Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HƢƠNG THẢO PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HƢƠNG THẢO PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Đồng Ngọc Ba HÀ NỘI - 2015 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Phạm H-ơng Thảo MC LC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 Một số vấn đề chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Khái niệm sở hữu chế độ sở hữu đất đai Vấn đề sở hữu đất đai lịch sử Việt Nam Đặc điểm chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Vấn đề người sử dụng đất quyền người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Vấn đề người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Khái niệm đặc điểm quyền người sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Một số mô hình sở hữu đất đai giới kinh nghiệm việc ghi nhận quyền cho người sử dụng đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI 7 15 17 17 23 26 31 SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 Thực trạng pháp luật xác lập quyền cho người sử dụng đất Giao đất Cho thuê đất Nhận chuyển quyền sử dụng đất Công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31 31 35 38 39 42 2.2 Quy định pháp luật hành quyền người sử dụng đất 2.2.1 Thực trạng pháp luật quyền chung người sử dụng đất 2.2.2 Thực trạng pháp luật quyền tổ chức nước sử dụng đất 2.2.3 Thực trạng pháp luật quyền hộ gia đình, cá nhân nước sử dụng đất 2.2.4 Quy định quyền sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất 2.2.5 Quy định quyền tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam 2.3 Bất cập pháp luật hành quyền người sử dụng đất 2.3.1 Bất cập quy định pháp luật quyền người sử dụng đất 2.3.2 Bất cập thực tiễn thi hành pháp luật quyền người sử dụng đất Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM HIỆU QUẢ 45 45 46 53 66 69 82 87 92 97 THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 3.2 3.3 Quan điểm hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất Giải pháp đảm bảo thực pháp luật quyền người sử dụng đất KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 100 102 106 107 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Sự nghiệp đổi Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng lãnh đạo thu nhiều thành tựu quan trọng, đông đảo tầng lớp nhân dân ủng hộ bạn bè quốc tế đánh giá cao Trải qua 20 năm đổi mới, đất nước ta ngày phát triển hướng đến mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh" Một nhiệm vụ trọng tâm thực công đổi Đảng xác định đổi chế quản lý kinh tế, với việc xác định lợi ích người lao động động lực quan trọng nghiệp phát triển đất nước Nhằm mục tiêu giải phóng lực sản xuất, phát huy tối đa tính động, sáng tạo người lao động, Đảng lãnh đạo việc đưa nước ta chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xác định khâu quan trọng sách kinh tế đổi chế độ, sách đất đai Thể chế hóa đường lối, sách Đảng, Luật Đất đai qua thời kỳ khơng ngừng mở rộng hồn thiện quy định quyền người sử dụng đất Nhà nước khẳng định bảo đảm thực quy định địa vị pháp lý người sử dụng đất, quy định việc thực giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất, hoàn thiện quyền người sử dụng đất, đặc biệt quyền chuyển quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất Nhờ sách quy định đắn làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu sử dụng đất Trong lĩnh vực nông nghiệp, Việt Nam từ nước phải nhập lương thực vươn lên trở thành quốc gia xuất gạo hàng đầu giới Thị trường bất động sản, có thị trường quyền sử dụng đất bước tạo lập chế hoạt động đưa đất đai trở thành nguồn vốn để phát triển đất nước Trong lĩnh vực khác, nhờ thay đổi sách đất đai, tạo môi trường thu hút vốn đầu tư nước phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế Trong q trình phát triển, pháp luật đất đai khơng ngừng hoàn thiện theo hướng mở rộng quyền cho người sử dụng đất, thiết lập khuôn khổ chế pháp lý cho người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất, hạn chế tối đa can thiệp quan công quyền người sử dụng đất thực giao dịch dân quyền sử dụng đất Mặc dù đạt kết to lớn, nhiên, Trong thực tế, số quy định quyền người sử dụng đất chưa đầy đủ, chưa làm rõ chế thực quyền định đoạt Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, chưa giải hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Theo đánh giá Chính phủ Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 thì: Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý lại trao cho người sử dụng đất nhiều quyền, quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt đặt nhiều vấn đề mới, cịn thiếu kinh nghiệm Mặt khác, cơng tác nghiên cứu, tổng kết thực tiễn để làm rõ sở lý luận hạn chế, chưa kịp thời [8, tr 3] Theo tác giả, việc hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất theo hướng giải hài hòa mối quan hệ sở hữu đất đai quan hệ sử dụng đất, tạo lập môi trường pháp lý minh bạch cho giao dịch dân sự, thương mại đất tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tối đa nguồn lực đất đai Chính tơi lựa chọn đề tài "Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam" làm luận văn tốt nghiệp với mong muốn đóng góp số vấn đề lý luận thực tiễn quy định quyền người sử dụng đất Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, việc nghiên cứu quy định Luật Đất đai quyền người sử dụng đất nhận quan tâm nhiều nhà nghiên cứu lý luận, luật gia cán thực tiễn, nhiều vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến cơng tác cịn nhiều quan điểm khác cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ Hiện nay, mức độ khác có số cơng trình nghiên cứu cơng bố giáo trình đại học giảng dạy Luật Đất đai Trường Đại học luật Hà Nội nghiên cứu khái quát vấn đề quyền người sử dụng đất Một số cơng trình nghiên cứu chuyên sâu quyền người sử dụng đất phải kể đến: Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến với đề tài "Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai"; Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam"; Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thị Thập với đề tài "Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo quy định pháp luật Việt Nam"; Luận văn thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Doãn Cương với đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Một số báo nghiên cứu phạm vi hẹp quyền người sử dụng đất công bố như: viết tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng, "Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất"; viết tác giả Nguyễn Minh Thắng, "Không hạn chế quyền người sử dụng đất"; viết tác giả Thu Hà, "Khắc phục bất cập để đảm bảo quyền sử dụng đất cho người dân" Qua nội dung cơng trình nghiên cứu cho thấy, vấn đề quyền người sử dụng đất nghiên cứu, tiếp cận nhiều góc độ nhiều mức độ khác Tuy nhiên, số vấn đề lý luận quyền người sử dụng đất số quan điểm khác nhau, thực tiễn quy định quyền người sử dụng đất số bất cập vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu cách toàn diện Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài "Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam" làm Luận văn thạc sĩ Luật học Mục đích, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn sâu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến quyền người sử dụng đất bao gồm: - Các vấn đề lý luận sở hữu đất đai, chế độ sở hữu đất đai quyền người sử dụng đất; - Quy định pháp luật xác lập quyền cho người sử dụng đất; - Thực trạng pháp luật quyền người sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giá, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất Việt Nam Từ bất cập phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật quyền người sử dụng đất 3.2 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Để đạt mục đích trên, đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài quy định Luật Đất Đai năm 2013 về quyền người sử dụng đất thực tiễn thực quyền người sử dụng đất Việt Nam Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn thực sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh chủ trương, đường lối Đảng, Nhà nước ta sách đất đai Q trình nghiên cứu đề tài cịn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp; nghiên cứu thực tiễn công tác thực quyền cho người sử dụng đất để làm cho vấn đề khoa học cần nghiên cứu luận văn Trong trình thực đề tài luận văn, tác giả có nghiên cứu, tham khảo văn hướng dẫn áp dụng pháp luật liên quan đến phạm vi đề tài; tiếp thu có chọn lọc kết cơng trình cơng bố, tổng kết, đánh giá quan chuyên môn ý kiến chuyên gia có liên quan đến vấn đề nghiên cứu luận văn Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Về lý luận, kết nghiên cứu luận văn góp phần hoàn thiện lý luận quyền người sử dụng đất Việt Nam; phân tích khái quát lịch sử hình thành phát triển chế độ sở hữu đất đai, người sử dụng đất quyền người sử dụng đất Việt Nam; làm rõ quy định Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất quyền người sử dụng đất mối quan hệ so sánh với pháp luật đất đai trước văn pháp luật khác có liên quan; phân tích thực tiễn thực quyền người sử dụng đất thực tế Qua mâu thuẫn, bất cập quy định pháp luật hành; hạn chế, vướng mắc trình áp dụng quy định đó, nguyên nhân tồn tại, để đề xuất số giải pháp hoàn thiện quy định Luật Đất đai quyền người sử dụng đất Về thực tiễn, luận văn cịn có ý nghĩa làm tài liệu tham khảo, phục vụ hoạt động nghiên cứu học tập Những đề xuất, kiến nghị tác giả luận văn cung cấp luận khoa học phục vụ cho công tác lập pháp hoạt động thực tiễn áp dụng Luật Đất đai liên quan đến quyền người sử dụng đất Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm ba chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận quyền người sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện bảo đảm hiệu thực pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam 10 thị trường thấp nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát cho ngân sách, gia tăng khiếu kiện nhân dân Quá trình phân cấp chưa đôi với việc kiểm tra, giám sát thực chưa gắn với trách nhiệm chủ thể phân cấp Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền định đầu tư pháp luật đầu tư bộc lộ nhiều bất cập Đặc biệt việc định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, gây xúc dư luận 101 Chương KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Sau 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đóng góp khơng nhỏ cho phát triển kinh tế, xã hội đất nước Tuy nhiên, bối cảnh Luật đất đai năm 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp thay Luật Đất đai 2013 Trong trình lấy ý kiến sửa đổi Luật Đất đai năm 2003, ban hành Luật Đất đai 2013, có nhiều ý kiến khác vấn đề sở hữu đất đai Việt Nam: Quan điểm thứ nhất, cần thay đổi chế độ sở hữu toàn dân đất đai Hiến pháp năm 1992 theo hướng đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân đất đai Quan điểm dựa số lý sau: + Theo quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin, quan hệ sản xuất phải phù hợp với tính chất trình độ phát triển lực lượng sản xuất, quan hệ sở hữu với tư cách phận quan hệ sản xuất khơng nằm ngồi quy luật Do với phát triển lực lượng sản xuất nay, việc thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai tất yếu + Thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai tạo động lực cho việc sử dụng đất có hiệu kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trong bối cảnh độ lên chủ nghĩa xã hội, vấn đề cần quan tâm đất đai thuộc sở hữu mà "Nhà nước thật quản lý đất tầm vĩ mô, bảo đảm đất đai phải sử dụng theo qui hoạch, thông qua xây dựng thực nghiêm thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất Đất tài sản đất đó" [43] 102 + Chế độ sở hữu toàn dân đất đai với tách rời chủ thể sở hữu sử dụng đất với nhiều tầng cấp quản lý tạo điều kiện cho tham nhũng thủ tục hành phức tạp quản lý, sử dụng đất Mặc dù quyền sử dụng đất coi quyền tài sản quan hệ đất đai được vận hành theo chế thị trường nhiên chế độ sở hữu toàn dân đất đai làm quan hệ tài sản phát sinh thực quyền sở hữu bị méo mó, chế độ pháp lý đất đai khơng tương thích với chế độ pháp lý tài sản gắn liền với đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhiên nhà gắn liền với đất lại thuộc sở hữu tư nhân gây tâm lý bất an cho nhà đầu tư + Chế độ sở hữu toàn dân đất đai tồn danh nghĩa Căn vào nội dung quyền số chủ thể sử dụng đất gần khơng có khác biệt với quyền sở hữu Tuy nhiên "để giữ danh nghĩa mà thủ tục quản lý đất đai trở nên phức tạp, trở thành trở ngại nhắc đến bàn biện pháp khuyến khích thu hút đầu tư" [43] + Thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai khắc phục yếu điểm sở hữu toàn dân đất đai, khiến người sử dụng đất gắn bó với đất nâng cao hiệu sử dụng đất Quan điểm thứ hai cho rằng, cần tiếp tục trì chế độ sở hữu tồn dân đất đai đồng thời phải tiếp tục mở rộng quyền người sử dụng đất để đảm bảo đưa quan hệ đất đai vận hành theo quy luật kinh tế thị trường, ghi nhận đảm bảo thực quyền người sử dụng đất với ý nghĩa quyền tài sản người dân thực làm chủ mặt với mảnh đất mà sử dụng Về quan điểm trên, tác giả cho việc ghi nhận hình thức sở hữu tư nhân đất đai điều kiện gây cản trở cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước sở hữu tư nhân đất đai khiến nhà đầu phải thỏa thuận với nhiều người dân, điều khiến dự án khó 103 triển khai tiềm ẩn nhiều rủi ro không thực Việc thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai dẫn đến kết số người nhiều tiền lợi dụng khó khăn, kém hiểu biết người nông dân thực tập trung hóa đất đai, dẫn đến người khơng có đất để sản xuất, kinh doanh, người sở hữu nhiều đất làm gia tăng khoảng cách chênh lệch giàu nghèo ảnh hưởng đến an ninh, trật tự xã hội Việc có tồn quyền sở hữu đất đai dẫn đến tình trạng chủ sở hữu sử dụng đất khơng hiệu Nhà nước khơng có quyền thu hồi dẫn đến sử dụng đất không hiệu quả, không đảm bảo điều kiện sống cho đa số dân cư Do vậy, việc đa dạng hình thức sở hữu ghi nhận sở hữu tư nhân đất đai giải pháp tốt điều kiện nước ta Tuy nhiên, trình tư nhân hóa xét khía cạnh cấu trúc quyền người sử dụng đất trình diễn thực tế Tư nhân hóa khơng đồng nghĩa với tư hữu hóa đất đai mà khía cạnh quyền người sử dụng đất ngày mở rộng với ý nghĩa quyền tài sản tư quyền sở hữu đất đai thuộc toàn dân Nhà nước đại diện quyền sở hữu Sự tách rời quyền sở hữu quyền sử dụng tượng cá biệt chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà tượng phổ biến nội dung quyền sở hữu ngày cắt lớp thuộc nhiều chủ thể khác Chế độ sở hữu toàn dân đất đai cho phép quan hệ đất đai vận hành theo quy luật thị trường, khác đối tượng tham gia thị trường đất đai mà quyền sử dụng đất Ở Việt Nam nay, khơng có quyền sở hữu số trường hợp người sử dụng đất có quyền lớn quyền người sở hữu đất đai số quốc gia khác yếu tố quan trọng khơng phải hình thức sở hữu mà nội dung quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất Do đó, vấn đề hồn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung cần trì chế độ sở hữu tồn 104 dân đất đai Song song với việc tiếp tục mở rộng quyền người sử dụng đất theo hướng đảm bảo sự biǹ h đẳ ng , công bằ ng người sử dụng đất với Nhà nước c ác chủ thể sử dụng đất với nhấ t là viê ̣c tiế p câ ̣n thông tin , tiế p câ ̣n quyền sử dụng đất, xác định nô ̣i dung quyề n và nghiã vu ̣ theo hin ̀ h thức và mu ̣c đić h sử du ̣ng cũng nguồ n gố c cách thức xác lập Đảm bảo công khai, minh bạch thực quyền sở hữu đất đai Mọi thông tin quy hoạch, kế họach sử dụng đất, địa điểm đầu tư phải cơng khai hóa Mọi người dân với tư cách công dân, thành viên sở hữu chủ phép tiếp cận thông tin họat động quan quản lý nhà nước , dự án đầu tư Cải cách thủ tục hành chính, nâng cao lực quản lý đất đai thơng qua việc tiếp tục hồn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai, trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Để tạo điều kiện cho phận khơng nhỏ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hình thức nhận khoán, pháp luật đất đai cần bổ sung thêm quy định cơng nhận người nhận khốn quyền sử dụng đất hưởng số quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, trước tiên quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để đầu tư cho sản xuất kinh doanh Trên thực tế hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đặc biệt đất nông nghiệp vùng nông thôn, việc cho mượn quyền sử dụng đất, không quy định pháp luật đất đai thực Việc cho mượn quyền sử dụng đất nơng nghiệp xảy hộ gia đình, cá nhân khơng có đủ khả điều kiện sử dụng đất lý khơng muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cho hộ gia đình, cá 105 nhân khác mượn quyền sử dụng đất thời hạn định Theo tác giả, pháp luật có quy định quyền mang tính định đoạt quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại nên bổ sung quy định quyền cho mượn quyền sử dụng đất để có chế điều chỉnh hoạt động này, từ hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh có tranh chấp quan giải tranh chấp có pháp lý để giải Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhóm chủ thể Nhà nước nhượng quyền sử dụng đất, điều đồng nghĩa với việc nâng cao giá trị quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất đồng nghĩa với nội dung quyền mà người sử dụng đất có đồng thời góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất Để hạn chế rào cản phát sinh từ việc chậm trễ thực cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất dẫn đến hạn chế quyền người sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai cần có quy định trường hợp người dân có nhu cầu thực giao dịch quyền sử dụng đất, quan nhà nước có trách nhiệm thực đồng thời tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Đối với việc góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, nên quy định rõ hai hình thức góp vốn quyền sử dụng đất bao gồm: + Góp vốn quyền sử dụng đất để hình thành pháp nhân Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất chuyển từ bên góp vốn thành tài sản bên nhận góp vốn, bên nhận góp vốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật thời gian góp vốn Đối với bên góp vốn, sau đem giá trị quyền sử dụng đất góp vốn giá trị vốn hóa chuyển thành cổ phần hay phần vốn bên góp vốn trở thành chủ sở hữu đồng chủ sở hữu công ty nhận góp vốn 106 + Góp vốn quyền sử dụng đất khơng hình thành pháp nhân (góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh mà không hình thành pháp nhân) Trong trường hợp này, quyền bên nhận góp vốn phụ thuộc vào hợp đồng, bên nhận góp vốn khơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên đăng ký việc góp vốn văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 3.3 GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến đến tầng lớp nhân dân quy định pháp luật đất đai, dân quyền nghĩa vụ người sử dụng đất để người dân nhận thức rõ quyền lợi trách nhiệm quản lý, sử dụng thực giao dịch đất đai Nâng cao hiểu biết pháp luật người dân Đảm bảo công việc tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt dự án đầu tư: - Thông tin về quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t phải đươ ̣c công khai quá trin ̀ h xây dựng tránh tiǹ h tra ̣ng quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t chỉ bắ t buô ̣c công khai sau đã đươ ̣c xét duyê ̣t hiê ̣n , nghiêm khắc xử lý trường hợp không công khai công khai không đầy đủ, kịp thời thông tin quy hoạch, kế hoa ̣ch sử dụng đất - Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, địa phương phải có đồ xác định rõ khu đất dành cho đầu tư đồ dự án kêu gọi đầu tư nói chung cơng khai đồ Hoàn thiện quy định pháp luật trường hợp thu hồi đất giá thu hồi đất theo hướng thu hẹp phạm vi thu hồi đất theo thủ tục hành dự án phục vụ mục đích kinh tế, theo mở rộng việc cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trực tiếp thuê đất người sử dụng đất để thực dự án đầu tư để hạn chế bất cập phát sinh từ việc thu hồi đất phục vụ 107 dự án phát triển kinh tế thời gian qua Nhà nước nên can thiệp thu hồi đất trường hợp số trường hợp mà nhà đầu tư chấp thuận thực dự án mà thỏa thuận với người dân Về vấn đề giá Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 đề yêu cầu giá đất cụ thể làm tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải sát với giá thị trường, đồng thời quy định chế xây dựng giá đất cụ thể để thực yêu cầu Tuy nhiên, thực tế giá đất cụ thể khoảng cách xa so với giá thị trường gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống người sử dụng đất bị thu hồi đất Để giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất sát giá thị trường, tác giả chia sẻ quan điểm PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: quan định giá đất phê duyệt giá đất cần phải độc lập với quan định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời cần tách bạch rõ thẩm quyền thu hồi đất với thẩm quyền định giá đất Cần thay đổi chế xác định giá đất cụ thể theo hướng việc xác định giá phải sở thỏa thuận với người sử dụng đất, trường hợp không thỏa thuận giá bên có quyền u cầu quan thẩm định giá xác định giá Để thực chế này, cần nghiên cứu thành lập quan thẩm định giá độc lập, quan chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá thực Như phân tích trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý ban đầu xác định quyền tài sản người sử dụng đất điều kiện cần thiết để người sử dụng đất thực giao dịch đất đai Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến chưa hoàn thành đồng thời chưa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đất đai đòi hỏi xác hội gây ảnh hưởng lớn đến việc thực quyền người sử dụng đất thực giao dịch đất Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm nhiều ngun nhân Đó khơng bất hợp lý pháp luật hành cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất 108 mà từ trình tổ chức thực việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất nhiều bất cập Để góp phần hồn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch đất đai, theo tác giả, cần cải tiến đổi công tác tổ chức thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng: - Đối với trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài khơng có tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng, dựa trạng sử dụng đất người sử dụng đất kê khai có xác nhận Ủy ban nhân dân cấp xã - Nhà nước cần cải tiến thủ tục hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng đơn giản, nhanh chóng khơng gây tốn kém mặt kinh tế cho người dân - Củng cố hoàn thiện hệ thống đồ địa chính, hồ sơ địa đất đai sở ban đầu để xác định quyền sử dụng đất đối tượng sử dụng Trong thời gian vừa qua, đặc biệt vùng nông thôn, hệ thống đồ địa chính, sổ địa bảo quản lỏng lẻo, cịn nhiều sai sót khơng cập nhật thường xuyên Việc chưa hoàn thiện tài liệu gây nhiều khó khăn cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để khắc phục tồn này, theo tác giả, Nhà nước cần đạo việc củng cố hồn thiện hệ thống hồ sơ địa đất đai, đặc biệt cấp quản lý đất đai sở Tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý nhà nước đất đai từ tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương, quận/huyện, phường/xã/thị trấn nhằm nâng cao lực đội ngũ cán công chức làm công tác quản lý đất đai để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội ngày gia tăng giao dịch quyền sử dụng đất thơng qua hình thức đào tạo nguồn cán trường đại học, trung học chuyên nghiệp; đào tạo bồi dưỡng, nâng cao kiến thức chuyên môn cập nhật kỹ cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ quản lý hành nhà nước 109 Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước giao dịch đất đai Việc hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước giao dịch đất phải đảm bảo tuân thủ đòi hỏi kinh tế thị trường theo vừa xác lập chế quản lý đất đai thích hợp để vừa bảo đảm quản lý thống Nhà nước giao dịch đất đai vừa không gây trở ngại đến vận động giao dịch Bên cạnh đó, cần phân biệt rõ chức quản lý hành đất đai quản lý kinh doanh đất đai Chức quản lý hành đất đai xác định bao gồm hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập hành lang pháp lý cho giao dịch đất Chức quan quản lý hành đất đai thực Chức quản lý kinh doanh đất thực thông qua việc Nhà nước cho phép thành lập cho công ty kinh doanh bất động sản, công ty thuê đất Nhà nước để đầu tư xây dựng sở hạ tầng sau cho tổ chức, cá nhân khác thuê lại Để tiếp tục đổi công tác quản lý nhà nước giao dịch đất cần xác định quyền sử dụng đất quyền tài sản tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Người sử dụng đất thực quyền tài sản theo Hiến pháp, Bộ luật Dân quy định Luật Đất đai 110 KẾT LUẬN Trải qua 30 năm ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam, hệ thống pháp luật đất đai ngày hoàn thiện để nâng cao hiệu sử dụng đất hiệu quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Một thành tựu lớn pháp luật đất đai ngày mở rộng quyền người sử dụng đất Từ chỗ người sử dụng đất có quyền sản xuất, canh tác đất theo quy hoạch, đạo tuyệt đối Nhà nước đến quyền sử dụng đất trở thành loại tài sản, người sử dụng đất chuyển giao phù hợp với nhu cầu sử dụng thơng qua giao dịch dân sự, kinh tế Pháp luật đất đai ngày bình đẳng ghi nhận quyền người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Trình tự thực quyền người sử dụng đất bước đầu chuyển biến từ chế hành sang chế dân Từ chỗ để thực giao dịch quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải "xin" quan nhà nước có thẩm quyền đến Luật Đất đai 2003, pháp luật quy định rõ điều kiện thực giao dịch, đáp ứng điều kiện này, người sử dụng đất thực quyền quan nhà nước có trách nhiệm đăng ký, bảo hộ giao dịch này, xử lý tranh chấp phát sinh Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất mang lại kết to lớn giúp cho việc sử dụng đất đai ngày hiệu Tuy nhiên bối cảnh nay, nhiều ý kiến cho nên ghi nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai Theo tác giả, thực tế nay, quyền sử dụng đất ngày tiệm cận với quyền sở hữu, mặt khác, tính chất đặc biệt đối tượng tài sản đất đai việc ghi nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai không cần thiết Vấn đề đặt ngày mở rộng quyền hợp lý người sử dụng đất, nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành để người dân tiếp cận với quyền cách nhanh nhất, đơn giản mà Nhà nước đảm bảo quyền thực khn khổ pháp luật 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoài Anh (2015), "20 điểm bất cập thi hành Luật Đất đai 2013", http://thuvienphapluat.vn, ngày 9/6/2015 Minh Anh, "Một số quy định pháp luật đất đai hành có liên quan đến tơn giáo", http://btgcp.gov.vn/Plus.aspx/vi/News/38/0/240/0/3170 Ban Chỉ đạo trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương (2002), Báo cáo đồn nghiên cứu khảo sát sách pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội Bộ Kế hoạch Đầu tư (2013), Kỷ yếu hội nghị 25 năm đầu tư trực tiếp nước Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Mơi trường (2013), "Chính sách đất đai với đầu tư nước ngồi Việt Nam", http://www.baoxaydung.com.vn, ngày 01/4/2013 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2012), Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hà Nội Nguyễn Doãn Cương (2003), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (1988), Nghị số 10-NQ/TW ngày 5/4/1988 Bộ Chính trị đổi quản lý kinh tế nông nghiệp, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện Đảng toàn tập, tập 23, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa VI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, 112 tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội 13 Đảng Lao động Việt Nam (1975), Nghị số 247-NQ/TW ngày 29/9/1975 Bộ Chính trị nhiệm vụ cách mạng Việt Nam giai đoạn mới, Hà Nội 14 Nguyễn Ngọc Điệp (1999), 1.200 thuật ngữ pháp lý Việt Nam, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 15 Vũ Minh Giang (1993), "Tập quán quản lý phân phối ruộng đất làng, xã sách ruộng đất lịch sử Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (1), Tr 12-17 16 Thu Hà (2013), "Khắc phục bất cập để đảm bảo quyền sử dụng đất cho người dân", http://dangcongsan.vn, ngày 04/4/2013 17 Mai Thị Thiên Hương (2008), Chuyển quyền sử dụng đất Hà Nội, thực trạng số giải pháp, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 18 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 19 Nguyễn Thị Thanh Loan (2008), Những khía cạnh quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 20 C.Mác - Ph Ăngghen (1993), Toàn tập, tập 13, Nxb Sự thật, Hà Nội 21 Thái Thị Quỳnh Như (Chủ nhiệm) (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Liên bang Nga - Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Chuyên đề khoa học, Tổng cục Địa - Viện Nghiên cứu Địa chính, Hà Nội 22 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 113 23 "Phát triển nông nghiệp, nông dân nông thôn Việt Nam" http://www.murdoch.edu.au/elaw/issues/v6n2/zhang62_text.html 24 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 25 Quốc hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 26 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 27 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội (1998), Luật Đất đai (sửa đổi bổ sung), Hà Nội 29 Quốc hội (2001), Luật Đất đai (sửa đổi bổ sung), Hà Nội 30 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 31 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 32 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 33 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 34 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 35 Đinh Quốc Thái (2008), "Quá trình "thị trường hóa đất đai" Trung Quốc, số đánh giá học kinh nghiệm", http://www.hcmulaw.edu.vn, ngày 11/12/2008 36 Đinh Tro ̣ng Thắ ng (2002), "Sở hữu tư nhân về đấ t đai hay về quyề n sử dụng đất đai: Kinh nghiê ̣m quố c tế và mô ̣t vài liên ̣ với V iê ̣t Nam", Tài chính, (7), tr 46-50 37 Nguyễn Minh Thắng (2011), "Không hạn chế quyền người sử dụng đất", http://www.baomoi.com, ngày 23/9/2011 38 Đinh Xuân Thảo (2013), "Góp ý sửa đổi hiến pháp: đất đai thuộc sở hữu toàn dân phù hợp với yêu cầu phát triển", http://www.sggp.org.vn, ngày 10/01/2013 39 Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 40 Trường Đại học Luật Hà Nội (2000), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 114 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 42 Trường Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 43 Lê Văn Tứ (2008), "Sổ hồng, sổ đỏ", http://www.tuoitre.com.vn 44 Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 45 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 46 Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng, "Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất", http://land.hcmunre.edu.vn/Files/QLDD/34_ Tuyen_Trong.pdf?AspxAutoDetectCookieSupport=1 47 Viê ̣n Nghiên cứu Địa - Tở ng cu ̣c Địa (2000), Cơ sở khoa học cho viê ̣c hoạch ̣nh các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đấ t đai , Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đề tài độc lâ ̣p cấ p nhà nước, Hà Nội TIẾNG ANH 48 Jack Thurston (December, 2006), The Fat of the Land, Prospect Magazine 49 Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden facts behind the landownership?, Mainstream Publishing 115