pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế qua thực tiễn thi hành tại tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Luật Kinh tế NGUYỄN THANH THỦY HÀ NỘI - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế qua thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Ninh Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Họ tên học viên: NGUYỄN THANH THỦY Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS TS NGUYỄN THỊ MƠ HÀ NỘI - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập tơi Các nội dung nghiên cứu kết quả, số liệu nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng đáng tin cậy Nếu phát có gian lận tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm trước hội đồng kết luận văn Tác giả Nguyễn Thanh Thủy ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC BẢNG BIỂU .v CÁC TỪ VIẾT TẮT vi TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN vii MỞ ĐẦU CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò tổ chức kinh tế sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế 1.1.2 Đặc điểm tổ chức kinh tế 10 1.1.3 Vai trò tổ chức kinh tế .12 1.2 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .15 1.2.1.Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 15 1.2.2 Ý nghĩa việc tổ chức kinh tế thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.3 Khái niệm, đặc điểm nội dung pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 23 1.3.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đât tổ chức kinh tế 23 1.3.2 Đặc điểm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất .24 1.3.3 Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 25 iii CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH 27 2.1 Thực trạng quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế .27 2.1.1.Điều kiện chuyển nhượng 27 2.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ .31 2.1.3.Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 35 2.1.4 Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 2.2 Thực trạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Quảng Ninh 42 2.2.1 Phân tích điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đánh giá tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .42 2.2.2 Thực trạng sử dụng loại đất tổ chức kinh tế địa 2bàn Quảng Ninh .47 2.2.3 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 49 2.2.4 Thực trạng quản lý nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Quảng Ninh .52 2.2.5 Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế tỉnh Quảng Ninh 56 2.3 Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Quảng Ninh 58 2.3.1 Những điểm tích cực .58 2.3.2 Những khó khăn, yếu việc thực thi quy định chuyển nhượng quyền SDĐ Quảng Ninh nguyên nhân 59 iv CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ TĂNG CƢỜNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH 63 3.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 63 3.1.1 Sửa đổi, bổ sung số khái niệm Bộ luật dân có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất .63 3.1.2 Nhóm giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định Luật đất đai Luật kinh doanh Bất động sản .66 3.2 Một số giải pháp kiến nghị để tổ chức kinh tế Quảng Ninh thực thi tốt quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .69 3.2.1 Các tổ chức kinh tế cần tăng cường hiểu biết pháp luật pháp luật đất đai pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất .69 3.2.2 Các quan quản lý đất đai tỉnh Quảng Ninh cần tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 3.2.3 Kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh .74 3.2.4 Kiến nghị quyền cấp Quảng Ninh 76 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Số lượng lao động hoạt động lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn 2013 - 2017 12 Bảng 1.2: Tình hình thu ngân sách nhà nước từ nhà đất, giai đoạn 2012-2017 .14 Bảng 2.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2016-2018 45 Bảng 2.2: Tình hình sử dụng loại đất địa phương tỉnh Quảng Ninh 47 Bảng2.3: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức Quảng Ninh 49 Hình 1.1 Thu ngân sách từ thuế, phí với nhà, đất giai đoạn 2012 - 2017 22 Hình2.1: Tỷ trọng cấu đất tỉnh Quảng Ninh 49 Hình 2.2 Số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức với hộ gia đình, cá nhân .52 vi CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Tên đầy đủ BĐS Bất động sản BLDS 2005 Bộ Luật dân Việt Nam năm 2005 BLDS 2015 Bộ Luật dân Việt Nam năm 2015 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai HTX Hợp tác xã Luật ĐT 2014 Luật Đầu tư Việt Nam năm 2014 NSNN Ngân sách nhà nước NXB Nhà xuất SDĐ Sử dụng đất TCKT Tổ chức kinh tế UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Với tên gọi Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế qua thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Ninh, Luận văn đạt số kết lý luận thực tiễn Ngoài ra, Luận văn có khả ứng dụng thực tiễn Cụ thể: 1.Kết đạt đƣợc Luận văn Về lý luận, Luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm vai trị TCKT nói chung TCKT chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng Luận văn phân tích để làm rõ khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ; đặc điểm pháp luật chuyên nhượng quyền SDĐ nội dung pháp luật quyền SDĐ Về thực tiễn, luận văn đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ TCKT theo vấn đề là: Điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ, trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền nghĩa vụ TCKT nhận chuyển nhượng quyền SDĐ Trên sở đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền SDĐ TCKT Quảng Ninh từ phân tích điều kiện tự nhiên, KT - XH tỉnh, từ thực trạng sử dụng loại đất địa bàn tỉnh từ kết chuyển nhượng quyền SDĐ TCKT giai đoạn từ 2013-2018 tỉnh Quảng Ninh Trên sở phân tích tình hình chuyển nhượng quyền SDĐ TCKT Quảng Ninh, điểm tích cực khó khăn, hạn chế việc thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ Quảng Ninh, luận văn để xuất hai nhóm giải pháp: (1) Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ (2) Nhóm giải pháp đề TCKT tỉnh Quảng Ninh tăng cường khả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ thời gian tới Khả ứng dụng thực tiễn đề tài - Luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho quan, đơn vị, tổ chức q trình nghiên cứu, xây dựng hồn thiện sách, pháp luật chuyển viii nhượng quyền SDĐ TCKT Một số giải pháp kiến nghị luận văn có giá trị tham khảo quan lập pháp sửa đổi quy định pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ - Luận văn tài liệu có khả nghiên cứu để ứng dụng thực tiễn hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ TCKTnói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng Luận văn tài liệu tham khảo để Chính quyền cấp tỉnh Quảng Ninh đổi mới, cải cách hệ thống thủ tục hành liên quan đến cơng tác quản lý đất đai nói chung chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng 68 thuận yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, văn giao dịch Việc không bắt buộc công chứng chứng thực hợp đồng, văn giao dịch quyền SDĐ xuất phát từ quy định thời điểm có hiệu lực giao dịch quyền SDĐ tác giả phân tích mục Dù việc công chứng chứng thực bắt buộc hay khơng bắt buộc khơng nên quy định th m quyền chứng thực hợp đồng, văn giao dịch quyền SDĐ UBND cấp xã điều kiện hạn chế lực cán sở vật chất UBND cấp xã Nên giao th m quyền công chứng hợp đồng, văn giao dịch quyền SDĐ cho công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng quy định Luật Công chứng 2006 Tuy nhiên, trì th m quyền cho UBND xã vùng sâu, vùng xa, miền n i, hải đảo nhằm tạo thuận tiện cho người dân địa phương khơng phải thời gian chi phí lại; nữa, vùng này, việc SDĐ không nhiều biến động phức tạp khu vực đô thị, nên cán quản lý đất đai với việc nắm vững tình hình đất đai địa phương chứng thực cho giao dịch quyền SDĐ Trong trường hợp trì quy định công chứng, chứng thực Luật Đất đai 2103, cần điều chỉnh việc khơng bắt buộc cơng chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ bên bên tham gia giao dịch tổ chức có chức kinh doanh BĐS ,chứ tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS cho thống với quy định Luật Kinh doanh BĐS Luật Nhà - Bổ sung quy định cụ thể thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ Pháp luật đất đai cần có quy định cụ thể thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án Thủ tục điều chỉnh văn hướng dẫn thi hành luật, cụ thể thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Đối với thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ theo hình thức phân lơ bán vấn đề có liên quan pháp luật nhà ở, văn hướng dẫn thi hành Luật Nhà điều chỉnh Tuy nhiên, dù thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án, hay thủ 69 tục chuyển nhượng quyền SDĐ theo hình thức phân lơ bán nền, chí thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư quan có th m quyền (chủ yếu Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Xây dựng) ban hành nữa, quan này, soạn thảo ban hành quy định, cần có phối hợp thống với nhau, việc chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền SDĐ gắn liền dự án có mối liên hệ mật thiết với 3.2 Một số giải pháp kiến nghị để tổ chức kinh tế Quảng Ninh thực thi tốt quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3.2.1 Các tổ chức kinh tế cần tăng cường hiểu biết pháp luật pháp luật đất đai pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện tranh chấp chuyển nhượng quyền SDĐ phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ SDĐ, có TCKT Do vậy, quyền cần tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật đến đối tượng người dân, tổ chức, người chủ SDĐ Giải pháp đòi hỏi đa dạng hình thức, phong phú nội dung tuyên truyền nhằm phổ biến sâu rộng nhân dân tổ chức; để chủ SDĐ nắm chắc, hiểu rõ quy định Bộ Luật Dân sự, Luật đất đai, Nghị định Chính phủ quy định, sách quản lý, sách thuế việc chuyển quyền sử dụng đất; quy định quyền nghĩa vụ người SDĐ tham gia giao dịch dân chuyển nhượng quyền SDĐ, làm cho người SDĐ nhận rõ vai trò pháp luật việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ, chế thị trường Thông qua tuyên truyền, phổ biến pháp luật mà tổ chức, cá nhân thực chuyển nhượng quyền SDĐ có ý thức tự giác chấp hành nghĩa vụ mà pháp luật quy định thực chuyển nhượng quyền SDĐ đ ng pháp luật Ngoài ra, nhà nước cần thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độchun mơn, cập nhật đầy đủ thông tin quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức máy 70 quản lý cấp quyền để tổ chức thực nhanh, xác theo sách, quy định Nhà nước Hơn nữa, vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân quan trọng Quyền thông tin quyền công dân Không người SDĐ, người có nhu cầu SDĐ cần thơng tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án kêu gọi đầu tư, quy trình thủ tục hành chính… mà cơng dân Việt Nam với tư cách thành viên chủ sở hữu cần tiếp cận thơng tin tình hình quản lý, sử dụng đất để kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực quyền sở hữu đất đai quan nhà nước qua đảm bảo tính cơng khai, minh bạch hạn chế hành vi vi phạm pháp luật đất đai Để thực điều này, quyền cấp cần: - ác định rõ thơng tin cần phải cơng khai; khơng bao gồm thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ…mà phải bao gồm thông tin trường hợp giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng dự án đầu tư, kết tra, kiểm tra… cụ thể người dân có u cầu - Quy định rõ hình thức cơng khai thơng tin; xác định loại thơng tin phải đưa lên website quan Nhà nước, phải đăng báo, phải niêm yết trụ sở quan Nhà nước, thơng tin có người muốn tiếp cận phải yêu cầu quan, cá nhân có th m quyền cung cấp, thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin quyền khiếu nại khởi kiện u cầu đáng khơng đáp ứng… - ác định rõ người phải có trách nhiệm cung cấp thơng tin với hình thức chế tài nghiêm khắc khơng thực trách nhiệm 3.2.2 Các quan quản lý đất đai tỉnh Quảng Ninh cần tiếp tục thực cải cách hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ phải tiến hành song song với việc đ y mạnh cải cách hành Chính sách quản lý Nhà nước 71 ghi nhận pháp luật trở thành khung pháp lý quản lý Nhà nước đất đai; xác định rõ quyền nghĩa vụ người SDĐ (trong có TCKT) thực giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất; trách nhiệm, nghĩa vụ quan quản lý Nhà nước thực giải thủ tục cho chủ thểtham gia giao dịch dân chuyển quyền SDĐ Như thế, sách tốt quản lý Nhà nước có hiệu lực, hiệu giao dịch dân chuyển nhượng quyền SDĐ phát triển tuân thủ đ ng pháp luật: Các sách quản lý đất đai cần nghiên cứu ban hành đầy đủ, ổn định, tránh tình trạng văn quy định chi tiết không thống với nhau, không thống văn quy định ngành liên quan đến sách quản lý đất đai nói chung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng; sách thuế chuyển nhượng quyền SDĐ, lệ phí trước bạ nghĩa vụ khác Không đảm bảo điều tạo tâm lý chờ đợi, hi vọng nhân dân vào Nhà nước nghĩa vụ thực thấp người sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền SDĐ Sự bất cập tạo nhiều phức tạp cho quan chức việc làm thủ tục cho đối tượng chuyển nhượng quyền SDĐ Các quy phạm pháp luật ngành luật ngành luật với có mối quan hệ tương tác, th c đ y phát triển Đối hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng địi hỏi phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật Luật Đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác như: pháp luật dân sự, pháp luật đầu tư, pháp luật ngân hàng, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh BĐS… Do vậy, cần thực rà soát lại tất văn pháp quy Nhà nước ban hành việc quản lý quyền sử dụng đất để điều chỉnh, bổ sung, bãi bỏ ban hành cho phù hợp với thực tế sống, phù hợp với quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS nhằm tạo khung pháp lý đồng thuận lợi, thơng thống vấn đề Chính quyền cấp cần cải cách thủ tục hành theo hướng đơn giản minh bạch; đơn giản hóa thủ tục đăng ký chuyển quyền SDĐ, có đăng ký chuyển nhượng quyền SDĐ Mục đích việc đăng ký chuyển 72 nhượng quyền SDĐ công khai quyền chủ thể đảm bảo an toàn pháp lý; vậy, Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để người sửdụng đất thực quyền tự định đoạt việc chuyển nhượng quyền SDĐ, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển nhượng quyền SDĐ Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường Quyền SDĐ quyền tài sản, người SDĐ thực quyền tài sản theo quy định Bộ luật dân Đăng ký chuyển nhượng quyền SDĐ công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý Nhà nước hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các thủ tục phải thực theo hướng đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai; mặt khác đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng quyền SDĐ Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký nhằm giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng quyền SDĐ; để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, khuyến khích người SDĐ thực Trong quy định pháp luật quy định địa phương, cần đ y nhanh tiến độcấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận) sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản người SDĐ Nó có vai trị loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác đăng ký ô tô, xe máy Giấy chứng nhận điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng hợp pháp giao dịch quyền SDĐ nói chung Để xây dựng thị trường quyền SDĐ quy vận hành đ ng quy luật việc cần phải làm phải tạo hàng hóa thị trường với tiêu chu n rõ ràng hợp pháp Quyền SDĐ với tư cách loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường phải đạt tiêu chu n định địi hỏi thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ hàng hóa thơng thường khác Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 73 Việc triển khai thực mơ hình cửa Văn phịng Đăng ký đất đai Trung tâm phục vụ hành cơng tỉnh Quảng Ninh, số địa phương phát huy hiệu quả.Từ thực tế thực tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ, cơng chức, viên chức cách đồng bộ, thực sạch, vững mạnh, có đủph m chất lực, tạo bước chuyển biến mạnh ph m chất, đạo đức, chấp hành kỷ luật, kỷ cương hành chính, ý thức, trách nhiệm nhiệm vụ giao, tận tụy phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, cán lãnh đạo, quản lý cấp yếu tố quan trọng việc đ y nhanh thời gian việc thực thủ tục đất đai nói chung thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Việc bố trí, phân cơng nhiệm vụ cán bộ, công chức, viên chức cần bảo đảm ổn định, chun mơn hóa Tăng cường đào tạo nâng cao ph m chất, trình độ chun mơn, nghiệp vụ, lý luận trị, quản lý nhà nước , đặc biệt trọng đến đào tạo, bồi dưỡng kỹ thực thi nhiệm vụ, công vụ phù hợp vị trí cơng tác cán bộ, cơng chức, viên chức; thực đ ng quy định bồi dưỡng kiến thức, kỹ chuyên ngành hàng năm cán bộ, cơng chức Nghiên cứu xây dựng chế, sách hỗ trợ, đãi ngộ lương hợp lý, bảo đảm ổn định đời sống đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Thực chế độ tiền thưởng cán bộ, cơng chức, viên chức hồn thành xuất sắc nhiệm vụ, công vụ theo quy định Đồng thời, tăng cường quản lý kiểm tra, giám sát cán bộ, công chức, viên chức; xử lý nghiêm trường hợp sai phạm, đưa khỏi máy người khơng đủ ph m chất lực, khơng hồn thành nhiệm vụ giao Hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới, mục đích SDĐ cho lơ đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước; phải kh n trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp Giấy chứng nhận, để xác