Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc đất xanh miền bắc

Tổng quan tình hình nghiên cứu Hiện nay, đã có nhều công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các công trình nghiên cứu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp này là do tự bản thân thực hiện có sự trợ giúp từ giáo viên hướng dẫn và không sao chép từ các công trình nghiên cứu của người khác Các dữ liệu thông tin thứ cấp trong Luận văn có nguồn gốc và được trích dẫn rõ ràng

Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan này!

Học viên

Vũ Thị Hải Yến

LỜI CẢM ƠN

Trong thực tế không có sự thành công nào là không có sự hỗ trợ, dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp Trong suốt thời gian học tập tại trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, chia

sẻ giúp đỡ từ quý thầy cô, gia đình và bạn bè Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô trong trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội, những người đã cung cấp cho em kiến thức cơ bản cũng như chuyên ngành về quản trị kinh doanh trong suốt quá trình em học tập tại trường Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và tri ân sâu sắc đến giáo viên hướng dẫn của em – PGS.TS Vũ Sỹ Cường, người đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn trực tiếp em chu đáo trong thời gian em nghiên cứu và thực hiện luận văn này

Trong quá trình thực hiện và nghiên cứu, khó tránh khỏi sai sót và nhầm lẫn

em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý Thầy, Cô để kiến thức của em trong lĩnh vực này được hoàn thiện hơn

Sau cùng, em xin kính chúc quý Thầy, Cô đang công tác và giảng dạy tại trường Đại học Kinh tế dồi dào sức khỏe, nhiều niềm vui để thực hiện sứ mệnh cao đẹp của mình là cập bến con thuyền tri thức cho thế hệ mai sau

Em xin chân thành cảm ơn!

Học viên

Vũ Thị Hải Yến

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC HÌNH VẼ iii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ iv

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 5

1.2 Bất động sản 6

1.2.1 Khái niệm về bất động sản 6

1.2.2 Đặc điểm của bất động sản 7

1.2.3 Phân loại bất động sản 9

1.3 Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản 9

1.3.1 Khái niệm và phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản 9

1.3.2 H iệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản 10

1.3.3 Mối quan hệ giữa hiệu quả và rủi ro 12

1.3.4 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 13

1.4 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh 13

1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá khái quát hiệu quả kinh doanh 13

1.4.2 Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng tài sản 14

1.4.3 Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng vốn 16

1.4.4 Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh khoản và sử dụng tài sản 18

1.4.5 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng lao động 20

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp 21

1.5.1 Nhân tố khách quan 21

1.5.2 Nhân tố chủ quan 26

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Quy trình nghiên cứu 30

2.2 Phương pháp nghiên cứu 31

2.2.1 Phương pháp thu thập dữ liệu 31

2.2.2 Phương pháp xử lý phân tích dữ liệu……… 32

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊAC ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC 34

3.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 34

3.1.1 Giới thiệu chung 34

3.1.2 Quá trình hình thành và phát triển 35

3.1.3 Cơ cấu tổ chức 37

3.2 Khái quát thực trạng thị trường bất động sản 38

3.2.1 Căn hộ để bán 39

3.2.2 Biệt thự liền kề 39

3.2.3 Căn hộ dịch vụ 40

3.2.4 Cho thuê mặt bằng 41

3.2.5 Văn phòng 42

3.2.6 Kinh doanh 43

3.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 44

3.3.1 Thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 44

3.3.2 Sản phẩm 45

3.3.3 Hình thức phân phối và marketing của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 47

3.3.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 55

3.4 Đánh giá về hiệu quả hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty Cồ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 57

3.4.1 Đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản 57

3.4.2 Phân tích hiệu quả sử dụng vốn 60

3.4.3 Phân tích hiệu quả sử dụng lao động 63

3.4 Đánh giá chung hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty 66

3.4.1 Thành công 66

3.4.2 Hạn chế và nguyên nhân 70

CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC 72

4.1 Xu hướng thị trường bất động sản ở Việt nam 72

4.1.1 Cơ hội 75

4.1.2 Thách thức 75

4.2 Chiến lược hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ Phần Dịch Vụ và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc 77

4.3 Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của ty Cổ Phần Dịch Vụ và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc 79

4.3.1 Gi ải pháp ổn định thị trường và tăng doanh thu 79

4.3.2 Gi ải pháp về huy động nguồn vốn 81

4.3.3 Nhóm giải pháp kiểm soát các yếu tố đầu vào 82

4.3.4 Gi ải pháp về nhân sự 89

4.3.5 Gi ải pháp khác 90

KẾT LUẬN 94

DANH MỤC THAM KHẢO 96 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

1 Bảng 3.1 Số lượng, cơ cấu người lao động trong Công ty 34

2 Bảng 3.2 So sánh kế hoạch và thực hiện của tình hình hoạt động

3 Bảng 3.3 Chi tiết tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2016 –

7 Bảng 3.7 Bảng phân tích hiệu quả sử dụng vốn2015 - 2017 62

8 Bảng 3.8 Bảng chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng lao động năm

9 Bảng 3.9 Bảng phân đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản

DANH MỤC HÌNH VẼ

2 Hình 3.1 Ngành nghề kinh doanh của công ty Đất Xanh Miền Bắc 36

3 Hình 3.2 Mô hình quản trị của Công ty Đất Xanh Miền Bắc 37

4 Hình 3.3 Cơ cấu quản lý của Công ty Đất Xanh Miền Bắc 38

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

1 Biểu đồ 3.1 Hoạt động thị trường căn hộ sơ cấp theo hạng –

2 Biểu đồ 3.2 Nguồn cung mới thị trường biệt thự, liền kề - Q3/2017 40

3 Biểu đồ 3.3 Hoạt động thị trường căn hộ dịch vụ theo hạng –

4 Biểu đồ 3.4 Hoạt động thị trường bán lẻ theo mô hình – Q3/2017 42

5 Biểu đồ 3.5 Hoạt động thị trường văn phòng theo hạng – Q3/2017 43

6 Biểu đồ 3.6 Hoạt động thị trường khách sạn theo quý – Q3/2016 –

9 Biểu đồ 3.9 Chỉ số tài chính doanh nghiệp năm 2013 -2017 67

10 Biểu đồ 3.10 Thị phần doanh số bán hàng năm 2017 67

11 Biểu đồ 4.1 Lượng giao dịch theo loại hình bất động sản năm

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cuộc bầu cử Mĩ kết thúc vào tháng 11/2016 đã gây ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế thế giới Tổng thống Donald Trump bước vào Nhà Trắng với những chính sách, nghị định mà theo đó có rất nhiều luồng ý kiến trái chiều xoay quanh thị trường bất động sản toàn cầu sẽ có sung lực phát triển mới hay ngược lại Điển hình, với quan điểm chống lại Hiệp định TPP điều này gây thiệt hại và bất lợi cho các nước tham gia TPP Song không vì lẽ đó mà kinh tế Việt Nam không phát triển mạnh mẽ, trong những năm qua Việt Nam đã chú trọng và thúc đẩy thương mại với nhiều nước trên thế giới như các hiệp định thương mại tự do FTAs với EU, Liên minh kinh tế Á – Âu, ASEAN, WTO, trong APEC khởi động vòng đàm phán Doha Ngoài ra, một số dự báo cho thấy Donald Trump khi thắng cử và nhậm chức, thị trường bất động sản khu vực châu Á lại phát triển mạnh mẽ hơn Trước một xu hướng mở của nền kinh tế toàn cầu, mối liên kết giữa các nền kinh tế của các quốc gia ngày càng chặt chẽ như hiện nay, việc một thị trường đầu tàu về kinh tế như Mỹ chắc chắn sẽ có tầm ảnh hưởng đến hầu hết các nền kinh tế khác Sự phát triển lên hay xuống của thị trường bất động sản tại Mỹ, chắc chắn dẫn đến

