Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng (luận văn thạc sĩ khoa học)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - HOÀNG MAI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - HOÀNG MAI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Thị Thu Hương HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng” cơng trình tác giả tìm hiểu, nghiên cứu thực Những nội dung, ý tưởng tác giả khác tài liệu tham khảo trích dẫn đầy đủ theo quy định Tác giả chịu trách nhiệm hồn tồn tính trung thực Luận văn Tác giả Hoàng Mai Hương i LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến Q Thầy, Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội trang bị cho kiến thức quý báu, giúp tiếp cận tư khoa học, nghiên cứu, phục vụ cơng việc Tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn TS Hồng Thị Thu Hương tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ, động viên tơi hồn thành tốt nghiên cứu Tơi xin chân thành cảm ơn! Tác giả l ân văn Hoàng Mai Hương ii MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC BẢNG .vii MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu thị trường nhà đất .5 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nước ngồi 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu nước 1.2 Cơ sở lý luận thị trường nhà đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.1 Quyền sử dụng đất đai 1.2.2 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 12 1.2.3 Thị trường nhà đất .16 1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất .22 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 23 1.3 Cơ sở pháp lý thị trường chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất .28 1.3.1 Quyền chuyển nhượng, cho thuê người sử đụng đất .28 1.3.2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê đất 29 1.3.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất 29 1.3.4 Môi giới BĐS 30 1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất 31 1.4 Tổng quan thị trường nhà đất nước ta thành phố Hải Phòng 34 1.4.1 Tổng quan thị trường nhà đất Việt Nam .34 1.4.2 Tổng quan thị trường nhà đất Hải Phòng .37 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN .40 2.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận Ngô Quyền 40 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .40 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai trạng sử dụng đất quận Ngô Quyền 45 iii 2.2.1.Khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai Quận Ngô Quyền 45 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền 53 2.3 Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 54 2.3.1 Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà làm thủ tục quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019 54 2.3.2 Thực trạng thị trường nhà đất để địa bàn Quận Ngô Quyền 55 2.3.3 Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền 69 2.4 Những kết đạt được, khó khăn, tồn nguyên nhân thị trường nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền 75 2.4.1 Những thuận lợi kết đạt 75 2.4.2 Những tồn hạn chế .77 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 82 3.1 Nhóm giải pháp hồn thiện khung pháp lý nâng cao lực quản lý 82 3.1.1 Tích cực chủ động ban hành sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn 82 3.1.2 Nâng cao lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất 89 3.1.3 Tăng cường tính minh bạch hiệu TTNĐ 92 3.1.4 Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất 93 3.1.5 Giải pháp tăng cường tính đồng việc ban hành tổ chức thực sách phát triển thị trường nhà đất 95 3.1.6 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai 95 3.2 Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ Quận Ngô Quyền 96 3.3 Nhóm giải pháp tác động tới cầu thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 98 3.4 Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao lực cho tổ chức trung gian thị trường nhà đất 100 3.5 Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro thị trường nhà đất 101 3.5.1 Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin .101 3.5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro sách pháp lý 102 3.5.3 Giải pháp hạn chế rủi ro đạo đức 102 KẾT LUẬN 104 iv KIẾN NGHỊ 105 TÀI LIỆU THAM KHảO 106 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT 108 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT 111 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Tiếng Việt BĐS: Bất động sản BLDS Bộ luật dân KĐTM Khu đô thị NƠXH Nhà xã hội DN: Doanh nghiệp NĐT Nhà đầu tư GCN: Giấy chứng nhận QLNN: Quản lý nhà nước QSD: Quyền sử dụng QSDĐ: Quyền sử dụng đất TTNĐ: Thị trường nhà đất UBND: Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân vi DANH MỤC HÌNH Hình 1.2 Quan hệ cung BĐS với giá BĐS .24 Hình 1.2 Ảnh hưởng điều kiện giá cầu 25 Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành Quận Ngơ Quyền 40 Hình 2.2 Biểu đồ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018 .54 Hình 2.3 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 58 Hình 2.4 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 60 Hình 2.5 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 62 Hình 2.6 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 64 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Cách tính thuê cho thuê tài sản 34 Bảng 2.1 Bảng thống kê văn Luật văn luật áp dụng công tác quản lý đất đai quận Ngô Quyền .45 Bảng 2.2 Bảng thống kê hệ thống đồ địa địa bàn quận 48 Bảng 2.3 Cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền 53 Bảng 2.4 Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất qua năm 54 Bảng 2.5 Giá đất vị trí số tuyến đường 55 Bảng 2.6 Giá đất vị trí số tuyến đường 59 Bảng 2.7 Giá đất vị trí số tuyến đường 60 Bảng 2.8 Giá đất vị trí số tuyến đường 62 Bảng 2.9 Tổng hợp thông tin người bán, nhà đất môi giới qua hình thức thu thập khác 64 Bảng 2.10 Tổng hợp phương pháp thu thập thông tin người mua nhà đất 67 vii 1,3 lần so với tiêu chuẩn quy hoạch hành; sử dụng tầng nhà chung cư để kinh doanh thương mại nhằm giảm giá cho thuê nhà đất… 3.3 Nhóm giải pháp tác động tới cầu thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền Thị trường BĐS diễn nhiều nghịch lý, bất cập Số giao dịch ngầm, không đăng ký với quan nhà nước nhiều Hầu hết người hỏi trả lời thủ tục hành đơn vị liên quan có nhiều rườm rà, phiền phức, nhiều thời gian chi phí Để nâng cao nhu cầu giao dịch cho TTNĐ phải từ việc nâng cao chất lượng nguồn cung TTNĐ, phổ biến thơng tin chi tiết, xác đến người giao dịch, sách tài – kinh tế hỗ trợ, Cụ thể: Thứ nhất, nghiên cứu, ứng dụng công nghệ đại: Trong thiết kế, xây dựng nhà đất nhằm tăng tỷ trọng sản xuất công xưởng, rút ngắn thời gian giảm nhân công xây dựng trực tiếp ngồi cơng trường Từ đó, giảm giá thành xây dựng dẫn đến việc giảm giá nhà đất xuống mức tối thiểu nhất, phù hợp với tình hình tài nhiều đối tượng dẫn đến kích ứng cầu BĐS Có sách khuyến khích, hỗ trợ phát triển sử dụng thiết bị sử dụng lượng tái tạo cơng trình nhà đất khu vực đô thị Thứ hai, Quản lý chặt chẽ giảm thiểu tối đa dự án “treo”: Tăng cường niềm tin người kinh doan nhà đất Để khắc phục tình trạng dự án "treo", Quận Ngô Quyền cần vào kế hoạch đầu tư xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (do Nhà nước đầu tư) để khớp nối với hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà Ngoài ra, để đảm bảo xây dựng đồng nhà cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước đưa vào sử dụng, huyện cần xác định rõ chủ đầu tư, nguồn vốn phương thức huy động vốn thực dự án hạ tầng xã hội khu nhà ở, KĐTM Thứ ba, Giải pháp chế, sách tài chính: Phát triển mơ hình Quỹ tín dụng cộng đồng, Quỹ tiết kiệm nhà tạo điều kiện để người dân giúp đỡ tự cải tạo, chỉnh trang nhà Nghiên cứu hình thức huy động vốn trung hạn cho phát triển nhà thơng qua thị trường chứng khốn phát hành trái phiếu cơng trình nhà Ban hành chế, sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng cho doanh nghiệp phát triển nhà Đối với chủ đầu tư, hộ gia đình, cá nhân tham gia 98 đầu tư nhà xã hội, nhà cơng nhân, nhà sinh viên, huyện có sách ưu đãi theo quy định pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội điều kiện cụ thể huyện Thứ tư, Giải pháp lập công khai thông tin quy hoạch xây dựng.Trên sở phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn (2011 - 2015) thành phố Hải Phòng nhu cầu thực tế địa phương, cơng trình phân bổ năm 2018 địa bàn quận thông qua Nghị số 11/NQ-HĐND ngày 20/7/2017 Hội đồng nhân dân thành phố, huyện Ngô Quyên đạo khẩn trương lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng làm sở phân bổ dân cư quản lý phát triển nhà theo quy hoạch; công khai thông tin quy hoạch phương tiện thông tin đại chúng với hình thức phong phú thiết thực Việc lập quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà cho người thu nhập thấp thực theo quy định pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội điều kiện cụ thể huyện Thứ năm, Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Các thủ tục hành liên quan đến nhà đất sang tên, chuyển nhượng, cần thực hiên nhanh chóng chuyên nghiệp Đó nhiệm vụ phịng TNMT Quận Ngơ Quyền kết hợp với VPĐKĐĐ thực sốt quy định cịn chồng chéo, quy định khơng cịn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển quản lý thị trường bất động sản; Hoàn thiện chế chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản; Đổi chế chấp – giải chấp bất động sản; Thống hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản khoa học, đơn giản thủ tục Thứ sáu, Giải pháp ổn định giá cả, đa dạng hóa thị trường: Khuyến khích phát triển đa dạng hóa thị trường BĐS chủng loại, chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường BĐS, trọng ưu tiên phát triển thị trường BĐS nhà Nghiên cứu ban hành bổ sung sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường cho th Có biện pháp thích hợp để ổn định giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân Quận Ngô Quyền, nhằm tăng sức cạnh tranh kinh tế đáp ứng nhu cầu người dân, hạn chế đầu tư cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải, cân đối cung - cầu Kết hợp đồng giải pháp để đưa giá thị trường gần với giá trị BĐS, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà 99 3.4 Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao lực cho tổ chức trung gian thị trường nhà đất Các tổ chức trung gian thị trường nhà đất kênh thông tin hữu hiệu tác động mạnh đến tâm lý người dân, đưa thông tin nhà đất đến người có nhu cầu giao dịch nhà đất cách nhanh chóng chun nghiệp Hồn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐS sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thơng tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức mơ giới BĐS, định chế tài tham gia thị trường BĐS, tổ chức kinh doanh BĐS, tổ chức dịch vụ công, Cụ thể để phát triển, nâng cao lực tổ chức trung gian nhằm phát triển tồn diện nhanh chóng cho thị trường nhà đất, UBND Quận Ngơ Quyền cần phải: Hồn thiện củng cố lực trung tâm giao dịch nhà đất: Sàn giao dịch dạng cửa hàng đặc thù để mua bán nhà đất, nhà đất hàng hố bất động, ngồi dạng thành phẩm cịn có loại cung ứng theo đặt hàng theo kỳ hạn Sàn giao dịch nhà đất chuẩn tắc phải đáp ứng yêu cầu sau: 1) Quyền hai bên mua bán bảo đảm; 2) Hình thành mơi trường thuận lợi phù với điều kiện pháp luật để bên mua bán gặp dựa phương thức quảng bá thích hợp như: quảng cáo, mơi giới, đại lý ; 3) Tạo điều kiện để hai bên mua bán tự đàm phán thoả thuận giá phương thức toán; 4) Kiếm duyệt đầy đủ thông tin nhà đất người bán cung cấp để đảm bảo tính an tồn cho hoạt động giao dịch; 5) Đảm bảo cho người mua vay tín dụng dựa đảm bảo nhà đất; 6) Đảm bảo nguồn thu thuế từ hoạt động giao dịch nhà đất Phát triển doanh nghiệp kinh doanh nhà đất theo hướng chuyên nghiệp: Chủ thể quan trọng đóng vai trị trung gian điều tiết biến động giá trên TTNĐ doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Do đó, sách nhà đất Quận Ngơ Quyền có thực thi trọn vẹn hiệu hay không tuỳ thuộc nhiều vào lực doanh nghiệp Dựa thực tế vận động chủ thể phân chia doanh nghiệp kinh doanh nhà đất thành loại loại lớn, loại trung bình loại nhỏ - Tăng cường lực vốn hiệu kinh doanh DN hoạt động lĩnh vực BĐS: DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn như: Phân khúc hộ bình 100 dân, phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung - cầu bất tương xứng Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều đến chất lượng tiện ích đồng ngơi nhà - Cạnh tranh giá công cụ quan trọng mà DN cần hướng tới Do vậy, DN cần đẩy nhanh tiến độ thực dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua cạnh tranh giá, chất lượng, khác biệt phù hợp sản phẩm với nhu cầu người tiêu dùng - Để huy động nguồn vốn khác ngồi nguồn tín dụng từ ngân hàng, DN BĐS cần thực giải pháp sau: Tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS; Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thơng qua hợp đồng góp vốn; Chia nhỏ hộ để bán, giải pháp giúp tăng hội cho người mua nhà; Phát hành trái phiếu, cổ phiếu Nâng cao lực đội ngũ nhân viên môi giới Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 quy định Điều 8, khoản "Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới BĐS" Bộ Xây dựng quy định rõ ràng việc đăng ký hành nghề cấp chứng cho việc kinh doanh dịch vụ Tuy việc bắt đầu, nặng tính hình thức TTNĐ Việt Nam nói chung Quận Ngơ Quyền nói riêng có diễn biến bất thường phần thiếu đội ngũ chuyên viên môi giới định giá chuyên nghiệp có đầy đủ kiến thức, kỹ đạo đức nghề nghiệp Phần lớn người làm trung gian thị trường "cị đất", "cị nhà" với dựa thơng tin nội gián Thực tiễn từ vận động TTNĐ chuyên nghiệp quốc gia phát triển giới như: Mỹ, Nhật Bản, EU cho thấy đội ngũ chun viên mơi giới định giá đóng vai trò lớn việc làm cho TTNĐ vận hành có trật tự đạt hiệu 3.5 Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro thị trường nhà đất 3.5.1 Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin Giải pháp website bất động sản Xây dựng sàn giao dịch thông tin bất động sản trực tuyến phong phú thông tin, minh bạch thông tin thuận tiện cho người sử dụng đem lại giá trị thiết thực cho đơn vị chủ quản khách hàng 101 Xây dựng thị trường bất động sản minh bạch thông tin cung, cầu thị trường, tổ chức quản lý nguồn thông tin doanh nghiệp cung cấp, hạn chế tình trạng “ém nhẹm” thơng tin, đưa thông tin nhằm làm sai lệch thị trường… Bên cạnh phải xây dựng khung pháp lý hồn thiện, có chế tài thích hợp cho người cung cấp thông tin thất thiệt gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư Hiện doanh nghiệp dần chuyển đổi mơ hình kinh doanh từ doanh nghiệp tư nhân sang Công Ty Cổ Phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiến sàn chứng khoán Đây giải pháp tương đối an toàn 3.5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro sách pháp lý Trong ngành kinh doanh nào, luật pháp quan trọng, khơng muốn nói, lợi nhà đầu tư Đặc biệt ngành bất động sản này, tài sản có giá trị lớn nên cần giấy tờ rõ ràng để tránh rủi ro đáng tiếc Do đó, nhà đầu tư cần phải nắm rõ quy định Pháp luật Các bên cần ngồi lại (quốc hội, luật sư, nhà đầu tư…) với nhau: để bàn bạc đưa luật pháp chặt chẽ hơn, không chồng chéo nhau, cho tinh gọn, thủ tục pháp lý đơn giản Xây dựng phần mềm giấy tờ qua mạng, giao dịch thủ tục công nghệ thông tin 3.5.3 Giải pháp hạn chế rủi ro đạo đức Đối với quan quản lý Nhà nước: cần thường xuyên tổ chức kiểm tra chặt chẽ có quy định xử phạt thật nặng công ty kinh doanh bất động sản không thực theo theo mẫu hợp đồng Bộ Xây dựng Khi cần thiết chuyển qua xử lý hình cơng ty cố tình vi phạm quy định ngành, công ty, đơn vị cố tình lừa đảo khách hàng Đối với khách hàng: khách hàng mua bất động sản cần nhận thức rằng, bất động sản tài sản lớn Để mua, đầu tư để ở, nhiều người phải phấn đấu vài chục năm tốn dưt nợ Do đó, cần thiết khách hàng phải thuê công ty tư vấn bất động sản có thương hiệu thực giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản với người mơi giới có uy tín Nhà đầu tư cần tư vấn rõ ràng uy tín chủ đầu tư dự án, giấy tờ pháp lý, điều kiện toán hợp đồng chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi cho hai bên Bên cạnh đó, khách hàng cần phải biết rõ đầu tư sở hạ tầng chủ đầu tư, chế độ quản lý chi phí phải đóng góp khách hàng sau bàn giao nhà đất Đồng thời, thông qua sàn giao dịch bất động sản, khách hàng tiết kiệm nhiều thời gian, giảm thiểu rủi ro đồng thời chọn hội đầu tư tốt 102 Trong phải tốn mức chi phí khơng đáng kể cho sàn giao dịch bất động sản Đối với công ty kinh doanh bất động sản cần phải có chiến lược xây dựng phát triển thương hiệu kinh doanh bất động sản, đặc biệt quan tâm đến vấn đề xây dựng "đạo đức kinh doanh bất động sản" Với tiêu chí quan trọng quan tâm bảo vệ quyền lợi khách hàng Chẳng hạn Hoa Kỳ, muốn có giấy phép hành nghề kinh doanh bất động sản, phải trải qua khóa học, môn "Phương pháp môi giới" hay "Quản lý quỹ tiền khách hàng" khoảng đào tạo cho môn Tuy nhiên, môn "Bảo vệ quyền lợi khách hàng" phải cần 33 Đạo đức kinh doanh bất động sản uy tín, thương hiệu đơn vị, trách nhiệm chủ đầu tư sản phẩm làm Khơng phải có trách nhiệm trước bán mà kể sau bán xong Chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý hậu mãi, đảm bảo môi trường sống tốt khu vực dự án Nhất thời kỳ khủng hoảng kinh tế tài tồn cầu ảnh hưởng đến Việt Nam, mà thư gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khó khăn tài 103 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Quận Ngơ Quyền hình thành phát triển có đóng góp đáng kể cho phát triển chung kinh tế địa phương, nhiên bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết điểm, hạn chế, thể mặt sau: phát triển cách tự phát; giao dịch phi thức (giao dịch ngầm) chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng nhanh đột biến dẫn đến tình trạng “sốt” nhà đất diển nhiều nơi; hoạt động đầu diễn nhiều nơi phát triển mạnh gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài - tín dụng, sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ nhân dân ảnh hưởng không tốt đến tăng trưởng kinh tế đất nước phát triển đô thị văn minh, đại bền vững Đối với thị trường chuyển nhượng quận khảo sát cho thấy giá đất thực tế chuyển nhượng trung bb ình số tuyến đường địa bàn Quận Ngô Quyền cao nhiều so với giá đất nhà nước quy định (giá đất bảng giá đất UBND thành phố Hải Phòng ban hành), hệ số chênh lệch từ 1,96 đến 3,18 lần Giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình thấp nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trung bình, hệ số từ 0,27 đến 0,58 lần Tình trạng dẫn đến thất thối ngân sách nhà nước Cịn thị trường cho thuê nhà đất tồn thực trạng giao dịch ngầm xảy nhiều (nhóm đối tượng thuê nhỏ lẻ 520% thực công chứng hợp đồng cho thuê, cao nhóm đối tượng người nước ngồi doanh nghiệp lớn đạt 100%) thực trạng tiếp diễn dấn đến việc khó quản lý cho quan quyền Một số giải pháp đề xuất để nâng cao công tác quản lý thị trường nhà đất địa bàn quận gồm: Nhóm giải pháp hồn thiện khung pháp lý nâng cao nãng lực quản lý; Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ Quận Ngơ Quyền; Nhóm giải pháp tác động tới cầu thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngơ Quyền; Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao lực cho tổ chức trung gian thị trường nhà đất; Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro thị trường nhà đất Đây nhóm giải pháp tổng thể, cần phải triển khai đồng bộ, đòi hỏi tâm, vào hệ thống trị địa bàn quận nhằm tạo bước chuyển biến mạnh mẽ công tác quản lý đất đai, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển TTNĐ Quận Ngô Quyền 104 KIẾN NGHỊ Để thực giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển TTNĐ cần đồng lòng phối hợp quan, phận quản lý trực tiếp Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, UBND Quận Ngơ Quyền, Phịng TNMT Quận Ngô Quyền, nâng cao trách nhiệm, lực tổ chức trung gian tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, tổ chức dịch vụ công, Cụ thể: + Các quan nhà nước trực tiếp quản lý thị trường nhà đất Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, UBND Quận Ngô Quyền, Phịng TNMT Quận Ngơ Quyền cần phối hợp hồn thiện văn pháp luật thực biện pháp ban hành sách pháp luật phù hợp với thực tiễn thúc đẩy phát triển + Các tổ chức trung gian: Trung tâm mô giới BĐS, cá nhân môi giới BĐS chuyên nghiệp cần thường xuyên học tập, nâng cao kiến thức chuyên môn kiến thức đạo đức để đảm bảo phát triển TTNĐ minh bạch, phát triển bền vững + Các doanh nghiệp: Khuyến nghị doanh nghiệp ln ln đặt lợi ích khách hàng lên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng cơng trình, tiến độ thi cơng, bàn giao nhà, xây dựng hộ thơng minh, tịa nhà thơng minh, hình thành khơng gian sống xanh, thân thiện mơi trường, coi trọng cơng tác hậu chăm sóc khách hàng 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án tiến sĩ luật học, Hà Nội Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Chi cục Thống kê Quận Ngô Quyền (2018), Niên giám thống kê Quận Ngơ Quyền, Hải Phịng Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền (2019), Báo cáo đăng ký biến động đất đai từ 2016 - tháng 6/2019, Hải Phịng Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam (2019), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2018, quý I/2019; Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học.Trường Đại học Quốc gia,Hà Nội Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, thành phố Hồ Chí Minh Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp Hà Nội Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Luật dân Hà Nội 10 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai, Hà Nội 11 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 12 UBND Quận Ngô Quyền (2018), Báo cáo thống kê đất đai năm 2018 Quận Ngô Quyền, Hải Phòng 13 UBND thành phố Hải Phòng (2014), Quyết định số 2970/2014/QĐUBND việc Ban hành bảng giá loại đất định kỳ năm (20152019) địa bàn thành phố Hải Phịng, Hải Phịng 106 14 Tập đồn Savills (2019), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2018, quý I/2019 15 Đặng Hùng Võ (2010), Vai trò thị trường quyền sử dụng đất phát triển kinh tế thị trường nước ta, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 16 Gershon Fedor (1998), "Institutions and land markets" 17 Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994), "Methodology For Land And Housing Market Analysis", University College Peress, London 18 Klaus Deininger (2004), "Land registration, governance, development: evidence and implications for policy" 19 Limlay Cheng nhiều tác giả (2002), "Nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản Singapore phân tích chương trình bán đất Chính phủ", Tập san chuyên đề nghiên cứu bất động sản, phân tích chương trình phát triển tổng thể kế hoạch phát triển có hiệu năm 2002 thị trường bất động sản Singapore (Bản dịch Tiếng Việt) 20 Liu Tinghuan, (2004), "Tài bất động sản Trung Quốc vấn đề liên quan đến sách", Diễn văn diễn đàn cao cấp lần thứ phát triển bất động sản hỗ trợ tài chính, Tiangxi 26-6-2004 (Bản dịch Tiếng Việt) 21 Loic Chiquier and Michael J.Lea (2009), Housing Finance Policy in Emerging Markets 22 William B Brueggeman and Jeffrey D Fisher (2005), Real estate finance and investments, Nxb McGrawHill 107 and PHỤ LỤC Phiếu số…… PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT Họ tên chủ sử dụng:…………………………Số ĐT: …………………………… Các thông tin đất, tài sản gắn liền với đất - Địa đất:………………thời điểm chuyển nhượng ………………… - Tờ đồ số: ; đất số ; diện tích m² - Nhà ở: Loại nhà: ;cấp nhà:.… .; năm xây dựng: ……………… - Diện tích xây dựng: … …m²; số tầng: ; diện tích sàn sử dụng m² - Tài sản khác (nếu có): Tình trạng pháp lý nhà đất - Đã có giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất  - Có giấy tờ QSDĐ quy định điều 100 Luật đất đai 2013  - Chỉ có giấy tờ mua bán viết tay khơng giấy tờ  Mục đích mua nhà đất: Để bán lại tăng giá  Để cho thuê/kinh doanh dài hạn  Để  Mục đích khác: Giá nhà đất - Giá chủ sử dụng đất sở hữu nhà rao bán………… (triệu đồng) - Giá giao dịch thực tế:…… (triệu đồng) + Trong theo ông (bà): Giá nhà………(triệu đồng); giá đất……… (triệu đồng) - Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng…………………… (triệu đồng) Cơ sở người mua người bán gặp nhau, lượng thơng tin thu qua hình thức tiếp cận khác nhau: a) Người mua tự tìm hiểu - Thông tin thu được: + Thông tin để người mua liên lạc với người bán: Họ tên  Địa  Số điện thoại  + Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Diện tích  Tình trạng pháp lý Kích thước  Giá chủ nhà đất rao bán  Thông tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  108 - Cách thu thập thơng tin: Tìm mạng internet  Tìm báo chí  Hỏi người dân sống khu vực lân cận  Hỏi quyền  Nếu hỏi quyền cách tiếp cận ? Có mối quan hệ thân quen với cán  Đến quan tiếp dân hay phận cửa để hỏi cán  b) Qua giới thiệu bạn bè người thân môi giới - Qua giới thiệu bạn bè, người thân  - Qua cá nhân môi giới không chuyên  - Qua trung tâm môi giới cá nhân môi giới chuyên nghiệp  Thông tin thu được: - Thông tin để người mua liên lạc với người bán: Họ tên Địa  Số điện thoại  - Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Tình trạng pháp lý Diện tích  Kích thước  Giá chủ nhà đất rao bán  Thông tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  - Tiền thù lao môi giới ………………………(triệu đồng); - Tiền hoa hồng ………………(triệu đồng) Tỉ lệ so với giá mua:………… (%) - Tỉ lệ chênh lệch giá thỏa thuận người mua với bên giới thiệu, môi giới giá thỏa thuận bên giới thiệu, môi giới với người bán: ………… (%) Cơ sở tham khảo để xác định giá nhà đất - Tìm hiểu, so sánh với đất giao dịch lân cận  - Tư vấn bạn bè, người thân  - Do suy đốn sau thỏa thuận người mua người bán  - Do chuyên viên định giá  Khả tốn: - Thu nhập bình qn hộ/tháng: ……………………Triệu đồng - Nguồn tiền toán mua nhà đất Của người mua……………… (%) Vay họ hàng, người thân …… (%) Vay ngân hàng ………………… (%) Lãi xuất vay………… (%) - Giá nhà, đất so với khả tốn ơng (bà)? 109 Thừa khả  Đủ khả  Thiếu khả  Tình trạng thực thủ tục đăng ký biến động đất đai - Đã thực đầy đủ thủ tục đăng ký đất đai quan nhà nước có thẩm quyền - Đã lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai - Đã lập giấy chuyển nhượng khơng có cơng chứng, chứng thực giao đầy đủ giấy tờ quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng - Chỉ có giấy tờ viết tay khơng cơng chứng, chứng thực khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Thời gian thực thủ tục hành quan có thẩm quyền so thời gian quy định Sớm  Đúng hạn  Lâu  Các khoản thu: Ông (bà) đánh giá khoản thu đây: a Thuế thu nhập cá nhân (2%), lệ phí trước bạ (0.5%) giao dịch mua bán Phù hợp  Không phù hợp  Lý không phù hợp: Cao  Thấp  b Phí, lệ phí thẩm định hồ sơ, cấp Giấy chứng nhận Phù hợp  Không phù hợp  Lý không phù hợp: Cao  Thấp  110     với Phiếu số…… PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT Họ tên:………………………… ………………Số ĐT: ……………………… Các thông tin đất, tài sản gắn liền với đất - Địa đất:………………………………………………………………… - Tờ đồ số: ; đất số ; diện tích m² - Nhà ở: Loại nhà: .…………………… ; cấp nhà:.….……… - Diện tích xây dựng: … ……m²; số tầng: ; diện tích sàn sử dụng m² - Tài sản khác (nếu có): Đối tượng thuê Sinh viên thuê để  Hộ gia đình, cá nhân thuê để  Cá nhân thuê để kinh doanh  Doanh nghiệp  - Đối tượng khác: Mục đích thuê nhà đất: Để cho thuê lại  Để cho thuê/kinh doanh dài hạn  Để  Mục đích khác: Giá thuê nhà đất - Giá chủ sử dụng đất sở hữu nhà rao cho thuê………… (triệu đồng/tháng) - Giá thuê thực tế:…… (triệu đồng/tháng) - Giá ghi hợp đồng cho thuê…………………… (triệu đồng/tháng) Thời gian thuê nhà đất - Thời gian thuê nhà đất: …………………… (tháng) Cơ sở người thuê người cho thuê gặp nhau, lượng thông tin thu qua hình thức tiếp cận khác nhau: a) Người th tự tìm hiểu - Thơng tin thu được: + Thơng tin để người th liên lạc với người cho thuê: Họ tên  Địa  Số điện thoại  + Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Kích thước Diện tích  111 Giá chủ nhà đất rao cho th  Tình trạng pháp lý  Thơng tin quy hoạch  Thông tin tranh chấp  - Cách thu thập thơng tin: Tìm mạng internet Tìm báo chí   Hỏi người dân sống khu vực lân cận Hỏi quyền   Nếu hỏi quyền cách tiếp cận ? Có mối quan hệ thân quen với cán  Đến quan tiếp dân hay phận cửa để hỏi cán  b) Qua giới thiệu bạn bè người thân cá nhân môi giới không chuyên - Qua giới thiệu bạn bè, người thân  - Qua cá nhân môi giới không chuyên  - Qua trung tâm môi giới cá nhân môi giới chuyên nghiệp  Thông tin thu được: - Thông tin để người thuê liên lạc với người cho thuê: Họ tên  Địa  Số điện thoại  - Thông tin bất động sản Địa nhà đất  Kích thước Tình trạng pháp lý  Diện tích  Thơng tin quy hoạch  Giá chủ nhà đất rao cho thuê  Thông tin tranh chấp  - Tiền thù lao môi giới ………………………(triệu đồng); - Tiền hoa hồng ……………………(triệu đồng) Tỉ lệ so với giá mua:……… (%) - Tỉ lệ chênh lệch giá thỏa thuận người thuê với bên giới thiệu, môi giới giá thỏa thuận bên giới thiệu, môi giới với người cho thuê: ………… (%) Tình trạng thực thủ tục xác nhận thuê đất đai - Đã lập hợp đồng cho thuê QSDĐ có cơng chứng quan pháp lý  - Chỉ có giấy tờ viết tay khơng cơng chứng, chứng thực khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất  112 ... ? ?Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng? ?? 2 Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng thị trường nhà đất, công tác quản. .. NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - HOÀNG MAI HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG... tác quản lý thị trường địa bàn Quận Ngô Quyền - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trường nhà đất địa bàn nghiên cứu Nội dung nghiên cứu - Tìm hiểu sở lý luận thị trường nhà đất chế