https://www.law.cornell.edu/ucc/9/9-610 19 Điểm f khoản Điều 255 Luật Ngân hàng Anh năm 2009, tác giả dịch từ: 24 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô bên nhận bảo đảm định đoạt cho thuê, cấp phép định đoạt khác bao gồm bảo đảm liên quan đến quyền sở hữu, hưởng thụ hoạt động tương tự pháp luật kèm với việc định đoạt tài sản thuộc loại hợp đồng Số 07 - 2019 cần phải có hướng dẫn cụ thể phí bán đấu giá, trường hợp quan thi hành án bán đấu giá liên quan đến tiền án phí Thứ tư: Quy định trình tự, thủ tục bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm hệ việc tự bán tài sản KIẾN NGHỊ Thứ năm: Các bên có thỏa thuận việc bên nhận bảo đảm (thế chấp) nhận tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền nhận tất tài sản bảo đảm (thế chấp) kể trường hợp họ không đủ điều kiện chủ sở hữu buộc họ phải bán, chuyển nhượng… cho chủ thể đủ điều kiện thời hạn định Có bảo đảm tuyệt đối quyền bên nhận chấp giải dứt điểm quan hệ dân đến hạn thực hạn chế tranh chấp kéo dài Từ phân tích qua nghiên cứu pháp luật Anh, Pháp, Thái Lan Hoa Kỳ tác giả kiến nghị quan có thẩm quyền ban hành, sửa đối, hướng dẫn quy định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm nói chung tài sản chấp nói riêng Thứ nhất: Cần ban hành quy trình, thủ tục, trình tự việc thu giữ tài sản bên nhận chấp nhằm tạo hành lang an pháp lý an toàn cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm đảm bảo trật tự an toàn xã hội Thứ sáu: Trường hợp bên nhận chấp thông báo việc thu giữ tài sản, thực tế tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm bên bảo đảm không hợp tác, khơng giao tài sản bên chấp khởi kiện Tịa án áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn để giải nhằn tránh tình trạng bên bảo đảm gây khó khăn kéo dài vụ việc Thứ hai: Cần ban hành văn quy định trình tự thủ tục (Ai có quyền yêu cầu? Thời gian yêu cầu? Hệ việc yêu cầu? ) việc thẩm định giá tài sản bảo đảm thông qua tổ chức định giá tài sản Thứ ba: Cần có hướng dẫn thống việc bán đấu giá tài sản bất động sản tiền bán ưu tiên đóng thuế trước hay tốn cho bên nhận bảo đảm trước nhằm bảo vệ quyền lợi bên mua tài sản đấu giá Theo tác giả cần quy định theo hướng đóng thuế thu nhập cá nhân trước cịn lại tốn cho bên nhận bảo đảm theo thứ tự ưu tiên mà pháp luật quy định Ngồi cịn số khoản tiền khác KẾT LUẬN Tài sản chấp xử lý tài sản chấp yếu tố cốt lõi quan hệ chấp, xun suốt tồn q trình xác lập thực hợp đồng chấp, đảm bảo quyền lợi cho bên quan hệ Xử lý tài sản chấp nói riêng tài sản bảo đảm nói chung Đảng Nhà nước quan tâm, ban hành 25 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đơ nhiều sách, quy định để việc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng hiệu bảo đảm lợi ích bên nhận bảo đảm lợi ích bên liên quan, bảo đảm trật tự xã hội Tuy nhiên, trình thực cịn bất cập khó khăn cần phải sửa đổi bổ sung hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm Số 07 - 2019 Quốc hội, 2014, Luật số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 sử đổi, bổ sung số điều luật thuế Truy cập ngày 15/8/2015 Địa truy cập: https://thuvienphapluat.vn/vanban/Thue-Phi-Le-Phi/Luat-sua-doi-cacLuat-ve-thue-2014-259208.aspx Quốc hội, 2015, Bộ luật Dân 2015 ngày 24/11/2015 có hiệu lực ngày 01/01/2017 Truy cập ngày 15/8/2015 Địa truy cập: https://thuvienphapluat.vn/vanban/Quyen-dan-su/Bo-luat-dan-su-2015296215.aspx TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân Pháp Bộ luật thương mại thống Hoa Kỳ (UCC) Bộ tư pháp –Bộ Tài nguyên Môi trường –Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư liên tich số 16/2014/ TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Truy cập ngày 15/8/2015 Địa truy cập:https://thuvienphapluat.vn/vanban/tien-te-ngan-hang/Thong-tu-lientich-16-2014-TTLT-BTP-BTNMTNHNN-huong-dan-xu-ly-tai-san-baodam-235905.aspx Quốc hội, 2017, Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Truy cập ngày 15/8/2015 Địa truy cập: https://thuvienphapluat.vn/vanban/Tien-te-Ngan-hang/Nghi-quyet-422017-QH14-thi-diem-xu-ly-no-xau-cacto-chuc-tin-dung-353638.aspx Sách, tạp chí, tài liệu hội thỏa, trích từ website Ban truyền thông, 2018 Quy định xử lý tài sản bảo đảm xem tại: http://vuanhlaw.com.vn/tin-tuc/quydinh-ve-xu-ly-tai-san-bao-dam.html Truy cập ngày 25/8/2019 Chính phủ, 2006, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Truy cập ngày 15/8/2015 Địa truy cập:https://thuvienphapluat.vn/vanban/Quyen-dan-su/Nghi-dinh-163-2006ND-CP-giao-dich-bao-dam-16240.aspx Bùi Đức Giang, 2017 Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015, Tạp chí Ngân hàng, số 1-2/2017 Luật Biện pháp bảo đảm kinh doanh (Business Collateral Act 2015) Thái Lan Đỗ Văn Đại, 2017 Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam – Bản án bình luận án – Tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam Luật Ngân hàng Anh (Banking Act 2009) 26 Tạp chí Nghiên cứu khoa học Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Đoàn Thị Ngọc Hải, 2018 Thế chấp tài sản - biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân xem tại: https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghie n-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2376 Truy cập ngày 25/8/2019 Số 07 - 2019 http://agribank.com.vn/Layout/Pages/Pri nt.aspx?contentId=14089&lang=1&strM onth=07&strYear=2018 Truy cập ngày 25/8/2019 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, 2017 Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam Đinh Hải Sơn, 2018 Trình tự, thủ tục, quy trình phát mại tài sản thu hồi nợ thơng qua hình thức đấu giá tài sảN xem tại: HANDLING PROPERTY MORTGAGES ACCORDING TO VIETNAMESE CIVIL LAW 2015 Nguyen Xuan Quang1 and Nguyen Phuoc Quy Quang Ho Chi Minh University of Law, 2Mien Dong University (Email: nguyenphuocquyquang@gmail.com) ABSTRACT In the context of the current economy when civil and commercial transactions are increasingly established, disputes and litigation are also increasing Property mortgages are considered as one of the most effective legal instruments to limit the risks that may arise from loan and credit transactions Collateral and collateral handling are the core elements of mortgage relations, throughout the entire process of establishing and implementing mortgage contracts, ensuring the interests of parties in the relationship In this article, the author will analyze and comment on the process of handling collateral according to Vietnamese civil law and the experience of some countries Keywords: Property mortgage, handling, obligation, compensation 27 ... Quy định vài nước xử lý tài sản chấp: Theo quy định Bộ luật Dân s? ?của Cộng hịa Pháp chấp tài sản bao gồm chấp theo luật định, chấp tư pháp chấp theo thỏa thuận Quy trình xử lý tài sản chấp dựa quy. .. bảo đảm, Bộ luật dân 2015 quy định bên nhận bảo đảm có quy? ??n thu giữ tài sản để xử lý tài sản bảo đảm6 Thực tế quy? ??n thu giữ tài sản ghi nhận trước có Bộ luật dân 2015 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ... 297 Bộ luật dân 2015 Số 07 - 2019 Có thể nói quy định Bộ luật dân 2015 tôn trọng triệt để quy? ??n tự do, tự nguyện tự chủ thể quan hệ dân nói chung xử lý tài sản bảo đảm nói riêng Bộ luật dân 2015