Chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 bất động sản đầu tư có hiệu lực từ tháng 1/2001, sau đó được hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế sửa đổi vào tháng 1/2005.
NGHIÏN CÛÁU Bân vïì Chín mûåc kïët toấn qëc tïë IAS 40 vïì bêët àưång sẫn àêìu tû vúái quy àõnh Chín mûåc kïë toấn Viïåt Nam VAS 05 vâ Thưng tû 200 Nguỵn Thõ Thanh Thy Trûúâng Àẩi hổc Trâ Vinh Chín mûåc kïë toấn qëc tïë IAS 40 “Bêët àưång sẫn àêìu tû” cố hiïåu lûåc tûâ thấng 1/2001, sau àố àûúåc Hưåi àưìng soẩn thẫo chín mûåc kïë toấn qëc tïë (IASB) sûãa àưíi vâo thấng 1/2005 Tẩi Viïåt Nam, Bưå trûúãng BTC àậ ban hânh CMKT Viïåt Nam VAS 05 “Bêët àưång sẫn àêìu tû”dûåa trïn IAS 40 àậ àiïìu chónh ph húåp vúái àùåc àiïím nïìn kinh tïë ca Viïåt Nam VAS 05 cố tđnh tûúng àưìngcao so vúái IAS 40, nhiïn vêỵn côn mưåt sưë àiïím khấc biïåt Múã àêìu Bưå trûúãng BTC côn ban hânh Thưng tû 200/2014/TT- BTC, àố cố nhûäng àiïím múái liïn quan àïën kïë toấn BÀSÀT Bâi viïët nây so sấnh nưåi dung ca IAS 40 vúái quy àõnh VAS 05 vaâ TT 200 Tûâ àố tấc giẫ àïì xët mưåt sưë giẫi phấp nhựỗm hoaõn thiùồn kùở toaỏn BST theo VAS 05 vaõ ph húåp vúái IAS 40,mang lẩi lúåi đch cho ngûúâi sûã dng thưng tin kïë toấn vïì BÀSÀT,gốp phêìn phất triïín thõ trûúâng BÀS Viïåt Nam 2.So sấnh nưåi dung cuãa IAS 40 vúái quy àõnh VAS 05 vaâ TT 200 2.1 Vïì khấi niïåm • Theo IAS 40: - BÀSÀT trûúác hïët lâ mưåt loẩi bêët àưång sẫn Do vêåy nố lâ tâi sẫn cố giấ trõ lúán bao gưìm quìn sûã dng àêët, nhâ cûãa, àêët àai, cú súã hẩ têìng BÀSÀT cố thïí thåc sûã hûäu ca DN hóåc ài thụ tâi chđnh - BÀSÀT lâ mưåt khoẫn àêìu tû ca DN Nố khưng àûúåc sỷó duồng nhựỗm muồc ủch saón xuờởt, cung cờởp haõng hoấ dõch v hay sûã dng quẫn l DN ờỡu tỷ vaõo BST nhựỗm thu lỳồi nhuờồn tỷõ viùồc cho thụ BÀSÀT hay chúâ tùng giấ àïí bấn • Theo VAS 05 vaâ TT 200: - BÀSÀT laâ bêët àưång sẫn, gưìm quìn sûã dng àêët, nhâ, hóåc mưåt phêìn ca nhâ hóåc cẫ nhâ vâ àêët, cú súã hẩ têìng ngûúâi ch súã hûäu hóåc ngûúâi ài thụ tâi sẫn theo húåp àưìng thụ tâi chđnh nùỉm giỷọ nhựỗm muồc ủch thu lỳồi tỷõ viùồc cho thuù hóåc chúâ tùng giấ mâ khưng phẫi àïí sûã dng SX, cung cêëp hâng hốa, dõch v hóåc sûã dng cho cấc mc àđch quẫn l hóåc bấn k HÀKD thưng thûúâng 76 Kinh tïë Chêu Ấ - Thấi Bịnh Dûúng (Thấng / 2019) 2.2 Vïì ghi nhêån giấ trõ BÀSÀT sau ghi nhêån ban àêìu • Theo IAS 40: - BÀSÀT àûúåc ghi nhêån ban àêìu theo giấ gưëc vâ DN àûúåc phếp lûåa chổn mưåttrong hai mư hịnh ghi nhêån giấ trõ ca BÀSÀT sau ghi nhêån ban àêìu, àố lâ: mư hịnh giấ gưëc (Cost Model) hóåc mư hịnh giấ trõ húåp l (Fair Value Model) - Mư hịnh giấ gưëc: BÀSÀT àûúåc ghi nhêån ban àêìu theo giấ gưëc, àõnh k trđch khêëu hao vâo chi phđ SXKD k BÀSÀT àûúåc theo dội theo chó tiïu: ngun giấ, khêëu hao lu kïë vâ giấ trõ côn lẩi.Khi ấp dng mư hịnh nây BÀSÀT àûúåc ghi nhêån nhûTSCÀ thưng thûúâng ca DN - Mư hịnh giấ trõ húåp l: BÀSÀT àûúåc ghi nhêån ban àêìu theo giấ gưëc vâ àûúåc àấnh giấ lẩi theo giấ trõ húåp l tẩi thúâi àiïím lêåp BCTC Chïnh lïåch giûäa giấ gưëc vâ giấ trõ húåp l àûúåc hẩch toấn nhû lâ mưåt khoẫn thu nhêåp/chi phđ k • Theo VAS 05 vâ TT 200: - Theo VAS 05: chó chổn mư hịnh giấ gưëc àïí ghi nhêån giấ trõ BÀSÀT sau ghi nhêån ban àêìu - Theo TT 200: cấc chi phđ liïn quan àïën BÀSÀT phất sinh sau ghi nhêån ban àêìu phẫi àûúåc ghi nhêån lâ chi phđ SXKD k, trûâ chi phđ nây cố khẫ nùng chùỉc chùỉn lâm cho BÀSÀT tẩo lúåi đch kinh tïë tûúng lai nhiïìu hún mûác hoẩt àưång àûúåc àấnh giấ ban àêìu thị àûúåc ghi tùng ngun giấ BÀSÀT Trong thûåc tïë, ấp dng mư hịnh giấ gưëc gùåp nhiïìu vûúáng mùỉc Chùèng hẩn, BÀSÀT lâ toâ nhâ vùn phông cho thụ, àûúåc theo dội theo chó tiïu lâ ngun giấ, khêëu hao lu kïë vâ giấ trõ côn lẩi Nhûng gêìn kïët thc thúâi gian hoẩt àưång ca toâ nhâ theo Asia - Pacific Economic Review RESEARCH ûúác tđnh ban àêìu, giấ trõ ca toâ nhâ cố thïí côn cao hún cẫ ngun giấ (giấ gưëc) ban àêìu, nhiïìu ngun nhên nhû chi phđ sûãa chûäa lúán hâng nùm tu bưí toâ nhâ, giấ àêët vâ giấ trõ xêy lùỉp tùng cao, Lc nây giấ trõ côn lẩi theo dội theo mư hịnh giấ gưëc sệ nhỗ hún rêët nhiïìu so vúái giaá trõ thûåc tïëtrïn thõ trûúâng Mùåt khaác, theo nguyùn tựổc trủch khờởu hao bựỗng nguyùn giaỏ trỷõ i giấ trõ thu hưìi ûúác tđnh thị viïåc trđch khêëu hao hâng nùm àưëi vúái BÀSÀT lâ chûa húåp l Mư hịnh giấ trõ húåp l àậ khùỉc phc àûúåc nhûäng àiïím ëu ca mư hịnh giấ gưëc Tuy vêåy, Viïåt Nam chûa thiïët lêåp àûúåc möåt thõ trûúâng àõnh giấ theo tiïu chín qëc tïë àûúåc cêåp nhêåt hâng ngây nïn àïí ấp dng mư hịnh giấ trõ húåp l lâ chûa cú súã nïn hiïån tẩi chó cho phếp ấp dng mư hịnh giấ gưëc 2.3 Vïì ghi nhêån BÀSÀT quấ trịnh xêy dûång • Theo IAS 40: - BÀS quấ trịnh xêy dûångchûa hoân thânh thịàûúåc ghi nhêån lâ BÀSÀT • Theo VAS 05 vâ TT 200: - BÀS quấ trịnh xêy dûång chûa hoân thânh thị chûa àûúåc ghi nhêån lâBÀSÀT 2.4 Vïì hẩch toấn BÀSÀT: • Theo IAS 40: - Theo IAS 40, DN hẩch toấn BÀSÀT cêìn phẫi xêy dûång tiïu chđ riïng àïí àẫm bẫo phên loẩi giûäa BÀSÀT vâ BÀS ch súã hûäu nùỉm giûä, viïåc àấnh giấ cêìn phẫi àûúåc tiïën hânh mưåt khoẫn àêìu tû àûúåc phên loẩi lâ BÀSÀT; àưìng thúâi BÀSÀT cêìn phẫi tẩo àûúåc lìng tiïìn àưåc lêåp vúái cấc tâi sẫn khấc ca DN • Theo VAS 05 vaâ TT 200: - Theo VAS 05, BÀSÀT àûúåc ghi sưí riïng vâ trịnh bây riïng trïn BCTC quaTK 217 “Bêët àưång sẫn àêìu tû” - Theo TT 200 quy àõnhhẩch toấn tùng, giẫm BÀSÀTtrïn TK 217: + TK 217 dng àïí phẫn ấnh giấ trõ BÀSÀT tiïu chín ghi nhêån lâ BÀSÀT Khưng phẫn ấnh vâo TK nâyBÀS mua vïì àïí bấn k HÀKD thưng thûúâng hóåc xêy dûång àïí bấn tûúng lai gêìn, BÀS ch súã hûäu sûã dng, BÀS quấ trịnh xêy dûång chûa hoân thânh vúái mc àđch àïí sûã dng tûúng lai dûúái daång BÀSÀT +BÀSÀT àûúåc ghi nhêån trïn TK 217 theo ngun giấ Ngun giấ lâ toân bưå cấc chi phđ (tiïìn hóåc tûúng àûúng tiïìn) mâ DN bỗ tđnh àïën thúâi àiïím mua hóåc xêy dûång hoân thânh + Khi DN quët àõnh bấn BÀSÀT mâ khưng cố sûãa chûäa, cẫi tẩo nêng cêëp thị vêỵn tiïëp tuåc ghi nhêån laâ BÀSÀT trïn TK 217 cho àïën BÀSÀT àố àûúåc bấn mâ khưng chuín thânh hâng tưìn kho + Ghi giẫm BÀSÀT cấc trûúâng húåp: chuín àưíi mc àđch sûã dng tûâ BÀSÀT sang hâng tưìn kho hóåc BÀS ch súã hûäu sûã dng; bấn, l BÀSÀT; hïët thúâi hẩn thụ tâi chđnh trẫ lẩi BÀSÀT cho ngûúâi cho thụ + Àưëi vúái nhûäng BÀSÀT àûúåc mua vâo nhûng phẫi tiïën hânh xêy dûång, cẫi tẩo, nêng cêëp trûúác sûã dng thị têët cẫ chi phđ bỗ àûúåc ghi nhêån vâo TK 241 Khi hoân thânh thị kïët chuín TK 241 sang TK 217 + Trong quấ trịnh cho thụ hoẩt àưång phẫi tiïën hânh trđch khêëu hao BÀSÀT vâ ghi nhêån vâo chi phđ kinh doanh k (kïí cẫ thúâi gian ngûâng cho thụ) +DN khưng trđch khêëu hao àưëi vúái BÀSÀT nùỉm giûä chúâ tùng giấ Trûúâng hỳồp coỏ bựỗng chỷỏng chựổc chựổn cho thờởy BST bừ giẫm giấ so vúái giấ trõ thõ trûúâng vâ khoẫn giẫm giấ àûúåc xấc àõnh mưåt cấch àấng tin cêåy thị DN àûúåc àấnh giấ giẫm ngun giấ vâ ghi nhêån khoẫn tưín thêët vâo giấ vưën hâng bấn + Doanh thu tûâ viïåc baán BÀSÀT àûúåc ghi nhêån vúái giấ bấn chûa thụë Trûúâng húåp bấn trẫ chêåm thị doanh thu àûúåc xấc àõnh ban àêìu theo giấ bấn trẫ tiïìn chûa thụë Khoẫn chïnh lïåch giûäa tưíng sưë tiïìn phẫi thu vúái giấ bấn trẫ tiïìn chûa thụë àûúåc ghi nhêån vâo doanh thu chûa thûåc hiïån Trûúâng húåp DN ghi nhêån doanh thu àöëi vúái toân bưå sưë tiïìn nhêån trûúác tûâ viïåc cho thụ BÀSÀT, kïë toấn phẫi ûúác tđnh àêìy giấ vưën tûúng ûáng vúái doanh thu àûúåc ghi nhêån (bao gưìm cẫ sưë khêëu hao àûúåc tđnh trûúác) + Giấ vưën ca BÀSÀT cho thụ gưìm: chi phđ khêëu hao BÀSÀT vâ cấc chi phđ liïn quan trûåc tiïëp khấc túái viïåc cho thụ 2.5 Vïì chuín àưíi BÀSÀT • Theo IAS 40: - Viïåc chuyïín tûâ BÀS chuã súã hûäu sûã dng thânh BÀSÀT hóåc tûâ BÀSÀT sang BÀS ch súã hûäu sûã dng hay hâng tưìn kho chó cố sûå thay àưíi vïì mc àđch sûã dng: BÀSÀT chuín thânh BÀS ch súã hûäu sûã dng CSH bùỉt àêìu sûã dng tâi sẫn nây; BÀSÀT chuín thânh hâng tưìn kho CSH bùỉt àêìu triïín khai cho mc àđch bấn; BÀS ch súã hûäu sûã dng chuín thânh BÀSÀT CSH kïët thc sûã dng tâi sẫn àố vâ bïn khấc thụ hoẩt àưång; Hâng tưìn kho chuín thânh BÀSÀT CSH bùỉt àêìu cho bïn khấc thụ hoẩt àưång; BÀS xêy dûång chuín thânh BÀSÀT kïët thc giai àoẩn xêy dûång, bân giao àûa vâo àêìu tû (trong giai àoẩn xêy dûång phẫi hẩch toấn theo Chín mûåc kïë toấn “TSCÀHH”) - Àưëi vúái BÀSÀT chuín àưíi thânh BÀS ch súã hûäu sûã dng hóåc hâng tưìn kho, ngun giấ ca BÀS àûúåc ghi nhêån sau àố lâ giấ trõ húåp l tẩi ngây chuín àưíi - Nïëu mưåt BÀS ch súã hûäu sûã dng àûúåc chuín àưíi thânh BÀSÀT theo giấ trõ húåp l, DN phẫi ấp dng IAS 16 cho àïën ngây chuín àưíi Mổi chïnh lïåch giûäa giấ trõ côn lẩi tẩi ngây chuín ghi theo IAS 16 vâ giấ trõ húåp l ca BÀSÀT tẩi ngây nây phẫi àûúåc ghi nhêån nhû mưåt khoẫn àấnh giấ lẩi theo IAS 16 KINH TÏË CHÊU Ấ - THẤI BỊNH DÛÚNG (Thấng / 2019) 77 NGHIÏN CÛÁU - Àưëi vúái hâng tưìn kho (hóåc BÀSÀT quấ trịnh xêy dûång, phất triïín) àûúåc chuín àưíi thânh BÀSÀT thị ghitheo giấ trõ húåp l, mổi chïnh lïåch giûäa giấ trõ húåp l tẩi ngây chuín àưíi vâ giấ trõ côn lẩi ca BÀS phaói ỷỳồc ghi nhờồn vaõo lỳồi nhuờồn/lửợ kyõ ã Theo VAS 05 vâ TT 200: - Viïåc chuín àưíi muåc àñch sûã duång giûäa BÀSÀT vúái BÀS chuã súã hûäu sûã dng hóåc hâng tưìn kho khưng lâm thay àưíi giấ trõ ghi sưí ca tâi sẫn àûúåc chuín àưíi vâ khưng lâm thay àưíi ngun giấ ca BÀS viïåc xấc àõnh giấ trõ hay àïí lêåp BCTC 2.6 Vïì trịnh bây BÀSÀT trïn BCTC • Theo IAS 40: - DNcêìn phên loẩi BÀSÀT vúái BÀS ch súã hûäu sûã dng vâ vúái tâi sẫn giûä àïí bấn k HÀKD thưng thûúâng - Cấc phûúng phấp vâ giẫ àõnh ch ëu àûúåc ấp dng viïåc xấc àõnh giấ trõ húåp l ca BÀSÀT.Mûác àưå ph thåc vâo viïåc àõnh giấ ca tưí chûác àõnh giấ àưåc lêåp àïí xấc àõnh giấ trõ húåp l ca BÀSÀT (àûúåc xấc àõnh vâ trịnh bây trïn BCTC) Nïëu BÀSÀT khưng àûúåc àõnh giấ mưåt cấch àưåc lêåp, DN phẫi trịnh bây thưng tin vïì: + Thu nhêåp tûâ viïåc cho thụ, chi phđ hoẩt àưång trûåc tiïëp (bao gưìm chi phđ sûãa chûäa vâ bậo dûúäng) + Sûå tưìn tẩi vâ mûác àưå cấc hẩn chïë vïì tđnh cố thïí thûåc hiïån àûúåc ca BÀSÀT, giấ trõ thu nhêåp vâ giấ trõ l + Nghơa v ch ëu ca húåp àưìng mua, xêy dûång hóåc phất triïín, hóåc sûãa chûäa, baão dûúäng, nêng cêëp BÀSÀT + DN phaãi trịnh bây c thïí viïåc sûã phûúng phấp giấ trõ húåp l hay giấ gưëc • Theo VAS 05 vâ TT 200: - VAS 05 quy àõnh BÀSÀT phaãi àûúåc ghi nhêån theo phûúng phấp giấ gưëc DNcêìn phẫi trịnh bây giấ trõ húåp l ca BÀSÀT tẩi ngây lêåp BCTC Trûúâng húåp khưng xấc àõnh àûúåc giấ trõ húåp l ca BÀSÀTphẫi giẫi thđch l trïn thuët minh BCTC doanh thu vâo TK5117, giấ vưën vâoTK 632 vâ trđch khêëu hao vâo TK2147 lâ hoân toân ph húåp - Viïåc hẩch toấn riïng hoẩt àưång BÀSÀT sệ gip cưng tấc kïë toấn cố theo dội chun sêu hún, àưìng thúâi cung cêëp thưng tin àêìy à, kõp thúâi, chđnh xấc hún cho ngûúâi sûã dng - IAS 40 u cêìu BÀSÀT cêìn trịnh bây riïng biïåt trïnBCTC VAS 05àûúåc ban hânh dûåa theo IAS 40 vâcng u cêìu nhû vêåy, nhûng VAS 14 “Doanh thu vaâ thu nhêåp khấc” vêỵn côn thûâa nhêån BÀSÀT chó lâ mưåt hoẩt àưång àêìu tû tâi chđnh, cho àïën VAS 14 vêỵn chûa sûãa àưíi - Tuy nhiïn ấp dng VAS 05 vâ TT 200 thị cố mưåt sưë khố khùnsau: + Àiïìu kiïån ấp dng VAS 05 chûa thån lúåi thiïëu cú súã vêåt chêët vâ thiïëu thưng tin +Viïåc xấc àõnh BÀSÀT mua vïì lâ àïí bấn k hay chúâ tùng giấ lâ àiïìu rêët khố, àố cêìn phẫi cố nhûäng tiïu chín c thïí + Khi DN khưng thïí xấc àõnh giấ trõ húåp l ca BÀSÀT tẩi thúâi àiïím kïët thc niïn àưå kïë toấn thị DN phẫi thuët minh danh mc BÀSÀT vâ giẫi thđch l +TT 200 quy àõnhDN chó àûúåc ghi nhêån doanh thu BÀS àậ hoân thânh toân bưå vâ bân giao cho ngûúâi mua Vïì bẫn chêët, viïåc thay àưíi cấch thûác ghi nhêån doanh thu nhû trïn sệ khưng lâm thay àưíi dông tiïìn hoẩt àưång ca cưng ty k Tuy nhiïn, nố sệ aãnh hûúãng trûåc tiïëp túái KQKD kyâ cuãa DN Cấc DN àậ ghi nhêån doanh thu theo tiïën àưå húåp àưìng xêy dûång cưng trịnh chûa hoân thânh xong sệ phẫi ghi giẫm LNST cấc nùm trûúác vâ hưìi tưë khoẫn lúåi nhån àố vâo thúâi àiïím cưng trịnh chđnh thûác hoân thânh vâ bân giao Tûúng tûå, DN nâo bùỉt àêìu khúãi cưng dûå ấn nùm vâ àậ bấn àûúåc mưåt phêìn nhêët àõnh dûå ấn theo hịnh thûác gốp vưën theo tiïën àưå sệ chûa àûúåc ghi nhêån doanh thu Ngoâi ra, côn quy àõnh rộ àưëi vúái nhûäng BÀS cố tiïën àưå xêy dûång chêåm, chûa hoân thânh thịphẫi phên loẩi àêy lâ hâng tưìn kho dâi hẩn, àưìng thúâi phẫi thuët minh roọ raõng nhựỗm cung cờởp thửng tin minh baồch cho nhâ àêìu tû Nhêån xết viïåc thûåc hiïån kïë toấn BÀSÀT theo VAS 05 vâ TT 200 mang lẩi hiïåu quẫ nhêët àõnh cho Viïåt Nam vâ mưåt sưë vêën àïì cêìn bưí sung Mưåt sưë kiïën viïåc vêån duång IAS 40 vaâ - VAS 05 sûã dng mư hịnh giấ gưëc àïí ghi nhêån giấ àiïìu chónh VAS 05 àïí hoân thiïån chïë àưå kïë toấn trõ BÀSÀT sau ghi nhêån ban àêìu Khi ấp dng mư BÀSÀT tẩi Viïåt Nam hịnh nây thị BÀSÀT àûúåc ghi nhêån nhû TSCÀ thưng thûúâng - Dng TK 217 àïí hẩch toấn BÀSÀTàậ thïí hiïån àng bẫn chêët ca BÀSÀT: chùỉc chùỉn thu àûúåc lúåi đch tûúng lai vâ ngun giấ àûúåc xấc àõnh mưåt cấch àấng tin cêåy - Hoẩt àưång kinh doanh BÀSÀT àûúåc tấch riïng khỗi hoẩt àưång tâi chđnh ca DN vúái viïåc ghi nhêån 78 Kinh tïë Chêu AÁ - Thấi Bịnh Dûúng (Thấng / 2019) - Theo VAS 05, mư hịnh giấ gưëc àang ấp dng cố àiïím ëu nhû àậ àïì cêåp VAS 05 u cêìu trịnh bây giấ trõ húåp l ca BÀSÀT tẩi thúâi àiïím kïët thc niïn àưå kïë toấn, lêåp BCTC Khi DN khưng thïí xấc àõnh àûúåc giấ trõ húåp l ca BÀSÀT thị phẫi thuët minh danh mc BÀSÀT vâ giẫi thđch l do.Nhûng thûåc tïë rêët khố vâ cố rêët đt DN xấc àõnh vâ trịnh bây àûúåc giấ trõ húåp lyá cuãa BÀSÀT Xem tiïëp trang 90 Asia - Pacific Economic Review RESEARCH ... hiïån kïë toấn BÀSÀT theo VAS 05 vâ TT 200 mang lẩi hiïåu quẫ nhêët àõnh cho Viïåt Nam vâ mưåt sưë vêën àïì cêìn bưí sung Mưåt sưë kiïën viïåc vêån duång IAS 40 vaâ - VAS 05 sûã duång mư hịnh giấ... chđnh xấc hún cho ngûúâi sûã duång - IAS 40 yïu cêìu BÀSÀT cêìn trịnh bây riïng biïåt trïnBCTC VAS 05? ?ûúåc ban hânh dûåa theo IAS 40 vâcng u cêìu nhû vêåy, nhûng VAS 14 “Doanh thu vâ thu nhêåp khấc”... cấc tâi sẫn khấc ca DN • Theo VAS 05 vâ TT 200: - Theo VAS 05, BÀSÀT àûúåc ghi sưí riïng vâ trịnh bây riïng trïn BCTC quaTK 217 “Bêët àưång sẫn àêìu tû” - Theo TT 200 quy àõnhhẩch toấn tùng, giẫm