Nhận xét tỷ lệ và phương thức ghi nhận tài sản cố định của một số công ty bất động sản giai đoạn 2016 2018

PHẦN 1: GIỚI THIỆU CÁC DOANH NGHIỆP 1.1 Công ty cổ phần Vinhomes Công ty cổ phần Vinhomes(VHM) trước công ty cổ phần Phát triển Đô thị Nam Hà Nội thành lập tháng 3/2008 Tháng 3/2018 công ty đổi tên thành công ty cổ phần Vinhomes Cơng ty cơng ty tập đồn Vingroup với vốn điều lệ 33,495,139,180,000 đồng Hoạt động doanh nghiệp phát triển kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng, cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản dịch vụ liên quan, cung cấp dịch vụ tổng thầu xây dựng, dịch vụ tư vấn, thiết kế, giám sát quản lý xây dựng 1.2 Công ty Cổ phần BĐS Phát Đạt Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (tiền thân Công ty Cổ phần Xây dựng kinh doanh nhà Phát Đạt) thành lập từ đầu hình thức cơng ty cổ phần vào năm 2004 theo Giấy phép đăng ký kinh doanh số 4103002655 Sở KH&ĐT TP HCM cấp ngày 13/09/2004 Hiện vốn điều lệ công ty 3,276,584,790,000 đồng Hoạt động kinh doanh cơng ty xây dựng, mua bán nhà ở, xây dựng công trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp cầu đường, cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản quản lý bất động sản 1.3 Công ty Cổ phần bất động sản Thế Kỷ Công ty Bất động sản Thế Kỷ (CenLand) thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0101160306 Sở kế hoạch đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 20/8/2001 thay đổi lần thứ 14 ngày 02/03/2018 với vốn điều lệ 800,000,000,000 đồng Nhành nghề kinh doanh: Tư vấn, môi giới Bất động sản; kinh doanh BĐS, mua bán vật liệu xây dựng; đầu tư, tư vấn, mơi giới dịch vụ tài chính; mơi giới thương mại dịch vụ quản lý BĐS 1.4 Cơng ty cổ phần tập đồn đầu tư địa ốc Nova (NVL) Được thành lập ngày 18/09/1992 (tiền thân cơng ty TNHH TM Thành Nhơn), Tập đồn Nova hoạt động lĩnh vực sản xuất kinh doanh thú y, thuốc thủy sản, xây biệt thự cho thuê Năm 2007 tái cấu trúc hợp công ty thành Tập đoàn: ANOVA CORP, NOVALAND GROUP Hiện nay, Novaland Group cơng ty có uy tín lĩnh vực Đầu tư Phát triển Bất động sản với tổng số vốn điều lệ 5.962 tỷ đồng 1.5 Công ty cổ phần BĐS An Dương Thảo Điền Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền thành lập hình thức Công ty Cổ phần vào năm 2007 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4103007249 Sở kế hoạch & Đầu tư TPHCM cấp ngày 10/07/2007 với vốn điều lệ 32 tỷ đồng An Dương Thảo Điền doanh nghiệp với 15 năm kinh nghiệm việc đầu tư bất động sản sản xuất trang thiết bị nội thất Đặc biệt kinh nghiệm chuyên sâu lĩnh vực kinh doanh, vận hành loại hình bất động sản sở lưu trú hộ dịch vụ, khách sạn PHẦN 2: NHẬN XÉT TỶ LỆ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH CỦA DOANH NGHIỆP 2.1 Nhận xét tỷ lệ tài sản cố định/Tổng tài sản 2.1.1 Công ty cổ phần Vinhomes Bảng 1: Tỷ lệ TSCĐ/ Tổng tài sản Vinhomes Đơn vị: triệu đồng 2016 2017 2018 - Tài sản cố định 3,261,633 1,355,894 128,187 Tổng tài sản 37,520,745 51,303,819 119,688,756 TSCĐ/Tổng TS 8.69% 2.64% 0.11% Tỷ lệ ngành 5.36% 6.10% 6.43% Năm 2016 tỷ lệ Vinhomes cao tỷ lệ ngành: năm 2016 công ty tăng hoạt động mua sắm tài sản cố định hữu hình tăng thêm 4081 tỷ đồng (tăng 137.96% so với nguyên giá tài sản đầu năm), công ty tăng tài sản cố định hoạt động mua lại số công ty Tài sản cố định vơ hình tăng thêm 28 tỷ (tăng 75.6% so với đầu 2016) Tổng tài sản tăng 32% nhiên không mức độ tăng không cao mức độ tăng tài sản cố định - Năm 2017 tỷ lệ giảm mạnh: tổng tài sản cố định giảm từ 3642 tỷ xuống 1355 tỷ ( giảm 62.79%) năm công ty lý, nhượng bán tài sản chuỗi cửa hàng VinDS bán công ty làm cho tài sản từ hoạt động giảm 68.01% so với nguyên giá tổng tài sản đầu năm 2017.Tài sản cố định vơ hình trọng đầu tư mua mới, năm mua thêm tài sản giá trị 72 tỷ ( tăng thêm 42.39% so với đầu năm) Cơng ty phải trích khấu hao cho tài sản tài sản cố định công ty giảm 68,65% tổng tài sản tăng 36.73% so với số liệu đầu kỳ - Năm 2018 tỷ lệ tiếp tục sụt giảm mạnh: tài sản cố định giảm 128 tỷ(giảm 90% so với 2017)do hoạt động lý nhượng bán tài sản lý công ty giá trị lại tài sản thấp Tài sản cố định vơ hình giảm 52.93% so với số liệu đầu kỳ Bên cạnh đó, doanh nghiệp cịn chuyển 34.68% nhà cửa vật kiến trúc lớn sang hạng mục bất động sản đầu tư làm cho tổng tài sản cố định hữu hình giảm sút đáng kể Trong tổng tài sản công ty tăng lên 119,688 tỷ( tăng 50%) dẫn đến tỷ lệ công ty giảm xuống 0.11% thấp nhiều so với tỷ lệ ngành - Tỷ lệ tài sản cố định/ tổng tài sản Vinhomes ghi nhận sụt giảm mạnh qua năm thấp trung bình ngành nhiều Điều giải thích tài sản cố định giảm khấu hao lớn; bán, lý cơng ty quy mơ tổng tài sản lại tăng mạnh (do với doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt đầu tư nhà Vinhomes khoản phải thu hàng tồn kho kéo dài nhiều năm cơng ty đa dạng ngành nghề kinh doanh nên tổng tài sản ngày lớn) 2.1.2 Công ty Cổ phần BĐS Phát Đạt Bảng 2: Tỷ lệ TSCĐ/ Tổng tài sản Phát Đạt Đơn vị: triệu đồng TSCĐ Tổng tài sản 2016 2017 2018 6,620 8,058,761,804 10,533,573,446 9,002,350,043, 9,948,855,142,5 11,057,426,210,4 761 90 94 0.03% 0.08% 0.1% TSCĐ/Tổng TS Tỷ lệ ngành 5.36% 6.1% 6.43% Cơ cấu tỷ lệ tài sản cố định doanh nghiệp năm 2016 – 2018 thấp có biến động qua năm: thấp vào năm 2016 (0.03%), cao vào năm 2018 (0.10%) Trong cấu tài sản doanh nghiệp năm gần tỷ lệ tài sản ngắn hạn chiếm phần lớn ( năm 2016 90%,năm 2017 chiểm 80%,năm 2018 72.80%) hàng tồn kho khoản phải thu ngắn hạn chiểm phần lớn tỷ trọng điều dễ hiểu với công ty bất động sản , phần tài sản dài hạn nhỏ tỷ lệ tài sản cố định không cao ( năm 2016 0,25% , năm 2017 0,39% , năm 2018 0,35%, ) chủ yếu phải thu dài hạn , bất động sản đầu tư, xây dựng dở dang đầu tư dài hạn khác Nhìn chung tỷ lệ tài sản cố định công ty bất động sản Phát Đạt thấp so với trung bình ngành Trong năm 2016 tỷ lệ tài sản cố định 0,03% tổng tài sản số thấp so với công ty khác hay tỷ lệ ngành phần lý năm 2016 đầu tư mua máy móc thiết bị cơng ty thấp 0,2% so với 2015 , đồng thời năm 2016 quyền sử dụng đất chưa hạch tốn vào tài sản cố định vơ hình mà hạch toán vào điều khoản bất động sản đầu tư Năm 2017 tỷ lệ tài sản cố định so với tổng tài sản 0,08% tăng lần so với 2016 , năm 2017 tổng tài sản tăng 10% so với năm 2016 nhiên tài sản cố định lại tăng 21,7% gấp đôi so với mức tăng tổng tài sản Trong năm 2017 phần quyền sử dụng đất hạch toán vào tài sản cố định vơ hình (Quyền sử dụng đất có thời hạn với giá trị 5,059,556,440VNĐ), với đầu tư cơng ty vào máy móc thiết bị tăng 44.1%, phần mềm máy tính tăng 74.1% so với năm 2016 Đây nguyên nhân góp phần tăng tỷ lệ tài sản cố định so với tổng tài sản Năm 2018, công ty đầu tư mua 7,6 tỷ phương tiện vận tải 1,2 tỷ cho phần mềm máy tính nên tài sản cố định tăng 30% tổng tài sản tăng lên 11.1% tỷ lệ tài sản cố định/ tổng tài sản tăng lên 2.1.3 Công ty BĐS Thế Kỷ Bảng 3: Tỷ lệ TSCĐ/ Tổng tài sản Thế Kỷ (Đơn vị: triệu VND) Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 · Tài sản cố định 8,878 18,355 141,157 Tổng tài sản 925,410 1,054,198 2,328,210 TSCĐ/Tổng TS 0.96% 1.74% 6.06% Tỷ lệ ngành 5.36% 6.10% 6.43% Năm 2016: tỷ lệ BĐS Thế Kỷ thấp, đạt 0.96% So với đầu năm 2016, cơng ty có mua thêm Tài sản cố định hữu hình hợp Cơng ty Cổ phần Truyền thơng giải trí Ngơi Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Ngơi tồn cầu, tổng TSCĐ tăng 67% Tài sản dài hạn chiếm tỷ trọng lớn cấu tổng tài sản (72.3%), khoản phải thu dài hạn chiếm đến 97.5% tài sản dài hạn, tăng 72 lần so với đầu kỳ năm 2016 công ty thực dự án lớn như: HDI Sunrise, An Bình, D.’Le Roi Soleil Quảng An, khoản phải thu lớn khiến Tổng tài sản CenLand lớn, tăng gần 90% so với đầu kỳ dẫn đến tỷ lệ Tài sản cố định/Tổng Tài sản năm 2016 thấp · Năm 2017: Tỷ lệ tăng gấp 1.8 lần so với 2016 Năm 2017 cơng ty tăng hoạt động mua sắm máy móc, phương tiện vận chuyển, thiết bị, mua lại Cen Sài Gòn khiến tài sản cố định tăng 106% Các khoản phải thu ngắn hạn tăng phải thu dài hạn giảm dẫn đến tổng tài sản tăng thêm 13.9% tỷ lệ Tài sản cố định/Tổng tài sản năm 2017 tăng · Năm 2018: Tỷ lệ tiếp tục tăng mạnh, tăng gần gấp 3.5 lần so với năm 2017, năm 2018, công ty mua lượng lớn nhà cửa vật kiến trúc, phương tiện vận tải, văn phòng thiết bị để mở rộng thêm nhiều văn phòng đại diện tỉnh Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Thái Ngun, Hải Phịng, bên cạnh cơng vào thị trường BĐS quốc tế, mở văn phòng giao dịch Hàn Quốc Tỷ lệ gần chạm ngưỡng tỷ lệ trung bình ngành Tài sản cố định tăng gần 670% Tổng tài sản tăng 120% so với đầu năm 2018 dẫn đến tỷ lệ TSCĐ/Tổng tài sản tăng mạnh Nhận xét tỷ lệ Tài sản cố định/Tổng TS BĐS Thế Kỷ so với trung bình ngành · Năm 2016: Tỷ lệ CenLand thấp so với tỷ lệ trung bình ngành · Năm 2017: Tỷ lệ CenLand tăng Tuy nhiên thấp so với trung bình ngành Bất động sản · Năm 2018: Tỷ lệ CenLand gần chạm mức trung bình ngành Tăng trưởng mảng mơi giới Cơng ty cổ phần BĐS Thế kỷ dường dần đuối sức, CenLand bước chuyển dần hoạt động cốt lõi sang kinh doanh nhà, đất, mua lại sản phẩm chủ đầu tư bán thị trường hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư từ lúc ban đầu tài sản cố định hữu hình chiếm phần lớn tài sản cố định tỷ lệ TSCĐ/Tổng tài sản cao số doanh nghiệp ngành có xu hướng tăng lên qua năm, ngày gần với số trung bình ngành 2.1.4 Cơng ty cổ phần tập đồn đầu tư địa ốc Nova (NVL) Bảng 4: Tỷ lệ TSCĐ/ Tổng tài sản Nova Đơn vị: triệu đồng TSCĐ Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 148,823 326,609 787,143 Tổng tài sản 36,527,076 49,466,962 69,912,213 TSCĐ/Tổng TS 0.41% 0.66% 1.13% Tỷ lệ ngành 5.36% 6.1% 6.43% Trong năm từ 2016-2018, tài sản cố định tổng tài sản tăng đáng kể Tài sản cố định tăng từ 148,832 triệu đồng năm 2016 lên 326,609 triệu đồng năm 2017 (tăng 119.5%) tiếp tục tăng lên 787,143 triệu đồng năm 2018 (tăng 141% so với năm 2017) Tổng tài sản công ty tăng đáng kể năm 2018, tăng 91.4% so với năm 2016 Mức tăng tài sản cố định lớn mức tăng tổng tài sản nên kéo theo hệ số TSCĐ/Tổng TS tăng Năm 2016 0.41% tăng lên 1.13% vào năm 2018 (tăng 175.61%) Tỷ lệ tăng biến động chiều với tỷ lệ chung ngành Năm 2017, tài sản cố định tăng lên việc mua công ty (tăng 203.599 triệu đồng) chiếm 62,34% tài sản cố định Năm 2018, giá trị xây dựng dở dang tăng mạnh (415,806 triệu đồng), chiếm 52.83% tài sản cố định Nhìn chung, tỷ lệ TSCĐ/Tổng TS cơng ty cổ phần tập đoàn đầu tư địa ốc Nova (NVL) giai đoạn 2016-2018 ghi nhận gia tăng đáng kể thấp so với doanh nghiệp ngành Tuy nhiên điều dễ hiểu hoạt động kinh doanh chủ yếu cơng ty bán bất động sản, cấu tổng tài sản hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn tài sản cố định Hàng tồn kho thường chiếm tỉ lệ khoảng 50% tổng giá trị tài sản 2.1.5 Công ty BĐS An Dương Thảo Điền Bảng 5: Tỷ lệ TSCĐ/ Tổng tài sản An Dương Thảo Điền Đơn vị: triệu đồng Năm 2016 2017 2018 TSCĐ 237,065 302,235 230,822 Tổng tài sản 1178,743 1180,434 1178,066 Tỉ lệ TSCĐ/TTS 20,11% 25,6% 19,59% Tỷ lệ ngành 5.36% 6.1% 6.43% TSCĐ vơ hình chiếm tỉ trọng lớn (hơn 90%) tổng TSCĐ công ty sở hữu nhiều vào quyền sử dụng đất đai lâu dài, cho thấy đầu kinh doanh chủ yếu, phát triển xây dựng tập trung vào loại hình dịch vụ cho thuê hộ dịch vụ, studio, khách sạn … Tài sản cố định hữu hình cơng ty chủ yếu trang thiết bị nội thất mua sắm đầu tư cho hộ, khách sạn - TSCĐ chiếm khoảng 20% TTS năm, cơng ty ngồi trọng vào dịch vụ nhà ở, hộ cịn đầu tư vào công ty liên kết liên doanh, dịng tiền đặt nhiều vào chi phí xây dựng dở dang dài hạn, tập trung vào bất động sản đầu tư đât đai - Nhìn chung số TSCĐ/TTS HAR lớn số ngành lớn nhiều đặn qua năm Công ty đầu tư nhiều qua năm vào bất động sản đầu tư tốn nhiều tiền vào chi phí sản xuất kinh doanh xây dựng dở dang HAR hướng tới xây dựng đặc biệt chuyên sâu lĩnh vực kinh doanh, vận hành loại hình bất động sản sở lưu trú hộ dịch vụ, khách sạn… Đỉnh điểm năm cuối 2017 2018, công ty tập trung trọng nguồn vốn vào bất động sản đầu tư, tăng 50% tài sản vào BĐS đầu tư tài sản dở dang dài hạn giảm mạnh ( giảm từ 224 xuống 85 tỷ đồng) , cho thấy cơng ty hồn thiện bất động sản đưa vào sử dụng Công ty đầu tư không nhỏ vào phần liên kết vốn, liên doanh, chiếm khoảng 25% tổng tài sản năm cho thấy mở rộng kinh doanh ngành nghề trọng vào bất động sản mặt kinh doanh 2.2 Nhận xét cách ghi nhận tài sản cố định: Các công ty ghi nhận nguyên giá khấu hao sau: TSCĐ hữu hình - TSCĐ hữu hình trình bày theo nguyên giá trừ giá trị hao mòn lũy kế - Nguyên giá TSCĐ hữu hình mua sắm bao gồm giá mua tồn chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng - Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu TSCĐ hữu hình ghi tăng nguyên giá tài sản chi phí chắn làm tăng lợi ích kinh tế tương lai sử dụng tài sản Các chi phí phát sinh khơng thỏa mãn điều kiện ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh kì - Khấu hao theo phương pháp đường thẳng dựa thời gian hữu dụng ước tính TSCĐ vơ hình - Ngun giá TSSCĐ vơ hình mua riêng biệt bao gồm giá mua chi phí có liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào sử dụng dự kiến Ngun giá TSCĐ vơ hình hình thành q trình sáp nhập doanh nghiệp có tính chất mua lại giá trị hợp lí tài sản vào ngày mua - Tài sản cố định vơ hình cơng ty quyền sử dụng đất đai phần mềm máy tính Cơng ty khơng tiến hành trích khấu hao quyền sử dụng đất đai lâu dài Phần mềm máy tính khấu hao theo phương đường thẳng thời gian sử dụng năm Tuy nhiên doanh nghiệp có phân bổ thời gian hữu dụng cho tài sản khác để phù hợp với sách, chiến lược doanh nghiệp: Vinhomes Địa Nova ốc Bất An Phát động Dương Đạt sản Thảo Thế Điền kỷ Nhà cửa, 44-48 5-50 30 - - 5-10 3-7 5-10 3-7 6-10 4-8 6-10 3-6 3-5 3-8 3-5 3-8 - 5-10 3-7 3-5 - vậtkiến trúc Máy móc, thiết bị Phương tiện vận tải Thiếtbị văn phòng Bản quyền Quyền sử - - - - 49 3-5 3-7 3-5 2-5 2-3 3-5 3-8 - dụng đất Phần mềm máy tính Tài sản khác Cách xác định ghi nhận khoản mục nhà cửa, vật kiến trúc quyền sử dụng đất doanh nghiệp khác nhau: - Phát Đạt An Dương Thảo Điền xác định nhà cửa, vật thiết kế bất động sản đầu tư, cơng ty cịn lại phân bổ hai mục tài sản cố định hữu hình bất động sản đầu tư - Từ năm 2018,Vinhomes ghi nhận toàn quyền sử dụng đất bất động sản đầu tư - Từ 2017, Phát Đạt ghi nhận phần quyền sử dụng đất tài sản vơ hình, phần bất động sản đầu tư PHẦN 3: ĐÁNH GIÁ TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM So với ngành sản xuất thơng thường Việt Nam, ngành BĐS có tỷ lệ TSCĐ/Tổng Tài sản thấp số đặc trưng sau:  Các khoản phải thu lớn dẫn đến Tổng tài sản lớn  Nhiều doanh nghiệp tập trung vào hoạt động môi giới, tư vấn, kinh doanh quyền sử dụng đất  Các doanh nghiệp bất động sản ngày có xu hướng mở rộng hoạt động công ty, không đầu tư xây dựng bất động sản mà bên cạnh đẩy mạnh hoạt động tư vấn, giám sát quản lý xây dựng dẫn tới quy mô tổng tài sản ngày tăng tài sản cố định khấu hao theo thời gian tài sản giảm lý nhượng bán tài sản công ty Trong tài sản cố định, tùy theo lĩnh vực kinh doanh phương pháp ghi nhận tài sản mà doanh nghiệp có cấu tài sản cố định hữu hình vơ hình khác Một số cơng ty đầu tư bất động sản nhà lớn có tài sản cố định hữu hình lớn số công ty trọng vào kinh doanh dịch vụ mơi giới, tư vấn, giám sát xây dựng có tài sản cố định vơ hình chiếm phần lớn cố tài sản cố định Bên cạnh đó, số cơng ty, tập đồn Bất động sản mở rộng sản xuất, kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực khiến tỷ lệ cao hẳn công ty hoạt động Bất động sản kéo theo tỷ lệ ngành trung bình có xu hướng tăng  ... Nhìn chung tỷ lệ tài sản cố định công ty bất động sản Phát Đạt thấp so với trung bình ngành Trong năm 2016 tỷ lệ tài sản cố định 0,03% tổng tài sản số thấp so với công ty khác hay tỷ lệ ngành phần... ĐỊNH CỦA DOANH NGHIỆP 2.1 Nhận xét tỷ lệ tài sản cố định/ Tổng tài sản 2.1.1 Công ty cổ phần Vinhomes Bảng 1: Tỷ lệ TSCĐ/ Tổng tài sản Vinhomes Đơn vị: triệu đồng 2016 2017 2018 - Tài sản cố định. .. doanh phương pháp ghi nhận tài sản mà doanh nghiệp có cấu tài sản cố định hữu hình vơ hình khác Một số cơng ty đầu tư bất động sản nhà lớn có tài sản cố định hữu hình lớn số công ty trọng vào kinh