Bài viết trình bày khái quát về Condotel, thực trạng pháp luật điều chỉnh việc quản lý, kinh doanh Condotel, một số kiến nghị xây dựng khung pháp lý điều chỉnh việc quản lý và phát triển Condotel.
THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ CONDOTEL CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN Ngơ Trung Hịa* * TS Giảng viên Học viện Cảnh sát nhân dân Thơng tin viết: Từ khóa: quản lý, kinh doanh condotel, hộ khách sạn nghỉ dưỡng Lịch sử viết: Nhận : 26/05/2018 Biên tập : 16/06/2018 Duyệt : 13/06/2018 Tóm tắt: Trong năm gần đây, với phát triển thị trường bất động sản bùng nổ hàng loạt loại hình bất động sản condotel, officetel, hometel Trong đó, condotel nhanh chóng phát triển trở thành điểm sáng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Từ năm 2015 đến cuối năm 2017, nước có 71 dự án condotel, officetel cấp phép với tổng số 25.639 hộ Dự kiến hai năm 2018 2019, trung bình năm có khoảng 20.000 condotel tiếp tục mở bán1 Mặc dù vậy, khung pháp lý cho việc kinh doanh, quản lý loại hình condotel chưa hoàn thiện, phát sinh nhiều vấn đề chưa giải Article Infomation: Keywords: condotel business and management; condotel Article History: Received : 26 May 2018 Edited : 16 Jun 2018 Approved : 13 Jun 2018 Abstract In recent years, along with the development of the real estate market, there is an explosion of a series of new real estate modalities such as condotel, officetel, hometel In particular, condotel is in a rapid growth as the bright spot of the resort real estate market From 2015 to the end of 2017, there has been 71 condotel in nationwide, the licensed officetel with a total of 25,639 apartments It is expected that in 2018 and 2019, more than 20,000 condotel units will be publicly sold annual However, the legal framework for the business transaction, management of this type of condotel is not complete, many issues have yet to be resolved Khái quát condotel Condotel loại hình hộ khách sạn nghỉ dưỡng Condotel viết tắt hai từ Condominium (căn hộ) Hotel (khách sạn) Condotel kiến thiết giống khách sạn có chủ sở hữu riêng có đầy đủ phịng khách, phịng ngủ, bếp ăn, phịng tắm… đáp ứng nhu cầu sinh hoạt người hộ cao cấp Trong condotel, sử dụng bếp nấu nướng tất tiện ích hộ chung cư thông thường Chủ sở hữu hộ http://theleader.vn/chu-dau-tu-condotel-dang-tim-cach-danh-trao-khai-niem-20180501213832507.htm Số 13(365) T6/2018 47 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT condotel có quyền ở, bán cho thuê Như vậy, condotel có hai chức sử dụng nhà khách sạn Nhưng cần phải thống cách hiểu condotel là: loại hình khách sạn xây dựng theo kết cấu hộ chung cư việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn hộ chung cư Các dự án condotel đầu tư xây dựng tập trung đô thị du lịch, ven biển quản lý, vận hành, khai thác với chức khách sạn (lưu trú ngắn hạn khơng hình thành đơn vị ở) Nếu motel khách sạn thiết kế dành cho người xe mơ tơ, có chỗ đỗ xe cho xe giới loại Loại hình khách sạn phát triển mạnh sau chiến tranh giới II, để đáp ứng hệ thống đường cao tốc lớn bắt đầu phát triển năm đầu kỷ 20 nước Mỹ, hành trình đường trở nên phổ biến nhu cầu địa điểm lưu trú qua đêm giá rẻ dễ tiếp cận, gần tuyến đường dẫn đến phát triển khái niệm motel, không làm thay đổi chất (khách sạn) Cũng tương tự khái niệm motel, condotel xây dựng để đáp ứng yêu cầu du khách việc nghỉ ngơi, du lịch phịng khách sạn có kết cấu hộ chung cư, để họ sử dụng tiện ích tương tự hộ nấu ăn, giặt giũ phù hợp với nhu cầu du lịch gia đình đà tăng trưởng xu du lịch condotel mang chất khách sạn, phục vụ cho khách du lịch lưu trú mà thay đổi chất theo thay đổi kết cấu phòng khách sạn So sánh condotel với hộ chung cư thấy số điểm khác biệt sau: mục đích sử dụng: hộ chung cư sử dụng với mục đích để lâu dài condotel lại sử dụng khách du lịch thuê thời gian họ du lịch Về 48 http://reatimes.vn/ Số 13(365) T6/2018 quan quản lý nhà nước khu chung cư quản lý Ban Quản trị, Tổ dân phố, UBND phường/xã; khu codotel quản lý Ban quản lý Khu Du lịch, quan quản lý nhà nước du lịch Về thủ tục quản lý hành dân cư: người hộ chung cư cấp hộ thường trú sổ đăng ký tạm trú dài hạn, người condotel khách sạn phải khai báo tạm trú ngắn hạn cho du khách Về phí quản lý vận hành: người hộ chung cư phải đóng phí quản lý vận hành theo Luật Nhà văn hướng dẫn, condotel, du khách phải trả phí lưu trú khách sạn theo giá khách sạn quy định Về cách thức hoạt động: condotel hoạt động theo mơ hình timeshares chia sẻ lợi nhuận ưu đãi Ngồi ra, cịn có số khác biệt luật điều chỉnh: condotel điều chỉnh Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng hộ chung cư điều chỉnh Luật Nhà ở, Luật Đất đai; hay khác biệt nghĩa vụ tài chính: chủ sở hữu hộ phải đóng thuế đất hàng năm hộ cịn chủ đầu tư phải đóng tiền thuế đất hàng năm toàn khách sạn, phịng khách sạn khơng phải thực nghĩa vụ đóng thuế2 Hiện nay, thị trường có mơ hình kinh doanh hộ nghỉ dưỡng chính, là: i) Mơ hình sở hữu kỳ nghỉ: với mơ hình chủ đầu tư khơng bán hộ nghỉ dưỡng cho khách hàng mà bán kỳ nghỉ hệ thống quốc tế Khi đầu tư vào mơ hình này, khách hàng nghỉ dự án, điểm du lịch giới chủ đầu tư bán lại kỳ nghỉ để kiếm lợi nhuận ii) Mô hình cam kết lợi nhuận: chủ đầu tư cam kết khoản lợi nhuận (từ 8-12%/năm) định năm 10 năm đầu Và sau thời gian cam kết chia sẻ kết kinh doanh thực tế từ hoạt động kinh doanh cho thuê hộ iii) Mơ hình khơng cam kết lợi nhuận: với mơ THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT hình này, khách hàng linh hoạt khai thác, sử dụng hộ mình: để ở, tự vận hành kinh doanh, ký gửi chủ đầu tư chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế hộ3 Thực trạng pháp luật điều chỉnh việc quản lý, kinh doanh condotel Ở Việt Nam, condotel loại hình bất động sản mới, phát triển chủ yếu điểm du lịch ven biển, dạng khách sạn chung cư hộ có chủ sở hữu riêng Mặc dù tốc độ giao dịch tăng nhanh, quảng cáo khả sinh lời hấp dẫn, nhiên, loại bất động sản chưa quy định văn pháp luật Việc giao dịch, chuyển nhượng condotel diễn sôi động thiếu vắng khung pháp lý điều chỉnh, nên tiềm ẩn không rủi ro Thực tế cho thấy, có hàng chục nghìn hộ nghỉ dưỡng condotel giao dịch, loại hình hộ gặp vướng mắc sau đây: Thứ nhất, chưa có quy định thống việc xác định condotel loại hình nhà hay kinh doanh Đi kèm với loại hình khái niệm "đất khơng hình thành đơn vị ở" Đây khái niệm mới, chưa ghi nhận văn quy phạm pháp luật nào, kể Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 xác định đất sử dụng để phát triển bất động sản thương mại, dịch vụ loại hình đất phi nơng nghiệp4, chưa có quy định cụ thể chế độ sử dụng Với khái niệm này, hiểu, loại hình xác định mục đích sử dụng đất lại Và, không đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh Bản chất dự án mà nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để kinh doanh khách sạn, khu nghỉ dưỡng - hoạt động điển hình kinh doanh du lịch, tiến hành xây dựng lại chào bán theo kiểu mua bán đứt đoạn giống hoạt động kinh doanh bất động sản thơng thường Thứ hai, chưa có hướng dẫn quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất dự án cho khách hàng mua hộ condotel Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel, đất thương mại, dịch vụ hay đất Luật Du lịch năm 2017 sử dụng thuật ngữ hộ du lịch không đề cập đến thuật ngữ condotel Trong condotel thường xây dựng đất kinh doanh dịch vụ mà chế độ sử dụng loại đất thương mại, dịch vụ điều chỉnh Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất phi nông nghiệp là: đất ở; đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao; khu kinh tế; đất cảng hàng không; đất thương mại, dịch vụ , chưa đề cập đến đất sử dụng cho du lịch (sau gọi đất du lịch) Trong thời gian qua, số địa phương, chủ đầu tư công bố người mua hộ condotel cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ổn định lâu dài Việc làm chủ đầu tư trái với quy định hành Luật Đất đai năm 2013 (Luật quy định thời hạn sử dụng đất đất 50 năm 70 năm5) Luật Đất đai năm 2013 không cho phép người mua hộ condotel quyền sử dụng đất du lịch ổn định lâu dài; khác với dự án nhà chủ đầu tư dự án giao đất có thời hạn, người mua nhà dự án cấp giấy chứng nhận https://arena-camranh.com.vn/phan-tich-mo-hinh-kinh-doanh-condotel/ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 Điểu 126 Luật Đất đai năm 2013 Số 13(365) T6/2018 49 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT Theo quy định pháp luật hành, khơng có để cấp giấy chứng nhận cho hộ trường hợp Do đó, việc UBND số địa phương ghi nhận loại đất “đất khơng hình thành đơn vị ở” cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho loại đất chưa phù hợp với quy định hành6 Nếu cấp “sổ hồng” cho hộ condotel gây thất ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, loại thuế góp phần phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương Việc làm có lợi cho vài nhà đầu tư lại gây phương hại đến toàn xã hội Thứ ba, quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng condotel chưa rõ ràng, với điều kiện bán sản phẩm hình thành tương lai, bảo lãnh cho thuê mua đặc biệt quy định bán hộ cho người nước Phát triển dự án condotel, chủ đầu tư có nhiều lợi vốn Với dự án này, chủ đầu tư bán hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực dự án theo phương thức tương tự bán nhà hình thành tương lai Thực phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư vừa thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay vốn vay tín dụng, vừa quyền kinh doanh hộ condotel bán cho khách hàng Mặc dù sau đó, chủ đầu tư phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp có lợi so với vay ngân hàng Bên cạnh đó, dự án hộ chung cư thông thường, chủ đầu tư phải đảm bảo dự án xong móng phải Sở Xây dựng địa phương xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai mở bán thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lại không chịu chi phối điều kiện này, sản phẩm nhà 50 http://www.sggp.org.vn/ Số 13(365) T6/2018 Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: "1 Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng tài sản công quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất" Như vậy, điều luật này, chưa có quy định liên quan đến condotel Chính thiếu vắng quy định pháp luật khiến việc huy động vốn, góp vốn đầu tư, đặt cọc giữ chỗ dự án condotel tiềm ẩn rủi ro lớn khách hàng Trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư khơng có lực phát triển dự án, người mua hộ phải gánh chịu tồn thiệt hại Bên cạnh đó, tồn hai kiểu hợp đồng mua bán condotel: chủ đầu tư làm hợp đồng mua bán nhà với khách hàng, sau hợp đồng thuê lại hộ; hợp đồng gộp chung hai loại nêu Điều dẫn tới việc không thống cách vận dụng khác có tranh chấp mà thông thường phần thiệt thuộc khách hàng Mặt khác, hộ condotel sử dụng phục vụ du lịch, vậy, nguyên tắc hoạt động chịu điều chỉnh Luật Du lịch Theo quy định Luật này, để khu du lịch vào hoạt động phải đảm bảo nhiều yếu tố dự án hồn thiện, đảm bảo phịng cháy chữa cháy, hồn cơng cơng trình phải thẩm định quan quản lý du lịch xác nhận đủ điều kiện đưa vào hoạt động Như vậy, dự án condotel, trường hợp dự án chưa THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT hồn thiện tiêu chí giao dịch với khách hàng chưa phù hợp với pháp luật hành7 Hơn nữa, theo quy định Luật Nhà năm 2014, cá nhân người nước mua nhà dự án nhà thương mại khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh8 Điều hạn chế lớn việc huy động vốn chủ đầu tư thực dự án xây dựng condotel, số cá nhân người nước muốn giao kết hợp đồng mua condotel để đầu tư lại vướng khung pháp lý chưa quy định vấn đề Thứ tư, việc áp dụng tính tốn tiêu kiến trúc kỹ thuật cơng trình có hộ condotel chưa rõ ràng, chưa có quy định, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia riêng, gây khó khăn công tác quản lý, đầu tư, xây dựng, quản lý vận hành với loại hình bất động sản này, đặc biệt việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn để lập quy hoạch, thiết kế dự án khơng có sở áp dụng theo loại hình cơng trình (nhà hay khách sạn) cho phù hợp Nếu sử dụng lâu dài (hình thành đơn vị ở) quy hoạch phải gắn với sở hạ tầng trường học, bệnh viện, dịch vụ, thương mại…; Nếu sử dụng lưu trú ngắn hạn (không hình thành đơn vị ở) quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành cơng trình khách sạn Một số kiến nghị xây dựng khung pháp lý điều chỉnh việc quản lý phát triển condotel Thứ nhất, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bổ sung thêm loại hình "căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhà phố, biệt thự khu du lịch nghỉ dưỡng" loại bất động sản (có sẵn hình thành tương lai) đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển sản phẩm condotel Thứ hai, sửa đổi, bổ sung Luật Nhà năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Du lịch năm 2017 để thống quy chuẩn, tiêu chuẩn loại hình cơng trình hộ condotel theo tiêu chuẩn phịng khách sạn (khơng có nhà bếp riêng), hộ khách sạn (có nhà bếp riêng) Đối với dự án, cơng trình condotel mà hộ sử dụng để kinh doanh cho th lưu trú ngắn hạn cịn sử dụng vào mục đích ổn định, lâu dài hình thành đơn vị phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng…) nhà chung cư; dự án, cơng trình condotel mà hộ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn khơng hình thành đơn vị áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng chung cư cơng trình khách sạn Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định việc phân loại chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa đất thương mại dịch vụ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất loại hình bất động sản Thứ tư, bổ sung quy định cho phép cá nhân nước mua hộ condotel để đầu tư, nhằm tăng thêm tính khoản bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển dự án hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững Ngoài ra, chủ đầu tư, việc khách hàng mua hộ condotel việc chi tiền để đặt phòng dài hạn dự án tương lai Với phòng thuê dài hạn đó, khách hàng để lại cho chủ đầu tư để kinh doanh, cho thuê lại Vì vậy, cần sửa lại tên gọi hợp đồng mua bán hộ condotel thành hợp đồng thuê phòng khách sạn cho luật. http://theleader.vn/dau-tu-condotel-rui-ro-tiem-an-trong-cam-ket-loi-nhuan-hap-dan 20180116144304695.htm Điều 159 Luật Nhà năm 2014 Số 13(365) T6/2018 51 ... tên gọi hợp đồng mua bán hộ condotel thành hợp đồng thuê phòng khách sạn cho luật. http://theleader.vn/dau-tu -condotel- rui-ro-tiem-an-trong-cam-ket-loi-nhuan-hap-dan 20180116144304695.htm Điều... hình thành đơn vị ở) quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành cơng trình khách sạn Một số kiến nghị xây dựng khung pháp lý điều chỉnh việc quản lý phát triển condotel Thứ nhất, sửa đổi Luật Kinh doanh... phường/xã; khu codotel quản lý Ban quản lý Khu Du lịch, quan quản lý nhà nước du lịch Về thủ tục quản lý hành dân cư: người hộ chung cư cấp hộ thường trú sổ đăng ký tạm trú dài hạn, người condotel khách