Nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất ở cho việc thẩm định giá đất hàng loạt trên địa bàn quận 11 thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH La Mỹ Tu NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ ĐẤT Ở CHO VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH La Mỹ Tu NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ ĐẤT Ở CHO VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thanh Hùng TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Bài luận văn thạc sĩ công trình nghiên cứu cá nhân tơi thực hiện, dựa sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thẩm định giá, số liệu thu thập từ khảo sát tình hình thực tiễn hướng dẫn khoa học TS Trần Thanh Hùng - Giảng viên Trường Đại học Khoa học Môi trường thành phố Hồ Chí Minh Tơi cam đoan điều hoàn toàn thật chịu trách nhiệm hồn tồn có sai phạm TP.HCM, Ngày 24 tháng 12 năm 2015 TÁC GIẢ LA MỸ TÚ MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Tổng quan đất đai 1.1.1 Khái niệm, tính chất đặc điểm đất đai 1.1.2 Vai trò đất đai 1.1.3 Phân loại đất đai 1.1.4 Giá trị hình thái biểu giá trị đất đai 10 1.1.4.1 Các quan điểm giá trị đất đai 10 1.1.4.2 Các hình thái giá trị đất đai 12 1.1.5 Đặc điểm thay đổi giá đất đai 13 1.1.6 Các nhân tố tác động đến giá đất 15 1.1.6.1 Nhân tố khu vực 16 1.1.6.2 Nhân tố quy hoạch 17 1.1.6.3 Nhân tố xã hội 17 1.1.6.4 Nhân tố sách pháp luật 18 1.1.6.5 Nhân tố cá biệt 19 1.1.6.5 Nhóm yếu tố kinh tế thị trường 20 1.2 Tổng quan thẩm định giá đất 20 1.2.1 Các khái niệm 20 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá 20 1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá 21 1.2.1.3 Các mục đích thẩm định giá 21 1.2.2 Phương pháp xác định giá đất giới 23 1.2.3 Phương pháp xác định giá đất theo văn pháp lý Việt Nam 28 1.3 Quản lý nhà nước đất đai Việt Nam cần thiết Phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt 28 1.3.1 Quản lý nhà nước đất đai 28 1.3.1.1 Vấn đề thu tiền sử 1.3.1.2 Vấn đề thu thuế s 1.3.2 Khái niệm vai trò thẩm định giá hàng loạt 1.3.2.1 Khái niệm thẩm 1.3.2.2 Vai trò Phương 1.3.2.3 Các dạng mơ hình th 1.4 Các nghiên cứu thực nghiệm thẩm định giá hàng loạt CHƯƠNG 2: MƠ HÌNH PHÂN TÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ HÀNG LOẠT TẠI QUẬN 11 2.1 Khung phân tích 2.2 Mô hình phân tích hồi quy 2.2.1 Tổng quan Quận 11 2.2.2Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quận 11 chọn biến cho mô hình 2.2.3 Danh sách biến cho mơ hình 2.3 Phương pháp hồi quy 2.4 Kết hồi quy 2.4.1 Mơ hình cộng 2.4.2 Mơ hình nhân 2.4.3 Mơ hình mũ 2.4.4 Mơ hình hỗn hợp CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 3.1 Nhận xét đề tài nghiên cứu 3.2 Hạn chế đề tài 3.3 Định hướng giải pháp hồn thiện mơ hình giá đất 3.4 Kiến nghị DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 1.1: Tính chất đặc điểm đất đai 08 Hình 1.2: Bản đồ giá trị 13 Hình 1.3: Tính ngưỡng giá đất đai 14 Hình 1.4: Tính phi tuyến giá đất đai 15 Hình 2.1: Khung phân tích xây dựng mơ hình 39 Bảng 2.1: Hệ số hồi quy mơ hình cộng 51 Bảng 2.2: Hệ số hồi quy mơ hình nhân 52 Bảng 2.3: Hệ số hồi quy mơ hình mũ 53 Bảng 2.4: Hệ số hồi quy mơ hình hỗn hợp 54 Bảng 2.5: Tóm tắt mơ hình 54 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trên giới, nghề thẩm định giá xuất từ năm 1940 thừa nhận nghề có vai trị quan trọng kinh tế, Việt Nam, thẩm định giá lại loại hình mẻ, thực khoảng 16 năm trở lại thẩm định giá trở thành dịch vụ quan trọng kinh tế thị trường Cùng với tăng trưởng kinh tế, nhu cầu chủ thể việc xác định giá trị khách quan tài sản làm sở cho giao dịch mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, góp vốn… ngày trở nên phổ biến Tại Việt Nam, từ năm 2002, Pháp lệnh Giá có hiệu lực thi hành, tạo hành lang pháp lý thức cho hoạt động thẩm định giá, đồng thời bước ngoặc quan trọng việc phát triển loại hình doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá Việt Nam Số lượng doanh nghiệp thẩm định giá ngày có xu hướng tăng mạnh, năm 2010 có 41 cơng ty đủ điều kiện thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Bộ Tài chính, đến năm 2014 tăng lên gần 200 doanh nghiệp thẩm định giá Trong hoạt động thẩm định giá, thẩm định giá bất động sản nói chung đất đai nói riêng chiếm tỷ trọng ngày lớn; để đáp ứng nhu cầu thị trường cần có phương pháp thẩm định giá phù hợp chuyên nghiệp trình thẩm định giá đất đai Với phương pháp thẩm định giá truyền thống, gần khó để rút ngắn bước thực hiện, phương pháp thẩm định giá riêng lẻ áp dụng cho lô đất tốn nhiều thời gian, công sức gây ách tắc thực Trong trường hợp này, kinh nghiệm giới nhiều năm qua cho thấy, thẩm định giá hàng loạt giải pháp nhanh chóng tối ưu Cách hàng chục, chí hàng trăm năm, việc thẩm định giá đất nước phát triển tiến hành theo kiểu “hàng loạt” dựa sở liệu đầy đủ thơng qua mơ hình định Cùng với xu hội nhập với nước giới ngày sâu rộng toàn diện, Việt Nam hiển nhiên cần có hịa nhập định Thành phố Hồ Chí Minh thị có vị trí quan trọng nước khu vực, trung tâm lớn không kinh tế mà cịn văn hóa, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, tài ngân hàng, Từ sức hút mạnh mẽ chức đô thị, dân số gia tăng nhanh chóng, dẫn đến thay đổi quy mơ hộ gia đình, kéo theo gia tăng nhu cầu sống, có nhu cầu nhà ở, yếu tố quan hệ cung cầu thị trường bất động sản nhà Do nhu cầu bất động sản ngày tăng cao khiến giá bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh biến động cách mạnh mẽ với nhu cầu xác định giá xác bất động sản giao dịch dân sự, hoạt động đầu tư, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp… ngày trở nên quan trọng cần thiết Trong nhu cầu thẩm định giá bất động sản nói chung đất đai nói riêng thẩm định giá hàng loạt phương pháp mẻ cần thiết Chính vậy, tơi chọn Thành phố Hồ Chí Minh làm nơi để áp dụng phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt Tuy nhiên, tiến hành khảo sát, thu thập liệu địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh lớn, cần thời gian chi phí cao, nên tơi chọn khu vực nhỏ Quận 11 Quận 11 giai đoạn phát triển nên nhu cầu bất động sản cao, nhìn chung mức giá bất động sản lại không biến động quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh Đó lý tơi định chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá đất cho việc thẩm định giá đất hàng loạt địa bàn Quận 11 thành phố Hồ Chí Minh” để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Quận 11 xây dựng mơ hình giá đất ứng dụng thẩm định giá đất hàng loạt phù hợp với điều kiện thực tiễn nay, đồng thời đưa kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung Quận 11 nói riêng Để thực đề tài cần phải trả lời hỏi sau: - Nghiên cứu đề tài nhằm mục đích gì? - Phải làm để tìm kết phù hợp mục đích nghiên cứu? - Kết nghiên cứu ứng dụng thực tế hay không? Mục tiêu nghiên cứu nội dung nghiên cứu  Đề tài nghiên cứu nhằm mục tiêu nhận dạng nhân tố ảnh hưởng đánh giá mức độ tác động yếu tố đến giá đất, xây dựng mô hình giá đất, so sánh kết từ việc ứng dụng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt, từ lựa chọn mơ hình giá đất phù hợp địa bàn Quận 11 thành phố Hồ Chí Minh  Nội dung nghiên cứu bao gồm vấn đề sau: - Tìm hiểu nhân tố tự nhiên, môi trường, kỹ thuật kinh tế - xã hội tác động đến giá đất địa bàn Quận 11 - Sử dụng phương trình hồi quy để xây dựng mơ hình giá đất ứng dụng thẩm định giá đất địa bàn Quận 11, so sánh kết thẩm định giá mơ hình giá đất từ lựa chọn mơ hình phù hợp Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến giá đất phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt mơ hình giá đất  Phạm vi nghiên cứu Khơng gian: Nghiên cứu thực thành phố Hồ Chí Minh cụ thể tập trung điều tra giá đất đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng kinh tế - xã hội đất địa bàn Quận 11 - Thời gian: Đề tài sử dụng số liệu thu thập từ thực tế từ tháng 01/2014 đến tháng 12/2014 Đây số liệu thực, xác, tác giả thu thập với tổng cộng 405 mẫu tuyến đường địa bàn Quận 11 Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung vào việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễn hoạt động thẩm định giá đất Thành phố Hồ Chí Minh Vì vậy, tác giả sử dụng phương pháp sau để nghiên cứu đề tài này: - Phương pháp nghiên cứu liệu thứ cấp nhằm tìm hiểu, nghiên cứu sở lý luận giá đất, yếu tố tác động đến giá đất phương pháp thẩm định giá đất - Phương pháp điều tra thu thập liệu sơ cấp yếu tố đặc điểm tự nhiên, môi trường sinh thái, kỹ thuật hạ tầng kinh tế xã hội giá lô đất địa bàn Quận 11 - Phương pháp phân tích hồi quy để nghiên cứu xây dựng mơ hình giá đất ứng dụng thẩm định giá đất hàng loạt - Phương pháp so sánh để đánh giá kết thẩm định giá mô hình giá đất so sánh với giá đất giao dịch thực tế để lựa chọn mơ hình phù hợp