Gia tăng kép mật độ ven đô bởi các khu đô thị mới tại Hà Nội: Trường hợp văn quán

Bài viết phân tích quá trình gia tăng kép mật độ thông qua sự hiện diện và dẫn hướng của các dự án KĐTM tại khu vực ven đô, biến những vùng đất nông nghiệp thành đất đô thị, biến những nơi thưa thớt dân cư thành các điểm thu hút bằng các phương cách khác nhau, cả chính quy lẫn phi chính quy

Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng NUCE 2019 13 (2V): 106–115 GIA TĂNG KÉP MẬT ĐỘ VEN ĐÔ BỞI CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI HÀ NỘI: TRƯỜNG HỢP VĂN QUÁN Trần Minh Tùnga,∗ a Khoa Kiến trúc - Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng, 55 đường Giải Phóng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam Nhận ngày 02/05/2019, Sửa xong 28/05/2019, Chấp nhận đăng 28/05/2019 Tóm tắt Sự gia tăng mật độ khơng gian đô thị mới, thường ven đô, xem hệ biểu q trình thị hóa Tìm hiểu cơng cụ phát triển khơng gian Hà Nội, dự án nhà khu đô thị (KĐTM), cách thức giải mã vấn đề liên quan đến việc “(tái) kiến tạo thị” Bài viết phân tích q trình gia tăng kép mật độ thơng qua diện dẫn hướng dự án KĐTM khu vực ven đô, biến vùng đất nông nghiệp thành đất đô thị, biến nơi thưa thớt dân cư thành điểm thu hút phương cách khác nhau, quy lẫn phi quy Lần thứ trình gia tăng kép mật độ ven đô KĐTM chất tham gia trực tiếp, diễn lòng KĐTM Lần thứ hai q trình gia tăng kép mật độ ven KĐTM chất xúc tác tích cực, diễn xung quanh KĐTM tạo phát triển đa dạng nhiều biến thể Từ khoá: Hà Nội; ven thị hóa; khu thị mới; gia tăng mật độ; không gian ngưỡng SUB-URBAN DOUBLE-DENSIFICATION BY THE NEW URBAN AREAS IN HANOI: CASE STUDY OF VAN QUAN Abstract The increase in density in new urban spaces, often peri-urban, is seen as a consequence and manifestation of urbanization Understanding spatial development tools in Hanoi, including housing projects like “new urban areas” (KDTM), are a way of deciphering the issues related to “city (re)making” This paper analyzes doubledensification patterns through the presence and direction of KDTM projects in suburban areas, converting agricultural land into urban land, making the place sparsely populated into attractive quarter in different ways, both formally and informally The first time of this suburban double-densification when KDTMs are direct participants, takes place inside the KDTM The second time of this suburban double-densification when KDTMs are active catalysts, has varied, with more variations Keywords: Hanoi; sub-urbanization; new urban area; densification; in-between space https://doi.org/10.31814/stce.nuce2019-13(2V)-11 c 2019 Trường Đại học Xây dựng (NUCE) Giới thiệu 1.1 Ven đô thị hóa ven Việt Nam đẩy mạnh q trình thị hóa địa phương, thơng qua “quá trình biến đổi phân bố lực lượng sản xuất với quan hệ sản xuất tương ứng kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển hình thức điều kiện sống theo kiểu đô thị, đồng thời phát triển thị có theo chiều sâu sở đại hóa sở vật chất kỹ thuật tăng quy mơ dân ∗ Tác giả Địa e-mail: tungtm@nuce.edu.vn (Tùng, T M.) 106 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng số thị”, tốc độ thị hóa thể qua tốc độ gia tăng theo thời gian hai yếu tố dân số thị diện tích thị [1] Ngân hàng Thế giới cho đô thị hóa Việt Nam gắn kết mật thiết với yếu tố chuyển đổi: (1) Chuyển đổi “hành chính” - thay đổi sách, thể chế thực tiễn quản lý; (2) Chuyển đổi “không gian” - thay đổi sử dụng đất; (3) Chuyển đổi “kinh tế” - biến đổi hoạt động kinh tế dẫn dắt đô thị hóa; (4) Chuyển đổi “dân số” - thay đổi kinh tế xã hội biến đổi kinh tế không gian gây (và ngược lại); (5) Chuyển đổi “phúc lợi” - cải thiện điều kiện sống người dân [2] Những chuyển đổi làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất đô thị “Cảnh quan thành phố thay đổi đáng kể, với việc xây dựng tòa nhà chọc trời khu đô thị bên ngồi phố cổ, đáng ý phía tây thành phố” [3] Sự gia tăng mật độ khu vực không gian đô thị mới, thường nằm ven đô, xem hệ biểu q trình thị hóa thơng qua cơng cụ phát triển đặc thù, dự án khu đô thị (KĐTM) cách thức giải mã vấn đề liên quan đến việc “(tái) kiến tạo đô thị” Việt Nam Vùng ven đô - “một nơi đầy niềm hy vọng, đầy tính bất ngờ, đầy lo lắng đầy bất ổn - ẩn dụ phong phú phát triển” [4] cách thức thị hóa ven đô câu chuyện “thú vị” theo nghĩa tích cực tiêu cực từ thành phố Việt Nam thời kỳ chuyển đổi [5], đề cập nhiều nghiên cứu đến thống đặc trưng vùng phát triển phân mảnh đan xen yếu tố đô thị (mới) nông thôn (cũ) [6], thường đổ lỗi cho việc áp dụng mơ hình phát triển thị nước [7] Đặc trưng khung cảnh vùng ven đô biến đổi liên tục không ngừng nghỉ Bản chất biến đổi đặc điểm quan trọng để định nghĩa ven đô, điều ý bàn tương lai q trình thị hố khu vực Đơng Nam Á [4] Sự tích hợp Việt Nam vào kinh tế tồn cầu khơng mang lại thị hóa gia tăng mà góp phần vào đẩy mạnh khu vực “đại đô thị” (mega-urban regions - MURs) “thống trị hệ thống phân chia đô thị” [8] “Đại đô thị” Hà Nội tâm tích lũy sức mạnh phương thức đồng thời: mở rộng đô thị gia tăng mật độ tương ứng Sự gia tăng mật độ hiểu việc tăng không gian sử dụng theo chiều ngang chiều đứng khu vực, kèm với số lượng ngưỡng dân số gia tăng, thường kích thích hội kinh tế thu hút dịch vụ vào khu vực đó, kéo theo tăng trưởng 1.2 Câu hỏi phương pháp nghiên cứu KĐTM xem kiểu loại phát triển đô thị quy mô lớn quảng bá kể từ cuối năm 1990, sau đường lối Đổi áp dụng Việt Nam [9] Mặc dù nhiều thiếu sót, chưa hồn chỉnh mơ hình lại có tiềm cao việc kiến tạo môi trường xã hội đô thị [10] Phần lớn KĐTM có diện tích rộng lớn đến vài trăm lên kế hoạch hoạt động thành phố khép kín [11] Các trường hợp nghiên cứu từ Hà Nội cho thấy độ xốp (porosity) nhiều vùng ven đô với diện KĐTM: ảnh hưởng mạnh mẽ đến phương thức sản xuất phân bổ nhà truyền thống, pha trộn hình thức xây dựng tích hợp khu vực xen kẹt vào cộng đồng xung quanh [12] Bài viết nhằm mục đích phân tích kiểu gia tăng mật độ thơng qua diện dẫn hướng dự án KĐTM