Trình tự chung thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Bài viết Trình tự chung thực hiện dự án đầu tư xây dựng dưới đây trình bày vắn tắt về thực trạng pháp lý liên quan tới dự án đầu tư xây dựng và các bước đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, mời các bạn cùng tham khảo.

TRÌNH TỰ CHUNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Vắn tắt về thực trạng pháp lý liên quan tới dự án đầu tư xây dựng: “Về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định của Luật   Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư chưa tương thích với nhau. Cụ thể, Luật Đất  đai chỉ quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc khơng áp dụng đấu giá quyền sử  dụng đất. Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu  tư. Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư. Luật Đấu  thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào, đã được hoặc chưa được giải   phóng mặt bằng. Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo   pháp luật đấu thầu rồi có phải giải quyết quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai  khơng” “Luật Đầu tư 2014 khơng có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọnnhà đầu tư thực   hiện dự án bất động sản, dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, Khoản2, Điều 22, Nghị định   118/2015/NĐ­CP hướng dẫn Luật Đầu tư  quy định “Nhà đầu tư  trúng đấu giá quyền   sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư  theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn   bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây   dựng và pháp luật có liên quan mà khơng phải thực hiện thủ  tục quyết  định chủ  trương đầu tư” Sự  thiếu tương thích giữa các luật như trên dẫn tới sự lúng túng của các địa phương  trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất Luật Đầu tư (sửa đổi) đang chờ QH phê duyệt dự thảo (tại thời điểm 22/4/2020): ­ Bổ  sung khái niệm “chấp thuận chủ  trương đầu tư” để  làm rõ mụcđích, bản chất   của việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trươngthực hiện dự án + Về  ngun tắc, điều kiện thực hiện thủ  tục chấp thuận chủtrương đầu tư: Hình   thức chấp thuận chủ trương đầu tư  theo Luật Đầu tư  chỉ  đượcáp dụng trong trường  hợp dự  án khơng đáp  ứng điều kiện tổ  chức đấu giá, đấuthầu. Sau thời hạn dự  án   được cơng bố theo quy định của pháp luật về đấu giá,đầu thầu mà chỉ có một nhà đầu  tư đăng ký hoặc đấu giá khơng thành thì Cơ quancó thẩm quyền áp dụng thủ tục chấp   thuận chủ trương đầu tư + Áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư  theoquy định của Luật   Đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở và đô thị để tránhtrùng lặp về thẩm quyền,   thủ tục quyết định/chấp thuận đầu tư  dự  án nhà ở, đôthị  theo quy định của pháp luật  về đầu tư và pháp luật nhà ở, đơ thị ­Loại bỏ dự án xây dựng nhà ở thương mại ra khỏi đối tượng ưu đãi đầu tư đểthống   nhất với quy định của Luật Đất đai Nghị định 25/2020/NĐ­CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (có   hiệu lực từ 20/4/2020): “NĐ 25 phân định rõ trườnghợp giao đất, cho th đất theo một trong ba hình thức bao  gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất  đai; quyết địnhchủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư HÌNH THỨC I ­ “Đấu giá quyền sử dụng đất” LuậtĐất đai 2013, Điều 118. Khoản 3. Trường hợp đất đưa rađấu giá quyền sử dụng  đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có ngườitham gia hoặc trường hợp   chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giáít nhất là 02 lần nhưng khơng  thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, choth đất mà khơng phải đấu giá quyền   sử dụng đất Luật   Đất   đai   2013,   Điều   119. Khoản 1. Điều   kiện   để   tổ   chứcthực     đấu   giá  quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế  hoạch sử  dụng đất hàng năm củacấp huyện được cơ  quan nhà nước có  thẩm quyền phê duyệt; b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất cótài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc  sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử  dụng đấtđược cơ  quan nhà nước có thẩm quyền  phê duyệt 2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sửdụng đất phải có đủ các điều kiện sau  đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất,cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và  Điều 56 của Luật này; b) Phải bảo đảm các điều kiện để  thực hiện dự  ánđầu tư  theo quy định tại Điều 58  của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Các bước thực hiện: (chữ thẳngthuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự  thực hiện) 1.Tổ  chức đấu giá quyền sử  dụng đất (QĐ phê duyệt kết quả  trúng đấu giá; Giấy  chứng nhận QSD đất) 2.Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngồi) 3. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếucó) 4. Lập và phê duyệt dự án đầu tư 5.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có)  6. Thẩm tra thiết kế cơ sở (nếu được u cầu hoặc do CĐT thấy cầnthiết) 7.Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở 8.Thơng tin/ thỏa thuận về cấp nước, thốt nước, cấp điện 9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC 10. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế) 11. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cơng  12. Thẩm tra thiết kế (nếu được u cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết) 13. Thẩm định thiết kế bản vẽ thi cơng (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ  từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (v ốn khác), xử lý  chất thải độc hại…) 14. Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có) 15. Thơng báo khởi cơng xây dựng 16. Thi cơng xây dựng  17. Nghiệm thu và bàn giao cơng trình hồn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy   thử 18. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (đánh giá kết thúc và đánh giá   tác động)  19. Quyết tốn, thanh lý các hợp đồng xây dựng  20. Kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt quyết tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình 21. Kiểm tra cơng tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III,   nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từcấp II (vốn   khác), xử lý chất thải độc hại…) 22. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các cơng trình, biện pháp bảo vệ mơi trường   phục vụ giai đoạn vận hành dự án 23. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 24. Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình/ sở hữu nhà ở 25. Bảo hiểm cơng trình hồn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng 26. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 27.Lưu trữ hồ sơ ./ HÌNH THỨC II ­ “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án” Theo quy định củaLuật Đấu thầu và Nghị định 25/2020/NĐ­CP hướng dẫn Luật Đấu   thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực từ20/4/2020 NĐ25/2020,Điều 10. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư  đối với dự  án đầu tư  có sử   dụng đất 1. Áp dụng hình thức đấuthầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều   kiện sau: a) Có sơ bộ tổng chi phíthực hiện dự án (khơng bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái   định cư, tiền sửdụng đất, tiền th đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên; b) Có từ  hai nhà đầu tư  trởlên đáp  ứng u cầu sơ  bộ  về  năng lực, kinh nghiệm theo  quy định tại khoản 3Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư  nước   ngồi; c) Khơng thuộc trường hợptheo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này 2. Áp dụng hình thức đấuthầu rộng rãi trong nước trong trường hợp: a) Dự  án đầu tư  mà pháp luậtViệt Nam hoặc điều  ước quốc tế  mà Cộng hòa xã hội   chủ nghĩa Việt Nam là thànhviên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngồi tham gia   thực hiện; b) Dự án có từ hai nhà đầutư trở lên đáp ứng u cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm,  trong đó khơng cónhà đầu tư  nước ngồi tham gia đăng ký thực hiện dự  án hoặc đáp  ứng u cầu sơbộ  về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị  định này; c) Dự án có u cầu về bảođảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ  quyết   định theo đề  nghị  của cơquan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ  Quốc phòng đối với ucầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Cơng an  đối với u cầu bảođảm an ninh 3. Áp dụng hình thức chỉđịnh thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật  Đấu thầu Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính,chữ nghiêng là do CĐT tự  thực hiện) 1. Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn bản phê duyệt kết quả  lựachọn nhà đầu tư; Hợp đồng thực hiện đầu tư DA) 2. Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngồi) 3. Thơng báo thu hồi đất 4. Thơng tin/ thỏa thuận về cấp nước, thốt nước, cấp điện 5. Thẩm duyệt thiết kế PCCC 6. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế bản vẽ thi cơng) 7. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cơng  8. Thẩm tra thiết kế (nếu được u cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết) 9.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) 10.Thẩm định thiết kế bản vẽ thi cơng (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ  từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (v ốn khác), xử lý  chất thải độc hại…) 11. Quyết định giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất  12. Cơng khai và  thực  hiện phương  án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả  tiền  đềnbù, nhận mặt bằng 13.Ký hợp đồng th đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước 14.Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa 15.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16. Chuẩn bị  mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấpkênh   rạch, sơng ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sơng ngòi) 17.Cấp Giấy phép xây dựng 18.Thơng báo khởi cơng xây dựng 19. Thi cơng xây dựng  20. Nghiệm thu và bàn giaocơng trình hồn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy   thử 21. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình  (đánh giá kết thúc và đánh giá   tác động)  22. Quyết tốn, thanh lý các hợp đồng xây dựng  23. Kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt quyết tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình 24.Kiểm tra cơng tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấpIII,   nhà   riêng lẻ  từ  7 tầng; CTCC từ  cấp III, CTHT từ  cấp III (vốn NSNN) từ  cấp II   (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 25.Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các cơng trình, biện pháp bảo vệ mơitrường  phục vụ giai đoạn vận hành dự án 26.Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 27. Chứng nhận quyền sở hữucơng trình/ sở hữu nhà ở 28. Bảohiểm cơng trình hồn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng 29. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 30.Lưu trữ hồ sơ ./ HÌNH THỨC III – “Quyết định chủ trương đầu tư” (Là     dạng    định  thầu    chỉcó     nhà   đầu  tư   đủ   điều   kiện  (theo   quy   định   tại NĐ 25/2020/NĐ­CP) nhưng đối tượng áp dụng khác với chỉ  định thầu tại điểm b   khoản 4 Điều 22 của LuậtĐấu thầu) ­ Quyếtđịnh chủ  trương đầu tư  theo Nghị  định 25/2020/NĐ­CP, Điều 13/2/b: Trường  hợp chỉ có một nhà đầutư đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án ­Quyết định chủ  trương đầu tư  theo quy định tại Điều30, Điều 31 và 32 của Luật   Đầutư số 67/2014/QH13 Luật Đầutư, Điều 32. Quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh: 1. Trừnhững dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân  dâncấp tỉnh theo pháp luật về đầu tư  công và các dự  án quy định tại Điều 30 vàĐiều  31 của Luật Đầu tư năm 2014, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủtrương đầu tư  đối với các dự án sau đây:   a) Dự  án được Nhà nước giao đất, cho th đất khơng thơng qua đấu giá,đấu thầu   hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có u cầu chuyển mục đích sử dụng đất;   b) Dự án có sử dụng cơng nghệ thuộc Danh mục cơng nghệ hạn chế chuyểngiao theo   quy định của pháp luật về chuyển giao cơng nghệ Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính,chữ nghiêng là do CĐT tự  thực hiện) 1.Chấp thuận chủ trương đầu tư (Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu   địa điểm xây dựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi có DN nước ngồi tham  gia)  2.Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt bằng  3. Lập dự án đầu tư XD theo một trong ba hình thức dưới đây: (a)Báo cáo đầu tư xây   dựng cơng trình nếu là cơng trình có quy mơ lớn, đặc biệt(Báo cáo nghiên cứu tiền   khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầutư xây dựng cơng trình (Báo cáo   nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở); (c) Báocáo kinh tế  ­ kỹ  thuật xây dựng cơng   trình (đối với cơng trình tơn giáo; cơngtrình có tổng mức đầu tư