Tài liệu Báo cáo "Mối quan hệ giữa các quy định về chủ quyền sử dụng đất trong bộ luật dân sự với các quy định của pháp luật đất đai " pptx

đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự 18 Tạp chí luật học ThS. Trần Quang Huy * iện nay có nhiều ý kin khỏc nhau ca cỏc chuyờn gia trong nc v nc ngoi v vic cn thit phi sa i, b sung B lut dõn s. i vi cỏc quy nh v chuyn quyn s dng t c ghi nhn ti phn V ca B lut dõn s, cú tỏc gi ngh hu ton b cỏc chng ny chuyn giao nú cho lut t ai v cỏc vn bn phỏp lut cú liờn quan n t ai. (1) Mt khỏc, cú tỏc gi cho rng trờn c s ch s hu ton dõn v t ai, vic Nh nc m rng quyn cho ngi s dng t thỡ quyn s dng t (ti sn c bit) chớnh l i tng ca lut dõn s. Vỡ th khụng cn tranh cói là nờn hay khụng nờn a cỏc quy nh v chuyn quyn s dng t vo B lut dõn s m quan trng l vch ra phng hng sa i, b sung B lut dõn s. (2) Trong bài viết này chỳng tụi trỡnh by mt s quan im cỏ nhõn v hng sa i cỏc quy nh v chuyn quyn s dng t trong B lut dõn s trong tng quan hin ti vi cỏc quy nh ca phỏp lut t ai hin hnh. I. Các vấn đề mang tính nguyên tắc B lut dõn s cú vai trũ là nn tng trong h thng lut t iu chnh cỏc quan h xó hi v nhõn thõn v ti sn c xỏc lp trờn c s t do ý chớ, bỡnh ng v t chu trỏch nhim ca cỏc ch th. Vỡ vy, B lut dõn s c ỏp dng trong trng hp cỏc lut chuyờn ngnh cú liờn quan khụng quy nh c th. Cho nờn, i vi cỏc quy nh v chuyn quyn s dng t, phm vi v mc tỏc ng ti cỏc giao dch dõn s v t ai cn phi xỏc nh rừ rng, trỏnh tỡnh trng chng chộo gia cỏc quy nh ca B lut dõn s ti cỏc lut chuyờn ngnh khỏc. Trc khi cú Lut t ai nm 1993, cỏc d tho d ỏn lut cũn nộ trỏnh vic quy nh cỏc quyn ca ngi s dng t v c ch thc hin cỏc quyn ú. Lut t ai nm 1993 ln u tiờn quy nh 5 quyn ca h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc, cha chớnh thc lut hoỏ cỏc quyn ca t chc trong nc, t chc v cỏ nhõn nc ngoi. Những quy nh về cỏc quyn ny mi mang tớnh nguyờn tc, cha xõy dng c ch thc hin. Vỡ vy, vi s ra i ca B lut dõn s nm 1995, vic thc hin cỏc giao dch dõn s v t ai c chớnh thc quy nh. Trong quan h gia Lut t ai v B lut dõn s v vn chuyn quyn s dng t cú nhng im cần phải xem xét lại, ú l trong khi Lut t ai ỏng l phi quy nh chi tit trỡnh t, th tc thc hin cỏc H * Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù T¹p chÝ luËt häc 19 quyền, điều kiện thực hiện các quyền thì Bộ luật dân sự lại chi tiết hoá và cụ thể hoá các quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch dân sự về đất đai. Đây là sự thống nhất theo quy trình ngược, bởi phải coi Bộ luật dân sự là đạo luật chung chiếm vị trí cốt yếu trong hệ thống luật tư trong việc điều chỉnh các quan hệ tài sản, các luật chuyên ngành phải chi tiết hoá và cụ thể hoá các vấn đề còn mang tính nguyên tắc trong Bộ luật dân sự.Tuy nhiên, trong quá trình xác lập cơ chế pháp lí cho việc chuyển quyền sö dông ®Êt của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước còn nhiều lúng túng, quan điểm chưa thống nhất thì việc ban hành Bộ luật dân sự đã thực sự giải quyết một trong những vướng mắc mà pháp luật đất đai ở thời điểm đó chưa giải quyết được. Với quá trình phát triển, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 đã chính thức luật hoá các quyền của tổ chức trong nước, mở rộng thêm một số quyền cho hộ gia đình và cá nhân đồng thời xác định rõ trách nhiệm của Chính phủ trong việc ban hành văn bản về trình tự, thủ tục chuyển quyền sö dông ®Êt của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước. Theo đó, Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ ra đời quy định khá chi tiết trình tự thực hiện các quyền của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước. Tiếp theo đó, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 29/6/2001 ra đời cho phép những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất thì được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh để vay tiền của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Đây là quyền năng mới và trình tự thực hiện chưa được quy định. Vì vậy, ngày 1/11/2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định sè 79/2001/NĐ-CP nhằm thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai ngày một thông thoáng hơn và xác định trình tự về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Với quá trình như vậy, qua 7 năm thi hành Bộ luật dân sự, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự đã phần nào khập khiễng với thực tế cuộc sống, đã lạc hậu hơn rất nhiều so với các quy định của pháp luật đất đai. Cho nên, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự cho phù hợp với sự phát triển nói chung của pháp luật là rất cần thiết. Tuy nhiên, chúng tôi không thống nhất với quan điểm của luật sư Muto cho rằng “không nên đưa phần chuyển quyền sử dụng đất vào trong Bộ luật dân sự mà nên để cho Luật đất đai và các văn bản thi hành quy định là tốt hơn” và "đề nghị huỷ bỏ phần V của Bộ luật dân sự và giao nó cho Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan về đất đai quy định”. (3) Chúng tôi rất ngạc nhiên về sự am hiểu uyên thâm của học giả Nhật Bản nêu trên về Bộ luật dân sự của Việt Nam song vấn đề không phải là với quá trình phát triển của pháp luật đất đai, các quy định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã không còn ý nghĩa. Vấn đề về mặt phương pháp luận là không phải chuyển giao các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự sang Luật đất đai mà là thiết kế lại các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự sao cho phù hợp với các quy định hiện hành của các luật chuyên ngành. Mặt khác, chúng tôi cũng không thống đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự 20 Tạp chí luật học nht vi nhúm tỏc gi khi cho rng khụng nờn tranh lun là nờn hay khụng nên a cỏc quy nh v chuyn quyn s dng t vo B lut dõn s vỡ do c im ch kinh t ca Vit Nam v nn tng ca ch s hu ton dõn v t ai. (4) Cỏc tranh lun khoa hc luụn rt cn thit, bi cỏc chớnh kin v khoa hc m b ỏp t thỡ bn thõn nú khụng cũn sc sng mónh lit ca khoa hc. Vỡ vy, vic quy nh trong B lut dõn s cỏc giao dch dõn s v t ai l l ng nhiờn nhng phi thit k li theo tinh thn sau: 1. Nhúm cỏc quy nh chung t Điu 690 n Điu 698 ch gi li mt s iu mang tớnh nguyờn tc nht. 2. Nhúm cỏc iu t 699 n 744 ch gi li cỏc iu liờn quan ti cỏc khỏi nim v hp ng chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, th chp giỏ tr quyn s dng t v tha k quyn s dng t, cỏc iu liờn quan ti quyn v ngha v ca cỏc bờn khi thc hin cỏc giao dch dõn s v t ai. 3. B sung nhúm cỏc giao dch dõn s v t ai ca t chc trong nc c Nh nc giao t, cho thuờ t, nhn chuyn quyn s dng t t ngi khỏc. 4. B sung nhúm cỏc quy nh v cho thuờ li t, bo lónh bng giỏ tr quyn s dng t v ti sn cú trờn t, gúp vn bng giỏ tr quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc. Trờn c s gi li cỏc iu cn thit v b sung cỏc nhúm vn trờn, chỳng tụi cho rng phn quy nh v chuyn quyn s dng t trong B lut dõn s s bao quỏt c y cỏc giao dch dõn s v t ai ca cỏc phỏp nhõn, h gia ỡnh, cỏ nhõn v cỏc quy nh s khụng cũn tỡnh trng chng chộo vi cỏc quy nh chi tit ti Lut t ai v cỏc vn bn thi hnh Lut t ai. II. CáC VấN Đề Cụ THể 1. Phn cỏc quy nh chung + Theo chỳng tụi, iu 690 núi v cn c xỏc lp quyn s dng t khụng cũn thớch hp, bi l, khi xỏc nh t ai thuc s hu ton dõn do nh nc thng nht qun lớ thỡ ú khụng phi l cn c m l nguyờn tc xuyờn sut ca quỏ trỡnh qun lớ v s dng t ca nh nc. Mt khỏc, khon 1 điu 1 ca Lut t ai sa i, b sung ngy 2/12/1998 quy nh cũn rừ hn rt nhiu khi xỏc nh vic Nh nc giao cho ngi s dng t s dng n nh lõu di vi hỡnh thc giao t khụng thu tin, cú thu tin. Nh nc cũn cho t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thuờ t, nhn quyn s dng t t ngi khỏc. Vỡ vy, Điu 690 cn sa i cho phự hp vi quan nim hin ti trong Lut t ai sa i, b sung. + iu 691 cn xỏc nh li cỏc hỡnh thc chuyn quyn s dng t theo cỏc quyn hin nay l chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k, th chp, bo lónh v gúp vn bng giỏ tr quyn s dng t. Cỏc hp ng ú c xỏc lp trờn c s cỏc quy nh ca phỏp lut t ai, cú xỏc nhn ca u ban nhõn dõn cp xó i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn, cú xỏc nhn ca c quan qun lớ t ai cp tnh trong trng hp i vi t chc trong nc. + B iu 692 vỡ cỏc th tc chuyn quyn s dng t ó quy nh rt chi tit ti Ngh đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự Tạp chí luật học 21 nh số 17/1999/N-CP ngy 29/3/1999 v Ngh nh s 79/2001/N-CP ngy 1/11/2001 ca Chớnh ph. + B iu 693 v iu kin chuyn quyn s dng t. Bi vỡ, trong tng quyn c th cỏc ngh nh ca Chớnh ph v vn ny ó quy nh chi tit. Cỏc quy nh chung õy, theo chỳng tụi tr nờn khụng cn thit. Mt khỏc, vic quy nh cỏc ch th phi cú giy chng nhn quyn s dng t trong mi giao dch dõn s v t ai l khụng phự hp vi thc tin cuc sng v trỏi vi cỏc quy nh chi tit trong cỏc lut chuyờn ngnh. + Sa i iu 694 v giỏ chuyn quyn s dng t. Theo chỳng tụi, giỏ chuyn quyn s dng t trờn c s khung giỏ ca Chớnh ph khụng phự hp vi thc t chuyn nhng ti cỏc a phng. Giỏ t đ-ợc quy định tại cỏc a phng thp hn nhiu ln so vi giỏ thc t, vớ d: Nam nh giỏ t chuyn nhng cao hn t 2,5 n 5 ln, Hi Dng t 1,5 n 4,28 ln, B Ra - Vng Tàu 5 ln, Lng Sn 3 ln, An Giang theo giỏ tho thun, Bn Tre cao gp 15 ln. (5) Vỡ vy, ó l giao dch dõn s trong i sng, nờn chng khụng quy nh mt khung giỏ cng t phớa Nh nc m thc hin theo tho thun ca cỏc bờn. + iu 695 nờn gi nguyờn. + V hiu lc ca hp ng chuyn quyn s dng t c quy nh ti iu 696 B lut dõn s s phỏt sinh sau khi ng kớ ti c quan nh nc cú thm quyn. Trờn thc t, cỏc hp ng chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, th chp, bo lónh, gúp vn liờn doanh ca h gia ỡnh, cỏ nhõn u phi ng kớ ti u ban nhõn dõn cp xó. Vic cho phộp thc hin cỏc hp ng chuyn quyn s dng t núi trờn l do u ban nhõn dõn cp huyn xỏc nhn. Nh vy, iu gỡ s xảy ra nu c quan nh nc cú thm quyn cp trờn ó cho phộp nhng vỡ ngi s dng t khụng ng kớ quyn s dng t ti cp xó nên cha phỏt sinh hiu lc ca hp ng? Vỡ vy, theo chỳng tụi khụng nờn nhm ln gia cụng vic qun lớ hp ng vi trỏch nhim qun lớ t ai ca chớnh quyn c s. Bn thõn vic kờ khai, ng kớ t ai l trỏch nhim ca ngi s dng t, l c s sau ny h c chớnh quyn a phng ngh cp cú thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t. Trong khi ú, phn ln các trng hp chuyn quyn s dng t ngi s dng ó cú giy chng nhn quyn s dng t. Cho nờn, quan im ca chỳng tụi cho rng vi vic ng kớ quyn s dng t cha c lm tt nh hin nay thỡ nờn chng thi im cú hiu lc phỏp lớ ca hp ng l thi im c u ban nhõn dõn cp huyn xỏc nhn cho phộp chuyn quyn s dng t i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn v thi im xỏc nhn ca c quan qun lớ t ai cp tnh trong trng hp l t chc s dng t. + Gi nguyờn cỏc Điu 697 v Điu 698 ca B lut dân sự. 2. Cỏc quy nh t chng II n chng VI 2.1. V hp ng chuyn i quyn s dng t (t iu 699 n iu 704) Cỏc quy nh trong chng ny nờn gi li cỏc iu 699, 701, 702 v 704. i vi Điu 700, cỏc quy nh ca phỏp lut t ai ó quy nh rt chi tit cỏc iu kin chuyn i quyn s dng i vi t nụng nghip, lõm nghip, t ti Ngh nh số 17/1999/N-CP. ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù 22 T¹p chÝ luËt häc Vì vậy, Bộ luật dân sự không cần thiết phải quy định về vấn đề này. Riêng về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại §iều 701, theo chúng tôi nên sửa lại là “hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo mẫu thống nhất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Thủ tục chuyển đổi và đăng kí quyền sử dụng đất thực hiện theo các quy định của pháp luật đất đai”. Đối với khoản 5 Điều 703 của Bộ luật dân sự cần thống nhất quan điểm với khoản 4 §iều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21/12/1999 là miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất. Khoản 5 Điều 703 cần sửa đổi cho phù hợp với luật chuyên ngành. 2.2. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (từ Điều 705 đến Điều 713) Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa Bộ luật dân sự và các quy định của pháp luật đất đai có nhiều điểm không đồng bộ, ®ã lµ: Thứ nhất, Bộ luật dân sự quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại khoản 1 và 2 Điều 706 là nhắc lại khoản 1 và 2 Điều 75 của Luật đất đai là không cần thiết. Thậm chí tại Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP còn quy định chi tiết hơn rất nhiều so với Bộ luật dân sự. (6) Vì vậy, chúng tôi cho rằng nên bỏ Điều 706. Thứ hai, Bộ luật dân sự quy định việc chuyển nhượng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó §iều 3 Luật đất đai quy định người được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, vấn đề đặt ra là nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm đúng thủ tục theo luật định thì họ không nhất thiết phải xin phép bất cứ cơ quan nhà nước nào, các thủ tục đó là đương nhiên. Hơn nữa, không cần thiết một thủ tục hành chính để cản trở giao dịch dân sự đương nhiên. Vì vậy, Điều 707 cần xác định lại nội hàm của quy định cho chính xác. Thứ ba, khoản 1 Điều 709 bỏ phần nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời khoản 5 của điều này cũng xác định lại nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21/12/1999 vì điểm 1 khoản 3 Điều 1 của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định: “Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế theo quy định tại §iều 10 của Luật thuế”. Như vậy, việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất không nhất thiết là nghĩa vụ riêng của người chuyển quyền sử dụng đất như quy định tại Bộ luật dân sự. Thứ tư, khoản 2 Điều 711 quy định điều kiện cho bên nhận quyền sử dụng đất là chưa có đất hoặc đang sử dụng dưới hạn mức, sau khi nhận chuyển nhượng cũng không được phép vượt hạn mức quy định. Quy định nêu trên là chưa phù hợp với cách xử lí đất vượt hạn mức được quy định tại Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 và trái với quan điểm về phát triển kinh tế trang trại tại Nghị đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự Tạp chí luật học 23 quyt số 02/NQ ngy 2/2/2000 ca Chớnh ph. 2.3. V hp ng thuờ quyn s dng t (t iu 714 n iu 726) Hin nay, vic quy nh v iu kin cho thuờ quyn s dng t ó quy nh ti Điu 78 Lut t ai v c chi tit hoỏ ti Điu 15 ca Ngh nh số 17/1999/N-CP. Vỡ vy, khụng cn thit phi quy nh iu ny trong B lut dõn s. 2.4. V hp ng th chp quyn s dng t (t iu 727 n iu 737) Cỏc quy nh v th chp quyn s dng t trong B lut dõn s v cỏc vn bn phỏp lut v t ai cú nhiu im khụng thng nht. Đó là cỏc vn sau: Th nht, cỏc khỏi nim th chp quyn s dng t v th chp giỏ tr quyn s dng t c s dng nhiu vn bn phỏp lut khỏc nhau, vy ni hm ca cỏc khỏi nim ny l nh nhau hay khỏc nhau thì cỏc vn bn lại quy nh khụng thng nht, vớ d, B lut dõn s quy nh ti sn gn lin vi t cú thuc ti sn th chp hay khụng l do cỏc bờn tho thun, trong khi ú Ngh nh s 178/1999/N-CP quy nh khi th chp ti sn gn lin vi t phi th chp c giỏ tr quyn s dng t. ng nhiờn, v hiu lc phỏp lớ thỡ B lut rừ rng l cao hn ngh nh song di gúc thc tin thỡ Ngh nh s 178/1999/N-CP ang c ỏp dng cú hiu qu. Th hai, ti iu 77 ca Lut t ai ó quy nh iu kin th chp quyn s dng t ca h gia ỡnh v cỏ nhõn trong nc, cng vi ni dung nh vy B lut dõn s li tỏch thnh 2 iu (iu 729 v iu 730). Nh vy B lut dõn s ó nhc li quy nh ny mt cỏch khụng cn thit, trong khi ú iu 24 v 27 ca Ngh nh s 17/1999/N-CP quy nh v iu kin th chp giỏ tr quyn s dng t ca t chc, h gia ỡnh v cỏ nhõn trong nc cũn c th hn rt nhiu so vi B lut dõn s. Th ba, B lut dõn s quy nh ti iu 737 cỏch thc x lớ quyn s dng t khi m bờn th chp khụng thc hin hoc thc hin khụng ỳng ngha v tr n thỡ quyn s dng t c giao cho c quan nh nc cú thm quyn t chc bỏn u giỏ. õy l hỡnh thc x lớ duy nht trong B lut dõn s v th chp quyn s dng t. Trong khi ú, ti Ngh nh s 79/2001/ N-CP ngy 1/11/2001 quy nh 3 cỏch thc x lớ l chuyn nhng, bỏn u giỏ v khi kin ti to ỏn trong trng hp khụng x lớ c theo tho thun trong hp ng, c ỏp dng chung cho mi i tng th chp v nhn th chp. (7) Vi quy nh trờn õy, B lut dõn s ó cú nhiu im lc hu so vi thc tin cuc sng. Vỡ vy, chỳng tụi ngh sa i iu 737 ca B lut dõn s cho phự hp vi cỏc quy nh hin hnh ca phỏp lut t ai. Th t, theo cỏc quy nh ca phỏp lut v u t, doanh nghip cú vn u t nc ngoi cú quyn th chp giỏ tr quyn s dng t vay vn ca mi t chc tớn dng hot ng ti Vit Nam theo quy nh ca Lut cỏc t chc tớn dng. to ra s bỡnh ng gia ngi s dng t trong nc v nc ngoi, Lut t ai sa i, b sung ngy 29/6/2001 ó quy nh ti iu 78g cho phộp t chc, h gia ỡnh v cỏ nhõn trong ®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù 24 T¹p chÝ luËt häc nước nếu được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì có quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Với vấn đề trên, Bộ luật dân sự mới chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền của tổ chức tín dụng trong nước là chưa phù hợp, chưa thể hiện sự thông thoáng trong các giao dịch dân sự về đất đai. Cho nên chúng tôi đề nghị sửa Điều 729 và Điều 730 cho phù hợp với thực tế hiện nay. 2.5. Về thừa kế quyền sử dụng đất (từ Điều 738 đến Điều 744) Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản của những người được quy định tại Điều 679 và Điều 680 phải gắn với điều kiện được quy định tại Điều 740 của Bộ luật dân sự là quá ngặt nghèo. Mặt khác, Luật đất đai không quy định hạn mức đất nông nghiệp đối với cá nhân, vì thế việc quy định điều kiện thừa kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản tại khoản 2 Điều 740 là không chính xác. Hơn nữa, cơ sở khoa học và thực tiễn để xác định các điều kiện được thừa kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản với việc thừa kế đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở là không rõ ràng. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị sửa đổi quy định này trong Bộ luật dân sự theo hướng bỏ điều kiện thừa kế tại Điều 740, coi việc thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng năm như việc thừa kế đối với các loại đất có tài sản khác. 3. Các quy định cần phải bổ sung trong Bộ luật dân sự Cho đến nay, lộ trình các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã tiến những bước dài trong các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001. Từ 5 quyền được quy định trong Luật đất đai năm 1993, cho đến nay hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền cho thuê lại đất, quyền góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình vay tiền của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, với các sửa đổi nhanh chóng của pháp luật đất đai cho phù hợp với thực tiễn của đời sống, các quy định trong Bộ luật dân sự đã thiếu vắng nhiều quy định quan trọng. Cho nên, để sửa đổi Bộ luật dân sự cho phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội và đồng bộ với các luật chuyên ngành, chúng tôi thấy rằng, Bộ luật cần bổ sung các quy định sau: + Bổ sung các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến quyền cho thuê lại đất. Đây là quyền quan trọng của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh được quy định tại Luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày 2/12/1998. Như vậy, với thời hạn được Nhà nước cho thuê đất mà người sử dụng đất trả tiÒn thuê hàng năm, trả tiền cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì người sử dụng được bảo hộ các quyền năng khác nhau. Các quyền đó đảm bảo cho hộ gia đình và cá nhân thực hiện khả năng kinh doanh của mình, thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai trong đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự Tạp chí luật học 25 thi hn thuờ t. Cho nờn, trong B lut dõn s cn quy nh v hp ng thuờ li quyn s dng t, hỡnh thc, ni dung v quyn, ngha v ca cỏc bờn khi thc hin hp ng. Vic b sung ú s gúp phn ng b gia cỏc quy nh v quyn ca ngi s dng t trong Lut t ai vi c ch thc hin cỏc giao dch dõn s v t ai trong B lut dõn s. + B sung cỏc quy nh v bo lónh bng giỏ tr quyn s dng t, ti sn gn lin vi t vay tin ca cỏc t chc tớn dng hot ng ti Vit Nam. B lut dõn s cn xỏc nh rừ v hp ng bo lónh bng giỏ tr quyn s dng t, hỡnh thc, ni dung, quyn v ngha v ca cỏc bờn khi thc hin giao dch dõn s v t ai ny. + B sung hỡnh thc gúp vn bng giỏ tr quyn s dng t ca h gia ỡnh v cỏ nhõn. Suy cho cựng thỡ hỡnh thc gúp vn bng giỏ tr quyn s dng t cng l s hp tỏc gia nhng ngi s dng t. Cho nờn trong B lut dõn s cn chớnh thc xỏc nh hỡnh thc, ni dung, quyn v ngha v ca cỏc bờn khi gúp vn liờn doanh v trỏch nhim phỏp lớ ca cỏc bờn khi chm dt vic gúp vn, x lớ quyn s dng t khi chm dt vic gúp vn bng giỏ tr quyn s dng t. + B sung cỏc quy nh v quyn s dng t ca phỏp nhõn trong nc. B lut dõn s hin hnh mi quy nh v quyn s dng t ca h gia ỡnh v cỏ nhõn s dng t, cha quy nh cỏc giao ch dõn s v t ai ca t chc trong nc. Nhng nu xem lut dõn s l lut chung ca lut ti sn thỡ theo chỳng tụi cn b sung phn quyn ca t chc trong nc. Chỳng tụi hiu rng khi B lut dõn s ra i thỡ cỏc quyn ca t chc trong nc cha chớnh thc c lut hoỏ trong Lut t ai, cho nờn qua 2 ln sa i, b sung vo nm 1998 v nm 2001 Lut t ai ó quy nh khỏ y cỏc quyn ca t chc trong nc. Vỡ vy, ó n lỳc B lut dõn s cn chớnh thc quy nh cỏc giao dch dõn s v t ai ca t chc trong nc. Theo chỳng tụi, phn cỏc quyn c th s sp xp thnh 2 mc, mc v quyn ca h gia ỡnh v cỏ nhõn, mc v quyn ca t chc trong nc. Túm li, vic b sung thờm cỏc quy nh m chỳng tụi nờu trờn s gúp phn dõn s hoỏ mt s cỏc giao dch v t ai cha c th hin trong B lut dõn s, trong khi cỏc quyn ú ó c bo h trong Lut t ai sa i, b sung. T ú, cỏc quyn ca ngi s dng t c quy nh trong cỏc vn bn phỏp lut t ai cú s thng nht hi ho trong cỏc giao lu dõn s c quy nh trong B lut dõn s./. (1), (3).Xem: Muto trong bi vit ý kin v nhng im cn sa i trong b lut dõn s Vit Nam trong chuyờn Mt s vn v sa i, b sung B lut dõn s Vit Nam, Thụng tin khoa hc phỏp lớ, Vin nghiờn cu khoa hc phỏp lớ - B t phỏp tr. 299. (2), (4).Xem:Tng quan kt qu nghiờn cu sa i, b sung B lut dõn s Vit Nam, trong chuyờn Mt s vn v sa i, b sung B lut dõn s Vit Nam, Thụng tin khoa hc phỏp lớ, Vin nghiờn cu khoa hc phỏp lớ - B t phỏp tr. 86. (5). S liu ly t bỏo cỏo ca Ban kinh t trung ng ng v tỡnh hỡnh thc hin chớnh sỏch v phỏp lut t ai ngy 19/8/2002, tr. 83. (6).Xem: iu 8 v iu 9 Ngh nh số 17/1999/NCP ngy 29/3/1999 ca Chớnh ph v trỡnh t th tc chuyn quyn s dng t ca t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc. (7).Xem: Khon 18 Điu 1 ca Ngh nh số 79/2001/ N-CP ngy 1/11/2001 v sa i mt s quy nh ca Ngh nh số 17/1999/ N-CP. . chuyển quy n sử dụng đất trong Bộ luật dân sự sang Luật đất đai mà là thiết kế lại các quy định về chuyển quy n sử dụng đất trong Bộ luật dân sự sao. so với các quy định của pháp luật đất đai. Cho nên, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quy n sử dụng đất trong Bộ luật dân sự cho phù hợp với