định quyền SDĐ tổ chức, cá nhân, cho phép người SDĐ chuyển nhượng quyền SDĐ Việc chuyển nhượng quyền SDĐ việc quản lý Nhà nước đất đai phải tiến hành chủ yếu thơng qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, đòi hỏi hệ 74 thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do vậy, hồ sơ địa phải quan có th m quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ SDĐ chuyển nhượng quyền SDĐ Tài liệu địa phải phản ánh đ ng trạng quản lý, SDĐ phải cập nhật thường xuyên 3.2.3 Kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh 3.2.3.1 Cần đổi hệ thống tài liên quan đến đất đai giá đất Vấn đề đặt thời gian tới UBND Tỉnh phải đổi hệ thống tài đất đai để góp phần đưa giá đất trở đ ng giá trị thực Điều vướng mắc vấn đề giá đất Luật, Luật xác định nguyên tắc giá thị trường ngun tắc khơng thay (trừ ch ng ta thay đổi quan điểm định giá theo nguyên tắc khác), mà vướng mắc chủ yếu khâu hướng dẫn thực hiện, UBND cấp tỉnh nhiều lý khác thường xác định giá đất thấp so với giá thị trường lại không quán việc xây dựng thực phương án đền bù, tái định cư nên dẫn đến tình trạng khơng cơng bằng, đểxảy tình trạng khiếu kiện nhiều, khiếu kiện đông người kéo dài, gây ổn định xã hội Do đó, thời điểm không thiết phải sửa Luật Đất đai vấn đề sửa đổi quy định luật để giải vướng mắc, bất cập định giá đất; phải hướng dẫn thật rõ ràng 03 khía cạnh nguyên tắc định giá (thế giá phổ biến thị trường? phù hợp với giá phổ biến thị trường?) đặc biệt cần chấn chỉnh công tác xác định giá đất, thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư UBND cấp tỉnh Thậm chí, cần phải có biện pháp chế tài thích đáng, nhằm bảo đảm việc định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến thị trường theo quy định Luật Nghịđịnh Chính phủ Đã phù hợp với giá phổ biến thị trường Nhà nước khơng nên tạo bảng giá khác như: giá Chính phủ giá UBND cấp tỉnh, chí khung giá Chính phủ có lại rào cản cho việc xác định giá cụ thể UBND cấp tỉnh khung giá Chính phủ lạc hậu so với giá thị trường Theo quan điểm tác giả, tốt nên có 75 giá đất UBND cấp tỉnh xác định theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thịtrường dùng để tính trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí nghĩa vụ tài khác liên quan đến đất đai (tất nhiên, dự án đầu tư nhà đầu tư phải chuyển hồn tồn sang chế đấu giá quyền sửdụng đất đấu thầu dự án có SDĐ) Hồn chỉnh tổ chức quan định giá đất địa phương có nhiệm vụ thống kê giá đất thực tế, xây dựng hệ thống giá đất hợp lý Nhà nước, tạo điều kiện phát triển quan dịch vụ công vềđịnh giá đất, th m định giá đất, tư vấn giá đất phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước nhu cầu người SDĐ; tạo chế để người SDĐ tự đăng ký giá đất 3.2.3.2 Tăng cường bình ổn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Ổn định quy hoạch SDĐ.Việc quy hoạch SDĐ định tính chất, quy mơ, phương châm để phát triển kinh tế, xã hội, đưa kế hoạch SDĐ dài hạn, dựa thực trạng SDĐ sẵn có Thực tế cho thấy rằng, có việc thay đổi kế hoạch, quy hoạch SDĐ, đặc biệt khu đô thị tạo biến động giá đất, nguy cao hình thành sốt đất ảo Việc có kế hoạch SDĐ minh bạch, rõ ràng, ổn định giúp ổn định giá đất thị trường chuyển nhượng quyền SDĐ - Khi Nhà nước thực bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng - an ninh, phát triển kinh tế lợi ích quốc gia, cơng cộng, để tránh khiếu kiện khơng đáng có nhân dân giá đất đền bù, Nhà nước cần chủ động thông qua biện pháp: Một là, thực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt từ có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để giá trị bồi thường sát với mục đích sử dụng đất trước xây dựng cơng trình; Hai là, thu hồi đất rộng phần xây dựng cơng trình quy hoạch tổng thể cơng trình gắn với khu dân cư phụ cận để đảm bảo công người bị thu hồi toàn đất, người thu hồi phần đất, người có đất liền kề khơng bị thu hồi; Nhà nước giao việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất thực quản lý sử 76 dụng đất thời gian từ thu hồi bàn giao mặt cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơng trình 3.2.3.3 Đổi hệ thống thuế có liên quan tới đất đai Trên nguyên tắc điều tiết thu nhập người có thu nhập cao người có thu nhập thấp, cần thống loại thuế sử dụng đất bao gồm thuếsửdụng đất nông nghiệp, thuế bổ sung sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, thuế nhà đất Lệ phí trước bạ, loại thuế liên quan đến việc chuyển quyền SDĐ (như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp ) tiền sử dụng đất nên xem xét để khuyến khích người thực giao dịch nộp nghĩa vụ tài chính, khơng nên áp dụng theo quan điểm tận thu 3.2.4 Kiến nghị quyền cấp Quảng Ninh Chính quyền cấp Quảng Ninh tăng cường công tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước Để thực giải pháp này, tác giả đề xuất kiến nghị sau đây: - Chính quyền cấp cần tăng cường công tác tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai quyền địa phương cấp; Đồng thời, đ y nhanh tiến độ giải vụ việc tranh chấp nhà, đất kéo dài - Ngoài ra, cần kiên xử lý vi phạm quản lý, sử dụng đất đai để tăng cường pháp chế, thi hành nghiêm Bộ luật Dân Luật Đất đai tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cán bộ, cơng chức máy quản lý Nhà nước Cùng với việc thực giải pháp nêu trên, cần tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất Sử dụng công nghệ tin học đáp ứng yêu cầu người dân thông tin nhà đất; thơng tin kịp thời xác giao dịch chuyển nhượng, đăng ký chấp, giải chấp Về lâu dài tiến tới áp dụng đăng ký giao dịch qua mạng 77 KẾT LUẬN Đất đai không tài nguyên thiên nhiên, tự liệu sản xuất nông nghiệp, môi trường sống địa bàn cho hoạt động người Đến nay, đất đai xác định nguồn lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế Quyền SDĐ hàng hóa đặc biệt tài sản người SDĐ.Pháp luật đất đai quy định người SDĐ thực quyền chuyển nhượng quyền SDĐ; thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất nơng nghiệp, đất sản xuất kinh doanh; tạo sở pháp lý cho người SDĐ chủ động đầu tư, động SDĐ, đồng thời góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trình thực thi pháp luật, quyền số tồn Việc TCKT nước thực quyền chuyển nhượng quyền SDĐ thực quyền quan trọng mà TCKT hưởng đảm bảo có đủ điều kiện theo quy định Tuy nhiên thực tiễn áp dụng quyền chuyển nhượng quyền SDĐ, TCKT nước tùy thuộc vào điều kiện, trường hợp cụ thể để thực quyền theo quy định như: Chuyển nhượng quyền SDĐ thực dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, trường hợp phân lô bán nền, chuyển nhượng dự án v.v Mỗi trường hợp, trình chuyển nhượng quyền SDĐ vấp phải khó khăn vướng mắc định cần tháo gỡ như: vướng mắc việc xác định tranh chấp đất đai, thực trạng công chứng giao dịch quyền SDĐ tài sản gắn liền đất, khó khăn việc thực dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, mâu thuẫn tồn quy định ngành luật khác việc xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch quyền SDĐ tài sản đất Từ bất cập vướng mắc đó, tác giả đưa số đề xuất với mong muốn đóng góp phần tiến trình giải tồn nhằm bước minh bạch hóa, tạo điều kiện thuận lợi thống rõ ràng trình tổ chức kinh tế thực đầy đủ quyền pháp luật quy định, đặc biệt quyền chuyển nhượng quyền SDĐ cách có hiệu mang lại lợi ích kinh tế cho đất nước cho tổ chức, cá nhân 78 Pháp luật quyền chuyển nhượng quyền SDĐ TCKT nước nội dung có phạm vi nghiên cứu khơng rộng có liên quan trực tiếp đến trình SDĐ TCKT, phận ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế Do vậy, q trình nghiên cứu cần có đầu tư thật chuyên sâu Tuy nhiên khuôn khổ phạm vi đề tài này, tác giả đề cập đến số vấn đề pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ TCKT thực tiễn thi hành pháp luật Quảng Ninh, mong vấn đề khác mặt khác pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ TCKT nước nghiên cứu đề tài chuyên sâu DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Các văn quy phạm pháp luật Bộ Tài chính, Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 Bộ Tài hướng dẫn phí lệ phí thuộc th m quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, Hà Nội 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (2003-2013), Hà Nội 2013 Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 2014 Chính phủ, Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 17/6/2014 lệ phí trước bạ, Hà Nội 2011 Chính phủ, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, Hà Nội 2014 Chính phủ, Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội 2014 Chính phủ, Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền SDĐ, Hà Nội 2014 Quốc Hội, Hiến pháp, Hà Nội 1946 Quốc Hội, Hiến pháp, Hà Nội 1959 10 Quốc Hội, Hiến pháp, Hà Nội 1980 11 Quốc Hội, Luật Đầu tư, Hà Nội 2014 12 Quốc Hội, Luật Đất đai, Hà Nội 1993 13 Quốc Hội, Luật Đất đai, Hà Nội 2003 14 Quốc Hội, Bộ luật Dân sự, Hà Nội 2005 15 Quốc Hội, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 2008 16 Quốc Hội, Luật Hợp tác xã, Hà Nội 2012 17 Quốc Hội, Luật Đất đai, Hà Nội 2013 18 Quốc Hội, Luật Công chứng, Hà Nội 2014 19 Quốc Hội, Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 2014 20 Quốc Hội, Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 2014 21 Quốc Hội, Luật Nhà ở, Hà Nội 2014 22 Quốc Hội, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 2014 II Các sách tham khảo, viết, luận án 23 C.Mác, Ph.Angghen, Toàn tập, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, tập 4, năm 2002, tr 619 24 Lê Thùy Dương, Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam , Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội năm 2011 25 Nguyễn Đức Giao, Lưu Tiến Dũng (dịch giả), Bình luận Khoa học BLDS Nhật Bản, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 1996, tr 108, tr 211 26 Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế,trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017 27 Nguyễn Thị Mơ, Giáo trình pháp lý đại cương, NXB Giáo dục, Hà Nội 1999, tr 14 28 Nguyễn Cảnh Quý, Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam, N B Tư pháp, Hà Nội năm 2010 29 Lưu Quốc Thái, Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường, Tạp chí khoa học pháp lý, số 4/2014 30 Nguyễn Quang Tuyến, Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, Hội thảo Thị trường bất động sản , Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2016 31 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật đất đai, NXB Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh 2012 32 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật đất đai, NXB Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh 2014 33 UBND tỉnh Quảng Ninh, Tình hình kinh tế - xã hội công tác đạo, điều hành UBND tỉnh năm 2016, kế hoạch phát triện kinh tế - xã hội năm 2017, Quảng Ninh 2016 34 UBND tỉnh Quảng Ninh, Tình hình kinh tế - xã hội công tác đạo, điều hành UBND tỉnh năm 2017, kế hoạch phát triện kinh tế - xã hội năm 2018, Quảng Ninh 2017 35 UBND tỉnh Quảng Ninh, Tình hình kinh tế - xã hội cơng tác đạo, điều hành UBND tỉnh tháng đầu năm , nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm tháng cuối năm 2018, Quảng Ninh 2018 III Các tài liệu từ website 36 Minh Anh, Thu tiền sử dụng đất chiếm 6.6% ngân sách, địa chỉ: http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/nhip-song-tai-chinh/2018-05-07/thutien-su-dung-dat-chiem-66-tong-thu-ngan-sach-57085.aspx, truy cập ngày 10/12/2018 37 Cổng thông tin điện tử Quảng Ninh, Dân số, địa chỉ: http://www.quangninh.gov.vn/Trang/ChiTietBVGioiThieu.aspx?bvid=453& Cat=%C4%90i%E1%BB%81u%20ki%E1%BB%87n%20t%E1%BB%B1% 20nhi%C3%AAn%20-%20x%C3%A3%20h%E1%BB%99i, truy cập ngày 10/9/2018 38 Cổng thơng tin điện tử Chính phủ, Nội dung văn kiện đại hội Đảng, địa chỉ: http://www.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/NuocCHXHCNVietNa m/ThongTinTongHop/noidungvankiendaihoidang?categoryId=10000715&art icleId=10038386, truy cập ngày 12/9/2018 39 Cổng thông tin điện tử Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nâng cao lực lãnh đạo sức chiến đấu Ðảng, phát huy sức mạnh tồn dân tộc, đ y mạnh tồn diện cơng đổi mới, sớm đưa nước ta khỏi tình trạng phát triển, địa chỉ: http://www.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/NuocCHXHCNVietNa m/ThongTinTongHop/noidungvankiendaihoidang?categoryId=10000715&art icleId=10038386, truy cập ngày 09/12/2018 40 Đỗ Dỗn, TP Hồ Chí Minh đạt thu ngân sách đạt 169.168 tỷ đồng,tại địa chỉ:http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/nhip-song-tai-chinh/2018-1001/tp-ho-chi-minh-tong-thu-ngan-sach-da-dat-269168-ty-dong-62585.aspx, truy cập ngày 10/12/2018 41 Tổng cục thống kê, Thu ngân sách nhà nước, địa chỉ: https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=715, truy cập ngày 15/11/2018 ... luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 25 iii CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG... quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Việt Nam Chương 2: Thực trạng thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế tỉnh Quảng Ninh Chương... pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ TCKT tỉnh Quảng Ninh 27 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH 2.1 Thực trạng