Quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn huyện thanh trì, hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI - LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, HÀ NỘI ĐẶNG DUY ANH HÀ NỘI - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI - LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Mã ngành: 8.34.01.01 QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, HÀ NỘI ĐẶNG DUY ANH HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS NGUYỄN KIM TRUY HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thực dựa vào hiểu biết q trình tìm tòi, cố gắng, thực thân có hướng, giúp đỡ dẫn Giáo viên hướng dẫn Đề tài nghiên cứu không chép cá nhân hay tổ chức Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019 Học viên thực Đặng Duy Anh i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn ngồi cố gắng thân tơi nhận giúp đỡ tận tình nhiều cá nhân tập thể Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến GS.TS Nguyễn Kim Truy, người tận tình bảo, hướng dẫn tơi thực hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô Ban giám hiệu, Viện sau đại học, Khoa quản trị kinh doanh, trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi suốt q trình học tập nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn UBND huyện Thanh Trì phòng chức năng, lãnh đạo, cán Phòng Tài ngun mơi trường huyện, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất tạo điều kiện giúp tơi q trình điều tra, thu thập số liệu để hoàn thành đề tài nghiên cứu Xin cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp giúp đỡ, động viên suốt trình học tập thực luận văn tốt nghiệp Hà Nội, tháng 10 năm 2019 Học viên thực Đặng Duy Anh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ vii PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN 1.1 Đất đô thị sử dụng đất đô thị 1.1.1 Khái niệm đô thị 1.1.2 Khái niệm đất đô thị 1.1.3 Phân loại đất đô thị 1.1.4 Sử dụng đất đô thị 1.2 Quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện 1.2.1 Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện 1.2.2 Tiêu chí đánh giá quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện 18 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện 19 1.3 Kinh nghiệm rút từ quản lý sử dụng đất đô thị số địa bàn 20 1.3.1 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất thị địa bàn quận Hồng Mai Thành phố Hà Nội 20 1.3.2 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn quận Nam Từ Liêm Thành phố Hà Nội 22 1.3.3 Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh 23 1.3.4 Kinh nghiệm rút cho quyền huyện Thanh Trì quản lý sử dụng đất địa bàn 25 Tiểu kết chương 26 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 27 2.1 Tổng quan huyện Thanh Trì 27 iii 2.1.1 Vị trí địa lý 27 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 2.2 Bộ máy quản lý sử dụng đất thị quyền huyện Thanh Trì 32 2.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 37 2.3.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập đồ địa định giá loại đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 37 2.3.2 Quy hoạch xây dựng đô thị kế hoạch sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 38 2.3.3 Giao đất, cho thuê đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 43 2.3.4 Thu hồi đất để xây dựng đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 43 2.3.5 Ban hành sách kế hoạch xây dựng sở hạ tầng sử dụng đất đô thị 45 2.3.6 Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị 47 2.3.7 Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị 50 2.3.8 Thanh tra, giải tranh chấp đất đai, giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị 51 2.4 Kết quản lý sử dụng đất thị địa bàn huyện Thanh Trì 51 2.4.1 Tỉ lệ đất địa bàn quy hoạch, kế hoạch xây dựng đô thị 51 2.4.2 Tỉ lệ đất địa bàn giao cho thuê 52 2.4.3 Tỉ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện 52 2.4.4 Tỉ lệ đất địa bàn chưa đưa vào sử dụng: 52 2.4.5 Tỉ lệ đất địa bàn có hạ tầng 52 2.4.6 Tỉ lệ đất định giá 53 2.5 Đánh giá quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội 53 2.5.1 Điểm mạnh quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 53 2.5.2 Điểm yếu quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 57 2.5.3 Nguyên nhân làm giảm hiệu quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 60 Tiểu kết chương 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, HÀ NỘI 64 iv 3.1 Định hướng hoàn thiện quản lý sử dụng đất thị địa bàn huyện Thanh Trì 64 3.2 Đối với công tác quản lý thị huyện Thanh Trì 66 3.3 Đối với công tác quy hoạch thị huyện Thanh Trì 68 3.4 Hoàn thiện thể chế công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất đô thị 73 3.4.1 Xây dựng đồng thể chế, tổ chức thực quy hoạch đô thị 73 3.4.2 Tăng cường nhiệm vụ trách nhiệm quyền thị 73 3.5 Định hướng số giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì đến năm 2025 73 3.5.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác đo đạc lập đồ địa 73 3.5.2 Giải pháp hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị 74 3.5.3 Giải pháp giao đất, cho thuê đất đô thị 77 3.5.4 Giải pháp việc thu hồi đất để xây dựng đô thị 77 3.5.5 Giải pháp việc ban hành sách kế hoạch xây dựng sở hạ tầng 77 3.5.6 Giải pháp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị 78 3.5.7 Giải pháp làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị 78 3.5.8 Giải pháp tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị 79 3.5.9 Giải pháp máy quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 79 3.6 Một số kiến nghị với thành phố Hà Nội 79 Tiểu kết chương 81 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC Bản đồ địa QLDĐ Quản lý đất đai GPMB Giải phóng mặt TNMT Tài nguyên môi trường GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất TDTT Thể dục thể thao HSĐC Hồ sơ địa QLNN Quản lý Nhà nước KĐT Khu thị DN Doanh nghiệp SHĐĐ Sở hữu đất đai QSH Quyền sở hữu NSDĐ Người sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1 Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất khu vực phát triển đô thị 40 Bảng 2.2 Tổng hợp quy hoạch chi tiết sử dụng đất khu vực phát triển thị huyện Thanh Trì giai đoạn 2010-2015 41 Bảng 2.3 Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất khu huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 - 2015 42 Bảng 2.4: Tổng hợp dự án thu hồi đất 44 Bảng 2.5: Kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vườn liền kề, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 49 Bảng 2.6: Kết đo đạc lập BĐĐC quy huyện Thanh Trì phân theo cấp xã 58 SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Bộ máy quản lý sử dụng đất thị địa bàn huyện Thanh Trì 32 vii PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện cần thiết cho hoạt động sản xuất đời sống Ở nước ta, nước thực q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa, nhiều người sống nhờ vào nơng nghiệp, đất đai trở thành nguồn lực quan trọng Muốn phát huy tác dụng nguồn lực đất đai, việc bảo vệ quỹ đất quốc gia, phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu sử dụng đất cho vừa bảo đảm lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu lâu dài, tăng cường bảo vệ môi trường đất đai, bảo đảm điều kiện để phát triển bền vững đất nước Ở nước ta, với tổng diện tích đất liền tự nhiên khoảng 33 triệu dân số khoảng gần 90,5 triệu người Bình qn diện tích tự nhiên tính theo đầu người thấp Cả nước có khoảng 15 triệu hộ gia đình sinh sống vùng nơng thơn, triệu hộ sống vùng đô thị với mức độ tăng trưởng dân số tự nhiên, số bình qn đất tự nhiên đất nơng nghiệp tính theo đầu người nước ta tương lai giảm Vì vậy, sau ngày đất nước hồn tồn thống (30/4/1975) Đảng Nhà nước ta đặc biệt trọng đến vấn đề quản lý sử dụng tài nguyên đất phạm vi lãnh thổ nước Hiện q trình thực Luật đất đai nói chung việc quản lý sử dụng đất đô thị nói riêng nước ta đặt nhiều thách thức to lớn Sự phát triển động kinh tế theo chế thị trường làm nảy sinh mâu thuẫn nhận thức hành động người dân việc thực thi pháp luật Vì vậy, làm để nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đô thị theo quy định pháp luật, đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân vấn đề đặt cho nhà quản lý Huyện Thanh Trì có vị trí địa lý điều kiện kinh tế - xã hội thuận lợi, thành phố Hà Nội có chủ trương phát triển huyện Thanh Trì trở thành huyện có dự án thị hồn chỉnh phát triển lên Quận vào năm 2020, việc tăng cường công tác quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Trì yêu cầu cần thiết - Rà soát, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện văn quy định, hướng dẫn cụ thể quản lý đất đai, giá đất, vận dụng thực sách bồi thường, hỗ trợ, giải việc làm tái định cư Nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương; - Bãi bỏ chấm dứt việc tùy tiện đặt quy định trái pháp luật nhằm hạn chế quyền người sử dụng đất vùng có quy hoạch Khi cơng bố kế hoạch thu hồi đất có cơng trình, nhà để thực quy hoạch phải đồng thời công bố kế hoạch tái định cư gắn với giải việc làm, ổn định đời sống người có đất bị thu hồi; - Đơn đốc việc sử dụng đất chủ đầu tư.; - Thực sách bồi thường, hỗ trợ, giải việc làm tái định cư Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm ổn định đời sống người có đất bị thu hồi Phát huy vài trò Tổ chức phát triển quỹ đất việc chủ động giải phóng mặt sau quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, tạo sẵn quỹ đất cho nhà đầu tư Khắc phục có hiệu tình trạng ách tắc, kéo dài việc giải phóng mặt bằng; - Chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất, đặc biệt phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu tính khả thi dự án, khả thực nhà đầu tư trước định giao đất, cho thuê đất - Để giải tốt tình trạng quy hoạch,dự án “treo” cần có quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ phối hợp đồng hoạt động ngành, quan chức liên quan, tránh chồng chéo, sai sót Ba là: Nâng cao chất lượng công tác xây dựng quản lý quy hoạch: - Đẩy mạnh nghiên cứu khoa học, tăng cường đào tạo nghiệp vụ nhằm nâng cao chất lượng cơng tác xây dựng quản lý quy hoạch Có chế huy động quan nghiên cứu khoa học, sở đào tạo tham gia lập tư vấn phản biện quy hoạch, dự án - Tăng cường kiểm tra, tra việc lập, thẩm định, xét duyệt, công bố quy hoạch gắn liền với kế hoạch thực cấp; xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật xảy trình thực giai đoạn kế hoạch, dự án - Khuyến khích sử dụng đơn vị tư vấn có trình độ chun mơn, nghiệp vụ cao để nâng cao chất lượng, tính khả thi phương án quy hoạch 69 - Khi xây dựng dự án quy hoạch cần đánh giá tương đối chuẩn xác yếu tố môi trường, cảnh quan, giao thong, hợp lý hiệu kinh tế, xã hội… từ xét lại tính khả thi thực dự án - Ngồi việc giải tốn nhân nhằm tìm kiếm nguồn nhân lực đủ sức đáp ứng giải vấn đề quy hoạch gải pháp cấn trọng với phương án gắn liền như: + Cải cách nội dung chương trình đào tạo quy hoạch quản lý thị cho phù hợp với kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa Bốn là: Nghiên cứu hoàn thiện chế, quy trình thực cơng tác quy hoạch quản lý đô thị theo quy hoạch Với vai trò khung định hướng cơng tác lập quy hoạch quản lý đô thị, hệ thống chế sách khung bao gồm quy trình thực lập quản lý đô thị cần nghiên cứu đổi trước bước - Nghiên cứu cải tiến nội dung quy trình lập quy hoạch xây dựng Quy trình quy hoạch truyền thống dần bộc lộ nhược điểm xu Thế giới áp dụng rộng rãi với điểm trội như: đa ngành, chiến lược, tham gia cộng đồng, công cụ quản lý… thể ưu việt Cần xem xét việc bổ sung công tác quy hoạch tổng thể cập nhật quy hoạch chiến lược thường xuyên chiến lược quản lý thích ứng dựa số liệu kinh tế xã hội xu hướng thị trường thực nhằm bổ trợ dẫn dắt trình phát triển theo định hướng thiết kế, nghiên cứu khả thi Việc hợp quy hoạch sử dụng đất (xác định mục đích sử dụng đất) với quy hoạch xây dựng (xác định quyền xây dựng), giống hầu hết quốc gia giới giúp đơn giản hóa thủ tục quy hoạch tạo thuận lợi cho việc phối hợp chủ thể Nâng cao kỹ mềm coi công cụ hữu hiệu trang bị tốt cho cán chun gia làm cơng tác QH như: Quy trình yêu cầu điều tra xã hội học xây dựng sở liệu; sử dụng GIS vào phân tích trạng KT-XH; điều kiện tự nhiên đô thị, sử dụng Strada ma trận OD để dự báo nhu cầu vận tải thiết kế hệ thống… Để đồ án quy hoạch xây dựng đô thị đạt hiệu khả thi nhiều hơn, cần có nghiên cứu đổi nội dung & quy trình khâu lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng theo nguyên lý “lạt mềm buộc 70 chặt” Nội dung quy hoạch nên theo hướng quy hoạch “cấu trúc” đô thị tức “quy hoạch mềm” để quản lý chặt chẽ Trong loại đồ án cần yêu cầu số khu vực cần thiết (khu vực trung tâm, công trình đầu mối,…) thị cần quy định nội dung quy hoạch thiết kế đô thị cụ thể, làm sở quản lý quán cho trình lâu dài - Hồn thiện hệ thống giải pháp quản lý quy hoạch xây dựng đô thị Công tác quản lý thị có nhiều chuyển biến tích cực Nhận thức đô thị quản lý đô thị kinh tế thị trường nâng cao Các văn pháp luật quản lý đô thị thuộc nhiều lĩnh vực ban hành tương đối đồng Trong giai đoạn tới, cần đẩy mạnh trước tiên từ công tác nghiên cứu khoa học quản lý đô thị gắn với với tiêu chí phát triển bền vững hồn thiện Hệ thống pháp luật nói chung để vận hành kinh tế theo chế thị trường Định hướng trình thị hóa gắn liền với cơng cơng nghiệp hóa đất nước Giải tính bền vững cân mâu thuẫn quy mô chất lượng đô thị, bảo tồn phát triển đảm bảo đô thị phát triển bền vững liên tục xẩy Phá bỏ tư cách thực quy hoạch theo tư chế bao cấp cũ (chủ yếu dựa vào nguyên tắc định sẵn, thiếu linh hoạt theo hướng thị trường), nghiên cứu hoàn thiện xây dựng cách tiếp cận quy hoạch đa ngành, tráng tình trạng chồng chéo quản lý đô thị - Lập kế hoạch sử dụng đất đô thị sử dụng công cụ quy hoạch Do quy hoạch tổng thể đô thị lập cho thời hạn 20 – 25 năm thực theo giai đoạn Trước tiên, cần nghiên cứu lập kế hoạch khung sử dụng đất đô thị dựa quy hoạch tổng thể cho kỳ hạn năm đến theo quy định Luật Đất đai hành, để có sở lập quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị phục vụ cho dự án phát triển đô thị khu thị có khu thị mới, bao gồm hệ thống Quy định quản lý công bố rộng rãi để tiện theo dõi đánh giá Nghiên cứu thiết lập định hướng quy hoạch mơ hình quản lý đất thị theo ngun tắc sử dụng đất hỗn hợp (Mixed land – use) Trong ba chức ở, làm việc mua sắm – giải trí kết nối với khơng gian giao thông tạo ưu để người dân cần di chuyển cự ly ngắn, chí hay xe đạp Đường phố không gian giao tiếp cơng cộng người dân, có lối cho người tàn tật, trang bị phương tiện vệ sinh công cộng, nơi nghỉ chân 71 chỗ tránh mưa nắng mái hiên Tăng cường tính thực tiễn quy hoạch chi tiết sở để lập dự án đầu tư xây dựng cấp giấy phép xây dựng nhằm thực kế hoạch sử dụng đất trước mắt, khơng phải để “phủ kín” thị khiến nảy sinh tình trạng “quy hoạch treo” Các khu đô thị cần phát triển liền khoảnh để tận dụng hạ tầng khung đô thị Quy hoạch cải tạo, chỉnh trang đô thị sở cho việc lập dự án đầu tư cải tạo, chỉnh trang hồn chỉnh khu thị cũ, khơng để công trường xây dựng ảnh hưởng đến sống người dân việc vận hành đô thị - Nghiên cứu thực nghiệm chế thu hồi, gom đất điều chỉnh đất công tác quy hoạch quản lý thị Để có đất “sạch” theo yêu cầu dự án phát triển đô thị hạn chế ảnh hưởng làm cho tiến độ thực dự án bị chậm trễ, tăng chi phí giảm thiểu bất ổn xã hội tiềm ẩn Nghiên cứu cần phương án giải tình trạng cần lợi ích bên q trình thực giải phóng mặt dự án phát triển đô thị Nghiên cứu phương thức thực dự trữ đất (gom đất), tức tạo mặt đất đai liền khoảnh rộng lớn theo quy hoạch trang bị đầy đủ hạ tầng kỹ thuật khung phục vụ dự án phát triển - Hoàn thiện khung quản lý cốt san Đẩy mạnh hiệu quản lý dự án phát triển đô thị từ việc quản lý cốt san với vai trò đầu chủ yếu việc chuẩn bị đất xây dựng thị có liên quan mật thiết với quy hoạch hệ thống hạ tầng, với cốt đường hệ thống thoát nước mưa Năm là: Nâng cao chất lượng đội ngũ cán Cần hoàn thiện đội ngũ cán quản lý đất đai theo hướng nâng cao trình độ nghiệp vụ; đồng thời phải có chế làm việc chế độ tiền lương phù hợp Trên sở nhiệm vụ UBND huyện giao, phân công rõ trách nhiệm phận, cán Tăng cường số lượng chất lượng cán địa đồng thời trang bị đầy đủ thiết bị để đáp ứng yêu cầu công việc Sáu là: Công tác quản lý Cần tăng cường đợt tra, kiểm tra tình hình quản lý sử dụng đất thị; đồng thời xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm quản lý sử dụng đất đai 72 3.4 Hồn thiện thể chế cơng tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất đô thị 3.4.1 Xây dựng đồng thể chế, tổ chức thực quy hoạch đô thị Cần phân cấp nhiều công tác quy hoạch giao cho địa phương trách nhiệm quản lý nhiều Song song với việc tăng nhiều quyền hạn hạn cho quyền địa phương, trách nhiệm giải trình phải làm rõ Đặc biệt cần phải thắt chặt chế tài kiểm soát quy hoạch Một quy hoạch thành phố dù chuẩn bị hiệu khơng có tác dụng chiến lược đề khơng có chế tài thực Đối với sở hạ tầng, nên thay việc áp dụng quy chuẩn quốc gia mang tính định quy chuẩn vận hành thích hợp tiện lợi điều kiện địa phương Các quy chuẩn vận hành cần áp dụng cho xây dựng đường, xử lý nước thải, diện tích khơng gian giải trí, giới hạn độ cao, khoảng cách, khả sử dụng kết hợp, mức độ ồn 3.4.2 Tăng cường nhiệm vụ trách nhiệm quyền thị Quy định rõ nhiệm vụ quyền hạn quyền thị Việc cung cấp thông tin quy hoạch xây dựng đô thị, nên giao quyền hạn, trách nhiệm cho UBND đô thị ; Về quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch, nên tăng cường thêm quyền lực cho UBND thị trấn, thành phố, thị xã thuộc tỉnh việc cấp giấy phép xây dựng, đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý trật tự xây dựng đô thị, quản lý khai thác sử dụng không gian công cộng Trong trường hợp phải coi trọng việc mở rộng nâng cao lực dịch vụ công để bố trí chi quyền thị 3.5 Định hướng số giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất thị địa bàn huyện Thanh Trì đến năm 2025 3.5.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác đo đạc lập đồ địa Phải tăng cường cơng tác đo đạc lập đồ địa huyện Thanh Trì nhằm phục vụ cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Đồng thời Huyện phải giao cho phòng Địa tham mưu cho Uỷ ban nhân dân huyện cung cấp file đồ địa chính, đồ địa hình cho quan phòng, ban ngành địa bàn huyện để phục vụ cho việc thực đồ chuyên dụng công tác quản lý nhà nước phát triển thị khác 73 Với tình hình biến động đất đai theo phát triển đô thị hoá nhu cầu thực tế xã hội địa bàn huyện Thanh Trì liên tục khơng ngừng đòi hỏi cần phải có cơng tác chỉnh lý biến động, cập nhật hồ sơ địa kịp thời để hỗ trợ đáp ứng tốt yêu cầu quản lý nhà nước đất đai Phòng Địa phải xây dựng phương án kinh tế - kỹ thuật tổng rà soát chỉnh lý biến động đồ địa địa bàn huyện Đầu tư cơng nghệ, cài đặt phần mềm vi tính thống phạm vi toàn 16 xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì Từ cập nhật liệu thơng tin địa theo chuẩn chung; đồng thời cập nhật thường xuyên, liên tục biến động đất đai đảm bảo thơng tin phải đầy đủ, xác (Ví dụ: xây dựng trang mạng riêng đủ mạnh linh hoạt để xử lý tác vụ liên quan đến cơng tác quản lý địa chính; cán chun mơn cập nhật xử lý thơng tin địa liên quan) 3.5.2 Giải pháp hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị 3.5.2.1 Cải cách công tác quy hoạch thị Cần có phối hợp tốt ban ngành địa phương chịu trách nhiệm lập quy hoạch kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành quy hoạch xây dựng Tất quy hoạch đặc biệt quy hoạch xây dựng phải dựa mức đầu tư sẵn có nguồn lực huy động giai đoạn thực quy hoạch Quy hoạch xây dựng cần có tính chiến lược áp đặt Các quy hoạch cần linh hoạt tín hiệu thị trường Để cạnh tranh có hiệu quả, huyện phải có khả tự điều chỉnh nhanh chóng quy hoạch khn khổ chiến lược tổng thể nhằm thích ứng với yêu cầu nhà đầu tư Ngoài ra, cần có tham vấn mức cao tất bên liên quan ( người dân, doanh nghiệp nhà đầu tư ) giai đoạn lập quy hoạch nhằm bảo đảm quy hoạch đáp ứng nhu cầu họ Việc phê duyệt quy hoạch cần phải minh bạch cách tạo điều kiện cho người dân bị ảnh hưởng quyền tham gia vào q trình (thơng qua việc lấy ý kiến nhân dân nhiệm vụ đồ án quy hoạch xây dựng đô thị) Các giải pháp chủ yếu cải cách hành lĩnh vực thực quy hoạc xây dựng đô thị 74 3.5.2.2 Hoàn thiện lực tổ chức cá nhân thẩm định đồ án Để nâng cao chất lượng thẩm định quy hoạch cần huy động tổ chức tư vấn độc lập, chuyên gia giỏi, có nhiều kinh nghiệm tham gia vào trình thẩm định hình thức thích hợp Mơ hình kết hợp quan quản lý nhà nước tổ chức tư vấn, chuyên gia độc lập để thẩm định quy hoạch cách tốt để đáp ứng yêu cầu kết hợp chuyên môn quản lý thẩm định quy hoạch Việc sử dụng tổ chức tư vấn, chuyên gia độc lập thẩm định quy hoạch, mặt, phát huy trí tuệ, kinh nghiệm họ, mặt khác, gắn liền trách nhiệm họ với kết thẩm định theo quy định pháp luật, tránh ảnh hưởng khơng cần thiết lợi ích nhóm, cục bộ, địa phương Năng lực cá nhân thể tri thức, trình độ chun mơn, am hiểu luật pháp kinh nghiệm nghề nghiệp Năng lực tổ chức tư vấn xác định lực nhân tổ chức, thâm niên hành nghề điều kiện, phương tiện tổ chức theo quy định Luật Quy hoạch đô thị Các thị phát triển nhanh chóng, nhiều cán phụ trách công tác đô thị lại chưa đào tạo lĩnh vực quy hoạch quản lý đô thị, nhiều nhà chuyên môn địa phương, tốt nghiệp đại học lâu, chưa đào tạo lại để bổ sung, cập nhật kiến thức, thông tin phục vụ công tác quy hoạch quản lý thị Vì vậy, vấn đề nâng cao lực cho quyền, nhà chun mơn địa phương vấn đề trở nên bách Việc tổ chức khóa đào tạo ngắn hạn quy hoạch quản lý đô thị giải pháp quan trọng có hiệu nhằm nâng cao lực cho quyền địa phương điều kiện thực tiễn Thanh Trì 3.5.2.3 Chấn chỉnh cơng tác thực quy hoạch đô thị Muốn cho công tác quản lý xây dựng đưa vào nề nếp, quyền thị cần tạo mơi trường pháp lý thích hợp Môi trường pháp lý xây dựng đô thị xây dựng sở hiến pháp pháp luật với chủ trương sách Đảng Nhà nước Các dự án phát triển đô thị bao gồm dự án chỉnh trang cải tạo xây dựng Về mặt hình thức phát triển, dự án dự án đầu tư xây dựng khu tập trung ( khu dân cư, khu công nghiệp, khu nghỉ mát – du lịch, ) dự án đầu tư xây dựng tuyến đường, mạng lưới hạ tầng ký thuật ( cấp nước, thoát nước, cấp điện,vv ) dự án đầu tư xây dựng cơng trình riêng lẻ lô đất đất 75 Về mặt đầu tư xây dựng, dự án phải tiến hành theo quy chế quản lý đầu tư xây dựng Chính phủ quy định kiến trúc, quy hoạch liên quan Để đảm bảo tính khả thi dự án, chủ đầu tư phải áp dụng hình thức huy động vốn Ngồi nguồn vốn tự có, kinh tế thị trường, việc huy động vốn thực nhiều phương thức khác Tuy nhiên, cần quan tâm đến hiệu dự án Vấn để hoàn toàn thị trường định Việc quản lý xây dựng đô thị trình từ chuẩn bị đầu tư đến kết thúc đầu tư xây dựng Quá trình quan quản lý đô thị đánh dấu ba văn pháp lý chính: Chứng quy hoạch; giấy phép xây dựng giấy chứng nhận quyền sử dụng công trình Các sở pháp lý phải thống với tạo thành hệ thống đặc biệt không trái với hệ thống pháp luật hành 3.5.2.4 Cấp chứng quy hoạch Việc cơng trình xây dựng cần có địa điểm xây dựng Nếu chủ đầu tư chưa có địa điểm xây dựng cần nêu yêu cầu đề nghị quan quản lý đô thị Sở Xây dựng giới thiệu địa điểm Cơ quan quản lý vào đồ án quy hoạch xây dựng duyệt để giới thiệu cho chủ đầu tư địa điểm phù hợp với quy hoạch đô thị Trường hợp địa điểm khu vực chưa có quy hoạch quan quản lý vào quy chuẩn, tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng lựa chọn vị trí cho phù hợp Khi địa điểm xây dựng xác định, chủ đầu tư xin cấp chứng quy hoạch ( thông tin quy hoạch) Cơ quan quản lý có nhiệm vụ cấp chứng quy hoạch để làm sở cho chủ đầu tư tiến hành lập dự án khả thi, thiết kế cơng trình.Chứng quy hoạch có chứng hướng dẫn chủ đầu tư xây dựng cơng trình định hướng đầu tư 3.5.2.5 Cấp giấy phép xây dựng Việc cấp giấy phép cải tạo, xây dựng cơng trình thị phải vào giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình, điều kiện tối thiểu vệ sinh, yêu cầu quy hoạch kiến trúc đô thị, mỹ quan cơng trình, cảnh quan thị, yếu tố xác định cụ thể tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch xây dựng 76 3.5.3 Giải pháp giao đất, cho thuê đất đô thị Cải tiến bổ sung hồn thiện quy trình giao đất, cho th đất Chính quyền huyện Thanh Trì cần xây dựng tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư như: mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao cơng trình, lực tài chính, kinh nghiệm, tiến độ đầu tư, phương thức kinh doanh, …Sự lựa chọn tiêu chuẩn xét duyệt phải công khai, minh bạch, rõ ràng 3.5.4 Giải pháp việc thu hồi đất để xây dựng đô thị Trong q trình thực cần cơng khai chủ trương, sách đền bù giải thích cụ thể sách Nhà nước áp dụng cho dự án Để đảm bảo tiến độ, hiệu công tác thu hồi đất để xây dựng thị Chính quyền huyện Thanh Trì phải cử cán quản lý đất đai tới giải thích lý thu hồi, phương án đền bù cho cá nhân tổ chức sử dụng đất bị thu hồi biết để có kế hoạch di rời Đối với tổ chức cá nhân tổ chức cố tình khơng chấp hành định thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền huyện Thanh Trì phải có phương án cưỡng chế di chuyển tổ chức cá nhân khỏi khu đất sử dụng Các dự án địa bàn huyện áp dụng khung giá Nhà nước thu hồi, khung giá thường thấp 50% đến 70% giá trị thực tế thị trường Do cần thiết phải điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp với khả sinh lời đất giá trị chuyển nhượng thực tế thị trường Nhà nước thu hồi đất thực dự án 3.5.5 Giải pháp việc ban hành sách kế hoạch xây dựng sở hạ tầng Hệ thống sách pháp luật đất đai phải ban hành cụ thể tránh chồng chéo, cồng kềnh Nội dung pháp luật đất đai không dùng mức độ quy định nguyên tắc, quan điểm mà phải có văn quy định hướng dẫn cụ thể để việc hiểu thực thi pháp luật nhân dân thuận lợi Pháp luật đất đai phải theo kịp với tiến trình chuyển đổi kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Một số sách chủ trương Thành phố đất đai phải thể chế hố, sách ban hành phải tổ chức đạo hướng dẫn thi hành nghiêm túc 77 3.5.6 Giải pháp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Quản lý chặt chẽ công tác kê khai đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác kê khai đăng ký đất đai: Đẩy mạnh tuyên truyền, nêu rõ quyền lợi nghĩa vụ, thực việc đăng ký đất đai, từ có biện pháp tăng cường cung cấp dịch vụ đăng ký đất đai thuận lợi cho người dân Ngồi cơng tác tun truyền tới người dân để họ hiểu tầm quan trọng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận công tác quản lý sử dụng đất đai UBND huyện Thanh Trì cần tập trung đạo sát sao, có kế hoạch cụ thể, phân công trách nhiệm rõ ràng, thường xun đơn đốc ban ngành liên quan có phối hợp chặt chẽ ban ngành Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khắc phục tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ nay, người dân cần đến đâu, Nhà nước cấp đến việc cấp đồng loạt cho tất loại đất Hiện nay, người dân muốn nhận GCN cấp phải nộp lệ phí trước bạ trước nhận GCN dẫn đến tượng GCN cấp không đến tay người dân, giải pháp cho vấn đề Nhà nước cần có sách khuyến khích người dân hồn thành nghĩa vụ tài Nhà nước để nhận GCN ( Ví dụ: người thực thủ tục nộp lệ phí trước bạ sớm giảm phần trăm giá trị lệ phí phải nộp) 3.5.7 Giải pháp làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thị Huyện Thanh Trì phải ban hành văn hướng dẫn cụ thể thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị tới xã, thị trấn theo năm hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất Huyện cần phải đầu tư xây dựng sở hạ tầng rộng rãi, thuận tiện; áp dụng khoa học công nghệ công tác tiếp nhận trả thủ tục hành theo tiêu chuẩn; bổ sung thêm cán tiếp nhận hồ sơ điều chỉnh thời gian tiếp nhận - trả hồ sơ giao dịch đất đai (Ví dụ: áp dụng thời gian tiếp nhận trả hồ sơ ngày giao dịch đất đai) 78 3.5.8 Giải pháp tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị Về tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị đất đai nhiều bất cập, số lượng đơn thư đề nghị giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị đất đai nhiều bất cập, số lượng đơn thư đề nghị giải tranh chấp, khiếu nại tố cáo đất đai ngày tăng Huyện phải tăng cường công tác quản lý tra, kiểm tra để giải kịp thời cho cá nhân tổ chức đồng thời xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm quản lý sử dụng đất đai 3.5.9 Giải pháp máy quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì Huyện phải trọng công tác bồi dưỡng chuyên môn cho cán quản lý sử dụng đất đô thị để đội ngũ ngày làm việc đạt hiệu cao Huyện phải tăng cường cán có chun mơn quản lý xã, thị trấn để thực công tác như: theo dõi biến động đất đai, cập nhật, chỉnh lý tài liệu đồ đất đai, quản lý hoạt động sử dụng đất…để cá nhân tổ chức sử dụng đất thực tốt quy chế sách việc sử dụng đất thị 3.6 Một số kiến nghị với thành phố Hà Nội Huyện Thanh Trì thực quản lý sử dụng đất đô thị theo quy định Nhà nước đáp ứng yêu cầu phát triển công tác quản lý sử dụng đất đô thị Dưới số kiến nghị với Thành phố Hà Nội: Đề nghị Thành phố có kế hoạch đạo tổ chức chỉnh lý kịp thời đồ địa theo biến động đất đai cho phù hợp với trạng sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Đề nghị Thành phố ban hành quy định giá đất, giá tài sản gắn liền với đất theo năm để sát với giá thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác giải phóng mặt thuận lợi Đề nghị Thành phố đạo cấp ngành đến sở cần tăng cường việc rà sốt đơn giản hố thủ tục hành quản lý sử dụng đất theo hướng: đơn giản, cụ thể, công khai, minh bạch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân tổ chức trình quản lý sử dụng đất 79 Đề nghị Thành phố giao UBND huyện phòng Tài ngun Mơi trường huyện hướng dẫn cụ thể việc cấp GCN QSD đất cho cá nhân tổ chức lại địa bàn huyện để giải dứt điểm tồn đọng đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ cho người sử dụng đất Đề nghị Thành phố giao cho Huyện thực việc tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm, công khai việc quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 80 Tiểu kết chương Dựa điểm yếu phát chương định hướng hồn thiện quản lý sử dụng đất thị địa bàn huyện Thanh Trì, luận văn đề xuất chín giải pháp hồn thiện quản lý sử dụng đất thị địa bàn huyện Thanh Trì bao gồm (1) giải pháp hồn thiện cơng tác đo đạc lập đồ địa chính, (2) giải pháp hồn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị, (3) giải pháp giao đất, cho thuê đất đô thị, (4) giải pháp thu hồi đất để xây dựng đô thị, (5) giải pháp việc ban hành sách kế hoạch xây dựng sở hạ tầng, (6) giải pháp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị, (7) giải pháp làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị, (8) giải pháp tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phậm đất thị, (9) giải pháp hồn thiện máy quản lý sử dụng đất thị Ngồi chương đề xuất số kiến nghị với thành phố Hà Nội 81 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu đề tài: “Quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì” tơi rút số học kinh nghiệm sâu sắc công tác quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Trì Tổng diện tích tự nhiên tồn Huyện 6.349,13ha diện tích đất đưa vào khai thác sử dụng cho mục đích chiếm khoảng 96% diện tích tự nhiên toàn huyện Biến động đất đai hàng năm theo hướng đất giảm dần diện tích đất nơng nghiệp, đất chưa sử dụng tăng dần diện tích đất phi nông nghiệp Sử dụng đất số đơn vị, tổ chức, cá nhân lãng phí, để đất hoang hố, khơng đưa vào sử dụng sử dụng sai mục đích dẫn đến phải thu hồi đất sử dụng đất không hiệu quả, vi phạm pháp luật đất đai Để thực Luật đất đai, quản lý nhà nước đất đô thị, UBND huyện phải đạo, xét duyệt, thẩm định hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Công tác thống kê, kiểm kê đất đai thực đầy đủ, quy định pháp luật, cơng tác quản lý tài đất đai thực chặt chẽ, theo nguyên tắc quản lý tài Nhà nước, quyền lợi người sử dụng đất đảm bảo tốt Đồng thời thông qua công tác quản lý, giám sát Huyện phải đôn đốc người dân thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nước UBND huyện phải tổ chức công tác tra, kiểm tra thường xuyên Qua tra, kiểm tra phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời nhiều vụ việc vi phạm pháp luật đất đai, công tác tiếp dân, giải tranh chấp đất đai, giải đơn thư khiếu nại tố cáo công dân phải thực đầy đủ, nghiêm túc, thẩm quyền có hiệu Các xã, thị trấn địa bàn Huyện phải đầy đủ hệ thống hồ sơ địa giới hành chính, bàn đồ địa chính quy, đồ trạng đồ quy hoạch sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân phải có GCN quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất sử dụng đất 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phương (2007), Quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta nay, Nhà xuất Tư pháp Dương Văn Hào (2014), luận văn thạc sỹ kinh tế “Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên”, Thái Nguyên GS TS Nguyễn Đình Hương, Ths Nguyễn Hữu Đồn (2013), Giáo trình Quản lý thị, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013, Hà Nội TS Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai, Nhà xuất Nông Nghiệp, Hà Nội Ngô Tôn Thanh (2012), luận văn thạc sỹ kinh tế “Hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”, Đà Nẵng TS Lê Đình Thắng (2011), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Đinh Văn Thiện (2014), luận văn thạc sỹ kinh tế “Quản lý Nhà nước đất đai thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh”, Hà Nội UBND huyện Thanh Trì (2011), Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2015 huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, Hà Nội 10 UBND huyện Thanh Trì (2011), Báo cáo thống kế đất đai huyện Thanh Trì năm 2011, Hà Nội 11 UBND huyện Thanh Trì (2012), Báo cáo thống kế đất đai huyện Thanh Trì năm 2012, Hà Nội 12 UBND huyện Thanh Trì (2013), Báo cáo thống kế đất đai huyện Thanh Trì năm 2013, Hà Nội 13 UBND huyện Thanh Trì (2014), Báo cáo thống kế đất đai huyện Thanh Trì năm 2014, Hà Nội 14 UBND huyện Thanh Trì (2015), Báo cáo thống kế đất đai huyện Thanh Trì năm 2015, Hà Nội 15 UBND huyện Thanh Trì (2015), Báo cáo kinh tế - xã hội địa bàn huyện Thanh Trì năm 2015, Hà Nội 16 UBND thành phố Hà Nội (2005), “Bản báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Thành phố Hà Nội”, Hà Nội 17 UBND thành phố Hà Nội (2013), “Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất năm kỳ cuối (2010-2015) thành phố Hà Nội”, Hà Nội 83 ... quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Chương 2: Thực trạng quản lý sử dụng đất thị địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn. .. mạnh quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 53 2.5.2 Điểm yếu quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn huyện Thanh Trì 57 2.5.3 Nguyên nhân làm giảm hiệu quản lý sử dụng đất đô thị địa bàn. .. bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN 1.1 Đất đô thị sử dụng đất đô thị 1.1.1 Khái niệm đô thị Đô thị