Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT PHẠM VĂN HƯỞNG HÀ NỘI – 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT PHẠM VĂN HƯỞNG Chuyên ngành: Luật kinh tế HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN NHƯ QUỲNH HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Viện Đại học Mở Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn! Người cam đoan Phạm Văn Hưởng LỜI CẢM ƠN Trong trình làm luận văn với kiến thức học, tham khảo tài liệu tình hình thực tế, với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Như Quỳnh, giúp đỡ, bảo thầy giáo, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội bạn bè đồng nghiệp, hồn thành luận văn Lời xin gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc tới thầy/cô giáo TS Nguyễn Như Quỳnh người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình hướng dẫn cho chuyên môn phương pháp nghiên cứu bảo cho nhiều kinh nghiệm thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cám ơn thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội bạn bè giúp đỡ trình học tập q trình hồn thành luận văn Cuối cùng, xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình ln tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình học thực luận văn Học viên Phạm Văn Hưởng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa phân loại giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.3 Đặc điểm ý nghĩa việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3 Nội dung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.3.1 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.3.2 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.3.3 Trình tự giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN 32 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 32 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên thời gian qua 41 2.2.1 Kết đạt việc thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 41 2.2 Những hạn chế, vướng mắc việc thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thủy Nguyên 43 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 54 3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 54 3.1.1 Hoàn thiện số quy định pháp luật giải tránh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 55 3.1.2 Tăng cường thực pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân 59 3.1.3 Một số giải pháp đảm bảo thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 63 3.1.4 Một số giải pháp khác 67 3.2 Một số kiến nghị cải cách tư pháp để nâng cao hiệu pháp luật giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa BLDS : Bộ luật dân BLTTDS LĐĐ QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC UBND : Bộ luật tố tụng dân : Luật đất đai : Tòa án nhân dân tối cao : Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG, HÌNH BẢNG Bảng 2.1: Kết số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thủy Nguyên .41 HÌNH Hình 2.1: Kết số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thủy Nguyên .42 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai sở quan trọng để sản xuất cải vật chất cho xã hội loài người Vì thế, quốc gia nào, đất đai xem nguồn tài sản vô giá Tại Việt Nam, đất đai xác định nguồn tài nguyên quan trọng, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần thiếu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Tuy vậy, với phát triển kinh tế, tốc độ thị hóa ngày mạnh, với việc dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày cao, thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải ngày nhiều Tình trạng việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, số vụ án áp dụng pháp luật không nên bị hủy nhiều lần, kéo dài nhiều năm, qua nhiều cấp xét xử gây ảnh hưởng định đến quyền lợi ích đương Vì lẽ đó, việc nghiên cứu tìm hiểu qui định pháp luật vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng qui định vào thực tế việc áp dụng phát luật giải tranh chấp phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề quan trọng từ giúp dễ dàng phát hành vi vi phạm pháp luật để kịp thời xử lý bất cấp, hạn chế qui định pháp luật để từ hồn thiện văn pháp luật Đứng trước tình hình Đảng Nhà nước ta đề nhiều chủ trương cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định xã hội Do đó, việc nghiên cứu cách tồn diện vấn đề giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ yêu cầu cấp thiết công xây dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội Đảng Nhà nước ta giai đoạn Chính tác giả chọn đề tài “Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Tổng quan tình hình nghiên cứu Tính đến nay, Việt Nam có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học đề cập tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ nhiều vấn đề tồn tại, vướng mắc quy định pháp luật, đề xuất phương hướng giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật như: Luận văn thạc sĩ “ Áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân Tòa án nhân dân cấp tỉnh Việt Nam nay” tác giả Chu Đức Thắng, bảo vệ Hội chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2009; “Về thực trạng sách đất đai Việt Nam” Tác giả Phạm Hữu Nghị đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật năm 2001; “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai” tác giả Lưu Quốc Thái đăng Tạp chí khoa học pháp lý, số 02(33)/2006; “ Bàn dạng tranh chấp đất đai” tác giả Trần Thị Hồng Trinh đăng Tạp chí Viện kiểm sát năm 2012; “ Chế định giao dịch dân vấn đề sửa đổi bổ sung Bộ luật dân năm 2005” tác giả Bùi Thị Thanh Hằng Nguyễn Anh Thư đăng Tạp chí Luật học, tập 30, số 01/2014; “ Đánh giá bước đầu chế định hợp đồng Bộ luật dân 2005” tác giả Bùi Thị Thanh Hằng Đỗ Giang Nam Tạp chí Luật học số 28/2012; “ Xác định thời hiệu vụ án lấn chiếm đất đai” tác giả Ban biên tập Tạp chí Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), Số 7/2012; “ Thẩm quyền Hội đồng xét xử sơ thẩm vụ án dân sự” tác giả bên hợp đồng vô hiệu, xác định lỗi trực tiếp làm hợp đồng vơ hiệu; kỹ tiến hành hồ giải Đây công việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát có mức độ liệt cao Để hồ giải có kết đòi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “ nghệ thuật” hoà giải, phải đầu tư nhiều thời gian, cơng sức, tránh làm hình thức, chiếu lệ - Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt mục tiêu bước tạo đội ngũ cán án chuyên sâu lĩnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (xu hướng chun mơn hố), đội ngũ chun gia có đầy đủ lực phẩm chất để hồn thành tốt nhiệm vụ giao Tòa án nhân dân tối cao, YAND cấp tỉnh thường xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ, kỹ năng, cập nhật văn pháp luật mà trước hết pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật tố tụng liên quan tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, ngồi việc ban hành thơng tư hướng dẫn nên thường xuyên tổ chức buổi tập huấn, trao đổi nghiệp vụ nên mở rộng thành phần tham gia Kiểm sát viên, Chấp hành viên quan thi hành án, Chuyên viên địa chính, Tư pháp, quan bổ trợ tư pháp Luật sư, Luật gia, Công chứng viên nhăm đảm bảo thống việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 3.1.3 Một số giải pháp đảm bảo thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất 3.1.3.1.Giải pháp đảm bảo áp dụng pháp luật tố tụng giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thứ nhất, khởi kiện thụ lý vụ án dân nói chung vụ án tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Sửa đổi Điều 164, khoản Điểm l Bộ luật tố tụng dân năm 2015 sau: Nếu cá nhân tự khởi kiện phải ký tên điểm chỉ; Nếu việc khởi kiện cá nhân, quan, tổ chức thông qua người đại diện hợp pháp 63 người đại diện hợp pháp ký tên ký tên, đóng dấu vào đơn khởi kiện Kèm theo đơn khởi kiện giấy tờ chứng minh tư cách đại diện khởi kiện Hình thức đơn khởi kiện văn bản; người bị khuyết tật thể chất trình bày trực tiếp Tòa án ghi nhận sổ lưu Tòa án - Thứ hai, giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bổ sung điều luật phiên họp sơ Trong chương XIII, phần thứ hai quy định hòa giải chuẩn bị xét xử sơ thẩm bổ sung điều luật mới: Điều Phiên họp sơ Thẩm phán tổ chức phiên họp sơ Thành phần phiên họp gồm Thẩm phán chủ trì, đương sự, phiên họp Thẩm phán thơng báo q trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm, chốt lại yêu cầu đương sự, chốt lại chứng bên cung cấp Trong phiên họp đương có quyền phát biểu, trao đổi ý kiến tranh luận phiên tòa để Thẩm phán dự liệu khả thực tế xảy phiên tòa Bổ sung điều luật trách nhiệm thông báo tài liệu, chứng hồ sơ vụ án Trong chương XIII, phần thứ hai quy định Bộ luật tố tụng dân 2004 hòa giải chuẩn bị xét xử sơ thẩm cần bổ sung điều luật Điều TA có trách nhiệm phải thông báo cho bên đương tài liệu, chứng có hồ sơ vụ án để đương biết để yêu cầu chụp, nghiên cứu chuẩn bị cho tranh tụng phiên tòa Sửa đổi khoản Điều 187 chương XIII phần thứ hai Bộ luật tố tụng dân 2004 sau: Thẩm phán định công nhận thỏa thuận đương đương thỏa thuận với việc giải toàn yêu cầu vụ án hay phần yêu cầu vụ án việc tách để công nhận không ảnh hưởng đến yêu cầu khác - Thứ ba, phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quán triệt thống nguyên tắc áp dụng pháp luật vào thời điểm xác 64 lập quan hệ có hành vi vi phạm pháp luật có hiệu lực vào thời điểm giải văn pháp luật bị thay hết hiệu lực pháp luật Do đó, pháp luật ln thay đổi Tòa án nhân dân tối cao cần có hướng dẫn Tòa án địa phương việc áp dụng pháp luật cho xác khơng làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức 3.1.3.2 Giải pháp đảm bảo áp dụng pháp luật đất đai giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thứ nhất, nhà, đất bất động sản, có gắn bó chặt chẽ với nhau, nhà làm luật lại ban hành đạo luật khác để điều chỉnh, có nhiều nội dung khác nhau, ví dụ: Luật đất đai, Luật nhà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà phân 02 loại khác nhau, trình tự cấp khác Do thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp phức tạp Do vậy, thời gian tới cần thống quy định pháp luật bất động sản (bao gồm nhà đất) văn pháp luật, như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai… Tiến tới ban hành Luật Đăng ký bất động sản, quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản, chịu chi phối hệ thống pháp luật nói chung Bộ luật Dân sự, Luật đất đai nói riêng; đồng thời phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội - Thứ hai, cần có thống Luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà văn hướng dẫn thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng nhà để hạn chế tranh chấp phát sinh định hướng xác cho việc giải tranh chấp Tòa án Khoản Điều 63 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06.9.2006 qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà qui định: “ Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trường hợp mua bán nhà tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà công chứng chứng thực” Điều 692 BLDS 2005 quy định: “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất” Như vậy, trình giải 65 tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nhiều trường hợp Tòa án lúng túng việc xác định hợp đồng có hiệu lực hay chưa - Thứ ba, thực tiễn giải Tòa án nhân dân nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thiếu xác, khơng thực tế, dẫn đến xảy tranh chấp bên tham gia giao dịch Khi giải Tòa án vào giấy chứng nhận không nên ban hành định trái pháp luật, làm lòng tin nhân dân, việc khiếu kiện ngày gia tăng Do vậy, thời gian tới phải củng cố công tác đăng ký bất động sản đảm báo độ xác cao Vì có ý nghĩa quan trọng khơng với Tòa án mà thể tính hiệu hoạt động đăng ký bất động sản Văn đăng ký bất động sản hay chứng thư xác nhận quan đăng ký bất động sản để xác định người có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất giá trị pháp lý giao dịch dân từ giúp cho hoạt động giả tranh chấp Tòa án đạt hiệu cao - Thứ tư, trình giải tranh chấp bất động sản thông tin bất động sản tài liệu, chứng quan trọng để đương tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, sở để Tòa án vào để án, định công bằng, pháp luật Do vậy, việc xây dựng, hoàn thiện quy định cung cấp thông tin nhà, đất cho cá nhân, tổ chức Tòa án có u cầu đòi hỏi thực tế quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản Trước mắt, chưa công bố rộng rãi tất thông tin nhà đất tất bất động sản Cần xây dựng quy định bắt buộc cung cấp thông tin bất động sản tổ chức, cá nhân có yêu cầu Bên cạnh đó, cần đề cao trách nhiệm quan cung cấp thơng tin bất động sản tính xác, trung thực giá trị pháp lý thông tin cung cấp Hồ sơ bất động sản cần phải nhanh chóng xây dựng, chỉnh lý thống theo hướng số hóa tất cấp hành thơng tin liên quan đến nhà, đất cần vi tính hố cập nhật thường xun, kịp thời, quan có liên quan để dễ ràng tìm kiếm, sử dụng cần thiết Nâng cao 66 tính chủ động hiệu chế phối hợp quan quản lý nhà quan quản lý đất đai Tiến tới thống quan cung cấp thông tin nhà, đất để phát huy tốt hiệu hệ thống đăng ký bất động sản cung cấp thông tin bất động sản 3.1.4 Một số giải pháp khác Một là, cần phải tăng cường cơng tác tra, kiểm tra hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ quan hành nhà nước địa phương Cơ quan hành cấp cần phải thường xuyên tra kiểm tra việc lập thủ tục chuyển nhượng đất quan hành cấp dưới, phát vi phạm, khắc phục sai sót để đảm bảo việc lập thủ tục hành chuyển nhượng QSDĐ thực nghiêm minh quy định pháp luật bảo đảm quyền lợi ích nhân dân Tăng cường cơng tác giúp việc chuyển nhượng sử dụng đất thực pháp luật, giúp Tòa án giải tốt công tác xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Hai là, cần phải khảo sát, đo đạc, đánh giá, phần hạng đất, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch đất cách chi tiết tổng thể Nhà nước cần phải đặc biệt làm tốt công tác để đảm bảo QSDĐ chuyển nhượng có đầy đủ thơng tin xác diện tích, số thửa, số đồ, hạng đất, mục đích sử dụng đất Từ đó, giúp Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác định rõ việc bên tranh chấp chuyển nhượng đất có với thỏa thuận hay khơng, có pháp luật khơng, giúp Tòa án dễ dàng công tác đo đạc định giá đất Ba là, tăng cường việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nhân dân Cần phải rà sốt tồn đất sử dụng nhân dân, đất chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ Nhà nước thực việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nhân dân Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ khẳng định giá trị pháp lý QSDĐ hợp pháp người cấp quan nhà nước xác lập Trên sở người dân thực 67 việc chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp cho Thực tế, có nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đất bên chuyển nhượng khơng có giấy chứng nhận QSDĐ Để đánh giá tính hợp pháp phần đất đòi hỏi Tòa án phải tiến hành xác minh tính hợp pháp đất chuyển nhượng, việc xác minh thường khó khăn Tòa án khơng phải quan quản lý hành đất đai nên phải tiến hành nhiều thủ tục xác minh được, gây khó khăn cho cơng tác xét xử Bốn là, cần phải có biện pháp xử lý vi phạm hành trường hợp người dân tự ý chuyển nhượng QSDĐ cho không làm thủ tục hành chính, khơng cơng chứng, chứng thực hợp đồng, khơng đăng ký kê khai, trốn tránh thủ tục hành thực chất chuyển nhượng QSDĐ lại làm thủ tục tăng cho QSDĐ thừa kế QSDĐ Mục đích việc khơng qua thủ tục hành trốn tránh thủ tục việc cố tình chuyển nhượng QSDĐ bất hợp pháp trốn thuế Tình trạng diễn phổ biến nước, việc khơng làm thủ tục hành trốn tránh gây bất ổn định trình diễn biến chuyển nhượng QSDĐ, làm gia tăng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu dạng Do đó, Nhà nước cần phải có biện pháp xử lý hành tra kiểm tra để phát sai phạm ban hành biện pháp xử phạt hành để hạn chế việc chuyển nhượng đất theo dạng xảy 3.2 Một số kiến nghị cải cách tư pháp để nâng cao hiệu pháp luật giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại Nghị số 08-NQ/TW ngày 02/01/2002 Bộ Chính trị đề số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp, ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị tiếp tục ban hành Nghị số 49/NQ-TW chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, xác định nhiệm vụ cấp bách, công cải cách tư pháp xác định Tòa án quan có vai trò trung tâm hoạt động tư pháp, trung tâm việc cải cách tư pháp Cải cách tư pháp nhằm mục đích nâng cao hoạt động 68 ngành tư pháp, Tòa án chủ yếu tập trung vào việc nâng cao chức xét xử vụ án Yêu cầu cải cách tư pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử vụ án nói chung, riêng với việc nhằm nâng cao chất lượng xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ yêu cầu việc cải cách tư pháp cần phải thực nội dung sau: Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thực trạng pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có nhiều bất cập, để nâng cao hiệu giải tranh chấp cần thiết phải xây dựng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân Những bất cập áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhiều Do đòi hỏi cần phải hồn thiệt pháp luật, khắc phục bất cập quy định pháp luật để đảm bảo cho việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đắn, bảo quyền lợi đáng người tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân đòi hỏi Tòa án cần phải vận dụng quy định pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai pháp luật dân để giải Do đó, phải tập trung xây dựng, hồn thiện, khắc phục bất cập quy định ba hệ thống pháp luật Pháp luật chưa có thống nhất, đồng BLDS, LĐĐ, BLTTDS; giữ Nghị định, Thông tư, Pháp lệnh với văn pháp luật ngành liên quan Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật rừng, Luật khoáng sản… tồn tượng luật khung, luật ống Nếu BLDS năm 1995 cụ thể hóa LĐĐ năm 1993 BLDS năm 2005 lại xây dựng đuổi theo cho phù hợp với LĐĐ năm 2003 Nay Nhà nước ban hành LĐĐ năm 2013 có nhiều điểm không phù hợp với BLDS BLTTDS LĐĐ năm 2013 có quy định thêm chủ thể sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất Chủ thể có phù hợp với chủ thể hộ gia đình quy định BLDS khơng, chủ thể tham gia tố 69 tụng dân khơng nhiều quan điểm chưa thơng Luật có hiệu lực lại phải chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn số lượng vụ án mà hệ thống TAND phải thụ lý, giải ngày tăng, tính chất vụ việc ngày phức tạp Trong đó, văn trước hết hiệu lực áp dụng để giải số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm đó, khiến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn Một thực tế cho thấy từ trước đến có nhiều văn hướng dẫn thi hành bất cập số lượng lẫn nội dung, mâu thuẫn chồng chéo với văn gốc, với văn khác vấn đề điều chỉnh Vấn đề khắc phục đáng kể, nhiên tồn văn hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2003 thời gian qua LĐĐ Luật Nhà có quy định chưa thống với gây lúng túng việc thực Những vướng mắc chế phối hợp: Việc phối hợp UBND, TAND, quan thi hành án, sở ban ngành liên quan việc xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất v.v thiếu chặt chẽ Chính cải cách tư pháp phải xây dựng pháp luật chung để quan tổ chức phố hợp với Tòa án giúp Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiệu quả, kịp thời nhanh chóng; đảm bảo quyền lợi ích nhân dân Thứ hai, cải cách tư pháp phải tập trung kiện tồn, đổi tổ chức hoạt động Tòa án với mục đích Tòa án thực quyền tư pháp, xét xử độc lập Yêu cầu yêu cầu chung cơng cải cách tư pháp tòa án, điểm lớn nội dung cải cách tư pháp, trực tiếp ảnh hưởng tới việc nâng cao chất lượng xét xử vụ án nói chung việc giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Cần phải triển khai mơ hình Tòa án mới, Tòa án theo cấp gồm TANDTC, TAND cấp cao, Tòa án cấp tỉnh Tòa án khu vực theo dự thảo Luật tổ chức tòa án trình Quốc hội thông qua TANDTC cần phải chuẩn bị điều kiện để Luật tổ chức Tòa án thơng qua có hiệu lực để thành lập Tòa án theo mơ hình nhanh chóng, kịp thời để đảm bảo công tác xét xử 70 Thứ ba, cải cách tư pháp phải gắn liền với việc kiện toàn đội ngũ Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội thẩm nhân dân tham gia xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân TAND cấp huyện, tương lai Tòa án sơ thẩm khu vực Cần làm tốt công tác đào tạo cho đội ngũ kiến thức kỹ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Cần phải lựa chọn Thẩm phản có trình độ giỏi, chun sâu kiến thức kỹ để giao vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khó giải quyết, đảm bảo tính hiệu quả, đảm bảo quyền lợi cho nhân dân Cần phải bồi dưỡng cho đội ngũ Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân tiến hành giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lĩnh trị, phẩm chất đạo đức, cần kiệm, liêm chính, chí cơng, vơ tư, nói khơng với tiêu cực, có quan điểm quần chúng, hết lòng phục vụ công lý, phục vụ nhân dân Thứ tư, cải cách tư pháp phải gắn liền vơi đổi thủ tục hành chính-tư pháp nhằm đảm bảo cơng khai minh bạch hoạt động Tòa án, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khởi kiện, tham gia giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án Chú trọng việc tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động Tòa án Cải tiến phương thức đạo, điều hành theo hướng phân công phân cấp hợp lý, gắn quyền hạn với trách nhiệm công tác phận, cá nhân quan, đơn vị; thực nghiêm túc "Quy tắc ứng xử cán công chức Tòa án" Thứ năm, cải cách tư pháp phải đảm bảo nâng cao cơng tác hòa giải, tranh tụng phiên tòa đảm bảo cho bên tự ý chí, tự nguyện thỏa thuận, tự bảo vệ tham gia vụ án tranh chấp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Cần phải nâng cao tính độc lập xét xử Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân không bị chi phối ý kiến đạo Tòa án cấp ý kiến lãnh đạo địa phương trung ương Hiện nay, xét xử vụ án nói chung xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói 71 riêng có trường hợp cho ý kiến đạo tác động trực tiếp đến vụ án làm cho Thẩm phán phân công xét xử không vô tư, khách quan giải vụ án Cần phải tăng cường công tác khen thưởng thi đua đội ngũ Thẩm phán, Thư ký có thành tích cao q trình giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo động viên tinh thần, kích lệ họ tiếp tục phát huy thành tích đạt KẾT LUẬN CHƯƠNG Có thể khẳng định rằng, việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ loại việc khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân nói chung TAND cấp Thơng qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngành TAND, để từ đánh giá số sai lầm, vướng mắc việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND theo thủ tục tố tụng dân TAND cấp thời gian qua nguyên nhân nó, để qua kiến nghị yêu cầu, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND, nâng cao hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân đòi hỏi tất yếu, khách quan ngành TAND việc nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 BLDS năm 2015 tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp vấn đề có ý nghĩa quan trọng việc tạo tiền đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân có hiệu Mặt khác, phần nhận khó khăn, vướng mắc mặt pháp lý để định hướng hoàn thiện pháp luật không lĩnh vực giải tranh 72 chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà lĩnh vực pháp luật khác có liên quan, đặc biệt bối cảnh Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại giới có ý nghĩa thực tiễn cao KẾT LUẬN Từ nhiều năm nay, tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân diễn gay gắt, phức tạp hầu hết địa phương nước, nhiều nơi trở thành điểm nóng Do đó, vấn đề Đảng, Nhà nước tồn xã hội quan tâm Đứng trước tình vậy, có nhiều cơng trình nghiên cứu viết liên quan đến vấn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân nói chung nhiều góc độ khác với nhiều cách tiếp cận khác Tuy nhiên, phần viết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân không nhiều, phần nhỏ cơng trình nghiên cứu Vì vậy, luận văn “Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thực số nội dung sau: Làm rõ số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nội dung quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Thủy Nguyên thời gian qua Thông qua việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ huyện Thủy Nguyên để nhận diện, 73 phát hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành có liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, tìm ngun nhân, u cầu đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Tuy nhiên, thời gian kinh nghiệm có hạn nên vấn đề tác giả đưa luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót định Vì vậy, tác giả mong nhận góp ý Thầy Cô bạn quan tâm đến đề tài hồn thiện luận văn Xin chân thành cảm ơn! 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban biên tập Tạp chí Tòa án nhân dân (2012), "Xác định thời hiệu vụ án lấn chiếm đất đai", Tòa án nhân dân, (7), tr 28-30 Nguyễn Cơng Bình (Chủ nhiệm đề tài) (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện số chế định pháp luật tố tụng dân Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Bộ Giáo dục Đào tạo (2004), Giáo trình Triết học Mác - Lênin, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương khố IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Bộ Chính trị chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 49/NQ-TW ngày 2/6/2005 Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Huỳnh Tấn Ninh (2013), "Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân để xác định nghĩa vụ thuế", www.khanhhoa.gdt.gov.vn, ngày 13/8/2013 12 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 75 13 Quốc hội (1987), Luật đất đai, Hà Nội 14 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 15 Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội 16 Quốc hội (1995), Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 17 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 18 Quốc hội (2015), Luật đất đai, Hà Nội 19 Quốc hội (2004), Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 20 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 21 Quốc hội (2006), Luật công chứng, Hà Nội 22 Quốc hội (2011), Bộ luật tố tụng dân (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 23 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 24 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 25 Quốc hội (2014), Dự thảo Luật tổ chức Tòa án, Hà Nội 26 Phan Hữu Thư (Chủ biên) (2004), Giáo trình Kỹ giải vụ án dân sự, Nxb Tư pháp, Hà Nội 27 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 28 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 29 Tòa án nhân dân tối cao (2009), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2009, Hà Nội 30 Tòa án nhân dân tối cao (2010), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2010, Hà Nội 31 Tòa án nhân dân tối cao (2011), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2011, Hà Nội 76 32 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2012, Hà Nội 33 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn thi hành số quy định chung nhằm bảo đảm thi hành thống Phần thứ "Những quy định chung" Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 34 Tòa án nhân dân tối cao (2013), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2013, Hà Nội 35 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 37 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 38 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 39 Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 40 Trần Anh Tuấn (2006), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất", www.tuphaptamky.gov.vn, ngày 24/6/2006 41 Viện khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2010), Bình luận khoa học Bộ luật tố tụng dân sửa đổi 2011, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 42 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội 77 ... luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng. .. tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.3.3 Trình tự giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG... điểm ý nghĩa việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.3.1 Đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo