Những quy định mới của luật đất đai năm 2003 về chuyển quyền sử dụng đất

B ộ G IÁ O DỤC VÀ Đ ÀO T Ạ O BỘ TU P H Á P T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C L U Ậ T HÀ NỘI NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG ■ NHỮNG QUY ĐỊNH MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỂ CHUYỂN QUYỂN s DỤNG ĐÂT Chuyên nghành: Luật Kinh tê Mã số: 603850 LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC • • • NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : • PGS.TS Hồng Thế Liên THƯ V I Ệ N trư ờng ĐAỈ h ọ c LUÁl HA MOI phong gv IIÀ NỘI - 2004 L Ờ I CAM ĐOAN Luận án hoàn thành trình nghiên cứu học tập thân giúp đỡ Thầy Cô giáo, nghiệp Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân tơi Các số liệu nêu luận án trung thực Những kết nghiên cứu luận án chưa cơng bố cơng trình khoa học tác giả T ác giả luận án Nguyễn Thị Hồng Nhung MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỂ CHUYỂN QUYỂN s DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đ ấ t 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dung đất ] 1.2 Khái niệm, đặc điểm chuyển quyền sửdụng đất 1.2 X ây dụng chê định chuyển quyền sử dụng đất điều kiện sở hữu toàn dân đất đai bước phát triển chê định CQSDĐ pháp luật đất đai nước t a 11 \ 1.2.1 Xây dựng chế địnhCQSDĐ điều kiện sở hữu loàn dân đất đai 11 1.2.2 Khái quát bước phát triển chế định CQSDĐ giai đoạn lừ 1987 đến trước có Luật đất đai năm 2003 15 1.2.3 Sự cần thiết phải có quy định vồ CQSDĐ Irong Luật Đất đai năm 0 17 1.3 Kinh nghiệm số nuớc việc điều chỉnh pháp luật quvền sử dụng đ ấ t 20 1.3.1 Kinh nghiệm Trung Q uốc 21 1.3.2 Mộl vài nước k h ác 24 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG MỚI CỬA CÁC QUY ĐỊNH VỂ CHUYỂN QUYỂN s DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 27 2.1 Khái quát nội dung L u ật đất đai năm 2003 CQSDĐ 27 2.1.1 Đối tượng chuyển quyồn sứ dụng đấi mở rộng 27 2.1.2 Hổ sơ thủ tục CQSDĐ đổi mạnh theo hướng bảo đảm minh bạch Ihu gọn đầu m ối 34 2.1.3 Giá chuyển quyền nghĩa vụ tài CQSDĐ quy định rõ ràng minh bạch hon 38 2.1.4 Quy định điều kiện đưa quyền sử dụng đấl vào thị trường bất động sản41 2.2 Nhũng quy định Lu ật đất đai 2003 quyền CQSDĐ cụ th ể * ĩ .42 2.2 L Đối với quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 42 2.2.2 Đối với quyền chuyển nhượng quyền sử đụni’ đất 45 f " 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 Đối vói quyền lăng cho quyền sử dụng đất 49 Đối với quyổn ihừii kế quyền sử dụng đấl .5 Đối vói quyền cho thuê, cho thuc lại quyền sử dụng đất 53 Đổi với quyin uổp vốn bàng quyền sử dụng đất 58 2.2.7 Đối với quyền Ihế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất .61 CHƯƠNG 3: CÁC ĐỊNH HƯỚNG VẢ GIẢI PHÁP ÁP DỤNG HIỆU QUẢ QUY ĐỊNH MỚI CỦA LUẬT ĐẢ 1’ ĐAI 2003 VẢO THỰC T I Ễ N 67 3.1 Những thuận lọi khó khăn troiiỉ* việc áp dụng quv định chuyển quyền sử dụng đâí vào thực tiễn 67 3.1.1 Nliữni» thuận lợ i 67 3.1.1.1 Chính sách, pháp luật đất đai có bước phát triển 67 3.1.1.2 Quản lý nhà nước vồ đất đai cải cách bước cư 69 3.1.1.3 Thị trường bất động sản bước đầu hình Ihành 71 3.1.2 Những khó khăn việc áp dụng quy định CQSDĐ 72 3.1.2.1 Sự phức tạp thực tiễn chuyển quyền sử dụng đ ấ t 72 3.1.2.2 Tính đồng pháp luật đất đai chưa cao 77 3.1.2.3 Tổ chức lực máy quản lý nhà nước chuyển quyén sử dụng đấl chưa đáp ứng yêu cầu m ới 78 3.2 Yêu cầu đặt việc thực thi QSDĐ điều kiện .80 3.2.1 Yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế đặt r a 80 3.2.2 Yêu cầu việc xây dựng thị trườngbất động sả n .81 3.3 Định hướng giải pháp cụ thể nhằm áp dụng có hiệu quy định L u ật đất đai 2003 vào thực ti ễ n .83 3.3.1 Hoàn thiện chế quản lý Nhà nước việc CQ SD Đ .83 3.3.1.1 Kiện toàn tổ chức máy quản lý nhà nước đất đai 83 3.3.1.2 V ề sách lài liên quan đến việc C Q SD Đ 85 3.3.1.3 Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành có liên quan đến hoạt động CQ SD Đ .90 3.3.1 Tăng cường công tác giải Iranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật vềCQSDĐ ' .‘.95 3.3.3 Về xây dựng thể c h ế 97 KẾT LU ẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO NHỮNG CHỮ V IẾT TẮ T TRONG LUẬN ÁN CQSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TAND Toà án nhân dân BĐS Bất động sản MỞ ĐẨU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Chuyển quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu, tượng mang tính quy luật kinh tế thị trường Việt Nam Chúng ta biết đất đai tư liệu sinh hoạt tư liệu sản xuất quan trọng thiếu hoạt động sản xuất kinh doanh Trong điều kiện sở hữu loàn dân đất đai, tổ chức, nhân xã hội có sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước phải mở rộng quyền cho người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đấl, mở ihời kỳ mới, cho phép quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất đưa vào giao lưu thị trường, trở thành loại hàng hoá đặc biệt Chuyển quyền sử dụng đấl thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng cho chủ thể Nhà nước cho phép người sử dụng đất quyền “định đoạt” sử dụng đất phạm vi khuôn khổ pháp luật, người sử dụng đất phải tuân thủ trình tự thủ lục chuyển quyền, thực nghĩa vụ tài Nhà nước chuyển quyền sử dụng Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất cụ thể gồm: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho Ihuê; thừa kế; lặng cho; góp vốn; chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đấl - dạng đặc Ihù chuyển quyền sử dụng đấl Nhưng Irong thời gian qua, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tinh trạng chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến nước, chiếm khoảng 80% [1] Các tổ chức, cá nhân mua bán đất trao tay không làm thủ tục, trốn thuế, nhiều đối tượng lợi dụng đầu trục lợi, uây rối loạn thị trường làm cân cung cầu, thất thu cho ngân sách nhà nước, lạo nên “sốt” đất; nạn tham nhũng hối lộ, gây ncn bất cơng bất bình xã hội Vấn đề đặt Nhà nước cần có biện pháp gi đổ có thổ quản lý, kiếm sốt việc chuyển quyền sử dụng đất phức lạp sôi động này? Hội nghị lần Ihứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khoá IX tiếp tục đổi sánh pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước xác định rõ “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt nguồn nội lực nguồn vốn lo lớn đấi nước; quyền sử dụng đất hàng hố đặc biệt Chính sách đất đai phải ý đầy đủ tới mặt kinh tế, trị xã h ộ i ” [2, tr 61] phải “Hình thành phát triển thị trường bất động sản ,bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư” [37, tr io i] Để xây dựng thị trường bất động sản trước hết phải hoàn thiện quy định chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng Trên sở tư tưởng đạo Đảng, ngày 26 / 11/2003 Quốc Hội thơng qua Luật Đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004), thay cho Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 năm 2001 Luật Đất đai 2003 có nhiều điểm vấn đề chuyển quyền sử dụng đ ấ t Vậy, Luật Đất đai năm 2003 có nhiều quy định chuyển quyền sử dụng đất? Những nội dung chuyển quyền sử dụng đất, mặt lích cực tiêu cực xảy thực Luật Đất đai 2003 gì? Những thuận lợi khó khăn áp dụng quy định vào Ihực tiễn sao? Đây vấn đề mẻ, cần nghiên cứu cách có hệ ihống với tổng kết Ihực tiễn sâu sắc; nhận thức thống vấn đề mới, từ đưa định hướng giải pháp chế thực quy định CQSDĐ Đó lý để chọn đề tài “Những quy định Luật đất đai năm 2003 chuyển quyền sử dụng đất” làm đề tài luận án thạc sỹ luật học Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án Vấn đề chuyển quyền sử dụng đấl thời gian qua quan tâm nhiều nhà khoa học Ở khía cạnh khác nhau, cơng trình nghiên cứu khoa học, hội thảo, viết đề cập trực tiếp gián tiếp đến vấn đề chuyển quyền sử dụng đất, như: Khảo sát điểu tra x ã hội học hộ gia đình quyền sử dụng dất ỉ Nội Thành Pliơ' ỈIỒ Chí Minh, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý-Bộ Tư pháp; Xây dựng sở pháp lý lliị trường QSDĐ Việt Nam, hội thảo khoa học, môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luậl, Đại học Quốc gia(2002); Phát triển thị trường bất động sản cần cỏ giải pháp đồng bộ, PGS.TS Vũ Đình Thắng -tạp chí kinh tế phát triển ,(năm 2002); Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân kinh tế, Luận án tiến sỹ luật học Nguyỗn Quang Tuyến (2003); Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng dất ,Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thị Nga; Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam , TS.Lô Xuân Bá - Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, Hà Vê quyền :" chuyên quyền sử dụng d ấ r TS Phan Đình Khánh - Tạp chí Kiểm Nội; sát (số năm 0 ) Nhìn chung viết, cơng trình nghiên cứu góp phần bổ sung sở lý luận định cho việc xây dựng thị trường thị trường bất động sản, quản lý nhà nước đất đai bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ người sử dụng đất, chưa có đồ tài nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 việc áp dụng quy định vào thực tiễn Do mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án là: Căn vào chủ trương, đường lối Đảng, Nhà nước ta phái triển kinh tế nói chung, đấl đai nói riêng; lừ thực tiễn xây dựng thực pháp luật đất đai thời gian qua, phân tích sở lý luận thực tiễn quy định Luậl đất đai năm 2003 chuyển quyền sử dụng đất, tạo nhận Ihức thống vấn đề chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai Trên sở đó, luận án đưa kiến nghị, giải pháp áp dụng có hiệu quy định vào thực tiễn sống Để thực mục đích nhiệm vụ luận án là: + Lý giải số vấn đề lý luận quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất; làm rõ mối quan hệ sở hữu toàn dân đất đai chế định chuyển quyền sử dụng đất điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa + Nghiên cứu bước phát triển chế định chuyển quyền sử dụng đất Việt Nam pháp luật số nước vấn đề quyền sử dụng dấl thị trường bất động sản + Phân tích cần thiết phải có quy định chuyển quyền sử dụng đất; nội dung quy định chuyổn quyền sử dụng theo Luật Đất đai 2003 + Phân tích thuận lợi, khó khăn vướng mắc áp dụng quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 + Đặc biệt, luận án nghiên cứu dự báo yêu cầu đặt việc thực thi quy định chuyển quyền sử dụng đất; định hướng giải pháp để áp dụng có hiệu chế định chuyển quyền sử dụng đất Phạm vi phương pháp nghiên cứu luận án Chuyển quyền sử dụng đất vấn đề lớn, nghiên cứu nhiều khía cạnh: kinh tế, trị, xã hội pháp luật Trong khuôn khổ luận án thạc sỹ, luận án chủ yếu tập trung nghiên cứu nhằm làm rõ điểm chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 việc áp dụng quy định vào thực tiễn Luận án thực sở vận dụng quan điổm Đảng Nhà nước nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển kinh tế thị irường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy tiềm phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Luận án vận dụng nguyên tắc, phương pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, lý luận Nhà nước pháp luật điểu kiện chế kinh tế Trong luận án đặc biệt ý vận dụng phương pháp nghicn cứu cụ thể khác như: hộ thống, tổng hợp, phân tích , chứng minh, so sánh, phương pháp lịch sử .để giải vấn đề mà đề tài đặt Những đóng góp luận án + Luận án phân tích đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất, cần thiết phải mờ rộng quyền chuyển quyền sử dụng đất phương thức quản lý Nhà điều kiện mở rộng quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường định hướng XHCN 92 phức tạp khác thực tế cản trở tiến độ cấp GCNQSDĐ Cần xác định rõ việc cấp CiCNQSD trước hết nghĩa vụ Nhà nước, cán quản lý Nhà nước phải tìm đến NSDĐ để cấp GCN, trách nhiệm Nhà nước phải có biện pháp để tổ chức tốt cho NSDĐ đăng ký đất đai, triển khai cấp GCN Theo thị số 09/C T-TTG ngày 9/2/2004 Thủ tướng Chính Phủ việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003 “Uỷ ban nhân dân tỉnh đạo đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDDD, trọng tâm đất đô thị đất rừng sản xuất, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp GCNQSD đất loại” Luật đất đai năm 2003 quy định mở rộng tạo điều kiện nhanh chóng cấp GCNQSDĐ cho chủ sử dụng, với loại đất Tuy vậy, chưa có quy định cụ thổ thời hạn Ihì phải có biện pháp xử lý với NSDĐ không kê khai cấp GCN xử lý cán quản lý, viên chức nhà nước không tuân theo quy định Nhà nước thời hạn cấp GCN Cần quy định biện pháp xử lý cụ thể thời hạn mà NSDĐ khơng đăng ký xin cấp GCNQSDĐ khơng cấp giấy cho đối tượng họ khơng C Q SD Đ bảo đảm tiến độ cấp GCNQSDĐ Cải tiến, đổi công tác tổ chức thực cấp GCNQSDĐ: Cấp GCN cho chủ thể sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, người sử dụng đất tự kê khai sở trạng sử dụng đất Phải triệt để bảo đảm tính xác GCNQSDĐ, GCN phải phản ánh thực tế sử dụng địi hỏi người thừa hành cơng vụ phải đến vị trí đất cụ thể, tổ chức đo vẽ thực địa có chứng kiến chủ sử dụng đất liền kề, tránh tình trạng sau cấp giấy sẩy tranh chấp diện tích, ranh giới sử dụng đất Cần có biên pháp kiểm tra, rà soát lại GCN cấp trước đây, có sai lệch phải chỉnh sửa ln Quy định rõ tránh nhiêm Văn phòng đăng ký QSDĐ phải xác minh nguồn gốc trình sử dụng đất trường hợp NSDĐ giấy tờ Đồng thời quy định rõ trách nhiệm việc khai trình nguồn gốc QSDĐ để bảo đảm tính thực tế xác, quy định rõ người dân phải tự kê khai chịu trách nhiệm dân sự, hình nội dung khai Cần phải cho phép mở rộng dịch vụ đo vẽ ranh giới, trạng QSDĐ để cấp GCNQSDĐ, gồm đưn vị đo vẽ Nhà nước cơng ty có chức đo vẽ đă thẩm định khả hành nghề Các đơn vị phải chịu trách nhiệm chất lượng đo vẽ, không bị xử phạt đưa khỏi danh sách hành nghề 93 Phải quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ gắn lền với tài sản trôn đất, đất cơng trình đất ln gắn liền khối, để xây dựng thị trường bất động sản Quy định rõ việc đăng ký quyền sở hữu tài sản trcn đất tài sản nào, quan đăng ký thủ tục đăng ký Quy định rõ giấy tờ mà người sử dụng đất phải có xin cấp GCNQSDĐ để tránh phiền hà, phức tạp làm thủ tục quan cấp GCN có sở pháp lý rõ ràng để thực Ba là, hoàn thiện hệ thống tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng kích thước, ranh giới cho lô đất, mảnh đất cụ thể Công việc thuộc trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh hiệu nhấl Tài liệu địa sở để cấp GCNQSDĐ, để xác định QSDĐ tổ chức, cá nhân, cho phép NSD CQSDĐ Khác với tài sản khác, việc chuyển QSDĐ việc quản lý Nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ Ihống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, sở đổ Nhà nước kiểm soát việc CQvSDĐ, sở pháp lý để bên thực quyền CQSDĐ Do đó, hồ sơ địa phải quan Nhà nước có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất CQSD Nếu hộ thống hồ sơ xác lập khơng xác việc chuyển quyền trái pháp luật Nhà nước không quản lý việc sử dụng đất Các tài liệu địa nhiều nơi khơng phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn lạc hậu, với thời gian qua hoạt động CQSDĐ trái pháp luật sôi đông làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do cần phải rà sốt, chỉnh sửa, bổ sung lại tồn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động V iệc đo đạc đổ địa tới đây, để đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ đảm bảo tính xác nên th tổ chức dịch vụ làm, giám sát quan Nhà nước Các tổ chức chịu trách nhiộm vé sản phẩm phải đo vẽ xác Việc hồn chỉnh hệ thống đồ địa chính quy, tin học hố hệ thống quản lý đất đai cần tiến hành thời gian tới Cấn hoàn thành việc xây dựng hệ thống đồ địa hổ sơ địa chính quy, xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại Iheo định hướng ứng dụng công nghệ Ihồng tin, thiết 94 lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương cấp tỉnh, cấp huyện Bốn là, hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, địch vụ chuyển QSDĐ Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp Ihông tin QSDĐ giao dịch liên quan Trước định CQSDĐ tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phịng dăng ký QSDĐ phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển QSDĐ Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai, minh bạch cho phép người tiếp cận tự cơng khai Thơng tin quy hoạch; địa chính, thông tin g iá Thông tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường Ihực thông tin lại kết sau hàng loạt cải cách quan trọng thể chế thị trường QSDĐ Thực đa dạng hố, cơng khai minh bạch thơng tin đất đai lên tất phương tiện thông tin đại chúng Hiện đô thị lớn trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất phát triển cách tự phát khơng có đăng ký kinh doanh Nhà nước cần có biộn pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ lư vấn môi giới CQSDĐ quản lý hoại động hơ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động CQSD Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch QSDĐ bao gồm: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá QSDĐ, dịch vụ kiểm tra lư vấn tính pháp lý QSDĐ, dịch vụ định giá QSDĐ, dịch vụ toán cho vay chấp QSDĐ, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển QSDĐ, lư vấn quy hoạch kiến trú c Khuyến khích việc chuyển QSDĐ thực văn phòng, trung tâm, chợ, siêu thị, hay công ty giao dịch BĐS thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều công việc mà không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm, giảm tải công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành chính, góp phần thúc đẩy vận hành thị trường QSDĐ Năm là, tuyên truyền pháp luật đất đai Việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phải có phối hợp ngành, quan có liên quan UBND để đạo tổ chức việc phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai Chỉ dạo quan thông 95 tin đại chúng tuyên truyền, phổ biến Luật đến người dân, đạo xuất phát hành ấn phẩm pháp luật đất đai mới, phổ biến rông rãi nhân dân khắp vùng, miền nước Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai phải tiến hành thường xuyên, liên tục với nội đung thiết thực hình thức phù hợp lừng đối tượng Tuycn truyền giáo dục pháp luật đất đai thị trường QSDĐ cho người dân biện pháp tăng cường kỷ cương nâng cao tính nghiêm minh pháp luật quản lý Nhà nước CQSDĐ Cần tổ chức hình thức tuyên tuyền giáo dục đa dạng để người hiểu biết pháp luật tự giác thực thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lớp tập huấn, thi tìm hiểu Luật đất đai năm 2003, thông qua phương tiện thơng tin đại chúng báo chí, phát trun hình, đăng tải hệ thống Internet 3.3.1 Tăng cường công tác giải tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật CQSDĐ Thứ nhất, tăng cường công tác giải tranh chấp CQSDĐ Các dạng tranh chấp đất đai nước ta đa dạng, phức tạp, đề cập đến vấn đề tranh chấp chuyển QSDĐ Việc giải tranh chấp đất đai quy định Luật đất đai 1993, Pháp lênh giải khiếu nại tố cáo, Thông tư 01/2002/TTLT-TAN DTC-VKSN DTC-TCĐC ngày 3/1/2001 hướng dẫn thẩm quyền TAND việc giải tranh chấp liên quan đến QSDĐ sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 0 Theo TAND giải trường hợp tranh chấp có GCNQSDĐ có giấy tờ hợp lệ; tranh chấp tài sản gắn liền với đất; tranh chấp hợp đồng CQSDĐ (như: hợp chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh, góp vốn , tặng cho QSDĐ) Luật đất đai 2003 cho phép thời hạn chưa hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ nước người có giấy tờ hợp lệ CQSDĐ Điều 50 quy định: Các hộ gia đình, cá nhân nhận CQSDĐ có mộl loại giấy tờ hợp lệ mà giấy lờ ghi tên người khác kèm theo giấy tờ việc chuyển QSD trước ngày 1/7/2003 chưa làm thủ lục chuyển quyền khơng có tranh chấp cấp GCNQSDĐ khơng phải nộp tiền Theo quy định Nhà nước “rất tồn trọng” Ihoả thuận hên, hợp đồng 96 khơng có tranh chấp, người sử dụng cấp GCNQSD miễn nộp tiền Mà đáng ra, trước Ihì họ phải nộp tiền hợp thức hố QSDĐ làm Ihủ tục chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền Vậy trường hợp có tranh chấp sao? Nếu hợp đồng chuyển quyền sau 1/7/2003 cơng nhận việc chuyển quyền, cịn loại hợp đồng trước ngày hợp đồng có vơ hiệu khơng? Theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật đất đai 1993 Điều Nghị định /2 0 1/NĐ-CP trường hợp NSDĐ có giấy tờ hợp lệ địi hỏi phải làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ sau Ihực quyền CQSDĐ, tranh chấp Tồ án tuyên bố hợp đồng vô hiệu xử lý hậu hợp đồng vô hiệu Nhưng Iheo Ihống kê Tổng cục Địa có khoảng 80% CQSDĐ trái pháp luật, tất trường hợp xảy tranh chấp giải hợp vơ hiệu phức tạp, rối ren, khơng bảo đảm tính họp lý, cơng xã hội Vì nên Nhà nước cần có hướng dẫn cụ thể hiệu lực hợp đồng CQSDĐ trước 1/7/2003 theo hướng công nhận trường hợp CQSDĐ mà NSDĐ có giấy tờ hợp lệ Luật có nhiều quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai theo hướng tăng cường thẩm quyền củaTAND Khác với luật hành, theo Luật tranh chấp mà NSDĐ có giấy tờ hợp lơ Tồ án giải quyếl VỊ trí vai trị TAND giải tranh chấp đất đai ngày đề cao, điều phù hợp với pháp luật nhiều nước giới coi trọng vai Irị Tồ án việc giải tranh chấp Việc TAND giải tranh chấp đất đai ln thể có nhiểu ưu điểm hẳn việc giải tranh chấp đất đai UBND, Tồ án quan độc lập chun xét xử, đảm bảo tính vơ tư khách quan sức mạnh cưỡng chế thực Một vài năm tới với cố gắng nỗ lực Nhà nước cấp xong GCNQSDĐ cho chủ sử dụng, tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp CQSDĐ nói riêng thuộc thẩm quyền giải quyếl TAND Đây khối lượng cơng việc lớn , mà Tồ án tình trạng thiếu Ihốn người, sở vật chất, phương tiện làm việc Hơn tranh chấp đất đai phức tạp nhiều nguyên nhân, nhiều Iranh chấp phát sinh lịch sử chưa giải lại phát sinh nhiều loại Iranh chấp 97 Iranh chấp hợp CQSDĐ Số lượng chất lượng đội ngũ thẩm phán nhiều nơi chưa thổ đáp ứng yêu cầu giải tranh chấp đấl đai theo Luật đâì đai 2003 Vì để nâng cao hiệu công tác giải Iranh chấp đất đai TAND lên ngang tầm nhiệm vụ thời kỳ mới, Nhà nước cần trọng đào tạo bồi dưỡng đội ngũ cán tham gia giải tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp CQSDĐ nói riêng, cải thiện sở vật chất, điều kiện làm việc cho đội ngũ thẩm phán Ngành Tồ án cần khẩn trương có kế hoạch đào tạo, bổi dưỡng đội ngũ thẩm phán, đầu tư sở vật chất, phương tiện kỹ íhuật, bảo đảm thực tốt nhiệm vụ Thứ hai, xử lý vi phạm pháp luật CQSDĐ Một nguyên nhân tình trạng CQSDĐ trái pháp luật nghiêm trọng thời gian qua pháp luật chưa quy định cụ thể hành vi vi phạm biện pháp xử lý, với việc buông lỏng quản lý, xử lý không kiên quyết, không nghiêm minh dẫn đến CQSDĐ trái pháp luật xảy rộng khắp, phổ biến nơi, với đối tượng: Là cán viên chức quản lý nhà nước đất đai tổ chức, cá nhân nước người nước Do vây để khắc phục nhược điểm trên, sở quy định Luật đấl đai năm 2003 từ Điều 140 đến Điểu 144, cần phải quy định chi tiết hành vi CQSDĐ trái pháp luật biôn pháp xử lý cụ thể biện pháp xử lý kỷ luật , xử phạt hành truy cứu trách nhiệm hình hành vi nào, đồng thời phải thực xử lý cách thật nghiêm túc, triệt để bảo đảm cho giao dịch QSDĐ thực tiễn diễn pháp luật Hiện Nhà nước cần trọng rà soát, kiểm tra, kiên xử lý nghiêm khắc trường hợp sử dụng đất không hiệu quả, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất cơng, đầu buôn bán đất trao tay trái phcp, nhanh chóng chấm dứt tình trạng phạl vi phạm cho sử dụng (với vi phạm mới, sau hoàn thành cấp GCNQSDĐ) Xử lý trường hợp cán công chức quản lý nhà nước đất đai thiếu trách nhiệm, gây phiền hà, sách nhiễu tham nhũng, vượt quyền hạn cấu kết với tổ chức, cá nhân để vi phạm pháp luật CQSDĐ nhằm làm lành mạnh hoá quan hệ pháp luật đất đai 98 3.3.3 Về xây dụng thể chê Thứ nhất, cụ thể hoá quy định Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung số văn pháp luật liên quan đến quyền CQSDĐ Để áp dụng c c quy định vào thực tế có hiệu quả, u cầu đặt phải nhanh chóng cụ thể hố, chi tiết hố quy định luật, giải thích luật Hiện Nhà nước xây dựng dự thảo Nghị định thi hành Luật đấl đai dự kiến han hành trước 1/7/2001 Nghị định gồm 14 chương, 144 điều, đời thay 22 Nghị định hành Trong Luật đất đai số vấn đề CQSDĐ chưa quy định cụ thể, chưa thể áp dụng vào thực tiễn mà cần phải cụ thể hoá như: Điều kiện nhận CQSDĐ; Hạn mức nhận CQSDĐ; Đối lượng người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với QSDĐ ở; quy định chi tiết thủ tục CQSDĐ, thủ tục cấp GCNQSDĐ theo chế “một cửa” Ban hành văn hướng dẫn cụ thể vé việc giải tranh chấp đất đai theo quy định Điều 135 Luật đất đai năm 2003, biện pháp xử lý vi phạm pháp luật C Q SD Đ Ban hành văn quy định nghĩa vụ tài CQSDĐ thuế thu nhập thuế suất luỹ tiến từ CQSDĐ, khoản lệ phí; sách điều tiết thu nhập giá trị đất gia lăng không NSDĐ tạo ra; quy định khung giá đất Nhà nước QSDĐ đối tượng giao dịch dân kinh tế, quy định CQSDĐ có liên quan đến nhiều luật khác xây dựng điều kiện thời gian khác nên nhiều quy định trở nôn mâu Ihuẫn chổng chéo lạc hậu, địi hỏi cấp có thẩm quyền phải rà soát quy định pháp luật lạc hậu, mâu thuẫn để tiến hành sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với quy định Trước hốt cần sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật Dân CQSDĐ Các quy định CQSDĐ Luật đất đai quy định phục vụ cho việc quản lý đất, điều chỉnh mối quan hệ Nhà nước với NSDĐ mối quan hệ hành theo chiều dọc, quy định Luậl đất đai chủ yếu quy định : đối tượng, điều kiện, trình tự thủ tục, trách nhiệm quan Nhà nước giám sát việc chuyển quyền Bộ luật Dân quy định mối quan hệ “theo chiều ngang” NSDĐ với chuyển QSDĐ như: chủ thể, hình thức, nội dung hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên hậu pháp lý giao dịch QSDĐ 99 Việc dân hoá quyền NSDĐ, quyền CQSDĐ quy định Bộ luật dân tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai có hiệu , đáp ứng yêu cầu trình cổng nghiệp hố, thị hố, sở để xây dựng thị trường QSDĐ Tuy vậy, có nhiều điểm bất cập quy định CQSDĐ Irong Luật đất đai năm 2003 với Bộ luật Dân Luật đất đai dã lần sửa đổi bổ sung năm 1998 năm 2001, mở rộng hon hình thức CQSDĐ đối tượng CQSD như: quyền góp vốn, chấp, bảo lãnh QSDĐ; quyền CQSDĐ tổ chức kinh tế; tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất Đặc biệt Luật đất đai năm 2003 có nhiều điểm CQSDĐ so với pháp luật đất đai hành với Bộ luật dân theo hướng quyền NSDĐ mở rộng hon nữa, điều kiện để thực quyền CQSD đơn giản thơng thống đáp ứng yêu cầu việc xây dựng thị trường bất động sản So với Luật đất đai số quy định phần Ihứ năm Bộ luật dân (từ Điều 690 đến 744) không phù hợp, cần kịp thời sửa đổi bổ sung để tạo hành lang pháp lý cho NSDĐ thực quyền CQSD theo Luật đất đai mới, nên bổ sung quy dịnh sau: Quy định quyền CQSDĐ tổ chức; quyền CQSDĐ Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam; bổ sung quyền tặng cho QSDĐ; quyền góp vốn QwSDĐ; sửa đổi quyền chấp bảo lãnh QSDĐ, sửa đổi quy định quyồn cho thuê; thừa kế; chuyển đổi; chuyển nhượng QSDĐ Quốc hội cần ban hành Luật sửa đổi bổ sung số điều Bộ luật Dân sự, có sửa đổi bổ sung quy định CQSDĐ cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003 Việc bổ sung quy định nêu góp phần dân hoá giao dịch QSDĐ, tạo sở pháp lý đầy đủ cho việc thực CQSDĐ, đảm bảo thống văn pháp luật CQSDĐ Tiếp Nhà nước cần ban hành Luật kinh doanh bất động sản để điều chỉnh quan hệ liên quan đến quản lý hoạt đông kinh doanh bất động sản, cụ thể : - Quy định đối tượng kinh doanh BĐS gồm: tổ chức, cá nhân nước nước phạm vi hoại động kinh doanh Điều kiện kinh doanh BĐS, tạo lập hàng hoá BĐS cho thị trường, quyền nghĩa vụ doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh BĐS 100 - Xây dựng hệ thống quản lý BĐS: xác định rõ quan đăng ký BĐS nhằm lưu giữ hồ sơ chủ sở hữu bảo đảm quyền sở hữu BĐS cho chủ sở hữu, quan địa tiến hành xây dựng hệ thống thông tin đất đai Xây dựng mạng lưới chuyên gia BĐS: luật sư, thẩm phán, cổng chứng viên, nhà môi giới, định giá, nhà điều tra B Đ S Quy định nội dung quản lý hoạt động dịch vụ bất động sản Tạo đồng với phát triển thị trường khác kinh tế đặc biệt thị trường tài chính: yếu tố thị trường tài tài cho đầu tư BĐS, sử dụng BĐS để chấp, phát triển giao dịch có bảo đảm, chứng khốn B Đ S ) - Quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia vào hoạt động thị trưởng, thủ tục mua bán, chế toán; chế giải tranh chấp Thứ hai, kiểm tra rà soát hệ thống hoá văn pháp luật đất đai Hệ thống pháp luật đất đai mâu thuẫn chổng chéo, vừa thừa vừa thiếu khó thực hiên cản trở khơng nhỏ cho cán thực thi pháp luật cho NSDĐ V ì vấn đề cấp bách đặt đẩy mạnh cơng tác kiểm tra, rà sốt cách có hệ thống tính hợp pháp văn pháp luật, loại bỏ văn hếl hiệu lực pháp luật, mâu thuẫn Chỉnh lý văn pháp luật đấl đai theo tinh íhần Luậl đất đai năm 2003 Tiếp tiến hành hệ thống hố hay tập hợp hoá văn pháp luật đất đai ban hành để người dễ dàng tra cứu Và khơng dừng lại đó, tiến xa Nhà nước cần hợp luật, văn luật vào sách Bộ luật đất đai, bao gồm tất quy định quản lý sử dụng đất Việc pháp điển hoá tạo điều kiện cho người quản lý người sử dụng đất cần nghiên cứu sách họ nắm tồn quy định pháp luật đất đai, vấn đề chủ yếu NSDĐ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ sử dụng, đặc biệt quyền CQSDĐ, chế thực quyền, sách tài liên quan đến CQ SD Đ Việc hướng tới xây dựng Bộ luật Đất đai, để bảo đảm tính đầy đủ, đồng bộ, minh bạch cơng khai hệ Ihống pháp luật đấl đai, tương ihích với pháp luật nước khu vực Ihế giới Khắc phục chồng chéo mâu thuẫn quy định văn bủn pháp luật hành, đáp ứng yêu cầu việc xây dựng phát triển thị trường BĐS Việt Nam 101 K Ế T LUẬ N Chế định CQSDĐ ngày xây dựng đồng hoàn thiện, kể từ ban hành Luật đất đai năm 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998 năm 2001, hoàn thiện Luật đất đai 2003, để đáp ứng nhu cầu mang tính quy luật vận động quan hệ đất đai kinh tế thị trường QSDĐ có giá đem trao đổi thị trường, trở thành loại hàng hoá đặc biệt Để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh cơng nghiệp hố đại hố đất nước Luật đất đai năm 2003 có nhiều quy định CQSDĐ: Luậl mở rộng chủ thể CQSDĐ, hình Ihức CQSD, tạo bình đẳng NSDĐ nước nước ngồi để khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, Ihu hút đầu tư nước ngồi; cải cách thủ tục hành CQSDĐ cấp GCNQSDĐ cho tất chủ sử dụng theo chế “một cửa” Văn phòng đăng ký QSDĐ; quy định chế độ tài CQSDĐ để hạn chế buôn bán đầu đất điều tiết giá trị đất gia tăng cho phù hợp lợi ích Nhà nước NSD Đổi quy định có liên quan đến CQSDĐ mở rộng đối tượng cấp GCNQSDĐ theo tinh thần cấp cho chủ sử dụng với loại đất, miễn giảm tiền sử dụng đất; quy định giải tranh chấp CQSDĐ nhằm tạo môi trường pháp lý đầy đủ cho hoạt động CQSDĐ diễn lành mạnh kiểm soát Nhà nước Cùng với việc đời hệ thống pháp luật mới, Nhà nước xây dựng chế thực đưa quy định vào thực tiễn có hiệu Xác định rõ thuận lợi, có khó khăn thực hệ Ihống pháp luật chưa đồng bộ; quản lý Nhà nước ý thức pháp luật người dân nhiều điểm hạn chế; phức tạp của thực tiễn CQSDĐ Đ ể khắc phục khó khăn trên, Nhà nước cần nhanh chóng hồn thiện chế quản lý Nhà nước vổ CQSDĐ Trong phải đẩy mạnh việc xây dựng tổ chức máy quản lý nhà nước đất đai ngang tầm yêu cầu mới; tiếp tục cải cách thủ tục hành như: đăne, ký CQSDĐ, cấp GCNQSDĐ, xây dựng hệ thống tài liệu điạ chính, xây dựng tổ chức dịch vụ hỗ trợ hoạt động CQSDĐ, tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai Cùng với hoạt động quản lý đỗ địi hỏi phải tăng cường chế 102 giải tranh chấp, xử lý vi phạm CQwSDĐ để bảo đảm quyền lợi bên CQSDĐ tăng cường kỷ cương pháp luật Thời gian tới cần nhanh chóng rà soát văn pháp luật đất đai, kịp thời sửa đổi bổ sung ban hành văn quy định chi tiết íhực Luật Đồng thời bước tiến dần tới việc hệ thống hoá, pháp điển hoá pháp luật đất đai để điều chỉnh quan hệ vồ đất đai nói chung CQSDĐ nói riêng đáp ứng yêu cầu tất yếu việc phát triển kinh tế thị trường, hội nhập kinh tế quốc tế phát triển sôi động thị trường bất động sản Việt Nam CƠNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ Đ ợ c CÔNG B ố “Một SỐ vấn đề chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 003”, Tạp chí Luật học, số 5/20ũý DANH MỤC TÀI L IỆ U TH A M KHẢO Báo lao động ngày 19/9/2003 Đảng cộng sản Việt N am (2003), Nghị hội nghị lần thứ bảy ban chấp hành trung ương khoá IX tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước tr61 Akiyama Yasuhiro(2001), “Kiểm điểm quy định quyền sở hữu Bộ luật Dân Việt Nam”, chuyên đề: Một s ố vấn d ề vê' sửa đổi, b ổ sung Bộ luật Dân Việt Nam , Thông tin khoa học pháp lý-Viện nghiỏn cứu khoa học pháp lýBộ Tư pháp, tr268 TS Lê Xuân Bá (2003) “ Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi ỏ Việt Narrì' N XB khoa học kỹ Ihuật, Hà Nội Bộ lư pháp - Tạp chí dân chủ pháp luật (1995) Số chuyên đề Bộ luật Dân nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 6.TS Phạm Duy Nghĩa“Quyền sử dụng đất thị trường bấl động sản” Tạp chí Nhà nước pháp luật số 10/2003),trl6 7.Giáo sư Yujro Hayam i(1993) “V ề cải cách quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam” Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước : Một s ố vấn d ề dổi quan hệ sở hữu đất đai, Tạp chí thơng tin lý luận, trl03 8.Đảng Cộng sản Việl Nam (2002) Ban đạo Trung ương chuẩn bị đồ án sách đất đai (Ban kinh tế Trung ương), Báo cáo đồn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật dất dai Trung Quốc Ir52 Hồng Duy Biổu (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất dai vương quốc Thái Lan Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Báo cáo sách tình hình sử dụng đất 12 nước Tổng cục Địa chính- Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội 10 Luật đất đai năm 2003 11 Tạp chí địa tra tổng cục địa “Các văn pháp quy quản lý đất đai ban hành Việt Nam từ năm 1945 đến năm Ỉ997 ”(tập 2) - Nhà xuất bản đổ, 1997 12 Tạp chí địa “Các văn pháp luậl quản lý đất đai ban hành ỏ Việt Nam từ năm 1998 đến tháng / 0 Nhà xuất bản đổ, 2001 13 “Đất dai, nhà cho thuê nhà, đất thuế nhà đất quyền lợi- nghĩa vụ NSDĐ Sở địa Thành phố HCM, Nhà xuất Thành phố HCM, 1997 14 Nguyễn Tuấn (2002) "Các quy định pháp luật thủ tục chuyển QSDĐ mua bán nhà ữ\ Nhà xuất lao động, Hà Nội 15 Công báo (1992), Hiến pháp năm 1992, (8) 16.Công báo (1993), Luật đất đai năm 1993, (22) 17 Cồng báo (1998), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 1998, (2) 18 Công báo (2001) Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 2001, (32) 19 Công báo (1994),Pháp lênh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam ngày 14/10/1994, (23) 20 Lam Hạnh “sẽq u y định chi tiết xử lý vi phạm người quản lý ” báo pháp luật ngày 30/3/2004 21 Công báo (2000) Nghị định số 24/2000/N Đ-CP ngày 32/7/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đầu tư nước Việt Nam 22 Công báo (1997), Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 Chính phủ bán đấu giá tài sản 23 Công báo (2000), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, 24 Cơng báo (2000), Nghị định số 08/2000/N Đ-CP ngày 10/3/2000 Chính phủ đăni’ ký giao dịch bảo đảm 25 Đảng cộng sản Việt Nam (2002), Ban đạo trung ương chuẩn bị d ề án sách dất dai (Ban kinh t ế trung ương), Báo cáo tình hình thực kiến nghị chủ trương sửa đổi Luật đất đai, tháng 8/2002 26 TS Nguyễn Quang Tuyến (2003), ”Địa vị pháp lý NSDĐ giao dịch dân kinh tế, Luận án tiến sỹ luật học, trường Đại học Luật, Hà nội, (trl03) 27 Đảng cộng sản Việt Nam (1991) Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ V II, N XB Sự thật, Hà Nội 28 Bộ Tài nguyên Môi trường Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993-2003) 29 Bộ Tư pháp -Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý (2000), Chuyên đề: “Kết khảo sát thực địa, điều tra xã hội học hộ gia đình QSDĐ Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh” - Thông tin Khoa học pháp lý 30 Phạm văn chung, “Đ ể GCNQSDĐ không “hữu danh vô thực” ” Tạp chí địa chính, số năm 2003 ), trl9 31 “Thị trường bất dộng sản Việt Nam ghi chép lừ hội thảo ”, tạp chí Tài nguyên M ôi trường tháng 12/2003), tr 51 32 “Phát triển loại thị trường”- Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương), trl4 33 “Một s ố học thị trường đất đai”- Tạp chí phát triển kinh tế 2003 ,trl4 34 Theo báo niên số 18, ngày 18/1/2003) 35 Ths Trần Quang Huy (2002), “ Một s ố suy nghĩ vê đánh giá thực trạng hệ thống pháp luật đất đai.”, hội thảo: Xây dựng sở pháp luật thị trường QSDĐ Việt Nam Bộ môn pháp luật kinh doanh, khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, trl,2 36 Võ Đại lược (2002), “Một s ố ý kiến sách đất đai ”, Kỷ yếu hội thảo: v ề đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi sách pháp luật đất đai, Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai -B an kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội, tháng 5/2002 37 Đảng cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, N XB Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 TS Đinh Dũng Sỹ “Bảo vệ quyền sỏ hữu toàn dân vê' đất dai QSDĐ người sử dụng : thực trạng kiến nghị”-Tạp chí Nhà nước pháp luậl SỐ10/2003 39 TS Dương Đăng Huệ (2002), “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam” 40.PG S.TS Phạm Hữu Nghị “Tranh chấp dất dai việc giải tranh chấp đất dai Việt Nam ”, Hội thảo khoa học quốc tế: Cải cách pháp luật cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai Viện nghiên cứu Nhà nước pháp luật phối hợp với Đại học Nagoya Đại học Waseda Dự án nghiôn cứu “Hỗ trợ pháp lý Châu á” 41 Toà án nhân dân tối cao “Báo cáo cơng tác nghành Tồ án năm 2003 phương hướng nhiệm vụ cơng tác Tồ án năm 0 ” 42 Bộ Tư pháp - Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý(2003), Chuyên đề: “Tổng hợp ý kiến đóng góp dự thảo Bộ luật Tố tụng hình (sửa đổi) dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)” - Thông tin Khoa học pháp lý 43 Báo cáo kết khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội thành phố Hổ Chí Minh- Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương 44 Kỷ yếu hội thảo khoa học: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiên vay”, Khoa pháp luật kinh tế -Trường Đại học Luật, Hà Nội 45 Luật quản lý đất đai nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1998) 46 Luật quản ỉý bất động sản thị nước Cộng hồ nhân dân Trung Hoa (1994) Bộ luật đất đai Thuỵ Điển 49 TS Phạm Duy Nghĩa (2002), “Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất", Nhà nước pháp luật (5) 50 Tổng cục Địa - Viện khoa học cơng nghệ Địa chính, Báo cáo kết nghiên cứu đề tài : “Nghiên cứu vấn đ ề chủ yếu kinh t ế x ã hội có quan hệ trực tiếp đến việc tổ chức thực hoàn chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam ... Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 năm 2001 Luật Đất đai 2003 có nhiều điểm vấn đề chuyển quy? ??n sử dụng đ ấ t Vậy, Luật Đất đai năm 2003 có nhiều quy định chuyển quy? ??n sử dụng đất? Những. .. Y ỂN s DỤNG ĐÂT TH EO LU Ậ T ĐẤT ĐAI NĂM 2003 2.1 Khái quát nội dung Lu ật đất đai năm 2003 chuyển quy? ??n sử dụng đất 2.1.1 Đối tượng chuyển quy? ??n sử dụng đất m rộng Chuyển quy? ??n sử dụng đất điều... như: Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sụng số điều Luật Đâì đai năm 1998 năm 2001, Bộ luật Dân sự, Luật thuế chuyển quy? ??n sử dụng đất Luật sửa đổi, bổ sung luật Ihuế chuyển quy? ??n sử dụng đất