Thẩm định tài sản đảm bảo môn Phân tích tín dụng và Quản trị cho vay

B TR NG GIÁO D C VẨ ẨO T O I H C KINH T THẨNH PH H CHÍ MINH KHOA NGÂN HÀNG ******* TI U LU N: TH M NH TẨI S N MB O MỌN PHỂN TÍCH TÍN D NG VẨ QU N TR CHO VAY Gi ng viên h ng d n: TS Nguy n Thanh Phong L p: DH43NH003 H tên: Tr n Th Ngân Th o Mssv: 31161023873 Mã l p h c ph n: 20D1BAN506007 Thành ph H Chí Minh CH NG T NG QUAN V TH M NH TẨI S N M B O 1.1 B o đ m tín d ng 1.1.1 Khái ni m 1.1.2 Tác d ng 1.1.3 C s pháp lý 1.2 Tài s n đ m b o 1.3 Th m đ nh tài s n đ m b o 1.3.1 Khái ni m th m đ nh tài s n đ m b o 1.3.2 M c đích th m đ nh tài s n b o đ m 1.3.3 Nguyên t c th m đ nh tài s n đ m b o 1.3.4 Thông tin ph c v th m đ nh 1.3.5 Quy trình th m đ nh tài s n đ m b o 1.4 Th m đ nh b t đ ng s n 1.4.1 Th m đ nh tình tr ng pháp lý, s h u hi n tr ng B S 1.4.2 Th m đ nh quy ho ch t ng th 1.4.3 nh giá b t đ ng s n 1.4.3.1 Ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n 1.4.3.2 Ph ng pháp so sánh 1.4.3.3 Ph ng pháp chi phí 1.4.3.4 Ph ng pháp thu nh p 1.4.5 Ph CH ng pháp th ng d NG 2: TH M G N LI N V I NH B T NG S N QUY N S T VẨ NHẨ T 2.1 Xác đ nh t ng quát v tài s n lo i hình c a đ t, nhà li n v i đ t 2.1.1 Xác đinh tính pháp lý c a đ t 2.1.2 Th m đ nh t ng th , kh o sát hi n tr 2.2 D NG ng nh giá đ t nhà g n li n v i đ t 2.2.1 nh giá đ t t i th i m th m đ nh 2.2.2 nh giá nhà CH NG 3: NH N XÉT ÁNH GIÁ g n li n v i đ t tài s n khác g n Trong nh ng n m qua, v i s chuy n đ i n n kinh t c a Vi t Nam, ho t đ ng kinh doanh tín d ng đư phát tri n đáng k h th ng ngân hàng th ng m i Ngân hàng ngày có nhi u hình th c cho vay đa d ng, h p d n, đ ng th i t ng c ng h p tác ngân hàng qu c t , nâng cao ch t l ng s n ph m t ng quy mô khách hàng tham gia vay v n t i ngân hàng Ho t đ ng c p tín d ng b ng tài s n b o đ m m t nh ng ho t đ ng phát tri n đáng k nh ng n m g n đây, đ c bi t b t đ ng s n Ho t đ ng tín d ng giúp ngân hàng thu đ c ngu n l i l n kinh doanh, đ ng th i gi m thi u r i ro trình thu h i kho n n Tuy nhiên có nhi u nguyên nhân mà công tác đ nh giá tài s n, qu n lý tài s n b o đ m t i ngân hàng có nhi u khó kh n nh t đ nh t phía khách hàng ngân hàng i u đư làm cho ho t đ ng cho vay b ng hình th c th ch p tài s n ch a đáp ng đ c t i đa nhu c u vay v n cho khách hàng Vì v y, v i mong mu n tìm hi u rõ h n v ho t đ ng c p tín d ng c a ngân hàng đ c bi t công tác th m đ nh tài s n đ m b o nên em đư ch n ch đ “TH M NH TẨI S N M B O” đ nghiên c u rõ h n hồn thi n quy trình th m đ nh giá tài s n ph c v cho m c đích c p tín d ng c a ngân hàng CH NG T NG QUAN V TH M NH TẨI S N M B O 1.1 B o đ m tín d ng 1.1.1 Khái ni m B o đ m b ng tài s n đ m b o vi c khách hàng s d ng tài s n thu c quy n s h u c a đ b o đ m v i ngân hàng v kh n ng tr n vay c a B o đ m tín d ng m t bi n pháp đ c ngân hàng áp d ng đ phòng ng a h n ch r i ro ho t đ ng c p tín d ng 1.1.2 Tác d ng: B o đ m tín d ng góp ph n t o c s pháp lý kinh t cho vi c thu h i kho n tín d ng đư c p cho khách hàng B o đ m tín d ng có th th c hi n d i hình h c bao đ m b ng tín ch p, b o đ m b ng t i s n 1.1.3 C s pháp lý B o đ m tín d ng b ng tài s n đ m b o đ c th c hi n theo Quy t đ nh S : 42/Q -H QL ban hành ngày 17/9/2007 c a Chính Ph an hành Quy ch B o đ m ti n vay c a ngân hàng Phát tri n Vi t Nam s 12/2000/TTLT_BTP-BTC-TC C ban hành ngày 22/11/2000 H ng d n th c hi n m t s gi i pháp v b o đ m ti n vay 1.2 Tài s n đ m b o Tài s n đ m b o (TS B) tài s n mà bên đ m b o th c hi n ngh a v dân s đ i v i bên nh n đ m b o Tài s n b o đ m có th tài s n hi n có, tài s n hình thành t đ ng lai c phép giao d ch Tài s n hình thành t ng lai: + Tài s n hình thành t v n vay + Tài s n giai đoanh hình thành ho c đ c t o l p h p pháp t i th i m giao k t GDB + Tài s n đư hình thành thu c đ i t ng ph i đ ng ký quy n s h u, nh ng sau th i m giao k t giao d ch b o d m thfi tài s n m i đ c đ ng ký theo quy đinh c a pháp lu t (Tài s n hình t  ng lai không bao g m quy n s d ng đ t) ng s n: - Máy móc, thi t b s n xu t - Ph ng ti n v n t i - V t t , hàng hóa,…  Ti n (h p đ ng ti n g i, s ti t ki m)   Gi y t có giá: C phi u, trái phi u, ch ng ch ti n g i gi y t khác có th  quy đ i ho c tr giá b ng ti n 1.3 Th m đ nh tài s n đ m b o 1.3.1 Khái ni m th m đ nh tài s n đ m b o - Th m đ nh tài s n đ m b o vi c thu th p thông tin liên quan đ n tài san áp d ng bi n pháp, k thu t nghi p v đ phân tích đ nh giá tài s n đ làm c s cho vi c quy t đ nh cho vay 1.3.2 M c đích th m đ nh tài s n b o đ m - ánh gái trung th c v tính pháp lý tài s n - Xác đ nh giá tr tài s n h p lý c a tài s n - ánh giá kh n ng kho n c a Tài s n 1.3.3 Nguyên t c th m đ nh tài s n đ m b o - Giá th m đ nh ph i sát v i giá chuy n nh u ki n giao d ch bình th ng tài s n th c t th tr ng ng - Các tài s n có u ki n (TN< KT< XH, k t c u h t ng, m c đích s d ng theo quy ho ch) giá tr nh 1.3.4 Thơng tin ph c v th m đ nh - Thông tin khách hàng cung c p (h s tài s n đ m b o) - Thơng tín thu th p c a nhân viên th m đ nh + Thu th p th tr ng + Thu th p t c quan qu n lý tài s n + Thông tin l u tr c a ngân hàng 1.3.5 Quy trình th m đ nh tài s n đ m b o          Ti p nh n h s tài s n đ m b o Phân tích th ng quan l p k t ho ch th m đ nh Kh o sát hi n tr ng đ i chi u thơng tin. Phân tích x lý thông tin nh giá tài s n đ m b o  L p báo cao k t qu n th m đ nh tài s n b o đ m   L p h s th ch p, đ ng ký GDDB l u tr   1.4 Th m đ nh b t đ ng s n  1.4.1 Th m đ nh tình tr ng pháp lý, s h u hi n tr ng B S Tài li u th m đ nh - Ch ng t s h u B S  - Ch ng t pháp lý CSH, ng i s d ng B S  - Ch ng t pháp lý c a bên đ c b o lưnh (b o lưnh b ng tài s n c a bên th 3) Hình th c th c hi n: K t h p quan sát th c t B S đ đ i chi u v i thơng tín khahs hàng cung c p quy đ nh c a pháp lu t liên quan đ n B S  1.4.2 Th m đ nh quy ho ch t ng th  - Thu nh p b n đ hi n tr ng quy ho ch t ng th c a c quan Nhà n   - i chi u quy ho ch t ng th v i v trí b t đ ng s n th m đ nh c có th m quy n Sau đ a k t lu n: - B t đ ng s n có n m khu quy ho ch hay khơng?  -V trí c a B S nh th nào?  1.4.3 nh giá b t đ ng s n  - Giá tr quy n s d ng đ t  Giá tr QSD đ t = di n tích đ t x đ n giá đ t - Giá tr tài s n g n li n v i đ t Giá tr TS g n li n v i đ t = Di n tích tài s n x 1.4.3.1 Ph n giá tài s n ng pháp đ nh giá b t đ ng s n C n c thông t s 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 n m 2016 c a B tr ng B Tài v vi c ban hành Tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam s 11 v Th m đ nh giá b t đ ng s n có ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n  1.4.3.2 Ph ng pháp so sánh  Ph ng pháp so sánh ph ng pháp đ nh giá tr c a tài s n b o đ m đ c tính d a giá tr hi n có c a tài s n đ Tài s n so sánh ph i đ th ng m i bình th c so sánh c giao d ch thành công th tr ng ng u ki n c Th i m giao d ch c a tài s n so sánh trùng v i th i m đ nh giá ho c g n v i th i m đ nh giá TS B Tài s n so sánh nh ng tài s n lo i có đ c m c b n t ng đ ng v i tài s n b o đ m: - c m pháp lý - c m kinh t - Tính n ng k thu t - M c đích s d ng Cách th c th c hi n - Tìm ki m thu th p thông tin tài s n t ng đ ng - Phân tích đ c tính khác gi a tài s n c n đ nh giá tài s n t ng đ ng - Xác đ nh s thay đ i giá tr c a đ n giá d a nh ng ki n khác c a tài - Các đ nh giá tài s n b o đ m s n Giá tr = (TS B) Di n tích n giá x (TS B) c tính D a nh ng ti u hi so sánh khác gi a lô đ t k t h p v i ch ng c th tr ng đ c tính giá tr tài s n A theo đ c tính c a tài s n B - C n c pháp lý - M c đích s d ng - V trí đ t (m t ti n, chi u sâu, k t c u h tâng, môi tr - Tài s n đ t - Tính chát giao d ch 1.4.3.3 Ph Ph ng) ng pháp chi phí ng pháp chi phí ph ng pháp đ nh theo giá tr TSB đ tính d a c s chi phí t o m t tài s n t c c ng t TSB Giá tr tài s n b o đ m Giá tr tài s n b o đ m Giá tr TSB = Giá tr quy n s Chi phí xây d ng cơng - Giá tr hao + d ng đ t trình thay th mòn l y k Cách th c th c hi n: c tính giá tr quy n s d ng đ t (xem b t đ ng s n nh đ t tr ng, u - ki n s d ng t t nh t ) c tính chi phí xây d ng cơng trình: Ph i tn th quy đ nh c a C quan nhà n c có th m quy n, d a theo v n b n đư ban hành đ nh giá kinh t , k thu t v n b nh ng d n v c s xác l p đ n giá xây d ng c tính giá tr hao mòn lu k : Giá tr hao mòn lu k c a tài s n t ng m c - gi m giá c a tài s n đư b hao mòn h u hình hao mòn vơ hình tính đ n th i m c n th m đ nh giá 1.4.3.4 Ph Ph ng pháp thu nh p ng pháp thu nh p ph dòng thu nh p ròng t ng pháp đ nh giá d a c s chueyenr đ i ng lai có th nhân đ c t vi c khai thác tài s n thành giá tr hi n t i c a tài s n (v n hóa đ nh thu nh p) Các b c th c hi n: c tính thu nh p ròng t - Thu nh p ròng ng lai c a tài s n = doanh thu hàng n m - chi phí hàng n m hàng n m Xác đ nh t su t v n hóa thích h p T su t = TS l i nhu n kho n V n hóa + ph phí đ u t không PR r i ro nh giá TSBD s n c s chi t kh u thu nh p ròng CF t n NPV=-1+ t (1 r) t => Áp d ng đ i v i b t đ ng s n mà có th d báo đ tính đ 1.4.5 Ph c t su t chi t kh u phù h p ng pháp th ng d c thu nh p t ng lai Ph ng pháp th ng d ph ng pháp đ nh giá tr c a tài s n b o đ m đ c xác đ nh d a vào giá tr th ng d c a s phát tri n c a tài s n Giá tr c a tài s n b o đ m giá tr th ng d Giá tr th ng d Giá tr phát tri n TSBD = - C a TSBD Chi phí phát tri n TSBD Cách th c th c hi n - Xác đ nh cách th c phát tri n t t nh t hi u qu nh t đ i v i B S - c tính t ng doanh thu khai thác c a d án phát tri n b t đ ng s n - c tính chi phí đ u t đ t o doanh thu c a d án phát tri n CH NG 2: TH M G N LI N V I NH B T NG S N QUY N S D NG T VẨ NHẨ T 2.1 Xác đ nh tình tr ng pháp lý, s h u hi n tr ng c a đ t, nhà tài s n khác g n li n v i đ t 2.1.1 Xác minh tính pháp lý c a đ t D a tài li u khách hàng cung c p k t h p quan sát th c t , xác đ nh: - Ch ng t s h u B S: S đ , s h ng gi y t liên quan - Th i m th m đ nh giá: 25/05/2020 - S đ , s h ng đ u thu c ch s h u s d ng đ t nhà - Khách hàng vay ch s h u c a b t đ ng s n - Các gi y t ch ng nh n quy n s h u b t đ ng s n đ t s h u nhà g n li n v i đ t c a khách hàng đ tính pháp lý có th cho th ch p 2.1.2 Th m đ nh t ng th , kh o sát hi n tr ng Kh o sát thu th p s li u có: - Xác đ nh c s giá tr c a tài s n: đ t d án đô th , đ t không n m di n quy ho ch - Th a đ t s 480, t b n đ s 13 - So sánh v trí th c t c a b t đ ng s n v i v trí b n đ đ a chính: hồn tồn đúng, t l 1/500 khu liên h p b n xe thành ph Qu ng Ngãi - a ch : ph ng Ngh a Chánh, thành ph Qu ng Ngưi, t nh Qu ng Ngưi - Di n tích: 80,0m2 ( b ng ch : tám m i ph y không mét vuông) - Hình th c s d ng: s d ng riêng - Th i gian s d ng: lâu dài - Nhà : t ng, g n công viên, nhà đ c 10 n m - Giá tr quy n s d ng đ t - V trí: t thu c d án khu đô th An Phú Sinh + + Thu c lô Lô 24 - N1.8, m t đ ng nh a 10m - Di n tích: 5m x 16m= 80m2 nh ch p tài s n (hình nh minh h a) - H n ch : bên trái có dính 1/2 h p n diên tích 1m2 ng đơng, đ t th ng hình ch nh t, có s đ ch u m: H - Cung c u t ng, d a giá đ t c a th tr ng, giá tr m nh đ t có kh n ng t ng cao Phân tích thơng tin v khách hàng: - Thông tin ng i s h u m nh đ t: ngh nghi p giáo viên, thu nh p l ng 20.000.000 đ ng/tháng 2.2 nh giá đ t nhà g n li n v i đ t 2.2.1 - nh giá đ t t i th i m th m đ nh Tr giá: + Giá theo khung nhà n c: 27.500.000 đ/ m2 + T ng tr giá m nh đ t: 80 x 27.500.000 = 2,2 t đ ng 2.2.2 nh giá nhà g n li n v i đ t nh giá tài s n áp d ng theo ph      ng pháp chi phí: c tính giá tr quy n s d ng đ t c tính chi phí xây d ng cơng trình c tính giá tr hao mòn lu k  Tài s n b t đ ng s n X g m đ t nhà t ng thu c s h u v i di n tích 80m2 Th i gian s d ng 10 n m Trên th tr ng lân c n có b t đ ng s n t ng t X đư đ c giao d ch thành công - B t đ ng s n Y: (đ t nhà t ng g n li n v i đ t), th i gian s d ng n m, giá bán 3,2 t - B t đ ng s n Z: (đ t nhà t ng g n li n v i đ t), th i gia s d ng 11 n m, giá bán 2,8 t - Nhân viên đ nh giá đ t d a giá nhà n c + Tài s n X: 2,2 t + Tài s n Y: 2,1 t + Tài s n Z: 1,8 t - Chi phí xây d ng nhà m i 100% +T ng t tài s n X là: 1,450 t đ ng +T ng t tài s n Y là: 1,550 t đ ng +T ng t tài s n Z là: 1,580 t đ ng STT N i dung B S so sánh Y B S so sánh Z Giá bán c a B S so sánh 3,2 2,8 Giá tr c a đ t 2,1 1,8 Giá tr nhà t i th i m th m 1,1 1,0 đ nh Chi phí x y d ng m i 100% 1,550 1,580 Hao mòn l y k 450 580 T l hao mòn l y k (%) 29,03 36,70 Th i gian s d ng 11 T l hao mòn hàng n m (%) 3,63 3,34 T l hao mòn ngơi nhà [ (3,63 + 3,34) / 2] * 10 = 34,85 Giá tr hao mòn ngơi nhà X: 1.450.000 x 34,85% = 505.325.000 đ ng Giá tr TSB = Giá tr quy n s d ng đ t + Chi phí xây d ng cơng trình thay th - Giá tr hao mòn l y k Giá tr tài s n X= 2.200.000.000 + 1.450.000 - 505.325.000 = 3.144.675 đ ng Giá tr đ t, nhà CH tài s n khác g n li n v i đ t đ c đ nh giá là: 3.144.675 đ ng NG 3: NH N XÉT ÁNH GIÁ T th c t ho t đ ng th m đ nh tài s n đ m b o c a ngân hàng hi n nay, tài s n đ m b o y u t c n thi t giúp ngân hàng gi m r i ro trình cho khách hàng vay, đ m b o kho n n có kh n ng thu h i Do v y, yêu c u nhân viên th m đ nh ph i có hi u bi t t t đ đ nh giá xác tài s n đ m b o, đ ng th i ph i xem xét k nhi u y u t , l i ích, giá tr t ng lai kh n ng kho n c a tài s n đ m 10 b o tron vi c th m đ nh tài s n đ m b o nói chung h n h t th m đ nh th ch p b t đ ng s n, nh m ph c v cho quy t đ nh c p tín d ng xác, đ m b o cho ngu n v n c a ngân hàng đ c an toàn M c dù ngân hàng th c hi n theo v n b n h đ nh tài s n nh ng th c t v n x y tr ng d n v tài s n th m ng h p gây khó kh n x lý tài s n đ m b o B i m t vài nguyên nhân khách quan c a khách hàng ph m ch t, đ o đ c, trình đ c a nhân vi n th m đ nh đ x y tr ngân hàng Vì v y, đ tránh đ ng h p khơng đáng có c a c nh ng h n ch này, ngân hàng c n đ a nhi u bi n pháp ki m tra ch t ch h n đ i v i hình th c cho vay tài s n b o đ m 11 12 ... s cho vi c quy t đ nh cho vay 1.3.2 M c đích th m đ nh tài s n b o đ m - ánh gái trung th c v tính pháp lý tài s n - Xác đ nh giá tr tài s n h p lý c a tài s n - ánh giá kh n ng kho n c a Tài. .. thơng tin tài s n t ng đ ng - Phân tích đ c tính khác gi a tài s n c n đ nh giá tài s n t ng đ ng - Xác đ nh s thay đ i giá tr c a đ n giá d a nh ng ki n khác c a tài - Các đ nh giá tài s n b... pháp v b o đ m ti n vay 1.2 Tài s n đ m b o Tài s n đ m b o (TS B) tài s n mà bên đ m b o th c hi n ngh a v dân s đ i v i bên nh n đ m b o Tài s n b o đ m có th tài s n hi n có, tài s n hình thành