sự phát triển của thị trường bất động sản của nhiều nước khác trong khu vực, dĩ nhiên Việt Nam sẽ không đứng ngoài cuộc Thêm vào đó, theo một báo cáo mới đây của JLL Việt Nam, sự ảnh hưởng của kết quả bầu cử Mỹ làm gia tăng của nguồn vốn đầu tư nước ngoài trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương JLL còn cho biết thêm chúng ta sẽ thấy được mức lãi suất thấp kéo dài từ Cục Dữ Trữ Liên bang Mỹ (Fed) Một lần nữa, sau Brexit, ngân hàng Anh đã cắt giảm lãi suất và đưa ra các biện pháp kích thích kinh tế Nếu có một mức độ tương tự về biến động thị trường tài chính, chúng ta có thể kỳ vọng

tỷ lệ lãi suất Mỹ bị cắt giảm để được trì hoãn và lợi nhuận từ bất động sản vẫn sẽ giữ mức ổn định, hoặc tiếp tục bị kiềm lại bởi nguồn vốn đầu tư vào bất động sản khu vực Châu Á – Thái Bình Dương

Trong xu thế hội nhập toàn cầu hóa, các doanh nghiệp Việt Nam đang đứng trước những cơ hội lớn về xây dựng, phát triển lên một tầm cao mới và cũng phải

đối mặt với những nguy cơ tiềm ẩn to lớn Bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, định hướng cũng như tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp Bên cạnh sự phát triển của nền kinh tế nói chung thì thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội Nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này Hiện nay, có rất nhiều dự án về bất động sản lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước như dự án bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, các khu đô thị, trung tâm thương mại, siêu thị, văn phòng cho thuê của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup, FLC, Bimgruop

Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (ĐXMB) là công ty thành viên của Tập đoàn Đất Xanh (Dat Xanh Group) - một trong những thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản tại Việt Nam Được thành lập vào ngày 07/07/2010 với Giấy phép kinh doanh số 0104794967 do Sở Kế Hoạch Và Đầu Tư Thành Phố Hà Nội cấp phép, ĐXMB hoạt động kinh doanh chính trong các lĩnh vực: Kinh doanh bất động sản, tư vấn và lập dự án đầu tư bất động sản, xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng, trang trí nội thất…Được thành lập tính đến nay gần 7 năm, trực thuộc Tập đoàn Đất Xanh với kinh nghiệm 14 năm trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanh có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư Sự biến động của thị trường bất động sản diễn biến rất phức tạp, do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn tới nền kinh tế, có thể gây khủng hoảng đến nền kinh

tế của một đất nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu Vậy nên cần có một

sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường bất động sản để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công

ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” là một điều cần thiết cho việc

tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty

Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

a, Mục đích nghiên cứu

Mục đích chung của đề tài là nghiên cứu hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc Mục tiêu cụ thể: Phân tích thực trạng hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc; đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc Phân tích, đánh giá, chỉ ra những thành công, hạn chế, và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh của công ty này trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý luận về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

b, Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về kinh doanh bất động sản Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại ĐXMB, làm rõ các thành công và hạn chế trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty trong những năm gần đây

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

a, Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc và phân tích hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị

b, Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc giai đoạn từ năm 2015 – 2017 Nội dung phân tích không chỉ giới hạn về hiệu quả tài chính mà còn đƣợc phân tích thêm một số vấn đề có liên quan đến hiệu quả sản xuất kinh doanh

4 Những đóng góp của luận văn nghiên cứu

- Phân tích những đặc điểm của kinh doanh bất động sản, những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh bất động sản

- Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình kinh doanh bất động sản của ĐXMB

- Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình kinh doanh bất động sản của ĐXMB

- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của ĐXMB

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận tài liệu tham khảo, luận văn gồm 4 chương:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ

phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc

Chương 4: Định hướng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh

bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Hiện nay, đã có nhều công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các công trình nghiên cứu mang tính chất tổng thể cũng có một số công trình mang tính chất chuyên biệt theo từng ngành, lĩnh vực (Hoạt động đầu tư bất động sản, hoạt động môi giới, Hoạt động cho thuê, hoạt động xây dựng…) hay từng loại sản phẩm (Chung cư, Thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản cho thuê…); Tác giả đã sưu tầm và nghiên cứu các công trình có liên quan đến đề tài luận văn bao gồm:

TS Nguyễn Mạnh Hùng (2015): Bài nghiên cứu “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”: Bài nghiên cứu nhấn mạnh thực trạng khung pháp lý thị trường còn nhiều hạn chế, thiếu tính thống nhất và đồng bộ từ trung ương tới địa phương; Tính cạnh tranh, tính minh bạch, cơ chế đấu thầu tuy có quy định ban hành nhưng còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng thực tiễn Từ đó đề xuất phương án giải quyết

Nguyễn Vũ Huy (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế “Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”: Luận án đã đề cập khái niệm cơ bản về bất động sản và kinh doanh bất động sản, nghiên cứu các vấn đề chính của hoạt động kinh doanh bất động sản như thị trường, định giá, huy động vốn… Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở các nước như Trung Quốc, Mỹ cũng được nghiên cứu để bổ sung thực tiễn cho các đề xuất của NCS được nêu trong Luận án Trên cơ sở luận cứ và thực trạng đó, Luận án đi sâu vào phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay để qua đó mạnh dạn

đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Lê Thanh Ngọc (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP.Hồ Chí Minh” – Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: Luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất

động sản Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định lượng luận án đã chứng minh

và đưa ra giải pháp ứng dụng vào thực tiễn nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản

Vũ Anh (2012): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Pháp luật về kinh doanh bất động sản

ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” – Học viện Khoa học xã hội Trên cơ

sở các nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận án có những đóng góp mới về khoa học, cung cấp những luận cứ cho việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể:

- Luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, thiếu sót trong điểu chỉnh pháp luật; đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện về luật kinh doanh bất động sản

Qua việc nghiên cứu các công trình trên, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đều

đã hệ thống hóa được vấn đề chung nhất về bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ở các góc độ khác nhau, cho thấy thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại đang rất được quan tâm, song còn nhiều diễn biến phức tạp với những cơ hội, thách thức cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường kinh doanh Để có cái nhìn chuyên sâu, cụ thể, chi tiết thực tế hơn và có sự khác biệt với các nghiên cứu trước đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” làm đề tài nghiên cứu của

mình Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”

1.2 Bất động sản

1.2.1 Khái niệm về bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Công hòa XNCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.2.2 Đặc điểm của bất động sản

1.2.2.1 Tính cá biệt và tính khan hiếm

Đặc điểm của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực khỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v.v…

1.2.2.2 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy họa, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng bất động sran lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vất lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của nhà ở,

khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà

ở phổ thông là trên 45 năm v.v… Chính vì tính lâu bền của hàng hóa bất động sản

là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng không bao giờ cạn

1.2.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và naang cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

1.2.2.4 Tính thích ứng

Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác

1.2.2.5 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

1.2.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức bất đống sản

1.2.3 Phân loại bất động sản

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm mối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…

- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

1.3 H iệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản

1.3.1.1 Khái niệm

Theo điều 4, khoản 2 tại Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 do Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì hoạt động kinh doanh bất động sản được hiểu như sau:

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

1.3.1.2 Phân loại kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản được phân chia như sau :

+ Phân chia theo mục đích sử dụng bất động sản:

 Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư

 Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp

 Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại

 Đầu tư kinh doanh khách sạn

 Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái

 Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp

 Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…

+ Phân chia theo hình thức giao dịch:

 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

 Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

 Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại,

 Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng

Bất kỳ một hoạt động nào của mọi tổ chức đều mong muốn đạt hiệu quả cao nhất trên mọi phương diện kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường Hoạt động kinh doanh trong cơ chế thị trường yêu cầu hiệu quả càng đòi hỏi cấp bách, vì nó là động

lực thúc đẩy các doanh nghiệp cạnh tranh và phát triển

Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp chủ yếu xem xét trên phương diện kinh tế có quan hệ với hiệu quả xã hội và thị trường

Thực chất của hiệu quả kinh doanh là sự so sánh giữa các kết quả đầu ra với các yếu tố đầu vào của một tổ chức kinh tế được xét trong một chu kỳ nhất định, tùy theo yêu cầu của các nhà quản trị kinh doanh Các chỉ tiêu tài chính phản ánh hiệu quả kinh doanh là cơ sở khoa học để đánh giá trình độ của các nhà quản lý, căn

cứ đưa ra quyết định trong tương lai Song độ chính xác của thông tin từ các chỉ tiêu hiệu quả phân tích phụ thuộc vào nguồn số liệu, thời gian và không gian phân tích

Các chỉ tiêu hiệu quả kinh doanh có thể khái quát như sau:

So sánh giữa kết quả đầu ra so với các yếu tố đầu vào được tính theo công thức: Công thức 1

Hi ệu quả kinh doanh = Kết quả đầu ra/ Yếu tố đầu vào

Hoặc sự so sánh giữa yếu tố đầu vào so với kết quả đầu ra:

Công thức 2

Hi ệu quả kinh doanh = Yếu tố đầu vào/ Kết quả đầu ra

Ở công thức 1 kết quả tính được càng lớn chứng tỏ hiệu quả kinh doanh càng cao và công thức 2 thì ngược lại

Kết quả đầu ra, yếu tồ đầu vào có thể đo bằng thước đo hiện vật, thước đo giá trị tùy theo mục đích của việc phân tích

Dựa theo Báo cáo kết quả kinh doanh, các chỉ tiêu kết quả đầu ra bao gồm: Tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, lợi nhuận gộp về bán hàng hóa

và cung cấp dịch vụ, tổng lợi nhuận kế toán trước thuế, lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp

Dựa vào Bảng cân đối kế toán, các chỉ tiêu yếu tố đầu vào bao gồm: Tổng tài sản bình quân, tổng nguồn vốn chủ sở hữu bình quân, tổng tài sản dài hạn bình quân, tổng tài sản ngắn hạn bình quân Hoặc chỉ tiêu chi phí, giá vốn hàng bán, chi phí hoạt động trên báo cáo kết quả kinh doanh…

Công thức 1 phản ánh cứ 1 đồng chi phí đầu vào (vốn, nhân công, nguyên vật liệu, máy móc thiết bị,…) thì tạo ra bao nhiêu đồng kết quả đầu ra như doanh thu, lợi nhuận… trong một kỳ kinh doanh, chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp càng tốt

Công thức 2 phản ánh cứ 1 đồng kết quả đầu ra như doanh thu, lợi nhuận, giá trị sản lượng hàng hóa… thì cần bao nhiêu đồng chi phí đầu vào (vốn, nhân công, nguyên vật liệu, máy móc thiết bị…), chỉ tiêu này càng thấp thì hiệu quả kinh doanh càng cao

Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh thường thể hiện một kỳ phân tích, do vậy số liệu dùng để phân tích các chỉ tiêu này cũng là kết quả của một kỳ

phân tích Nhưng tùy theo mục tiêu của việc phân tích và nguồn số liệu sẵn có, khi phân tích có thể tổng hợp các số liệu từ thông tin kế toán tài chính và kế toán quản trị khi đó các chỉ tiêu phân tích mới đảm bảo chính xác và ý nghĩa

Để đánh giá chính xác các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh cần được xem xét trong mối quan hệ với hiệu quả xã hội và quan điểm về hiệu quả

1.3.3 Mối quan hệ giữa hiệu quả và rủi ro

Rủi ro là một khái niệm mới mẻ, đồng thời mang tính thời sự đối với nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay nói chung và với các doanh nghiệp nói riêng Rủi ro chính là biến động tiềm ẩn trong các kết quả, biến động càng lớn thì rủi ro càng cao

Rủi ro tổng thể của một doanh nghiệp có thể có nhiều cách phân loại khác nhau, trước nhất dựa theo cách thức đối phó với rủi ro, rủi ro có thể được phân thành hai phần chính, đó là rủi ro không có tính hệ thống và rủi ro có tính hệ thống Rủi ro không có tính hệ thống còn có thể gọi là rủi ro có thể đa dạng hoá rủi ro đặc trưng, riêng có, rủi ro này có thể giàm thiểu được bằng cách đa dạng hóa, bằng các quỹ góp chung Rủi ro có tính hệ thống còn gọi là rủi ro không thể đa dạng hóa, rủi

ro do những tác động to lớn của thị trường, rủi ro này không thể giảm thiểu được bằng cách đa dạng hóa, thông thường nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp Tuy nhiên, nó chỉ làm biến động giá trị của doanh nghiệp chứ ít khi dẫn doanh nghiệp đến tình trạng phá sản Hiệu quả kinh donah hay cụ thể hơn là khả năng sinh lợi và rủi ro có mối quan hệ tỷ lệ thuận với nhau, khả năng sinh lợi càng cao luôn tiềm ẩn rủi ro cao “Nguồn: Quản trị rủi ro 1998”

Hiệu quả chính là chỉ tiêu so sánh giữa chi phí hay nguồn lực bỏ ra và kết quả đạt được bao hàm cả quá khứ, hiện tại cũng như tương lai của các khái niệm này Tuy nhiên, theo cách tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả thì các số liệu về chi phí cũng như kết quả đạt được chủ yếu là các số liệu đã diễn ra hoặc dự tính, đây là các biến số ngẫu nhiên Do vậy, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp tại một thời điểm nào đó chính là một biến số ngẫu nhiên, là kết quả tổng hợp ngẫu nhiên của nhiều nhân tố

Hiệu quả kinh doanh cần được đánh giá mối quan hệ chặt chẽ với rủi ro, cùng một mức độ rủi ro hiệu quả kinh doanh chỉ được đánh giá là tốt nhất khi nó đạt được đồng thời hai điều kiện là cao hơn hiệu quả tối thiểu xứng với rủi ro đó và cao nhất Hiệu quả kinh doanh được coi là tốt hơn khi mức độ rủi ro không đổi nhưng hiệu quả cao hơn hoặc bới hiệu quả không đổi nhưng mức dộ rủi ro thấp hơn, hay nói cách hác hệ số biến thiên nhỏ hơn

 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật

- bất động sản vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này

và các quy định khác của pháp luật có liên quan Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch

1.4 Các ch ỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh

Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm: Chỉ tiêu định tính và định lượng là các chỉ tiêu định lượng quan trọng nhất, chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính và chỉ tiêu đánh gía hiệu quả sử dụng lao động Để tập trung đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản dựa trên nhóm chỉ tiêu hiệu quả tài chính của doanh nghiệp, gồm:

1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá khái quát hiệu quả kinh doanh

 Tỷ suất sinh lời vốn

Chỉ tiêu này được xác định như sau:

Tỉ suất sinh lời của vốn (ROI) = Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế và lãi vay/

Tổng vốn bình quân

Lợi nhuận kế toán trước thuế và lãi vay được lấy từ tổng chỉ tiêu mã số 50 và

23 thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Vốn bình quân được hiểu là tài sản bình quân được tính như sau:

Tài sản bình quân = (Tài sản đầu kỳ + Tài sản cuối kỳ)/2

Chỉ tiêu này cho biết trong 1 kỳ phân tích, doanh nghiệp bỏ ra 1 đồng vốn đầu tư thì thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận Chỉ tiêu này mới thể hiện hiệu quả thực chất của 1 đồng vốn sử dụng trong kinh doanh Chỉ tiêu này càng cao, chứng tỏ hiệu quả sử dụng vốn tốt, đó là nhân tố hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư vào hoạt động kinh doanh.

 Tỷ suất sinh lời của doanh thu

Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu là một chỉ số tài chính dùng để theo dõi tình hình sinh lời của doanh nghiệp Đây là chỉ số chỉ ra mối quan hệ giữa lợi nhuận ròng và doanh thu của doanh nghiệp

ROS = Lợi nhuận thuần / Tổng doanh thu

Tỷ số này phản ánh lợi nhuận chiếm bao nhiêu phần trăm trong doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay nói cách khác tỷ số này cho biết 1 đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Tỷ số này mang giá trị dương cho thấy doanh nghiệp hoạt động có lãi, tỷ số càng lớn càng thể hiện doanh nghiệp có lãi càng lớn Ngược lại, tỷ số này âm đồng nghĩa với việc hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đang trong tình trạng thua lỗ

Tỷ số này bị ảnh hưởng bởi giá bán và chi phí sản xuất của doanh nghiệp, nếu như giá bán cao hoặc nhà quản trị quản lý chi phí sản xuất kinh doanh tốt hoặc cả hai thì tỷ số này sẽ cao Ngược lại, nếu như tỷ số này giảm nguyên nhân có thể là do doanh nghiệp đang mất kiểm soát với chi phí sản xuất kinh doanh hoặc doanh nghiệp đang phải sử dụng chính sách chiết khấu, giảm giá hàng bán cho khách hàng

Trong nghiên cứu năm 1998 của Stanwick cũng chỉ ra tỷ lệ lợi nhuận trên doanh thu (ROS) là chỉ tiêu tài chính để đo lường hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

1.4 2 Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng tài sản

Khi phân tích hiệu quả sử dụng tài sản, cần phải nghiên cứu một cách toàn diện cả về thời gian, không gian, môi trường kinh doanh và đồng thời đặt nó trong mối quan hệ với sự biến động giá cả của các yếu tố sản xuất

Do vậy, khi phân tích hiệu quả sử dụng tài sản trước hết phải xây dựng được

hệ thống các chỉ tiêu tài chính tổng hợp và chi tiết phù hợp với đặc điểm của từng

nhóm tài sản sử dụng trong các doanh nghiệp, sau đó phải biết vận dụng phương pháp phân tích thích hợp Việc phân tích phải được tiến hành trên cơ sở phân tích từng chỉ tiêu sau đó tổng hợp lại, từ đó đưa ra cá biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản, nhằm khai thác hết công suất các tài sản đã đầu tư.

 Tỷ suất sinh lời của tài sản

Chỉ tiêu này thể hiện khả năng tạo ra lợi nhuận sau thuế của tài sản mà donah nghiệp sử dụng cho hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu này được tính như sau:

Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA) = Lợi nhuận sau thuế/Tài sản bình quân

Lợi nhuận kế toán sau thuế được lấy từ chỉ tiêu mã số 60 thuộc báo cáo kết quả kinh doanh

Tài sản bình quân được xác định như sau:

Tài sản bình quân: (Tài sản đầu kỳ + Tài sản cuối kỳ)/2

Chỉ tiêu này cho biết, trong một kỳ phân tích, doanh nghiệp đầu tư 1 đồng tài sản thì thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp, chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp là tốt, góp phần nâng cao khả năng đầu tư của chủ doanh nghiệp

 Số vòng quay của tài sản

Trong hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp mong muốn tài sản vận dộng không ngừng, để đẩy mạnh tăng doanh thu, là nhân tố góp phần tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp Số vòng quay của tài sản có thể xác định bằng công thức:

Số vòng quay tài sản = Tổng doanh thu thuần/Tài sản bình quân

Doanh thu thuần được lấy từ chỉ tiêu mã số 10 thuộc báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Chỉ tiêu này cho biết trong một kỳ phân tích các tài sản quay được bao nhiêu vòng, chỉ tiều này càng cao, chứng tỏ các tài sản vận động nhanh, góp phần tăng doanh thu và là điều kiện nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp Nếu chỉ tiêu này thấp, chứng tỏ các tài sản vận động chậm làm cho doanh thu của doanh nghiệp giảm Tuy nhiên, chỉ tiêu này phụ thuộc vào đặc điểm ngành nghề kinh doanh, đặc điểm cụ thể của tài sản trong các doanh nghiệp

 Suất hao phí của tài sản so với doanh thu thuần

Khả năng tạo ra doanh thu thuần của tài sản là một chỉ tiêu kinh tế cơ bản để

dự kiến vốn đầu tƣ khi doanh nghiệp muốn một mức doanh thu thuần nhƣ dự kiến Chỉ tiêu này đƣợc tính nhƣ sau:

Suất hao phí của tài sản so với doanh thu thuần = Tài sản bình quân/Doanh

thu thuần bán hàng hóa, dịch vụ

Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích, doanh nghiệp thu đƣợc một đồng doanh thu thuần thì cần bao nhiêu đồng tài sản đầu tƣ, chỉ tiêu này càng thấp hiệu quả sử dụng tài sản càng tốt, góp phần tiết kiệm tài sản và nâng cao doanh thu thuần trong kỳ của doanh nghiệp

 Suất hao phí của tài sản so với lợi nhuận sau thuế

Chỉ tiêu này phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận sau thuế của các tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng cho hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu này đƣợc xác định nhƣ sau:

Suất hao phí của tài sản so với lợi nhuận sau thuế = Tài sản bình quân/Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp

Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích, doanh nghiệp thu đƣợc 1 đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp thì cần bao nhiêu đồng tài sản, chỉ tiêu này càng thấp thì hiệu quả sử dụng các tài sản càng cao, hấp dẫn các cổ đông đầu tƣ

1.4.3 Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng vốn

 Tỷ suất sinh lời của VCSH

Chỉ tiêu này đƣợc xác định nhƣ sau:

Tỷ suất sinh lời của VCSH = Lợi nhuận sau thuế/

Vốn chủ sở hữu bình quân

Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp đƣợc lấy từ chỉ tiêu mã số 60 trên báo cáo kết quả kinh doanh, VCSH bình quân đƣợc lấy từ trung bình cộng của chỉ tiêu đầu kỳ và cuối kỳ mã số 400 trên bảng cân đối kế toán

Chỉ tiêu này cho biết, cứ 1 đồng VCSH đầu tƣ thì tạo ra đƣợc bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp Chỉ tiêu này càng cao càng biểu hiện xu

hướng tích cực Chỉ tiêu này cao thường giúp cho các nhà quản trị có thể đi huy động vốn mới trên thị trường tài chính để tài trợ cho sự tăng trưởng của doanh nghiệp Ngược lại, nếu chỉ tiêu này nhỏ và VCSH dưới mức vốn điều lệ thì hiệu quả kinh doanh thấp, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút vốn Tuy nhiên, sức sinh lời của VCSH cao không phải lúc nào cũng thuận lợi vì có thể là do ảnh hưởng của đòn bảy tài chính, khi đó mức độ mạo hiểm càng lớn Do vậy khi phân tích chỉ tiêu này cần kết hợp với cơ cấu của VCSH trong từng doanh nghệp cụ thể.

