Đang tải... (xem toàn văn)
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng bởi Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế cho các đối tượng được quy định tại Luật Nhà ở. Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp cũng là để giải quyết an sinh xã hội và phát triển kinh tế.
KHOA HC & CôNG NGHê Nh xó hi - thách thức phát triển giai đoạn Social housing - challenges in current development phrase Phạm Trọng Thuật Tóm tắt Nhà xã hội loại hình nhà xây dựng Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế cho đối tượng quy định Luật Nhà Phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp để giải an sinh xã hội phát triển kinh tế Từ năm 2009, Chính phủ có chương trình phát triển nhà xã hội dành riêng cho người thu nhập thấp Đối với khu vực thị, tập trung vào hai đối tượng chính: người thu nhập thấp công nhân Sau 10 năm, nhà xã hội giải phần nhu cầu nhà cho đối tượng thu nhập thấp, song nhiều thách thức q trình phát triển Để thực tốt sách ưu việt này, cần phải thực đồng nhiều giải pháp hướng tới thị trường lành mạnh, chất lượng môi trường sống đảm bảo cho người sử dụng Từ khóa: nhà xã hội, thu nhập thấp, phát triển nhà Abstract Social housing is a housing type constructed by the government, organizations and individual of all economic sectors for subjects prescribed in the Housing Law Social housing development for low-income people is also about solving social security and economic development Since 2009, the government has been have a separate development program for social housing for low-income people For urban areas, the program has been focusing on two main subjects: low-income people and workers Over 10 years, social housing has partly solved the demand for housing for low-income people, but also faced many challenges in the development process In order to implement this policy well, it is necessary to synchronously implement many solutions towards a good housing market, quality of living environment guaranteed for users Key words: social housing, low income, housing development PGS.TS Phạm Trọng Thuật Bộ môn Nhà ở, Khoa Kiến trúc Email: thuatarch@yahoo.com ĐT: 0903442174 Mở đầu Phát triển nhà xã hội nhiệm vụ trọng tâm ngành xây dựng năm gần đây, bối cảnh q trình thị hoá tăng nhanh phạm vi nước với sức ép ngày tăng nhu cầu nhà nói chung nhu cầu cho người thu nhập thấp nói riêng Với hỗ trợ Chính phủ vốn sách ưu đãi, tạo động lực lớn cho nhà xã hội phát triển năm vừa qua Tuy nhiên, năm 2016, gói 30.000 tỷ thức khép lại, nỗi lo vốn lại tốn khó cho thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà xã hội Ngoài ra, phải kể đến tồn phương thức sở hữu nhà, quản lý vận hành nhà xã hội vấn đề khác liên quan Thực trạng phát triển nhà xã hội Năm 2017, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu với việc tạo điều kiện để doanh nghiệp người dân tham gia phát triển nhà xã hội, cần có biện pháp để nâng cao chất lượng, giảm giá thành nhà Từ đó, để giúp người thu nhập thấp, công nhân lao động thuê, thuê mua mua để cải thiện chỗ Thực đạo Thủ tướng, địa phương hai năm trở lại tạo môi trường thuận lợi đất đai, thủ tục hành chính… để huy động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có sử dụng nhiều lao động người dân tham gia đầu tư phát triển nhà xã hội, đặc biệt nhà cho công nhân khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp Nhu cầu nhà xã hội lớn Tính đến đầu năm 2018, số lượng cơng nhân khu cơng nghiệp có nhu cầu chỗ ước khoảng 1,2 triêu người Dự kiến đến năm 2020, số lên tới xấp xỉ triệu Hiện có 46/63 tỉnh thành có nhà cho cơng nhân khu cơng nghiệp có 20% số công nhân thuê nhà xã hội Theo quy định nay, khu đô thị mới, khu công nghiệp mới, mạng lưới sở đào tạo thiết phải kèm theo quy hoạch nhà xã hội, nhà cho công nhân, nhà cho sinh viên kèm theo khu chức dịch vụ giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục thể thao Cụ thể, phải sử dụng nguồn tiền thu từ quỹ đất 20% dự án khu đô thị mới, dự án nhà thương mại có quy mô 10ha đô thị từ loại trở lên, chủ đầu tư nộp hỗ trợ từ ngân sách địa phương để đầu tư phát triển nhà xã hội cho công nhân khu công nghiệp, người nghèo, người thu nhập thấp Các chủ đầu tư dự án nhà xã hội miễn thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay vốn ưu đãi 50% lãi suất vay thương mại Ngoài ra, với dự án nhà xã hội độc lập, hỗ trợ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Các doanh nghiệp tính chi phí xây dựng/ mua/ thuê nhà người lao động thuê chi phí hợp lý giá thành sản xuất tính thuế thu nhập doanh nghiệp Với đối tượng đủ điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà xã hội, tính với mức giá thấp giá trị trường cấu thành giá nhà xã hội không bao gồm khoản ưu đãi nhà nước Người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội vay vốn ưu đãi 50% lãi suất vay thương mại Những khó khăn phát triển nhà xã hội a Quỹ nhà xã hội hạn chế Ngày nhận bài: 01/03/2019 Ngày sửa bài: 09/05/2019 Ngày duyệt đăng: 22/10/2019 Tính tới thời điểm đầu năm 2019, phạm vi nước hoàn thành 198 dự án nhà xã hội với quy mô xây dựng 81.700 căn, tương đương 4.085.000 m2 Gói hỗ trợ 30.000 tỷ cho nhà xã hội kết thúc năm 2006 Kể từ đến nay, chưa có nguồn vốn đầu tư đáng kể T„P CHŠ KHOA H“C KIƯN TRC - XY DẳNG Hỡnh Mt bng Nh xã hội Bộ Công an - Cổ Nhuế cho loại hình nhà Năm 2018, vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội bố trí 500 tỷ đồng Quỹ đất cho phát triển nhà xã hội thiếu Hiện nay, nước tiếp tục triển khai 226 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 182.200 căn, tương đương với khoảng 9.110.000 m2 nhà Như vậy, phát triển nhà xã hội đạt khoảng 33% so với mục tiêu đề Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, mà theo đó, cần có 12,5 triệu m2 nhà xã hội Nguyên nhân chủ yếu vốn đầu tư phát triển nhà xã hội cịn hạn chế, quyền số địa phương chưa quan tâm mức, việc bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà xã hội Các doanh nghiệp chưa quan tâm tới việc đầu tư xây dựng nhà xã hội, cho thủ tục cịn phức tạp, sách ưu đãi chưa nhiều, lợi nhuận thấp b Tâm lý sở hữu nhà - không muốn thuê Đây tâm lý chung phần lớn người dân Việt Nam nay, kể đối tượng nằm diện hưởng ưu đãi mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Theo số liệu báo cáo Tổng cục thống kê, thu nhập bình quân đầu người Việt Nam năm 2018 2.587 USD, tương đương khoảng 60 triệu/người/năm Như vậy, giá hộ nhà xã hội gấp khoảng 15 thu nhập bình quân người dân Nếu tính mức phổ thơng, người làm cơng ăn lương tích luỹ 25%/năm Như vậy, với người có thu nhập trung bình phải sau 60 năm trả hết tiền nhà Do đó, người thu nhập thấp khơng có khả sở hữu nhà c Chưa huy động khu vực tư nhân tham gia phát triển Nhà xã hội Có nhiều thách thức để phát triển nhà xã hội thị có nhu cầu lớn nhà xã hội, đặc biệt bối cảnh tốc độ thị hố tồn quốc lên tới số 37,5% Lực lượng lao động dịch cư học tới đô thị để mưu sinh có nhu cầu nhà giá rẻ nhà xã hội lớn Nếu trông chờ vào gói ưu đãi Chính phủ doanh nghiệp kinh doanh nhà, cán cân cung cầu thị trường nhà xã hội ngày cân đối Một thực tế diễn nhà đầu tư cần nhiều thủ tục giấy tờ, nhiều bước cần làm để xây dựng nhà xã hội, họ không % quỹ nhà để bán hình thức nhà thương mại, nhằm bù lỗ chi phí xây dựng nhà xã hội Chính vậy, cần có sách khuyến khích để huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà xã hội Kinh nghiệm nước khu vực Ở nước khu vực, số lượng người thuê nhà dao động khoảng 50-70% dân số.Theo HDB số lượng người dân Singapore sống chung cư phủ xây (một dạng nhà xã hội) 80% Chính phủ Indonesia đặt mục tiêu hết năm 2019, phấn đấu giảm số lượng nhà thiếu từ 11.8 triệu năm 2018 6.9 triệu Tại Malaysia, trước năm 2012, Chính phủ chủ trương cung cấp nhà giá rẻ cho người có thu nhập thấp Tuy nhiên, thực tế sau năm 2012, thời Thủ tướng Najib, nhà nhằm cung cấp cho nhóm thu nhập trung bình với mục tiêu giảm sức ép quỹ nhà toàn quốc Với mức thu nhập bình quân năm 2011 gia đình diện thu nhập trung bình 12.500 RM mức giá nhà bán xác định khoảng 100.000-400.000 RM Như vậy, mức trung bình, giá nhà cao gấp khoảng gần 10 đến 30 lần mức thu nhập bình quân hộ gia đình Khác với trường hợp Ủy ban Nhà Phát triển (HDB) Singapore Quỹ nhà Malaysiakhi nước thông qua số tổ chức, doanh nghiệp để xây dựng nhà xã hội, phủ Thái Lan Indonesia có chương trình cho vay, hỗ trợ giảm thuế cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà xã hội Nếu nhà xã hội Singapore Maylaysia hướng tới đối tượng người có thu nhập trung bình thấp, nhà xã hội Phillipines với số lượng hạn chế, cung cấp cho phần nhỏ người thu nhập thấp Tại Thái Lan, 27% dân số đô thị sống khu ổ chuột 2% dân số có mức thu nhập 1USD/ngày Nhà xã hội thuộc sở hữu Chính phủ dành riêng cho người có thu nhập thấp Hiện dự án nhà thu nhập thấp Thái Lan điều hành Cục nhà quốc gia (NHA), Ngân hàng Nhà Chính phủ (GHB) Ngân hàng tiết kiệm Chính phủ (GSB) S¬ 36 - 2019 KHOA H“C & CôNG NGHê Hỡnh Khu nh xó hi ng Xá - Hà Nội Hình Nhà khu cơng nhân- Khu chế xuất Tân Thuận Sadeco khu nhà xã hội Tập trung nhóm người có thu nhập thấp, đồng nghĩa phải đối mặt với vấn đề công xã hội, an ninh trật tự khả phát triển bền vững mơi trường sống Ngồi ra, việc tổ chức độc lập khu nhà xã hội khiến chất lượng không gian công cộng, chất lượng dịch vụ đô thị gặp thách thức định Hình Tỷ lệ tăng trưởng GDP giai đoạn 2011-2018 Một số kiến nghị - Với sách nay, nhà xã hội dường quản lý theo hướng bao cấp, giá nhà bị “cứng” thiếu cạnh tranh nỗ lực chủ đầu tư.Do đó, chất lượng nhà bị ảnh hưởng- điều không diễn với nhà thương mại Thực tế thị trường cho thấy, giá nhà thương mại phân khúc có xu hướng cạnh tranh theo hướng giá nhà giảm, giá nhà xã hội theo phương nằm ngang Vì vậy, với nhà xã hội nên cởi bỏ bớt sách bao cấp, tăng tính thị trường hố cho loại hình nhà nhằm tăng tính cạnh tranh chất lượng chủ đầu tư - Thực tế nhu cầu nhà xã hội đô thị lớn, mức giá chưa đáp ứng nhu cầu thực tế phần lớn đối tượng.Giải pháp để khắc phục phần thách thức cần đa dạng hoá loại hộ có diện tích nhỏ từ 25 đến 30m2 với giá bán dao động khoảng 300-400 triệu đồng/căn, thay chủ yếu hộ tiệm cận mức giá tỷ đồng - Cần có sách tun truyền, hỗ trợ, ràng buộc thơng qua điều kiện ưu đãi việc làm, sử dụng dịch vụ cơng cộng để khuyến khích việc thuê, thuê mua thay mua để sở hữu nhà xã hội - Nhà xã hội nên coi loại hình nhà đặc biệt để quản lý, yêu cầu công nhà như: điều kiện chiếu sáng, thơng gió, diện tích tối thiểu cho khơng gian chức năng, u cầu phịng cháy chữa cháy, người có cố cần đáp ứng đầy đủ Kết luận Nhà xã hội đóng vai trị tích cực việc giảm tải sức ép nhà ở, tiền đề để tạo cơng bằng, an sinh xã hội Việc tìm hiểu nguyên nhân phân tích thấu đáo hạn chế sách nhu cầu đáng đối tượng thụ hưởng, để tìm giải pháp khả thi cho việc tạo dựng môi trường thuận lợi cho phát triển nhà xã hội việc làm có ý nghĩa cần phát huy./ - Ưu tiên khai thác quỹ đất nhà nước trực tiếp quản lý giao doanh nghiệp sử dụng làm sở sản xuất hiệu đô thị thuộc diện phải di dời vào khu công nghiệp để xếp lại, đầu tư xây dựng nhà thuộc sở hữu nhà nước, phục vụ mục đích cho thuê - Cần nghiêm túc xem xét việc có nên tập trung nhà xã hội thành dự án độc lập hay không, phải đối mặt với vấn đề cân xã hội hay nguy “ổ chuột” hố T„P CHŠ KHOA H“C KI¦N TR”C - XŸY D¼NG T¿i lièu tham khÀo Luật Nhà 2014; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý bất động sản Nguyễn Mạnh Hà, “Xây dựng nhà xã hội Việt Nam nay- Những thách thức số giải pháp” – Tạp chí Kiến trúc số năm 2014 Vũ Văn Phấn, “Một số vấn đề phát triển nhà xã hội Việt Nam – Kỷ yếu hội thảo “ Xây dựng sách tổng thể Nhà xã hội Việt Nam giai đoạn 2021-2030”, 2019 HDB statistics, facts and figures – Database of HDB blocks, BTO (unpublished), 2018 ... nhập thấp khơng có khả sở hữu nhà c Chưa huy động khu vực tư nhân tham gia phát triển Nhà xã hội Có nhiều thách thức để phát triển nhà xã hội thị có nhu cầu lớn nhà xã hội, đặc biệt bối cảnh tốc...Hình Mặt Nhà xã hội Bộ Cơng an - Cổ Nhuế cho loại hình nhà Năm 2018, vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội bố trí 500 tỷ đồng Quỹ đất cho phát triển nhà xã hội thiếu Hiện nay, nước tiếp tục triển khai... khu nhà xã hội khiến chất lượng không gian công cộng, chất lượng dịch vụ đô thị gặp thách thức định Hình Tỷ lệ tăng trưởng GDP giai đoạn 201 1-2 018 Một số kiến nghị - Với sách nay, nhà xã hội