Ý nghĩa luận văn Đề tài tập trung nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa mơ hình hồi quy, lựa chọn mơ hình hồi quy phù hợp, đồng thời qua cho thấy vai trò phương pháp định giá đất hàng loạt phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam xu cạnh tranh hội nhập với nước khu vực giới Bên cạnh đề tài góp phần nghiên cứu giải pháp thiết thực việc xác định giá đất phục vụ cho công tác đánh thuế thu tiền sử dụng đất Nhà nước quản lý đất đai Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, kết cấu luận văn gồm 03 chương: Chương 1: Cơ sở lý thuyết Tổng quan đất đai thẩm định giá đất hàng loạt Tiếp đến hệ thống hóa phương pháp thẩm định giá áp dụng giới Việt Nam  Chương 2: Mô hình phân tích Ngày …… tháng … năm 2015 Người trả lời phỏng vấn PHỤ LỤC KẾT QUẢ CHẠY MÔ HÌNH MÔ HÌNH CỘNG Variables Entered/Removed(b) Model a All requested variables entered b Dependent Variable: GIA Model Summary Model R 90 a Predictors: (Constant), D_TICH, 1/KC_TT, VI_TRI, KET_XE, MTST, LOAI_SD, LOAI_DGT ANOVA(b) Model Regressio n Residual Total a Predictors: (Constant), D_TICH, 1/KC_TT, VI_TRI, KET_XE, MTST, LOAI_SD, LOAI_DGT b Dependent Variable: GIA Coefficients(a) Model (Constant ) 1/KC_TT VI_TRI MTST LOAI_DG T KET_XE LOAI_SD D_TICH a Dependent Variable: GIA MÔ HÌNH NHÂN Variables Entered/Removed(b) Model Entered a All requested variables entered b Dependent Variable: LNGIA Model Summary Model R 98 a Predictors: (Constant), LND_TICH, VI_TRI, KET_XE, LN1/KC_TT, MTST, LOAI_SD, LOAI_DGT ANOVA(b) Model Regressio n Residual Total a Predictors: (Constant), LND_TICH, VI_TRI, KET_XE, LN1/KC_TT, MTST, LOAI_SD, LOAI_DGT b Dependent Variable: LNGIA Model (Constant ) VI_TRI MTST LOAI_DG T KET_XE LOAI_SD LN1/KC_ TT LND_TIC H a Dependent Variable: LNGIA MÔ HÌNH MŨ Variables Entered/Removed(b) Variables Entered Model 1/KC_TT, KET_XE, a All requested variables entered b Dependent Variable: LNGIA Model Summary Model R 91 a Predictors: (Constant), D_TICH, 1/KC_TT, VI_TRI, KET_XE, MTST, LOAI_SD, LOAI_DGT ANOVA(b) Model Regressio n Residual Total a Predictors: (Constant), D_TICH, 1/KC_TT, VI_TRI, KET_XE, MTST, LOAI_SD, LOAI_DGT b Dependent Variable: LNGIA Coefficients(a) Model (Constant ) VI_TRI MTST LOAI_DG T KET_XE LOAI_SD 1/KC_TT D_TICH a Dependent Variable: LNGIA MÔ HÌNH HỖN HỢP Variables Entered/Removed(b) Model a All requested variables entered b Dependent Variable: LNGIA Model Summary Model R 98 a Predictors: (Constant), LND_TICH, VI_TRI, KET_XE, MTST, 1/KC_TT, LOAI_SD, LOAI_DGT ANOVA(b) Model Regressio n Residual Total a Predictors: (Constant), LND_TICH, VI_TRI, KET_XE, MTST, 1/KC_TT, LOAI_SD, LOAI_DGT b Dependent Variable: LNGIA Coefficients(a) Model (Constant ) VI_TRI MTST LOAI_DG T KET_XE LOAI_SD 1/KC_TT LND_TIC H a Dependent Variable: LNGIA PHỤ LỤC BẢNG GIÁ ĐẤT DỰ BÁO THEO MÔ HÌNH HỖN HỢP ST T 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 KC_TT 1/KC_ TT 4.125 4.125 4.376 4.467 4.378 4.221 4.378 4.221 4.323 4.170 4.285 4.170 4.285 3.568 5.343 3.531 4.442 4.325 6.635 4.287 4.185 3.978 3.531 5.343 3.599 3.694 3.978 4.682 4.185 4.450 3.599 4.113 3.779 6.399 7.382 5.718 7.083 6.399 6.855 5.718 4.638 4.389 4.287 3.617 5.582 4.268 6.635 5.538 3.959 4.235 4.780 5.939 5.582 4.268 3.617 3.959 4.325 5.939 4.398 4.183 3.912 4.427 6.561 5.870 3.638 3.995 4.142 4.291 3.982 3.923 4.398 4.183 3.733 4.426 4.365 5.191 3.923 5.291 4.388 5.870 5.432 4.427 3.995 4.142 4.291 0.242 0.242 0.229 0.224 0.228 0.237 0.228 0.237 0.231 0.240 0.233 0.240 0.233 0.280 0.187 0.283 0.225 0.231 0.151 0.233 0.239 0.251 0.283 0.187 0.278 0.271 0.251 0.214 0.239 0.225 0.278 0.243 0.265 0.156 0.135 0.175 0.141 0.156 0.146 0.175 0.216 0.228 0.233 0.276 0.179 0.234 0.151 0.181 0.253 0.236 0.209 0.168 0.179 0.234 0.276 0.253 0.231 0.168 0.227 0.239 0.256 0.226 0.152 0.170 0.275 0.250 0.241 0.233 0.251 0.255 0.227 0.239 0.268 0.226 0.229 0.193 0.255 0.189 0.228 0.170 0.184 0.226 0.250 0.241 0.233 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 3.982 4.370 6.459 4.389 3.733 4.426 4.235 4.113 5.897 3.694 4.365 5.291 4.388 3.959 3.912 4.432 4.046 3.721 4.370 6.459 4.270 4.461 3.638 4.164 5.897 3.694 3.536 4.301 3.979 3.959 4.088 5.021 3.797 4.046 3.897 3.721 4.125 4.036 3.920 7.567 3.972 4.270 4.257 4.461 4.480 5.324 4.296 4.164 4.347 4.195 4.780 4.251 3.536 4.405 4.330 4.301 5.747 7.779 5.021 7.370 3.797 3.817 4.125 4.083 3.979 3.920 3.972 7.567 4.257 4.786 5.324 4.268 5.469 4.296 4.347 4.359 4.388 4.382 3.711 4.405 5.148 4.330 7.779 4.270 4.155 3.971 4.268 4.100 3.790 4.195 3.817 3.663 5.288 5.607 5.469 0.251 0.229 0.155 0.228 0.268 0.226 0.236 0.243 0.170 0.271 0.229 0.189 0.228 0.253 0.256 0.226 0.247 0.269 0.229 0.155 0.234 0.224 0.275 0.240 0.170 0.271 0.283 0.233 0.251 0.253 0.245 0.199 0.263 0.247 0.257 0.269 0.242 0.248 0.255 0.132 0.252 0.234 0.235 0.224 0.223 0.188 0.233 0.240 0.230 0.238 0.209 0.235 0.283 0.227 0.231 0.233 0.174 0.129 0.199 0.136 0.263 0.262 0.242 0.245 0.251 0.255 0.252 0.132 0.235 0.209 0.188 0.234 0.183 0.233 0.230 0.229 0.228 0.228 0.269 0.227 0.194 0.231 0.129 0.234 0.241 0.252 0.234 0.244 0.264 0.238 0.262 0.273 0.189 0.178 0.183 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 4.412 4.359 4.388 3.711 5.148 6.341 4.334 4.270 3.971 3.790 6.122 3.663 5.288 3.696 5.607 4.412 4.287 6.341 4.334 4.168 4.302 7.863 3.855 6.122 3.696 4.490 3.889 4.327 4.210 3.657 3.608 4.287 3.680 4.168 3.989 3.687 4.302 7.863 5.216 4.786 4.490 3.889 4.327 3.980 3.657 3.608 3.763 3.680 4.121 3.571 4.238 5.517 3.482 4.025 3.687 5.572 6.034 5.792 3.665 5.216 4.438 3.980 3.953 3.763 4.121 4.238 4.370 4.321 3.825 5.517 4.025 5.572 6.034 4.376 5.792 3.665 4.100 5.227 7.666 5.800 4.370 4.321 3.825 4.167 4.152 4.376 4.311 4.376 5.227 7.666 5.800 3.927 4.167 4.152 7.877 0.227 0.229 0.228 0.269 0.194 0.158 0.231 0.234 0.252 0.264 0.163 0.273 0.189 0.271 0.178 0.227 0.233 0.158 0.231 0.240 0.232 0.127 0.259 0.163 0.271 0.223 0.257 0.231 0.238 0.273 0.277 0.233 0.272 0.240 0.251 0.271 0.232 0.127 0.192 0.209 0.223 0.257 0.231 0.251 0.273 0.277 0.266 0.272 0.243 0.280 0.236 0.181 0.287 0.248 0.271 0.179 0.166 0.173 0.273 0.192 0.225 0.251 0.253 0.266 0.243 0.236 0.229 0.231 0.261 0.181 0.248 0.179 0.166 0.229 0.173 0.273 0.244 0.191 0.130 0.172 0.229 0.231 0.261 0.240 0.241 0.229 0.232 0.229 0.191 0.130 0.172 0.255 0.240 0.241 0.127 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 3.651 4.311 7.846 6.754 4.376 4.334 4.391 3.614 3.563 3.927 6.307 7.877 3.651 3.825 3.781 4.211 3.562 7.846 4.334 4.391 3.614 4.034 3.563 4.194 5.814 6.222 6.307 4.424 3.825 4.140 3.781 4.211 3.562 4.601 3.527 4.034 4.194 4.170 5.814 6.222 6.353 3.809 4.424 3.771 4.568 4.140 4.601 3.527 4.299 4.170 6.353 3.809 3.771 4.568 3.370 3.527 3.529 3.576 5.604 3.859 4.299 6.655 3.631 5.513 5.358 5.312 5.020 3.529 3.801 3.576 3.859 3.636 3.631 4.166 5.513 4.013 5.358 6.955 5.312 4.329 5.020 4.218 3.801 4.499 3.636 4.166 4.013 6.955 4.329 4.218 4.499 5.375 5.224 4.293 4.847 0.274 0.232 0.127 0.148 0.229 0.231 0.228 0.277 0.281 0.255 0.159 0.127 0.274 0.261 0.264 0.237 0.281 0.127 0.231 0.228 0.277 0.248 0.281 0.238 0.172 0.161 0.159 0.226 0.261 0.242 0.264 0.237 0.281 0.217 0.284 0.248 0.238 0.240 0.172 0.161 0.157 0.263 0.226 0.265 0.219 0.242 0.217 0.284 0.233 0.240 0.157 0.263 0.265 0.219 0.297 0.284 0.283 0.280 0.178 0.259 0.233 0.150 0.275 0.181 0.187 0.188 0.199 0.283 0.263 0.280 0.259 0.275 0.275 0.240 0.181 0.249 0.187 0.144 0.188 0.231 0.199 0.237 0.263 0.222 0.275 0.240 0.249 0.144 0.231 0.237 0.222 0.186 0.191 0.233 0.206 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 5.375 5.224 4.542 4.293 3.664 4.847 4.542 3.664 7.301 3.754 3.998 4.049 7.301 3.998 4.049 6.950 6.107 5.563 4.413 3.604 6.950 6.107 4.354 5.563 3.581 4.413 6.742 4.354 3.581 3.722 3.540 3.655 3.722 3.540 3.742 0.186 0.191 0.220 0.233 0.273 0.206 0.220 0.273 0.137 0.266 0.250 0.247 0.137 0.250 0.247 0.144 0.164 0.180 0.227 0.277 0.144 0.164 0.230 0.180 0.279 0.227 0.148 0.230 0.279 0.269 0.282 0.274 0.269 0.282 0.267 ... đến giá đất, xây dựng mô hình giá đất, so sánh kết từ việc ứng dụng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt, từ lựa chọn mơ hình giá đất phù hợp địa bàn Quận 11 thành phố Hồ Chí Minh  Nội dung nghiên. .. mức giá bất động sản lại không biến động quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh Đó lý tơi định chọn đề tài ? ?Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá đất cho việc thẩm định giá đất hàng loạt địa bàn Quận 11. .. nghiên cứu thực nghiệm thẩm định giá hàng loạt Trên giới, nghiên cứu thực nghiệm thẩm định giá hàng loạt chia thành hai nhóm: thẩm định giá bất động sản hàng loạt thẩm định giá đất hàng loạt 36