Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn tp hồ chí minh

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ KIM OANH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HCM TRẦN THỊ KIM OANH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60.340201 Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ THỊ THANH HÀ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2013 i LỜI CAM ĐOAN ********** Tôi tên là: Trần Thị Kim Oanh Sinh ngày: 29 tháng 05 năm 1988 – Tại: Phú n Q qn: Hịa Vinh, Đơng Hịa, Phú n Hiện cơng tác tại: Trường Cao đẳng Cơng thương Thành phố Hồ Chí Minh – Số 20 đường Tăng Nhơn Phú, P Phước Long B, Q 9, TP Hồ Chí Minh Là học viên cao học khóa 13 Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh Mã học viên: Cam đoan đề tài: Phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60.340201 Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Thị Thanh Hà Luận văn thực Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh Đề tài cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, khơng chép tài liệu chưa công bố toàn nội dung đâu; số liệu, nguồn trích dẫn luận văn thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm lời cam đoan danh dự TP HCM, ngày 15 tháng 11 năm 2013 Tác giả TRẦN THỊ KIM OANH ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT ADB BĐS CPF EFA FDI GDP KCN NHNN NHTM NSNN NHTM CP TNTBT NOTNT NOXH NOTM ODA PPP TP.HCM TCTD UBND VietRees XHCN iii DANH MỤC BẢNG – BIỂU ĐỒ - HÌNH Trang Bảng 1.1: Các yếu tố mơ hình định mức tín nhiệm thể nhân 13 Bảng 2.1: Danh sách dự án NOTM diện tích 70m , giá bán 15triệu đồng/m 32 Bảng 2.2: Cung – cầu nhà TNTBT địa bàn TP.HCM tháng 10/2013 33 Bảng 2.3: Thang đo yếu tố vĩ mô 53 Bảng 2.4: Thang đo yếu tố thuộc khả năng, lực NHTM 54 Bảng 2.5: Thang đo yếu tố thuộc khách hàng 54 Bảng 2.6: Thang đo yếu tố thuộc khoản vay 55 Bảng 2.7: Thang đo xu hướng, phát triển tín dụng nhà TNTBT NHTM: 55 Bảng 2.8: Kết kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha 56 Bảng 2.9: Thang đo yếu tố tác động đến xu hướng phát triển tín dụng nhà TNTBT 57 Bảng 2.10: Độ phù hợp mơ hình 59 Bảng 2.11: Kết thông số hồi quy 59 Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng GDP Việt Nam TP.HCM 26 Biểu đồ 2.2: Tăng trưởng vốn đầu tư Việt Nam TP.HCM 26 Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS TP.HCM 27 Biểu đồ 2.4: Cơ cấu nhu cầu hộ người dân địa bàn TP.HCM phân theo thu nhập 34 Biểu đồ 2.5: Giá trị hộ trung bình người dân TP HCM định mua 34 Biểu đồ 2.6: Dư nợ tín dụng BĐS địa bàn TP.HCM 41 Biểu đồ 2.7: Cơ cấu dư nợ cho vay sửa chữa, mua nhà, xây nhà để dư nợ cho vay BĐS địa bàn TP.HCM 42 Biểu đồ 2.8: Khả trả gốc lãi hàng tháng khách hàng vay mua nhà 45 Biểu đồ 2.9: Cơ cấu dự nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà số chi nhánh 49 iv Hình 1.1: “Vịng luẩn quẩn” nghèo đói, có “nghèo” nhà Hình 1.2: Mơ hình nghiên cứu đề xuất 17 Hình 2.1: Vị trí địa lý Trung tâm đô thị TP.HCM 25 Hình 2.2: Các nút giao thơng 25 Hình 2.3: Quy trình nghiên cứu 47 Hình 2.4: Sau nghiên cứu định tính khung lý thuyết điều chỉnh sau: 52 Hình 3.1: Biểu đồ tỷ lệ khách hàng có nhu cầu vay vốn để mua nhà 65 Hình 3.2: Mơ hình tác động, hỗ trợ, khuyến khích NHTM thơng qua tổ chức trung gian 71 Hình 3.3: Quy trình quản lý, kiểm sốt rủi ro khoản vay 85 v MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1.1 NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP .1 1.1.1 Khái niệm người có thu nhập trung bình thấp 1.1.1.1 Khái niệm thu nhập 1.1.1.2 Người có thu nhập trung bình thấp 1.1.2 Nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.1.3 Đặc điểm nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.1.4 Ý nghĩa việc phát triển nhà cho người thu nhập trung bình thấp .5 1.2 PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1.2.1 Tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.1.2 Đặc điểm tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp .7 1.2.2 Phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.2.1 Khái niệm phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.2.2 Các tiêu chí đánh giá mức độ phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.2.3 Tính tất yếu cần phải phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp ngân hàng 10 1.2.2.5 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến phát triển tín dụng nhà cho người có TNTBT ngân hàng 16 vi 1.3 KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở VÀ TÀI CHÍNH NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI MỘT SỐ NƯỚC 17 1.3.1 Tại số nước Châu Á 17 1.3.1.1 Tại Singapore 17 1.3.1.2 Tại số nước Châu Á khác 18 1.3.2 Tại số nước phát triển 20 1.3.3 Bài học phát triển tài nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Việt Nam 21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .25 2.1 ĐẶC ĐIỂM CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 25 2.1.1 Vị trí địa lý 25 2.1.2 Đặc điểm kinh tế 25 2.1.3 Đặc điểm xã hội 27 2.2 THỰC TRẠNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 2.2.1 Chính sách phát triển Chính phủ Ủy ban nhân dân Thành phố 28 2.2.1.1 Chính sách Chính phủ 28 2.2.1.2 Chính sách Ủy ban nhân dân Thành phố 30 2.2.2 Thực trạng hoạt động đầu tư nhà cho người có thu nhập trung bình thấp địa bàn Thành phố 31 2.2.2.1 Thực trạng hoạt động đầu tư nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 31 2.2.2.2 Đánh giá 33 2.2.2.3 Nguyên nhân tồn bất cập 35 2.3 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 38 vii 2.3.1 Chính sách hỗ trợ Chính phủ 38 2.3.2 Chính sách hỗ trợ Ngân hàng Nhà nước 39 2.3.3 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Ngân hàng thương mại hoạt động địa bàn Thành phố 41 2.3.3.1 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 41 2.3.3.2 Đánh giá 42 2.3.3.3 Nguyên nhân tồn bất cập 43 2.4 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 46 2.4.1 Thiết kế nghiên cứu 46 2.4.2 Nghiên cứu định tính 47 2.4.3 Nghiên cứu định lượng: 52 2.4.4 Xây dựng thang đo 53 2.4.5 Kết nghiên cứu 55 2.4.5.1 Đánh giá sơ thang đo Cronbach’s Alpha 56 2.4.5.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 56 2.4.5.3 Phân tích hồi quy 59 2.4.5.4 Đánh giá kết nghiên cứu định lượng: 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .63 3.1 DỰ BÁO NHU CẦU TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 63 3.1.1 Dự báo cung - cầu nhà cho người có thu nhập trung bình thấp .63 3.1.2 Dự báo nhu cầu tín dụng nhà người có thu nhập trung bình thấp64 XXI PHỤ LỤC 5: BẢNG CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG Giới thiệu Xin chào quý vị, thực nghiên cứu “Phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” Kính mong quý vị dành chút thời gian để trả lời cho số câu hỏi sau Xin lưu ý khơng có quan điểm hay sai, tất quan điểm quý vị có giá trị cho nghiên cứu chúng tơi Rất mong nhận cộng tác chân tình từ quý vị Tên ngân hàng: ……………………………………………………………… Địa chỉ:……………………………………………………………………… Xin anh/chị cho biết mức độ đồng ý anh chị vấn đề sau: Trong câu hỏi đánh giá mức độ quan trọng thì: Trong câu hỏi đánh giá mức độ đồng ý thì: Trong câu hỏi đánh giá mức độ quan tâm thì: Hồn tồn phản đối Phản đối Khơng có ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý Hoàn toàn phản đối Phản đối Khơng có ý kiến Đồng ý Hồn tồn đồng ý Hồn tồn phản đối Phản đối Khơng có ý kiến Đồng ý Hoàn toàn đồng ý XXII STT Nội dung câu hỏi Theo anh/chị, yếu tố sau có mức đ đến định mở rộng tín dụ tượng có thu nhập vừa thấp vay mu Thu nhập bình quân đầu người cao Tỷ lệ thất nghiệp thấp Tỷ lệ lạm phát thấp Chính sách ưu đãi đặc biệt p Cơng tác quản lý chặt chẽ, thủ tục hàn Chính sách tài tiền tệ nới lỏng Theo anh/chị đánh giá yếu t ưu ngân hàng khơng? Nguồn vốn lớn Chi phí sử dụng vốn thấp Đội ngũ nhân viên có trình độ, kinh ng Cơ sở vật chất, thiết bị, công nghệ cao Quy định ngân hàng Khi nhắc đến “hồ sơ vay mua nhà nhập trung bình thấp”, anh/chị đánh tâm anh/chị thẩm định hồ sơ v tố sau Độ tuổi Trình độ chun mơn Thịi gian cư trú Thu nhập cao Tính ổn định cơng việc Thu nhập ròng cao XXIII Khả tham gia vốn tự có vào phương án Uy tín khách hàng Anh/chị quan tâm đến khoản vay có yếu tố sau đây? Giá trị khoản vay Kỳ hạn vay Lãi suất cho vay Phương thức tốn Tài sản đảm bảo có tính khoản cao, giá trị lớn Khả quản lý, kiểm soát khoản vay Vui lòng cho biết mức độ đồng ý anh/chị với nhận định sau khoản tín dụng cho người có thu nhập vừa thấp Thị trường tiềm Lợi nhuận cao Rủi ro thấp Xin vui lịng cho biết thơng tin người trả lời: Họ tên……………………………………… Chứcvụ:………………………… Liên hệ:……………………………………… Cảm ơn anh/chi dành thời gian hỗ trợ cho tác giả nghiên cứu! XXIV PHỤ LỤC 6: MÔ TẢ MẪU TRONG NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG STT Tên ngân hàng NH Phát triển Nông Việt Nam NHTM thương Việt Nam NHTM Phát triển Việt Nam NHTM Thương Ngân hàng Phát triển nhà Cửu Long NHTM CP Á Châu NHTM NHTM CP Quân Đội NHTM CP Hàng Hải 10 NHTM CP Kỹ thương 11 NHTM Thương tín 12 NHTM Thịnh Vượng 13 NHTM Đông XXV 14 NH HSBC Việt Nam 15 NH Citibank Việt Nam 16 NH ANZ Việt Nam Tổng cộng XXVI PHỤ LỤC 7: PHÂN TÍCH CRONBACH’S ANPHA Nhóm yếu tố vĩ mơ: Nhóm yếu tố phía ngân hàng: XXVII Nhóm yếu tố khách hàng: Nhóm yếu tố thuộc khoản vay: Nhóm yếu tố thuộc khoản vay XXVIII Xu hướng phát triển tín dụng nhà ở: XXIX PHỤ LỤC 8: PHÂN TÍCH CFA Nhóm yếu tố tác động đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở: Total Variance Explained Component 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Extraction Method: Principal Component Analysis XXX Rotated Component Matrix a Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations XXXI Xu hướng phát triển tín dụng nhà ở: KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Component Extraction Method: Principal Component Analysis PT1 PT2 PT3 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted XXXII PHỤ LỤC 9: PHÂN TÍCH HỒI QUY Model Variables Entered KV, NH, VM, KH a a All requested variables entered b Dependent Variable: PT Model R a Predictors: (Constant), KV, NH, VM, KH Model Regression Residual Total a Predictors: (Constant), KV, NH, VM, KH b Dependent Variable: PT Model (Constant) VM NH KH KV a Dependent Variable: PT ... cứu, triển khai 1.2 PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1.2.1 Tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng nhà cho người có thu nhập. .. 1.2.1 Tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.2.1.2 Đặc điểm tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp. .. điểm nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 1.1.4 Ý nghĩa việc phát triển nhà cho người thu nhập trung bình thấp .5 1.2 PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP