Bài viết Trình tự chung thực hiện dự án đầu tư xây dựng dưới đây trình bày vắn tắt về thực trạng pháp lý liên quan tới dự án đầu tư xây dựng và các bước đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, mời các bạn cùng tham khảo.
TRÌNH TỰ CHUNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Vắn tắt về thực trạng pháp lý liên quan tới dự án đầu tư xây dựng: “Về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư chưa tương thích với nhau. Cụ thể, Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc khơng áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư. Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào, đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng. Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu rồi có phải giải quyết quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai khơng” “Luật Đầu tư 2014 khơng có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọnnhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản, dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, Khoản2, Điều 22, Nghị định 118/2015/NĐCP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật có liên quan mà khơng phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư” Sự thiếu tương thích giữa các luật như trên dẫn tới sự lúng túng của các địa phương trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất Luật Đầu tư (sửa đổi) đang chờ QH phê duyệt dự thảo (tại thời điểm 22/4/2020): Bổ sung khái niệm “chấp thuận chủ trương đầu tư” để làm rõ mụcđích, bản chất của việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trươngthực hiện dự án + Về ngun tắc, điều kiện thực hiện thủ tục chấp thuận chủtrương đầu tư: Hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư chỉ đượcáp dụng trong trường hợp dự án khơng đáp ứng điều kiện tổ chức đấu giá, đấuthầu. Sau thời hạn dự án được cơng bố theo quy định của pháp luật về đấu giá,đầu thầu mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá khơng thành thì Cơ quancó thẩm quyền áp dụng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư + Áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theoquy định của Luật Đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở và đô thị để tránhtrùng lặp về thẩm quyền, thủ tục quyết định/chấp thuận đầu tư dự án nhà ở, đôthị theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật nhà ở, đơ thị Loại bỏ dự án xây dựng nhà ở thương mại ra khỏi đối tượng ưu đãi đầu tư đểthống nhất với quy định của Luật Đất đai Nghị định 25/2020/NĐCP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (có hiệu lực từ 20/4/2020): “NĐ 25 phân định rõ trườnghợp giao đất, cho th đất theo một trong ba hình thức bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết địnhchủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư HÌNH THỨC I “Đấu giá quyền sử dụng đất” LuậtĐất đai 2013, Điều 118. Khoản 3. Trường hợp đất đưa rađấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có ngườitham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giáít nhất là 02 lần nhưng khơng thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, choth đất mà khơng phải đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013, Điều 119. Khoản 1. Điều kiện để tổ chứcthực đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất: a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm củacấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất cótài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đấtđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sửdụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất,cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này; b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự ánđầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Các bước thực hiện: (chữ thẳngthuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự thực hiện) 1.Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QĐ phê duyệt kết quả trúng đấu giá; Giấy chứng nhận QSD đất) 2.Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngồi) 3. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếucó) 4. Lập và phê duyệt dự án đầu tư 5.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) 6. Thẩm tra thiết kế cơ sở (nếu được u cầu hoặc do CĐT thấy cầnthiết) 7.Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở 8.Thơng tin/ thỏa thuận về cấp nước, thốt nước, cấp điện 9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC 10. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế) 11. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cơng 12. Thẩm tra thiết kế (nếu được u cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết) 13. Thẩm định thiết kế bản vẽ thi cơng (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (v ốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 14. Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có) 15. Thơng báo khởi cơng xây dựng 16. Thi cơng xây dựng 17. Nghiệm thu và bàn giao cơng trình hồn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 18. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động) 19. Quyết tốn, thanh lý các hợp đồng xây dựng 20. Kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt quyết tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình 21. Kiểm tra cơng tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từcấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 22. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các cơng trình, biện pháp bảo vệ mơi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 23. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 24. Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình/ sở hữu nhà ở 25. Bảo hiểm cơng trình hồn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng 26. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 27.Lưu trữ hồ sơ ./ HÌNH THỨC II “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án” Theo quy định củaLuật Đấu thầu và Nghị định 25/2020/NĐCP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực từ20/4/2020 NĐ25/2020,Điều 10. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất 1. Áp dụng hình thức đấuthầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: a) Có sơ bộ tổng chi phíthực hiện dự án (khơng bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sửdụng đất, tiền th đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên; b) Có từ hai nhà đầu tư trởlên đáp ứng u cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngồi; c) Khơng thuộc trường hợptheo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này 2. Áp dụng hình thức đấuthầu rộng rãi trong nước trong trường hợp: a) Dự án đầu tư mà pháp luậtViệt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thànhviên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngồi tham gia thực hiện; b) Dự án có từ hai nhà đầutư trở lên đáp ứng u cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó khơng cónhà đầu tư nước ngồi tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng u cầu sơbộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này; c) Dự án có u cầu về bảođảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơquan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với ucầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Cơng an đối với u cầu bảođảm an ninh 3. Áp dụng hình thức chỉđịnh thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính,chữ nghiêng là do CĐT tự thực hiện) 1. Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn bản phê duyệt kết quả lựachọn nhà đầu tư; Hợp đồng thực hiện đầu tư DA) 2. Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngồi) 3. Thơng báo thu hồi đất 4. Thơng tin/ thỏa thuận về cấp nước, thốt nước, cấp điện 5. Thẩm duyệt thiết kế PCCC 6. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế bản vẽ thi cơng) 7. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cơng 8. Thẩm tra thiết kế (nếu được u cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết) 9.Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) 10.Thẩm định thiết kế bản vẽ thi cơng (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (v ốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 11. Quyết định giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 12. Cơng khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đềnbù, nhận mặt bằng 13.Ký hợp đồng th đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước 14.Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa 15.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấpkênh rạch, sơng ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sơng ngòi) 17.Cấp Giấy phép xây dựng 18.Thơng báo khởi cơng xây dựng 19. Thi cơng xây dựng 20. Nghiệm thu và bàn giaocơng trình hồn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử 21. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng cơng trình (đánh giá kết thúc và đánh giá tác động) 22. Quyết tốn, thanh lý các hợp đồng xây dựng 23. Kiểm tốn, thẩm tra, phê duyệt quyết tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình 24.Kiểm tra cơng tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấpIII, nhà riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…) 25.Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các cơng trình, biện pháp bảo vệ mơitrường phục vụ giai đoạn vận hành dự án 26.Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động 27. Chứng nhận quyền sở hữucơng trình/ sở hữu nhà ở 28. Bảohiểm cơng trình hồn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì cơng trình xây dựng 29. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) 30.Lưu trữ hồ sơ ./ HÌNH THỨC III – “Quyết định chủ trương đầu tư” (Là dạng định thầu chỉcó nhà đầu tư đủ điều kiện (theo quy định tại NĐ 25/2020/NĐCP) nhưng đối tượng áp dụng khác với chỉ định thầu tại điểm b khoản 4 Điều 22 của LuậtĐấu thầu) Quyếtđịnh chủ trương đầu tư theo Nghị định 25/2020/NĐCP, Điều 13/2/b: Trường hợp chỉ có một nhà đầutư đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều30, Điều 31 và 32 của Luật Đầutư số 67/2014/QH13 Luật Đầutư, Điều 32. Quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh: 1. Trừnhững dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dâncấp tỉnh theo pháp luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều 30 vàĐiều 31 của Luật Đầu tư năm 2014, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủtrương đầu tư đối với các dự án sau đây: a) Dự án được Nhà nước giao đất, cho th đất khơng thơng qua đấu giá,đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có u cầu chuyển mục đích sử dụng đất; b) Dự án có sử dụng cơng nghệ thuộc Danh mục cơng nghệ hạn chế chuyểngiao theo quy định của pháp luật về chuyển giao cơng nghệ Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính,chữ nghiêng là do CĐT tự thực hiện) 1.Chấp thuận chủ trương đầu tư (Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu địa điểm xây dựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi có DN nước ngồi tham gia) 2.Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt bằng 3. Lập dự án đầu tư XD theo một trong ba hình thức dưới đây: (a)Báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình nếu là cơng trình có quy mơ lớn, đặc biệt(Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầutư xây dựng cơng trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở); (c) Báocáo kinh tế kỹ thuật xây dựng cơng trình (đối với cơng trình tơn giáo; cơngtrình có tổng mức đầu tư