Đánh Giá Công Tác Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Bằng Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Huyện

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ HƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - PHẠM THỊ HƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝGIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên, 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Phạm Thị Hương Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp q báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn Thạc Sỹ Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ bảo tận tình suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Phòng ban chức huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực luận văn Cảm ơn gia đình, anh chị đồng nghiệp, bạn bè động viên giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Phạm Thị Hương Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BTNMT : Bộ Tài Nguyên Môi Trường BĐĐC : Bản đồ địa CBQL : Cán quản lý GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng Đăng ký VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất CNVPĐKĐĐ : Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỞ ĐẦU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT III MỤC LỤC IV DANH MỤC BẢNG VI DANH MỤC HÌNH VII MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học giao dịch bảo đảm 1.1.1 Cơ sở lí luận giao dịch bảo đảm 1.1.2 Cơ sở thực tiễn giao dịch bảo đảm 1.1.3 Cơ sở pháp lí giao dịch bảo đảm 1.2 Khái quát giao dịch bảo đảm 12 1.2.1 Các khái niệm liên quan đến giao dịch bảo đảm 12 1.2.2 Các loại tài sản giao dịch bảo đảm 18 1.2.3 Quá trình thực giao dịch bảo đảm 19 1.3 Những nghiên cứu kết giao dịch bảo đảm giới Việt Nam 20 1.3.1 Những nghiên cứu kết giao dịch bảo đảm giới 20 1.3.2 Những nghiên cứu kết giao dịch bảo đảm Việt Nam 23 1.3.3 Những nghiên cứu kết giao dịch bảo đảm tỉnh Nam Định 27 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 31 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 31 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 31 2.3 Nội dung nghiên cứu 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 33 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, thông tin thứ cấp 33 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu, thông tin sơ cấp 33 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lí, phân tích, biểu đạt thơng tin, số liệu 35 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THU ĐƯỢC VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 36 3.1.1 Giới thiệu khái quát huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 36 3.1.2 Khái qt tình hình quản lí sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 38 3.1.3 Khái quát hệ thống tổ chức tín dụng địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 42 3.2 Thực trạng giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 43 3.2.1.Thực trạng giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 tính theo thời gian 43 3.2.2 Thực trạng giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 tính theo đơn vị hành 44 3.2.3.Kết giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu giai đoạn 2015 – 2018 47 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 54 3.3.1 Ý kiến người dân yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 54 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp nâng cao hiệu công tác giao địch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 63 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi 3.4.1 Những khó khăn, tồn 63 3.4.2 Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66 Kết luận 66 Đề nghị 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định .39 Bảng 3.2 Kết dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 43 Bảng 3.3 tổng hợp số liệu theo 03 khu vực huyện 44 Bảng 3.4 Kết thực đăng ký chấp, xóa chấp quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu từ 2016 – 2018 theo đơn vị hành 46 Bảng 3.5: Một số tiêu xã nghiên cứu năm 2018 .47 Bảng 3.6 Kết giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất xã, thị trấn theo khu vực nghiên cứu .50 Bảng 3.7 Kết giao bảo đảm quyền sử dụng đất theo nhóm đất 51 Bảng 3.8 Kết thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Huyện Hải Hậu theo địa đối tượng giao dịch 52 Bảng 3.9 Kết thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu theo đối tượng giao dịch .53 Bảng 3.11 Ý kiến cán ngân hàng yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu .57 Bảng 3.12 Ý kiến cán quản lí yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu .59 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Hệ thống tổ chức tín dụng huyện Hải Hậu .42 Hình 3.2 Kết thực chấp bằng, bảo lãnh QSD đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 -2018 49 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 56 thời gian, cơng sức tìm hiểu, xác minh, đơi cần vận dũng nhiều văn kết cụ thể, luật văn luật lại không quy định cụ thể, có quy định bao quát hết Nên việc người dân đánh giá quan quản lý nhà nước đất đai có thấp tổ chức khác tổ chức tài tín dụng điều dễ hiểu Có nhiều điều người dân đánh giá cao, cảm thầy hài lòng dịch vụ tổ chức ngân hàng, tổ chức tín dụng nhiên tổ chức làm chưa tốt, tổ chức tín dụng tư nhân điểm hài lòng trung bình tổ chức điểm (chưa tốt) cần cải thiện nhiều nữa, việc xác định giá trị tài sản cố định, cách xác định khấu hao tài sản, khâu định giá bất động sản, việc xác định lãi xuất chưa làm người giao dịch cảm thấy yên tâm Bộ máy quản lý non trẻ…là điểm yếu mà người dân Về sách liên quan đến giao dịch đảm bảo chi nhánh VPĐKQSD đất người dân thấy cố gắng nỗ lực việc cụ thể hóa, đơn giản hóa thủ tục, người dân đánh giá tốt đạt 4,3 điểm trờ lên Tuy nhiên thời gian quy định giao dịch cần có cải thiện để làm tốt nhiệm vụ cần có thời gian, cần ứng dụng công nghệ nhiều để giúp công tác quản lý nhà nước đất đai tốt Về sách ngân hàng, tổ chức tín dụng làm tốt, lãi xuất cho vay thực theo quy định ngân hàng nhà nước, dạng giao dịch cụ thể hóa thành sơ đồ, ghi rõ bước, quy định chi tiết loại giấy tờ, phân công rõ cán quy định cụ thể thời gian hồn thành Tuy nhiên số nội dung định giá tài sản đạt 2,6 điểm Người dân cho việc định giá tài sản, định giá đất đai chưa sát giá trị trường, cách tính khấu hao tài sản chưa thỏa đáng….là nội dung người dân đánh giá chưa cao Cần có cải thiện thời gian tới để đảm bảo lợi ích người dân đảm bảo Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 57 3.3.2 Ý kiến cán ngân hàng yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 Qua khảo sát ý kiến ngân hàng đánh giá chi nhánh VPĐK đất đai cơng tác tổ chức, phân cơng, bố trí cán đồng hoạt động máy đạt điểm tốt (4 điểm) Như việc thay đổi hoạt động, xếp lại máy Chi nhánh VPĐKQSD đất đạt hiệu đáp ứng nhu cầu công việc, đem lại tiện lợi, tổ chức tín dụng, ngân hàng đánh giá cao Trong nội dung đánh giá ngân hàng đánh giá việc chi nhánh VP phân công, phân cấp rõ ràng đạt 4,7 điểm Tuy nhiên chi nhánh văn phòng vào hoạt động đa số cán trẻ, kinh nghiệm, lại phải thay đổi môi trường, cách thức làm việc nên khơng tránh khỏi khó khăn ban đầu Các ngân hàng đánh giá chưa cao thái độ làm việc cán nhân viên chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Hải Hậu đạt 3,1 điểm Cần có điều chỉnh tác phong làm việc, cách ứng sử với nhân dân tổ chức khác thực giao dịch Bảng 3.11 Ý kiến cán ngân hàng yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu TT Ý kiến đánh giá Ngân Ngân Ngân hàng hàng hàng NN Chỉ tiêu TMCP TMCP PTNT ĐT công Việt PT thương Nam Về máy quản lý chi nhánh VP ĐKQSD đất huyện Hải Hậu Một số cán yếu chun mơn 3,5 3,3 3,4 TB 3,4 Thái độ cán với công việc, với nhân dân 3,2 3,1 3,0 3,1 Về chế sách liên quan đến giao dịch đảm bảo chi nhánh văn phòng ĐKQSD đất huyện Hải Hậu Các văn hướng dẫn giao dịch đảm bảo 3,3 3,3 3,2 3,3 đầy đủ rõ ràng Quy định thời gian giao dịch đáp ứng 3,1 3,0 2,9 3,0 nhu cầu Hệ thống văn đáp ứng nhiệm vụ 3,3 3,2 3,2 3,2 giao địch Về máy quản lý ngân hàng, tổ chức tín dụng Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 58 Bộ máy ngân hàng tinh gọn hoạt 4,8 4,8 động hiệu Người dân hài lòng giao dịch ngân 4,7 4,8 hàng thương mại cổ phần Người dân hài lòng giao dịch ngân 4,6 4,5 hàng liên doanh Người dân hài lòng giao dịch tổ 2,5 2,3 chức tín dụng Về chế sách liên quan đến giao dịch ngân hàng, tổ chức tín dụng Hệ thống văn bẳn liên quản đến giao dịch đảm bảo QSD đất đầy đủ, rõ ràng Việc định giá tài sản công khai, ngang giá trị trường Người dân hài lòng với giao dịch 4,8 4,8 4,8 4,8 4,5 4,5 2,3 2,4 4,8 4,8 4,8 4,8 4,6 4,5 4,5 4,5 4,3 4,4 4,4 4,4 Lãi xuất cho vay thực theo quy 5,0 5,0 5,0 định ngân hang nhà nước Những nội dung ảnh hưởng đến giao dịch đảm bảo QSD đất có liên quan đến người dân 5,0 Trình độ người dân ảnh hưởng đến giao dịch 4,7 4,7 4,6 4,7 Ngành nghề người dân ảnh hưởng đến giao dịch 4,2 4,1 4,2 4,2 Khu vực sinh sống ảnh hưởng đến giao dịch 2,2 2,3 2,2 2,2 3,99 3,95 3,93 3,96 Trung bình (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2019) Ghi chú: Đánh giá theo thang điểm điểm (cụ thể) 4,3-5 điểm: Rất tốt; 1,8 - 2,4 điểm: Chưa tốt; 3,5 - 4,2 điểm: Tốt; 2,5 - 3,4 điểm: Trung bình; - 1,7 điểm: Về sách liên quan đến giao dịch đảm bảo chi nhánh VPĐK đất đai có thay đổi, cố gắng nỗ lực việc cụ thể hóa, đơn giản hóa thủ tục, ngân hàng đánh giá mức trung bình đạt từ 3,0 đến 3,3 điểm Tuy nhiên thời gian quy định giao dịch cần có cải thiện để làm tốt nhiệm vụ cần ứng dụng công nghệ nhiều để giúp công tác quản lý nhà nước đất đai tốt Bên cạnh việc làm tốt cần có cải thiện giao dịch tổ chức tín dụng điểm hài lòng trung bình tổ chức 2,4 điểm (chưa tốt) cần có cải thiện nhiều nữa, việc xác định giá trị tài sản cố định,… Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 59 Về sách ngân hàng, tổ chức tín dụng làm tốt, lãi xuất cho vay thực theo quy định ngân hàng nhà nước, dạng giao dịch cụ thể hóa thành sơ đồ, ghi rõ bước, quy định chi tiết loại giấy tờ, phân công rõ cán quy định cụ thể thời gian hoàn thành Việc ngân hàng đánh giá thẳng thắn đối tượng khách hàng để có giải pháp cụ thể cho đối trượng giải pháp cần thiết cần thiết, qua đánh giác ngân hàng phân đối tượng khách hàng Như trình độ ảnh hưởng lớn đến giao dịch xếp hàng đầu chiếm 4,7 điểm, sau ngành nghề khách hàng chiếm 4,2 điểm, khu vực sinh sống người đến giao dịch qu khảo sát ngân hàng đánh giá có ảnh khơng rõ rệt nội dung 3.3.3 Ý kiến cán quản lí yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 Bảng 3.12 Ý kiến cán quản lí yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu TT Ý kiến cán quản lý Cán Cán Cán Chỉ tiêu TB địa chi nhánh phòng phương VP TNMT Về máy quản lý chi nhánh VP ĐKQSD đất huyện Hải Hậu Chức nhiệm vụ chưa phân công, phân 3,2 4,6 4,7 4,2 cấp rõ ràng Bộ máy hoạt động hiệu 2,9 4,3 4,3 3,8 Cán đáp ứng yêu cầu công việc 35 3,3 3,4 3,4 Thái độ cán với công việc, với nhân dân 3,2 4,2 4,2 3,8 Về chế sách liên quan đến giao dịch đảm bảo chi nhánh văn phòng ĐKQSD đất huyện Hải Hậu Các văn hướng dẫn giao dịch đảm bảo đầy 3,3 4,2 4,1 3,8 đủ rõ ràng Quy định thời gian giao dịch đáp ứng 3,1 4,3 4,3 3,9 nhu cầu Hệ thống VB đáp ứng nhiệm vụ giao địch 3,3 4,0 3,9 3,7 Về máy quản lý ngân hàng, tổ chức tín dụng Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 60 Bộ máy ngân hàng tinh gọn hoạt động 4,2 4,5 4,3 hiệu Người dân hài lòng giao dịch ngân hàng 4,0 4,1 4,1 thương mại cổ phần Người dân hài lòng giao dịch ngân hàng 3,2 3,5 3,4 liên doanh Người dân hài lòng DT tổ chức tín dụng 2,5 2,6 2,6 Về chế sách liên quan đến giao dịch đảm bảo ngân hàng, tổ chức tín dụng Hệ thống văn bẳn liên quản đến giao dịch đảm bảo 4,2 4,0 4,1 QSD đất đầy đủ, rõ ràng Việc định giá tài sản công khai, ngang giá trị trường 2,5 2,2 2,1 Người dân hài lòng với giao dịch 4,0 4,0 4,1 Lãi xuất cho vay thực theo quy định 4,6 4,7 4,5 ngân hang nhà nước Những nội dung ảnh hưởng đến giao dịch đảm bảo QSD đất có liên quan đến người dân Trình độ người dân ảnh hưởng đến giao dịch 4,6 4,7 4,4 Ngành nghề người dân ảnh hưởng đến giao dịch 4,2 4,1 4,3 Khu vực sinh sống ảnh hưởng đến giao dịch 2,2 2,2 2,2 Trung bình 3,14 3,39 3,37 4,3 4,1 3,3 2,6 4,1 2,3 4,0 4,6 4,5 4,2 2,2 3,30 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2019) Ghi chú: Đánh giá theo thang điểm điểm (cụ thể) 4,3 - điểm: Rất tốt; 3,5 - 4,2 điểm: Tốt; 1,8 - 2,4 điểm: Chưa tốt; 2,5 - 3,4 điểm: Trung bình; - 1,7 điểm: Qua khảo sát ý kiến cán quản lý đánh giá chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hải Hậu cơng tác tổ chức, phân cơng, bố trí cán đồng hoạt động máy đạt điểm tốt (3,4 đến 4,2 điểm) Như việc thay đổi hoạt động, xếp lại máy Chi nhánh VPĐK đất đai đạt hiệu đáp ứng nhu cầu công việc, đem lại tiện lợi, ghi nhận đánh giá cao Tuy nhiên cần trọng đào tạo đội ngũ cán bộ, cán trẻ, nâng cao lực giải tốt công việc chuyên môn Thực luân chuyển cán theo chủ chương, sách Đảng nhà nước Về sách liên quan đến giao dịch đảm bảo chi nhánh VPĐK đất đai có thay đổi, cố gắng nỗ lực việc cụ thể hóa, đơn giản hóa thủ tục, ngân hàng đánh giá sát mức tốt đạt từ 3,7 đến 3,9 điểm Tuy nhiên cần cải thiện để làm tốt nhiệm vụ, mạnh dạn đầu tư, áp dụng mạnh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 61 mẹ công nghệ thông tin để làm tốt công việc quản lý nhà nước đất đai Bộ máy ngân hàng tổ chức tín dụng tinh gọn, hoạt động hiệu quả, người dân hài lòng đến giao dịch, trung bình đạt mức điểm Bên cạnh việc làm tốt cần có cải thiện giao dịch tổ chức tín dụng điểm hài lòng trung bình tổ chức 2,3 điểm (chưa tốt) cần có cải thiện nhiều nữa, việc xác định giá trị tài sản cố định,… Về sách ngân hàng, tổ chức tín dụng làm tốt, lãi xuất cho vay thực theo quy định ngân hàng nhà nước, dạng giao dịch cụ thể hóa thành sơ đồ, ghi rõ bước, quy định chi tiết loại giấy tờ, phân công rõ cán quy định cụ thể thời gian hoàn thành Tuy nhiên việc định giá tài sản cần có thay đổi đểm đảm bảo quyền lợi khác hàng tốt Việc đánh giá khách hàng để có giải pháp cụ thể cho đối trượng giải pháp cần thiết cần thiết Như trình độ ảnh hưởng lớn đến giao dịch xếp hàng đầu chiếm 4,5 điểm, sau ngành nghề khách hàng chiếm 4,2 điểm, khu vực sinh sống người đến giao dịch qu khảo sát ngân hàng đánh giá có ảnh không rõ rệt nội dung đánh giá 2,2 điểm Như trình độ người đến giao dịch có trình độ cao, có học thức giao dịch diễn thuận lợi hơn, cán hướng dẫn không nhiều ngược lại ngồi nghề nghiệp người dân đến giao dịch ảnh hưởng không nhỏ đến kết giao dịch phần có liên quan đến trình người giao dịch, nên hai nội dung thường Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 62 3.3.4 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2018 Qua điều tra vấn ta thấy đa số người hài lòng thực thực thủ tục giao dịch đảm bảo chi nhánh VPĐK đất đai huyện Hải Hậu, Bộ máy xếp lại tinh gọn, có phân công, phân cấp rõ ràng Cán bố trí tương đối hợp lý đảm bảo nhiệm vụ Khi người dân đến giao dịch ngân hàng tổ chức tín dụng người dân cảm thấy hài lòng, cảm thấy phục vụ, nhiên gói dịch vụ chưa đáp ứng nhu cầu người dân, người dân mong muốn dạng dịch vụ để đáp ứng tốt nhu cầu người dân đến giao dịch, bên cạnh cần có cải cách khâu định giá tài sản để đảm bảo quyền lợi người vay Khi ngân hàng làm tốt nội dung người dân có nhiều hội để tiếp cấn gói dịch vụ ngân hàng từ làm giảm giao dịch tổ chức tín dụng (hay gọi tín dụng đen) tiềm ẩn nhiều rủi không bị buộc pháp luật Về tổ chức, xếp cán làm tốt, song cần trọng công tác đào tạo cán trẻ, ứng dụng công nghệ thông tin nhiều để giúp công tác quản lý nhà nước đất đại tốt Các ngân hàng cần đa dạng dịch vụ, đơn giản thủ tục hành chính, cần có sách, gói dịch vụ cho đối tượng khách hàng đảm bảo đáp ứng nhu cầu người đến giao dịch Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 63 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp nâng cao hiệu công tác giao địch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 3.4.1 Những khó khăn, tồn - Thứ nhất, thiếu thống văn quy phạm pháp luật; Luật Đất đai quy định hợp đồng phải cơng chứng, đồng thời phải đăng ký có hiệu lực Trong đó, Luật Nhà quy định hợp đồng nhà cần công chứng có hiệu lực Khoản khoản Điều 323 BLDS 2005 quy định giao dịch bảo đảm nhà phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba Song, Luật Nhà lại quy định việc chấp nhà cần thông báo cho quan quản lý nhà mà không xác định rõ giá trị pháp lý việc thông báo hậu trường hợp không thông báo Nguyên nhân tình trạng thiếu thống chưa có hệ thống luật thống cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ Hai, Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng nhiều giấy tờ như: chứng minh nguồn tài chính, khả tốn nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường không vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng - Thứ ba, Hệ thống hồ sơ địa chưa liên thơng quan quản lý, việc cập nhật theo dõi biến động đất có giao dịch gặp nhiều khó khăn - Thứ tư, Điều kiện, phương tiện làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, huyện Hải Hậu hạn chế Lực lượng biên chế làm việc chi nhánh Văn phòng Phòng mỏng so với yêu cầu cơng việc nay, cán địa thiếu nhiều phương tiện, trang thiết bị - Thứ năm: Trình độ người dân chưa đồng đều, xã xa trung tâm, tiếp cận dịch vụ, cần hướng dẫn kỹ giải thích nhiều nhiều thời gian, ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ cơng việc Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 64 3.4.2 Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu 3.4.2.1 Giải pháp chế sách - Cần rà sốt thủ tục hành Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng, địa bàn thành phố - Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, phòng Tài ngun Mơi trường huyện Hải Hậu hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa xã, thị trấn phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn Do đó, Huyện cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, Đầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống đăng ký, có hệ thống thơng tin đăng ký quyền, giao dịch người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người dân chủ động tiếp cận với hệ thống đăng ký Tiếp tục thực hồn thành - cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người sử dụng đất dễ dàng thực quyền sử dụng đất Vì Giấy chứng nhận yêu cầu pháp lý thiếu để người sử dụng thực quyền pháp luật cho phép 3.4.2.2 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan - Có chế trao đổi thơng tin tài sản giao dịch bảo đảm chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSD đất quan có liên quan, cơng khai cổng thơng tin điện tử huyện để người dân vào tra cứu thông tin đất thực giao dịch - Tỉnh cần xây dựng phần mềm quản lý, cập nhật tra cứu thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm liên thông Sở Tư pháp tỉnh Nam Định, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Nam Định, Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp huyện, tổ chức hành công chức để tiện cho việc tra cứu trao đổi thông tin giao dịch bảo đảm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 65 Huyện cần đầu tư, xây dựng phần mềm quản lý cung cấp thông tin đất, kết nối Văn phòng Đăng ký QSD đất với phòng ban Huyện công khai cổng thông tin điện tử Huyện để người dân vào tra cứu thông tin đất thực giao dịch 3.4.2.3 Giải pháp tuyên truyền Huyện Hải Hậu cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin giao dịch bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất 3.4.2.4 Giải pháp nguồn lực - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm - Cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Đây hoạt động giải pháp nghiệp vụ hiệu quả, trọng mức có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nước, từ việc tổ chức hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm không ngừng củng cố nâng cao 3.4.2.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 66 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Từ năm 2015 -2018, toàn huyện Hải Hậu thực đăng ký 22.354 hồ sơ, với tổng diện tích giao dịch 2.557,33 Số hồ sơ đơn vị điều có chiều hướng tăng, tăng nhanh tập trung thị trấn với tổng số 3.447 hồ sơ chiếm 15,40 % tổng cố hồ sơ; xã ven biển tổng số hồ sơ giao dịch 4.581 hồ sơ chiếm 20,50%, 27 xã khơng giáp biển có tổng số hồ sơ giao dịch 14.326 hồ sơ chiếm 64,10% số hồ sơ Các giao dịch thực chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Hải Hậu thực theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Bộ máy tổ chức ngân hàng tổ chức tín dụng, chi nhánh VP ĐK đất đai tinh gọn, hoạt động hiệu quả, có phân cơng, phân cấp rõ ràng người dân hài lòng đến thực giao dịch Từ kết nghiên cứu đưa số khó khăn,vướng mắc cơng tác giao dịch đảm bảo sau: Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng nhiều giấy tờ; Hệ thống hồ sơ địa chưa liên thông quan quản lý; Điều kiện, phương tiện làm việc chi nhánh Văn phòng ĐKQSD đất, huyện Hải Hậu hạn chế Cán biên chế làm việc chi nhánh Văn phòng Phòng q mỏng ; Trình độ người dân chưa đồng đều, xã xa trung tâm Các giải pháp thực - Cần đơn giản, công khai minh bạch thủ tục giấy tờ thực giao dịch - Có chế trao đổi thơng tin chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSD đất quan có liên quan - Cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, mở rộng địa bàn đối tượng phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 67 - Cần trú trọng đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm Đề nghị Để thực tốt công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định, xin có số kiến nghị sau: Cần đơn giản hóa thủ tục hành Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đồng thời bảo đảm đầy đủ tính pháp lý Đề nghị người dân nên thực Giao dịch bảo đảm quan nhà nước có thẩm quyền để tránh rủi ro mặt pháp lý có tranh chấp liên quan đến Quyền sử dụng đất Tăng cường công tác tuyên truyền để người dân hiểu không thực cầm cố Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hiệu cầm đồ rủi ro lớn xảy tranh chấp thiếu sở pháp lý để giải Chú trọng đầu tư công nghệ cơng tác quản lý đất đai Hệ thống hóa cấp quản lý thống từ xuống, từ trung ương tới địa phương có chia sẻ, phối hợp từ ngành liên quan tới Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tý Pháp Bộ Tài nguyên Môi trýờng (2016), Thông tư 09/2016/TTLT- BTP-BTNMT, hướng dẫn việc đăng ký chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2007) Báo cáo kết chuyến khảo sát hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Ontario Québec-Canada, ngày 10 tháng năm 2007 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2002) Báo cáo hành khảo sát đăng ký giao dịch bảo đảm Hoa Kỳ, ngày 26 tháng 10 năm 2002 Chính Phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Chính Phủ (2012), Nghị định số11/2012/NĐ -CP ngày 22/12/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Chính phủ (2013) Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10 tháng 12 năm 2013 Chính phủ quy định trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm tài sản Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ KH&HTQT Hồ Quang Huy (2007) Bàn số quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Tạp chí dân chủ pháp luật; số (181) Hoàng Thế Liên (2010) Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005.Tập II, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp tr.70 10 Quốc hội (2005), Bộ Luật dân năm 2005 Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2005 11 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, NXB Bản đồ, Hà Nội - 2013 12 Quốc hội (2013), Hiến pháp (2013), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2013 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 69 13 Quốc hội (2015), Bộ Luật dân năm 2015 Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội – 2015 14 Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng năm 2007 việc ban hành quy chế thực chế "Một cửa liên thơng" quan hành nhà nước địa phương; 15 Nguyễn Quang Tuyến (2009) Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 17 Lê Thị Thu Thủy (2015) Giao dịch bảo đảm khía cạnh so sánh luật học Tạp chí nghiên cứu lập pháp; số 23 (303) tr.77 - 88 18 UBND tỉnh Nam Định (2004), Quyết định số 3443/2004/QĐ-UB ngày 25/12/2004 UBND tỉnh V/v ban hành quy định chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng loại lệ phí liên quan đến đất đai địa bàn tỉnh Nam Định 19 UBND tỉnh Nam Định (2008), Nghị số 85/2008/NQ-HĐND ngày 03/7/2008 HĐND tỉnh V/v quy định mức thu lệ phí địa địa bàn tỉnh Nam Định 20 UBND tỉnh Nam Định (2012), Quyết định số 21/2012/QĐ-UBND ngày 26/9/2012 UBND tỉnh Nam Định, việc ban hành chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí đăng ký phí cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Đăng ký giao dịch bảo đảm việc quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào Cơ sở liệu giao dịch bảo đảm việc bên bảo. .. đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện Hải Hậu .57 Bảng 3.12 Ý kiến cán quản lí yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất huyện. .. quan có nhìn thực trạng cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất - Phân tích, đánh giá thuận lợi, tồn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thời gian từ năm 2015 đến