Hiệu quả sử dụng lãi vay

Chỉ tiêu này được xác định như sau:

Hiệu quả sử dụng lãi vay = (Lợi nhuận kế toán trước thuế + Chi phí lãi vay)/

Chi phí lãi vay

Lợi nhuận kế toán trước thuế lấy từ chỉ tiêu mã số 50, chi phí lãi vay lấy từ chỉ tiêu mã số 23 trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

Chỉ tiêu này phản ánh độ an toàn, khả năng thanh toán lãi tiền vay của doanh nghiệp, chỉ tiêu này càng cao khả năng sinh lời của vốn vay càng tốt, đó là sự hấp dẫn của các tổ chức tín dụng vào hoạt động kinh doanh

 Tỷ suất sinh lời của tiền vay

Chỉ tiêu này được xác định như sau:

Tỷ suất sinh lời của tiền vay = Lợi nhuận sau thuế/Tiền vay bình quân

Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích, doanh nghiệp sử dụng 1 đồng tiền vay phục vụ cho hoạt động kinh doanh thì thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận kế toán sau thuế Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả kinh doanh càng tốt, đó là nhân tố hấp dẫn nhà quản trị đưa ra các quyết định vay tiền đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh Chỉ tiêu này cũng chứng tỏ tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp

Lợi nhuận sau thuế lấy từ chỉ tiêu mã số 60, tiền vay lấy từ chỉ tiêu trên thuyết minh báo cáo tài chính

 T ỷ số nợ trên VCSH

T ỷ số nợ trên VCSH = Tổng nợ/Giá trị VCSH

Tỷ số này cho biết quan hệ giữa vốn huy động bằng đi vay và vốn chủ sở hữu

Tỷ số này nhỏ chứng tỏ doanh nghiệp ít phụ thuộc vào hình thức huy động vốn bằng vay nợ; có thể hàm ý doanh nghiệp chịu độ rủi ro thấp Tuy nhiên, nó cũng có thể chứng tỏ doanh nghiệp chưa biết cách vay nợ để kinh doanh và khai thác lợi ích của hiệu quả tiết kiệm thuế

Khi dùng tỷ số này để đánh giá cần so sánh tỷ số của một doanh nghiệp cá biệt nào

đó với tỷ số bình quân của toàn ngành

 T ỷ số nợ trên tài sản

T ỷ số nợ trên tài sản = Tổng nợ/Tổng tài sản

Tỷ số này cho biết có bao nhiêu phần trăm tài sản của doanh nghiệp là từ đi vay Qua đây biết được khả năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp Tỷ số này mà quá nhỏ, chứng tỏ doanh nghiệp vay ít Điều này có thể hàm ý doanh nghiệp có khả năng tự chủ tài chính cao Song nó cũng có thể hàm ý là doanh nghiệp chưa biết khai thác đòn bẩy tài chính, tức là chưa biết cách huy động vốn bằng hình thức đi vay Ngược lại, tỷ số này mà cao quá hàm ý doanh nghiệp không có thực lực tài chính mà chủ yếu đi vay để có vốn kinh doanh Điều này cũng hàm ý là mức độ rủi

ro của doanh nghiệp cao hơn

Khi dùng tỷ số này để đánh giá cần so sánh tỷ số của một doanh nghiệp cá biệt nào đó với tỷ số bình quân của toàn ngành

Nhiều doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng phá sản vì thiếu vốn, vì vây cần phải kiểm tra khả năng của doanh nghiệp có thể trả được các khoản nợ thương mại

và hoàn trả vốn vay hay không là một trong những cơ sở đánh giá sự ổn định, vững vàng về tài chính của doanh nghiệp, thông qua các chỉ tiêu:

 Hệ sô khả năng thanh toán tổng quát Ktq

Ktq = Tổng số tài sản / Tổng số nợ phải trả

Hệ số này cho biết khả năng thanh toán các khoản nợ của doanh nghiệp Hệ

số này càng lớn thì khả năng thanh toán của doanh nghiệp càng tốt Hệ số thanh toán nhỏ hơn giới hạn cho phép cho thấy sự thiếu hụt trong khả năng thanh toán, sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch trả nợ của doanh nghiệp

 Hệ số khả năng thanh toán ngắn hạn (Kngh)

Kngh = Tài sản ngắn hạn / Tổng số nợ ngắn hạn

Hệ số này cho biết khả năng hoàn trả các khoản nợ ngắn hạn của doanh nghiệp bằng tài sản ngắn hạn hiện có

Hệ số này càng lớn thì khả năng hoàn trả nợ ngắn hạn càng tốt Ngược lại Hệ

số này nhỏ hơn giới hạn cho phép sẽ cảnh báo khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của doanh nghiệp gặp khó khăn, tiềm ẩn không trả được nợ đúng hạn

 Hệ số khả năng thanh toán nhanh (Knh)

Knh = Vốn bằng tiền, các khoản tương đương tiền và các khoản đầu tư

ngắn hạn / Nợ ngắn hạn

Hệ số này phản ánh khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của doanh nghiệp bằng tiền và các chứng khoán ngắn hạn có thể chuyển đổi nhanh thành tiền mặt Chỉ số này cho biết khả năng huy động các nguồn vốn bằng tiền để trả nợ vay ngắn hạn trong thời gian gần như tức thời

 Tính ổn định và khả năng tự tài trợ

 Hệ số thích ứng dài hạn của TSCĐ (Ktu)

Ktu = Tài sản dài hạn / Vốn chủ sở hữu + Nợ dài hạn

Hệ số này phản ánh việc sử dụng vốn hợp lý của doanh nghiệp, hệ số này không được vượt quá 1,0 Nếu hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp vẫn ổn định,

hệ số này càng nhỏ càng an toàn; nếu hệ số này > 1,00 cho thấy doanh nghiệp đã đầu tư tài sản dài hạn bằng những nguồn vốn có kỳ hạn ngắn (Ví dụ như vay ngắn hạn) dòng tiền sẽ trở nên không ổn định, tiềm ẩn sự bất ổn định trong điều hành tài chính của doanh nghiệp Nên đánh giá hệ số này đồng thời với hệ số tài sản dài hạn vốn chủ sở hữu

 Hệ số tài sản dài hạn vốn chủ sở hữu (Kts)

Kts = Tài sản dài hạn / Vốn chủ sở hữu

Hệ số này cho thấy mức ổn định của việc đầu tư tài sản bằng nguồn vốn chủ

sở hữu, những khoản đầu tư vào TSCĐ có thể được tái tạo như mong muốn từ vốn chủ sở hữu vì những khoản đầu tư như vậy thường cần một khoản thời gian dài để

tái tạo; hệ số càng nhỏ càng an toàn, phản ánh sự chủ động định đoạt về tài sản của chủ đầu tư

Ngoài ra với dự án kinh doanh bất động sản có thể sử dụng một số chỉ tiêu khác – Các chỉ tiêu tĩnh (tính toán cho một năm), gồm:

+ Chi phí cho một đơn vị sản phẩm: chi phí tính trên lm2 đất có hạ tầng, chi phí đầu tư xây dựng lm2 sàn xây dựng hoặc diện tích sử dụng, chi phí tính trên 1 phòng khách sạn phân theo hạng, …

+ Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm, cũng tính toán giá trị lợi nhuận trên đơn vị sản phẩm như chi phí

+ Mức doanh lợi của một đồng vốn đầu tư: là lợi nhuận của dự án trên tổng mức vốn đầu tư

+ Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: là thời gian từ khi dự án vận hành tới khi bù đắp lại toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu

– Các chỉ tiêu động (tính toán cho cả đời dự án có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu kinh tế theo thời gian), gồm:

+ Hiệu số thu chi được quy về thời điểm hiện tại hoặc tương lai, được để nguyên cho cả đời dự án hoặc san đều hàng năm

+ Suất thu lợi nội tại IRR

1.4.5 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng lao động

Trong quá trình sản xuất kinh doanh, lao động được đánh giá là một yếu tố đặc biệt quan trọng, xuyên suốt trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh Phân công lao động thích hợp chắc chắn mang lại hiệu quả cao Lao động là yếu tố không kém phần quan trọng so với vốn và cũng góp phần mang lại hiệu quả cho quá trình kinh doanh

Hiệu quả sử dụng lao động là chỉ tiêu phản ánh sự tác động của một số biện pháp đến lao động về mặt số lượng và chất lượng với mục đích cuối cùng là tăng kết quả và hiệu quả sản xuất kinh doanh Hiệu quả sử dụng lao động được đánh giá thông qua một số tiêu chí sau:

 Năng suất lao động

Đây là chỉ tiêu thường được đề cập, quyết đính sự phát triển của một đơn vị sản xuất kinh doanh, chỉ tiêu này được tính như sau:

Năng suất lao động = Doanh thu thuần/Tổng số lao động bình quân

 Mức sinh lợi của lao động

Chỉ tiêu này cho biết trong một thời gian kinh doanh trung bình một lao động

có thể làm được bao nhiêu lợi nhuận Chỉ tiêu này càng lớn, hiệu quả sử dụng lao động càng cao Chỉ tiêu này được tính như sau:

Mức sinh lợi của lao động = Lợi nhuận trước thuế/Tổng số lao động bình quân

1.5.1 Nhân tố khách quan

1.5.1.1 Các yếu tố môi trường, nền kinh tế, xã hội

- Dân s ố và sự dịch chuyển dân số: đây là một trong các yếu tố rất quan trọng

ảnh hưởng tới hoạt động kinh bất động sản Mỗi gia đình, mỗi cá nhân đều cần chỗ để

ở, để làm việc, để sinh hoạt v.v và do đó tạo thành nhu cầu trong thị trường bất động sản Mỗi sự thay đổi dân số tại một địa phương nào đó sẽ làm thay đổi lượng cầu và

do đó ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh bất động sản Dân số tăng tự nhiên (sinh đẻ) hay tăng cơ học (dịch chuyển) đều làm tăng lượng cầu và do đó là giá bất động sản tăng, kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào lĩnh vực bất động sản Ngược lại, sự giảm dân số sẽ thu hẹp lượng cầu và tạo ra dư thừa lượng cung làm giảm giá bất động sản

và do đó làm cho lượng vốn đầu tư bất động sản giảm sút, hoạt động kinh doanh bất động sản bị thu hẹp

- Các ho ạt động kinh tế: Cũng như yếu tố dân số, các hoạt động kinh tế tại

địa phương cũng ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị bất động sản Các hoạt động kinh tế ở đây được hiểu là các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư v.v trong các lĩnh vực của nền kinh tế Nếu các hoạt động kinh tế phát triển mạnh, các cơ sở sản xuất cần được mở rộng, các doanh nghiệp cần thêm văn phòng, các hoạt động thương mại cần thêm diện tích để tăng luân chuyển hàng hoá v.v do đó làm tăng lượng cầu đối với các bất động sản thương mại, công nghiệp Mặt khác khi các hoạt động

kinh tế phát triển làm tăng lượng nhân công tại địa bàn cũng như tăng thu nhập cho những người làm việc tại địa phương đó và kết quả là tăng tổng thu nhập cho dân chúng trong vùng do đó tăng khả năng chi trả của dân chúng cho việc mua sắm, thuê mướn bất động sản, như vậy sẽ làm tăng lượng cầu về các bất động sản nhà ở

Do vậy khi các hoạt động kinh tế phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản

- Mức lãi suất cho vay, các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực bất động sản: Đầu

tư trong lĩnh vực bất động sản thường là đầu tư dài hạn trong một lĩnh vực có tính thanh khoản thấp, hầu hết các hoạt động đầu tư bất động sản thường cần sử dụng vốn vay Đầu tư bất động sản thường là phải chi tiêu gần hết các khoản vốn đầu tư ngay trong giai đoạn ban đầu: mua sắm, tạo dựng bất động sản, phần vốn cho việc vận hành bất động sản thường không cần nhiều Việc thu hồi vốn đầu tư bất động sản thường được diễn ra nhiều năm trong quá trình khai thác bất động sản, đặc biệt là các bất động sản cho thuê Với tính chất đặc thù này việc sẵn có các khoản tín dụng dài hạn sẽ tạo điều kiện thúc đẩy các hoạt động kinh doanh bất động sản và ngược lại nếu không sẵn

có các khoản tín dụng dài hạn thì hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn Mặt khác, cũng do tính chất dài hạn của hoạt động đầu tư bất động sản làm cho mức lãi suất trả cho vốn vay thường bị đẩy lên cao Các tổ chức tín dụng thường áp dụng mức lãi suất cao cho các khoản vay dài hạn nhằm hạn chế các rủi ro khi thị trường tài chính biến động Hơn nữa, do vốn đầu tư được thực hiện gần hết trong giai đoạn đầu nên gánh nặng về trả lãi được dồn vào giai đoạn khai thác bất động sản cũng tạo ra ảnh hưởng mạnh mẽ tới hiệu quả của hoạt động kinh doanh bất động sản Có thể nói, sự hiện diện của các điều kiện tín dụng dài hạn với mức lãi suất hợp lý sẽ thúc đẩy sự phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản và ngược lại, nếu tín dụng dài hạn bị thắt chặt, lãi suất cao sẽ làm thu hẹp các hoạt động kinh bất động sản

- Các chính sách c ủa Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản: Các chương

trình của chính phủ trong lĩnh vực bất động sản đều có ảnh hưởng theo một góc độ nào đó tới hoạt động kinh doanh bất động sản Ví dụ như các chương trình giải quyết nhà cho hộ có thu nhập thấp có thể thu hút vốn đầu tư vào việc xây dựng các

căn hộ quy mô nhỏ, giá cả phải chăng nhằm được hưởng những ưu đãi nào đó mà Nhà nước quy định, chương trình hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ không gian sản xuất có thể thúc đẩy đầu tư các khu công nghiệp gần các đô thị để thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ và qua đó nhà đầu tư bất động sản sẽ được hưởng các

ưu đãi nào đó từ các chương trình đã được công bố…ở Việt Nam trong thời gian vừa qua có chính sách khuyến khích phát triển các khu nhà chung cư cao tầng bằng việc cho miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư các khu nhà chung cư cao tầng nhăm mục đích tiết kiệm đất đai và giảm áp lực tăng giá đất trên thị trường bất động sản tại các khu vực đô thị, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM Kết quả là sau một vài năm, số lượng các chung cư cao tầng mọc lên nhanh chóng, có thể thấy sự hiện diện của các chung cư này tại hầu hết các khu vực của thủ đô, tạo mới hàng nghìn căn hộ, góp phần thu hẹp nhu cầu mua đất và qua đó làm chững và giảm giá đất ở nhiều khu vực của Hà nội Các nhà đầu tư đã bị thu hút vào việc xây dựng và kinh doanh căn hộ do có mức lợi nhuận cao bắt nguồn từ chính sách khuyến khích của Nhà nước

- Tình trạng thất nghiệp, trình độ giáo dục, phong cách, lối sống, phong tục, tập quán, tâm lý xã hội v.v v.v đều tác động một cách trực tiếp hoặc gián tiếp tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của mỗi doanh nghiệp, có thể theo hai chiều hướng tích cực hoặc tiêu cực Nếu không có tình trạng thất nghiệp, người lao động có nhiều cơ hội lựa chọn việc làm thì chắc chắn chi phí sử dụng lao động của doanh nghiệp sẽ cao do đó làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và ngược lại nếu tình trạng thất nghiệp là cao thì chi phí sử dụng lao động của doanh nghiệp sẽ giảm làm tăng hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nhưng tình trạng thất nghiệp cao sẽ làm cho cầu tiêu dùng giảm và có thể dẫn đến tình trạng an ninh chính trị mất ổn định, do vậy lại làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Trình độ văn hoá ảnh hưởng tới khả năng đào tạo cũng như chất lượng chuyên môn và khả năng tiếp thu các kiến thức cần thiết của đội ngũ lao động, phong cách, lối sống, phong tục, tập quán, tâm lý xã hội v.v nó ảnh hưởng tới cầu về sản phẩm của các doanh nghiệp Nên nó ảnh hưởng trực tiếp tới

hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp

- Điều kiện tự nhiên, môi trường sinh thái và cơ sở hạ tầng:

Các điều kiện tự nhiên như: Vị trí địa lý, thời tiết khí hậu, v.v ảnh hưởng tới chi phí sử dụng nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, ảnh hưởng tới kinh doanh, năng suất chất lượng sản phẩm, ảnh hưởng tới cung cầu sản phẩm do tính chất mùa vụ v.v do đó ảnh hưởng tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong vùng

Tình trạng môi trường, các vấn đề về xử lý phế thải, ô nhiễm, các ràng buộc

xã hội về môi trường v.v… đều có tác động nhất định đến chi phí kinh doanh, năng suất và chất lượng sản phẩm Một môi trường trong sạch thoáng mát sẽ trực tiếp làm giảm chi phí kinh doanh, nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm tạo điều kiện cho doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh

Cơ sở hạ tầng của nền kinh tế nó quyết định sự phát triển của nền kinh tế cũng như sự phát triển của các doanh nghiệp Hệ thống đường xá, giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống ngân hàng tín dụng, mạng lưới điện quốc gia v.v v.v ảnh hưởng tới chi phí kinh doanh, khả năng nắm bắt thông tin, khả năng huy động và sử dụng vốn, khả năng giao dịch thanh toán v.v v.v của các doanh nghiệp

do đó ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

Môi trường khoa học kỹ thuật công nghệ: Tình hình phát triển khoa học kỹ thuật

công nghệ, tình hình ứng dụng của khoa học kỹ thuật và công nghệ vào sản xuất trên thế giới cững như trong nước ảnh hưởng tới trình độ kỹ thuật công nghệ và khả năng đổi mới kỹ thuật công nghệ của doanh nghiệp do đó ảnh hưởng tới năng suất chất lượng sản phẩm tức là ảnh hưởng tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

- Môi trường ngành

S ự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp hiện có trong ngành

Mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong cùng một ngành với nhau ảnh hưởng trực tiếp tới lượng cung cầu sản phẩm của mỗi doanh nghiệp, ảnh hưởng tới giá bán, tốc độ tiêu thụ sản phẩm v.v v.v do vậy ảnh hưởng tới hiệu quả của mỗi doanh nghiệp

Khả năng gia nhập mới của các doanh nghiệp

Trong cơ chế thị trường ở nước ta hiện nay trong hầu hết các lĩnh vực, các ngành nghề sản xuất kinh doanh có mức doanh lợi cao thì đều bị rất nhiều các doanh nghiệp khác nhóm ngó và sẵn sàng đầu tư vào lĩnh vực đó nếu như không có sự cản trở từ phía chính phủ Vì vậy buộc các doanh nghiệp trong các ngành có mức doanh lợi cao đều phải tạo ra các hàng rào cản trở sự ra nhập mới bằng cách khai thác triệt để các lợi thế riêng có của doanh nghiệp, bằng cách định giá phù hợp (mức ngăn chặn sự gia nhập, mức giá này có thể làm giảm mức doanh lợi) và tăng cường mở rộng chiếm lĩnh thị trường Do vậy ảnh hưởng tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

- Khách hàng

Khách hàng là một vấn đề vô cùng quan trọng và được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm chú ý Nếu như sản phẩm của doanh nghiệp đưa ra thị trường mà không được người tiêu dùng chấp nhận rộng rãi thì doanh nghiệp không thể tiến hành hoạt động kinh doanh hiệu quả được Mật độ dân cư, mức độ thu nhập, tâm lý và sở thích… của khách hàng ảnh hưởng lớn tới sản phẩm của doanh nghiệp, ảnh hưởng tới sự cạnh tranh của doanh nghiệp vì vậy ảnh hưởng tới hiệu quả của doanh nghiệp

1.5.1.2 Các yếu tố liên quan đến môi trường pháp lý

Để đảm bảo cho việc hình thành và sử dụng các bất động sản trong xã hội một cách có lợi nhất cho cộng đồng, Nhà nước luôn nắm vai trò là người tạo ra

“luật chơi” trong lĩnh vực bất động sản Quyền lực của Nhà nước trong lĩnh vực này nhằm phục vụ phúc lợi công cộng, an ninh an toàn xã hội, y tế, giáo dục cũng như các nhu cầu chung của cộng đồng về bất động sản Ngoài các bất động sản do Nhà nước tạo ra từ các nguồn thu của Nhà nước, các bất động sản thuộc quyền sở

hữu/sử dụng của các cá nhân, do các cá nhân tạo lập ra, về một số khía cạnh nào đó đều chịu sự điều tiết chung của Nhà nước thông qua các văn bản pháp lý do các cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm tạo môi trường cho việc phát triển và sử dụng bất động sản có lợi nhất từ góc độ lợi ích của cộng đồng Do vậy có thể nói, khác với các tài sản khác việc sở hữu, sử dụng bất động sản không phải là toàn quyền của người chủ sở hữu/chủ sử dụng mà bị hạn chế trên một số khía cạnh nào đó, nghĩa là

trong một khuôn khổ nào đó theo các quy định của pháp luật Các vấn đề pháp lý quan trọng nhất liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản là các văn bản pháp qui liên quan đến việc phát triển và sử dụng bất động sản như Luật đất đai, Luật xây dựng, qui hoạch tổng thể, qui hoạch chi tiết của từng vùng, từng địa bàn đã được thông qua, Luật thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như thuế nhà đất, thuế thu nhập khi cho thuê và/hoặc bán bất động sản v.v… Những chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải nắm rõ các vấn đề này vì nó có ảnh hưởng rất lớn tới sự thành công của họ

1.5.2 Nhân tố chủ quan

• Bộ máy quản trị doanh nghiệp

Các doanh nghiệp hoạt động trong cơ chế thị trường, bộ máy quản trị doanh nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển doanh nghiệp,

bộ máy quản trị doanh nghiệp phải đồng thời thực hiện nhiều nhiệm vụ khác nhau :

Nhiệm vụ đầu tiên của bộ máy quản trị doanh nghiệp và xây dựng cho doanh nghiệp một chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp Nếu xây dựng được một chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp hợp lý (phù hợp với môi trường kinh doanh, phù hợp với khả năng của doanh nghiệp) sẽ là cơ sở là định hướng tốt để doanh nghiệp tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả

Xây dựng các kế hoạch kinh doanh, các phương án kinh doanh và kế hoạch hoá các hoạt động của doanh nghiệp trên cơ sở chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp đã xây dựng

Tổ chức thực hiện các kế hoạch, các phương án và các hoạt động sản xuất kinh doanh đã đề ra

Tổ chức kiểm tra, đánh giá và điều chỉnh các quá trình trên

Với chức năng và nhiệm vụ vô cùng quan trọng của bộ máy quản trị doanh nghiệp, ta có thể khẳng định rằng chất lượng của bộ máy quản trị quyết định rất lớn tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Nếu bộ máy quản trị được

tổ chức với cơ cấu phù hợp với nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, gọn nhẹ linh hoạt, có sự phân chia nhiệm vụ chức năng rõ ràng, có cơ chế phối hợp

hành động hợp lý, với một đội ngũ quản trị viên có năng lực và tinh thần trách nhiệm cao sẽ đảm bảo cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đạt hiệu quả cao Nếu bộ máy quản trị doanh nghiệp được tổ chức hoạt động không hợp lý (quá cồng kềnh hoặc quá đơn giản), chức năng nhiệm vụ chồng chéo và không rõ ràng hoặc là phải kiểm nhiệm quá nhiều, sự phối hợp trong hoạt động không chặt chẽ, các quản trị viên thì thiếu năng lực và tinh thần trách nhiệm sẽ dẫn đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không cao

• Nhân sự

Lao động là một trong các yếu tố đầu vào quan trọng, nó tham gia vào mọi hoạt động, mọi giai đoạn, mọi quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Trình độ, năng lực và tinh thần trách nhiệm của người lao động tác động trực tiếp đến tất cả các giai đoạn các khâu của quá trình sản xuất kinh doanh, tác động trực tiếp đến năng suất, chất lượng sản phảm, tác động tới tốc độ tiêu thụ sản phẩm do đó

nó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Ngoài ra công tác tổ chức phải hiệp lao động hợp lý giữa các bộ phận sản xuất, giữa các cá nhân trong doanh nghiệp, sử dụng người đúng việc sao chi phát huy tốt nhất năng lực sở trường của người lao động là một yêu cầu không thể thiếu trong công tác tổ chức lao động của doanh nghiệp nhằm đưa các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp có hiệu quả cao Như vậy nếu ta coi chất lượng lao động (con người phù hợp trong kinh doanh) là điều kiện cần để tiến hành sản xuất kinh doanh thì công tác tổ chức lao động hợp lý là điều kiện đủ để doanh nghiệp tiến hành sản xuất kinh doanh

có hiệu quả Công tác tổ chức bố trí sử dụng nguồn nhân lực phụ thuộc vào nhiệm

vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh, kế hoạch kinh doanh, phương án kinh doanh…đã đề ra Tuy nhiên công tác tổ chức lao động của bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần tuân thủ các nguyên tắc chung và

sử dụng đúng người đúng việc, quyền lợi và trách nhiệm rõ ràng sao cho có thể thực hiện nhanh nhất, tốt nhất các nhiệm vụ được giao, đồng thời phải phát huy được tính độc lập, sáng tạo của người lao động có như vậy sẽ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

Bên cạnh lao động thì tiền lương và thu nhập của người lao động cũng ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vì tiền lương là một bộ phận cấu thành lên chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đồng thời

nó còn tác động tói tâm lý người lao động trong doanh nghiệp Nếu tiền lương cao thì chi phí sản xuất kinh doanh sẽ tăng do đó làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh, nhưng lại tác động tới tính thần và trách nhiệm người lao động cao hơn do

đó làm tăng năng suất và chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp nên làm tăng hiệu quả sản xuất kinh doanh Còn nếu mà mức lương thấp thì ngược lại Cho nên doanh nghiệp cần chú ý tới các chính sách tiền lương, chính sách phân phối thu nhập, các biện pháp khuyến khích sao cho hợp lý, hài hoà giữa lợi ích của người lao động và lợi ích của doanh nghiệp

• Tình hình tài chính của doanh nghiệp

Doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh thì không những đảm bảo cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra liên tục và ổn định mà còn giúp cho doanh nghiệp có khả năng đầu tư đổi mới công nghệ và áp dụng kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất nhằm làm giảm chi phí, nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm Ngược lại, nếu như khả năng về tài chính của doanh nghiệp yếu kém thì doanh nghiệp không những không đảm bảo được các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra bình thường mà còn không có khả năng đầu tư đổi mới công nghệ, áp dụng kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất do đó không nâng cao được năng suất và chất lượng sản phẩm Khả năng tài chính của doanh nghiệp ảnh hưởng trực tiếp tới uy tín của doanh nghiệp Khả năng tài chính của doanh nghiệp ảnh hưởng trực tiếp tới uy tín của doanh nghiệp, tới khả năng chủ động trong sản xuất kinh doanh tới tốc độ tiêu thụ và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp, ảnh hưởng tới mục tiêu tối thiểu hoá chi phí băng cách chủ động khai thác và sử dụng tối ưu các nguồn lực đầu vào Vì vậy tình hình tài chính của doanh nghiệp tác động rất mạnh tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của chính doanh nghiệp đó

• Môi trường văn hoá trong doanh nghiệp

Môi trường văn hoá do doanh nghiệp xác lập và tạo thành sắc thái riêng của

từng doanh nghiệp Đó là bầu không khí, là tình cảm, sự giao lưu, mối quan hệ, ý thức trách nhiệm và tinh thần hiệp tác phối hợp trong thực hiện công việc Môi trường văn hoá có ý nghĩa đặc biệt và có tác động quyết định đến việc sử dụng đội ngũ lao động và các yếu tố khác của doanh nghiệp Trong kinh doanh hiện đại, rất nhiều doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp liên doanh rất quan tâm chú ý và

đề cao môi trường văn hoá của doanh nghiệp, vì ở đó có sự kết hợp giữa văn hoá các dân tộc và các nước khác nhau Những doanh nghiệp thành công trong kinh doanh thường là những doanh nghiệp chú trọng xây dựng, tạo ra môi trường văn hoá riêng biệt khách với các doanh nghiệp khác Văn hoá doanh nghiệp tạo ra lợi thế cạnh tranh rất lớn cho các doanh nghiệp, nó ảnh hưởng trực tiếp to lớn đến việc hình thành các mục tiêu chiến lược và các chính sách trong kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời tạo thuận lợi cho việc thực hiện thành công chiến lược kinh doanh đã lựa chọn của doanh nghiệp Cho nên hiệu quả của các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào môi trường văn hoá trong doanh nghiệp

• Môi trường thông tin

Hệ thống trao đổi các thông tin bên trong doanh nghiệp ngày càng lớn hơn bao gồm tất cả các thông tin có liên quan đến từng bộ phận, từng phòng ban, từng người lao động trong doanh nghiệp và các thông tin khác Để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh thì giữa các bộ phận, các phòng ban cũng như những ngưòi lao động trong doanh nghiệp luôn có mối quan hệ ràng buộc đòi hỏi phải giao tiếp, phải liên lạc và trao đổi với nhau các thông tin cần thiết Do đó mà hiệu quả các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào hệ thống trao đổi thông tin của doanh nghiệp Việc hình thành qúa trình chuyển thông tin từ người này sang người khác, từ bộ phận này sang bộ phận khác tạo sự phối hợp trong công việc, sự hiểu biết lẫn nhau, bổ sung những kinh nghiệm, những kiến thức và sự am hiểu về mọi mặt cho nhau một cách thuận lợi nhanh chóng và chính xác là điều kiện cần thiết để doanh nghiệp thực hiện có hiệu quả các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình