Nghiên Cứu Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Sử Dụng Đất Đến Giá Đất Tại Một Số Dự Án Trên Địa Bàn Thành Phố

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC PHÚ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC PHÚ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Quý THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Trần Ngọc Phú Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu thực đề tài, nhận giúp đỡ tận tình, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Trước tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Quý, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đóng góp ý kiến chân thành Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Yên Bái, Ban Quản lý dự án - Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Yên Bái, Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố n Bái, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố n Bái, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nơng lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Ngọc Phú Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan quy hoạch sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở pháp lý quy hoạch sử dụng đất .5 1.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất số nước giới 1.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng đất Việt Nam 1.1.5 Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Yên Bái - tầm nhìn 2020 12 1.2 Tổng quan giá đất 14 1.2.1 Khái niệm giá đất .14 1.2.2 Các loại giá đất 15 1.2.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 18 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20 1.2.5 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 28 1.3 Tác động quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 33 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 35 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .37 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 37 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 37 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37 2.2 Nội dung nghiên cứu 37 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 37 2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .37 2.2.3 Đánh giá ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .38 2.2.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực QHSD đất đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 38 2.3 Phương pháp nghiên cứu 38 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 38 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .39 2.3.3 Phương pháp so sánh .40 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 40 Chương 3: KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC .41 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 41 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .41 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 43 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội môi trường 45 3.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .46 3.2.1 Tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái năm 2015 46 3.2.2 Biến động sử dụng đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 48 3.2.3 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .50 3.2.4 Công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn thành phố Yên Bái 53 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.2.5 Tình hình thực quy hoạch địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 .54 3.3 Ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 02 dự án địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 56 3.3.1 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 56 3.3.2 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, xã Phúc Lộc, đường Âu Cơ, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 62 3.3.4 Ảnh hưởng việc thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 69 3.3.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng QHSD đất việc thực dự án theo QHSD đất đến giá đất nguyên nhân .70 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực QHSD đất đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 70 KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị .74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC 78 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài BTNMT : Bộ Tài ngun Mơi trường CNH : Cơng nghiệp hóa CP : Chính phủ CV : Cơng văn ĐHTN : Đại học Thái Nguyên GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐH : Hiện đại hóa KCN : Khu cơng nghiệp KDC : Khu dân cư KĐT : Khu đô thị KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất KS : Khoáng sản MNCD : Mặt nước chuyên dùng NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QH : Quy hoạch QHSD : Quy hoạch sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCS : Trung học sở TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VLXD : Vật liệu xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Yên Bái năm 2018 46 Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2015-2018 48 Bảng 3.3 Tổng hợp số danh mục dự án quy hoạch đất đô thị địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 .55 Bảng 3.4 Giá đất lâm nghiệp trước có quy hoạch khu thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2009) 56 Bảng 3.5 Giá đất lâm nghiệp bắt đầu có dự án xây dựng khu thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2010 - 2011) 57 Bảng 3.6 Giá đất dự án xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2012-2015) 58 Bảng 3.7 Tổng hợp giá đất trước có quy hoạch sử dụng đất kết thúc dự án (2009-2015) 60 Bảng 3.8 Giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 61 Bảng 3.9 Giá đất sản xuất nơng nghiệp trước có quy hoạch sử dụng đất Dự án xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2009) 63 Bảng 3.10 Giá đất sản xuất nông nghiệp bắt đầu có quy hoạch Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2010 - 2011) 64 Bảng 3.11 Giá đất Dự án xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2012-2015) 65 Bảng 3.12 Tổng hợp giá đất trước có quy hoạch sử dụng đất kết thúc dự án (2009-2015) 66 Bảng 3.13 Giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 .68 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mối quan hệ quy hoạch dự án đến giá đất 33 Hình 3.1 Biểu đồ tổng hợp giá đất trước có quy hoạch sử dụng đất kết thúc dự án (2009-2015) 60 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 62 Hình 3.3 Biểu đồ tổng hợp giá đất trước có quy hoạch sử dụng đất kết thúc dự án (2009-2015) 67 Hình 3.4 Biểu đồ giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 68 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 65 Bảng 3.11 Giá đất Dự án xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2012-2015) Đơn vị: đồng/m2 Đất nông thôn Năm Vị trí Giá nhà nước quy định 2012 2013 2014 2015 So sánh Giá thực tế giá thực tế/giá nhà nước (lần) Vị trí 900.000 3.000.000 3,33 Vị trí 360.000 2.000.000 5,56 Vị trí 270.000 1.000.000 3,70 Vị trí 900.000 3.500.000 3,89 Vị trí 360.000 2.000.000 5,56 Vị trí 270.000 1.000.000 3,70 Vị trí 900.000 5.000.000 5,56 Vị trí 360.000 3.000.000 8,33 Vị trí 270.000 2.000.000 7,41 Vị trí 1.080.000 8.000.000 7,41 Vị trí 432.000 6.000.000 13,89 Vị trí 324.000 5.000.000 15,43 (Nguồn: Theo giá Nhà nước quy định số liệu điều tra thực tế) Qua bảng 3.11 cho thấy: Đến năm 2012, dự án bắt đầu chia lô mở bán đấu giá thời điểm năm, dự án khu đô thị số giá bán đấu giá từ 270.000 - 900.000 đồng/m2, giá giao dịch thị trường lúc từ 1.000.000 - 3.000.000 đồng/m2, cao gấp 3,33 - 5,56 lần so với giá Nhà nước quy định Năm 2013, dự án gần thực 85% nên cảnh quan khu vực dự án đẹp hơn, đại đầy đủ hơn, người dân có nhu cầu mua đất tăng cao, đẩy giá thị trường lên cao nhiều lần Giá đất Nhà nước quy định năm 2012 270.000 - 900.000 đồng/m2, giá đất thị trường Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 66 thực tế 1.000.000 - 3.500.000 đồng/m2, gấp 3,70 - 5,56 lần so với giá Nhà nước quy định Năm 2014 giá đất Nhà nước quy định năm 2012 2013, dao động từ 270.000 - 900.000 đồng/m2 tùy theo vị trí lơ đất Năm 2015, giá đất Nhà nước quy định điều chỉnh so với giá đất năm 2014 với hệ số 1,2; giá đất năm 2015 Nhà nước quy định dao động từ 324.000 - 1.080.000 đồng/m2 Nhìn chung, từ năm 2012 đến năm 2015, giá đất sản xuất nông nghiệp thực tế chuyển mục đích thành đất Giá đất nhà nước quy định điều chỉnh tăng dần, giá đất thực tế khu vực dự án năm 2012 2015 tăng cao, cao năm 2015 d Tổng hợp giá đất trước có quy hoạch sử dụng đất kết thúc Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Bảng 3.12 Tổng hợp giá đất trước có quy hoạch sử dụng đất kết thúc dự án (2009-2015) ĐVT: đồng/m2 Thời điểm Trước có quy hoạch Khi bắt đầu có quy hoạch Khi thực kết thúc dự án So sánh giá sau kết thúc/trước có QH (lần) Năm Loại đất Giá trung bình nhà nước quy định So sánh Giá thực giá thực tế tế trung TB/giá nhà bình nước (lần) 2009 Đất SXNN 20.330 36.660 1,80 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Đất SXNN Đất nông thôn Đất nông thôn Đất nông thôn Đất nông thôn 20.330 510.000 510.000 510.000 612.000 116.667 2.000.000 2.166.667 3.333.333 6.333.333 5,74 3,92 4,25 6,54 10,35 2015/ 2009 Đất ở/đất SXNN 30,10 172,76 (Nguồn: Tổng hợp số liệu) Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 67 Hình 3.3 Biểu đồ tổng hợp giá đất trước có quy hoạch sử dụng đất kết thúc dự án (2009-2015) Qua bảng 3.12 cho thấy: giá đất trước có QHSD đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 kết thúc dự án giai đoạn I (từ năm 2009 đến năm 2015) có biến động sau: - Giá đất trung bình Nhà nước quy định biến động từ 20.330 - 612.000 đồng/m2, giá đất Nhà nước quy định sau kết thúc dự án tăng so với trước bắt đầu QH 30,10 lần - Giá đất trung bình thị trường biến động từ 36.660 - 6.333.333 đồng/m2, sau kết thúc dự án giá đất thị trường tăng 172,76 lần so với trước bắt đầu QH - Giá đất thị trường so với giá đất Nhà nước quy định trước có QHSD đất sau kết thúc dự án chênh lệch từ 1,80 - 10,35 lần Như vậy, trước có QHSD đất sau thực dự án theo QHSD đất giá đất biến động cách mạnh mẽ Mức độ tăng giá đất thị trường cao nhiều so với giá Nhà nước quy định Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 68 3.3.3.5 Ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất khu vực xung quanh Dự án đầu tư xây dựng khu khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Bảng 3.13 Giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 ĐVT: đồng/m2 Thời điểm Trước có QH Năm Loại đất So sánh Giá TB Giá nhà nước thực tế quy định TB giá thực tế/giá nhà nước (lần) 2009 Đất SXNN 20.330 36.660 1,80 2010 Đất SXNN 20.330 36.660 1,80 2011 Đất SXNN 20.330 36.660 1,80 2012 Đất SXNN 20.330 36.660 1,80 Khi thực 2013 Đất SXNN 20.330 40.000 1,97 kết thúc 2014 Đất SXNN 20.330 40.000 1,97 2015 Đất SXNN 20.330 50.000 2,46 Khi bắt đầu có QH dự án (Nguồn: Theo giá Nhà nước quy định số liệu điều tra thực tế) Hình 3.4 Biểu đồ giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 69 Qua bảng 3.13 cho thấy: Khu vực xung quanh dự án, khơng nằm khu quy hoạch nên đất sản xuất nông nghiệp, giá đất nhà nước quy định từ năm 2009 - 2015 khơng thay đổi, giá trung bình 20.330 đồng/m2 Từ năm 2009 - 2015 giá đất thực tế có tăng không đáng kể, dao động từ 36.660- 50.000 đồng/m2 Như vậy, khơng có dự án theo QHSD đất, loại đất khơng chuyển mục đích từ đất lâm nghiệp sang đất giá đất khơng có biến động nhiều 3.3.4 Ảnh hưởng việc thực dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Qua nghiên cứu dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái cho thấy giá đất thị trường giao dịch liên tục tăng theo năm Giá đất tăng cao nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác thấy quy hoạch đóng vai trò quan trọng vấn đề giá đất tăng lên hàng năm Khi có quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất đất thay đổi làm cho giá đất tăng lên nhanh chóng Cụ thể dự án quy hoạch đất trước có quy hoạch sử dụng đất chủ yếu sử dụng với mục đích làm nơng nghiệp, số đất có giá trị khơng cao sau có quy hoạch sử dụng đất đất chuyển sang mục đích đất ở, giá đất tăng Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất, làm cho đất vị trí 2, vị trí lên vị trí 1, vị trí giá trị đất tăng theo Đồng thời quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất việc lấy đất vị trí để mở rộng làm đường, hạ tầng giao thông công cộng dẫn đến đất khơng có giá Quy hoạch sử dụng đất tác động vào tâm lý người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt người dân Người dân có nhu cầu mua đất dự án quy hoạch nhiều đồng nghĩa với việc đẩy giá đất thị trường ngày lên cao Các dự án theo quy hoạch sử dụng đất vào triển khai, sở hạ tầng bước vào hoàn thiện làm cho giá đất tăng lên theo hoàn thiện sở hạ tầng Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 70 Quy hoạch có tác động tích cực đến tính cá biệt đất hình thể đất, chiều rộng mặt tiền làm cho giá đất tăng lên cao Quy hoạch sử dụng đất tác động đến nguồn cung đất ảnh hưởng đến giá đất Khi nguồn cung đất lớn so với nhu cầu giá đất giảm, nguồn cung không đáp ứng cầu đất giá đất tăng lên, gây sốt đất 3.3.5 Đánh giá mức độ ảnh hưởng QHSD đất việc thực dự án theo QHSD đất đến giá đất nguyên nhân Từ việc nghiên cứu giá đất số dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái rút số đánh giá sau: Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác Trước dự án quy hoạch giá đất không tăng, sau dự án cơng khai giá đất tăng so với thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu người dân nên đẩy giá đất tăng cao Ở tùy dự án giá đất có mức độ tăng khác nhau, khu đô thị, khu dân cư gần trung tâm giá đất cao khu đô thị, khu dân cư cách xa trung tâm Ở dự án giá đất nhà nước giá đất thị trường có chênh lệch khác Nguyên nhân giá đất nhà nước ban hành từ đầu năm để áp dụng cho năm, giá thị trường tăng theo nhu cầu cung cầu người dân theo tháng năm theo tiến độ thực dự án Giá đất nhà nước hết chất thay đổi giá ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất gây giá đất nhà nước không sát với giá thực tế Giá đất nhà nước giá đất thị trường dự án có chênh lệch đáng kể, giá đất thực tế cao từ 1,8 - 37,87 lần 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực QHSD đất đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái a Giải pháp chế sách Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm sốt chặt chẽ nguồn cung Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 71 đất đai thị trường bất động sản Theo quy định hành việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị; thực tế loại quy hoạch thường khơng đồng với không gian, thời gian thực thẩm quyền phê duyệt dẫn tới không xác định xác nguồn cung đất đai, ảnh hưởng đến giá đất Cần nghiên cứu đề xuất chế sách tổng thể trường hợp thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích sử dụng đất khác để giải số tồn tại, vướng mắc công tác thu hồi đất, giải phóng mặt giao đất để triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch kế hoạch Giải vấn đề tài chính, khẳng định vai trò điều tiết Nhà nước, ổn định thu nhập cho người dân bị thu hồi đất, loại trừ chênh lệch giá tạo công xã hội b Giải pháp vốn đầu tư Khi dự án phê duyệt, chủ đầu tư cần huy động vốn nhanh chóng, tập trung bồi thường giải phóng mặt thời gian ngắn nhất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp giải phóng mặt làm chậm tiến độ thực dự án làm sai lệch giá đất c Giải pháp khoa học Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính tốn khoa học nhu cầu sử dụng mục đích, đáp ứng nhu cầu thị trường Mặt khác tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong khơng có khả đầu tư hạn chế việc chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước cho mục đích phát triển cơng nghiệp, thị Khi triển khai dự án đầu tư xây thị cần nghiên cứu tính tốn kỹ đến yếu tố ảnh hưởng quy hoạch khu vực như: Chỉnh trang khu dân cư thuộc khu vực ảnh hưởng, mật độ dân cư trước sau có quy hoạch, điều kiện kết nối đồng hóa hạ tầng hạ tầng kỹ thuật khu vực Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 72 d Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Các quan chức cần trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 73 KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Yên Bái đô thị miền núi phía Bắc, giữ vị trí cửa ngõ vào khu Tây Bắc tỉnh Yên Bái nước, trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, trị, an ninh quốc phòng tỉnh Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 20112020 thành phố Yên Bái sở để thành phố thực dự án đầu tư huy động nhiều nguồn lực cho phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội Quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng đến giá đất đặc biệt ảnh hưởng cách mạnh mẽ đến giá đất khu vực quy hoạch xây dựng khu đô thị phát triển quỹ đất Kết nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái cho thấy có dự án quy hoạch sử dụng đất, giá thị trường đất dự án tăng Giá đất thị trường bắt đầu tăng mạnh dự án bắt đầu thực hoàn thiện sở hạ tầng Tại hai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái, trước có QHSD đất thành phố Yên Bái (giai đoạn 2011 - 2020) kết thúc dự án, giá đất biến động sau: Khu vực Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm: Giá đất trung bình Nhà nước quy định biến động từ 6.500đ 475.333 đồng/m2, tăng 73,13 lần; Giá đất thị trường biến động từ 42.000 18.000.000 đồng/m2, tăng 428,57 lần; Giá đất thực tế trung bình thị trường so với giá đất trung bình Nhà nước quy định chênh lệch từ 6,46 - 37.87 lần Khu vực Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc: Giá đất trung bình Nhà nước quy định biến động từ 20.330đ - 612.333 đồng/m2, tăng 30,10 lần; Giá đất thị trường biến động từ 36.660 - 6.333.333 đồng/m2, tăng 172,76 lần; Giá đất thực tế trung bình thị trường so với giá đất trung bình Nhà nước quy định chênh lệch từ 1,80 - 10,35 lần Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 74 Kiến nghị Phải xây dựng chế sách điều tiết phần lợi ích tăng lên (giá đất tăng lên) nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch mang lại mà người sử dụng đất đầu tư Hạn chế thực việc thu hồi đất, giao đất theo dự án; tăng cường công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch để đấu giá quyền sử dụng đất Đề tài cần tiếp tục nghiên cứu sâu để xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (nguyên nhân quy hoạch sử dụng đất chiếm phần trăm số nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất), phân vùng giá trị đất, xác định hệ số điều chỉnh vùng giá trị, xác định giá đất đến đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục Đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài ngun Mơi tường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai Nguyễn Đình Bồng (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội Khoa học Đất Việt nam, Thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Lương Văn Hinh, Nguyễn Ngọc Nơng, Nguyễn Đình Thi (2002), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai, NXB Nơng nghiệp Hà Nội Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, NXB Khoa học Kỹ thuật Hoàng Thị Mai (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012 10 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 23/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 76 13 Trần Thị Phương Nhung (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 14 Nguyễn Thị Kim Oanh (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011 15 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987), Luật Đất đai 1987, NXB Bản đồ 16 Quốc hộinước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật Đất đai 1993, NXB Bản đồ 17 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003, NXB Bản đồ 18 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, NXB Bản đồ 19 Quyết định số 33/2008/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 việc ban hành quy định phân loại đường phố vị trí giá loại đất tỉnh Yên Bái năm 2009 20 Quyết định số 31/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 việc ban hành quy định phân loại đường phố vị trí giá loại đất tỉnh Yên Bái năm 2010 21 Quyết định số 37/2010/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2010 việc ban hành quy định phân loại đường phố vị trí giá loại đất tỉnh Yên Bái năm 2011 22 Quyết định số 42 /2011/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011 việc ban hành quy định phân loại đường phố vị trí giá loại đất tỉnh Yên Bái năm 2012 23 Quyết định số 47/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 việc ban hành quy định phân loại đường phố vị trí giá loại đất tỉnh Yên Bái năm 2013 24 Quyết định số 35/2013/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2013 việc ban hành quy định phân loại đường phố vị trí giá loại đất tỉnh Yên Bái năm 2014 25 Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 việc ban hành quy định phân loại đường phố vị trí giá loại đất tỉnh Yên Bái năm 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 77 26 Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, lập kế hoạch sử dụng đất năm 2016 thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 27 Nguyễn Kim Sơn (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Báo cáo khoa học chuyên đề 1, Tổng cục địa 28 Chu Văn Thỉnh (1999), Nghiên cứu sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý đất đai Việt Nam thời kỳ cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, Báo cáo khoa học, Tổng cục địa 29 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp 30 Nguyễn Thị Thảo (2012), Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất thành phố Cần Thơ 31 Thuyết minh dự án đầu tư cơng trình san tạo xây dựng sở hạ tầng quỹ đất hai bên đường tránh ngập (khu số 1) thuộc tổ 52, tổ 55, tổ 56 thôn Thanh Hùng, thành phố Yên Bái 32 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012) Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí KH CN, Đại học Thái Ngun Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 78 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Phiếu số:……… Tên người sử dụng đất:……………………………………….………………… - Địa chỉ:…………………………………………… ……………………………… - Ngày tháng năm chuyển nhượng:………………………………………………… - Giá bất động sản chuyển nhượng:……………………………………………… … Thông tin chi tiết đất: - Thửa đất số:……… , Tờ đồ số:… ….….; Diện tích đất: … m2; - Hình thể đất:……………… ………… …………………………………….; - Kích thước mặt tiền:….……… … m2; Chiều sâu đất:………………….m2; Tên địa danh Loại đường Vị trí Khoảng cách đến phố đất đường Đường (phố):……………… Ngõ (hẻm) cấp1: Ngõ (hẻm) cấp 2: - Mục đích sử dụng: + Theo tại:………………………………………………… ………………… + Theo quy hoạch:…………………………………………………… …………… - Thời hạn sử dụng:………………………………………………………………… - Những hạn chế quyền sử dụng đất chuyển nhượng: Đã chấp: Đang tranh chấp: Đã cho thuê: Hạn chế khác : Thông tin chi tiết cơng trình gắn liền với đất: - Loại cơng trình:………….…………; Kết cấu cơng trình:………………….; Số tầng:….…………………… ; Năm xây dựng:……… …………… - Diện tích đất xây dựng:………….m²; Diện tích sàn sử dụng:……… …….m²; Giấy phép xây dựng: Có: Khơng có: Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 79 Thông tin quy hoạch sử dụng đất: …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… … ……………………………………………………………………………………… Ngày…… tháng…… năm Người điều tra Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất theo cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất. .. PHÚ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT... - Đánh giá khái quát tình hình quản lý sử dụng đất đai thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái - Đánh giá ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh