Chiến lược KDBĐS Học viện tài chính

Chương 4: Chiến lược kinh doanh bất động sản I Chiến lược kinh doanh hoạch định chiến lược kinh doanh II 1.1 Chiến lược kinh doanh Thuật ngữ chiến lược sử dụng lĩnh vực quân để kế hoạch lớn, dài hạn đưa sở tin đối phương làm đối phương khơng làm Thơng thường người ta hiểu chiến lược khoa học nghệ thuật huy quân sự, ứng dụng để lập kế hoạch tổng thể tiến hành chiến dịch có quy mơ lớn Từ thập kỷ 60 (thế kỷ XX), chiến lược ứng dụng vào lĩnh vực kinh doanh thuật ngữ “chiến lược kinh doanh” đời Tuy nhiên, quan niệm chiến lược kinh doanh phát triển dần theo thời gian người ta tiếp cận theo nhiều cách khác Cho đến có nhiều khái niệm chiến lược kinh doanh Sau giới thiệu số khái niệm phổ biến: - Chiến lược kinh doanh phác thảo trương lai bao gồm mục tiêu mà doanh nghiệp phải đạt phương tiện cần thiết để thực mục tiêu - Chiến lược kinh doanh tập hợp định hành động quản trị định thành công lâu dài doanh nghiệp - Chiến lược kinh doanh trình xác định mục tiêu tổng thể phát triển doanh nghiệp sử dụng tổng hợp yếu tố kỹ thuật, tổ chức, kinh tế kinh doanh để chiến thắng cạnh tranh đạt mục tiêu đề - Chiến lược kinh doanh tổng thể định, hành động liên quan đến việc lựa chọn phương tiện phân bổ nguồn lực nhằm đạt mục tiêu định Theo quan niệm truyền thống, chiến lược phác thảo mục tiêu giải pháp dài hạn Quan niệm đại có chiến lược dài hạn chiến lược ngắn hạn Dù tiếp cận theo cách chất chiến lược kinh doanh phác thảo hình ảnh tương lai doanh nghiệp khu vực hoạt động khả khai thác nguồn lực hội Chiến lược kinh doanh xác định mục tiêu dài hạn mà doanh nghiệp cần đạt được, sách giải pháp cần thiết việc lựa chọn phương tiện huy động nguồn lực doanh nghiệp để thực mục tiêu xác định Khác chất so với kế hoạch hóa truyền thống, đặc trưng chiến lược động công Trong quản trị chiến lược phải đặc biệt coi trọng công tác dự báo, chủ động lường trước thay đổi môi trường kinh doanh để đề giải pháp công nhằm tận dụng hội, hạn chế nguy xuất môi trường kinh doanh doanh nghiệp 1.2 Hoạch định chiến lược kinh doanh 1.2.1 Khái niệm hoạch định chiến lược Hoạch định chiến lược trình sử dụng phương pháp, công cụ kỹ thuật thích hợp nhằm xác định chiến lược kinh doanh doanh nghiệp phận doanh nghiệp thời kỳ chiến lược xác định Bản chất hoạch định chiến lược xây dựng chiến lược cụ thể thời kỳ xác định Mặc dù xác định mục tiêu doanh nghiệp thời kỳ cụ thể, song hoạch định chiến lược xây dựng kế hoạch không giống Điểm khác chúng thể hiện: - Phương pháp xây dựng: Việc xây dựng kế hoạch chủ yếu dựa vào khứ kinh nghiệm, hoạch định chiến lược không dựa vào liệu khứ, mà phải đặc biệt dựa sở dự báo tương lai - Về chất: Kế hoạch hồn tồn mang tính chất tĩnh thích ứng, chiến lược lại hồn tồn mang tính chất động công Trong giai đoạn hoạch định chiến lược, doanh nghiệp tiến hành xác định nhiệm vụ kinh doanh, thực nghiên cứu, đánh giá nhân tố mơi trường bên ngồi bên doanh nghiệp, thiết lập mục tiêu dài hạn, xây dựng lựa chọn số chiến lược thay Ba hoạt động hoạch định chiến lược thực nghiên cứu, kết hợp trực giác nghiên cứu, đưa định Các hoạt động ngiên cứu liên quan đến việc thu thập, xử lý thơng tin mơi trường bên ngồi bên doanh nghiệp để xác định thời thách thức, điểm mạnh điểm yếu doanh nghiệp Có nhiều kỹ thuật quản trị chiến lược cho phép nhà chiến lược kết hợp trực giác với phân tích để đưa lựa chọn chiến lược hợp lý số chiến lược sử dụng Có thực tế doanh nghiệp có hạn chế nguồn lực, buộc nhà quản trị phải đưa định lựa chọn chiến lược đem lại lợi ích lớn cho doanh nghiệp Các định giai đoạn hoạch định chiến lược đề cho doanh nghiệp tập trung vào sản phẩm, dịch vụ cụ thể, thị trường, nguồn lực công nghệ suốt khoảng thời gian xác định Các chiến lược lợi cạnh tranh dài hạn doanh nghiệp 1.2.2 Q trình hoạch định chiến lược Có nhiều cách phân chia công đoạn, bước công việc q trình hoạch định chiến lược Nói chung, phân chia công việc hoạch định chiến lược kinh doanh thành cơng việc sau: - Xác định nhiệm vụ, mục tiêu doanh nghiệp: Một điều quan trọng doanh nghiệp phải biết hướng trước vận động Hướng doanh nghiệp xác định cách hoạch định mục tiêu thích ứng với mơi trường kinh doanh tương lai Nhưng điều cần ý trước đưa mục tiêu cần làm rõ chức năng, nhiệm vụ doanh nghiệp, lý cho tồn doanh nghiệp Các mục tiêu phải nhằm vào việc thực chức năng, nhiệm vụ doanh nghiệp Mục tiêu bao gồm mục tiêu dài hạn mục tiêu ngắn hạn, phản ánh điều mà doanh nghiệp muốn đạt qua mốc thời gian Hệ thống mục tiêu chiến lược tiêu đích mà doanh nghiệp xác đinh thời kỳ chiến lược xác định Nó cụ thể hố mục đích doanh nghiệp hướng quy mơ, cấu tiến trình triển khai theo thời gian Mục tiêu chiến lược thể ý chí muốn vươn lên doanh nghiệp đích phải đạt - Phân tích mơi trường bên ngoài: bước này, nhiệm vụ trọng tâm phải phân tích, dự báo yếu tố mơi trường kinh doanh có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp thời kỳ chiến lược, đo lường rõ chiều hướng, mức độ ảnh hưởng chúng từ tổng hợp kết phân tích dự báo mơi trường bên ngồi Các thơng tin tổng hợp kết phân tích dự báo mơi trường bên cần tập trung đánh giá hội thách thức, rủi ro xảy thời kỳ chiến lược - Phân tích mơi trường bên trong: Phân tích đánh giá mơi trường nội việc rà sốt, đánh giá yếu tố nguồn lực sử dụng yếu tố nguồn lực, thực trạng hoạt động kết hoạt động doanh nghiệp, điểm mạnh điểm yếu mà doanh nghiệp mắc phải, tiền đề cho việc doanh nghiệp đưa chiến lược nhằm tận dụng phát huy mặt mạnh, hạn chế, khắc phục điểm yếu để giành thắng lợi cạnh tranh Nội dung đánh giá phân tích cần đảm bảo tính tồn diện, hệ thống Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi cần tập trung đánh giá hệ thống sản xuất, Marketing, nghiên cứu phát triển, nguồn nhân lực, tình hình tài chính, doanh nghiệp - Hình thành lựa chọn chiến lược: Phân tích bên ngồi bên cho thấy hướng chiến lược doanh nghiệp tiêu chuẩn lựa chọn hướng Nhưng để tới mục tiêu có nhiều cách đi, phải xây dựng số phương án chiến lược để so sánh, lựa chọn phương án tối ưu cho thời kỳ chiến lược - Thực chiến lược: Việc thực chiến lược lựa chọn khâu quan trọng quản trị chiến lược Các nội dung chủ yếu giai đoạn thực chiến lược là: + Soát xét lại tổ chức, đề xuất sách cho q trình thực chiến lược + Thiết lập mục tiêu giải pháp trung hạn, hàng năm kế hoạch ngắn hạn + Phân phối nguồn lực theo kế hoạch - Đánh giá chiến lược: Đánh giá chiến lược cần thiết cho doanh nghiệp, nhân tố bên bên ngồi doanh nghiệp ln biến động nên chiến lược bị thay đổi tương lai Có ba hoạt động việc đánh giá chiến lược là: + Xem xét lại nhân tố bên bên doanh nghiệp sử dụng làm sở cho chiến lược + Đo lường, đánh giá mức độ thực thực tế + Thực điều chỉnh cần thiết Phân tích mơi trường bên ngồi Hình thành lựa chọn chiến Thựclược chiến lược Đánh giá chiến lược Xác định nhiệm vụ, mục tiêu Phân tích mơi trường bên Sơ đồ 4.1: Quá trình quản trị chiến lược II Phân tích mơi trường kinh doanh bất động sản 2.1 Môi trường kinh doanh 2.1.1 Khái niệm đặc điểm môi trường kinh doanh Môi trường kinh doanh doanh nghiệp tập hợp lực lượng bên bên ngồi có ảnh hưởng đến khả tồn phát triển doanh nghiệp Môi trường kinh doanh khung cảnh bao trùm lên toàn hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, bao gồm tổng thể nhân tố mang tính khách quan chủ quan, vận động tương tác lẫn nhau, tác động trực tiếp gián tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Môi trường kinh doanh cần thiết cho doanh nghiệp tồn phát triển, doanh nghiệp muốn thành đạt không nắm vững nguồn lực bên mà phải nắm vững nguồn lực bên ngồi để tận dụng hội tránh rủi ro kinh doanh Môi trường kinh doanh doanh nghiệp tách rời nhau, doanh nghiệp tồn phát triển khơng thích nghi với môi trường kinh doanh Sự tồn phát triển doanh nghiệp trình vận động không ngừng môi trường kinh doanh thường xuyên biến động Các nhân tố cấu thành môi trường kinh doanh luôn tác động theo chiều hướng khác nhau, với mức độ khác đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Các nhân tố tác động tích cực, ảnh hưởng tốt đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, nhân tố nhân tố bên tạo hội, thời kinh doanh nhân tố bên trong, điểm mạnh doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh Còn nhân tố tác động tiêu cực, ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, nhân tố yếu tố bên tạo thách thức đe doạ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp yếu tố bên phản ánh điểm yếu doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh Để hoạch định chiến lược, đưa định kinh doanh, nhà quản trị không ý nghiên cứu, phân tích dự báo mơi trường kinh doanh Mơi trường kinh doanh doanh nghiệp có đặc điểm sau đây: - Môi trường kinh doanh tồn cách khách quan, khơng có doanh nghiệp không tồn môi trường kinh doanh định - Mơi trường kinh doanh có tính tổng thể bao gồm nhiều yếu tố cấu thành, có quan hệ tác động qua lại, ràng buộc lẫn thay đổi theo trình độ phát triển kinh tế - xã hội - Môi trường kinh doanh yếu tố cấu thành vận động biến đổi Sự vận động biến đổi yếu tố môi trường chịu tác động quy luật vận động nội kinh tế yếu tố cấu thành môi trường kinh doanh theo hướng ngày hồn thiện phát triển - Mơi trường kinh doanh doanh nghiệp hệ thống mở, có quan hệ chịu tác động môi trường kinh doanh rộng lớn hơn- môi trường kinh doanh nước quốc tế 2.1.2 Phân loại môi trường kinh doanh doanh nghịêp Môi trường kinh doanh doanh nghiệp đa dạng phong phú, để kiểm sốt đựơc mơi trường cần thiết phải phân tích đánh giá lực lượng để phục vụ cho mục tiêu doanh nghiệp Để làm việc cần phân loại môi trường kinh doanh theo tiêu thức khác • Nếu vào nội dung môi trường kinh doanh doanh nghiệp bao gồm môi trường phận: - Môi trường kinh tế: tăng trưởng kinh tế, biến đổi giá cả, tỷ giá hối đối, lãi suất - Mơi trường kĩ thuật: phát minh khoa học, công nghệ mới, vật liệu - Môi trường luật pháp thể chế: luật pháp, chế sách - Mơi trường trị: ổn định trị, mối quan hệ trị quốc tế - Mơi trường văn hố: trình độ giáo dục, lối sống, văn hố truyền thống - Mơi trường xã hội: hồn cảnh xã hội, tình trạng làm việc - Mơi trường dân số: tỷ lệ sinh đẻ, tỷ lệ dân số độ tuổi lao động - Môi trường tự nhiên sinh thái: hạn hán, bão lụt, tình trạng nhiễm • Nếu vào phạm ĩnhem xét phân chia môi trường kinh doanh doanh nghiệp thành: - Môi trường kinh doanh vĩ mô (tổng quát): bao gồm yếu tố kinh tế, trị, kỹ thuật, xã hội, tự nhiên Môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến tất doanh nghiệp, yếu tố môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến doanh nghiệp cách độc lập mối liên kết với yếu tố khác Môi trường kinh doanh quốc tế có ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động doanh nghiệp - Môi trường kinh doanh vi mô (hay môi trường đặc thù, môi trường ngành): Bao gồm yếu tố ngành, có tác động trực tiếp đến hoạt động doanh nghiệp Các yếu tố tạo thành trường ngành là: đối thủ cạnh tranh, người Môimôi trường vĩ mô cung cấp, khách hàng Môi trường vĩ mô môi trường ngành kết hợp với tạo thành môi trường Kinh tế Môi trường ngành bên ngồi - Chính trị Mơi trường nội doanh nghiệp: bao gồm yếu tố bên doanh Đối thủ cạnh tranh Khách hàng nghiệp như: hệ thống sản xuất, nguồn nhân lực, tài chính, nghiên cứu phát triển, Mơi trường nội doanh nghiệp marketing, văn hố doanh nghiệp, uy tín Nguồn nhân lực, tài chính, nghiên cứu phát triển, Marketing Sản phẩm thay Nhà cung cấp Tự nhiên Đối thủ tiềm ẩn Xã hội Kỹ thuật Sơ đồ 4.2: Môi trường kinh doanh xét theo phạm vi 2.2 Phân tích mơi trường kinh doanh bất động sản Phân tích mơi trường kinh doanh bất động sản nhằm xác định hội mối đe dọa từ bên Cơ hội yếu tố thuận lợi cho việc thực mục tiêu doanh nghiệp, mối đe doạ yếu tố bất lợi ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Phân tích mơi trường kinh doanh nhằm xác định điểm mnạh điểm yếu doanh nghiệp Điểm mạnh điểm mà doanh nghiệp có lợi làm tốt doanh nghiệp khác điểm cần dựa vào để khai thác chiến lược Điểm yếu mặt hạn chế mà doanh nghiệp cần điều chỉnh, khắc phục xây dựng chiến lược 2.2.1 Phân tích mơi trường kinh doanh vĩ mô a Môi trường kinh tế Các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, yếu tố tương đối rộng doanh nghiệp cần chọn lọc để nhận biết tác động cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp Sau số ảnh hưởng chủ yếu từ môi trường kinh tế: - Tình hình tăng trưởng kinh tế xu hướng phát triển tương lai, đặc biệt chương trình, dự án phương án quy hoạch tổng thể kinh tế- xã hội, quy hoạch ngành quy hoạch không gian kiến trúc khơng gian kinh tế, q trình thị hố - Tình hình phát triển kinh tế vùng lân cận: khả tích luỹ đầu tư, xu hướng đầu tư chương trình đầu tư trọng điểm, xu hướng hình thành phát triển thị vệ tinh, trung tâm kinh tế trục kinh tế liên vùng - Tình hình kinh tế quốc tế quan hệ quốc tế: hiệp định quốc tế ký kết thay đổi mối quan hệ quốc tế có ảnh hưởng đến luồng đầu tư quốc tế, đến khả thu hút đầu tư nước ngồi Sự tăng trưởng dòng vốn FDI vào Việt Nam hội cho doanh nghiệp kinh doanh cho thuê văn phòng nhà cao cấp - Các yếu tố khác môi trường kinh tế như: Lãi suất, tỷ lệ lạm phát, tỷ giá đồng Việt Nam Đô la Mỹ, giá vàng, giá vàng tăng tác động mạnh đến thị trường bất động sản, nhà thành phố Giá vàng tăng cao làm cho giá nhà toán vàng bị đội lên cao quy đổi đồng Việt Nam, điều khiến cho người mua nhà lo ngại, xuất xu hướng chờ giá vàng ổn định định mua b Mơi trường trị luật pháp Các yếu tố thuộc mơi trường trị luật pháp có tác động lớn đến mức độ thuận lợi khó khăn môi trường kinh doanh bất động sản Chúng thường bao gồm: - Sự ổn định trị, qn quan điểm sách lớn ln hấp dẫn nhà đầu tư - Hệ thống luật pháp xây dựng hoàn thiện sở để kinh doanh ổn định, đảm bảo mơi trường kinh doanh bình đẳng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có hội cạnh tranh lành mạnh, thiết lập mối quan hệ đắn, bình ... phương án tối ưu cho thời kỳ chiến lược - Thực chiến lược: Việc thực chiến lược lựa chọn khâu quan trọng quản trị chiến lược Các nội dung chủ yếu giai đoạn thực chiến lược là: + Sốt xét lại tổ chức,... nghiệp thời kỳ chiến lược xác định Bản chất hoạch định chiến lược xây dựng chiến lược cụ thể thời kỳ xác định Mặc dù xác định mục tiêu doanh nghiệp thời kỳ cụ thể, song hoạch định chiến lược xây dựng... doanh nghiệp Có nhiều kỹ thuật quản trị chiến lược cho phép nhà chiến lược kết hợp trực giác với phân tích để đưa lựa chọn chiến lược hợp lý số chiến lược sử dụng Có thực tế doanh nghiệp có hạn