Kiểm soát giá thuê mua nhà ở xã hội ở Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới

Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích một số vấn đề liên quan đến cơ sở tính giá thuê mua, phương thức thanh toán và cơ chế kiểm soát giá thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới; và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật nhà ở về kiểm soát giá thuê mua nhà ở nước ta.

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM VÀ MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI Phạm Yến Nhi* *ThS Giảng viên, Trường Đại học An Giang - Đại học Quốc gia Tp Hồ Chí Minh Thơng tin viết: Từ khóa: giá nhà ở, nhà xã hội, giá thuê mua Tóm tắt: Lịch sử viết: Nhận : 12/4/2021 Biên tập : 26/8/2021 Duyệt : 30/8/2021 Bên thuê mua nhà xã hội người không đủ khả tham gia thị trường nhà thương mại nguồn tài hạn chế Vấn đề mà họ quan tâm giá thuê mua nhà xã hội Trong phạm vi viết này, tác giả phân tích số vấn đề liên quan đến sở tính giá th mua, phương thức tốn chế kiểm soát giá thuê mua nhà xã hội Việt Nam số quốc gia giới; đưa số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhà kiểm soát giá thuê mua nhà nước ta Article Infomation: Abstract: Keywords: Housing prices; social housing, housing leasing price The lessee on lease purchase of social housing are those who cannot participate in commercial housing market due to shortage of financial resources Therefore, social housing leasing price is the most concerning issue to the most Within the scope of this article, the author provides an analysis of a number of issues related to the basis of calculation of social housing leasing price, payment methods and mechanisms to control social housing leasing price for social housing in Vietnam and some countries in the world and gives out a number of recommendations to improve the provisions of the housing law on controlling the social housing leasing price in our country Article History: Received : 12 Apr 2021 Edited : 26 Aug 2021 Approved : 30 Aug 2021 Cơ sở tính giá thuê mua nhà xã hội Cách thức xác định giá thuê mua nhà xã hội có ảnh hưởng lớn đến khả chi trả cho nhà người có thu nhập Để tính giá nhà xã hội, phương thức phổ biến số quốc gia sử dụng xác định giá nhà xã hội (i) dựa theo giá thị trường; (ii) dựa thu nhập người thuê mua; (iii) dựa chi phí đầu tư nhà xã hội 50 Số 22(446) - T11/2021 - Giá nhà xã hội tính dựa theo giá thị trường: Dựa theo giá nhà thị trường khu vực tương tự thời điểm, giá nhà xã hội xác định theo tỷ lệ phần trăm (thấp giá thị trường) Tỷ lệ chênh lệch giá nhà xã hội giá thị trường phụ thuộc vào sách quốc gia theo thời kỳ khác Hàn Quốc áp dụng sở tính giá Chính phủ Hàn Quốc phát triển rộng rãi khu KINH NGHIỆM QUỐC TẾ nhà chương trình nhà quốc gia với giá ln thấp giá thị trường Trong đó, giá bao gồm chi phí đầu tư vào sở hạ tầng đường xá, công viên, hệ thống điện nước Chính phủ Hàn Quốc cịn đẩy mạnh việc đầu tư vào sở hạ tầng tiện ích cộng đồng, khuyến khích người dân cải thiện giữ gìn mơi trường dân cư, xóa bỏ nhận thức rộng rãi khu dân cư dành cho người có thu nhập thấp khu nhà chất lượng, xuống cấp thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu1 Trong đó, Đức, giá nhà xã hội mức giá thị trường trì khoản trợ cấp công khấu hao đầy đủ (từ 10-40 năm) trước nhà xã hội chuyển sang thị trường tự Quy định khuyến khích nhà đầu tư Đức phải bảo đảm trì chất lượng nhà xã hội thời gian dài đủ lâu để sau kết thúc thời gian khấu hao theo quy định cạnh tranh thị trường nhà tự do2 Cách tính ln bảo đảm giá nhà xã hội thấp giá thị trường theo cách này, giá nhà không phản ánh mức độ phù hợp với khả chi trả thực tế người thuê mua Do đó, giá nhà thấp giá thị trường cao so với khả chi trả người có thu nhập thấp có nhiều khả dẫn đến giá thuê mua vượt tầm với đối tượng Cộng hịa Séc phát triển sách nhà xã hội dựa theo giá thị trường; đó, giá nhà thấp nhiều so với giá thị trường (5-10 lần) Quy định tạo méo mó việc phân phối nhà ở, kết dẫn đến việc thiếu nhà xã hội cung cấp cho người thu nhập thấp, đồng thời kéo theo phát triển thị trường chợ đen cho thuê lại tình trạng thiếu chi phí tái đầu tư cho nhà xã hội Chính phủ Séc nhận thấy việc điều chỉnh quy định giá nhà xã hội khu vực thành phố tạo thay đổi cần thiết để thu hẹp khoảng cách thị trường nhà - Giá nhà xã hội tính dựa mức thu nhập thực tế người có thu nhập thấp Theo cách tính này, người thuê mua nhà phải dành tỷ lệ dựa thu nhập để toán cho nhà (từ 30-40% thu nhập) phần chênh lệch lại trợ cấp từ ngân sách nhà nước Một số quốc gia áp dụng cách tính này: Úc, Canada, Bồ Đào Nha, Hoa Kỳ Anh Ở Anh, giá nhà xác định bao gồm khoản phải trả trực tiếp gián tiếp cho dịch vụ, sửa chữa, bảo trì, bảo hiểm chi phí quản lý mà chủ nhà phải gánh chịu Chi phí tính dựa i) chi phí thật: ngăn cản chủ nhà kiếm lời từ việc cung cấp chi phí này; ii) phí hợp lý, điều có nghĩa cho phép người thuê nhà yêu cầu chi tiết cách tính phí; iii) phải ước tính tham vấn, có nghĩa là, phải ước tính trước thơng báo cho người th Seoul Metropolitan Government (2015), Seoul Solution for Urban Development, p 51 Social housing: A key part of past and future housing policy, OECD (2020), http://www.oecd.org/social/ social-housing-policy-brief-2020.pdf Sasha Tsenkova (2014), “The social housing sector in Prague and Warsaw: trends and future prospects”, GeoJournal, Volume 79, Issue 4, pp 433–447 Số 22(446) - T11/2021 51 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ nhà Hiệp hội người có nhu cầu nhà trao quyền đánh giá cách ước tính phí dịch vụ mà bên cho thuê đưa ra4 - Cách tiếp cận giá dựa chi phí đầu tư lợi nhuận tối thiểu cho việc cung cấp đơn vị nhà xã hội số quốc gia châu Âu áp dụng Pháp, Đan Mạch, Tương tự, Séc, sau thời gian áp dụng Thụy Sĩ, Phần Lan Trong đó, giá nhà cáchPhương tính giápháp nhà ởtính dựagiá theo thị hội trường, nhàgiá xã dựa vào mức thu nhập thực tế giúp giải bao gồm chi phí bảo trì, bảo dưỡng phủ nhận thấy rằng, thay can thiệp tình trạng thiếu nhà Bởi vì, người có nhu cầuchi có phí thể khác tìm kiếm nhà bảo tạicho để đảm nhàkhu trực tiếp vào giá nhà cách ấn định vực không nằm dự án nhà xã hội Họhoạt tìm kiếm nhà thị trường tự động tốt thời gian thuê gọi giá nhà thấp giá thị trường, cầu nhà tăng Tuy nhiên, cách trợ cấp làm tăng giá nhà thị trường chung phí dịch vụdo sách tính cách xác định - Cách dựa chi phí đầu tư Tại lợi nhuận tối thiểu cho mua việc nhà cungở cấp Việt Nam, giá thuê xã hội chênh lệch tiếp giữacận thu giá nhập hộtrên gia đình chi đơn nhà xã hội số chung quốc gia Âu ápxác dụng Mạch, địnhnhư trênPháp, sởĐan chi phí đầu Thụy tư, xâySĩ, tiêuvịhộ giaở đình theo tiêumột chuẩn Chichâu Phần Trong nhàthuê, dịch bao gồm phí bảo trì,đó, bảotính dưỡng khác dựng Trong đủ chi chi phí phí để thu tiêuLan chuẩn bao đó, gồmgiátiền vụ vàcác chi hồithuê vốnđược đầu tư dựnglànhà lãi vụ vay (nếu đểchi đảm cholượng nhà ởdựa hoạttrên động tốtmơ thời gian gọixây chung phíở, dịch phíbảo quy hộ gia có) vàxác lợiđịnh nhuận mức đình.Tại Nếu gánh nặng vượtnhà quáở30% Việt Nam, giánhà thở mua xã hội trênđịnh sở chicủa phítồn đầu tư, dự xây án; khơng tính khoản ưu đãi Nhà (35% thủ đô Prague), hộ gia dựng Trong đó, tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) nước vào giá thuê muacủa nhàNhà xãnước hội8 vào Công hưởng trợ tồn nhà ởbộtheo lợiđình nhuận định mứchỗcủa dự thu án;nhập khơng tính khoản ưu đãi giá thức tính giá thuê mua nhà xã hội theo phần vượt quá8 thuê mua nhà xã hội Cơng thức tính giá th mua nhà xã hội theo Điều Thông tư số Điều Thơng tư số 20/2016/BXD: Phương pháp tính giá nhà xã hội dựa 20/2016/BXD: Gi TM  T dv Ai  (V đ  L )   Ki   TM TM  Ki ) 12   Si   12   ( Si     (1  GTGT )   đó:nhập thực tế giúp giải vào Trong mức thu Trongcăn đó:nhà) nhà xã hội hồn thiện sửnay dụng hộ (hoặc - Gi™: giáthiếu thuê nhà muaở1m tình trạng Bởi 2- Gi™: giá thuê mua 1m2 sử dụng vì, xây người có nhu có ithể tìm01kiếm nhà việc dựng vị cầu trí thứ tháng (đồng/m /tháng) (hoặc nhà) hội xã hội đãtríhồn tại- khu vực khơng nằm Ai: tỷ lệ giá trị lại hộhộ(hoặc căncăn nhà) nhànhà xã vị thứ i thiện việc xây dựng vị trí thứ i 01 dự án nhà xã hội Họ tìm kiếm nhà (sau trừ tiền toán lần đầu) so với giá trị ban đầu2 hộ nhà thuê tháng (đồng/m /tháng) tự Tuy mua thứ thị i (Atrường < 1) tính theo hợpnhiên, đồng cách thuê trợ mua - Ai: tỷ lệ giá trị lại cấp làm tăng giá nhà thị Vđ: tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà xã củacăn dựnhà) án phân tích hộ hội (hoặc nhà ởbổxãcho hộiphần vịdiện trí thứ trường cầu nhà tăng sử dụng nhà xã hội thuê mua phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm) Margaret Wilkie and Godfrey Cole (1997), Private Residential Accommodation: Long Leases in Landlord and Tenant Law, Palgrave, London, pp 185-202 - L: lợi nhuận định mức dự án tính theo năm, tối đa 15% tổng chi phí đầu Sasha Tsenkova (2014), “The social housing sector in Prague and Warsaw: trends and future prospects”, tưGeoJournal, xây dựng phần diện tích nhà ở433–447 xã hội thuê mua (đồng/năm) Volume 79, Issue 4, pp Scottish (2019), Rent in thekinh affordable sector: review, www - Tdv:Government phần lợi nhuận thuaffordability từ phần doanhhousing thương mạiliterature (kể nhà thương gov.scot/binaries/content/documents/govscot/publications/research-andanalysis/2019/06/rent-affordabilitymại) dự án phân bổ cho phần diện tích nhà xã hội thuê mua (đồng/năm) affordable-housing-sector-literature-review/documents/rentaffordability-affordable-housing-sector-literaturereview/rent-affordability-a - Si™: diện tích sử dụng hộ (hoặc nhà) nhà xã hội thuê mua vị trí Margaret Wilkie and Godfrey Cole (1997), Private Residential Accommodation: Long Leases in Landlord ) Law, Palgrave, London, pp 185-202 thứ andi (m Tenant Điều 58 Luật năm (nếu 2014.có) điều chỉnh giá thuê mua hộ nhà - Ki: hệNhà số ởtầng thuê mua thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K khối nhà 52 Số 22(446) - T11/2021 = 1) Trong đó, Vđ xác định theo công thức sau: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ i (sau trừ tiền toán lần đầu) so với giá trị ban đầu hộ nhà thuê mua thứ i (A < 1) tính theo hợp đồng thuê mua Vđ: tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà xã hội dự án phân bổ cho phần diện tích sử dụng nhà xã hội thuê mua phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm) - L: lợi nhuận định mức dự án tính theo năm, tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà xã hội thuê mua (đồng/năm) - Tdv: phần lợi nhuận thu từ phần kinh doanh thương mại (kể nhà thương mại) dự án phân bổ cho phần diện tích nhà xã hội thuê mua (đồng/năm) - Si™: diện tích sử dụng hộ (hoặc nhà) nhà xã hội thuê mua vị trí thứ i (m2) - Ki: hệ số tầng (nếu có) điều chỉnh giá thuê mua hộ nhà thuê mua thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K khối nhà = 1) Trong đó, Vđ xác định theo cơng thức sau: Vً = Tً × r × (1+ r )n (1+ r )n − + Tđ: chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sử dụng nhà xã hội thuê mua (đồng) + r: lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) người có thẩm quyền định đầu tư định (%/năm) + n: thời gian thuê mua theo thỏa thuận người bán người thuê mua tối thiểu 05 năm Công thức tính giá áp dụng cho tất dự án nhà xã hội dành cho thuê mua Giá tính bên thuê mua nhà xã hội phải trả hàng tháng cho m2 nhà xã hội mà thuê mua Theo quy định, giá bao gồm chi phí bảo trì nhà Trong thời gian thuê mua, nhà thuộc quyền sở hữu bên cho thuê mua bên th mua hồn tất nghĩa vụ tốn Do đó, bên thuê mua người chịu trách nhiệm bảo trì nhà sửa chữa có hư hỏng nhằm trì chất lượng nhà ở, bảo đảm quyền sử dụng tài sản bên thuê suốt thời hạn th Do vậy, chi phí bảo trì bên cho thuê mua cộng vào giá thuê mua Trong trường hợp nhà xã hội nhà chung cư, giá khơng bao gồm chi phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, khoản tiền người thuê mua đóng nhận bàn giao nhà (điểm a khoản Điều 108 Luật Nhà năm 2014) Quy định chi phí bảo trì ấn định 2% giá trị hộ không tính vào giá thuê mua nhà Với cách tính giá dựa vào chi phí đầu tư, chủ dự án nhà xã hội tiếp cận chi phí thực tế để xây dựng, vận hành trì nguồn cung nhà xã hội Tuy nhiên, cách tiếp cận chủ yếu dựa chi phí xây dựng phần ưu đãi nhà nước thời điểm xây dựng Do đó, giá nhà thay đổi theo mức độ trợ cấp thay đổi giá thị trường nguyên vật liệu xây dựng Các giao dịch nhà xã hội khác nhiều, chí khu vực, giá nhà xã hội thấp dự án Số 22(446) - T11/2021 53 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ nhận nhiều trợ cấp, giá thuê cao dự án xây dựng vào thời điểm phủ trợ cấp phải vay nhiều từ bên Ngoài ra, cách tiếp cận giá dẫn đến tiêu cực chi phí đầu tư khơng kiểm sốt hiệu (Scanlon, Fernández Arrigoitia Whitehead, 2015) đồng thời không phản ánh khả chi trả người tham gia thuê mua nhà xã hội Bên cạnh đó, cơng thức tính giá đưa thơng số mang tính kỹ thuật cao Các thơng số dễ dàng nhận biết người có trình độ chun mơn hồn tồn khó hiểu người bình thường, đặc biệt người lao động phổ thơng Như vậy, thấy rằng, cách tính áp dụng có ưu nhược điểm riêng Mỗi quốc gia lựa chọn cách tính giá thuê mua nhà phù hợp với điều kiện kinh tế mục tiêu sách nhà mà quốc gia theo đuổi Tuy nhiên, việc lựa chọn phương pháp cần tính đến nhược điểm phương pháp để có giải pháp giảm thiểu bất cập phương pháp mang lại Đối với cách tính dựa chi phí đầu tư mà Việt Nam áp dụng, cần phải có chế kiểm sốt chặt chẽ chi phí chủ dự án nhà xã hội đầu tư phải có phân biệt rõ ràng đâu chi phí chủ dự án đầu tư đâu khoản nhà nước hỗ trợ để việc xác định giá thuê mua nhà xã hội xác phù hợp với khả chi trả người có thu nhập thấp Phương thức toán tiền thuê mua nhà xã hội Nghĩa vụ toán tiền thuê mua nhà xã hội bên thuê mua bên cho thuê mua phân chia theo tỷ lệ dựa số tiền toán lần đầu tổng số tiền toán thời hạn thuê mua Tỷ lệ bên xác định sở thỏa thuận bên không vượt giới hạn quy định pháp luật Theo khoản 17 Điều Luật Nhà năm 2014 tỷ lệ tốn trước 20% khơng vượt 50% giá trị nhà (tiền mua nhà) 80% cịn lại tính thành tiền th nhà trả định kỳ thời hạn thuê mua (tiền thuê nhà) Đối với khoản toán trước tối thiểu 20% giá trị nhà xã hội, người thuê mua phải nộp lần đầu thời điểm bàn giao nhà Phần giá trị lại nhà tính thành tiền thuê nhà hàng tháng bên thuê mua toán cho bên cho thuê mua thời gian thuê mua Thời gian ấn định tối thiểu 05 năm kể từ ngày bàn giao nhà cho bên thuê mua (Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP)9 Như vậy, tổng giá trị nhà chia làm hai phần, phần khoản tiền tốn trước (ít 20%), phần cịn lại toán dần tiền thuê nhà hồn tất (80% cịn lại) Đến cuối thời gian th mua, bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà Khoản Điều 62 Luật Nhà 2014 quy định thời hạn hợp đồng thuê mua tối thiểu 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà Trong đó, khoản Điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định thời hạn thuê mua nhà xã hội tối thiểu 05 năm, kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà cho bên thuê mua Hai văn quy định thời hạn hợp đồng thuê mua nhà xã hội khơng có thống thời điểm ký hợp đồng thời điểm bàn giao nhà xã hội thực tế hai thời điểm khác 54 Số 22(446) - T11/2021 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ Nếu trình th mua, bên th mua khơng tốn đầy đủ theo quy định (khơng tốn 03 tháng tiền th mua) bị thu hồi nhà Để tạo điều kiện thuận lợi cho bên thuê mua, số tiền toán trước cần quy định số tiền tối đa mà bên thuê mua cần phải toán thay quy định số tiền tối thiểu Quy định cụ thể 20% trở nên cứng nhắc làm tính tự thỏa thuận hợp đồng Trong số trường hợp, để giảm gánh nặng tài ban đầu xác lập hợp đồng thuê mua, bên thỏa thuận số tiền ứng trước thấp 20% giá trị nhà Quy định vừa tạo tính linh hoạt cho bên thỏa thuận vừa bảo vệ quyền lợi bên thuê mua để tránh trường hợp bên cho thuê mua áp đặt số tiền ứng trước cao, vượt khả tài người có thu nhập thấp, người có thu nhập cao có lợi quy định Điểm b khoản Điều 136 Luật Nhà năm 2014 quy định bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà khơng có lý đáng bên thuê mua quyền chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà xã hội Trong đó, số quốc gia khơng tính theo tháng mà dựa theo số lần vi phạm nghĩa vụ thánh toán Trung Quốc Hàn Quốc quy định vấn đề vi phạm nghĩa vụ tốn “lần” mà khơng phải “tháng” Quy định theo “tháng” có hai cách hiểu khơng trả tiền nhà kể từ ngày không trả 03 tháng không trả 03 tháng tiền nhà Nếu hiểu theo cách thứ hai gặp vướng mắc áp dụng thực tế Ví dụ, hợp đồng cho thuê quy định toán định kỳ bốn tháng lần, đến tháng thứ ba bên thuê mua chưa toán hoàn toàn hợp lý Tuy nhiên, theo quy định bên thuê mua vi phạm bên cho thuê mua có quyền chấm dứt hợp đồng Ở Chile, việc toán cho phép linh hoạt để tránh bị trục xuất người thuê mua khả toán tạm thời, người thụ hưởng nhà xã hội tốn trễ hạn tối đa ba tháng Trợ cấp bị rút lại người thụ hưởng toán trễ hạn ba tháng Tuy nhiên, việc rút trợ cấp Chính phủ Chile khơng đương nhiên dẫn đến chấm dứt hợp đồng thực hiện10 Có thể thấy rằng, theo quy định pháp luật nhà nước ta, ràng buộc phương thức toán làm cho bên thuê mua khơng có lựa chọn khác cách theo cơng thức, bắt đầu tốn trước 20%, phần giá trị nhà lại tốn hồn tất thời gian th cuối sở hữu nhà Khi đó, bên thuê mua khơng muốn số tiền mà trả cho toàn giá trị nhà thời gian th mua bắt buộc phải mua nhà mà khơng có lựa chọn khác Đây điều khơng hợp lý, làm sai lệch chất hợp đồng thuê mua nhà xã hội, mua nhà lựa chọn bên th mua nhà thay mang tính áp đặt Để việc mua nhà khơng mang tính bắt buộc hợp đồng thuê mua, theo kinh nghiệm số quốc gia thành viên Tổ chức Hợp tác Phát triển kinh tế (OECD), khía cạnh quan trọng phương thức toán giá mua cuối 10 OECD (2012), OECD Economic Surveys: Chile 2012, OECD Số 22(446) - T11/2021 55 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ đưa vào cấu toán hợp đồng th mua Trong đó, nghĩa vụ tốn bên thuê mua chia làm ba phần: phần thứ giá trị toán trước thực bàn giao nhà ở; phần thứ hai tiền thuê mua thực thời hạn thuê mua; phần thứ ba giá mua cuối thực kết thúc hợp đồng thuê mua Khi hết thời hạn thuê mua, bên thuê mua muốn sở hữu nhà phải toán phần giá mua cuối Nếu không muốn sở hữu nhà trả lại tài sản thuê, bên thuê mua tốn phần giá mua cuối hồn trả lại phần toán trả trước theo tỷ lệ định Ở Áo, số tiền toán trước trả lại cho người thuê mua họ trả lại nhà trừ khoản khấu hao hàng năm 1% giá trị nhà11 Có hai cách xác định giá mua cuối hợp đồng thuê mua: (i)Giá xác xây dựng trước thực hợp đồng phù hợp với thời gian thuê ngắn, giá trị hao mịn giá thị trường khơng có nhiều biến động Sự chênh lệch giá ấn định trước giá tài sản thời điểm mua không lớn Tuy nhiên, thời gian thuê tương đối dài (thuê mua nhà xã hội 05 năm)12, giá thị trường có nhiều biến động hao mịn q trình sử dụng bộc lộ làm cho giá trị nhà thời điểm mua có chênh lệch lớn (ii) Cách xác định giá mua thứ hai áp dụng xác định thời điểm mua giá mua cuối (thẩm định trước việc mua nhà xác lập) Cách xác định bảo vệ người mua nhà từ thị trường giảm thị trường tăng dẫn đến mức giá cao so với người mua dự kiến ký hợp đồng Việc lựa chọn cách (i) hay cách (ii) thỏa thuận bên xác lập hợp đồng Điều quan trọng phải đưa biện pháp bảo vệ người mua thông qua quyền xử lý nợ quyền thặng dư vốn bảo vệ nhà trước nguy bị tịch thu Quá trình bán nhà cuối nên mơ tả rõ ràng để người thuê hiểu rõ trách nhiệm số tiền thuê theo định kỳ Trong đó, tổng số tiền th hàng tháng khơng vượt q khả tốn Điều bảo vệ người thuê khỏi tăng giá bất ngờ dẫn đến nguy nhà Cuối cùng, th mua cung cấp dự phịng thức trường hợp người thuê không đáp ứng điều kiện hợp đồng thuê mua Mặc dù giá mua cuối đóng vai trị quan trọng để bên th mua đưa định mua nhà lại chưa đưa vào hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo quy định pháp luật Việt Nam Bởi lẽ, tiền mua nhà tính vào giá thuê mà người th tốn hồn tất thời hạn thuê Cơ chế kiểm soát giá nhà xã hội cho thuê mua Nhà nước tác động đến giá nhà xã hội thông qua việc giới hạn lợi nhuận 11 Social housing: A key part of past and future housing policy, OECD (2020), http://www.oecd.org/social/ social-housing-policy-brief-2020.pdf 12 Khoản Điều 58 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định, sau trả trước 20% giá trị nhà thuê mua, bên thuê mua quyền trả số tiền lại theo thời gian chủ đầu tư bên thuê mua thỏa thuận, tối thiểu 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà 56 Số 22(446) - T11/2021 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ chủ đầu tư Tác động lên giá cần thiết, cần lựa chọn cách tác động cho không triệt tiêu động kinh doanh doanh nghiệp, đồng thời phải bảo đảm chất lượng nhà Cho nên, chế kiểm soát giá nhà xã hội cần phải kèm với chế đánh giá kiểm soát chất lượng nhà Tại Việt Nam, giá nhà xã hội kiểm sốt thơng qua cam kết giá chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội Khi nhận hỗ trợ tài Nhà nước thuế, đất, ưu đãi tín dụng, chủ đầu tư phải cam kết giá thuê mua phải thỏa mãn hai điều kiện: (i) giá bán không cao giá thị trường (ii) định suất lợi nhuận không vượt 15% Tuy nhiên, việc kê khai chi phí chủ đầu tư cung cấp nên khó kiểm soát giá vốn thực mà chủ đầu tư bỏ cho dự án nhà xã hội Nhằm làm giảm bớt gánh nặng tài nhà cho người có thu nhập thấp, Luật Nhà năm 2014 quy định chủ đầu tư không tính ưu đãi Nhà nước vào giá nhà xã hội Tuy nhiên, việc khơng kiểm sốt chặt chẽ giá vốn đầu tư dẫn đến việc tách bạch phần ưu đãi Nhà nước khỏi giá nhà xã hội khó kiểm sốt13 Điều dẫn đến tình trạng giá nhà xã hội nước ta cao vượt xa khả chi trả người dân Đây rào cản lớn cản trở việc tiếp cận nhà xã hội người có nguồn lực tài hạn chế Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật hành, chủ đầu tư dự án trao quyền xác định giá nhà xã hội dựa theo chi phí xây dựng thực tế mà chưa có chế kiểm tra, giám sát hiệu Do đó, khơng thể chắn rằng, giá th mua nhà xã hội xác định theo công thức quy định Như đề cập nội dung trên, quan giám sát cần đóng vai trị quan trọng việc kiểm tra việc tính giá nhà xã hội cho thuê mua, để tránh tình trạng giá nhà xã hội không chênh lệch so với nhà thương mại lưu thông thị trường, vốn khơng nhận hỗ trợ tài từ Nhà nước Mặc dù chế kiểm soát giá thực thi không phối hợp với chế kiểm soát chất lượng dẫn đến hệ nhà xã hội giá thấp kèm với chất lượng Để giảm chi phí xây dựng, nhiều dự án nhà xã hội xây dựng xa trung tâm, thiếu sở hạ tầng, thiết bị chất lượng phù hợp Những thiếu sót thiết kế, xây dựng quản lý gây ảnh hưởng lâu dài cho người sử dụng nhà Vì vậy, bên cạnh chế kiểm soát giá, pháp luật cần có quy định kiểm sốt chất lượng nhà xã hội Trong đó, cần đưa tiêu chí cụ thể để nhà xã hội trở thành nơi trú ngụ an toàn, tiện nghi với giá phải Đây gọi nhà giá hợp lý (affordable housing) khơng mang ý nghĩa trọn vẹn có nghĩa gia đình phải di chuyển xa đắt tiền để có việc làm địa điểm quan trọng khác Chi phí kết hợp nhà di chuyển coi thước đo thích hợp nhà xã hội14  13 Theo điểm b khoản Điều 61 Luật Nhà năm 2014, giá nhà xã hội cho th mua khơng tính khoản ưu đãi nhà nước dành cho chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội 14 J Ronal Terwilliger (2011), America’s housing policy - Missing piece, Urban land Institute Số 22(446) - T11/2021 57 ... lượng nhà Cho nên, chế kiểm soát giá nhà xã hội cần phải kèm với chế đánh giá kiểm soát chất lượng nhà Tại Việt Nam, giá nhà xã hội kiểm sốt thơng qua cam kết giá chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội. .. tính giá áp dụng cho tất dự án nhà xã hội dành cho thuê mua Giá tính bên thuê mua nhà xã hội phải trả hàng tháng cho m2 nhà xã hội mà thuê mua Theo quy định, giá bao gồm chi phí bảo trì nhà Trong... đồng thuê mua Mặc dù giá mua cuối đóng vai trị quan trọng để bên th mua đưa định mua nhà lại chưa đưa vào hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo quy định pháp luật Việt Nam Bởi lẽ, tiền mua nhà tính vào