Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. ThS. Luật: 60 38 50

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÔ THỊ AN NA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÔ THỊ AN NA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN ĐÌNH HẢO Hà Nội – 2012 MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC MỞ ĐẦU Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Tính đóng góp đề tài 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản 10 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản gì? 10 1.1.2 Mục đích việc thành lập sàn giao dịch bất động sản 18 1.1.3 Chức năng, vai trò sàn giao dịch bất động sản 20 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 29 1.2.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 29 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 31 CHƯƠNG NHỮNG NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 34 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 34 2.2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 41 2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 49 2.3.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 50 2.3.2 Môi giới bất động sản 52 2.3.3 Định giá bất động sản 56 2.3.4 Tư vấn bất động sản 58 2.3.5 Đấu giá bất động sản 60 2.3.6 Quảng cáo bất động sản 61 2.3.7 Quản lý bất động sản 63 2.4 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia hoạt động sàn giao dịch bất động sản 64 2.4.1 Quyền nghĩa vụ người quản lý sàn giao dịch bất động sản 64 2.4.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch sàn giao dịch bất động sản 66 2.5 Xử phạt vi phạm sàn giao dịch bất động sản 67 CHƯƠNG NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 71 3.1 Một số tồn tại, vướng mắc trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế sàn giao dịch bất động sản thời gian qua 71 3.1.1 Những hạn chế, bất cập áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản 71 3.1.2 Nguyên nhân tồn bất cập 81 3.2 Một số đề xuất kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thời gian tới 83 KẾT LUẬN 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Bất động sản loại tài sản có giá trị giá trị sử dụng lớn Nó loại hàng hố đặc biệt thị trường đặc biệt - Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản với thị trường vốn, thị trường sức lao động yếu tố “đầu vào” quan trọng trình sản xuất Thực tế chứng minh, việc phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến hưng thịnh hay suy vong kinh tế Vì lẽ đó, thị trường bất động sản trở thành thị trường nhạy cảm quan tâm hàng đầu giới Tại Việt Nam, theo xu hội nhập kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất Nhà nước quan tâm thể chế hóa thành pháp luật; quyền người sử dụng đất mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Thị trường Bất động sản nước ta đánh giá thị trường tiềm năng, “mỏ vàng” để đầu tư khai thác Tuy nhiên, bên cạnh thị trường cịn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt thiếu minh bạch thị trường Hàng loạt giao dịch ngầm vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước Đây nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản nước ta chậm phát triển có đơi lâm vào tình trạng bế tắc Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên “nóng” thị trường “lạnh” dẫn tới “đóng băng” Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản đời góp phần điều tiết giao dịch bất động sản thị trường Các nhà đầu tư có kênh thơng tin xác hữu ích để tham khảo Sàn giao dịch bất động sản không thỏa mãn khát thông tin mà tạo thuận lợi cho việc thực giao dịch bất động sản cách nhanh chóng, hiệu Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản quan nhà nước, không thực chức nhà nước, không thực chức kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản tổ chức tư nhân, thành lập để kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận Vậy, để dung hịa lợi ích nhà nước lợi ích sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt việc quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Khả điều tiết kiểm soát thị trường Nhà nước có đạt hiệu cao hay khơng thể phần qua hoạt động sàn giao dịch bất động sản Pháp luật sàn giao dịch bất động sản đời để đáp ứng việc điều chỉnh tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Đó sở pháp lý vững cho hoạt động sàn giao dịch bất động sản thực tế Tuy nhiên, việc áp dụng quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam chưa thực chặt chẽ dẫn tới nhiều sai phạm Phải pháp luật thiếu hay đơn giản cách thức áp dụng pháp luật chưa phù hợp? Với trạng đó, liệu giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thực minh bạch? Sàn giao dịch bất động sản thể chức mình? Sau đây, luận văn sâu nghiên cứu, phân tích chất sàn giao dịch bất động sản Từ đó, có lời giải đáp cụ thể cho câu hỏi 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng qt Khóa luận sâu tìm hiểu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Đồng thời, hướng tới việc hoàn thiện quy định pháp luật tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản nói chung xét khía cạnh quản lý nhà nước sàn giao dịch bất động sản nói riêng 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Đề tài nghiên cứu đời tất yếu sàn giao dịch bất động sản thực trạng hoạt động mô hình Việt Nam Đi sâu nghiên cứu quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản, điểm phù hợp, điểm bất cập phương hướng giải 1.3 Tính đóng góp đề tài Đây vấn đề có số viết, đề tài khoa học luận văn đề cập đến Trong luận văn tơi muốn sâu nghiên cứu cách tồn diện quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt quản lý Nhà nước hoạt động sàn xét khía cạnh pháp luật thực tiễn áp dụng Đề tài nghiên cứu đưa kiến nghị bổ sung quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, so sánh với số nước giới để rút học kinh nghiệm 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận văn trọng tới vấn đề pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Những quy định cụ thể pháp luật Việt Nam thực trạng áp dụng pháp luật, thành tựu bất cập việc áp dụng pháp luật Nghiên cứu sàn giao dịch bất động sản cụ thể địa bàn thành phố Hà Nội để minh chứng cho vấn đề Tổng quan tài liệu nghiên cứu Trong trình thực luận văn, người viết nghiên cứu kỹ văn pháp luật có liên quan trực tiếp đến sàn giao dịch bất động sản Việt Nam như: Luật Dân 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT_BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật quản lý phát triển nhà cơng sở Bên cạnh đó, người viết cịn tìm hiểu, nghiên cứu tài liệu tham khảo khác như: giáo trình, cơng trình nghiên cứu, viết, nội dung chương trình giảng dạy số sở đào tạo cấp chứng môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội làm sở cho việc nhận định, đánh giá lập luận tác giả vấn đề nghiên cứu chặt chẽ sâu sắc Cụ thể như: Giáo trình Pháp luật Kinh doanh bất động sản_ TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến chủ biên, NXB Tư pháp 2009; Chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức sở quản lý sàn giao dịch bất động sản 2009, Công ty phần mềm Bất động sản Gold Land; Cơng ty Luật sở hữu trí tuệ DaviLaw; Công ty bất động sản RedViet; Công ty bất động sản VinaLand Bên cạnh cơng trình nghiên cứu khoa học như: Đề tài nghiên cứu khoa học trường Đại học Luật Hà nội: “Sàn giao dịch bất động sản_ nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản”, Văn Thị Anh DS 32B ĐH Luật Hà nội; Khóa luận tốt nghiệp: “Hoàn thiện pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Nguyễn Thị Huệ Mã số DSVLA 3147- 2009 Ngoài ra, viết báo điện tử nguồn tham khảo bổ ích cho tác giả trình thực luận văn như: -http://sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/kien-thuc-thitruong/ Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/; - http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2010/01/14/4295-2/; -http://www.sinhloi.com/chuyende/2073652/42C11/Them-nhieu-sangiao dich-bat-dong-san-moi.html; -http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong san htm; -http://www.vitri.com.vn/tin_tuc/Thi_truong_BDS/Diu-hiu-nhu-sanbat-dong-san/865.html; -http://vneconomy.vn/20081224103941873P0C17/san-giao-dich-batdong-san-lo-ca-ao-lan-thuc.htm; Đánh giá: Nhìn cách tổng quan, giáo trình, viết, cơng trình nghiên cứu nói đề cập nhiều khía cạnh mức độ khác pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, nhìn cách hệ thống cơng trình nghiên cứu vừa kể cho thấy, tác giả thường tập trung nghiên cứu góc độ, nội dung, vấn đề cụ thể sàn giao dịch bất động sản, mà chưa xem xét cách tổng thể nội dung sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật hành, chưa nghiên cứu chúng mối quan hệ giao thoa ngành luật; chưa có cơng trình có đánh giá, tổng kết cách tồn diện việc áp dụng pháp luật quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản thực tế Bởi vậy, cho rằng, việc nghiên cứu thành công đề tài nêu khuôn khổ Luận văn thạc sỹ Luật học cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản gì? - Định nghĩa sàn giao dịch bất động sản Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập (chiếm hữu tư nhân ruộng đất) lúc giao dịch bất động sản manh nha Bước đầu giao dịch diễn nhỏ lẻ không thường xuyên Cùng với tốc độ phát triển kinh tế- xã hội, giao dịch bất động sản ngày trở nên đa dạng Từ đó, thị trường bất động sản đời Đây thị trường có quan hệ mật thiết với lượng tài sản có giá trị lớn [29] Vì thế, có khả chi phối mạnh mẽ đến kinh tế quốc gia Thị trường Bất động sản phát triển tạo động lực mạnh mẽ cho tăng trưởng Được đánh giá thị trường tiềm năng, Thị trường Bất động sản thực vai trò quan trọng việc biến Bất động sản thành “tư sống” Qua đó, tạo kênh huy động vốn lớn cho trình sản xuất Tuy nhiên, Thị trường bất động sản tồn số khiếm khuyết định Nổi bật thiếu minh bạch thị trường Thơng tin thị trường khơng đầy đủ, thiếu tính xác thực, hay đơn giản “nóng” “lạnh” thị trường khiến nhà đầu tư đứng trước nguy thua lỗ, người mua người bán rơi vào hoàn cảnh mua đắt, bán rẻ, mua bán không thực mong muốn… Như vậy, Nhà đầu tư, người mua, người bán phải đối mặt với rủi ro tiềm ẩn thị trường Kinh tế phát triển thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, đồng thời xuất nhiều yếu tố khơng hồn hảo Để điều tiết thị trường, để đảm bảo quyền lợi cho Nhà đầu tư, người mua người bán; sàn giao dịch bất động sản đời tất yếu khách quan 10 sang quan khác Việc gây khó khăn cho sàn giao dịch bất động sản phải chờ đợi giấy phép Sàn giao dịch bất động sản khơng thể hoạt động chưa có giấy phép trả khoản định cho sở hoạt động Nhận thấy, nhiều hạn chế, bản, sàn giao dịch bất động sản có nhiều tác động tích cực tới thị trường Sàn giao dịch bất động sản giúp thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm phong phú Đặc biệt, sản phẩm trưng bày sàn giao dịch bất động sản trước hết sàn giao dịch bất động sản phải kiểm tra tính pháp lý sản phẩm, nên người dân yên tâm mua sản phẩm Tuy nhiên, để sàn giao dịch bất động sản thực vai trò cầu nối doanh nghiệp nhà đầu tư doanh nghiệp phải xác định vai trị, vị trí sàn giao dịch chiến lược kinh doanh Đồng thời, quan quản lý nhà nước cần có hồn thiện khung sách loại hình hoạt động này, đồng thời hỗ trợ cho sàn giao dịch bất động sản nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp tính minh bạch sàn giao dịch bất động sản 3.1.2 Nguyên nhân tồn bất cập Trước thực trạng trên, cần xác định xác ngun nhân vấn đề để tìm giải pháp hợp lý Sàn giao dịch bất động sản hoạt động chất lượng, không đáp ứng nhu cầu thị trường, vai trò quản lý Nhà nước chưa thể rõ nét Có nhiều yếu tố dẫn đến thực trạng như: tính loại hình dịch vụ Việt Nam, hệ thống pháp luật, việc áp dụng pháp luật, công tác quản lý nhà nước, ý thức sàn giao dịch bất động sản… Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản thị trường Việt Nam mẻ Trước đây, người dân quen với cách tiến hành giao dịch bất động sản mà nhờ đến trung gian bất động sản Nếu có sử 81 dụng trung gian nhờ tới giúp đỡ “cò” bất động sản Vì vậy, việc địi hỏi làm quen với dịch vụ hỗ trợ sàn giao dịch bất động sản, sử dụng sàn giao dịch bất động sản cách có hiệu cao quốc gia khác điều khó khăn Bên cạnh đó, bắt đầu vấp phải trở ngại chưa lường trước Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam giai đoạn đầu phát triển, thế, hạn chế tránh khỏi Vấn đề quan trọng để giảm thiểu cách tối đa yếu để góp phần thúc đẩy phát triển sàn giao dịch bất động sản cách toàn diện Thứ hai, hệ thống pháp luật chưa thực hợp lý Như trình bày trên, pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đời muộn Mặc dù tạo khung pháp lý cho phát triển sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thời gian qua, hiệu không mong đợi Các quy định pháp luật cịn mang nặng tính hình thức, khó khăn việc áp dụng Nhiều quy định cịn thiếu, cịn yếu Cần có đầu tư hoạt động lập pháp để bước tiến tới hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Công tác áp dụng pháp luật thực tế nhiều bất cập Việc triển khai thực pháp luật cịn thiếu hỗ trợ tích cực từ phía quan Nhà nước, tổ chức xã hội… Đồng thời, chưa có chế hiệu việc quản lý, kiểm soát hoạt động sàn giao dịch bất động sản Việc cấp phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản dễ dàng công tác hậu kiểm lại không thực tốt Nhà nước thể “buông lỏng” quản lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản Đây lý khiến nhiều sàn giao dịch bất động sản “thả nổi” thị trường, nhiều sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật nhiều sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa ngừng hoạt động khơng có khả năng… 82 Thứ ba, nhiều chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản chưa có tầm nhìn vĩ mơ hình thức kinh doanh Rất nhiều doanh nghiệp tiến hành thành lập sàn giao dịch bất động sản mục đích trước mắt mà không nghĩ đến phương án dài lâu Một số sàn giao dịch bất động sản thành lập với mục đích nâng hoạt động mơi giới nhỏ lẻ lên tầm cao Vì thế, thị trường biến động việc đóng cửa, ngừng hoạt động điều tránh khỏi Một số sàn giao dịch bất động sản khác lập để bán sản phẩm mình, thiếu dạng hóa sản phẩm bất động sản Sau hoàn thành dự án, bán hết sản phẩm doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản bỏ khơng Có thể thấy, việc hợp thực hóa giao dịch ngầm thơng qua sàn giao dịch bất động sản diễn phổ biến Vì mục đích lợi nhuận mà đa số doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng đánh đổi hành vi vi phạm Có thể thấy, vấn đề vi phạm pháp luật sàn giao dịch bất động sản lúc xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật Nguyên nhân lớn mức lợi nhuận khổng lồ mà sàn giao dịch bất động sản đạt vi phạm pháp luật Thêm vào đó, hình phạt hành vi vi phạm mang tính chất cảnh cáo, chưa đủ sức đẩy lùi vi phạm Khi ý thức chấp hành pháp luật sàn giao dịch bất động sản không cao thắt chặt quản lý Nhà nước yếu tố cần thiết 3.2 Một số đề xuất kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thời gian tới Trong phạm vi nghiên cứu mình, phân tích trên, tác giả đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo để góp phần hồn thiện pháp luật sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 83 Pháp luật phận kiến trúc thượng tầng thường có xu theo phát triển sở hạ tầng Vì thế, tránh khỏi việc xã hội phát sinh yếu tố mà pháp luật lường trước được, dẫn đến hạn chế pháp luật không theo kịp thực tế Pháp luật sàn giao dịch bất động sản Tuy sàn giao dịch bất động sản hình thành Việt Nam có bước phát triển phức tạp tương ứng với phát triển thị trường bất động sản Pháp luật chưa thể lường trước hết yếu tố phức tạp cịn có phần hạn chế việc điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Sau đề xuất để nâng cao tính khả thi pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Thứ nhất, xây dựng tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn Kể từ thành lập tới nay, chưa có tiêu chí hay quy định cụ thể yếu tố chuẩn sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản thành lập, hoạt động cách ạt, không phân biệt đâu sàn giao dịch bất động sản chuẩn, sàn giao dịch bất động sản không chuẩn Bộ xây dựng xác định số tiêu chí cho thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, khơng phải tiêu chí để khẳng định sàn giao dịch bất động sản chuẩn hay không Những điều kiện để công nhận sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện để hoạt động chưa nói tới chất lượng sàn giao dịch bất động sản Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản nước ta số lượng lớn, liên tục có xu tăng lên, chất lượng không đảm bảo Sự hoạt động sàn giao dịch bất động sản “bát nháo”, sàn giao dịch bất động sản hoạt động kiểu, khơng có quy củ Như vậy, đến hướng tới tính chun nghiệp kinh doanh loại hình dịch vụ Chỉ quan tâm tới yếu tố sở vật chất sàn giao dịch bất động sản chưa đủ; Nhà nước cần song song thúc đẩy việc nâng cao chất lượng đội 84 ngũ nhân viên, nâng cao chất lượng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Vì thế, cần xây dựng số chuẩn (thông tin giá cả, thông tin mặt hàng, chủng loại…) tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn để xác định chất lượng sàn giao dịch bất động sản Mơ hình sàn giao dịch bất động sản chuẩn thước đo, chuẩn mực áp dụng thực tế Từ đó, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển sàn giao dịch bất động sản cách có định hướng Các tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn cần phải quan tâm cách cụ thể tới quy mô sàn giao dịch bất động sản, số lượng nhân viên (không đơn quy mô, số lượng nhân viên tối thiểu quy định pháp luật nay); quan trọng chất lượng người đứng đầu sàn giao dịch bất động sản, đội ngũ nhân viên sàn giao dịch bất động sản (đây yếu tố mang tính định tới việc xác định sàn giao dịch bất động sản chuẩn)… Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản thành lập nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, cung cấp thơng tin xác, tạo thuận lợi cho việc tiến hành giao dịch bất động sản Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản Việt Nam chưa làm tốt chức Sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo tính minh bạch thơng tin sàn tạo minh bạch thị trường Việc tiến hành giao dịch sản phẩm bất động sản theo chu trình khép kín từ khâu cung cấp thơng tin tới bán hàng số sàn giao dịch bất động sản ngược lại nguyên tắc hoạt động sàn giao dịch bất động sản Vì thế, việc nâng cao tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản nhu cầu thiết Vì vậy, cần sát công tác kiểm tra để đảm bảo sàn giao dịch bất động sản phải cung cấp đầy đủ, xác niêm yết cơng khai thơng tin liên quan đến tính pháp lý dự án nhà Hợp đồng văn 85 ủy quyền bán, cho thuê nhà ở, bảng giá bán, giá cho thuê nhà có đóng dấu xác nhận chủ đầu tư biên nghiệm thu kỹ thuật xây dựng xong phần móng Ngồi ra, sàn giao dịch bất động sản tổ chức bán nhà sở hợp đồng, văn ủy quyền ký với doanh nghiệp có nhà sau chủ đầu tư xây dựng xong phần móng Đây vấn đề quy định Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà Như vậy, hoạt động sàn giao dịch bất động sản bị siết chặt hơn, sàn giao dịch bất động sản hoạt động theo kiểu chụp giật bị thị trường đào thải Thứ ba, thực thống công tác quản lý nhà nước sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản công cụ để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản Để sàn giao dịch bất động sản thực chức cần có quản lý Nhà nước Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản nhiều bất cập Theo quy định hành, quan quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Trung ương Cục quản lý nhà- Bộ Xây dựng, quan quản lý địa phương Sở xây dựng Việc phân cấp quản lý tưởng tạo hợp lý thuận lợi thực tế lại trở nên nhiêu khê, phức tạp Trước tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh quy chế hoạt động Sở Xây dựng địa phương Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống quản lý đưa lên website Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Q trình khơng nhiều thời gian mà thủ tục kiểm tra trở nên phức tạp Hậu doanh nghiệp, cá nhân muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản tạo tâm lý ngại tiến hành thủ tục hành chính; Nhà nước việc quản lý, nắm bắt thông tin 86 sàn giao dịch gặp nhiều khó khăn Sự tiếp cận sàn giao dịch bất động sản với Nhà nước phải thực qua quan trung gian Như vậy, vừa không đảm bảo tiến độ thời gian vừa không đảm bảo tính xác thơng tin Có thể thấy, cần xây dựng chế “một cửa” công tác quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Nhà nước nên cân nhắc việc thành lập quan chuyên trách quản lý sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Bộ Xây dựng Đây quan quản lý vấn đề liên quan tới việc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Như vậy, đảm bảo việc tiếp cận cách trực tiếp Nhà nước với sàn giao dịch bất động sản Thủ tục hành cải cách, sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều thuận lợi khâu tiến hành thủ tục thành lập, thay đổi… Nhà nước trực tiếp quản lý sàn giao dịch bất động sản, thường xuyên kiểm tra, giám sát tiến hành xử phạt có vi phạm xảy Thứ tư, điều chỉnh chế tài xử phạt vi phạm sàn giao dịch bất động sản, thành lập quan chuyên ngành để kiểm tra hoạt động sàn giao dịch bất động sản Một vấn đề nhức nhối tình trạng hoạt động “nhốn nháo” sàn giao dịch bất động sản Vi phạm pháp luật trở nên phổ biến không ngừng tăng lên sàn giao dịch bất động sản Nguyên nhân Nhà nước chưa có chế tài xử phạt đủ sức răn đe vi phạm sàn giao dịch bất động sản Những chế tài xử phạt nhẹ, chưa đảm bảo ngăn chặn vi phạm Mức phạt cao lên tới 70.000.000 đồng số hình phạt bổ sung So với khoản lợi nhuận mà sàn giao dịch bất động sản thu mức phạt chẳng thấm vào đâu Thêm vào đó, cơng tác kiểm tra, giám sát tiến hành xử phạt vơ lỏng lẻo Khơng có quy định cụ thể 87 việc rà soát hoạt động sàn giao dịch địa bàn cách thường xuyên Cũng chưa có quan chuyên trách để thực việc Sở xây dựng phải ôm đồm nhiều công việc chưa sát việc tiến hành công tác Gần đây, việc kiểm tra xử lý sàn giao dịch bất động sản trọng Nhưng so với vi phạm “muối bỏ bể” Như đề cập trên, có quan chuyên trách quản lý sàn giao dịch bất động sản nên có quan chuyên thực nhiệm vụ hậu kiểm sàn giao dịch bất động sản Chịu trách nhiện cấp phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm giám sát hoạt động sàn giao dịch bất động sản Cơ quan thường xuyên tiến hành kiểm tra, phát xử lý vi phạm sàn giao dịch bất động sản vi phạm Kết hợp với việc nâng cao chế tài xử phạt, hoạt động xử phạt vi phạm hành đạt hiệu cao Từ đó, góp phần ngăn chặn vi phạm sàn giao dịch bất động sản tương lai Thứ năm, ban hành chế liên kết sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản hoạt động nhỏ lẻ, manh mún, mạnh làm, chưa có liên kết với sàn giao dịch bất động sản khác Đơi cịn có cạnh tranh thiếu lành mạnh sàn giao dịch bất động sản, gây thiệt hại cho thân sàn giao dịch bất động sản khách hàng Vì thế, chế liên kết sàn giao dịch bất động sản cần thiết Trong thực tế, để hướng tới mục đích liên thơng sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng yêu cầu sàn giao dịch bất động sản tham gia mạng sàn giao dịch bất động sản Ngày 16/4/2011, mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam tổng kết hoạt động năm 2010 triển khai kế hoạch năm 2011 Tại thời điểm đó, nước có 750 sàn giao dịch bất động sản 88 có 209 đơn vị tham gia mạng sàn giao dịch bất động sản, khu vực phía Nam có 99 thành viên, phía Bắc 103 miền Trung Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thu hút gần triệu lượt người truy cập, tăng khoảng 1.4 lần so với năm 2009 Nhiều thông tin thị trường bất động sản, sách pháp luật Nhà nước nhiều người truy cập Đặc biệt thông tin sàn giao dịch bất động sản đăng ký đủ điều kiện hoạt động thường xuyên cập nhật Tuy nhiên mạng chưa làm việc liên kết với sàn giao dịch bất động sản, chưa đưa số cụ thể giao dịch ngày, tháng, quý để khách hàng truy cập [16] Trước thực trạng đó, cần có quy định cụ thể, rõ ràng việc thực chế liên kết sàn giao dịch bất động sản Sự liên kết phải dựa sở thỏa thuận sàn giao dịch bất động sản, khuôn khổ quản lý Nhà nước Thơng qua đó, thông tin sàn giao dịch bất động sản sàng lọc cách rõ ràng, thống xác Đây tiền đề cho phát triển sàn giao dịch bất động sản cách có hệ thống, nâng cao tính chun nghiệp hiệu sàn giao dịch bất động sản Thứ sáu, tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản lập cách “ồ ạt” hoạt động chưa hiệu quả, vi phạm pháp luật phổ biến Tuy nhiên, việc phát hiện, xử lý vi phạm thực tế cịn chậm Vì vậy, cần xử lý nghiêm minh có sai phạm xảy ra; lọc đình hoạt động sở, sàn giao dịch khơng cịn khả khơng hoạt động thực tế Đồng thời, cập nhật thông tin kịp thời thực trạng hoạt 89 động sàn giao dịch bất động sản cổng thông tin thức Bộ xây dựng để thuận lợi cho việc theo dõi nắm bắt sát Sàn giao dịch bất động sản mơ hình cịn mẻ nước ta Vì thế, việc cịn hạn chế định điều tránh khỏi Vấn đề quan trọng dám nhìn nhận hạn chế, thiếu sót để đề giải pháp khắc phục kịp thời Với hạn chế ra, giải pháp đề xuất góp phần hướng tới việc hoàn thiện pháp luật sàn giao dịch bất động sản trên; Hy vọng rằng, sàn giao dịch bất động sản tương lai phát triển lành mạnh hơn, thể cách tốt vai trò công cụ điều tiết thị trường bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản 90 KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu pháp luật sàn giao dịch bất động sản đề tài rộng, bao quát toàn nội dung pháp luật vấn đề Trong đề tài, tác giả sâu nghiên cứu quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản, thực tiễn hoạt động, thành tựu hạn chế sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt trọng tới vấn đề quản lý Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Từ phân tích trên, tác giả đề xuất số giải pháp để góp phần thúc đẩy hồn thiện pháp luật tương lai Qua việc nghiên cứu này, tác giả có nhận thức sâu sắc sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, q trình tìm tịi, nghiên cứu, tác giả cịn nhiều thiếu sót, nhiều ý kiến quan điểm cá nhân chưa thực khách quan Rất mong nhận góp ý thầy để luận văn hồn thiện Tác giả xin chân thành cảm ơn! Để thực luận văn này, tác giả nhận hỗ trợ nhiệt tình thầy cô hướng dẫn Cuối cùng, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô: PGS.TS Trần Đình Hảo TS Nguyễn Thị Nga giúp tác giả hoàn thành luận văn 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Bảo Anh (2010), “Cả nước có 368 sàn giao dịch bất động sản”, http://chuyentrang.tuoitre.vn, ngày 19/01/2010 Thế Anh (2012), “Nhìn lại chu kỳ thăng trầm thị trường BĐS”, http://bdssinhthai.vn, ngày 20/02/2012 Tố Anh (2011), “Sẽ xử phạt 25 Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội”, http://www.baoxaydung.com.vn, ngày 21/01/2011 Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà nội Bộ xây dựng (2009), Đề án phát triển Thị trưởng bất động sản, Hà Nội Bộ xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007, Bộ Xây dựng việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội Bộ xây dựng (2007), Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, Hà Nội PGS.TS Thái Bá Cẩn, Th.S Trần Nguyên Nam (2003), Thị Trường Bất Động Sản - Những Vấn Đề Lý Luận Và Thực Tiễn Ở Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội Cơng ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (2009), Tài liệu Đào tạo, Bồi dưỡng kiến thức Môi giới Bất động sản, Định giá Bất động sản Quản lý, điều hành sàn giao dịch Bất động sản, Hà Nội 10 Công ty phần mềm Bất động sản Gold Land (2009), Chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức sở quản lý sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn Luật kinh doanh Bất động sản 2006, Hà Nội 12 Chính phủ (2009), Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh donah vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà cơng sở, Hà Nội 13 Chính phủ (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 14 D.A (2012), “Người mua ngại giao dịch qua sàn”, http://dothi.net, ngày 31/05/2012 15 DK (2011), “Lành mạnh hóa thị trường bất động sản”, http://dothi.net, ngày 20/07/2011 16 DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng (2011), “Các sàn giao dịch bất động sản liên thông”, http://www.diaoconline.vn, ngày 19/04/2011 17 Hồ Quang Huy (2011), “Đăng ký bất động sản vấn đề minh bạch hóa thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản”, đăng http://moj.gov.vn vào ngày 21/10/2011 18 TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội 19 Nguyễn Thị Huệ (2009), Hồn thiện pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Khoa Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội 20 Khiết Hưng (2006), “Càng thiếu minh bạch, thị trường bất động sản què quặt”, http://vietbao.vn, ngày 30/07/2006 21 Lan Hương (2009), “Giao dịch qua sàn bất động sản thưa thớt, thị trường lành mạnh”, http://www.baomoi.com vào năm 2012 22 Trung Kiên (2012), “Báo cáo giao dịch qua sàn BĐS: Một bước tiến mới!”, http://www.bsc.com.vn, ngày 24/07/2012 23 Hoàng Lan (2012), “Sàn giao dịch bất động sản phải báo cáo tháng”, http://vnexpress.net, ngày 05/07/2012 24 TS Dỗn Hồng Nhung (2009), Hồn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 25 Nguyễn Thị Nhung (2010), Pháp luật cấu tổ chức hoạt động sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp, Khoa Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội 26 Huyền Ngân (2008), “Sàn giao dịch bất động sản: Lo ảo lẫn thực”, http://vneconomy.vn, ngày 24/12/2008 27 Thúy Ngân/Info TV (2012), “Yêu cầu báo cáo kết giao dịch bất động sản qua sàn”, http://vov.vn, ngày 04/07/2012 28 Tùng Nguyên (2010), “Thêm nhiều sàn giao dịch bất động sản mới”, http://dantri.com.vn, ngày 28/02/2010 29 Phòng quản lý thị trường bất động sản- Cục Quản lý nhà (2007), “Vai trị vị trí Thị trường Bất động sản”, đăng http://www.sanbatdongsan.net.vn vào ngày 12/07/2007 30 Hùng Phương (2004), “Xung quanh vấn đề Sàn giao dịch bất động sản”, http://vietbao.vn, ngày 22/03/2004 31 Anh Quân, (2008), “Sàn giao dịch bất động sản: thị trường sàng lọc”, đăng http://vneconomy.vn vào ngày 10/09/2008 32 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Hà Nội 33 Quốc hội (2003), Luật Đất Đai năm 2003, Hà Nội 34 Quốc hội (2005), Luật Nhà năm 2005, Hà Nội 35 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân năm 2005, Hà Nội 36 Quốc hội (2005), Luật doanh nghiệp năm 2005, Hà Nội 37 Hà Sử (2012), “Ba kịch cho thị trường bất động sản 2012”, http://vneconomy.vn , ngày 28/03/2012 38 Thaihaco (2012), “Hoạt động quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu kém”, http://www.thaihaco.vn, ngày 16/10/2012 39 Vũ Thị Thu Trang (2006), Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất Hà Nội, Đồ án tốt nghiệp, 44KT2, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 40 Nguyễn Quang Hương Trà- Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2010), “Đăng ký Bất động sản vấn đề minh bạch hóa thị trường Bất động sản Việt Nam”, đăng http://moj.gov.vn vào ngày 12/01/2010 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Đất Đai, NXB Tư pháp, Hà Nội 42 Vietnam+/Doanh nhân (2010), “Bát nháo sàn giao dịch bất động sản”, http://dantri.com.vn, ngày 03/02/2010 43 GS.TSKH Đặng Hùng Võ (2007), “Vai trò Thị trường quyền sử dụng đất phát triển kinh tế thị trường nước ta”, Tài liệu sử dụng cho nói chuyện “Chính sách pháp luật Đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, đăng thongtinphapluatdansu.edu.vn vào ngày 11/09/2007 44 Viện Đại học Mở (2001), Giáo trình Luật Đất Đai, Nhà xuất Cơng an nhân dân, Hà Nội II Tiếng Anh 45 Jones Lang Lasalle (2010), “Mapping Mapping the world of Transparency Uncertainty and risk in real estate”, Global real estate universe 46 Jones Lang Lasalle (2012), “Real Estate Transparence Back on Track”, Global real estate transparency index