tiểu luận kinh tế vi mô trường bất động sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới..doc

tiểu luận kinh tế vi mô trường bất động sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới.

Lời mở đầu

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếutố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịp sự phát triển của các nước trên thế giới Tuy vậy, trong những năm gần đây chính sách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơn

Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng sâu rộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính trong nước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ Thị trường bất động sản là một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới Vì vậy, dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam không tránh khỏi lung lay Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa ra được các định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này là một vấn đề cần thiết

Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đềliên quan đến tình hình và hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam, để đề ra các hướng phát triển cho thị trường này

Thị trường bất động sản VN dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới

Chương I/ Khái quát chung về tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay 1 Lý luận chung về khủng hoảng tài chính và tình hình thế giới hiện nay 1.1 Khái niệm và nguyên nhân khủng hoảng tài chính

Khái niệm khủng hoảng tài chính:

Tài chính được hiểu theo nghĩa rộng là tập hợp các quỹ tiền tệ cùng với các mối quan hệ giữa chúng Trong nền kinh tế thị trường luôn có sự luân chuyển các luồng vốn tiền tệ và trong quá trình đó hình thành các quỹ tiền của tất cả các chủ thể trong xã hội mà giữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng lẫn nhau tạo nên một hệ thống tài chính.

Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng có thể dẫn đến

Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng có thể dẫn đến

sụp đổ quỹ Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các dòng tiền vào/ra;

sụp đổ quỹ Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các dòng tiền vào/ra;

nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ

nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ

Khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối nghiêm trọng giữa tài sản

hủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối nghiêm trọng giữa tài sản

có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại t

có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại tiền Đ

iền Đó là hiện tượng

Một nhóm lớn các tổ chức tài chính có giá trị nguồn vốn vượt quá giá trị thị trường của các tài sản, dẫn đến hiện tượng đổ xô đến ngân hàng và sự dịch chuyển cơ cấu đầu tư, sự sụp đổ của một số doanh nghiệp tài chính và cần thiết phải có sự can thiệp của nhà nước

Khủng hoảng tài chính (ngân hàng) là tình huống trong đó một bộ phận lớn các ngân hàng (NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng trả nợ.

Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng tất cả mọi ngườCó hiện tượng khan hiếm tín dụng Giá trị tài sản của ngân hàng giảm mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một số NH sụp đổ và xuất hiện tình trạng đổ xô đến các NH Các “bong bóng” giá tài sản nổ tung: sự sụt giá ban đầu trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếp tài sản và làm giá tài sản tiếp tục giảm mạnh hơn nữa Các khoản tíndụng hình thành trong thời

ác khoản tín dụng hình thành trong thời

điểm bùng nổ được mang ra bán tháo

điểm bùng nổ được mang ra bán tháo

Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay:

Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến động từ nền kinh tếcủa các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động đến nền kinh tế của nhiều nước trênthế giới Gần đây khủng hoảng tài chính và sự trì trệ của nền kinh tế Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam (VN)

Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần này là sự suy sụp của thị trường bất động sản Ở Mỹ, gần như hầu hết người dân khi mua nhà là phải vay

tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài sau đó Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽ giữa tình hình lãi suất và tình trạng của thị trường bất động sản Khi lãi suất thấp và dễ vay mượnthì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao thì thịtrường giậm chân, người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp.

Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường bất động

sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính suy thoái hiện nay của Mỹ.

Có ba yếu tố chính đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động sản ở Mỹ.Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự trữ liên bang Mỹ

(Fed) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay tiềnmua bất động sản (mặc dù những loại lãi suất cho vay tiền mua nhà do các ngân hàng thươngmại ấn định bao giờ cũng cao hơn nhiều so với lãi suất cơ bản của Fed, nhưng mức độ cao hay thấp của

Thị trường bất động sản VN dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới

chúng bao giờ cũng phụ thuộc vào lãi suất cơ bản) Vào giữa năm 2000 thì lãi suất cơ bản của Fed là trên 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được cắt giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉ còn 1% Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ lúcbấy giờ là khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm dân da màu được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà Việc này phần lớn được thực hiện thông qua hai công ty được bảo trợ bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac Hai công ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sản bằng cách mua lại các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loại chứng từ được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp (mortgage-backed securities – MBS – chứng khoán bất động sản), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở Phố Wall, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch Thứ ba, như đã trình bày ở trên, bởi vì có sự biến đổi các khoản cho vay thành các công cụ đầu tư chonên thị trường tín dụng để phục vụ cho thị trường bất động sản không còn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng thương mại hoặc các công ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa Nó đã trở nên một sân chơi mới cho các nhà đầu tư, có khả năng huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ vào, kể cả dòng vốn ngoại quốc

Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm MBS là vô cùng phức tạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát thông thường của chính phủ Bởivì thiếu sự kiểm soát cần thiết cho nên lòng tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở cácnhà đầu tư Bên cạnh đó, bởi vì có thể bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biến chúng thành MBS, các ngân hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năng trả nợ của người vay.

