Báo cáo " Về mối quan hệ giữa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai và Bộ luật dân sự " pot

nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học - 47 Nguyễn Quang Tuyến * uật đất đai năm 1993 đợc Quốc hội khoá IX, kì họp thứ 3 thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993. Một trong những nội dung cơ bản của đạo luật này là mở rộng các quyền cho ngời sử dụng đất. Lần đầu tiên, pháp luật đất đai ở nớc ta cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng trong thời hạn giao đất nhằm tạo điều kiện cho ngời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trờng, đa quyền sử dụng đất tham gia vào lu thông dân sự phù hợp với đòi hỏi của công tác quản lí và sử dụng đất đai trong cơ chế thị trờng. Tuy nhiên, trên thực tế để cho các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất đợc thực hiện thuận lợi và luôn nằm trong quỹ đạo kiểm soát của Nhà nớc thì cần phải xây dựng hành lang pháp lí cho các quyền sử dụng đất khi tham gia vào cơ chế thị trờng. Phúc đáp các đòi hỏi này, Bộ luật dân sự (BLDS) ra đời năm 1995 đ dành hẳn một phần - Phần thứ năm - quy định về chuyển quyền sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744). Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn trao đổi một vài suy nghĩ về mối quan hệ giữa các quy định của hai đạo luật này về chuyển quyền sử dụng đất. 1. Cơ sở của mối quan hệ giữa các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất Nghiên cứu nội dung các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự, chúng ta nhận thấy giữa hai đạo luật này có mối quan hệ với nhau khi đề cập vấn đề chuyển quyền sử dụng đất. Sở dĩ, chúng có mối quan hệ là do các lí do sau đây: Thứ nhất, theo phong tục, tập quán truyền thống của ngời dân trong cuộc sống thì việc sử dụng đất luôn luôn gắn liền với các tài sản trên đất nh nhà ở, vật kiến trúc khác, cây cối. Theo quy định của Bộ luật dân sự thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai là bất động sản - tài sản (khoản 1 Điều 181 BLDS). Do đó, khi chuyển nhợng nhà ở và các tài sản khác trên đất bao giờ cũng đi liền với chuyển nhợng quyền sử dụng đất đai. Thứ hai, dới góc độ lí luận xét về bản chất thì quyền sử dụng đất là loại quyền tài sản, vì: - Gắn liền với chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là hộ gia đình, cá nhân. - Gắn liền với loại tài sản đặc biệt là đất L * Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế Trờng đại học luật Hà Nội nghiên cứu - trao đổi 48 - Tạp chí luật học đai (quan hệ về tài sản). - Ngời sử dụng có một số quyền năng nhất định đối với đất đợc giao (quyền chiếm hữu, sử dụng và các quyền năng khác). Thứ ba, theo quy định của Bộ luật dân sự thì hộ gia đình là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ng nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Tài sản chung của hộ gia đình đợc sử dụng trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ng nghiệp bao gồm: Vốn, công nghệ, đất đai và các t liệu sản xuất khác Điều 118 BLDS quy định: Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình đợc xác định là tài sản chung của hộ . Thứ t, về địa vị pháp lí, các chủ thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất là những pháp nhân (tổ chức), hộ gia đình và cá nhân. Đây là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự. Các chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đợc quy định tại Điều 73 và Điều 79 Luật đất đai năm 1993. Thứ năm, xét về tính chất của mối quan hệ giữa các chủ thể sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất. Đây là mối quan hệ đợc xác lập theo chiều ngang giữa những ngời sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất. Các quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất này đợc xác lập dựa trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện, thoả thuận. Mặt khác, ở đây cũng cần lu ý đến điểm chung là các chủ thể sử dụng đất muốn xác lập đợc mối quan hệ theo chiều ngang với nhau thì trớc tiên họ phải đợc Nhà nớc giao đất cho để sử dụng. Thứ sáu, xét về mục đích chuyển quyền sử dụng đất thì việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm mục đích thuận tiện cho sản xuất và đời sống, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, chứ không nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời. Mặt khác, các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: Chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đều là các quyền về tài sản, xét về bản chất đây là các quan hệ dân sự đợc thực hiện trên cơ sở thoả thuận giữa các bên. Thứ bảy, trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trờng, dới tác động của các quy luật khách quan của thị trờng thì các quan hệ đất đai không chỉ đóng khung trong quan hệ hành chính đơn thuần giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất mà còn bao gồm các quan hệ đất đai mang tính chất kinh tế - dân sự giữa những ngời sử dụng đất với nhau. Nhà nớc muốn quản lí đất đai có hiệu quả trong cơ chế mới thì không chỉ quản lí bằng các biện pháp hành chính mà còn phải quản lí bằng các biện pháp kinh tế, dân sự. Mặt khác, việc hình thành thị trờng bất động sản đất đai thông qua các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan của bất kì nền kinh tế thị trờng nào, nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và quyền tự do c trú của mỗi cá nhân - công dân. 2. Tính độc lập trong mối quan hệ giữa các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù giữa các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất có mối quan hệ với nhau nh đ phân tích ở phần trên nhng giữa chúng lại có tính độc lập nhất định. Điều này đợc thể hiện ở những điểm sau đây: nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học - 49 Cơ sở để xây dựng các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai dựa trên nguyên tắc: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lí. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất và sử dụng đúng mục đích đất đợc giao, nên các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai là các quy định nhằm phục vụ cho việc quản lí đất, điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nớc (chủ thể sở hữu và quản lí đất đai) với ngời sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất). Đây là mối quan hệ hành chính, theo chiều dọc. Do đó, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai chủ yếu đề cập đối tợng, điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, trách nhiệm của các cơ quan quản lí nhà nớc về đất đai trong việc quản lí, giám sát các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và quyết định cho phép hay không cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất? Mối quan hệ giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất đợc điều chỉnh bởi phơng pháp quyền uy - mệnh lệnh. Ngời sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất sau khi xin phép và đợc sự đồng ý của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền. Trong Bộ luật dân sự, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất tập trung vào mối quan hệ theo chiều ngang giữa những ngời sử dụng đất với nhau (đây là các quyền về tài sản). Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật dân sự chủ yếu đề cập chủ thể, hình thức, nội dung của các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lí của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Mối quan hệ giữa những ngời sử dụng đất với nhau đợc xác lập dựa trên cơ sở tự nguyện và đợc điều chỉnh bằng phơng pháp bình đẳng - thoả thuận. Tất nhiên, mối quan hệ theo chiều ngang giữa những ngời sử dụng đất với nhau chỉ đợc xác lập khi họ đợc Nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng (tức là khi họ đ có quyền sử dụng đất hợp pháp). Điều này đợc thể hiện bằng việc ngời sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, pháp luật quy định chỉ những ngời đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đợc phép chuyển quyền sử dụng đất nên các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật dân sự bao giờ cũng nhấn mạnh là những thoả thuận này phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. 3. Một số điểm bất cập giữa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai và Bộ luật dân sự Bộ luật dân sự đợc Quốc hội Khoá IX thông qua ngày 28/10/1995 và có hiệu lực từ ngày 01/07/1996, tính đến nay đ qua gần 6 năm thi hành. Cũng trong thời gian đó, Luật đất đai năm 1993 đ hai lần sửa đổi, bổ sung một số điều vào các năm 1998 và năm 2001. Do đó, giữa các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất hiện nay có một số điểm bất cập. Những bất cập này thể hiện ở một số điểm sau đây: Thứ nhất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 đ mở rộng đối tợng sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất: Không chỉ là hộ gia đình, cá nhân, mà còn cả các tổ chức sử dụng đất. Trong khi đó, Bộ luật dân sự vẫn chỉ có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. nghiên cứu - trao đổi 50 - Tạp chí luật học Thứ hai, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 có bổ sung thêm Điều 78g. Theo đó mở rộng phạm vi nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của ngời sử dụng. Cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, thì đợc thế chấp hoặc bảo lnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt Nam (bao gồm ngân hàng nhà nớc, tổ chức tín dụng Việt Nam, ngân hàng liên doanh và các chi nhánh ngân hàng nớc ngoài hoạt động tại Việt Nam). Trong khi đó, các quy định tại Điều 729 và Điều 730 của Bộ luật dân sự vẫn chỉ giới hạn cho hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành lập và các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc. Thứ ba, về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất: Bộ luật dân sự quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác khi có đủ bốn điều kiện quy định tại Điều 693. Một trong bốn điều kiện này là: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong khi đó, các văn bản hớng dẫn thi hành Luật đất đai lại quy định: Ngời sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục quản lí ruộng đất trớc đây hoặc Tổng cục địa chính phát hành (khoản 1 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP). Nh vậy, theo quy định này thì hiện nay pháp luật đất đai thừa nhận không chỉ ngời sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục địa chính phát hành (bìa đỏ) mà cả những ngời sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục quản lí ruộng đất trớc đây phát hành (không phải là bìa đỏ) cũng đợc chuyển quyền sử dụng đất. Vẫn biết rằng về mặt lí luận, giá trị pháp lí của văn bản dới luật (nghị định) không thể cao hơn giá trị pháp lí của văn bản luật (bộ luật). Song ngời viết vẫn băn khoăn với câu hỏi: Liệu một trong bốn điều kiện cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp đợc quy định tại Điều 693 BLDS có bao gồm cả ngời đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục quản lí ruộng đất phát hành trớc đây không (không phải là bìa đỏ) hay chỉ là những ngời đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục địa chính phát hành? Nếu chỉ những ngời đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục địa chính phát hành mới đợc phép chuyển quyền sử dụng đất thì quy định này lại cha thống nhất với quy định tại các văn bản hớng dẫn thi hành Luật đất đai đợc viện dẫn trên đây. Thứ t, về vấn đề xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp: Các văn bản dới luật hớng dẫn thi hành Luật đất đai, cụ thể là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định cách thức xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp theo hai con đờng. Đầu tiên, khi bên thế chấp giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất đ thế chấp đợc xử lí theo thoả thuận trong hợp nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học - 51 đồng. Trờng hợp không xử lí đợc theo thoả thuận đ ghi trong hợp đồng thì giải quyết theo quy định của pháp luật. Mặc dù giá trị pháp lí của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thấp hơn giá trị pháp lí của Bộ luật dân sự. Nhng theo chúng tôi thì cách thức xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp quy định nh vậy hợp lí hơn so với quy định tại Điều 737 BLDS. (Điều 737 BLDS chỉ đa ra một cách thức duy nhất để giải quyết vấn đề này. Đó là nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và li). Bởi vì, xét về bản chất, thế chấp quyền sử dụng đất (biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự) là quan hệ giao dịch dân sự và hình thức của nó là loại hợp đồng dân sự. Do đó khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đợc ghi trong hợp đồng thì trớc tiên phải xử lí theo thoả thuận trong hợp đồng. Nếu không xử lí đợc theo thoả thuận đ ghi trong hợp đồng thì mới xử lí theo quy định của pháp luật, có nh vậy mới phù hợp với bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất, tôn trọng quyền tự do thoả thuận ý chí của các bên. Thứ năm, việc sử dụng thuật ngữ trong các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về thế chấp quyền sử dụng đất là không thống nhất. Bộ luật dân sự sử dụng thuật ngữ thế chấp quyền sử dụng đất, trong khi đó Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001 lại sử dụng thuật ngữ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Thứ sáu, Bộ luật dân sự đợc ban hành năm 1995, khi đó Luật đất đai năm 1993 cha có sự sửa đổi, bổ sung một số điều và các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cha kịp thời ban hành một số văn bản dới luật nhằm hớng dẫn thi hành Luật đất đai năm năm 1993. Chính vì vậy, chúng ta cha thấy rõ đợc một số điểm bất cập trong các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai về chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay, Luật đất đai năm 1993 đ hai lần đợc sửa đổi, bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 2001 đồng thời các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đ ban hành hàng loạt các văn bản dới luật hớng dẫn, thi hành Luật đất đai năm 1993. Điều này làm bộc lộ rõ những điểm bất cập giữa các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai và Bộ luật dân sự. Một số điều quy định về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất không cần thiết quy định trong Bộ luật dân sự. Vì đây là các quy định về quản lí đất đai đ đợc đề cập trong Luật đất đai năm 1993. Theo suy nghĩ của chúng tôi có thể tại thời điểm xây dựng Bộ luật dân sự, khi mà Luật đất đai năm 1993 mới ban hành, còn thiếu các văn bản hớng dẫn thi hành nên các quy định của Bộ luật dân sự về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất là sự bổ sung cần thiết cho Luật đất đai năm 1993. Nhng nay khi Luật đất đai đợc sửa đổi, bổ sung một số điều và các văn bản hớng dẫn thi hành Luật đất đai đợc ban hành tơng đối đồng bộ, thiết nghĩ không nên quy định các vấn đề này trong Bộ luật dân sự. Thứ bảy, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 bổ sung thêm một quyền năng của ngời sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất là quyền đợc góp nghiên cứu - trao đổi 52 - Tạp chí luật học vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Thiết nghĩ vấn đề này cần đợc bổ sung trong Bộ luật dân sự cho thống nhất với các quy định của pháp luật đất đai. 4. Một số kiến nghị góp phần khắc phục những bất cập trong các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất Nhằm khắc phục những bất cập trong các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, chúng tôi xin đa ra một số kiến nghị sau đây: Thứ nhất, Bộ luật dân sự cần bổ sung những quy định về chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức cho phù hợp với các quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001. Thứ hai, sửa đổi các quy định tại Điều 729 và Điều 730 của Bộ luật dân sự theo hớng cho phép ngời sử dụng đất đợc quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt Nam cho phù hợp với quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 vừa đợc Quốc hội thông qua. Thứ ba, cần phân biệt rõ phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với phạm vi điều chỉnh của luật đất đai về quyền của ngời sử dụng đất. Luật dân sự điều chỉnh các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, đây là các giao dịch về quyền tài sản. Các quy định của luật dân sự đề cập chủ thể, nội dung, hình thức và hậu quả pháp lí của các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai điều chỉnh các hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong lĩnh vực quản lí hành chính về đất đai. Các quy định của Luật đất đai đề cập các điều kiện, hồ sơ, trình tự và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. (1) Thứ t, cần sử dụng thống nhất thuật ngữ trong các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất. Theo chúng tôi nên thống nhất sử dụng thuật ngữ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Vì thuật ngữ này đúng nghĩa hơn so với thuật ngữ thế chấp quyền sử dụng đất. Thứ năm, bổ sung vào Điều 737 Bộ luật dân sự về xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp quy định: Khi ngời sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất đ thế chấp đợc xử lí theo thuận đ ghi trong hợp đồng, trờng hợp không xử lí đợc theo thoả thuận đ ghi trong hợp đồng thì giải quyết theo quy định của pháp luật. Thứ sáu, trớc mắt cha có điều kiện sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự thì Quốc hội cần ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật dân sự. Trong đó, cần bổ sung một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001. Đồng thời bỏ các điều 700, 706, 715, 728, 729, 730 và 740 BLDS quy định về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất./. (1).Xem: Một số suy nghĩ quanh các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong BLDS và các văn bản pháp luật hiện hành - Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí luật học, số 5 năm 2000. . một vài suy nghĩ về mối quan hệ giữa các quy định của hai đạo luật này về chuyển quy n sử dụng đất. 1. Cơ sở của mối quan hệ giữa các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về chuyển quy n. dịch chuyển quy n sử dụng đất với phạm vi điều chỉnh của luật đất đai về quy n của ngời sử dụng đất. Luật dân sự điều chỉnh các giao dịch chuyển quy n sử dụng đất, đây là các giao dịch về quy n. trong các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự về thế chấp quy n sử dụng đất là không thống nhất. Bộ luật dân sự sử dụng thuật ngữ thế chấp quy n sử dụng đất, trong khi đó Luật sửa đổi,