Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG TP Hồ Chí Minh, năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG Q TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM Chuyên ngành: Chính sách cơng Mã số: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HUỲNH THẾ DU TP Hồ Chí Minh, năm 2015 -i- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Tác giả luận văn Phạm Huỳnh Nhung -ii- LỜI CẢM ƠN Trước hết, xin chân thành cảm ơn Thầy Cơ Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật thời gian học tập nghiên cứu Chương trình Cảm ơn Anh, chị nhân viên Chương trình hỗ trợ, giúp đỡ tơi thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người trực tiếp hướng dẫn thực đề tài Thời gian qua, Thầy tận tâm hướng dẫn, động viên đưa góp ý chân thành, sâu sắc giúp tơi hồn thành đề tài Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý Chợ, đặc biệt Ban quản lý Chợ Tân Bình hỗ trợ giúp đỡ tơi trình thực hiện, khảo sát cung cấp nhiều thơng tin có giá trị Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè đồng nghiệp động viên, khích lệ, chia sẻ tơi, tạo điều kiện cho suốt thời gian học tập nghiên cứu Học viên Phạm Huỳnh Nhung -iii- TÓM TẮT Tái thiết đô thị diễn Việt Nam, đặc biệt thành phố lớn để cải tạo, xây lại khu thị, cơng trình cũ, xuống cấp khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… khu cơng cộng thiếu tiện ích an tồn, chẳng hạn chợ truyền thống Là Chợ truyền thống xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình quy hoạch xây lại từ lâu, công bố triển khai vào tháng 9/2014 vấp phải phản đối tiểu thương, người kinh doanh Kết phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình 4.828 tỷ đồng (trong giá trị thuộc tiểu thương 4.615 tỷ, giá trị lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi phí hoạt động Ban quản lý Chợ)) Giá trị Chợ sau xây cộng thêm chi phí đầu tư hợp lý theo ước tính 1.465 tỷ đồng, 6.293 tỷ đồng Giá trị phân chia cho đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu tư thu tiền thuê điểm kinh doanh 2.224 tỷ (trong giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà thầu xây dựng); (3) Tiểu thương 2.967 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương lợi ích 712 hay 1.512 tỷ Như vậy, tiểu thương đối tượng tổn thất lớn.Nguyên nhân sâu xa quyền tài sản không xác lập rõ ràng, tiểu thương sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng khơng có quyền tham gia vào phát triển dự án, không yêu cầu bồi thường dự án gây tổn thất Trong khiđó, lợi ích lại chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương (những đối tượng khơng có quyền tài sản Chợ tại) Những tác động gây tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần cạnh tranh tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu cao so với công trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ cịn phụ thuộc hoạt động Chợ sau xây, mô hình Chợ phù hợp với phát triển nhu cầu người mua, người bán tạo giá trị gia tăng giá trị Chợ cao hơn, ngược lại thấp Từ phân tích trên, tác giả kiến nghị số sách nhằm tái thiết thành công dự án thiết thực này, xác lập quyền tài sản, thực công tác đấu thầu tăng cường giám sát để có mức chi phí đầu tư hợp lý, thực sách giá có phân biệt tiểu thương và thực quy chế đấu giá quyền khai thác người gia nhập để tạo công bằng, cuối nên nghiên cứu cẩn trọng để mơ hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu người dân tiểu thương -iv- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT .iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP viii DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.3 Phương pháp, đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Bố cục luận văn CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH 2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư 2.2 Phương pháp so sánh thu nhập thẩm định giá 2.2.1 Phương pháp so sánh 2.2.2 Phương pháp chi phí 2.2.3 Phương pháp thu nhập 2.3 Quyền tài sản CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH 10 3.1 Tổng quan CTT Tân Bình 10 3.1.1 Đặc điểm CTT 10 3.1.2 CTT Tân Bình 10 3.2 Dự án xây dựng Chợ 11 3.2.1 Chi tiết quy hoạch đầu tư 11 3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê 12 3.2.3 Giá trị tài Dự án 13 3.3 Chi phí xây dựng 15 3.3.1 Chi phí xây dựng khái tốn Dự án 15 3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính 17 -v- 3.3.3 Giá trị tài với chi phí đầu tư ước tính 17 3.3.4 Phân tích rủi ro dự án mơ Monte Carlo 18 3.4 Giá trị Chợ Tân Bình 19 3.4.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD trước Dự án công bố 19 3.4.2 Giá trị chợ phân chia cho bên liên quan 21 3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau thực Dự án 21 CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN 23 4.1 Các giả định 23 4.2 Phân chia đối tượng liên quan 23 4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A 24 4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD 24 4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch khái tốn ước tính 24 4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình bên liên quan 25 4.3 Phân chia giá trị tiểu thương tiểu thương 26 4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau Dự án công bố 26 4.3.2 Phân chia (trường hợp 1) 27 4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) 28 4.4 Nguyên nhân phân chia giá trị 30 4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng giá thuê 30 4.4.2 Quyền tài sản tiểu thương 33 4.4.3 Sự phù hợp mơ hình xây lại Chợ 35 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 39 5.1 Kết luận 39 5.2 Kiến nghị 40 5.2.1 Xác lập quyền tài sản tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ tiểu thương kinh doanh chợ 40 5.2.2 Chi phí đầu tư mức giá thuê 40 5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê tiểu thương tiểu thương 41 5.2.4 Nghiên cứu mơ hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu thị trường 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO 43 PHỤ LỤC 47 -vi- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt CTT ĐKD ĐT NPV Q.TB TĐG TP.HCM XD UBND Tên tiếng Anh Tên tiếng Việt Chợ Truyền thống Điểm kinh doanh (sạp) Đô thị Net Present Value Quận Tân Bình Thẩm định giá Thành phố Hồ Chí Minh Xây dựng Uỷ ban Nhân dân -vii- DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình 12 Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD 12 Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam IMF 13 Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư 14 Bảng 3.5: Chi phí xây dựng 15 Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 20 Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình 20 Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình 21 Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau Chợ xây 24 Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch chi phí đầu tư khái tốn ước tính 25 Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau Chợ xây 25 Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến 26 Bảng 4.5: Phân chia giá trị tiểu thương (trường hợp 1) 27 Bảng 4.6: Phân chia giá trị tiểu thương (trường hợp 2) 28 Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng 30 Bảng 4.8: Phân chia giá trị tiểu thương giá thuê 273.300đ 31 -viii- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư số TTTM Chợ - TTTM 16 Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVfTIP 18 Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình sau xây 22 Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị bên liên quan (trường hợp 1) 28 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh phân chia bên liên quan điều chỉnh giá thuê 32 Hộp 4.1: Quyền tài sản tiểu thương Chợ Tân Bình 33 Hộp 4.2: Quyền tài sản Chợ Tân Bình theo quan quản lý 34 Hộp 4.3: Hoạt động Chợ - TTTM sau xây 35 Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh 36 Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào thành công mơ hình xây lại 38 -58Hệ số tăng giá Năm Chi phí đầu tư Ngân lưu Chi phí BQL Chi phí khác TỔNG Ngân lưu rịng 22 2037 2,925 37.769.160.360 37.769.160.360 -13.000.392.792 23 2038 3,072 39.657.618.378 39.657.618.378 -14.888.850.810 24 2039 3,225 41.640.499.297 41.640.499.297 -14.332.933.053 25 2040 3,386 43.722.524.261 43.722.524.261 -16.414.958.018 26 2041 3,556 45.908.650.474 45.908.650.474 -15.802.058.691 27 2042 3,733 48.204.082.998 48.204.082.998 -18.097.491.215 28 2043 3,920 50.614.287.148 50.614.287.148 -17.421.769.707 29 2044 4,116 53.145.001.505 53.145.001.505 -19.952.484.064 30 2045 4,322 55.802.251.581 55.802.251.581 -19.207.501.102 31 2046 4,538 58.592.364.160 58.592.364.160 -21.997.613.681 32 2047 4,765 61.521.982.368 61.521.982.368 -21.176.269.965 33 2048 5,003 64.598.081.486 64.598.081.486 -24.252.369.083 Tổng cộng 2.379.549.194.000 1.071.863.724.879 64.112.296.509 3.515.525.215.388 264.892.623.630 Hiện giá 1.942.475.157.477 120.373.799.214 40.279.648.589 2.103.128.605.280 152.714.753.510 -59- Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư số Chợ - Trung tâm thương mại Chợ TTTM Cresent Mall (tại Khu thị Phía Nam, quận 7, TP.HCM TTTM Aeon Mall (Celedon) quận Tân Phú TTTM SC VivoCity Quận 7, TP HCM Dự án TT Thương mại Hàng Da (tại phố Hàng Da, nằm khu phố cổ quận Hoàn Kiếm) Chợ Cửa Nam xây dựng diện tích 900m2 Đặc điểm Chi phí Chi phí Diện tích đầu tư XD Vốn đầu Diện tích xây bình bình tư cho th dựng quân quân Công ty LD Phú Mỹ Hưng làm chủ 100 triệu đầu tư: TTTM cao USD cấp, tầng lầu, hầm Tập đoàn Aeon – Nhật Bản chủ 95 triệu đầu tư TTTM cao USD cấp Liên doanh (CoopMart - Công ty ĐT quản lý 100 triệu BĐS thương mại USD MapletreeSingapore) tầng tầng hầm Cty CP Thương mại Hàng Da đầu tư, tầng tầng hầm xây khu đất 3.700m2 Cơng trình 13 tầng nổi, tầng Tầng hầm bán mặt hàng rau xanh, thịt, cá, hàng khô đồ gia dụng; tầng hầm làm bãi đỗ xe…; từ tầng trở lên làm văn phịng) Nguồn: Tác giả tổng hợp tính tốn Năm hoàn thành 47.000 112.000 18,9 36,00 Cuối 2011 30.800 77.000 26,1 52,19 Đầu 2014 41.000 102.500 18,9 37,77 Đầu năm 2015 220 tỷ 8.349 20.873 10,5 26 2010 280 tỷ 10.000 14.286 19,60 28 -60- Phụ lục 3.12: Bảng Suất đầu tư xây dựng theo qui định quan thẩm quyền, báo cáo công ty tư vấn kết điều chỉnh tác giả ĐVT: đồng Nguồn tham khảo Quyết định 66/2012/QĐUBND TP.HCM ban hành Biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình địa bàn TP.HCM Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013 (theo Quyết định 634/QĐ-BXD ngày 9/6/2014) Chi phí đầu tư ước tính Báo cáo Định giá Cơng ty Định giá Tư vấn Colliers International VietNam (Tháng 11/2014) Chi phí xây dựng tạm tính vào Tháng 2/1015 theo Trang Web: http://www.khonggiandep.c om.vn/estimate Đặc điểm cơng trình Mơ tả chi tiết loại cơng trình áp dụng Hạng mục Nhà làm việc, cao ốc văn phòng, TTTM Loại tầng, hạng phổ thơng, móng cọc loại < 15m Loại tầng, hạng phổ thơng, móng cọc > 15m, hầm Loại - tầng, tầng hầm, trang trí đặc biệt, móng cọc > 15m Hạng mục Trung tâm hội chợ - triển lãm Tầng thương mại (trong Chung cư cao cấp hầm, 25 tầng Quận 2) Tầng hầm Biệt thự, văn phòng cao cấp, diện tích đất 800m2, điện tích xây dựng 585m2, 1hầm, lửng, lầu (diện tích sàn xây dựng khoảng 1700 - 1800m2 khơng tính diện tích hầm) Chi phí khoảng 16,2 tỷ đồng (phần thơ nhân cơng 9,3 tỷ, hồn thiện 6,9 tỷ) Chi phí xây dựng đ/m2 Chi phí điều chỉnh trượt giávà chi phí thiết bị 4.250.000 5.902.655 4.650.000 6.458.199 5.910.000 8.208.163 11.170.000 14.460.000 750 USD 550 USD 16.100.000 9.000.000 đến 9.500.000 -61- Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm ĐVT: đồng CHỢ TẠM - Kết cấu - Số sạp bố trí - Diện tích sạp - Diện tích sạp - Diện tích xây dựng - Tỷ lệ thương phẩm - Đơn giá xây dựng - Chi phí khác - Chi phí dự phịng - Tổng chi phí đầu tư - Tỷ lệ thu hồi lý - Giá trị thu hồi - Đơn giá đầu tư bình quân Trệt 439,00 2,10 921,90 2.441,62 37,76% 5.902.655 10% 6% 16.804.439.224 20% 3.360.887.845 6.882.496 Loại tầng 3.584,00 2,56 9.175,04 22.937,60 40% 6.458.199 10% 6% 172.726.092.556 20% 34.545.218.511 7.530.260 CHỢ TẠM Loại tầng 194,00 2,24 434,56 1.086,40 40% 6.458.199 10% 6% 8.180.874.501 20% 1.636.174.900 7.530.260 Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống ĐVT: đồng Khoản mục chi phí DIỆN TÍCH XÂY DỰNG - Tầng - tầng - Tầng hầm TẦNG LẦU - Đơn giá Xây dựng - Đơn giá thiết bị Tổng đơn giá XD - Chi phí khác - Dự phịng Tổng mức đầu tư - Đơn giá đầu tư bình quân TẦNG HẦM - HỆ SỐ/Đơn giá Chi phí xây dựng tầng hầm TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG Đơn giá bình qn (kể diện tích hầm) TỔNG CHI PHÍ XÂY CHỢ CHỢ TRUYỀN THỐNG CHỢ TRUYỀN theo QĐ 66/2012 THỐNG theo 634/2014 99.640,02 99.640,02 54.700,62 54.700,62 44.939,40 44.939,40 54.700,62 54.700,62 6.956.070 1.252.093 8.208.163 14.460.000 10% 6% 6% 523.524.186.105 838.429.223.112 9.570.718 15.327.600 44.939,40 9.570.717,59 1,4 430.102.306.136 335.371.689.245 953.626.492.241 1.173.800.912.357 9.570.718 11.780.416 1.173.800.912.357 -62- Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát ĐVT: đồng Nội dung TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CHỢ Chi phí ước tính lại 1.484.640.922.230 - Chợ tạm nhỏ 16.804.439.224 - Chợ tạm lớn 185.429.641.233 - Chợ truyền thống CHI PHÍ BỒI THƯỜNG TỔNG CỘNG CHI PHÍ XÂY DỰNG, BỒI THƯỜNG Chi phí ban quản lý 1.282.406.841.773 145.870.057.000 1.630.510.979.230 403.000.339.674 Chi phí trả lãi vay 48.125.059.569 Chi phí khác 46.877.454.012 Trừ thu lý -40.446.816.092 TỔNG CHI PHÍ KHÁC 457.556.037.164 TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ 2.088.067.016.394 -63- Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu rịng dự án với chi phí đầu tư ước tính Năm Hệ số tăng giá Chi phí đầu tư Ngân lưu Chi phí BQL Chi phí khác TỔNG Ngân lưu ròng 2015 1,000 253.127.979.753 2.379.549.194 255.507.528.947 -255.507.528.947 2016 1,050 587.972.540.895 4.759.098.388 592.731.639.283 -266.734.589.683 2017 1,103 517.646.202.349 13.884.621.078 7.138.647.582 538.669.471.009 664.728.573.695 2018 1,158 271.764.256.233 14.578.852.132 9.518.196.776 295.861.305.141 621.775.751.441 2019 1,216 15.307.794.738 23.081.962.072 38.389.756.810 624.107.031.523 2020 1,276 16.073.184.475 16.073.184.475 -5.781.249.955 2021 1,340 16.876.843.699 16.876.843.699 -5.529.985.891 2022 1,407 17.720.685.884 17.720.685.884 -6.373.828.076 2023 1,477 18.606.720.178 18.606.720.178 -6.096.809.444 2024 1,551 19.537.056.187 19.537.056.187 -7.027.145.453 10 2025 1,629 20.513.908.996 20.513.908.996 -6.721.732.413 11 2026 1,710 21.539.604.446 21.539.604.446 -7.747.427.862 12 2027 1,796 22.616.584.669 22.616.584.669 -7.410.709.985 13 2028 1,886 23.747.413.902 23.747.413.902 -8.541.539.218 14 2029 1,980 24.934.784.597 24.934.784.597 -8.170.307.758 15 2030 2,079 26.181.523.827 26.181.523.827 -9.417.046.988 16 2031 2,183 27.490.600.018 27.490.600.018 -9.007.764.304 17 2032 2,292 28.865.130.019 28.865.130.019 -10.382.294.304 18 2033 2,407 30.308.386.520 30.308.386.520 -9.931.060.145 19 2034 2,527 31.823.805.846 31.823.805.846 -11.446.479.471 20 2035 2,653 33.414.996.138 33.414.996.138 -10.948.993.809 21 2036 2,786 35.085.745.945 35.085.745.945 -12.619.743.616 -64- Hệ số tăng giá Năm Chi phí đầu tư Ngân lưu Chi phí BQL Chi phí khác Ngân lưu ròng TỔNG 22 2037 2,925 36.840.033.243 36.840.033.243 -12.071.265.675 23 2038 3,072 38.682.034.905 38.682.034.905 -13.913.267.337 24 2039 3,225 40.616.136.650 40.616.136.650 -13.308.570.407 25 2040 3,386 42.646.943.483 42.646.943.483 -15.339.377.239 26 2041 3,556 44.779.290.657 44.779.290.657 -14.672.698.873 27 2042 3,733 47.018.255.189 47.018.255.189 -16.911.663.406 28 2043 3,920 49.369.167.949 49.369.167.949 -16.176.650.508 29 2044 4,116 51.837.626.346 51.837.626.346 -18.645.108.905 30 2045 4,322 54.429.507.664 54.429.507.664 -17.834.757.185 31 2046 4,538 57.150.983.047 57.150.983.047 -20.556.232.568 32 2047 4,765 60.008.532.199 60.008.532.199 -19.662.819.796 33 2048 5,003 63.008.958.809 63.008.958.809 -22.663.246.406 Tổng cộng 1.630.510.979.230 1.045.495.713.436 46.877.454.012 2.722.884.146.678 1.043.459.461.031 Hiện giá 1.339.305.971.984 117.412.585.357 31.598.239.346 1.488.316.796.687 759.395.055.617 Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD số Chợ thời gian gần ĐVT: triệu đồng Địa điểm Chợ/Thời điểm Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí B132-133 4,2 tầng Đặc điểm Loại hàng KD Thời hạn HĐ Giá ước Giá bán Đơn giá tính giao (rao bán) ước tính dịch (*) Nguồn thơng tin CHỢ AN ĐƠNG Tháng 11/2014 quần áo may đến sẵn 31/12/2021 3.600 3.240 771 Khảo sát trực tiếp -65- Địa điểm Chợ/Thời điểm Tháng 11/2014 Ký hiệu sạp B58 Diện tích 2,1 Vị trí Đặc điểm tầng Loại hàng KD Thời hạn HĐ quần áo may sẵn đến 31/12/2021 Giá ước Giá bán Đơn giá tính giao (rao bán) ước tính dịch (*) Nguồn thơng tin 1.900 1.710 814 Khảo sát trực tiếp 1.200 1.080 514 Khảo sát trực tiếp 2.600 2.340 557 Khảo sát trực tiếp 31/12/2021 4.000 3.600 1.200 Khảo sát trực tiếp quần áo may đến sẵn 31/12/2021 1.750 1.575 750 Khảo sát trực tiếp 3.500 3.150 750 Khảo sát trực tiếp quần áo may đến Tháng 11/2014 Tháng 11/2014 E159 E38-39 2,1 4,2 tầng sẵn tầng quần áo may sẵn 31/12/2021 đến 31/12/2021 quần áo may đến Tháng 11/2014 B107 3,0 tầng Tháng 11/2014 E15 2,1 tầng sẵn đến A109Tháng 11/2014 A111 4,2 tầng vải mặt Tháng 11/2014 I.25 2,1 tầng tiền 31/12/2021 đến giày dép 31/12/2021 3.500 3.150 1.500 Khảo sát trực tiếp giày dép đến 31/12/2021 2.000 1.800 429 Khảo sát trực tiếp Tháng 11/2014 K19-K20 4,2 tầng quần áo may đến Tháng 5/2015 C-63 3,0 tầng góc MT sẵn 31/12/2021 4.500 4.050 http://muaban.net/sang-kiot-cua1.350 hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-2- 2,4 tầng lô khuất quần áo may sẵn đến 31/12/2021 1.800 1.620 sap-ban-quan-ao-cho-thue-sap-tai675 cho-tan-binh-id27300226 Tháng 5/2015 http://muaban.net/sang-kiot-cua- Tháng 5/2015 D14 2,1 tầng Tháng 4/2015 B102- 3,0 lầu lô khuất KD nhiều đến hàng 31/12/2021 sạp đôi quần áo may đến hang-quan-5-l5913-c33/sang-sapd14-tang-tret-khu-bach-hoa-tttm-dv900 810 4.100 3.690 386 an-dong-q-5-id26854818 1.230 Báo Mua bán ngày 21/4/2015 -66- Địa điểm Chợ/Thời điểm Ký hiệu sạp Diện tích Đặc điểm Vị trí B103 Loại hàng KD Thời hạn HĐ sẵn 31/12/2021 Giá ước Giá bán Đơn giá tính giao (rao bán) ước tính dịch (*) Nguồn thơng tin http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-5-l5913-c33/sang-hoacTháng 5/2015 C82 Tổng cộng 2,1 quần áo may đến sẵn 31/12/2021 lầu 1.500 40,8 1.350 cho-thue-sap-c82-lau-1-cho-an-dong643 q-5-id27381080 33.165 Trung bình giá Chợ An Đơng 812,9 Hệ số điều chỉnh Lý Thường Kiệt/An Dương Vương 0,60 Giá Chợ Tân Bình ước tính 487,7 SÀI GỊN SQUARE Tháng 11/2014 3F 2,5 quần áo may sẵn Lầu 254 228 91 Khảo sát trực tiếp 212 190 48 Khảo sát trực tiếp sẵn 529 476 119 Khảo sát trực tiếp quần áo may sẵn 338 305 quần áo may Tháng 11/2014 S67B 4,0 tầng Tháng 11/2014 21D 4,0 tầng sẵn quần áo may Tháng 11/2014 05T 4,0 tầng 76 Khảo sát trực tiếp http://muaban.net/sang-kiot-cua- CHỢ NGUYỄN TRI PHƯƠNG SẠP 11A mặt tiền Bà Hạt 3,0 900 810 270 hang-quan-10-l5907-c33/sang-sap11a-mat-tien-ba-hat-cho-ng-triphuong-p-6-q-10-900tr id27246958 CHỢ PHẠM VĂN HAI 98-100 KHU K 12 tầng mặt tiền Vàng bạc, quần áo 2.500 2.250 188 http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-tan-binh-l5922-c33/sang- -67- Địa điểm Chợ/Thời điểm Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD Thời hạn HĐ Giá ước Giá bán Đơn giá tính giao (rao bán) ước tính dịch (*) Nguồn thơng tin 02-sap-lien-nhau-cho-pham-van-haiq-tan-binh-12m2-gia-2-5tyid27059348 CHỢ PHẠM VĂN HAI A2-68 2,25 chủ quyền tầng vĩnh viễn 850 765 340 http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-tan-binh-l5922-c33/sangsap-hoac-cho-thue-sap-a1-20-22-chopham-van-hai-tan-binh-id27442539 http://muaban.net/sang-kiot-cua- CHỢ KIM BIÊN sạp 6,00 tầng quần áo may 1.800 sẵn 1.620 270 hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-3sap-ban-quan-ao-ngay-trung-tamcho-kim-bien-id27592374 http://muaban.net/sang-kiot-cua- CHỢ THỊ NGHÈ A21 3,00 tầng quần áo may sẵn chủ quyền vĩnh viễn 320 288 96 hang-quan-binh-thanh-l5919-c33/cansang-hoac-cho-thue-sap-a21-cho-thinghe-q-bthanh-vi-tri-tot-id27377307 Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch giá bán thông tin giao dịch thành, 90% thông tin rao bán -68- Phụ lục 3.18: Bảng thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình ĐVT: triệu đồng Thời điểm Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng Giá bán KD (rao bán) Giá ước tính giao dịch (*) Đơn giá ước tính Nguồn thơng tin THỜI ĐIỂM TRƯỚC KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN T1/2013 KP5 K21 khu T9/2014 A1 Năm 2014 Khu Năm 2014 Tháng 1/2014 KC4C 6,25 tầng tầng 4,00 tầng 8,00 tầng 6,00 tầng Tân Tiến mặt tiền vải quần áo may sẵn quần áo may sẵn MT Phú Hoà 3.500 5.200 Khảo sát trực tiếp 3.500 583 5.200 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin- tuc/doanh832 nghiep/5-2-ty-dong-mua-cho-ban-hang-vaingay-3086053.html http://raobannhadat.vn/mua-ban-nha-datquan-tan-binh-tp-ho-chi-minh/ban-gap-sap- 1.900 1.710 428 4.000 3.600 450 vải 1.950 1.950 325 Khảo sát trực tiếp cho-tan-binh-dang-kinh-doanh-quan-ao-gia19-ty-tk1748651-cy22-ts22.html THỜI ĐIỂM SAU KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN Tháng 9/2014 KC3B 6,00 tầng MT Phú Hoà vải 2.070 2.070 345 Khảo sát trực tiếp Tháng 10/2014 KF7/2 6,00 tầng MT Phú Hoà vải 1.900 1.900 316,7 Khảo sát trực tiếp Tháng 10/2014 KF10/2 6,00 tầng MT Phú Hoà vải 1.850 1.850 308,3 Khảo sát trực tiếp Tháng 9/2014 KF5/2 6,00 tầng MT Phú Hoà vải 1.980 1.782 297 Khảo sát trực tiếp Tháng 5/2015 46 KHU D 1,44 tầng Tháng 5/2015 12F2-Khu 4E 1,00 tầng quần áo may sẵn quần áo may sẵn http://muaban.net/sang-kiot-cua-hang-quan495 495 343,8 tan-binh-l5922-c33/quan-tan-binh-sang-sapcho-tan-binh-gia-550-trieu-id27090218 300 250 250 tan-binh-l5922-c33/di-xuat-canh-can-sanggap-sap-quan-ao-khu-4e-cho-id27515364 http://muaban.net/sang-kiot-cua-hang-quan- -69- Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A STT A B C D E E1 E2 E3 Yếu tố so sánh Giá trị thị trường Diện tích Đơn giá sau ước tính Thơng tin quy hoạch - Diện tích xây dựng - Mật độ xây dựng - Tầng cao cơng trình - Hệ số sử dụng đất - Diện tích sàn xây dựng tối đa Giá trị CTXD Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây dựng Đơn giá sau trừ CTXD Tổng diện tích đất Điều chỉnh theo yếu tố Đơn giá trước điều chỉnh Vị trí, lợi KD, giao thơng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hình dáng Tài sản TĐG 172-174 LÝ THƯỜNG KIỆT 7.000 4.242,95 61,1% 16 TẦNG, HẦM 9,2 64.400,00 7.000,00 19.800.000 100% 7.000,0 100% 227 LÝ THƯỜNG KIỆT 249.852.360.000 5.078,30 49.200.000 Bất động sản so sánh 332 TÔ HIẾN THÀNH, 79B LÝ THƯỜNG KIỆT P14 Q 10 559.154.700.000 260.770.040.000 14.337,30 6.703,60 39.000.000 38.900.000 1.604,37 32,30% 12 - 17 TẦNG 5,5 27.930,65 0 49.200.000 5.078,30 7.168,65 50% 25 TẦNG, HẦM 114.698,40 0 39.000.000 14.337,30 2.681,44 40% 15-17 TẦNG 40.221,60 0 38.900.000 6.703,60 49.200.000 19.800.000 100% 0,00% 5.078,3 102,0% -1,96% -964.706 - 39.000.000 17.200.000 87% 15,12% 5.895.349 14.337,3 95,0% 5,26% 2.052.632 - 38.900.000 16.100.000 81% 22,98% 8.939.752 6.703,6 100,0% 0,00% - -70- STT E4 E5 E6 G H Yếu tố so sánh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Cơ sở hạ tầng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hệ số sử dụng đất Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (đồng) Số điều chỉnh gộp (đồng) LÀM TRÒN Tài sản TĐG 172-174 LÝ THƯỜNG KIỆT 100% 227 LÝ THƯỜNG KIỆT 100% 0,00% Bất động sản so sánh 332 TÔ HIẾN THÀNH, P14 Q 10 79B LÝ THƯỜNG KIỆT 100% 100% 0,00% 0,00% 0 100% 90% 11,11% 5.466.667 90% 11,11% 4.333.333 90% 11,11% 4.322.222 100% 100% 0,00% 5,5 90% 11,11% 5.466.667 59.168.627 55.596.814 -1 9.968.627 11.898.039 100% 0,00% 8,0 98% 2,04% 795.918 52.077.232 100% 0,00% 6,0 92% 8,70% 3.382.609 55.544.582 13.077.232 13.077.232 -1 16.644.582 16.644.582 9,2 100% 55.600.000 -71- Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác tiểu thương theo giá trị gia tăng hệ số kinh doanh Giá trị Gia tăng -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Hệ số kinh doanh -1.814 -1.561 -1.308 -1.055 -802 -548 -295 1,1 -1.832 -1.553 -1.275 -996 -718 -439 -161 1,2 -1.849 -1.545 -1.241 -937 -634 -330 -26 1,3 -1.866 -1.537 -1.208 -879 -550 -221 109 1,4 -1.883 -1.529 -1.175 -820 -466 -111 243 1,5 -1.901 -1.521 -1.141 -762 -382 -2 378 Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác tiểu thương theo giá trị gia tăng hệ số kinh doanh Giá trị Gia tăng -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Hệ số kinh doanh 564 771 979 1.187 1.395 1.602 1.810 1,1 581 763 946 1.128 1.311 1.493 1.675 1,2 598 755 912 1.070 1.227 1.384 1.541 1,3 616 747 879 1.011 1.143 1.274 1.406 1,4 633 739 846 952 1.059 1.165 1.272 1,5 650 731 813 894 975 1.056 1.137 -72- Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300) ĐVT: tỷ đồng Tỷ lệ Giá trị gia tăng -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Giá trị Chợ 4.822 4.822 4.822 4.822 4.822 4.822 4.822 -922 -461 - 461 922 1.383 1.843 Giá trị Chợ sau xây 5.365 5.826 6.287 6.747 7.208 7.669 8.130 Chi phí đầu tư 1.465 1.465 1.465 1.465 1.465 1.465 1.465 542 542 542 542 542 542 542 2.742 3.071 3.401 3.730 4.059 4.388 4.717 616 747 879 1.011 1.143 1.274 1.406 Giá trị gia tăng Tiền thuê đất + NPV dự án Tiểu thương Tiểu thương ... TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN... q trình triển khai khơng đồng thuận tiểu thương – đối tượng bị tác động trực tiếp từ Dự án Để xem xét tác động bên liên quan, đề tài ? ?Phân tích ảnh hưởng lợi ích bên liên quan q trình tái thiết. .. để tái thiết thành cơng cơng trình -4- CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH 2.1Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả dựa vào khung phân tích