Qua phân tích các lý do trên, cho thấy thị trường bất động sản trở nên rất nhộn nhịp, nhiềungười có thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt vẫn đổ xô đi mua nhà, và khoản tiền cho vay của các ngân hàng dành cho khoản này ngày càng tăng Các công ty tài chính mạnh tay hơn trong việc mua lại các khoản cho vay đầy mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từ các công ty khác Trong khi đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn cao bởi vì cho tới trước năm 2006 thì thị trường bất động sản vẫn chữa có dấu hiệu nổ bong bóng Hơn nữa họ được trấn an từ các hợp đồng bảo hiểm từ các công ty bảo hiểm và đầu tư khác Việc này khiến cho các công ty bán bảo hiểm ngày càng mạnh tay hơn trong việc bán bảo hiểm ra thị trường, bất chấp khả năng đảm bảo của mình

Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động sản liên tục Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn năm từ 2001 (năm bắt đầu cắt mạnh lãi suất) đến 2005 Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên Hệ quả là người ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời Do đó, một bong bóng đã thành hình trong thị trường bất động sản

Cơn địa chấn tài chính ở Mỹ xuất phát từ khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản Thực tế cho thấy, nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng tài chính ở Mỹ là do việc các ngân hàng cho vay quá lớn để đầu tư vào bất động sản, đến lúc người đi vay không trả được nợ, các ngân hàng đầu tư tuyên bố vỡ nợ, một số lượng lớn nhà cửa bị siết nợ, tình trạng ấy kéo theo phản ứng dây chuyền của hệ thống ngân hàng, và tiếp tục ảnh hưởng đến các thị trường vốn

khác như thị trường chứng khoán, thị trường tài chính khác… dẫn đến tình trạng khủng hoảng tài chính hiện nay Nguyên nhân trực tiếp của khủng hoảng là bắt nguồn từ sự phát triển tín dụng quá nóng, với sự hỗ trợ của nghiệp vụ chứng khoán hóa, dẫn đến nhu cầu giả tạo, giá nhà đất leo thang và các khoản tín dụng rủi ro cao Khi rủi ro phát sinh, giá nhà đất và chứng khoán sụt giảm dẫn đến khủng hoảng tín dụng

1.2 Tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay (thế giới và VN)

Tình hình thế giới:

Mỹ đươc coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều tổn thất nhất Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó đòi Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này để bán ra trên khắp các thị trường quốc tế Khi các chứng khoán này mất giá thảm hại, thị trường không có người mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khoán đó không bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đến gục ngã hoặc phá sản Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễm độc đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng

Tại Úc, đặc điểm của nền kinh tế Úc là phụ thuộc vào ngành tài nguyên khoáng sản (than đá, quặng, vàng, dầu, vv) và ngành dịch vụ tài chính (ngân hàng, bảo hiểm, đầu tư) Những năm qua khi nền kinh tế toàn cầu bùng nổ và giá hàng hóa cơ bản tăng cao, Úc đã được hưởng lợi lớn từ xuất khẩu Chính điều đó làm cho nền kinh tế Úc tăng trưởng tốt và đồng AUD tăng mạnh lên đến đỉnh gần bằng USD vào tháng 8 qua Khi cuộc khủng hoảng diễn ra với nhu cầu tiêu thụ toàn cầu sụt giảm làm cho giá dầu và hàng hóa cơbản giảm nhanh chóng Đồng AUD đã mất giá 30% trong 2 tháng gần đây so với USD Một nguyên nhân nữa làm AUD giảm mạnh có sự đóng góp của các giao dịch đầu cơ chênh lệch lãi suất (carry trade) Úc thu hút lượng tiền thông minh lớn từ Nhật và một số quốc gia khác để đầu tư vào AUD với lãi suất cao Khi nền kinh tế suy thoái dẫn đến AUD giảm giá thì các dòng tiền này quay ngược ra rất nhanh chóng, khiến AUD giảm sâu hơn Giá chứng khoán trên thị trường ASX cũng giảm mạnh khoảng 35% trong 4 tháng gần đây Do tỷ lệ dân Úc đầu tư chứng khoán cao nên nhiều người dân bị thua lỗ nặng Giá bất động sản hiện cũng đang trong chu kỳ giảm Mặc dù hệ thống tài chính Úc không bị đe dọa trực tiếp song Chính phủ Úc cũng đã có những hành động mạnh và kịp thời như cắt giảm lãi suất cơ bản 100 bps (1%) xuống 6% và cam kết bơm hàng tỷ đô vào hệ thống tài chính cũng như cam kết bảo đảm thanh toán cho các ngân hàng Và như vậy tình hình tài chính nước Úc cũng đang lâm vào suy thoái.

Tại Anh Quốc, hàng loạt ngân hàng cho vay thế chấp như Northern Rock, Bradford & Bingley đều rơi vào tình trạng khó khăn và phải được can thiệp Đối với các quốc gia châu Âu khác, khủng hoảng mang tính chất gián tiếp hơn, chủ yếu do sự liên thông chặt chẽ giữa các thị trường tài chính lớn Do sự phát tánrủi ro tín dụng thông qua các gói chứng khoán có gốc bất động sản của Mỹ và Anh Quốc nên các ngân hàng và quỹ đầu tư của châu Âu cũng bị ảnh hưởng nặng nề Phản ứng domino xảy ra khi thị trường tín dụng liên ngân hàng bị khủng hoảng và làn sóng bán tháo chứng khoán toàn cầu Ngân hàng Fortis của Bỉbị quốc hữu hóa không phải do cho vay dưới chuẩn mà do bị thương nặng sau khi bỏ ra số tiền quá lớn cùng mua ABN AMRO Bank Khi không thể huy động vốn trên thị trường và cũng không thể bán tài sản thì ngân hàng này bị tê liệt.

Tình hình VN:

Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là tác động mang tính hai chiều, song chủ yếu là tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như của Việt Nam Do sự hội nhập ngày càng sâu và rộng của nền kinh tế Việt Nam vào thế giới nên Việt Nam chịu những tác động nhất định, tuy không trực tiếp.

Ảnh hưởng lớn nhất đối với Việt Nam trước hết là về xuất khẩu sang các thị trường như Mỹ và châu Âu (chiếm khoảng 40% tổng kim ngạch xuất khẩu) Khủng hoảng kinh tế hiện đang lan sang châu Á Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu sụt từ 5% năm 2007

Thị trường bất động sản VN dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới

xuống 3,9% năm 2008 và 3% năm 2009 Suy thoái kinh tế sẽ kéo theo nhu cầu tiêu thụ sụt giảm

trên phạm vi toàn cầu

Về phía Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp thì cũng có giới hạn vì Việt Nam chưa tham gia nhiều

vào thị trường tài chính thế giới và không tham gia mua bán chứng khoán phái sinh này Nhưng khủng hoảng tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến lãi suất tín dụng cho vay giữa các ngân hàng (Libor và Sibor, tức London Inter Bank offer rate, Singapore Inter Bank Offer rate, thường được dùng làm lãi suất cơ sở để cho các xí nghiệp và ngân hàng Việt Nam vay) Ngoài ra đầu tư trực tiếp (FDI) của Việt Nam cũng bị ảnh hưởng vì FDI vào Việt Nam phần lớn là vốn vay chứ không phải vốn tự có, nên nếu các nhà đầu tư không dàn xếp được khoản vay sẽ khó giải ngân được Đối với thị trường chứng khoán, có khả năng nhà đầu tư nước ngoài phải thu hồi nguồn vốn và bán chứng khoán Điều này tác động đến dự trữ ngoại hối và giá cả trên thị trường chứng khoán Nhà đầu tư nước ngoài bán ra nhiều hơn mua vào sẽ làm giảm giá chứng khoán của Việt Nam

Gián tiếp, thì hoạt động nhập khẩu của các nước sẽ co lại, vì vậy ảnh hưởng đến xuất khẩu của Việt Nam Chúng ta xuất khẩu đến 60% GDP vì vậy chắc chắn sẽ ảnh hưởng

Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản nhiều tháng qua có dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước khi sự sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội năm trước sôi động thì giờ đây đìu hiu, người bán là đa số, trong khi người mua thì còn đang chờ đợi tình hình sắp tới thế nào Thị trường hiện không có những yếu tố thuận lợi Nguồn cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng Đa số các ngân hàng do thiếu tiền đồng đã giảm hẳn việc cho vay đầu tư chứng khoán, trong khi tỷ lệ cho vay chứng khoán cũng đã quá cao Các chính sách của nhà nước chưa ra nhưng bài học của chính sách lên thị trường chứng khoán và thị trường tín dụng vừa rồi đã nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng tới thị trường nhà đất Khi thị trường không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với giới đầu cơ không còn nữa Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất tăng đến mức không tưởng như năm trước Khi họ không còn hứng thú trong việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít nhất là trong ngắn hạn.Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là chôn vốn tại

đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán Các công ty nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ đáo hạn lại cận kề, chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá sản Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì