Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN VĂN MINH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN VĂN MINH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM KHÁNH NAM TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 MỤC LỤC: Lời cảm ơn .5 Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu Danh mục hình vẽ, đồ thị TÓM TẮT CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 10 1.1 Vấn đề nghiên cứu 10 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 12 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 12 1.4 Phương pháp nghiên cứu 12 1.5 Đối tượng nghiên cứu khách thể nghiên cứu 12 1.6 Đối tượng khảo sát phạm vi nghiên cứu .13 1.7 Cấu trúc luận văn 13 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT 14 2.1 Lý thuyết chung thị trường BĐS 14 2.1.1 Cung cầu thị trường nhà 14 a Cung nhà .14 b Cầu nhà .14 c Cân thị trường nhà .15 2.1.2 Các thành tố tạo nên thị trường BĐS 16 2.1.3 Giá trị giá BĐS 17 a Giá trị BĐS 17 b Khái niệm phân loại giá BĐS .17 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 19 a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 19 b Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS .20 c Các yếu tố chung bên 20 d Các yếu tố vĩ mô 21 e Các yếu tố xã hội 21 2.2 Tóm lược nghiên cứu liên quan 21 2.2.1 Trên giới 21 2.2.2 Ở Việt Nam 23 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Lý thuyết mơ hình HPM 24 3.2 Ứng dụng mơ hình HPM lên thị trường nhà nghiên cứu trước 25 3.2.1 Yếu tố vị trí 27 3.2.2 Yếu tố cấu trúc 28 3.2.3 Yếu tố hàng xóm 29 3.3 Tổng quan thị trường nhà Tp.HCM 31 3.4 Áp dụng phương pháp HPM để xác định giá nhà trường hợp Tp HCM 36 3.5 Dạng hàm hồi quy 40 3.6 Bộ số liệu nghiên cứu .43 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .45 4.1 Thống kê mô tả liệu 45 4.2 Kết phân tích hồi quy .49 KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 59 Hàm ý sách .59 Các hạn chế hướng nghiên cứu mở rộng .59 Hạn chế .59 Hướng nghiên cứu mở rộng .60 Tài liệu tham khảo 61 Phụ lục 66 Phụ lục 1: Dân số mật dộ dân số năm 2010 phân theo quận, huyện 66 Phụ lục 2: Dân số trung bình theo quận, huyện 67 Phụ lục 3: Bảng phân cấp nhà 68 Phụ lục 4: Kết hồi quy mơ hình log-log .70 Phụ lục 5: Biểu đồ phân phối biểu đồ phân tán phần dư 71 Phụ lục 6: Tập liệu nghiên cứu .72 LỜI CẢM ƠN: Trước tiên xin chân thành cảm ơn TS Phạm Khánh Nam tận tình hướng dẫn góp ý suốt q trình thực luận văn Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hạ Thị Thiều Dao có góp ý định hướng cho đề cương luận văn Tôi xin gởi lời cảm ơn đến tất thầy cô Khoa Kinh tế Phát triển, Viện Đào tạo sau Đại học giúp tơi trang bị kiến thức hữu ích Sau cùng, xin cảm ơn đến người thân gia đình, bạn bè quan tâm động viên để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Nguyễn Văn Minh DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT: BĐS :Bất động sản CBD :Central Bussiness District (Quận trung tâm) HPM :Hedonic Pricing Model (Mơ hình đánh giá hưởng thụ) Tp HCM :Thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU: Bảng 3.1: Mối quan hệ môi trường giá trị tài sản phân loại theo yếu tố môi trường nghiên cứu trước .30 Bảng 3.2: Dân số biến động dân số Tp.HCM 33 Bảng 3.3: Các thuộc tính ảnh hưởng đến giá nhà Tp HCM 39 Bảng 4.1: Thống kê mô tả số liệu 45 Bảng 4.2: Hệ số tương quan .46 Bảng 4.3: So sánh hai mơ hình semi-log log-log 49 Bảng 4.4: Kết hồi quy 50 Bảng 4.5: Hệ số chặn yếu tố cấp nhà 52 Bảng 4.6: Hệ số chặn yếu tố khu vực 52 Bảng 4.7: Hệ số tương quan phần tương quan riêng 54 Bảng 4.8: Tỉ lệ đóng góp thuộc tính giá trị ngơi nhà 55 Bảng 4.9: Kết hồi quy hàm cầu ngược yếu tố khoảng cách đến CBD .58 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ: Hình 2.1: Cầu nhà 14 Hình 2.2: Cung nhà 15 Hình 2.3: Cân cung cầu thị trường nhà .15 Hình 3.1: Bản đồ phân loại quận, huyện Tp HCM 32 Hình 3.2: T lệ lao động ngành dịch vụ cao cấp theo nơi làm việc quận huyện 34 Hình 3.3: Phân bổ lao động theo khu vực 35 Hình 3.4: Hàm đánh giá hưởng thụ nhà .42 Hình 3.5: Bảng đồ khu vực thành phố 44 Hình 4.1: Mối quan hệ khoảng cách đến CBD giá nhà 47 Hình 4.2: Mối quan hệ chiều rộng đường trước nhà với giá nhà 48 Hình 4.3: Hàm giá hưởng thụ ước lượng giá nhà với yếu tố khoảng cách thay đổi 56 Hình 4.4: Đồ thị thể mối quan hệ giá ẩn với khoảng cách đến CBD .57 TÓM TẮT: Một số hàng hóa dịch vụ mơi trường khơng có giao dịch thị trường (Batalhone et al, 2002) Điều gây khó khăn cho việc đưa định tiêu dùng cá nhân loại hàng hóa Trong bối cảnh đó, nhà kinh tế sử dụng phương pháp định giá hàng hóa dịch vụ Phương pháp HPM xuất phát chủ yếu từ lý thuyết tiêu dùng Lancaster (1966) mơ hình Rosen (1974), thừa nhận hàng hóa sở hữu nhiều thuộc tính kết hợp tạo thành nhóm thuộc tính ảnh hưởng đến giá trị tiêu dùng (Chin and Chau, 2002) HPM áp dụng rộng rãi để nghiên cứu thị trường nhà tính khơng đồng sản phẩm nhà Bài nghiên cứu tìm hiểu ứng dụng HPM cho việc xác định thuộc tính hay yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Tp HCM, Việt Nam, xác định yếu tố quan trọng tính giá ẩn thuộc tính Các tảng lý thuyết, số nghiên cứu thực nghiệm chính, ứng dụng mơ hình lên thị trường nhà thảo luận nghiên cứu Thơng thường tài sản có mức giá cao tài sản có nhiều thuộc tính mong muốn (Frew and Jud, 2003) Các thuộc tính sử dụng mơ hình HPM nghiên cứu trước (chủ yếu thực nước phương Tây) xem xét để thiết lập thuộc tính nhà thích hợp áp dụng thị trường Tp HCM Vì thuộc tính nhà ưa thích thay đổi tùy theo yếu tố văn hóa đặc điểm riêng địa phương, số thuộc tính xác định nghiên cứu trước khơng quan trọng Tp HCM Ngược lại có thuộc tính khác khơng có ý nghĩa thị trường nước phương Tây quan trọng Tp HCM Do cần nghiên cứu thêm để xác định thuộc tính thu thập nhiều liệu để kiểm tra ý nghĩa thống kê thuộc tính Một mẫu gồm 562 ngơi nhà giao dịch thu thập ba sàn giao dịch BĐS lớn Tp HCM để minh họa cho ứng dụng mơ hình HPM Có tất 18 thuộc tính (bao gồm kích thước đất, diện tích sàn, loại nhà, số phịng ngủ, số phịng tắm, nhà để xe, sân vườn, tiện nghi xung quanh nhà vị trí địa lý) chọn làm biến độc lập thiết lập mơ hình HPM theo dạng hàm semi-log cho giá nhà Tp HCM Kết nghiên cứu cho thấy hầu hết biến có ảnh hưởng đến giá nhà (ngoại trừ yếu tố nhà để xe sân vườn) có dấu với kỳ vọng Thuộc tính vị trí, cụ thể khoảng cách đến CBD diện tích đất có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Vấn đề nghiên cứu: Thị trường BĐS liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn quy mơ tính chất kinh tế quốc dân Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài chính, thị trường sản xuất vật liệu xây dựng, thị trường lao động Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam (Cục Quản lý nhà Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2011) cho “bất động sản tài sản lớn quốc gia, t trọng BĐS tổng cải xã hội nước mức độ có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước, hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế” Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động Một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế - xã hội đạt mục tiêu đề Về bản, nhu cầu người chia làm hai nhóm chính: nhu cầu nhu cầu bậc cao (Maslow, 1943) Những nhu cầu phải thoả mãn trước nghĩ đến nhu cầu cao hơn, chỗ nhu cầu sinh lý người Trong k nguyên đại, nơi hình thức ngơi nhà thành phần quan trọng khu vực kinh tế xã hội (Keng, 2000) Nhà chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp kinh tế thị trường Do nhà cịn tài sản lớn hộ gia đình Thị trường nhà thị trường sơi động thị trường BĐS, có ảnh hưởng lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Tại Tp HCM, hầu hết người dân nhận thấy lợi ích việc sở hữu ngơi nhà mang lại tiện ích việc sử dụng lợi nhuận từ 10 554 0.39 28 56 0 22 0 0 0 555 1.8 120 142.5 1 10 20 0 0 0 556 0.75 52.5 60 1 0 20 0 0 0 557 0.65 48 96 2 0 22 0 0 0 558 0.6 100 90 1 0 24 0 0 0 559 0.45 40 56 1 0 20 0 0 0 560 1.85 142.5 120 1 10 20 0 0 0 561 2.3 84.36 186 5 0 10 24 0 0 0 562 0.46 48 96 2 0 22 0 0 0 90 ... phân loại giá BĐS .17 2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 19 a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 19 b Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS .20 c Các yếu tố chung bên... trường đại học có ảnh hưởng tiêu cực đến giá nhà cộng đồng xung quanh Hàng Châu, Trung Quốc T lệ đóng góp giá nhà yếu tố cấu trúc 60,0%, yếu tố hàng xóm 16,5%, yếu tố vị trí 19,8% yếu tố khác 2,7%... rộng đường trước nhà tiện ích xã hội có ảnh hưởng tích cực giá nhà ở, khoảng cách đến CBD có ảnh hưởng tiêu cực đến giá nhà Các kết ước tính chứng minh nhà với nhiều phịng ngủ có giá cao hơn, thêm