BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN VĂN MINH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN VĂN MINH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM KHÁNH NAM TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 MỤC LỤC: Lời cảm ơn Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu Danh mục hình vẽ, đồ thị TÓM TẮT CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 10 1.1 Vấn đề nghiên cứu 10 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 12 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 12 1.4 Phương pháp nghiên cứu 12 1.5 Đối tượng nghiên cứu khách thể nghiên cứu 12 1.6 Đối tượng khảo sát phạm vi nghiên cứu 13 1.7 Cấu trúc luận văn 13 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT 14 2.1 Lý thuyết chung thị trường BĐS 14 2.1.1 Cung cầu thị trường nhà 14 a Cung nhà 14 b.Cầu nhà 14 c Cân thị trường nhà 15 2.1.2 Các thành tố tạo nên thị trường BĐS 2.1.3 16 Giá trị giá BĐS 17 a Giá trị BĐS 17 b.Khái niệm phân loại giá BĐS 17 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 2.2 19 a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 19 b.Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS 20 c Các yếu tố chung bên 20 d.Các yếu tố vĩ mô 21 e Các yếu tố xã hội 21 Tóm lược nghiên cứu liên quan 21 2.2.1 2.2.2 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Lý thuyết mơ hình HPM 3.2 trước Ứng dụng mơ hình HP 3.2.1 Yếu tố vị trí 3.2.2 Yếu tố cấu trúc 3.2.3 Yếu tố hàng xóm 3.3 Tổng quan thị trường nhà 3.4 HCM Áp dụng phương pháp HP 3.5 Dạng hàm hồi quy 3.6 Bộ số liệu nghiên cứu CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1 Thống kê mơ tả liệu 4.2 Kết phân tích hồi quy KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH Hàm ý sách Các hạn chế hướng nghiên cứu mở rộng Hạn chế Hướng nghiên cứu mở rộn Tài liệu tham khảo Phụ lục Phụ lục 1: Dân số mật dộ dân số năm 2010 phân theo quận, huyện Phụ lục 2: Dân số trung bình theo quận, huyện Phụ lục 3: Bảng phân cấp nhà Phụ lục 4: Kết hồi quy mơ hình log-log Phụ lục 5: Biểu đồ phân phối biểu đồ phân tán phần dư Phụ lục 6: Tập liệu nghiên cứu LỜI CẢM ƠN: Trước tiên xin chân thành cảm ơn TS Phạm Khánh Nam tận tình hướng dẫn góp ý suốt trình thực luận văn Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hạ Thị Thiều Dao có góp ý định hướng cho đề cương luận văn Tôi xin gởi lời cảm ơn đến tất thầy cô Khoa Kinh tế Phát triển, Viện Đào tạo sau Đại học giúp trang bị kiến thức hữu ích Sau cùng, xin cảm ơn đến người thân gia đình, bạn bè quan tâm động viên để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Nguyễn Văn Minh DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT: BĐS :Bất động sản CBD :Central Bussiness District (Quận trung tâm) HPM :Hedonic Pricing Model (Mơ hình đánh giá hưởng thụ) Tp HCM :Thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU: Bảng 3.1: Mối quan hệ môi trường giá trị tài sản phân loại theo yếu tố môi trường nghiên cứu trước 30 Bảng 3.2: Dân số biến động dân số Tp.HCM 33 Bảng 3.3: Các thuộc tính ảnh hưởng đến giá nhà Tp HCM 39 Bảng 4.1: Thống kê mô tả số liệu 45 Bảng 4.2: Hệ số tương quan 46 Bảng 4.3: So sánh hai mô hình semi-log log-log 49 Bảng 4.4: Kết hồi quy 50 Bảng 4.5: Hệ số chặn yếu tố cấp nhà 52 Bảng 4.6: Hệ số chặn yếu tố khu vực 52 Bảng 4.7: Hệ số tương quan phần tương quan riêng 54 Bảng 4.8: Tỉ lệ đóng góp thuộc tính giá trị ngơi nhà 55 Bảng 4.9: Kết hồi quy hàm cầu ngược yếu tố khoảng cách đến CBD 58 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ: Hình 2.1: Cầu nhà 14 Hình 2.2: Cung nhà 15 Hình 2.3: Cân cung cầu thị trường nhà 15 Hình 3.1: Bản đồ phân loại quận, huyện Tp HCM 32 Hình 3.2: T lệ lao động ngành dịch vụ cao cấp theo nơi làm việc quận huyện 34 Hình 3.3: Phân bổ lao động theo khu vực 35 Hình 3.4: Hàm đánh giá hưởng thụ nhà 42 Hình 3.5: Bảng đồ khu vực thành phố 44 Hình 4.1: Mối quan hệ khoảng cách đến CBD giá nhà .47 Hình 4.2: Mối quan hệ chiều rộng đường trước nhà với giá nhà 48 Hình 4.3: Hàm giá hưởng thụ ước lượng giá nhà với yếu tố khoảng cách thay đổi 56 Hình 4.4: Đồ thị thể mối quan hệ giá ẩn với khoảng cách đến CBD 57 TÓM TẮT: Một số hàng hóa dịch vụ mơi trường khơng có giao dịch thị trường (Batalhone et al, 2002) Điều gây khó khăn cho việc đưa định tiêu dùng cá nhân loại hàng hóa Trong bối cảnh đó, nhà kinh tế sử dụng phương pháp định giá hàng hóa dịch vụ Phương pháp HPM xuất phát chủ yếu từ lý thuyết tiêu dùng Lancaster (1966) mơ hình Rosen (1974), thừa nhận hàng hóa sở hữu nhiều thuộc tính kết hợp tạo thành nhóm thuộc tính ảnh hưởng đến giá trị tiêu dùng (Chin and Chau, 2002) HPM áp dụng rộng rãi để nghiên cứu thị trường nhà tính không đồng sản phẩm nhà Bài nghiên cứu tìm hiểu ứng dụng HPM cho việc xác định thuộc tính hay yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Tp HCM, Việt Nam, xác định yếu tố quan trọng tính giá ẩn thuộc tính Các tảng lý thuyết, số nghiên cứu thực nghiệm chính, ứng dụng mơ hình lên thị trường nhà thảo luận nghiên cứu Thông thường tài sản có mức giá cao tài sản có nhiều thuộc tính mong muốn (Frew and Jud, 2003) Các thuộc tính sử dụng mơ hình HPM nghiên cứu trước (chủ yếu thực nước phương Tây) xem xét để thiết lập thuộc tính nhà thích hợp áp dụng thị trường Tp HCM Vì thuộc tính nhà ưa thích thay đổi tùy theo yếu tố văn hóa đặc điểm riêng địa phương, số thuộc tính xác định nghiên cứu trước khơng quan trọng Tp HCM Ngược lại có thuộc tính khác khơng có ý nghĩa thị trường nước phương Tây quan trọng Tp HCM Do cần nghiên cứu thêm để xác định thuộc tính thu thập nhiều liệu để kiểm tra ý nghĩa thống kê thuộc tính Một mẫu gồm 562 ngơi nhà giao dịch thu thập ba sàn giao dịch BĐS lớn Tp HCM để minh họa cho ứng dụng mơ hình HPM Có tất 18 thuộc tính (bao gồm kích thước đất, diện tích sàn, loại nhà, số phịng ngủ, số phịng tắm, nhà để xe, sân vườn, tiện nghi xung quanh nhà vị trí địa lý) chọn làm biến độc lập thiết lập mơ hình HPM theo dạng hàm semi-log cho giá nhà Tp HCM Kết nghiên cứu cho thấy hầu hết biến có ảnh hưởng đến giá nhà (ngoại trừ yếu tố nhà để xe sân vườn) có dấu với kỳ vọng Thuộc tính vị trí, cụ thể khoảng cách đến CBD diện tích đất có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà 120 2.2 113 360 121 1.5 56 100 122 72 216 123 1.25 80 140 124 1.5 64 200 125 1.2 44.5 50.7 126 1.4 40 80 127 10.5 200 550 128 1.2 26 45 129 2.3 80 112 130 1.85 72 216 131 2.7 80 245 132 1.1 52 104 133 1.32 56 150 134 2.4 135 200 135 2.6 150 260 136 3.3 68 211.2 137 1.6 100 200 138 2.5 64 240 139 5.5 100 300 140 2.6 56 196 141 80 80 142 56 167 143 2.4 68 238 144 280 840 145 2.3 64 192 146 0.9 32 60 147 4.2 128 350 148 4.8 120 360 149 5.5 257 500 150 2.6 72 253 76 151 2.3 66 231 152 2.85 72 252 153 2.8 67 269 154 3.2 84 336 155 1.7 52 104 156 2.8 64 224 157 1.6 50 100 158 56 197 159 3.2 56 226 160 2.85 64 224 161 52 104 162 2.9 92 323 163 1.7 45 90 164 3.2 80 320 165 2.3 57 200 166 2.5 68 206 167 3.1 72 288 168 4.3 64 256 169 3.2 60 210 170 48 192 171 58 202 172 3.2 67.5 236.25 173 3.15 67.2 173 174 4.7 160 300 175 2.25 55 191 176 2.6 62 187 177 3.4 79 317 178 4.2 136 493 179 0.95 43 86 180 2.8 64 224 181 2.65 61 274 77 182 3.65 114 183 1.6 57 400 113 184 155 448 185 2.85 76 265 186 4.2 90 270 187 1.95 82 244 188 75 337 189 3.4 88 309 190 2.7 71 250 191 2.6 59 235 192 3.2 73 330 193 2.8 56 224 194 5.5 120 400 195 3.2 68 272 196 4.6 120 360 197 2.2 64 153.6 198 3.4 84 336 199 84 269 200 4.2 100 400 201 2.5 72 216 202 22 133 630 203 11.9 69.03 242 204 7.2 52 211 205 13 91.2 350 206 50.5 91.4 207 4.4 36 140 208 2.2 36 72 209 1.15 21 42 210 7.8 19.08 76.32 211 12.5 113.625 190 212 36 63 290 78 213 3.9 54 162 214 9.2 90 350 215 42 130 216 50.75 92 217 12.5 62.9 250 218 4.6 44 130 219 60 240 220 12.5 60 120 221 18 112 140 222 5.7 44.8 180 223 4.2 63.07 190 224 3.9 30 90 225 1.9 41 82 226 7.5 110 210 227 3.5 31.45 100 228 4.5 56.8 110 229 15 59.6 230 230 3.05 28.21 93.8 231 3.05 34 116 232 12 104.5 250.8 233 7.5 67.2 67.2 234 12 96 384 235 10 92 368 236 8.5 72 144 237 34 170 238 68 272 239 11.5 68 136 240 4.5 64 180 241 31 200 400 242 4.3 55 160 243 12 108 433 79 244 14 96 288 245 8.5 55 213 246 11.5 96 384 247 11 100 200 248 6.7 84 84 249 4.7 50 100 250 3.9 30 90 251 3.5 56 170 252 13 60 129.6 253 9.2 90 350 254 5.6 61.5 258 255 25 96 250 256 25 96 345.6 257 16 72 266 258 10 64 108 259 5.1 72 180 260 4.5 72 159 261 20 162.4 220 262 64 64 263 5.5 68 102 264 30 89.12 136 265 14.5 80 240 266 16 54.6 255 267 7.5 94 134 268 37.5 38 269 6.5 52 104 270 6.95 72.5 202.3 271 13.8 74.25 74.25 272 5.5 84 252 273 4.95 134.8 190 274 1.2 40 40 80 275 1.4 36 276 0.72 18 34 277 29.5 92 168 278 4.2 64 256 279 2.8 54 188 280 9.5 83.5 183.3 281 4.95 62 220 282 3.6 72 202 283 3.7 57.6 140 284 3.6 72 350 285 2.5 61.6 112 286 5.2 75 134 287 2.8 76.4 60 288 0.88 30 30 289 3.25 72 216 290 8.5 80 320 291 7.3 80 240 292 4.6 91 273 293 10.5 218 500 294 27 345 517.5 295 6.5 108 194.4 296 12 117 280.8 297 10 164 400 298 13.7 195 500 299 12.8 252 500 300 12.9 252 500 301 100 300 302 14.2 192.4 500 303 2.8 72 198.72 304 15 200 300 305 4.1 58.5 220 81 54.35 306 6.8 120 350 307 7.6 170 390 308 5.7 100 300 309 16 200 450 310 100 400 311 35 400 200 312 5.6 80 320 313 5.5 131.1 144 314 4.95 45 228 315 63 99 316 2.4 28.5 103 317 0.8 23 44.6 318 4.8 60 60 319 1.3 14 34 320 2.4 61 96 321 2.6 55 142 322 2.1 34 100 323 0.8 20.4 40.7 324 1.3 13.2 34 325 59.5 238 326 3.8 42 150 327 1.95 45 83 328 0.67 32 64 329 0.8 15 32 330 2.1 34.5 103.5 331 42 84 332 1.65 54.1 123 333 1.65 73.5 123 334 2.6 50 142 335 1.8 54.7 54.7 336 3.9 42 126 82 337 4.6 60 270 338 7.6 150 300 339 6.8 128 270 340 3.48 68 250 341 60 250 342 4.5 100 222 343 4.15 75 280 344 8.1 126 503 345 1.85 60 60 346 1.4 43 86 347 0.59 25.1 40 348 2.75 120 240 349 0.75 38 38 350 5.3 99 120 351 25 310 630 352 2.6 60.8 243.2 353 2.5 75 85 354 1.3 36 72 355 2.3 60 134 356 0.75 41 41 357 6.35 108 360 358 4.7 119 304 359 9.5 148.4 267.12 360 2.58 96.8 161.3 361 2.4 65 110 362 9.45 153.4 136 363 3.4 90 190 364 89.32 89.32 365 0.75 61 122 366 18 240 400 367 10.2 126 400 83 368 4.6 127 255 369 1.8 60 121 370 6.7 120 400 371 64 64 372 2.2 43 43 373 1.4 48 144 374 1.3 50 100 375 1.6 96 67 376 0.75 28 60 377 100 120 378 3.8 80 230 379 3.5 54 270 380 4.5 54 200 381 3.7 56 224 382 2.85 45.6 182.4 383 0.69 32.7 32.7 384 1.69 42 63 385 1.6 30 120 386 2.7 52 190 387 8.5 160 240 388 2.4 56 112 389 0.69 32 60 390 7.6 100 265 391 1.75 37 74 392 16.5 185 475 393 4.9 40 170 394 10.5 115 340 395 5.2 68 120 396 8.3 66.3 175 397 13.5 110 350 398 5.1 45 180 84 399 22 205 410 400 7.9 97 122.5 401 10.9 60 215 402 9.5 64 218.8 403 7.5 110 210 404 28.5 96 192 405 4.7 40 120 406 5.5 45.1 180 407 7.5 60 180 408 22 212.5 360 409 15 176 160 410 4.5 52.5 213 411 3.2 35 120 412 13 137 266 413 2.8 54 190 414 9.5 58.8 176.4 415 3.4 66.8 100 416 6.2 80 215 417 6.3 56 224 418 3.1 60.6 143.5 419 1.57 37.8 95.2 420 17 81.4 265 421 4.9 64 250 422 1.45 40.25 80 423 3.5 68 182 424 4.5 66 158 425 52.5 157.5 426 6.7 80 353 427 56.8 226.4 428 3.5 67.6 184.7 429 5.1 56 62.8 85 430 4.2 56.16 128 431 5.95 72 256 432 5.5 41 123 433 6.9 43 280 434 15 128.8 273.9 435 10.5 75.2 238 436 0.96 44 84 437 2.2 60 260 438 0.58 26.25 52.5 439 1.67 60 106 440 1.15 58 109 441 0.8 35 95 442 81 405 443 0.73 60 60 444 1.65 55 135 445 0.53 24 72 446 1.22 64 128 447 1.1 58 110 448 2.1 80 240 449 1.65 64 178 450 1.35 59.8 101 451 5.9 148 400 452 0.85 36 90 453 0.65 42.5 85 454 1.2 64 129 455 0.87 68 95 456 2.1 80 254 457 2.75 100 228 458 1.85 64 232 459 1.8 48 150 460 0.88 44 88 86 461 2.3 39.32 100 462 0.85 40 80 463 0.5 45 69 464 3.05 120 222 465 1.2 88 88 466 0.39 50 74 467 0.45 26 52 468 0.51 50 75 469 0.485 66 66 470 0.49 47.25 90 471 0.38 50 50 472 24 250 407 473 0.45 48 48 474 0.6 32 64 475 0.64 64 96 476 0.57 66 66 477 0.6 46 46 478 0.58 50 72 479 0.54 48 78 480 0.65 40 80 481 0.65 64 64 482 0.65 40 60 483 0.64 64 64 484 8.5 200 520 485 0.72 63 60 486 4.2 136.5 245.7 487 0.4 40 40 488 0.35 55 110 489 0.285 48 96 490 0.6 60 100 491 0.52 52 104 87 492 0.65 30 60 493 0.65 60 60 494 0.75 60 78 495 0.47 48 64 496 1.8 81 162 497 0.45 48 48 498 1.05 96 90 499 0.52 48 70 500 1.2 88 88 501 0.45 26 52 502 0.75 66 90 503 0.6 42 84 504 2.5 52 200 505 1.55 70 150 506 0.75 36 40 507 0.69 24 48 508 0.7 32 60 509 1.7 84 160 510 1.45 48 150 511 0.7 70 118.5 512 0.68 60 120 513 0.55 33 66 514 1.95 68 200 515 1.4 70 130 516 1.25 60 160 517 0.54 40 80 518 1.1 72 72 519 1.1 50 100 520 5.6 140 168 521 1.5 65 85 522 0.585 27 27 88 523 0.595 24 48 524 225 250 525 0.72 27 70 526 1.2 80 120 527 0.56 38 80 528 0.63 35 52.5 529 0.7 33.5 66 530 1.2 86.1 172.2 531 0.35 21 42 532 1.6 48 140 533 0.85 39 76 534 0.85 60 100 535 0.47 36 42 536 1.35 80 160 537 0.79 64 64 538 0.97 150 150 539 1.1 80 110 540 0.6 300 45 541 0.45 200 120 542 1.7 82 215 543 0.62 40 80 544 1.1 82 82 545 0.5 60 60 546 0.695 115 115 547 0.33 15 30 548 1.05 64 128 549 1.0 60 76.2 550 7.0 124.8 105.7 551 0.85 57.6 47.2 552 1.2 94.5 220 553 1.25 120 120 89 554 0.39 28 56 555 1.8 120 142.5 556 0.75 52.5 60 557 0.65 48 96 558 0.6 100 90 559 0.45 40 56 560 1.85 142.5 120 561 2.3 84.36 186 562 0.46 48 96 90 ... Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 2.2 19 a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 19 b .Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS 20 c Các yếu tố chung bên 20 d .Các yếu tố vĩ mơ 21 e Các yếu tố xã... trường đại học có ảnh hưởng tiêu cực đến giá nhà cộng đồng xung quanh Hàng Châu, Trung Quốc T lệ đóng góp giá nhà yếu tố cấu trúc 60,0%, yếu tố hàng xóm 16,5%, yếu tố vị trí 19,8% yếu tố khác 2,7%... biến có ảnh hưởng đến giá nhà (ngoại trừ yếu tố nhà để xe sân vườn) có dấu với kỳ vọng Thuộc tính vị trí, cụ thể khoảng cách đến CBD diện tích đất có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà CHƯƠNG 1: