Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh – thực trạng và một số vấn đề pháp lý

Bài viết tìm hiểu thực trạng đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản trong những năm gần đây tại TPHCM, đồng thời phân tích nguyên nhân của những mặt tích cực và hạn chế dưới góc độ thực tiễn và pháp lý.

8 CHUYÊN MỤC KINH TẾ HỌC - XÃ HỘI HỌC ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ NGƠ HỒNG OANH* Bài viết tìm hiểu thực trạng đầu tư nước ngồi lĩnh vực bất động sản năm gần TPHCM, đồng thời phân tích nguyên nhân mặt tích cực hạn chế góc độ thực tiễn pháp lý Trên sở đó, viết đưa đề xuất việc áp dụng quy định pháp luật nhằm thúc đẩy việc thu hút phát huy hiệu nguồn vốn đầu tư nước vào TPHCM lĩnh vực bất động sản thời gian tới Từ khóa: đầu tư nước ngồi, bất động sản TPHCM, pháp lý Nhận ngày: 23/7/2019; đưa vào biên tập: 29/7/2019; phản biện: 21/8/2019; duyệt đăng: 7/11/2019 DẪN NHẬP Nhiều năm liền, TPHCM đánh giá điểm sáng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) nước khu vực Đông Nam Á Thống kê dự án lớn cấp phép năm gần cho thấy đa số dự án có vốn đầu tư nước ngồi tập trung ngành cơng nghiệp chế biến, chế tạo kinh doanh bất động sản Đây lĩnh vực mà Thành phố đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư Từ số liệu * Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ thống kê Tổng cục Thống kê Cục Thống kê TPHCM, kết hợp vấn sâu số chuyên gia đất đai, viết đánh giá thực trạng đầu tư nước lĩnh vực bất động sản TPHCM, sở phân tích mặt tích cực hạn chế hoạt động đầu tư từ góc độ sách luật pháp KHÁI QT TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Phân tích số liệu đầu tư nước theo ngành kinh tế cho thấy hai lĩnh TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 Biểu đồ Đầu tư nước ngồi phân theo ngành kinh tế tính đến 2017 Đơn vụ tính: triệu USD Nguồn: Tổng cục Thống kê, 2018 hành luật Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư, theo nhà đầu tư nước pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hình thức, đồng thời quy trình đầu tư thơng thống so với luật cũ Năm 2017 thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, đạt mức tăng trưởng ấn tượng 4,07%, cao kể từ năm 2011, đóng góp 0.21 điểm phần trăm tổng mức tăng trưởng 6,81% GDP nước Năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng trưởng Quý II năm 2018 kinh doanh bất động sản đạt tăng trưởng 4,21%, cao Biểu đồ Vốn FDI cấp tăng thêm giai đoạn 2010 2018 Nguồn: Sacombank, 2018 vực nhà đầu tư nước quan tâm đặc biệt thị trường Việt Nam ngành công nghiệp chế biến, chế tạo ngành kinh doanh bất động sản (Biểu đồ 1) Tuy nhiên qua Biểu đồ cho thấy, sau năm 2010(1), nguồn FDI đổ vào bất động sản Việt Nam thực khởi sắc Đặc biệt năm 2014 Việt Nam ban 10 NGƠ HỒNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ… năm Bất động sản chiếm gần 30% tổng nguồn vốn đầu tư nước (FDI) vào Việt Nam tháng năm 2018 (Tổng cục Thống kê, 2018) Trong tháng đầu năm 2019, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai số lĩnh vực đầu tư nước với tổng vốn đầu tư 2,77 tỷ USD, chiếm 10,6% tổng vốn đầu tư đăng ký (Cục Đầu tư nước ngoài, 2019) Với quay trở lại thị trường bất động sản, dòng tiền đổ vào bất động sản giai đoạn liên tục tăng lên, nhiều dự án với quy mơ lớn triển khai tồn quốc, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng Hơn khu vực nước, TPHCM thể rõ khởi sắc thị trường bất động sản Bất động sản TPHCM từ năm 2014 đến phải kể đến dự án FDI tiêu biểu như: Dự án chung cư phường 22, quận Bình Thạnh Cơng ty TNHH Sun Wah Vietnam Real Estate Limited - Hồng Kông đầu tư 200 triệu USD (năm 2014); Dự án Thành phố Đế vương (Empire City) khu đô thị Thủ Thiêm, quận có vốn đầu tư 1,2 tỷ USD, chủ đầu tư Công ty TNHH Thành phố Đế vương, số nhà đầu tư nước ngồi góp vốn liên doanh: Keppel Land (40%), Capital Partner (30%) nhà đầu tư nước khác Tiến Phước (15%) Trần Thái (15%); Dự án Thủ Thiêm Eco Smart City khu đô thị Thủ Thiêm quận Tập đoàn Lotte - Hàn Quốc làm chủ đầu tư, với tổng chi phí thực 20.100 tỷ đồng Ngồi ra, dự án có giá trị đầu tư 400 triệu USD mang tên Thủ Thiêm River Park triển khai Hong Kong Land Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM hợp tác phát triển… Từ năm 2014 - 2018, bất động sản ngành đứng thứ thứ hai ngành có vốn đầu tư FDI TPHCM (Biểu đồ 3) THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ NƯỚC Biểu đồ FDI số ngành tiêu biểu TPHCM (2014 - 2018) Đơn vị tính: triệu USD Bất động sản Thương nghiệp Công nghiệp chế biến, chế tạo Nguồn: Cục Thống kê TPHCM, 2014 - 2018 11 TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 NGỒI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TPHCM 3.1 Đối tượng đầu tư Các đối tượng đầu tư lĩnh vực bất động sản bao gồm nhiều hạng mục khác đầu tư xây dựng bản, đầu tư xây dựng nhà hàng, khách sạn, đầu tư xây dựng đường sá, nhà xã hội… Ngoại trừ công trình xây dựng đường sá, cảng, cầu dự án đầu tư thực theo hình thức BOT, BTO BT sử dụng nguồn vốn ODA, đối tượng đầu tư lĩnh vực đầu tư bất động sản có vốn FDI TPHCM chủ yếu tập trung vào dự án xây dựng khu đô thị lớn, khu hộ cao cấp văn phòng, trung tâm thương mại, loại hình hộ văn phịng office-tel, shophouse, khu công nghiệp, kho vận Lý nhà đầu tư nước chọn loại dự án ngành du lịch Việt Nam tăng trưởng mạnh, đạt kỷ lục với 15,5 triệu lượt khách quốc tế 80 triệu lượt khách nội địa năm 2018 Đồng thời nhân lực nước đến Việt Nam làm việc ngày nhiều nên phân khúc chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê tiếp tục phân khúc bất động sản hấp dẫn Các loại hình đầu tư bất động sản khác nhà xã hội, chung cư tái định cư hạng mục đầu tư hấp dẫn nhà đầu tư nước Việc lựa chọn hạng mục đầu tư nhà đầu tư nước lĩnh vực bất động sản có ưu tiên đến lợi nhuận tính khoản 3.2 Hình thức đầu tư Các dự án đầu tư nước vào bất động sản TPHCM chủ yếu thực hình thức sau: Góp vốn, mua cổ phần Luật Đầu tư năm 2014 quy định nhà đầu tư nước ngồi đầu tư vào Việt Nam thơng qua hình thức: 1) đầu tư thành lập tổ chức kinh tế (Điều 22 Luật Đầu tư 2014, hướng dẫn chi tiết Điều 44 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015); 2) đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế (Điều 24, 25, 26 Luật Đầu tư 2014, hướng dẫn chi tiết Điều 46 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP); 3) đầu tư theo hình thức hợp đồng đối tác công tư (PPP) (Điều 27 Luật Đầu tư 2014, hướng dẫn cụ thể Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015)(2); 4) đầu tư theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) (Khoản Điều 3, Điều 29 Luật Đầu tư 2014) Trên sở luật định, hình thức đầu tư nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ưa chuộng góp vốn, mua cổ phần Theo quy định Luật Đầu tư 2014 nghị định hướng dẫn, nhà đầu tư nước đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần khơng phải thực việc xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư từ đầu dự án Điều làm giảm thiểu đáng kể thủ tục hành nhà đầu tư tham gia vào dự án phê duyệt Đối với dự án có sử dụng đất, dự án lĩnh vực bất động sản 12 NGƠ HỒNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ… thủ tục xin cấp phép đầu tư, nhà đầu tư phải thực thêm quy trình xin chủ trương đầu tư Theo Sở Kế hoạch Đầu tư TPHCM, kể từ thời điểm Luật Đầu tư năm 2014 có hiệu lực, hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp doanh nghiệp nước bắt đầu xuất Đến năm 2016, hình thức tăng vọt, chiếm tỷ trọng cao tổng vốn đầu tư (năm 2015 chiếm 5,4%; năm 2016 chiếm 48,6%; năm 2017 chiếm 49%; năm 2018 chiếm khoảng 55%), trở thành xu hướng dòng vốn FDI Thành phố (Anh Tuấn - Tiến Lực Xuân Anh, 2018) Đầu tư hình thức mua lại (M&A) Bên cạnh hình thức liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước, vốn FDI vào bất động sản thơng qua M&A có xu tăng dần qua năm Chỉ 10 tháng đầu năm 2018 Ủy ban Nhân dân TPHCM chấp thuận cho chuyển nhượng 15/23 dự án bất động sản, tăng 27% so với kỳ năm trước Điển hình kể đến tập đoàn Creed Nhật đầu tư vào dự án City Gate Towers nghìn hộ quận Công ty cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy thông qua việc mua trái phiếu công ty với giá trị 600 tỷ đồng vào cuối năm 2014 Việc mua lại 100% vốn doanh nghiệp hoạt động bất động sản nước hình thức giúp nhà đầu tư nước ngồi giảm khâu đáng kể quy trình thủ tục đầu tư, họ lập dự án đầu tư làm thủ tục cấp phép với quan nhà nước Nguyên nhân nhà đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư góp vốn, mua cổ phần hay mua lại Như phân tích trên, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tăng trưởng mạnh nguồn vốn nước vào thị trường bất động sản Thành phố Trong đó, yếu tố quan trọng việc thay đổi sách, pháp luật thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên hình thức đầu tư chủ yếu nhà đầu tư nước ngồi ưa chuộng góp vốn, mua cổ phần mua lại Một nguyên nhân điều theo góc độ pháp lý rủi ro Khoản Điều 22 Luật Nhà quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà thương mại thực thơng qua hình thức: a) đấu giá quyền sử dụng đất, b) đấu thầu dự án có sử dụng đất, c) định chủ đầu tư trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện (đã có quỹ đất phù hợp với quy hoạch) Bên cạnh đó, qua thực trạng triển khai dự án cho thấy việc đấu thầu, đấu giá dự án có sử dụng nguồn quỹ đất, nhà đầu tư gặp số khó khăn q trình thực dự án trúng thầu đấu giá Đó quan có thẩm quyền chậm trễ việc giao đất thực dự án; việc tính giá đất để thu tiền sử dụng đất khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt chưa có TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 chế rõ ràng Những điều khiến cho nhà đầu tư không lường trước khó khăn họ gặp phải trình thực dự án, đồng thời khơng tính chi phí cụ thể cho dự án Về điều kiện đầu tư, Mục c, Khoản Điều 22 Luật Nhà ở: “các dự án nhà đầu tư định quan quản lý đầu tư” bao gồm: a) thành lập hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam, có vốn pháp định ký quỹ, có chức kinh doanh bất động sản (Điều 21 Luật Nhà ở) b) nhà đầu tư sử dụng diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây nhà thương mại nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai để xây dựng nhà thương mại (Khoản Khoản Điều 23 Luật Nhà ở) Các doanh nghiệp FDI không đáp ứng điều kiện quy định Khoản b theo quy định Điểm b Khoản Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất theo quy định Chính phủ” (quy định cụ thể Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Theo quy định Luật Đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn giá trị quyền sử dụng đất, không nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất, họ không đủ điều kiện để định nhà đầu tư dự án cụ thể Ngoài 13 ra, Khoản 1, Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ phạm vi kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh bất động sản được: a) th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại; b) đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán theo quy định pháp luật đất đai Những phân tích cho thấy sở khung pháp lý hành, để nhà đầu tư nước ngồi tham gia vào thị trường đầu tư bất động sản xây dựng khu đô thị, hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại hình thức đầu tư góp vốn, mua cổ phần mua lại dự án phương thức đầu tư để họ thực dự án Việt Nam Đây khác biệt doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư nước doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi Xét tổng thể, Luật Đất đai năm 2013 có bước tiến để giảm dần khác biệt đầu tư có vốn 14 NGƠ HỒNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ… nước, tạo bình đẳng doanh nghiệp mở rộng hội cho nhà đầu tư nước MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI VÀ KHUYẾN NGHỊ 4.1 Vấn đề tính tiền sử dụng đất Hiện việc định giá tiền sử dụng đất quy định Mục Chương VIII Luật Đất đai Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm lần loại đất, theo vùng Căn vào khung giá đất này, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng Nhân dân cấp thông qua bảng giá đất Bảng giá đất xây dựng định kỳ năm lần công bố công khai vào ngày tháng năm đầu kỳ Việc định giá Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh thực theo phương pháp định giá quy định Nghị định 44/2014/NĐ-CP Tuy nhiên, việc thực quy định thực tế khó khăn xác định giá thực tế khách quan Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh Quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm lần” Điều 113 Luật Đất đai vướng mắc Bởi lẽ địa phương có đặc điểm khác kinh tế, xã hội nên cách xác định khung giá đất theo quy định Điều 114 Luật Đất đai cần sửa theo hướng giao trách nhiệm toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” theo Điều 112 Luật Đất đai 2013 để phù hợp với thực tế tình hình địa phương Việc tính tiền sử dụng đất dự án xây dựng nhà thương mại vướng mắc dự án sử dụng vốn nước Theo quy định, sau dự án chấp thuận chủ trương, giao đất thuê đất quan chức tính tiền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất theo hai hình thức: thu lần thu hàng năm trình thực dự án (50 năm) Hiện quy trình định giá tiền sử dụng đất sở để tính giá tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư cần nộp cho nhà nước không quy định rõ ràng, điều dẫn đến việc tỉnh/thành phố làm theo cách riêng Việc không rõ ràng, minh bạch phương pháp tính tiền sử dụng đất dự án điểm hạn chế việc thu hút nhà đầu tư nước ngồi vào lĩnh vực bất động sản Bên cạnh quy trình định giá cịn vướng mắc, thời gian kéo dài nguyên nhân dẫn đến việc nhà đầu tư từ bỏ ý định đầu tư Trong Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013, Ủy ban Nhân dân TPHCM đề xuất giải pháp phù hợp với việc cải tiến phương thức thu tiền sử dụng đất, đồng thời đưa phương án cho việc thu thuế sử dụng đất, cần thay đổi triệt để 15 TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 quan điểm tiền sử dụng đất, cần coi sắc thuế: “ Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm „tiền sử dụng đất‟ mà thay sắc thuế sử dụng đất với thuế suất định, đề xuất khoảng 10% 15% bảng giá đất Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính tốn loại trừ chế xin - cho Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu lớn mà trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước” Việc áp dụng thuế sử dụng đất giúp cho doanh nghiệp người tiêu dùng chịu gánh nặng tiền sử dụng đất nay; doanh nghiệp tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài Thực cách tính trước mắt làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, lâu dài tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững Và sở để xem xét ban hành “Luật Thuế tài sản - bất động sản” (sẽ không dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế), để bổ sung nguồn thu ngân sách Thuế tài sản - bất động sản giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch Người tiêu dùng có hội hưởng lợi giá nhà có điều kiện giảm so với trước Bởi nay, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá hộ chung cư, khoảng 30% giá nhà phố khoảng 50% giá biệt thự dự án 4.2 Quy trình xác định tiền sử dụng đất Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 Chính phủ quy định cụ thể thời gian thực thủ tục hành đất đai cịn từ đến 30 ngày; thực tế quy trình lập thẩm định phương án giá đất dự án thông thường cần thời gian dài Điều làm cho nhà đầu tư không chủ động mặt Hình Quy trình xác định tiền sử dụng đất Doanh nghiệp Dự án phải tính tiền sử dụng đất Sở Tài nguyên MT Nộp hồ sơ Chi ngân sách ch ọn đơn vị Đấu thầu tư vấn xác định giá đất Đơn vị tư vấn Sở Tài nguyên MT Lập phương án giá đ ất, cấp chứng giá đất Kiểm tra phương án xác định giá đất đơn vị tư vấn lập qua mạng Sở Tài nguyên Môi trường Ủy ban Nhân dân TPHCM Trả hồ sơ cho doanh nghiệp Ra định giao đất, số tiền sử dụng đất phải nộp Sở Tài ngun Mơi trường Trình Ủy ban Nhân dân TP định giao đất, số tiền sử dụng đất phải nộp Hội đồng thẩm định giá đất thành phố Thuận Thuận Cục Thuế Sở Tài Thơng báo cho doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất Xác định chi phí GPMB khấu trừ vào tiền sử dụng đất Nguồn: Hiệp hội Bất động sản TPHCM, 2019 Thẩm định phương án xác định giá đất đơn vị tư vấn lập Không thuận Sở Tài nguyên MT Làm lại thủ tục từ đầu trả hồ sơ cho doanh nghiệp 16 NGƠ HỒNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ… thời gian nguồn vốn, hay nói cách khác “vỡ kế hoạch”, đặc biệt quỹ đầu tư tài chính, hệ lỡ hội đầu tư, kinh doanh Có dự án khơng tiếp tục thực việc định giá đất quy trình xác định tiền sử dụng đất khơng dự liệu cách xác Một hệ lớn bất lợi tính vào giá thành cuối sản phẩm người sử dụng đất người tiêu dùng phải chịu Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT số 88/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT Bộ Tài Bộ Tài ngun Mơi trường quy trình thực xác định tiền sử dụng đất dự án nhiều thủ tục Đối với TPHCM, trước Sở Tài chủ trì tồn cơng tác xác định, thẩm định giá đất dự án; lại chia thành công đoạn hai sở quản lý, thực tế chưa có phối hợp ăn ý, đồng bộ: (1) công đoạn xác định phương án giá đất Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì; (2) cơng đoạn thẩm định giá đất Sở Tài chủ trì, theo sơ đồ quy trình Hình Để khắc phục thực trạng trên, quy trình xác định giá đất nên giao cho Sở Tài đầu mối chủ trì tồn cơng tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án Ngay việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất cần điều chỉnh Hiện chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất chọn đơn vị chào thầu với giá thấp trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất ngân sách chi), đề nghị thay chế đấu thầu rộng rãi với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, khơng phải chọn đơn vị có giá thấp 4.3 Quy định ký quỹ dự án có sử dụng đất Việc đảm bảo thực dự án đầu tư hình thức ký quỹ quy định cụ thể Điều 32 Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư Theo đó, dự án có sử dụng đất (do trúng đấu thầu, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước giao đất, cho thuê đất) phải ký quỹ để bảo đảm thực dự án Số tiền ký quỹ phải thực sau dự án đầu tư định chủ trương đầu tư phải trước thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với dự án phải định chủ trương đầu tư) vào thời điểm giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với dự án đầu tư không thuộc diện định chủ trương đầu tư) Số tiền ký quỹ phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ 3%; phần vốn 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ 2%; phần vốn 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ 1% TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 Khảo sát thực tế việc thực ký quỹ cho thấy quy định khó khăn cho việc đầu tư Lý nhà đầu tư đưa nguồn vốn vào Việt Nam theo tiến độ dự án, việc nộp tiền sử dụng đất với chế trình tự thủ tục không rõ ràng, thời hạn kéo dài, việc ký quỹ làm nguồn tiền bị kẹt ngân hàng mà khơng tính lãi Trong đó, nhiều trường hợp nhà đầu tư sử dụng vốn huy động tổ chức tín dụng quỹ đầu tư tài Việc nộp tiền sử dụng đất khẳng định nhà đầu tư tiến hành đầu tư Trong trường hợp họ không tiến hành đầu tư theo tiến độ nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất theo quy định hành (2 năm kể từ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), thay quy định ký quỹ 4.4 Cơng tác bồi thường giải phóng mặt Cơng tác bồi thường giải phóng mặt ln vấn đề nhạy cảm phát sinh tranh chấp người dân với quyền giá đền bù không thỏa đáng Luật Đất đai định chế đấu giá quyền sử dụng đất rõ ràng Tuy nhiên thực tế không thực quy định nên dẫn đến tình trạng đất đai bồi thường không hợp lý hệ tranh chấp khiếu kiện đất đai diễn phổ biến, đặc biệt dự án có đầu tư nước ngồi Mặt khác, Nghị định 43/2014/NĐ-CP có chế cho phép thực việc đấu giá quyền sử dụng đất bồi 17 thường giải phóng mặt có hiệu có lợi cho người dân Theo Nhà nước giao cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” thực giải phóng mặt theo định thu hồi đất để thực kế hoạch sử dụng đất theo quy hoạch duyệt, sau tiến hành đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư Như vậy, người có đất có điều kiện bồi thường thỏa đáng, cơng hạn chế tối đa việc khiếu kiện tình trạng khiếu kiện đơng người đất đai; nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngồi có hội tiếp cận quỹ đất cách minh bạch, bình đẳng; tạo nguồn thu ngân sách lớn Tuy nhiên, chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” dự án xen cài quỹ đất công quỹ đất dân cư chưa giải phóng mặt quy định Luật Đất đai 2003 không cịn quy định Luật Đất đai 2013 Vì cần bổ sung chế định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” dự án chưa giải phóng mặt bằng, xem xét, sửa đổi Luật Đất đai 2013 Điều hợp lý công tác giải phóng mặt phù hợp với chế định quy định Luật Nhà 2014 Luật Đấu thầu 2014 4.5 Bổ sung quy định loại bất động sản hình thành thị trường Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam, TPHCM xuất phát triển mạnh số loại bất 18 NGƠ HỒNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ… động sản condotel, shophouse, hometel, officetel Đây loại hình bất động sản chưa quy định Luật Nhà hay Luật Kinh doanh bất động sản Chính Việt Nam chưa có chế quản lý hợp lý loại bất động sản Cụ thể sau: - Thứ chưa phân biệt nhà hay office Quy định Khoản 11 Điều Luật Nhà 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015), nghiêm cấm “Sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải để ở” Thực quy định Luật Nhà ở, Chính phủ ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Theo quy định Khoản Điều 80, trường hợp giấy tờ đăng ký kinh doanh quan có thẩm quyền cấp có ghi sử dụng hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác hộ chung cư thời hạn tháng, kể từ ngày Nghị định có hiệu lực thi hành (1/7/2016); quan có thẩm quyền cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh phải làm thủ tục điều chỉnh lại địa điểm kinh doanh ghi giấy tờ đăng ký kinh doanh cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang địa điểm khác thời hạn quy định khoản này; “quá thời hạn” quy định khoản tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh hộ chung cư Để nâng cao hiệu lực thi hành quy định này, ngày 27/11/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, quy định cụ thể chế tài xử phạt vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà chung cư Như rõ ràng việc hộ chung cư sử dụng officetel, condotel chung cư đăng ký hộ, khơng phải tịa nhà phức hợp, vi phạm quy định hành quản lý nhà Các hộ đăng ký office tọa lạc khu riêng biệt dành cho office tòa nhà phức hợp Trên thực tế nhiều nhà chung cư đăng ký xây dựng nhà thương mại dành nhiều hộ để bán dạng officetel condotel Rõ ràng lỗ hổng cần lấp đầy quy định quản lý nhà - Thứ hai, việc xây dựng rao bán hộ loại làm Nhà nước thất thu nguồn ngân sách lớn Trên thực tế nhiều chủ dự án nộp tiền sử dụng đất thấp đăng ký dự án xây chung cư để ở, xây dựng condotel, họ bán giá cao tương đương với hộ office dự án nhà phức hợp (bao gồm khu văn phòng khu hộ, nhà hàng) - Thứ ba, khó xác định loại hình bất động sản để cấp Giấy chứng nhận sở hữu Hiện Bộ Tài nguyên Môi trường đưa giải pháp, cơng TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 trình có condotel officetel để xác định đất ở, thời hạn sử dụng đất chủ dự án theo quy định chung từ 50 năm đến 70 năm tùy theo dự án Người mua cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất ổn định, lâu dài Tuy nhiên giải pháp xử lý trước mắt Việc đưa quy định pháp luật quản lý nhà cần có tính tiên liệu cao tương lai KẾT LUẬN Đầu tư nước lĩnh vực bất động sản nói riêng lĩnh vực kinh tế nói chung đóng góp lớn cho phát triển kinh tế - xã hội TPHCM Xét quy mơ vốn trung bình dự án ngành cơng nghiệp 19 chế biến, chế tạo có quy mơ lớn (3,8 triệu USD/dự án) đứng thứ hai dự án thuộc kinh doanh bất động sản (3,5 triệu USD/dự án) Các dự án ngồi việc đóng góp vào ngân sách nhà nước cịn góp phần chuyển dịch cấu kinh tế - xã hội Thành phố, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động Thành phố Tuy nhiên, lĩnh vực đầu tư nước vào bất động sản TPHCM đặt nhiều vấn đề kinh tế xã hội khung pháp luật phân tích Việc tháo gỡ vướng mắc mặt luật pháp cần phải thực kịp thời để lĩnh vực đầu tư phát triển mang lại đóng góp lớn cho kinh tế Thành phố nói riêng, Việt Nam nói chung  CHÚ THÍCH (1) Năm 2010 với việc Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét Đồ án quy hoạch chung thủ Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 việc thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sốt đất chưa thấy 10 năm trở lại, hàng loạt dự án bất động sản tòa nhà cao tầng mọc lên với quy hoạch hàng loạt tuyến đường đô thị Hà Nội Bên cạnh đó, khu nhà nghỉ, resort đắt tiền bắt đầu đầu tư đưa vào sử dụng thành phố khác Đà Nẵng, Nha Trang (2) Theo quy định Điều 27 Luật Đầu tư 2014 hướng dẫn cụ thể Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ, có loại hợp đồng theo hình thức đối tác công tư, bao gồm: Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT), Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh (BTO), Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), Hợp đồng Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh (BOO), Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Thuê dịch vụ (BTL), Hợp đồng Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao (BTL) Hợp đồng Kinh doanh - Quản lý (O&M) TÀI LIỆU TRÍCH DẪN Anh Tuấn - Tiến Lực - Xuân Anh 2018 “30 năm thu hút FDI - Bài 1: TPHCM với vị dẫn đầu”, https://baotintuc.vn/hoi-nhap/30-nam-thu-hut-fdi-bai-1-tp-ho-chi-minh-voivi-the-dan-dau-20180908094321868.htm, truy cập ngày 8/9/2018 Ban chấp hành Trung ương Đảng 2002 Nghị số 20-NQ/TW Bộ Chính trị ngày 18/11/2002 “Phương hướng, nhiệm vụ phát triển TPHCM Minh đến năm 2010” 20 NGƠ HỒNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ… Bộ Tài - Bộ Tài nguyên Môi trường 2016 Thông tư Liên tịch số 87/2016/ TTLT/BTC-BTNMT Thông tư Liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 Hà Nội Bộ Xây dựng 2016 Văn số 805/BXD-QLN ngày 05/5/2016 Bộ Xây dựng phúc đáp văn số 1422/UBND-ĐTMT ngày 01/4/2016 số 2678/UBND-ĐTMT ngày 06/04/2016 Ủy ban Nhân dân TPHCM Chính phủ nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2014 Nghị định 43/2014/NĐCP Hà Nội Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2015 Nghị định 76/2015/NĐCP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Hà Nội Chính phủ nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2015 Nghị định 118/2015/NĐ-CP ban hành ngày 12/11/2015 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư Hà Nội Chính phủ nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2015 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Hà Nội Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2017 Nghị định 01/2017/NĐCP ngày 06/01/2017 Hà Nội 10 Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2017 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật Hà Nội 11 Cục Thống kê TPHCM Tổng cục Thống kê Việt Nam, liệu 2014 - 2018 https://www.gso.gov.vn/ http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn, truy cập tháng 9/2019 12 Hiệp hội Bất động sản TPHCM 2019 Công văn số 22/CV-HoREA “V/v Đề xuất sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2013”, http://www.horea.org.vn/, truy cập ngày 12/3/2019 13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2013 Luật Đất đai năm 2013 Hà Nội 14 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Hà Nội 15 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2014 Luật Nhà năm 2014 Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2015 Luật Đầu tư năm 2015 Hà Nội 17 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 2015 Luật Doanh nghiệp Hà Nội 18 Sacombank 2018 “Báo cáo thường niên”, http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn, truy cập ngày 12/3/2019 19 Sở Kế hoạch Đầu tư TPHCM “Tình hình thu hút đầu tư nước tháng năm 2019”, https://dautunuocngoai.gov.vn/tinbai/6231/Tinh-hinh-thu-hut-dau-tu-nuoc-ngoai9-thang-nam-2019, truy cập ngày 14/10/2019 20 Ủy ban Nhân dân TPHCM 2013 Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 TPHCM  ... 11 TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TPHCM 3.1 Đối tư? ??ng đầu tư Các đối tư? ??ng đầu tư lĩnh vực bất động sản bao gồm nhiều hạng mục khác đầu tư xây dựng... nước vào thị trường bất động sản Thành phố Trong đó, yếu tố quan trọng việc thay đổi sách, pháp luật thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên hình thức đầu tư chủ yếu nhà đầu tư. .. án lĩnh vực bất động sản 12 NGƠ HỒNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ… thủ tục xin cấp phép đầu tư, nhà đầu tư cịn phải thực thêm quy trình xin chủ trương đầu tư Theo Sở Kế hoạch Đầu tư