ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHO VAY MUA NHÀ

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHO VAY MUA NHÀ ,XÂY MỚI VÀ SNN TẠI NH TMCP CÔNG THƯƠNG-CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 3.1. Kết quả đạt được Hoạt động cho vay mua nhà,xây mới và SCN ở tại chi nhánh tuy tỉ trọng còn thấp trong tổng dư nợ bình quân và lợi nhuận mang lại, nhưng nếu xét trên con số tuyệt đối thì hoạt động này cũng mang lại kết quả không nhỏ. Điều này cũng nhờ sự nỗ lực, cố gắng hết mình của chi nhánh trong thời gian qua với nhiều mặt mạnh như: 3.1.1. Trước hết, tỷ lệ nợ xấu tại chi nhánh trong thời gian qua còn khá thấp: dưới 1% và hoàn toàn trong mức kiểm soát với mục tiêu nợ xấu dưới 2%, dư nợ bình quân có tăng trưởng mặc dầu tình hình kinh tế gặp rất nhiều khó khăn, điều này chứng tỏ công tác thẩm định, kiểm tra và giám sát các khoản vay rất chặt chẽ với mục tiêu đảm bảo an toàn nguồn vốn, thể hiện tinh thần, trách nhiệm và năng lực của cán bộ đội ngũ nhân viên trong chi nhánh nói chung và CBTD nói riêng. Theo tình hình thời gian qua ta thấy CBTD rất thận trọng trong tiếp nhận hồ sơ và cho vay. Mặc dầu, cho vay mua nhà, xây mới và SCN ở với hình thức bảo đảm chủ yếu là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đây là loại hình tài sản rất đa dạng và phức tạp nhưng vẫn đảm bảo chất lượng vay tốt và nhiều hồ sơ khi rơi vào tình trạng nợ xấu, công tác phát mãi tài sản thế chấp thu hồi nợ tổn thất không nhiều cũng chính nhờ vào năng lực của CBTD. 3.1.2. Trong thời gian qua, chi nhánh cũng đã có sự quan tâm đến huấn luyện, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho CBTD: như mới đây 9/2009 tổ chức hướng dẫn cho họ về cho vay mua nhà dự án trong toàn hệ thống ngân hàng. 3.1.3. Chính sách cho vay: mức cho vay tối đa trên TSBĐ tương đối phù hợp, chấp nhận nhiều hình thức bảo đảm khác nhau, thời gian vay mua nhà lên đến 20 năm, lãi suất mang tính cạnh tranh. 3.1.4.Có mạng lưới phòng giao dịch rộng khắp trên địa bàn như: Hệ thống nằm rải rác trên các tuyến đường Hùng Vương, Trần Cao Vân, Núi Thành, Phan Châu Trinh, và mới đây nhất là trên đường Ông Ích Đường thuộc quận Cẩm Lệ - mới đưa vào hoạt động năm 2008. Đây là khu vực mới được quy hoạch, số lượng hộ gia đình có nhu cầu mua nhà, xây mới là rất lớn, bên cạnh đó do bị địa bàn thấp trũng nên chịu ảnh hưởng nặng nề của ngập lụt, nhu cầu sửa chữa nhà ở cũng rất cao. Việc phát triển thêm PGD tại đây là điều hoàn toàn đúng đắn của ban quản lý chi nhánh. Chứng tỏ chi nhánh rất cố gắng nỗ lực trong tìm hiểu nhu cầu thị trường với xu hướng nhà ở chung cư, các dự án tiến hành xây dựng nhà ở chung cư, căn hộ bán cho người dân ngày càng nhiều, và cũng nhằm tăng sức cạnh tranh trên địa bàn. 3.1.5 Tăng khả năng thu hút khách hàng tìm hiểu và đặt quan hệ vay vốn: Do hiện nay nhờ phát triển các dịch vụ hướng đến. nhóm khách hàng cá nhân như séc du lịch, chuyển tiền trong nước và quốc tế, trả lương qua thẻ, cho vay hỗ trợ du học, phát hành thẻ thanh toán nội địa và quốc tế (Visa, Master card, )…chính vì vậy mà tính đến năm 2008 chi nhánh đã thu hút được 2,381 khách hàng cá nhân giao dịch và mở tài khoản. 3.1.6. Có lợi thế huy động vốn giá rẽ hơn so với các ngân hàng TMCP khác: Do xuât thân từ nhóm ngân hàng quốc doanh nên có khả năng tiếp cận tài khoản tiền gửi của các doanh nghiệp nhà nước, nguồn vốn viện trợ, tài trợ của chính phủ theo chương trình, dự án. 3.1.7. Ngoài ra, chi nhánh cũng có thương hiệu và uy tín với lịch sử hoạt động lâu đời: được đánh giá cao trong phục vụ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, với xu hướng mở rộng đối tượng khách hàng cá nhân thì chi nhánh cũng dần tạo được uy tín trong lĩnh vực này với rất nhiều sản phẩm, dịch cụ cung cấp có chất lượng kết hợp với công nghệ cao như: triển khai thành công kiến trúc SONA (Service Oriented Network Architechture) - kiến trúc mạng hướng dịch vụ của hãng Cisco. Ở Việt Nam, Vietinbank là đơn vị tiên phong áp dụng kiến trúc này, bước lớn tiếp theo là triển khai hệ thống AD và các công cụ quản lý hệ thống của Hãng Microsoft. Đây là bước quan trọng nhằm xây dựng một hệ thống quản lý hệ thống, quản lý thông tin và tri thức trong nội bộ của ngân hàng TMCP Công Thương. Bên cạnh đó, chi nhánh cũng triển khai áp dụng và tương đối thành công trong các dịch vụ Internet banking, SMS banking, sử dụng hệ thống email Exchange 2007 người dùng có thể truy cập vào hệ thống bằng nhiều cách … cũng góp phần gia tăng uy tín của chi nhánh trên địa bàn. Sự kiện ngân hàng niêm yết trở thành NHTMCP và lên sàn giao dịch năm 2009 đã khẳng định được sự lớn mạnh của toàn hệ thống nói chung và của chi nhánh nói riêng.Với những nỗ lực đó VietinBank vinh dự được ghi nhận là một trong 10 thương hiệu mạnh nhất Việt Nam liên tục từ năm 2004 đến nay. 3.2. Hạn chế : Mặc dù cho vay mua nhà,xây mới và SCN ở trong những năm qua đã phát triển nhanh chóng nhưng nếu đem so sánh với dư nợ chung của cả ngân hàng thì tỷ lệ này vẫn chiếm một phần rất nhỏ, và tương ứng với tỷ trọng doanh thu từ hoạt động này cũng sẽ không cao. Bên cạnh những nguyên nhân nêu trên còn do những hạn chế sau: 3.2.1. Về chính sách cho vay và áp dụng chính sách cho vay: Do yếu tố lịch sử của chi nhánh, trứơc đây đối tượng cho vay chủ yếu của chi nhánh là những pháp nhân, việc triển khai cho vay tiêu dùng nói chung và mua nhà, xây mới và SCN ở nói riêng chưa được quan tâm đúng mức trong chính sách cũng như áp dụng chính sách trong thực tế như: + Thời hạn cho vay xây nhà còn ngắn: một mặt,chưa mang tính cạnh tranh với các ngân hàng hàng khác trên địa bàn. Mặt khác, còn gây khó khăn cho người vay khi áp lực chi trả hàng kì quá cao phần lớn chưa đáp ứng đủ. + Mức cho vay tối đa, thời gian vay và đối tượng cho vay bảo đảm không bằng TS còn hạn chế. + Tỷ trọng cho vay /giá trị tài sản bảo đảm chưa linh hoạt: theo chính sách cho vay tiêu dùng tại chi nhánh thì khách hàng được vay tối đa 70% giá trị của tài sản đảm bảo(phần lớn là giá trị nhà đất) giá trị này do CBTD định giá (và thường thấp hơn so với giá trị thị trường). Mặc dầu đã có những biện pháp điều chỉnh so nhằm phù hợp hơn với tình hình giá cả thị trường song do công tác phân công trách nhiệm tại chi nhánh tạo nhiều áp lực cho CBTD, khả năng thu thập thông tin còn hạn chế. Bên cạnh đó, chưa có tổ chuyên môn định giá nên đa số vẫn áp dụng theo phương pháp cũ nên ngân hàng thường chỉ cho vay ở mức 45%-60% giá trị tài sản đảm bảo, không thỏa mãn được tối đa nhu cầu của khách hàng. + Phương thức thu nợ, thời gian giải quyết hồ sơ, mức phí chưa thực sự mang tính cạnh tranh: phí hồ sơ vay cũng là điều cần cân nhắc cùng với khả năng cho vay tối đa của ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều ngân hàng đều không thu phí làm hồ sơ vay tín chấp như ABC,SacomBank, MB… trong khi đó hiện nay ngân hàng chưa có chính sách miễn giảm phí đối với lĩnh vực cho vay này. + Tài sản đảm bảo là nhà đất được quyền thế chấp thì phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Vì thế nhiều khách hàng có nhân thân tốt, đủ khả năng tài chính để trả nợ nhưng không được vay vốn vì không đủ điều kiện về tài sản đảm bảo (chưa được cấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) hạn chế số lượng khách hàng được vay vốn ngân hàng. + Chi nhánh tuy đã triển khai loại hình cho vay bảo đảm không bằng TS tuy nhiên lại không mang lại hiệu quả cao: Bên cạnh những hạn chế về thời hạn và mức cho vay tối đa thì đối tượng cho vay tại chi nhánh vẫn còn hạn chế. Những đối tượng có khả năng vay cao nhất là cán bộ công nhân viên, Nhà nước, được cơ quan chứng nhận có thu nhập ổn định và cam kết thu đủ nợ vay trong trường hợp người đi vay không có khả năng hoàn trả vốn vay và nguồn trả nợ từ việc trích một phần thu nhập hàng tháng nhưng do chưa có sự phối hợp đồng bộ của CBTD với các cơ quan quản lý người lao động xin vay gây khó khăn trong công tác thẩm định, xét duyệt điều kiện cho vay và theo dõi, giám sát thu hồi nợ. Bên cạnh đó, do mức khống chế cho vay còn thấp chưa phù hợp với nhu cầu, những người như giáo viên, bác sĩ hoặc một số người làm trong lĩnh vực khác, thu nhập từ lương thấp nhưng thu nhập làm thêm hợp pháp của họ khá cao. Như vậy, nếu chỉ dựa trên mặt bằng lương phổ biến của CBCNV một cách chung chung để khống chế mức vay là chưa hợp lý. Đây cũng là đối tượng có tỷ lệ quá hạn thấp nhất, khả năng trả nợ cao. Tuy nhiên, với đối tượng này khi triển khai tại chi nhánh và các ngân hàng khác cũng nảy sinh một số vấn đề như: Thực tế triển khai chương trình cho vay CBCNV, số khách hàng liên hệ vay theo chương trình này tại các ngân hàng là rất lớn, nên chi nhánh cũng nên có biện pháp khắc phục tình trạng cho vay kém hiệu quả, rút kinh nghiệm của các ngân hàng khác đã mở rộng hình thức này nhằm phát triển hoạt động cho vay đầy tiềm năng này. + Chưa có chính sách bố trí với CBTD hợp lí: Mặt dầu cán bộ làm công tác tín dụng tại chi nhánh đa số đã có kinh nghiệm và trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp nhưng do số lượng còn ít, một cán bộ phải giải quyết quá nhiều khoản vay dẫn tới chất lượng thẩm định từng khoản vay có thể không cao. + Chưa có các bộ phận hỗ trợ tín dụng: Nếu như một số các NHTMCP khác ví dụ như ngân hàng ACB ngoài tổ thẩm định thì có tổ dịch vụ khách hàng tín dụng riêng và tổ hỗ trợ tín dụng ( bộ phận pháp lý chứng từ, chuyên môn hóa về mặt pháp lí), sự hỗ trợ này giúp đẩy nhanh quá trình hoàn thiện hồ sơ. Bên cạnh đó, thì quá trình xét duyệt hồ sơ còn mang tính thủ công phải tới ngân hàng để nộp hồ sơ và biết kết quả làm tốn nhiều thời gian và công sức của khách hàng. 3.2.2. Về công tác Marketing: + Trong số các ngân hàng trên địa bàn NHTMCP Công Thương – Chi nhánh Đà Nẵng chưa tạo được hình ảnh và uy tín như một số các NHCP khác như ACB, Sacombank, hay NH Đông Á trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng. + Cùng đối tượng khách hàng cá nhân nhưng chi nhánh chưa có chiến lược kinh doanh cụ thể để cạnh tranh về sản phẩm, dịch vụ ( về giá cả, thời gian phục vụ, ưu đãi khuyến mãi, ) so với các ngân hàng khác. Các sản phẩm, dịch vụ chưa gắn kết được với công nghệ hiện đại. Hiện nay, các NHTM đưa ra các sản phẩm tuy không mới về nội dung nhưng mới về hình thức, như sản phẩm “ nhà mới ” của Techcombank, “ an cư lạc nghiệp ” của Sacombank,… + Bên cạnh đó, hoạt động markeing chưa thực sự phát huy hiệu quả, hiện tại chi nhánh đã có bộ phận marketing và phát triển sản phẩm mới, thuộc phòng tổng hợp với nhiệm vụ tìm kiếm các cộng tác viên và phát triển sản phẩm mới, tuyên truyền, quảng cáo. Nhưng sự phối kết hợp các hoạt động giữa các phòng ban chưa tốt dẫn đến hiệu quả hoạt động chung của toàn chi nhánh chưa cao. Hoạt động marketing của bộ phận tín dụng chủ yếu do CBTD đảm trách, song song với theo dõi quản lý hồ sơ cho vay họ còn phải tiếp thị mở rộng thị trường. + Việc quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng như truyền hình,báo chí về cho vay tiêu dùng của chi nhánh còn hạn chế, chủ yếu là trên internet. Việc giới thiệu còn chung chung chưa thật sự đi vào chi tiết nhằm giúp khách hàng biết được những lợi ích cũng như việc hướng dẫn chi tiết cho khách hàng về thủ tục hồ sơ thiết yếu, như các ngân hàng khác. Cũng chính vì thế có thể nhận thấy, khách hàng đến vay tiêu dùng tại ngân hàng chủ yếu là khách hàng truyền thông gắn bó lâu năm với ngân hàng hoặc qua sự giới thiệu của người thân, bạn bè, cán bộ công nhân viên của chi nhánh. Trong khi sự cạnh tranh diễn ra ngày một gay gắt thì đây có thể xem là một trong những nguyên nhân cơ bản. 3.2.3. Các nhân tố bên ngoài: + Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố còn rất chậm. Một hạn chế nữa trong cho vay xây dựng nhà ở là các món vay có sự đảm bảo bằng tài sản thế chấp của người đi vay hay của bên thứ ba (bảo lãnh). Các tài sản thế chấp này chủ yếu là nhà đất. Theo quy định, chi nhánh chỉ nhận tài sản đảm bảo là nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thủ tục liên quan đến nó rất phức tạp và có nhiều trở ngại như: có đầy đủ thủ tục Pháp lý cần thiết, không bị tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch giải toả, người đi vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu . .Trong khi đó ở thành phố còn có nhiều hộ chưa được giải quyết cụ thể. Theo nghị định 181 về thi hành luật đất đai có quy định không quá 55 ngày người dân phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhưng không quy định cụ thể, nên nhiều trường hợp đơn giản lý ra có thể giải quyết sớm hơn nhưng vẫn không được xem xét và giải quyết sớm Chính vì thế nhiều khách hàng có nhân thân tốt, khả năng trả nợ tốt nhưng không được vay vốn ngân hàng do không đủ điều kiện về tài sản đảm bảo và gây khó khăn cho việc quản lý và xét duyệt cho vay, về lâu dài có thể gây khó khăn trong việc thu hồi nợ của ngân hàng. Bên cạnh đó, quá trình xét duyệt cho vay còn gặp nhiều bất cập trong khâu thẩm định. Vì theo hình thức cho vay này, tài sản thế chấp chủ yếu là tài sản bất động sản. Như ta đã biết, thị trường nhà đất biến động liên tục, mà cán bộ tín dụng khi thẩm định phải dựa vào khung giá nhà đất do UBND thành phố đưa ra. Chính vì vậy, giá trị TSBĐ của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi giá trị quyền sử dụng đất ở mà UBND các tỉnh, thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường. Gây nhiều khó khăn cho nhân viên trong công tác thẩm định, nếu không chính xác có thể gây thiệt hại cho ngân hàng. + Về phía khách hàng: Phần lớn dân nhập cư tới thành phố chưa có công việc ổn định, thu nhập không đều và phần lớn chưa có hộ khẩu nên khó khăn trong việc đi vay. Do đó, khó khăn cho Ngân hàng khi muốn mở rộng nghiệp vụ này. Bên cạnh đó, thì tỷ lệ người có thu nhập thấp trên địa bàn còn khá cao nhu cầu về nhà ở là rất lớn, nhưng trong thực tế họ khó có thể tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng do điều kiện đưa ra quá cao. Cho vay mua nhà, xây mới và SCN ở đối với người có thu nhập thấp đang tồn tại một nghịch lý, người có thu nhập thấp đủ điều kiện mua nhà giá thấp thì không đủ điều kiện vay vốn, còn người đủ điều kiện vay vốn thì không được mua nhà thu nhập thấp. Vì thế, tín dụng cho người có thu nhập thấp vẫn chưa thực sự có chuyển biến. Rất dễ hiểu khi trong thời gian qua, các doanh nghiệp công bố rất nhiều dự án nhà giá rẻ, dành cho người thu nhập thấp với giá bán căn hộ khoảng 300-450 triệu đồng/căn nhưng chẳng có người thu nhập thấp nào có thể mua được nhà tại các dự án này. Vì nếu mua trả góp, ngoài khoản tiền 30% đóng trước (khoảng 100 triệu đồng), khách hàng cần phải chứng minh hàng loạt điều kiện thu nhập mà chỉ những người có thu nhập cao mới đáp ứng được.Thêm vào đó, thu nhập của người mua nhà sau khi trả tiền hàng tháng thường còn dư rất ít do đó họ sẽ khó khăn trong việc dành dụm tiền cho các chi tiêu sinh hoạt hàng ngày. Thời gian trả góp quá ngắn (thường là 10 - 15 năm) nên số tiền trả mỗi tháng lớn. + Tồn tại các hình thức cạnh tranh khác: Hiện nay, một số cá nhân kinh doanh mang tính tập thể như các tiểu thương trong chợ ,tổ hội phụ nữ,…tồn tại rất phổ biến hình thức biêu, hụi là một dạng tiết kiệm trong dân, đây cũng có thể là nguồn vốn góp hỗ trợ vào mục đích mua nhà, xây mới và SCN ở rất hữu hiệu, họ cho rằng phương pháp này thuận lợi hơn các hình thức cho vay với thủ tục phiền hà, tốn nhiều công sức đi lại và khắc phục tâm lý e ngại khi đến ngân hàng vay vốn. + Tình hình biến động giá cả thị trường: Bên cạnh đó, do ảnh hưởng lạm phát, lãi suất, giá cả nguyên vật liệu tăng cao cũng gây tâm lý e ngại của người dân khi tiến hành vay vốn để xây dựng, sửa chữa nhà ở trong giai đoạn này. + Đối thủ cạnh tranh: Do sự phát triển ngày càng dày đặt trên địa bàn không chỉ giữa các ngân hàng với nhau mà với cả các tổ chức tài chính phi ngân hàng. Cạnh tranh về cả huy động nguồn vốn và cho vay. 3.3 Định hướng phát triển trong thời gian tới : Qua hơn nhiều năm hoạt động tại Đà Nẵng.Chi nhánh Công Thương Đà Nẵng đã đạt được nhiều thành quả to lớn, không những mang lại lời nhuận cho Ngân hàng mà còn giúp hỗ trợ kịp thời vốn cho các tổ chức và dân cư thực hiện tốt hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân. Phát huy những thành quả đạt được trong thời gian qua, Chi nhánh Công Thương tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, không ngừng nâng cao và xây dựng nền tảng vững chắc để chuẩn bị cho việc phát triển sau này. Triển khai kế hoạch phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu trong giai đoạn mới, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ trong các lĩnh vực cho vay khác nhau, nhất là trong cho vay xây dựng nhà ở.Tổ chức cho nhân viên đi học các lớp phân tích thị trường nhà đất, giúp cán bộ nắm rõ thông tin và những biến động của thị trường này. Tăng cường huy động vốn ở dân cư để phục vụ cho hoạt động tín dụng.Như đã phân tích nguồn vốn huy động chủ yếu của Ngân hàng là từ các tổ chức tín dụng, khai thác nguồn vốn từ dân cư nhiều thì sẽ góp phần cho vòng luân chuyển vốn của Ngân hàng nhanh hơn.Bên cạnh đó, cần chú trọng khai thác nguồn vốn không kỳ hạn của các tổ chức kinh tế, góp phần ổn định nguồn vốn cho vay của chi nhánh. Cho vay mua nhà.xây và sửa chữa nhà cũng cần nguồn vốn dài hạn để cho vay nên chi nhánh cần tăng cường huy động vốn dài hạn để đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng Đầu tư mạnh vào hệ thống công nghệ thông tin, nhằm thiết lập giao dịch trực tuyến trong toàn hệ thống nhằm phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn.Liên kết với các trung tâm thị trường nhà đất, để tìm kiếm nhu cầu khách hàng. 3.4 Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và SCN ở tại ngân hàng TMCP Công Thương – Chi nhánh Đà Nẵng. Qua quá trình phân tích ta thấy rằng dư nợ bình quân hoạt động cho vay mua nhà, xây mới và SCN ở tại chi nhánh còn chiếm tỷ trọng rất thấp so với tổng dư nợ tương ứng với đóng góp thu nhập của hoạt động này cũng còn rất thấp. Nhưng ta cũng thấy rằng đây là hoạt động cho vay đầy tiềm năng và là xu hướng tất yếu trong thời gian tới, nên qua quá trình phân tích ta có thể đưa ra một số giải pháp đề xuất như sau: 3.4.1 Hoàn thiện chính sách tín dụng và việc áp dụng chính sách tín dụng: + Tăng mức cho vay tối đa với hình thức BĐ không bằng TS: Không nên giới hạn mức vay trong 50 triệu đồng. Tùy theo nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng mà chi nhánh ấn định mức dư nợ cho vay đối với từng khách hàng. Cũng như đã nói ở trên, CB – CNV thường có thu nhập do làm thêm hợp pháp là rất cao nên nếu một khách hàng có thu nhập cao và họ chứng minh được thu nhập của họ là dài hạn thông qua các hợp đồng lao động thì Chi nhánh có thể xem xét cho vay với mức cao hơn và với thời hạn dài hơn chứ không nên khống chế mức vay theo tiền lương cơ bản. + Mở rộng đối tượng vay vốn trong hình thức bảo đảm không bằng TS: Chi nhánh có thể mở rộng đối tượng vay vốn ra các công ty có vốn đầu tư nước ngoài,công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, .Hiện nay, các doanh nghiệp này phát triển rất nhanh trên địa bàn, thu hút đông đảo số lượng lao động tham gia, họ đa số là những người trẻ tuổi, người từ nơi khác đến, thu nhậpcũng khá cao và ổn định. Để đảm bảo an toàn chi nhánh nên đưa ra một số điều kiện, chỉ tiêu đánh giá tình hình hoạt động ổn định đối với các doanh nghiệp như: phải làm ăn kinh doanh có lãi trong khoản thời gian 3 năm trở lại; có số lượng CB- CNV trên 200 người và vốn điều lệ từ 5 tỷ đồng trở lên, + Thời hạn vay vốn phù hợp và mang tính cạnh tranh: Cần đa dạng hoá các thời hạn cho vay để đảm bảo các nguyên tắc tín dụng như khả năng hoàn trả, đảm bảo được mục đích sử dụng vốn và có điều kiện đảm bảo khả năng trả nợ vay cũng như tạo điều kiện kiểm tra theo dõi. Độ rủi ro cho vay tiêu dùng thấp hơn nhiều so với các hoạt động cho vay đối với các dự án lớn có thời hạn thu hồi dài vì cho vay tiêu dùng chi nhánh có thể dự đoán được chính xác dòng tiền thu hồi được. Cho nên chi nhánh có thể xem xét, đánh giá đa dạng hoá các thời hạn vay phù hợp với nhu cầu và đối tượng như: + Đối với cho vay xây dựng nhà mới chi nhánh cũng nên xem xét nâng thời hạn cho vay tối đa từ 5 năm lên 10 năm và từ 3 năm lên 5 năm đối với cho vay BĐ không bằng TS. Một mặt, như vậy mới có khả năng cạnh tranh so với các ngân hàng trên địa bàn. Mặt khác, có thể giảm áp lực về khoảng tiền chi trả hàng kỳ vì nhu cầu vay khá lớn. + Ngân hàng cũng nên kéo dài thời hạn trả nợ cho người vay tùy theo tuổi đời của khách hàng. Nếu người vay tuổi đời còn trẻ thì nên cho vay lâu hơn. + Đặc biệt, đối với đối tượng thu nhập thấp do mức lãi suất nếu không thể giảm thấp hơn thì ngân hàng nên có biện pháp kéo dài thời gian trả nợ của họ. Do nếu trong ngắn hạn thì số tiền phải trả quá lớn so với thu nhập hàng tháng, như vậy họ sẽ không có khả năng chi trả cho các khoản chi tiêu khác. Do xét về tình hình hiện tại của chi nhánh thì mức cho vay tối đa 70% giá trị TSBĐ phần lớn đã bù đắp được chi phí khi có nợ xấu phải thanh lý, tình hình nợ xấu còn thấp so với mục tiêu đề ra. Mặc dầu vậy, chi nhánh cũng cần có biện pháp hạn chế rủi ro như làm tốt công tác thẩm định, kiểm tra giám sát khoản vay, kịp thời phát hiện những biểu hiện mất khả năng thanh toán từ khách hàng nhằm có biện pháp giải quyết kịp thời và tìm kiếm nguồn vốn tài trợ phù hợp. Các biện pháp đề ra liên quan đến công tác phân công, tổ chức làm việc, đào tạo CBTD và chủ động trong nguồn vốn sẽ được đề cập bên dưới. + Linh hoạt trong chấp nhận hồ sơ tài sản thế chấp: Hiện nay tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở các đô thị còn rất chậm. Hơn nữa với các khu chung cư mới xây việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ rất lâu. Thực tế giá trị của các khu chung cư này khá cao, hoàn toàn có thể được chấp nhận làm tài sản đảm bảo cho ngân hàng. Vậy khi xét thấy chủ sở hữu có nhân thân tốt và nếu được chính quyền địa phương xác nhận là đã cư trú lâu dài và có căn cứ pháp lý chứng thực quyền sở hữu này như được UBND xã, phường xác nhận “đất đang sử dụng của khách hàng vay vốn không có tranh chấp” và và UBND quận, huyện xác nhận“chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” thì nên linh động chấp nhận là vật thế chấp khi vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp này, nên có thoã thuận giữa ngân hàng với cơ quan phụ trách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc cấp quận huyện là khi hoàn tất thủ tục giấy tờ sẽ được thông báo và chuyển thẳng đến ngân hàng hàng hoặc do người chủ sở hữu đến nhận nhưng phải có giấy xác nhận đồng ý của ngân hàng trách tình trạng người vay lạm dụng vay vốn nhiều nơi. + Thoã thuận ấn định mức lãi suất, mức phí hợp lý: Mặc dầu lãi suất áp dụng tại chi nhánh trong thời gian qua khá hợp lý nhưng cũng là vấn đề phải được quan tâm thường xuyên vì đây là nó ành hưởng rất lớn đến quyết định vay vốn của khách hàng. Để xây dựng lãi suất hấp dẫn khách hàng mà lại phải hợp lý, vừa bù đắp được chi phí, vừa mang lại lợi nhuận thì chi nhánh nên thoã thuận ấn định mức lãi suất đa dạng cho từng loại khách hàng, tạo được sự hài hoà cân đối giữa lợi ích ngân hàng và lợi ích khách hàng. Với các khách hàng quen, có uy tín thì chi nhánh có thế áp dụng một mức lãi suất ưu đãi. Điều đó củng cố mối quan hệ lâu dài với khách hàng, vừa khuyến khích cho khách hàng tăng cường mối quan hệ với chi nhánh, vừa tích cực làm ăn có hiệu quả, trả nợ lãi và gốc đúng hạn cho ngân hàng. Lãi suất thường là mối quan tâm rất lớn của khách hàng khi quyết định vay vốn, nên trong quá trình thoã thuận mức lãi suất chi nhánh có thể đưa ra các cam kết như: trong mọi thời điểm lãi suất cho vay sẽ không vượt quá lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng cộng với một biên độ giao động nhất định tuỳ theo thời hạn và mức độ rủi ro của từng khoản vay cụ thể. Mức giao động này tính toán dựa trên ước tính chi phí và mức lợi nhuận dự kiến ngân hàng. Trên cơ sở mức chi trả gốc lãi hàng kì phù hợp với xu hướng thu nhập tăng dần của khách hàng. Nếu lãi suất tăng vượt khả năng, chi nhánh có thể chuyển một phần gốc trả sang kỳ sau hoặc có thể gia hạn thêm một khoảng thời gian trên cơ sở khả năng cân đối được nguồn vốn và đánh giá tình hình tài chính của khách hàng tại thời điểm đó. Về mức phí, thông thường thì các ngân hàng thu không quá 5% trên tổng vốn vay, tuỳ thuộc công tác tổ chức ít tốn kém chi phí và mức thu nhập dự kiến ngân hàng thu trên mỗi giao dịch. Hiện nay, cũng đã có một số ngân hàng trên địa bàn thực hiện miễn giảm phí giao dịch nhưng đôi khi thực chất nó cũng được cộng vào lãi vay. Đây cũng là một chính sách nhằm gây sự chú ý của khách hàng nếu họ không tìm hiểu kĩ lưỡng. Do vậy, chi nhánh cũng có thể áp dụng hình thức này nhằm thu hút khách hàng tốt hơn, nhưng cũng nên tìm hiểu tại các ngân hàng khác, ấn định mức phí mang tính cạnh tranh. + Phương thức thu hồi nợ gốc và lãi vay không quá cứng nhắc: Vì phương thức thu nợ trả góp trong dài hạn tại chi nhánh còn gây khó khăn cho khách hàng, nên trong quá trình thoã thuận hợp đồng CBTD cần tiếp xúc với khách hàng để tìm hiểu mong muốn trả nợ của khách hàng như thế nào, ví dụ như trả góp có tính đến thu nhập tăng dần khách hàng, phù hợp với kỳ thu tiền bình quân, có thể không phải trả gốc trong năm đầu, và nếu đưa ra được bằng chứng thích hợp thì CTBD cũng nên linh hoạt mà điều chỉnh mức trả, lịch trả cho phù hợp. Trong hình thức cho vay bảo đảm không bằng TS đối với CB-CNV khi thực hiện thu hồi nợ gốc và lãi vay phát sinh nhiều khó khăn như đã trình bày ở phần trên. Cũng như phân tích thì nợ xấu CB – CNV có tài khoản lương tại chi nhánh là rất thấp. Nên biện pháp thu hồi nợ tốt nhất đối với hình thức này là phát triển hệ thống trả lương qua tài khoản kết hợp với mở rộng hình thức vay này. Đối với những trường hợp người vay không có tài khoản lương tại ngân hàng, để giải quyết những khó khăn đó ngân hàng nên xem xét giải pháp về cho vay thông qua người đại diện. Giải pháp này được đưa ra trên cơ sở xác định rõ trách nhiệm và quyền lợi của các bên: ngân hàng- đại diện của bên vay- người vay, cũng như việc phối hợp chặt chẽ giữa các bên trong quá trình thẩm định, xét duyệt cho vay, giải ngân và thu nợ. Người đại diện trong phương thức cho vay này thường là người ở đơn vị có cán bộ nhân viên vay vốn, có trách nhiệm tập hợp các hồ sơ xin vay, tiến hành thu nợ gốc và lãi và các trách nhiệm khác có liên quan như: phát hiện và báp cáo kịp thời các trường hợp gây khó khăn của người vay để CBTD có biện pháp xử lý, thông báo thay đổi lãi suất đến người vay, phản ánh ý kiến người vay với ngân hàng, phối hợp với người vay cung cấp thông tin phục vụ cho việc thấm định của CBTD, Định kì họ sẽ tới ngân hàng nộp tiền hoặc nếu bất lợi thì CBTD có thể đến đơn vị thu tiền. Để đảm bảo quyền lợi của người đại diện, nhằm khuyến khích họ làm tốt trách nhiệm được giao ngân hàng có những ưu đãi như: hàng tháng trích thưởng theo % số lãi thực thu và hỗ trợ chi phí đi lại trong các kỳ trả nợ, thường xuyên tặng quà vào dịp lễ, đồng thời ưu tiên khi người đại diện cũng vay vốn tại ngân hàng. Cho vay thông qua người đại diện có thể giúp ngân hàng có khả năng giám sát tình hình tài chính khách hàng rõ ràng và nhanh chóng phát hiện ra những biến động hơn. Hạn chế được tình trạng lõng lẽo giữa ngân hàng với đơn vị quản lý người vay tạo điều kiện cho người xin vay lạm dụng nguồn vốn do trách nhiệm gắn liền với cá nhân cụ thể không còn quy chung chung cho tổ chức. Bên cạnh đó, còn giúp ngân hàng quản lý và phân loại hồ sơ tốt hơn, thay vì quản lý theo từng CB- CNV thì có thể quản lý theo đơn vị, hạn chế sai sót. Tuy nhiên ngân hàng cũng cần lưu ý về trách nhiệm của người đại diện theo hình thức cho vay này. Nếu ngân hàng không có sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ thì có thể dẫn đến tình trạng người đại diện lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tiền trả nợ của người vay, gây ảnh hưởng đến việc cho vay và thu nợ. Chính vì vậy mà việc xác định rõ quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên tham gia rất quan trọng và cần phải được xem xét kỹ càng. Ngân hàng nên chọn người đại diện kỹ lưỡng: phải đáng tin cậy và có khả năng quản lý và nắm bắt thông tin tài chính của CB – CNV trong đơn vị như: người làm việc lâu năm tại đơn vị làm việc, phải được thẩm định kĩ càng về tư cách, đạo đức; nên là người quản lý, làm ở phòng [...]... chế rủi ro hơn Trong cho vay mua nhà dự án, để đơn giản hoá thủ tục và giải quyết nhanh hồ sơ chi nhánh nên có sự liên kết với chủ đầu tư các dự án để cho vay Tích cực áp dụng công nghệ trong việc quản lý các khoản cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà, xây mới và SCN ở nói riêng Từ khâu bán sản phẩm tới quản lý khoản vay Chẳng hạn, việc triển khai chương trình đăng ký vay trực tuyến qua website... tra, đánh giá sự thay đổi trong công việc của học viên, thường thực hiện sau khóa học vài ba tháng, đánh giá ảnh hưởng của khóa đào tạo tới kết quả kinh doanh của chi nhánh Việc đánh giá lại nhu cầu đào tạo không những để giúp cho công tác đào tạo của doanh nghiệp hạn chế chi phí, làm rõ hơn nhu cầu cải thiện kết quả thực hiện công việc và xác định đào tạo có phải là giải pháp nâng cao hiệu quả làm... vụ thanh toán quốc tế có uy tín, các dịch vụ ngân hàng kết hợp với công nghệ hiện đại, Tuy nhiên, chi nhánh vẫn còn một số hạn chế như trong tình hình cho vay mua nhà, xây mới và SCN ở dư nợ còn khá thấp so với các ngân hàng trên địa bàn Do Đà Nẵng là một thị trường kinh doanh đầy tiềm năng trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà, xây mới và SCN ở nói riêng nên thông qua quá trình... nghiệp có chất lượng tốt: như quy định về mức vốn điều lệ tối thiểu, có lịch sử hoạt động tốt qua các năm, tiếp thị, quảng cáo dịch vụ trả lương qua thẻ cho CB –CNV và có những chính sách cho vay tín chấp ưu đãi 3.4.3 Chủ động về nguồn vốn cho vay: Phần lớn các khoản cho vay để mua nhà, xây mới và SCN ở có thời hạn từ 3 - 10 năm, thậm chí lên đến 20 năm, trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu của chi... giao dịch thuận tiện và hiệu quả như hồ sơ vay vốn rõ ràng, dễ hiểu, cung cấp sản phẩm cho vay một cách nhanh chóng là một biểu hiện của dịch vụ tốt Mặc dầu, mở rộng doanh số là điều cần thiết nhưng để đảm bảo an toàn, ngân hàng nên điều chỉnh thời gian làm thủ tục cho vay nhanh hơn, đồng thời có thể cho nhân viên xuống tận nhà khách hàng để tư vấn vay khi các điều kiện vay không thể đơn giản hơn Để... thành phố: đặc biệt trong thời gian tới trong chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn các căn hộ sau khi xây dựng nếu được nhà nước hỗ trợ thì sẽ có thể được cho vay qua hệ thống ngân hàng hàng thương mại với cơ chế hỗ trợ lãi suất hoặc được giao cho UBND các thành phố cho thuê và cho vay tiền để mua Như vậy với chính sách như trên thì các ngân hàng thương mại sẽ có thêm... ngày thăm dò ý kiến, đánh giá sự hài lòng của khách hàng về chất lượng sản phẩm dịch vụ của đơn vị nhằm có hướng điều chỉnh phù hợp Đây cũng là cơ sở trong đánh giá phân loại cán bộ hàng năm để thực hiện trả lương theo vị trí và chất lượng, hiệu quả 3.4.2 Hoàn thiện công tác định giá trong cho vay có TSBĐ là đất: Hiện nay chi nhánh cũng đã có những quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền... người dân có cơ hội vay được nhiều vốn hơn: như việc xác định theo thoả thuận giữa ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá; không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định; hoặc mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND... định được giá thực tế chuyển nhượng trên địa phương Như đã nói trên do chênh lệch về khung giá đất của nhà nước và trên thực tế giá đất biến động rất nhiều, tính chất phức tạp của loại hình TSBĐ này khó có thể đánh giá theo một căn nhà tương tự, bên cạnh đó trên thành phố hiện nay chưa có một trung tâm bất động sản nào có đủ năng lực, trình độ và uy tín để đưa ra thị trường giá của các loại nhà đất mà... thoã mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng Bên cạnh đó, có thể giới thiệu cho khách hàng những căn hộ ưng ý khi có nhu cầu vay mua nhà 3.4.3 Mở rộng quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng + Quan hệ với các cơ quan quản lý Nhà đất: Trong quá trình phát triển hoạt động cho vay mua nhà và hoạt động tín dụng chung chi nhánh nên đẩy mạnh quan hệ với các cơ quan trên Việc quan hệ mật thiết với các cơ . ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHO VAY MUA NHÀ ,XÂY MỚI VÀ SNN TẠI NH TMCP CÔNG THƯƠNG-CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG 3.1. Kết quả đạt được Hoạt động cho vay mua nhà, xây. vụ cho CBTD: như mới đây 9/2009 tổ chức hướng dẫn cho họ về cho vay mua nhà dự án trong toàn hệ thống ngân hàng. 3.1.3. Chính sách cho vay: mức cho vay