Phát triển chứng khoán hóa bất động sản tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ VĂN TIN PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Tài Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ VĂN TIN PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Tài Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT Thành phố Hồ Chí Minh - 2011 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục sơ đồ, bảng biểu hình PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM 1.1.1 Chứng khốn hóa 1.1.2 Chứng khốn hóa bất động sản 1.1.3 Repo bất động sản 1.2 NỘI DUNG CHỨNG KHỐN HĨA 1.2.1 Mục tiêu chứng khốn hóa bất động sản 1.2.2 Mục tiêu Repo 1.2.3 Một giao dịch chứng khốn hóa bao gồm nội dung 1.2.4 Những vấn đề liên quan 1.3 TÍNH HAI MẶT CỦA CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.3.1 Tác động tích cực chứng khốn hóa bất động sản 10 1.3.2 Tác động tiêu cực chứng khốn hóa bất động sản 12 1.4 MỘT SỐ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA 15 1.4.1 Mơ hình chứng khốn hóa đơn giản 15 1.4.2 So sánh mơ hình chứng khốn hóa 18 1.4.3 Quy trình chứng khốn hóa 21 1.5 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN 24 1.5.1 Chứng khốn hóa số quốc gia giới 24 1.5.2 Bài học kinh nghiệm Việt nam 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 33 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN Ở VIỆT NAM 33 2.1.1 Thị trƣờng chứng khoán Việt nam sau 10 năm hình thành phát triển 33 2.1.2 Thực trạng thị trƣờng chứng khoán Việt nam năm 2009 35 2.1.3 Những nỗ lực ổn định TTCK Việt nam thời gian qua 36 2.2 THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 38 2.2.1 Nhu cầu vốn cho thị trƣờng bất động sản 38 2.2.2 Thực trạng cho vay chấp bất động sản thời gian qua 40 2.3 THỰC TRẠNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 44 2.3.1 Chứng khốn hóa bất động sản 44 2.3.2 Repo bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 44 2.3.3 Những tiền đề để triển khai chứng khốn hóa 46 2.3.4 Tính hai mặt chứng khốn hóa bất động sản thị trƣờng bất động sản nói riêng thị trƣờng chứng khốn nói chung 47 2.4 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN CHO VIỆT NAM 50 2.4.1 Thuận lợi 50 2.4.2 Những khó khăn 52 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN CHO VIỆT NAM 55 3.1 SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN CHO THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 55 3.2 CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA BĐS 57 3.2.1 Xây dựng hành lang pháp lý 57 3.2.2 Các giải pháp kỹ thuật 59 3.2.3 Các giải pháp kiểm sốt chứng khốn hóa BĐS 64 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 64 3.3.1 Đối với Chính Phủ 64 3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nƣớc Việt nam 70 3.3.3 Đối với Bộ, Cơ quan ngang Bộ, Ủy ban Nhân dân 72 KẾT LUẬN 74 Phụ lục Phụ lục Phụ lục Tài liệu tham khảo DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ABS : Asset backed securities- Chứng khoán đảm bảo tài sản tài BĐS : Bất động sản CDS : Credit default swaps- Hoán đổi rủi ro vỡ nợ CMO : Collateralised mortgage obligation- Trái phiếu đƣợc đảm bảo nợ chấp CTCK : Công ty chứng khoán FHLMC : The federal home loan mortgage corporation (Freddie Mac)- Công ty chấp nhà Liên bang FNMA : Federal national mortgage association (Fannie Mae)- Hiệp hội bất động sản chấp Liên bang GNMA : Government National Mortgage Association (Ginnie Mae)- Hiệp hội bất động sản chấp Quốc gia HNX : Hanoi Stock Exchange- Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hà Nội HOSE : Ho Chi Minh Stock Exchange- Sở Giao dịch Chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh IPO : Initial Public Offering- Phát hành cổ phiếu công chúng lần đầu MBB : Mortgage backed bond- Trái phiếu đảm bảo tài sản cầm cố MBS : Mortgage backed securities- Chứng khoán đảm bảo tài sản cầm cố NHNN : Ngân hàng Nhà nƣớc NHTM : Ngân hàng thƣơng mại REPO Repossession of property- Mua lại bất động sản RMBS : Residential Mortgage backed securities -Chứng khốn hóa chấp nhà SPE, SPV : Special purpose Entity/ Vehicle- Pháp nhân mục đích đặc biệt TCTD : Tổ chức tín dụng TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trƣờng chứng khoán UPCoM : Thị trƣờng giao dịch cổ phiếu Công ty đại chúng chƣa niêm yết DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU VÀ HÌNH Bảng 1.1 Sự khác biệt MBB MBS Sơ đồ 1.1 Chứng khốn hóa theo mơ hình qua trung gian tốn Sơ đồ 1.2 Mơ hình tạo chứng khốn hóa CMO Sơ đồ 1.3 Quy trình chứng khốn hóa Bảng 2.1 Quy mơ giao dịch thị trƣờng chứng khoán năm gần Bảng 2.2 Tình hình dƣ nợ bất động sản Sơ đồ 3.1 Quy trình chứng khốn hóa bất động sản PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày kỹ thuật chứng khoán hoá đƣợc sử dụng phổ biến nhiều quốc gia giới Kỹ thuật ngày quan trọng khơng có ý nghĩa kinh tế mà cịn có ý nghĩa trị xã hội Nhờ có kỹ thuật mà nhiều tổ chức tài chính, cơng ty vƣợt qua đƣợc giai đoạn khó khăn thiếu vốn, giúp tổ chức tài quản lý nguồn vốn hiệu linh hoạt; tăng tính khoản cho tài sản; giảm thời lƣợng hạng mục đầu tƣ; tăng khoản thu từ phí Vì vậy, thị trƣờng tài ổn đính nhờ góp phần ổn định trị xã hội Có thể thấy cơng nghệ chứng khốn hố sử dụng mơ hình chứng khốn hố xu phổ biến thị trƣờng tài giới Việt Nam bƣớc hội nhập vào cộng đồng tài quốc tế, việc nghiên cứu sử dụng cơng nghệ chứng khốn hố trở thành u cầu cấp thiết Tuy nhiên, vấn đề phức tạp địi hỏi khơng có sƣ thay đổi nhận thức mà cịn phải có đạo nghiên cứu xây dựng kế hoạch triển khai tầm vĩ mơ vi mơ, có nhƣ phát huy đƣợc hết hiệu tích cực cơng cụ tài mẻ Sự cần thiết ứng dụng phát triển kỹ thuật chứng khoán hố bất động sản xuất phát từ địi hỏi phát triển thị trƣờng tài chính, kinh tế gắn liền với lợi ích mà kỹ thuật chứng khốn hóa mang lại Thực chứng khoán hoá, cho phép khắc phục đƣợc tồn hạn chế nguồn vốn cho vay trung dài hạn ngân hàng thƣơng mại; thúc đẩy thị trƣờng tài phát triển Chứng khốn hố tạo điều kiện phát triển hồn thiện loại thị trƣờng có liên quan tín dụng, chứng khốn thị trƣờng bất động sản; tạo điều kiện sử dụng hiệu nguồn lực kinh tế - xã hội Tuy nhiên để phát triển ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hố bất động sản Việt nam, khơng cần trình chuẩn bị sở hạ tầng kỹ thuật: luật pháp; tổ chức tài liên quan; chế sách…mà cần có đánh giá nhìn nhận đầy đủ lợi ích nhƣ tác động khơng tích cực cơng cụ tƣơng lai mà hậu khủng hoảng thị trƣờng tín dụng bất động sản diễn Mỹ nhƣ học kinh nghiệm thực tiễn quý báu qúa trình ứng dụng phát triển kỹ thuật Việt Nam Xuất phát từ lý đó, thị trƣờng chứng khoán phát triển bền vững, đồng với thị trƣờng tiền tệ thị trƣờng bất động sản, góp phần đa dạng hóa hàng hóa cho thị trƣờng chứng khoán Việt Nam, tạo nguồn vốn trung dài hạn để phát triển kinh tế, mạnh dạn chọn đề tài: “Phát triển chứng khốn hóa bất động sản Việt nam” làm luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Trên sở lý luận chứng khốn hóa; phân tích nội dung kỷ thuật chứng khốn hóa; phân tích thực trạng thị trƣờng chứng khoán mối liên hệ với thị trƣờng cho vay chấp bất động sản, thị trƣờng bất động sản Qua đó, đánh giá thuận lợi, khó khăn điều kiện việc chứng khốn hóa bất động sản Theo đó, đề tài tập trung nghiên cứu nhằm đạt đƣợc mục đích sau: - Chứng khốn hóa bất động sản nhằm tạo thêm hàng hóa cho thị trƣờng chứng khốn Việt Nam - Chứng khốn hóa bất động sản góp phần tạo thêm cơng cụ cho đầu tƣ cho việc huy động vốn thị trƣờng tài - Nghiên cứu ƣu, nhƣợc điểm điều kiện ứng dụng chứng khốn hóa bất động sản vào Việt Nam - Đề xuất giải pháp ứng dụng chứng khốn hóa bất động sản vào Việt Nam Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung mang tính lý luận thực tiễn chứng khốn hóa số nƣớc giới nhƣ Nhật Bản, Trung Quốc, Mỹ với trọng tâm chủ yếu chứng khốn hóa bất động sản chấp Từ đó, đề tài phân tích tính khách quan cần thiết ứng dụng chứng khốn hóa bất động sản vào Việt Nam, đồng thời đƣa đề xuất để ứng dụng chứng khoán hóa vào Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu : Đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu sau: - Phƣơng pháp vật biện chứng, phƣơng pháp thống kê kết hợp với phƣơng 75 giới chứng khốn MBS làm cho thị trƣờng tài Mỹ chao đảo họ mắc phải sai lầm nêu Tuy nhiên, để phát triển đƣợc thị trƣờng chứng khốn MBS vấn đề khắc phục nhƣợc điểm, hạn chế rủi ro thị trƣờng cho vay sơ cấp tổ chức tín dụng phải đƣợc thực cách nghiêm ngặt, công khai minh bạch Nếu khơng làm đƣợc điều việc cho đời sớm chứng khoán MBS dẫn đến hệ lụy, hậu khôn lƣờng cho việc phát triển tổ chức tín dụng tác động tiêu cực đến thị trƣờng BĐS Tóm lại, việc cho đời chứng khoán MBS xu hƣớng tất yếu việc gia tăng hoạt động cho vay trung dài hạn ngân hàng thƣơng mại thông qua định chế tài trung gian Nếu triển khai thành cơng chứng khốn MBS hội tài trợ cho lĩnh vực bất động sản từ ngân hàng thuận lợi giúp cho thị trƣờng bất động sản có hội tăng trƣởng bền vững thị trƣờng chứng khốn có đa dạng hàng hóa a1 PHỤ LỤC 1) Mơ hình chứng khốn hóa thơng qua trung gian (MBS) Mơ hình chia thành phương thức sau: (i) Phương thức chứng khốn hóa qua trung gian tốn (pay-through) Phương thức thực theo trinh tự sau: (1) Các khoản nợ phải thu định chế tài nói chung đặc biệt ngân hàng thương mại đem bán giao cho tổ chức gọi SPV quản lý Đây tổ chức đặc biệt, thành lập để thực việc tổ chức, kinh doanh chứng khốn hóa (2) SPV mua lại khoản nợ phải thu tổ chức tài chính, sau phân thành lơ chứng khốn vào tính đồng lãi suất, thời hạn toán, điều kiện toán… bán cho cơng chúng đầu tư nhằm mục đích kiềm lời từ phần chênh lệch thu phí (3) Để an tồn tăng tính hấp dẫn cho chứng khóan, SPV thường thuê thêm tổ chức thứ có uy tính đứng đảm bảo cho chứng khóan thơng qua chế tăng cường tín nhiệm (4) Khi đến hạn tốn, SPV thu tiền từ người có trách nhiệm phải trả nợ ban đầu thông qua tổ chức khởi tạo toán gốc lãi cho người đầu tư chứng khoán theo qui định (ii) Phương thức chứng khốn hóa qua trung gian chuyển đổi (pass-through) : Để biết số tiền mà nhận tháng thơng qua việc đầu tư vào chứng khốn qua trung gian chuyển đổi, nhà đầu tư cần tính tốn dư nợ cịn lại tiền vay chấp bất động sản, số tiền toán lãi gốc tháng trái phiếu Công thức sau sử dụng để tính tốn phần nợ gốc chưa trả thời điểm định khoản vay chấp bất động sản: a2 (1+I)t -1 D=(1- -) *M (1+I)m -1 Trong đó: D: Số nợ gốc chưa trả tính theo USD thời điểm I : Lãi suất vay chấp bất đóng sản tính theo tháng t : Số tháng thực toán nơ m: Thời han vay tính theo tháng M: Tổng số tiền vay ban đầu 2) Mơ hình chứng khóan hóa sở có tài sản cầm cố chứng khoán loại MBS (collateralised mortgage obligations-CMO trái phiếu đảm bảo nợ chấp) Qui trình tạo trái phiếu CMO tiến hành sau: Bước 1: Ngân hàng tạo khoản tín dụng chấp, có bảo hiểm tín dụng Bước 2: Trên sở có bảo hiểm, ngân hàng tiến hành chứng khốn hố khoản tín dụng vừa tạo thơng qua cơng ty tín thác để tạo chứng khoán tái chấp – The Mortgage Backed Security (MBS) Các chứng khoán MBS chứng khốn tái chấp xét mặt ngun thuỷ, bất động sản dùng để chấp trực tiếp cho khoản vay tín dụng, sau khoản tín dụng chứng khốn hố, tài sản chấp trở thành trở thành tài sản chấp chứng khoán MBS Bước : Những nhà đầu tư mua chứng khoán MBS, sau đo dùng làm tài sản cầm cố cơng ty tín thác để phát hành chứng khốn đa hạng CMO a3 PHỤ LỤC Nghiên cứu “Chứng khoán hoá bất động sản chấp Hàn Quốc” tác gỉa Joong-hee Lee Khung pháp lý qui định Chính phủ ban hành luật cơng ty MBS tháng 1/ 1999 Đạo luật công ty MBS tạo thành khuôn khổ hệ thống MBS Các nội dung Đạo luật sau: Đầu tiên, công ty MBS thành lập nhận ủy quyền từ Ủy ban Kiểm sốt tài (FSC) thỏa mãn số điều kiện cụ thể, chẳng hạn vốn cổ phần ≥ 25 tỷ won Hàn Quốc, tỷ lệ an tòan vốn BIS ≥ 8% tổ chức công ty Thứ hai, công ty MBS cần phải đăng ký kế hoạch chứng khốn hóa BĐS với FSC để chứng khốn hóa khoản vay chấp Để đảm nhận khoản vay chấp từ đinh chế tài thiết lập tin tưởng mà định người ủy thác, Công ty MBS cần phải đăng ký việc chuyển giao ủy thác khoản vay chấp với FSC Thứ ba, Công ty MBS nên chứng khóan hóa chấp mua sắm khơng thể giữ danh mục đầu tư So với Fannie Mae, Freddie Mac công ty BĐS chấp Hồng Kông (HKMC), mà mua chấp lúc nào, giữ chúng, phát hành bảo lãnh MBS, thấy vai trị công ty MBS Hàn quốc hạn chế Thứ tư, công ty MBS phát hành MBS cách thiết lập tín thác định người ủy thác Điều để bảo vệ nhà đầu tư từ nguy phá sản công ty MBS tiết kiệm chi phí so với việc sử dụng SPC công ty ủy thác bên thứ ba Thứ năm, Luật Công y MBS quy định bốn yêu cầu gọi 'Bán thật' để ngăn ngừa tranh chấp pháp lý làm rõ phương pháp hạch tốn kế tốn Điều sau: (i) việc chuyển giao khoản cho vay chấp tiến hành cách bán mua trao đổi (ii) bên chuyển nhượng phải có quyền hưởng lợi a4 quyền xử lý khoản vay chấp, chuyển giao (iii) bên nhượng lại khơng có quyền đòi trả lại khoản vay chấp chuyển giao bên chuyển nhượng khơng có quyền đòi trả lại xem xét khoản cho vay chấp, chuyển giao (iv) bên chuyển nhượng gánh vác tất rủi ro liên quan đến khoản vay chấp, chuyển giao Thứ sáu, cơng ty MBS phát hành trái phiếu bảo đảm chấp Mortgage-Backed Bonds (MBB), có khoản nợ chứng khốn bảo đảm chấp Mortgage-Backed Securities (MBS), giấy chứng nhận thụ hưởng Nó đảm bảo việc toán tiền gốc lãi MBS nằm giới hạn 30 lần vốn cổ phần Nó phát hành trái phiếu doanh nghiệp nằm giới hạn 10 lần vốn cổ phần nó, vay giới hạn vốn Thứ bảy, Luật cơng ty MBS giao phó hầu hết quyền qui định giám sát cần thiết cho cho phép kinh doanh hướng dẫn quản lý an tồn cơng ty MBS, bảo vệ nhà đầu tư MBS Ủy ban kiểm sốt tài (FSC) ngành phục vụ kiểm sốt tài (FSS) Dựa thẩm quyền nêu trên, FSC FSS áp dụng mức độ tương tự quy định giám sát Công ty MBS họ làm ngân hàng Đặc điểm công ty BĐS chấp Hàn Quốc (KoMoCo) vai trị Từ kinh nghiệm Hoa Kỳ, Chính phủ Hàn Quốc thành lập cơng ty MBS phủ tài trợ tháng 9/ 1999 Đầu tiên công ty MBS Hàn Quốc, KoMoCo thành lập với số vốn 100,1 tỷ won phủ bốn tổ chức tài tư nhân Kookmin Bank, H & CB, Korea Exchange Bank Samsung Life Insurance KoMoCo đạt ủy quyền kinh doanh chứng khốn hóa BĐS từ FSC Tháng 10/ 1999, chấp nhận cơng ty Tài Quốc tế (IFC) Merrill Lynch cổ đông tháng 11/ 2000 Hiện nay, vốn KoMoCo 106,3 tỷ won Hàn Quốc Tiền đóng góp phủ đạt 28,3%, Kookmin Bank (được hợp với H & CB năm 2001) với 28,2%, Korea Exchange Bank với 14,1% Samsung Life Insurance, IFC Merrill Lynch với 9,4% công ty a5 Như thấy việc phân phối tỷ lệ vốn chủ sở hữu, cấu sở hữu KoMoCo độc Chính phủ cổ đông lớn nhất, tài khoản cổ đông khu vực tư nhân cho đa số tuyệt đối vốn nước đứng 18,8% Cả hai lĩnh vực công tư nhân tham gia với quyền sở hữu người Hàn Quốc cổ đơng nước ngồi, khơng có cổ đơng chi phối nắm giữ đa số vốn đóng góp Nhiệm vụ KoMoCo phép công dân mua nhà riêng họ dễ dàng hơn, cách mở rộng sở cung cấp quỹ nhà dài hạn ổn định Qui mô thị trường Thị trường chấp sơ cấp trì xu hướng tăng trưởng ngoại trừ năm 1998, năm khủng hoảng tài quốc gia tức Cả hai Quỹ nhà quốc gia (NHF) cựu Ngân hàng Thương mại Nhà (H & CB) tổ chức đề xướng tăng trưởng Cuối năm 2001 số dư nợ khoản vay chấp 73 nghìn tỷ won Hàn Quốc, chiếm 13,4% tổng sản lượng nội địa (GDP) Mặc dù tỷ lệ khoản vay chấp GDP liên tục mở rộng, mức thấp so với quốc gia tiên tiến: 50% Mỹ, Anh, Đức khoảng 35% Nhật Bản trung bình châu âu EU Chiến lược tiếp sức mạnh cho thị trường MBS 4.1 Tái hình thành khn khổ quy định pháp lý Để tiếp sức mạnh cho thị trường MBS, cần thiết phải tái hình thành Luật cơng ty MBS cải thiện vấn đề xảy hoạt động thực tế năm qua Các vấn đề cải tiến sau: Thứ nhất, phạm vi tài sản chứng khốn hóa cần phải mở rộng Theo Luật công ty MBS hành, khoản vay chấp bất động sản chứng khốn hóa Thứ hai, cho phép nên cấp cho công ty MBS để mua nắm giữ khoản chấp Pháp luật hành cho phép để mua khoản chấp với điều kiện chứng khốn hóa đồng thời a6 Thứ ba, cách để qui định giới hạn Công ty MBS bảo lãnh toán nên cải thiện Luật Công ty MBS thiết lập giới hạn bảo lãnh đến 30 lần vốn cổ phần 4.2 Cải thiện cấu trúc thị trường chấp Tiếp sức sống cho chấp trả dần dài hạn Xu hướng lo ngại xảy thị trường chấp tăng lên nhanh chóng chấp trả lần (bullet mortgage) ngắn hạn Trong hầu tiên tiến, khoản vay chấp, nói chung 20 ~ 30 năm khoản cho vay dài hạn Một số ưu đãi cần cung cấp cho tổ chức tài người vay họ ưa thích khoản chấp trả dần dài hạn Như biện pháp cụ thể, khấu trừ thu nhập cho toán lãi khoản chấp dài hạn nên mở rộng lớn, để lãi suất sau thuế khoản chấp hạ thấp Ngồi ra, để sử dụng quỹ đầu tư dài hạn thị trường vốn nguồn tài cho chấp trả dần dài hạn, việc kinh doanh nhà cho vay chấp phi ngân hàng thị trường MBS nên tiếp sức mạnh Sự phát triển nhà cho vay chấp phi ngân hang Để tiếp sức sống cho khoản cho vay chấp dài hạn, nguồn quỹ vay nên dài hạn Tuy nhiên, nguồn tài trợ ngân hàng, mà cung cấp hầu hết khoản vay chấp, tiền gửi ngắn hạn Nhà cung cấp nguồn quỹ tối ưu cho khoản vay chấp dài hạn tốt nhà đầu tư thuộc định chế thị trường vốn, chẳng hạn tiền cấp dưỡng thuộc nhiều loại, quỹ, bảo hiểm nhân thọ, tín thác đầu tư,… Đối với nhà đầu tư này, họ có nhu cầu đầu tư dài hạn, MBS phát hành dựa khoản cho vay chấp dài hạn với dịng tiền mặt mục tiêu đầu tư hấp dẫn Sụ sử dụng bảo hiểm chấp Ở nước tiên tiến, nhà cho vay chấp thường thiết lập tỷ lệ tiền vay/giá trị nhà (LTV) tối đa khoảng 70 ~ 80% cho giá nhà Tuy nhiên, nhà vay đồng ý mua bảo hiểm chấp, họ vay 20% thêm giá nhà ở; tỷ lệ LTV mở rộng lên đến 90 ~ 100% a7 4.3 Sụ tăng cường thiết lập sở hạ tầng hỗ trợ Chính phủ Tại Hàn Quốc, KoMoCo giành hoàn toàn mức độ cao tin cậy cơng chúng từ phủ đạo việc thành lập KoMoCo tham gia cổ đơng lớn Tuy nhiên, khn khổ thể chế để tăng cường tin cậy cơng chúng yếu so với cơng ty chứng khốn hóa nước ngồi Kể từ KoMoCo dự kiến tiến hành kinh doanh danh mục đầu tư khoản chấp tương lai, việc tài trợ chi phí thấp cho việc mua khoản cho vay chấp cốt yếu Do hỗ trợ phủ cần xem xét, đồng ý NHF hạn mức tín dụng đến KoMoCo Sự tăng cường hỗ trợ sách cần có để tăng nhu cầu đầu tư cho MBS Ví dụ, hệ thống thuế thuận lợi cho MBS dài hạn cần phải mở rộng từ quan điểm tiếp sức sống cho thị trường trái phiếu dài hạn Việc định giá rủi ro tín dụng vốn có khoản vay chấp MBS trở thành khó khăn, cản trở quản lý rủi ro định giá Theo đó, tổ chức tài nên sử dụng xem xét liệu tổng thể với quan tâm đến thu nhập, việc làm tình trạng tín dụng người vay họ Ngồi ra, họ nên tạo liệu thống kê tỷ lệ trả trước, tỷ lệ vỡ nợ, tỷ lệ thu hồi tỷ lệ tổn thất tín dụng, phải sử dụng thơng tin để đo lường xác quản lý rủi ro Các nhà cầm quyền tài phải tiến hành sách giám sát họ phù hợp với định hướng a8 PHỤ LỤC Chứng khoán hoá bất động sản Nga Chứng khoán MBS xuất lần Nga chứng thư chấp lần khái niệm chứng thư chấp dạng giấy tờ có giá luân chuyển tự thị trường chứng khoán xuất Luật Liên bang chấp bất động sản ngày 16/06/1998 MBS chứng khoán có khả luân chuyển, chuyển nhượng thơng qua việc thực kí chuyển nhượng MBS yêu cầu đăng ký chuyển nhượng quan nhà nước có thẩm quyền Do đó, chứng thư chấp làm đơn giản hóa quy trình chuyển nhượng quyền tài sản Sự tiện lợi chứng thư chấp cịn biểu chỗ, làm vật cầm cố Tuy nhiên, thị trường chứng khoán chấp Nga chưa hình thành Bên cạnh đó, cơng cụ tài khác trái phiếu chấp chứng chấp dự phần ngày thu hút quan tâm đặc biệt thành viên thị trường vốn Khái niệm, nguyên tắc luân chuyển chủ thể đầu tư vào giấy tờ có giá quy định Luật chứng khoán chấp Hội đồng Liên bang Nga phê chuẩn năm 2004 Tài trợ vốn cho ngân hàng thơng qua chế phát hành trái phiếu chấp bảo đảm thực sau : Ngân hàng thương mại kí hợp đồng tín dụng chấp bất động sản với pháp nhân thể nhân; Các tổ chức chấp mua khoản nợ chấp ngân hàng thông qua việc phát hành trái phiếu thị trường vốn; Vốn huy động qua việc thực phát hành trái phiếu thị trường vốn chuyển cho người cho vay (ngân hàng); Nhà nước bảo lãnh khoản toán trái phiếu Chứng chấp dự phần loại giấy tờ có giá hồn tồn thị trường Nga, địi hỏi chế tài phức tạp Người mua chứng khốn a9 có phần sở hữu chung tài sản tạo nên khoản toán chứng Người nắm chứng xem đồng sở hữu khoản tín dụng chấp đồng thời người sáng lập người mua theo hợp đồng quản lí tín thác tài sản này, nhân phần lớn khoản toán mà người vay ngân hàng hồn trả, sau trích khoản chi phí cho người quản lí Đặc điểm chứng khoán MBS Mức thu nhập trái phiếu chấp với tư cách công cụ nợ phụ thuộc vào rủi ro khả chi trả, thời hạn hoàn trả Rủi ro khả chi trả trái phiếu chấp, đến lượt mình, lại trực tiếp liên quan đến đảm bảo trái phiếu Sự đảm bảo bất động sản bảo lãnh nhà nước trái phiếu chấp làm cho trái phiếu rủi ro thu nhập nhỏ so với trái phiếu cơng ty lại có mức thu nhập cao trái phiếu phủ Về tổng thể, chứng khốn đặc trưng tiêu sau: độ tin cậy, tính minh bạch, khả tiếp cận tính dài hạn Thị trường chứng khoán MBS Nga Cơ quan tín dụng chấp nhà (AIJK) chuẩn bị phát hành trái phiếu chấp đó, đảm bảo việc thực tài trợ vốn cho ngân hàng Nhằm mục đích mua khoản tín dụng chấp bất động sản, AIJK có kế hoạch phát hành chứng khốn MBS có bảo lãnh Chính phủ Ngân sách liên bang năm 2002 để dành cho mục đích tì rúp, năm 2003 : 4.5 tỉ rúp Người mua chủ yếu chứng khoán MBS, hình thức, chứng khốn phát hành theo hình thức đặt mua mở, phải trả quỹ hưu trí Nga (PFR) PFR AIJK kí thỏa thuận, theo đo, PFR mua toàn khối lượng phát hành trái phiếu lần đầu AIJK với giá trị tỉ rúp Về sau này, dự kiến, tham gia thỏa thuận để có thêm thành viên khác Quỹ hưu trí phi phủ cơng ty bảo hiểm Việc phát hành chứng khoán AIJK cuối năm 2003, thực chứng khốn MBS mà trái phiếu cơng ty Việc phát hành tiến hành bước theo tiến độ tích lũy chứng thư chấp mua lại Trong đó, a10 chứng khốn phát hành Chính phủ bảo lãnh hồn tồn Nguồn vốn huy động phát hành trái phiếu cho phép cung cấp đại trà khoản tín dụng chấp để mua bất động sản khu vực địa phương thuộc Liên bang Nga theo chuẩn mực AIJK Nếu việc phân bổ chứng khốn MBS ngày đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch luân chuyển chúng thị trường có tổ chức cịn số điểm hoài nghi Theo thỏa thuận, PFR mua lại toàn khối lượng trái phiếu phát hành lần đầu theo hình thức đặt mua đóng Trong tình này, làm để đảm bảo tính khoản khoản đầu tư chưa có câu trả lời rõ ràng Sự phát triển thị trường chứng khoán MBS cịn bị kìm hãm hàng loạt nhân tố, có phát triển sở hạ tầng, thị trường vốn, định chế tài chưa có động lực đầu tư tài sản vào dự án dài hạn, hồn thiện khung pháp lý Ngồi cịn có nhân tố tiêu cực khác kìm hãm hình thành phát triển chứng khốn MBS thị trường Nga Đó việc cung cấp tín dụng chấp thực không nhiều địa phương, khu vực Nga Nguyên nhân tình trạng phát triển thị trường vốn khu vực giá trị khoản vay ban đầu lớn Theo tính tốn Bộ Phát triển Kinh tế, mức lãi suất đồng rúp khoản tín dụng chấp chấp nhận cần phải đạt khoản 10% năm Mát-cơ-va 8% khu vực địa phương Trong trường hợp ngược lại, tín dụng chấp khơng đến nhiều tầng lớp dân cư có nhu cầu nhà Một biện pháp giảm lãi suất, đó, rủi ro vỡ nợ chứng khoán chấp bảo lãnh Nhà nước khoản tín dụng chấp Tuy nhiên, điều chưa thực Ngân sách liên bang ngân sách thủ đô, hồn cảnh khó khăn, phân bổ cho mục đích tỉ rúp Thậm chí Chính phủ Liên bang chưa thể phát hành công cụ nợ với lãi suất rúp cố định cho thời hạn 10 năm Trong điều kiện nay, đầu tư vào cơng cụ tài dài hạn đồng rúp với lãi suất cố định tiềm ẩn nhiều rủi ro nhà đầu tư a11 Hơn nữa, lãi suất khoản tín dụng chấp phụ thuộc không thực trạng kinh tế, triển vọng phát triển dài hạn kinh tế, mà phụ thuộc vào khả trả nợ người vay Bên cạnh đó, thu nhập cịn khiêm tốn, không ổn định thiếu hồ sơ lịch sử tín dụng người vay làm tăng rủi ro tín dụng, đó, tăng lãi suất tín dụng chấp Mức thu nhập chứng khoán MBS quy định mức thu nhập khoản tín dụng chấp vật đảm bảo cho chứng khốn Nhưng lãi suất khoản tín dụng chấp cần phải giảm để đẩy mạnh hoạt động tín dụng chấp thị trường Từ đó, lại rơi vào vịng luẩn quẩn Vì vậy, nhiệm vụ nhà phát hành chứng khốn MBS giảm rủi ro tín dụng tài sản chứng khốn hóa mà người sở hữu chứng khoán MBS phải gánh chịu, từ đó, tăng thứ hạng tín dụng trái phiếu Giải pháp tăng thứ hạng tín dụng chứng khóan MBS : Nhân tố quan trọng để tăng thứ hạng tín dụng chứng khốn MBS chế tách biệt tài sản chứng khốn hóa bảng cân đối tài sản SPV SPV trở thành người nắm giữ tài sản phát hành chứng khoán MBS Theo điều lệ, SPV khơng có quyền tham gia vào họat động kinh doanh khác Và đó, SPV tách khỏi rủi ro kinh doanh nhà tổ chức chứng khốn hóa Đây nhân tố quan trọng cho phép nâng thứ hạng tín dụng trái phiếu chứng khốn hóa cao thứ hạng tín dụng nhà tổ chức chứng khốn hóa Trong thực tiễn nước giới, để giảm rủi ro tín dụng, người ta sử dụng biện pháp khác : Bảo hiểm tính liên tục khoản trả lãi chứng khoán MBS (payment interruption insurance) trường hợp khoản cho vay chấp khả trả nợ, nhà bảo hiểm thay người vay thực nghĩa vụ trả lãi lí tài sản chấp Các công ty bảo hiểm chuyên nghiệp thực bảo lãnh bảo hiểm bổ sung Hợp đồng bảo hiểm trái phiếu (surety bond) – nghĩa vụ cơng ty bảo hiểm tốn 100% tồn loại tổn thất không phụ thuộc vào nguyên nhân dẫn đến tổn a12 thất Thông thường, việc phát hành cơng cụ tài hồn tồn bù đắp thông qua hợp đồng bảo hiểm trái phiếu thị trường quen với công cụ tài Bảo lãnh tín dụng – nghĩa vụ tổ chức tài (ngân hàng) thực dịch vụ bảo lãnh tốn tồn nợ gốc lãi trường hợp nhà phát hành vỡ nợ Ngoài ra, thành lập Quỹ dự phịng từ khoản thu tài sản chứng khốn hóa bảo lãnh từ nhà tổ chức chứng khốn hóa a13 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật, Nghị định, Quyết định, Thơng tư - ThS Nguyễn Trí Bảo (Đại học Tổng hợp Leicester, Anh) “Khủng hoảng cho vay chuẩn Mỹ : Nhìn nhận ngun nhân ” Tạp chí Ngân hàng số 11 (Tháng 6/2008) - TS Đoàn Thanh Hà “Thị trường chứng khốn Việt nam 10 năm hình thành phát triển” Tạp chí Cơng nghệ Ngân hàng số 52 (Tháng 7/2010) - ThS Võ Văn Lai (Đại học Tôn Đức Thắng) “Sự phát triển thị trường Mortgage Hoa Kỳ thời gian qua” Tạp chí Cơng nghệ Ngân hàng số 20 Tháng 11/2007 - Phạm Kim Loan (Đại học Ngân hàng TP.HCM) “Chứng khốn hóa học kinh nghiệm thực tiễn từ khủng hoảng thị trường bất động sản Mỹ” Tạp chí Ngân hàng số 21 Tháng 11-2008 - Phạm Thúy Loan “Kỷ thuật chứng khốn hóa hoạt động huy động vốn doanh nghiệp” Tạp chí Ngân hàng số năm 2004 - PGS.TS Nguyễn Thị Mùi – Học viện Tài "Chứng khốn hóa bất động sản - Một giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” - ThS Lại Anh Tuấn “Giới thiệu số mơ hình chứng khốn hóa phổ biến giới” Tạp chí Ngân hàng số năm 2004 - ThS Huỳnh Đức Trường – NCS Đại học Kinh tế TP.HCM “Chứng khốn hóa – Cơng cụ tài trợ cấu trúc” - Kovalishina – GV Viện Nghiên cứu tài Nga “Chứng khốn chấp đảm bảo – Kinh nghiệm quốc tế Liên Bang Nga” Tạp chí Ngân hàng số Năm 2006 - Mortgage Securitization in Korea By Joong-hee Lee/ Ph.D At Korea Mortgage Corporation - The Development and future of securitization in Asia By Eiichi Sekine, Kei Kodachi, Tetsuya Kamiyama At Nomura Institute of Capital Market Research a14 - Báo cáo tổng kết thị trường chứng khốn 2009 dự báo 2010 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Âu Việt (AVSC) - Thơng tin tín dụng, Tài liệu Hội nghị triển khai nhiệm vụ ngân hàng năm 2010 Ngân hàng Nhà nước Việt nam, Tài liệu Hội nghị triển khai nhiệm vụ hoạt động ngân hàng năm 2010 Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh ... trạng chứng khốn hóa bất động sản Việt nam Chƣơng 3: Giải pháp phát triển chứng khốn hóa bất động sản cho Việt nam 4 CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM 1.1.1 Chứng. .. động sản 1.1.2 Chứng khốn hóa bất động sản Chứng khốn hóa bất động sản loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tƣ chứng khoán đầu tƣ bất động sản, đƣợc đảm bảo giá trị bất động sản mà... trƣờng bất động sản, góp phần đa dạng hóa hàng hóa cho thị trƣờng chứng khốn Việt Nam, tạo nguồn vốn trung dài hạn để phát triển kinh tế, mạnh dạn chọn đề tài: ? ?Phát triển chứng khốn hóa bất động sản