Đề cương PL kinh doanh bất động sản

ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tổng quan bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản - Bất động sản tài sản (Điều 107 BLDS2015): + Đất đai: bất động sản yếu tố định tài sản có phải bất động sản; + Tài sản gắn liền với đất: nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng, lây năm đất… - Bất động sản hàng hóa: phép giao dịch kinh doanh thị trường - Loại bất động sản coi hàng hóa phụ thuộc vào sách pháp luật quốc gia 1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản - Bất động sản có tính cố định - Bất động sản mang tính ền vững có giá trị kinh tế lớn tính khoản thấp - Bất động sản có tính khan - Bất động sản mang tính nhạy cảm chịu chi phối nhiều yếu tố - Bất động sản có tính cá biệt lại chi phối lẫn - Bất động sản có tính thích ứng, linh hạt công dụng Tổng quan thị trường bất động sản 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản * Theo nghĩa hẹp: nơi diễn giao dịch BĐS * Theo Nghĩa rộng: tổng thể giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời điểm định (bao gồm chủ thể, khách thể chế giao dịch) 2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính khu vực địa phương - Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo - Thị trường bất động sản thị trường giao d ịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản thông qua l oại giấy tờ pháp lý ch ứng minh quy ền sở hữu, sử dụng bất động sản - Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng chi phối pháp luật, can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước - Thị trường bất động sản cần có hỗ trợ nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp - Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên quan (như thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm thị trường xây dựng) - Thị trường bất động sản thị trường khó xâm nhập 2.3 Phân loại thị trường bất động sản - Căn vào thứ tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường: + Thị trường sơ cấp: nơi di ễn giao dịch Nhà nước với người sử dụng đất, tạo sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản + Thị trường thứ cấp: nơi diễn giao dịch chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản với khách hàng ch ủ thể liên quan, giúp cho b ất động sản lưu thông thị trường - Căn vào tính hợp pháp mức độ kiểm sốt Nhà nước thị trường: + TTBĐS quy: + TTBĐS phi quy - Căn vào cơng dụng bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất; thị trường nhà ở; thị trường tài sản gắn liền đất phục vụ sản xuất, kinh doanh (công trình ki ến trúc, kết cấu hạ tầng đất) - Căn vào tính chất quan hệ trao đổi: thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê, cho thuê mua; … 2.4 Vai trò thị trường bất động sản - Là thị trường đầu vào quan trọng - Góp phần thúc đẩy q trình sản xuất - Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước - Ổn định, nâng cao đời sống xã hội - Thúc đẩy trình hội nhập 2.5 Các yếu tố thị trường bất động sản 2.5.1 Chủ thể * Nhà nước: tham gia vào thị trường với hai tư cách (chủ thể cung cấp hàng hóa chủ thể quản lý thị trường) * Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc thành phần kinh tế tham gia phát triển, giao dịch bất động sản nhằm mục đích sinh lợi * Khách hàng: người có nhu cầu bất động sản (mua, thuê bất động sản) * Chủ thể trung gian: chủ thể cung cấp dịch vụ bất động sản môi giới, tư vấn, định giá bất động sản,… 2.5.2 Khách thể * Hàng hóa bất động sản: loại bất động sản coi hàng hóa (nhà ở, cơng trình sản xuất kinh doanh…) * Dịch vụ bất động sản: dịch vụ định giá, sàn giao dịch… 2.5.3 Cung, cầu giá thị trường BĐS - Cung BĐS toàn khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa thị trường BĐS thời gian định với mức giá giới hạn định - Cầu hàng hoá BĐS tồn nhu cầu có khả tốn mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá dịch vụ BĐS thời kỳ định - Giá bất động sản khoản tiền định để trao đổi BĐS thời điểm xác định - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS: + Chính sách Nhà nước: pháp luật (quyền, nghĩa vụ), tài chính, quy hoạch; + Cung, cầu bất động sản; + yếu tố tâm lý xã hội; + Tính hữu dụng; + Chi phí tạo lập; + Môi trường xung quanh; 2.6 Khái quát trình hình thành phát triển pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản tác động sách pháp luật thị trường - Từ HP 1980, LĐĐ 1987 đến trước 15/10/1993 (ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực thi hành) - Từ 15/10/1993 – trước 1/1/2007 (ngày LKDBĐS 2006 có hiệu lực thi hành) - Từ 1/1/2007 – Tổng quan kinh doanh bất động sản 3.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bât động sản - Khái niệm: kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi - Đặc điểm: + Kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện: Điều kiện tư cách pháp lý, điều kiện chứng hành nghề, điều kiện vốn +Đối tượng kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt + Kinh doanh bất động sản đòi hỏi nhu cầu vốn lớn +Các chủ thể kinh doanh thường vay vốn tổ chức tín dụng dễ dàng lẽ, bất động sản tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu bất động sản chấp để vay vốn + Là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn rủi ro nhiều + Kinh doanh bất động sản phụ thuộc nhiều vào can thiệp nhà nước 3.2 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản + Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thơng qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật + Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định + Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch 3.3 Xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản * Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành (Đ NĐ 139/2017/NĐ-CP) * Mức phạt tiền (Đ NĐ 139/2017/NĐ-CP) * Thời hiệu xử phạt vi phạm hành (Đ NĐ 139/2017/NĐ-CP) * Hình thức xử phạt biện pháp khắc phục hậu (Đ NĐ 139/2017/NĐ-CP) 3.4 Hệ thống văn quy phạm pháp luật kinh doanh bất động sản 3.4.1 Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành 3.4.2 Pháp luật đất đai 3.4.3 Pháp luật nhà 3.4.4 Pháp luật xây dựng 3.4.5 Pháp luật đầu tư 3.4.6 Pháp luật thuế Chương KINH DOANH HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Phần A Những quy định chung kinh doanh hàng hóa bất động sản Điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản - Điều kiện hình thức kinh doanh: + Phải thành lập Doanh nghiệp, HTX + thành lập doanh nghiệp, HTX trường hợp quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định K1 Đ 10 LKDBĐS 2014, Đ NĐ 76/2015 - Điều kiện lực tài + Vốn điều lệ doanh nghiệp không thấp 20 tỷ đồng (trong trường hợp phải thành lập DN, HTX + lực tài thực dự án kinh doanh bất động sản theo quy định Đ 13 NĐ 43/2014 + Phải ký quỹ theo Luật Đầu tư Hình thức phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản chủ thể - Hình thức kinh doanh: + chủ thể kinh doanh bất động sản phải tự tạo lập nhà, cơng trình xây dựng thơng qua việc xin dự án đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng + doanh nghiệp kinh doanh thực mua, th nhà cơng trình xây dựng có sẵn để kinh doanh - Chủ thể phạm vi kinh doanh: Đ 11 LKDBĐS 2014 + Tổ chức, cá nhân nước; + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước + Người VN định cư nước ngồi Hợp đồng kinh doanh hàng hóa bất động sản - Các loại hợp đồng: Hợp đồng kinh doanh bất động thỏa thuận văn bên tham gia giao dịch Tùy vào loại giao dịch kinh doanh có loại hợp đồng sau: a) Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng; b) Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng; c) Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng; d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; đ) Hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án bất động - Hình thức hợp đồng: văn bản, cơng chứng, chứng thực khơng - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng: + Theo LĐĐ 2013 + Theo LNO 2014 + Theo LKDBĐS 2014 - Chủ thể hợp đồng đối tượng hợp đồng: + chủ thể thực quyền: doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định Đ 10 Luật KDBĐS 2014 + chủ thể loại bất động sản mua, thuê mua, thuê: Đ 14 LKDBĐS 2014 Phần B Các hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng 1.1 Một số khái niệm Ø Khái niệm nhà - theo cách hiểu phổ biến nhà cơng trình xây dựng có mái, có tường vách để hay dùng vào cơng việc - Theo K1 Đ LNO 2014: Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân - Phân loại nhà ở: + Nhà riêng lẻ công trình xây dựng khn viên đất thuộc quyền sử dụng hộ gia đình, cá nhân theo quy định pháp luật (K 29 Đ LXD 2014) theo LNO 2014: Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (K2 Đ LNO 2014) + Nhà chung cư: Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức (K3 Đ3 LNO 2014) Ø Khái niệm CTXD: Thuật ngữ CTXD sử dụng phổ biến nay, nhiên khái niệm CTXD không LKDBĐS quy định mà áp dụng theo quy định LXD, cụ thể theo quy định K10Đ LXD 2014 Cơng trình xây dựng sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, nơng nghiệp phát triển nơng thơn, cơng trình hạ tầng kỹ thuật cơng trình khác 1.2 Phát triển nhà thương mại Ø Khái niệm: Phát triển nhà việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại cải tạo làm tăng diện tích nhà (K9 Đ LNO 2014) Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường Trên sở khái niệm phát triển nhà thương mại hoạt động đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường Ø Chủ thể phát triển nhà ở: chủ thể có chức kinh doanh bất động sản VN Ø Điều kiện để đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại: Đ 21 LNO 2014 - Là doanh nghiệp, HTX có chức kinh doanh bất động sản VN - Có vốn ký quỹ để thực dự án theo quy định pháp luật đầu tư Ø Quyền trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà thương mại: Đ 25, 26 LNO 2014 Một số trách nhiệm cần lưu ý: - Đóng tiền bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - Dành diện tích đất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án để xây dựng nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ở: - Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua kể từ thời điểm bên thuê mua tốn đủ tiền theo thỏa thuận phải làm thủ tục đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trường hợp xây dựng nhà th có trách nhiệm lập lưu trữ hồ sơ nhà Ø Huy động vốn để thực dự án nhà thương mại : hoạt động nhằm hỗ trợ nhà đầu tư có nguồn vốn để thực dự án đầu tư + Ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh + Hợp đồng mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà hình thành tương lai + Ký hợp đồng vay vốn TCTD phát hành trái phiếu 1.3 Điều kiện nhà, CTXD đưa vào kinh doanh Ø Điều kiện nhà, CTXD có sẵn đưa vào kinh doanh + Khái niệm nhà cơng trình xây dựng có sẵn: Nhà, CTXD có sẵn nhà, CTXD hồn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng (K3 Đ LKDBĐS 2014) + Điều kiện: quy định Đ Luật KDBDS 2014 quy định bổ sung thêm LNO 2014 áp dụng nhà thương mại: Ø Điều kiệu nhà, CTXD hình thành tương lai + Khái niệm: Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng q trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng (K4 Đ LKDBĐS 2014) Ø Điều kiện nhà, CTXD hình thành tương lai phép đưa vào kinh doanh (Đ 55 LKDBĐS 2014) 1.4 Giao dịch kinh doanh nhà, CTXD 1.4.1 Mua bán nhà, CTXD Ø Nguyên tắc mua bán: Đ 19 LKDBĐS 2014 - Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất - Lưu ý Đối với nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng: - Bên mua nhà, cơng trình xây dựng, hộ, phần diện tích nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ nhà, cơng trình xây dựng - Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Ø Bảo hành nhà, CTXD bán: Đ 20 LKDBĐS 2014 Ø Quyền nghĩa vụ bên: Đ 21 -24 LKDBĐS 2014: 1.4.2 Cho thuê nhà, CTXD 10 có hành vi vi phạm quy định quản lý, sử dụng nhà mà thuộc diện bị thu hồi phải trả lại nhà cơng vụ cho Nhà nước Học sinh, sinh viên học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc thuê nhà nội trú công lập sử dụng nhà thời xã hội gian học tập 2.2 Giao dịch nhà xã hội 2.2.1 Các vấn đề chung - Hợp đồng giao dịch kinh doanh nhà xã hội: + Hợp đồng phải thành văn theo hợp đồng mẫu Bộ Xây dựng quy định ban hành, - Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội: Điều 62 LNO + Trong thời gian, đối tượng thuộc quy định K1,4,5,6,7,8,10 Đ 49 LNO 2014 thuê thuê mua mua nhà xã hội; học sinh trường dân tộc nội trú cơng lập trả tiền thuê nhà dịch vụ trình sử dụng + Thời hạn hợp đồng thuê nhà xã hội tối thiểu 05 năm; thời hạn toán tiền thuê mua nhà xã hội tối thiểu 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà + Bên thuê, thuê mua nhà xã hội không bán, cho thuê lại, cho mượn nhà thời gian th, th mua; bên th, th mua khơng cịn nhu cầu thuê, thuê mua nhà chấm dứt hợp đồng phải trả lại nhà + Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua toán hết tiền mua, thuê mua nhà mà có nhu cầu bán nhà bán lại cho đơn vị quản 14 lý nhà xã hội bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân + Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua toán hết tiền mua, thuê mua nhà cấp Giấy chứng nhận có quyền bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Chính phủ nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội quy định Luật bán với giá tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân + Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà thuê mua, mua nhà xã hội bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu sau tốn hết tiền mua, tiền thuê mua nhà cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định Chính phủ phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế + Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội không quy định Luật hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà khơng có giá trị pháp lý bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà cho đơn vị quản lý nhà xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà thực theo quy định pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà xã hội thực theo quy định Điều 135 Luật - Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà xã hội: Đ 61 LNO 15 + Giá thuê nhà xã hội chủ đầu tư xác định sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định Chính phủ khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định khoản Điều 58 Luật này; + Giá thuê mua nhà xã hội xác định theo quy định điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà người th mua nộp theo quy định khoản Điều 108 Luật này; + Giá bán nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định Chính phủ khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước quy định khoản Điều 58 Luật này; + Chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội có trách nhiệm xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước công bố 2.2.2 Các giao dịch cụ thể kinh doanh nhà xã hội: - Điều kiện: + Đối với nhà xã hội hình thành tương lai: K2 Đ 63 LNO + Đối với nhà xã hội có sẵn: K3 Đ 63 LNO - Giao dịch mua bán nhà xã hội: + Việc ứng tiền trước người mua nhà xã hội thực theo thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng cơng trình nhà tiến độ thực dự án phê duyệt tổng số tiền ứng trước người mua không vượt 70% giá trị nhà mua bán đến trước bàn giao nhà cho 16 người mua không vượt 95% giá trị nhà mua bán đến trước người mua nhà cấp Giấy chứng nhận nhà - Giao dịch thuê mua nhà xã hội + Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà theo hợp đồng bên thuê mua toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận + Quyền nghĩa vụ bên thuê mua nhà xã hội: Đ 135 LNO 2014 - Giao dịch cho thuê nhà xã hội: + Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội không ký hợp đồng thuê nhà xã hội hình thành tương lai, trừ trường hợp nhà có đủ điều kiện (Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt có Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; Đã hồn thành việc xây dựng xong phần móng nhà theo quy định pháp luật xây dựng hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thơng, cấp, nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng khu vực nhà bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế tiến độ dự án phê duyệt) chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc thu tiền đặt cọc thuê nhà tối đa 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà phải bảo đảm đối tượng điều kiện thuê nhà xã hội Sau nhà có đủ điều kiện chủ đầu tư ký hợp đồng thuê nhà với người ký hợp đồng đặt cọc KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (giới thiệu sơ lược học mơn Luật Đất đai) Chuyển nhượng dự án kinh doanh hàng hóa bất động sản 17 4.1 Khái niệm: Chuyển nhượng dự án án kinh doanh bất động sản việc nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản chuyển giao phần hay toàn dự án kinh doanh cho chủ đầu tư khác, đó, quyền, ngĩa vụ lợi ích hợp pháp nhà đầu tư ban đầu gắn với phần toàn dưa án chuyển sang cho nhà đầu tư 4.2 Điều kiện chuyển nhượng - Điều kiện dự án bất động sản: - Điều kiện Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng 4.3 Thủ tục chuyển nhượng 4.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng Phần C NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH HÀNG HĨA BẤT ĐỘNG SẢN (giới thiệu nhà tự nghiên cứu học học phần có liên quan) 1.Khái niệm Các loại nghĩa vụ tài kinh doanh hàng hóa bất động sản Chương KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm kinh doanh dịch vụ bất động sản Dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ cho chủ thể thực kinh doanh bất động sản Trước đây, theo luật KDBDS 2006, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm hoạt động: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn bất động sản Đến Luật KDBĐS 2014 xác định hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản cịn hình thức chịu điều chỉnh Luật bao gồm môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản, tư vấn bất động sản nhiên khơng có nghĩa hoạt động kinh doanh bất động sản khơng có nhu cầu quảng cáo hay định dịch 18 vụ quy định văn pháp luật riêng cụ hoạt động quảng cáo Luật giá 2012, nghị định 89/2013 hướng dẫn Luật giá thẩm định giá hoạt độngđịnh giá bất động sản Vì vậy, kể từ ngày 1/7/2015, hoạt động quảng cáo bất động sản thực theo quy định Luật Quảng cáo 2012 Còn hoạt động định giá bất động sản ,thì chủ thể cấp chứng định giá bất động sản theo quy định pháp luật KDBDS 2006 sử dụng chứng thời hạn năm (đến hết ngày 30/6/2020), hết thời hạn trên, chủ thể muốn thực định giá phải có đủ điều kiện thẩm định giá viên theo quy định thể Luật giá 2012, nghị định 89/2013 hướng dẫn Luật giá thẩm định giá Đây hoạt động nhằm hỗ trợ cung cấp dịch vụ cho chủ thể kinh doanh hàng hóa bất động sản Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản Tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản LKDBĐS 2014 không giới hạn phạm vi thực kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ thể kinh doanh ngồi nước, tạo bình đẳng kinh doanh Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản - Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận - Các loại hợp đồng kinh doanh bao gồm: hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên thỏa thuận, 19 khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng - Nội dung hợp đồng dịch vụ bất động sản bên tự thỏa thuận, nhiên phải đảm bảo có nội dung pháp luật quy định, ví dụ tên, địa chị, yêu cầu, kết quả, thời hạn thực dịch vụ, phương thức toán… (quy định cụ thể Khoản Điều 61 LKDBĐS 2014.) Các hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản 4.1 Kinh doanh dịch vụ môi giới Bất động sản 4.1.1 Khái niệm Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên giao dịch bất động sản: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (K2 Đ LKDBĐS 2014) 4.1.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản - Kinh doanh hình thức doanh nghiệp: chủ thể kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản hình thức doanh nghiệp, phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản (K1 Đ 62 LKDBDS) - Cá nhân môi giới độc lập: cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập nhân danh phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật (K2 Đ 62 LKDBDS) - Về điều kiện cá nhân cấp chứng hành nghề mội giới bất động sản : Đ 68 LKDBĐS + Có lực hành vi dân đầy đủ: cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên + Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thơng trở lên: có tốt nghiệp THPT Như vậy, LKDBDS 2014 có quy định điều kiện trình độ học vấn người mơi giới bất động sản, quy định hoàn toàn phù hợp để nâng cao chất lượng người môi giới + Đã qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản 20 4.1.3 Nội dung môi giới bất động sản: Đ 63 LKDBDS + Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng: sở yêu cầu chủ sở hữu bất động sản thể hợp đồng, người mơi giới thực tìm khách hàng phù hợp với yêu cầu để bên đàm phán, giao kết hợp đồng + Đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản + Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản 4.1.4 Thù lao hoa hồng môi giới bất động sản - Thù lao khoản tiền mà người môi giới nhận từ khách hàng không phụ thuộc vào kết giao dịch hai bên Có nghĩa người môi giới thực công việc môi giới cho khách hàng nhận khoản thù lao Mức thù lao bên thỏa thuận với không phụ thuộc vào giá trị hợp đồng, chẳng hạn, người môi giới thực đại diện theo ủy quyền hay cung cấp thông tin bất động sản cho khách hàng, bên thỏa thuận mức thù lao mà người môi giới hưởng - Hoa hồng môi giới bất động sản khoản tiền mà người môi giới bất động sản hưởng khách hàng ký hợp đồng giao dịch bất động sản Khoản hoa hông tương ứng bên thỏa thuận với nhau, nhiên thông thường xác định theo tỉ lệ phần trăm với giá trị hợp đồng ký kết Chẳng hạn, nay, mức hoa hoa dao động khoảng từ 1-2% tùy thuộc vào giá trị hợp đồng giao dịch bất động sản Đây hai khoản tiền khác nhau, bên thỏa thuận bên mơi giới nhận khoản tiền nhận hai 21 4.1.5 Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh môi giới bất động sản: Đ 66-67 LKDBDS: Đọc thêm quy định, lưu ý quyền chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới: Được thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực công việc môi giới bất động sản phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản ký với khách hàng, phải chịu trách nhiệm trước khách hàng kết môi giới 4.2 Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 4.2.1 Khái niệm, vai trò sàn giao dịch bất động sản - Khái niệm: theo K6 Đ LKDBDS 2014: Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch bất động khái niệm khơng phải hồn tồn mà quy định bời từ Luật KDBDS 2006 khái niệm quen thuộc Sự đời sàn giao dịch bất động sản để đáp ứng cho nhu cầu thị trường bất động sản ngày phát triển, giúp cho giao dịch bất động sản diễn nhanh (bởi nơi tập hợp nhu cầu, đồng thời hỗ trợ nhiều chủ thể có kiến thức chun mơn nghiệp vụ bất động sản), minh bạch (bởi bất động sản muốn thực giao dịch qua sàn phải đáp ứng nhiều điều kiện, có điều kiện minh bạch thơng tin) - Vai trị sàn giao dịch bất động sản thể khía cạnh sau: * Cung cấp thơng tin Các thông tin SGD BĐS cung cấp đảm bảo mặt pháp lí, rõ ràng trung thực Điều có ý nghĩa với chủ thể sau: – Đối với nhà nước: Sàn nơi cung cấp thông tin TT BĐS cho quan quản lý cách xác kịp thời để quan nắm bắt thông tin hoạt động 22 TT BĐS Đây sở quan trọng để từ nhà nước có phương pháp quản lý điều tiết cách đắn kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung hoàn thiện văn pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT phát triển khuôn khổ pháp lý Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực phù hợp với quan hệ xã hội HH BĐS hàng hố có giá trị cao mà thuế từ TT BĐS đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, tượng giao dịch ngầm làm thất thu nguồn thuế quan trọng Sàn GD đời khắc phục yếu điểm Sự đời SGD giúp nhà nước kiểm sốt quản lí tình trạng đầu – Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ: Việc sàn cung cấp thơng tin xác cho doanh nghiệp có ý nghĩa việc nắm bắt xu hướng thị trường thị hiếu khách hàng để từ có chiến lược cung cấp sản phẩm đắn hợp lý tạo nên hiệu kinh doanh to lớn – Đối với người mua: thơng tin xác mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm sàn cung cấp có ý nghĩa việc chọn mua sản phẩm khách hàng * Cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch nơi cung cấp phục vụ tất dịch vụ ngân hàng, kho bạc, công chứng công việc giao dịch người mua người bán diễn nhanh chóng, gọn nhẹ khơng phiền hà Các SGD BĐS Việt Nam bắt đầu đời từ cuối năm 2008 đến đầu năm 2009 TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS nhằm cụ thể hóa cho quy định Luật KDBDS 2006 chủ thể kinh doanh hàng hóa bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Mở đầu cho đời SGD BĐS công ty Địa ốc Phát Hưng cơng ty Địa ốc Sài Gịn – Chợ Lớn 4.2.2 Điều kiện kinh doanh sàn giao dịch bất động sản cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản - chủ thể kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, sàn giao dịch phải có người có chứng hành nghề mơi giới bất động sản, 23 đồng thời người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản - Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, sở vật chất, điều kiện kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động 4.2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản: Đ 70 LKDBDS 2014 + Thực việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản + Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; + Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Như vậy, theo quy định hành, sàn giao dịch bất động sản trực tiếp thực giao dịch bất động sản với tư cách chủ bất động sản tham gia tổ chức giao dịch bất động sản khách hàng ký gởi làm trung gian để bên ký kết hợp đồng (thực chức môi giới bất động sản) Quy định LKDBĐS 2014 có khác so với Luật 2006, theo pháp luật thu hẹp chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản, theo đó, sàn khơng thực hoạt động định giá, quảng cáo, tư vấn, quản lý, đấu giá bất động sản (Đ 58 Luật KDBDS 2006) Chính điều làm khó cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản điều kiện thị trường bất động sản chưa khả qua lắm, giao dịch thị trường hạn chế nên giao dịch qua sàn chưa nhiều, chưa kể Luật KDBDS 2014 kkhơng bắt buộc kinh doanh hàng hóa bất động sản phải qua sàn nên DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản lượng khách hàng tiềm doanh 24 nghiệp tiết kiệm chi phí nên khơng ký gởi sản phẩm qua sàn mà tự phân phối Theo đó, chủ đầu tư lập phận bán hàng chuyên nghiệp phụ trách bán hàng trang mạng công ty từ khâu tư vấn giá cả, diện tích hộ… cho khách hàng quan tâm, thay phải bán hàng qua sàn theo quy định hành “Việc hủy bỏ quy định giao dịch qua sàn giao dịch BĐS làm giảm thủ tục, tiết kiệm thời gian đặc biệt tránh khoản tiền chênh khơng đáng có 4.2.4 Quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản + Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản + Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh + Được thu phí dịch vụ khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản + Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại lỗi khách hàng gây + Các quyền khác hợp đồng - nghĩa vụ: Đ 72 LKDBDS 2014 + Bảo đảm bất động sản đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện giao dịch + Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin bất động sản chịu trách nhiệm hồ sơ, thơng tin cung cấp + Bảo đảm sở vật chất, kỹ thuật điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản 25 ... tài kinh doanh hàng hóa bất động sản Chương KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm kinh doanh dịch vụ bất động sản Dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ cho chủ thể thực kinh doanh bất động sản. .. hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm hoạt động: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn bất động. .. mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi - Đặc điểm: + Kinh doanh bất động