khu vực ven đô, biến vùng đất nông nghiệp thành đất đô thị, biến nơi thưa thớt dân cư thành điểm thu hút biến người nông dân thành thị dân phương cách khác nhau, quy lẫn phi quy Từ giả thuyết KĐTM kết “phản ứng hóa học” loạt yếu tố sách, hành động, nhà đầu tư , đến lượt mình, KĐTM lại chất dẫn, chất xúc tác cho loạt biến đổi đô thị ven đô khác mẫu hình khác nhau, viết hướng đến việc trả lời câu hỏi 107 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng nghiên cứu quan trọng: (1) Bản chất vai trò KĐTM q trình thị hóa vùng ven nào?; (2) Q trình tăng mật độ vùng ven đô với dẫn hướng KĐTM có đặc điểm gì? Trường hợp nghiên cứu KĐTM Văn Quán, nằm vùng nông nghiệp giáp ranh Thành phố Hà Nội (cũ) tỉnh Hà Tây (cũ) trước năm 2008, thuộc quận Hà Đông Thành phố Hà Nội Xuất phát từ việc tham gia vào dự án hợp tác nghiên cứu mối quan hệ ảnh hưởng KĐTM Văn Quán với vùng dân cư lân cận bao gồm làng cũ (Văn Quán, Yên Phúc, Yên Xá Triều Khúc), tác giả thực khảo sát, điền dã diện rộng hình thức gia tăng mật độ bên xung quanh KĐTM Văn Quán, đặc biệt vùng ven KĐTM - khu vực ảnh hưởng trực tiếp xuất KĐTM Từ đó, tác giả tìm hiểu nguồn tài liệu liên quan đến trình chuyển đổi đất đai hay dự án xây dựng khu vực, tiếp xúc vấn người dân, chuyên gia kiến trúc đô thị nhằm hiểu cách thức chất diễn tiến này, đối chiếu, so sánh với nghiên cứu chuyên gia nước KĐTM - át chủ không gian đô thị 2.1 Đẩy mạnh tăng trưởng thông qua mở rộng đất đai không gian thị Đối mặt với tình trạng phát triển tự phát tràn lan sau đô thị “giải phóng” sách Đổi năm 1986, bước sang đầu năm 1990, quyền trung ương mong muốn tìm phương cách quản lý phát triển đô thị sử dụng đất đai hiệu khu vực ven đô [13] Đến năm 2000, nhu cầu khác lại xuất hiện, tái thiết khu vực trung tâm đô thị vốn trở nên cũ kỹ, lạc hậu đầu tư không đồng bối cảnh chiến tranh khó khăn kinh tế đất nước thời kỳ trước Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JBIC) phân loại dự án phát triển thị Việt Nam thành ba mơ hình chính: (1) Phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội khu dân cư; (2) Tái phát triển khu vực đô thị phát triển không phù hợp với quy hoạch tổng thể; (3) Phát triển KĐTM khu vực đô thị chưa phát triển [14] Như vậy, không gian thành phố phát triển đồng thời theo phương cách: (1) Không ngừng mở rộng đô thị, phát triển dàn trải, thiết lập khu vực chức đô thị mới, đáng kể dự án khu công nghiệp, khu dân cư đô thị , vùng đất nông nghiệp ven xa hơn; (2) Đề xuất mơ hình tái thiết đô thị theo kiểu phát triển tập trung, nhỏ gọn thông qua dự án chuyển đổi khu vực chức cũ thành khu Cả phương cách trên, chất, dựa yếu tố chuyển đổi mà Ngân hàng Thế giới đề cập, bật chuyển đổi chức lượng đất đai tương đối lớn thông qua dự án thực doanh nghiệp thay chuyển đổi nhỏ tự phát người dân Đây xem cách thức “đơ thị hóa kế hoạch hóa” kiểu “nhanh, nhiều, tốt, rẻ” quản lý hiệu bối cảnh bộn bề chuyển đổi nhằm hạn chế phát sinh “bất ngờ” “đốn trước” kết Cùng với q trình giải tập trung hóa Việt Nam, tăng trưởng đô thị địa phương đánh giá thông qua khả kêu gọi dự án đầu tư kiểu với tổng số vốn đầu tư dự án, thể qua “con số biết nói” báo cáo hàng năm Việc mở rộng đất đai đô thị mang lại nguồn lợi kinh tế “riêng” cho địa phương thông qua số tiền thu lại từ việc “bán đất” [2, 9] Như vậy, thành phố đồng thời đạt mục đích: (1) mục đích quản lý - kiểm sốt thị hóa, (2) mục đích kinh tế - tạo nguồn tài riêng 2.2 Mơ hình KĐTM chiến lược phát triển khơng gian đô thị nhà đô thị Được quảng bá mơ hình phát triển thị Việt Nam [11], KĐTM kiểu dự án phát triển “kép”: phát triển không gian đô thị phát triển nhà đô thị, chịu chi phối hệ 108 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng thống chiến lược quan trọng: (1) Chiến lược phát triển không gian đô thị gần (năm 2009) xác định nhu cầu sử dụng đất xây dựng đô thị cho năm 2015, 2020 2025 335, 400 450 nghìn (tương ứng 1,06%, 1,3% 1,4% diện tích quốc gia, trung bình 95, 90 85 m2 /người) [15] Có thể thấy quyền trung ương mong muốn gia tăng đồng thời diện tích thị lẫn mật độ (dân cư) đô thị nguyên tắc “Tạo môi trường sống tốt cho cư dân đô thị; bảo đảm lợi ích cộng đồng hài hồ với lợi ích Nhà nước nhà đầu tư” [16] (2) Chiến lược phát triển nhà đô thị xác định phát triển nhà “một nội dung quan trọng sách phát triển kinh tế - xã hội” “phải tuân thủ pháp luật nhà ở, quy hoạch, kế hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; phát triển nhà sở sử dụng tiết kiệm nguồn lực, đặc biệt tài nguyên đất đai; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở; trọng phát triển nhà chung cư, nhà thuê, kể khu vực nhà nước tư nhân” [17] Chiến lược nhà Quốc gia đến năm 2020 mong muốn đến năm 2015 tỷ lệ nhà kiên cố đô thị đạt 75%, tỷ lệ nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thị loại đặc biệt (Hà Nội TP Hồ Chí Minh) đạt 90% tổng số đơn vị nhà xây dựng Như vậy, quyền gửi gắm niềm tin vào mơ hình KĐTM nhằm đạt mục tiêu đầy tham vọng đề ra, gắn với “xây dựng khu đô thị đồng có hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư cơng trình dịch vụ khác” [16] Các dự án KĐTM phát triển ngày nhiều đô thị, từ hệ thiết lập doanh nghiệp nhà nước (để chắn đạt kỳ vọng thử nghiệm cho chiến lược mới) đến hệ sau mở rộng ra, cho phép nhà đầu tư nước hay doanh nghiệp tư nhân nước tham gia 2.3 “Phản ứng hóa học” thị mang tên KĐTM biến đổi chức cấu sử dụng đất Dự án KĐTM phát triển dựa việc biến đổi lãnh thổ đất đai thành đất đô thị tập trung dân cư cao gắn với chuyển dịch cấu kinh tế - xã hội Việc chuyển đổi đất đai khẳng định lại vào năm 2013 Chính phủ [18] Thực tế cho thấy, có kịch chuyển đổi đất làm đầu vào cho KĐTM: (1) Chuyển đổi đất nông nghiệp - nguồn cung lớn, giá thành rẻ, phẳng, gần điểm dân cư hữu, loại đất nhất, đơn giản việc chuyển đổi; (2) Chuyển đổi đất công nghiệp - di dời khu công nghiệp cũ khỏi nội thành thành phố, vị trí đắc địa đô thị; (3) Chuyển đổi đất công cộng - di dời số sở công cộng cũ khỏi thành phố, nguồn cung đất không nhiều việc đền bù tương đối đắt đỏ; (4) Chuyển đổi đất - khu cũ phá bỏ thay khu mới, chất lượng tiện nghi hơn, việc tái định cư chỗ khuyến khích, nhiên chủ dự án thường mong muốn “thay máu” dân cư: cư dân xuất người dân cũ đền bù để chuyển khỏi (tương ứng với thuật ngữ gentrification) lại “dồn” tập trung vào nơi khu mới; (5) Chuyển đổi đất chức khác - lấy từ khu vực chức đặc thù khơng phù hợp (kho tàng, bến bãi, hạ tầng kỹ thuật, nghĩa trang, ) Quá trình xem “phản ứng hóa học” đô thị, biến khu vực chức sang chức chức cũ sang chức thông qua dự án KĐTM Như vậy, sau “phản ứng hóa học”, có thay đổi chất (chức thị), liệu thay đổi kéo theo thay đổi lượng (mật độ đô thị) nào? Lần thứ gia tăng kép mật độ ven đô KĐTM chất tham gia trực tiếp 3.1 Sự gia tăng nhân tạo đột ngột mật độ dân cư thơng qua dự án hóa: từ đất không người thành khu vực tập trung đơng người Trong kịch chuyển đổi đất nói trên, ngoại trừ kịch (4), kịch lại thiết lập diện tích “khơng người ở” (có hoạt động người khơng có nhà ở) Như vậy, 109 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng tất yếu, KĐTM xuất làm tăng mật độ dân cư nơi Với kịch (4), để đảm bảo lợi nhuận, chủ dự án KĐTM thỏa thuận với nhà quản lý để đẩy số dân lên cao hết mức nhằm tạo khoản chênh lệch định bù vào khoản chi phí đền bù, tái định cư cho dân cư cũ Trong trường hợp tái định cư chỗ, cư dân cũ chiếm phần mật độ nên hiển nhiên mật độ đẩy lên cao Các dự án KĐTM thường tập trung vốn xây dựng cấp tập thời gian ngắn, sau đưa vào khai thác “cuốn chiếu” theo tiến độ hoàn thiện khu Để đảm bảo việc đủ vốn huy động, lượng lớn nhà ở, chưa xây dựng bán Quá trình tăng mật độ diễn từ dự án khởi công khơng phải dự án hồn thành Như vậy, khác với làng truyền thống mà việc gia tăng mật độ diễn theo thời gian gia tăng dân số tự nhiên học, KĐTM cho thấy ưu tuyệt đối việc gia tăng học cách đột ngột hình thức dự án phát triển nhà tập trung, kiểu gia tăng mật độ “cưỡng bức” việc dự án hóa nhà hóa 3.2 Mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất - xu hướng tăng mật độ theo chiều đứng KĐTM Để quản lý mật độ đô thị, Việt Nam sử dụng mật độ xây dựng (MĐXD) hệ số sử dụng đất (HSSD) Các khu dân cư truyền thống, phổ biến loại nhà cá nhân thấp tầng liền kề nhau, thường cho thấy MĐXD cao (các nhà xây dựng sát nhau, khoảng trống) HSSD đất lại tương đối thấp (nhà thấp tầng), sử dụng lượng đất đai lớn lại thiếu vắng không gian mở cần thiết, gây nên cảm giác “bức bí” “dày đặc” khơng gian Các KĐTM, với quy định 60% đất nhà chung cư, dẫn đến việc thay đổi “thói quen” sử dụng không gian: MĐXD giảm xuống để gia tăng khoảng khơng cơng trình, thỏa mãn u cầu bắt buộc phải dành tỷ lệ đất định cho công viên, xanh, mặt nước Đồng thời, HSSD đất đẩy lên cao để đảm bảo diện tích sàn thương mại hóa, từ kéo theo gia tăng chiều cao cơng trình bên KĐTM Từ KĐTM hệ Hà Nội với chung cư cao phổ biến 9-15 tầng (KĐTM Linh Đàm, KĐTM Định Công năm 1997-2000), xuất chung cư cao 27-34 tầng KĐTM Trung Hòa - Nhân Chính năm 2003-2006 mở “thời đại” việc kiến tạo khu dân cư Hà Nội - thời đại chung cư cao tầng, “nhà theo chiều đứng” thay Hà Nội “nằm ngang” giai đoạn trước (a) Năm 2002 (b) Năm 2008 (c) Năm 2016 Hình So sánh mật độ quanh KĐTM Văn Quán Việc chuyển đổi đất đai KĐTM Văn Quán diễn chủ yếu theo kịch (1) phần theo kịch (5): phần lớn đất đai đất nông nghiệp trồng lúa rau làng xung quanh, phần lại “cánh đồng phát tín” vừa phục vụ cho nơng nghiệp vừa có thiết bị thu phát tín hiệu Học viện Kỹ thuật Mật mã, số đất nghĩa trang làng xóm Từ 61 đất khơng có người ở, KĐTM Văn Quán khởi công năm 2003 để tiếp nhận số dân (lý thuyết) 14.000 người, tương 110 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng ứng 230 người/ha (Hình 1) Mật độ chưa trung bình mật độ dân số quận nội thành “lâu đời” Hà Nội năm 2009 (khoảng 300 người/ha [9]) cao gần lần so với mật độ dân số thành phố Hà Đông (cũ) năm 2006 47,7 người/ha (theo Nghị định 155/2006/NĐ-CP thành lập thành phố Hà Đông thuộc tỉnh Hà Tây) Sự xuất KĐTM ven đơ, điển KĐTM Văn Quán với hàng loạt nhà cao tầng làm cho “đường chân trời” (skyline) ven đô Hà Nội thay đổi bất ngờ: khơng góc nhìn rộng với màu xanh cối, núi đồi, thấp thống nhà thấp tầng, mà thay vào hàng loạt nhà cao tầng - biểu tượng cách thức cư trú đại Phải lý mà tòa nhà chung cư “tháp đôi” 36 tầng cao trung tâm KĐTM Văn Quán đặt tên New Skyline Cùng với thời gian, nhiều chung cư cao tầng khác dự án khác dần mọc lên, lớp trước lớp sau, ngạo nghễ trời, che khuất tồn tầm nhìn, tạo nên cảm giác “bức bí” “dày đặc” Thực tế qua khảo sát KĐTM Văn Quán làng xung quanh, KĐTM khác cho thấy xu hướng gia tăng mật độ điển hình: (1) Các KĐTM kiểm soát chặt chẽ MĐXD lại “bỏ ngỏ” HSSD đất tạo kiểu “gia tăng mật độ theo chiều đứng”; (2) Các khu dân cư hữu khác, điển hình làng, “bỏ ngỏ” việc quản lý MĐXD khó nâng cao HSSD đất manh mún mảnh đất tiếp cận khó khăn bắt nguồn từ hệ thống giao thông làng xã hữu dẫn đến việc khó “cao tầng hóa” cơng trình, tạo kiểu “gia tăng mật độ theo chiều ngang” Đây phân mảnh thị chế sản xuất không gian khác [7], kéo theo đứt gãy cảm giác không gian khác nhau: KĐTM “thoáng chật” (thoáng mặt đất chật khơng) làng “chật thoáng” (chật mặt đất thoáng khơng) Ngồi ra, khác biệt kéo theo cách thức gia tăng mật độ bất hợp pháp tương ứng: KĐTM thường vi phạm chiều cao cơng trình, nhà làng chủ yếu vi phạm diện tích xây dựng Lần thứ hai gia tăng kép mật độ ven đô KĐTM chất xúc tác tích cực 4.1 Sự xuất thuật ngữ đất xung quanh KĐTM Nguyễn Ngọc Hiếu [19] đưa định nghĩa cho số thuật ngữ xuất với dự án phát triển ven đô: (1) Đất kẹt xen kẹt thị tình trạng số lơ đất sau q trình phát triển cải tạo (có thể liền kề dự án, phạm vi ảnh hưởng trực tiếp gần, trực tiếp bị cắt xén cải tạo) trở nên khơng khả phục vụ suy giảm đáng kể, nghiêm trọng tính phục vụ nhu cầu sử dụng đất chủ sử dụng đất bối cảnh Tình trạng đất kẹt thể qua quần thể khu đất sử dụng đan xen, khơng khai thác bình thường, khó nâng cấp cải tạo lâu dài, suy giảm tính năng, chức giá trị sử dụng nhiều mặt không bền vững, bao gồm mục tiêu sử dụng nơng nghiệp, cơng nghiệp, thương mại, nhu cầu ở; (2) Đất ven dự án phát triển lô đất liền kề gần với dự án phát triển chịu ảnh hưởng (thường tiêu cực) từ dự án phát triển đất Sự ảnh hưởng đến tính sử dụng lô đất ven dự án diễn bối cảnh dự án làm phát sinh biến động ảnh hưởng đến lô đất liền kề gần kề với dự án Một loại đất kẹt phổ biến khu vực ven dự án mảnh đất nông nghiệp, với quy mơ hình dạng khác nhau, hình thành bởi: (1) Một phần lớn đất nông nghiệp lấy làm KĐTM, phần lại, lớn lại khơng đủ điều kiện canh tác hệ thống thủy lợi khơng hồn chỉnh nên phải bỏ hoang hóa, có hội chuyển đổi dự án khác; (2) Chủ dự án KĐTM thu hồi diện tích đất nơng nghiệp theo “ý đồ” (và quyền “bắt ép” chủ dự án phải thu hồi hết) nên xuất phần diện tích đất nơng nghiệp ngồi giới thu hồi nhỏ lẻ, bị chia cắt thành nhiều mảnh nhỏ, không đủ đảm bảo tiêu chuẩn canh tác tiêu chuẩn xây dựng, 111 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng bỏ hoang hóa, sử dụng tạm bợ để chờ định từ quan quản lý đất đai Như ven KĐTM, có nhiều mảnh đất mang chức nông nghiệp lại làm nông nghiệp làm nơng nghiệp phải chuyển đổi hình thức canh tác Thu nhập mang lại từ hoạt động nông nghiệp mảnh đất khơng cao Trong đó, q trình thị hóa khiến đất ngày có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở, hẳn nhiên với “bỏ ngỏ” quyền Ngồi ra, hệ thống quy hoạch làng xã chưa hoàn chỉnh đồng bộ, quản lý nhà nước đất đai mang tính tình làng nghĩa xóm, cố tình bng lỏng khiến cho tình trạng hỗn loạn việc sử dụng mảnh đất xen kẹt 4.2 Chuyển đổi đất đai ven dự án KĐTM Tùy vào quy mơ mảnh đất mà có sách, kịch chuyển đổi khác nhau: (1) Kêu gọi dự án xây dựng khác, thường nhóm nhà nhỏ, xây dựng doanh nghiệp tư nhân, dự án công cộng phục vụ cho địa phương, đề xuất doanh nghiệp chủ ý quyền nhờ doanh nghiệp đứng chịu trách nhiệm số trường hợp, quyền khơng thể đứng làm chủ dự án; (2) Dồn điền, đổi mảnh đất nhỏ, kết hợp với việc giải phóng mặt số mảnh đất khác để tạo mảnh đất lớn hơn, thuận tiện cho việc dự án hóa trên; (3) Các hộ dân tự ý chuyển đổi theo cách Cách thức thường gặp với mảnh đất xen kẹp quy mô nhỏ, lẻ tẻ, bị chia cắt chuyển đổi theo cách Thường thấy hộ chia thành nhiều mảnh đất nhỏ để chia thừa kế, để xây dựng cơng trình khai thác nhằm cải thiện thu nhập khơng nghề nơng, bán lại theo nhu cầu người mua dạng mua bán viết tay việc chuyển đổi chưa hợp pháp hóa Điều lý giải phần cho nhận định “diện tích đất bình qn số xã 150-200 m2 /hộ năm 1998 giảm dần 60-100 m2 /hộ năm 2008” [20] Thực tế Văn Quán cho thấy xung quanh KĐTM xuất hàng loạt dự án Quy mô dự án “ăn theo” hạ tầng KĐTM phụ thuộc vào khoảng cách KĐTM với làng Với làng Văn Quán Yên Phúc, KĐTM nằm sát cạnh nên vùng ranh giới phía làng, xuất ngày nhiều nhà phố ăn theo dân làng xây dựng theo kiểu nhà chia lô cao 4-5 tầng, tầng dành cho dịch vụ thị (bán hàng, ăn uống, cho th văn phòng ), tầng để Còn với làng Yên Xá Triều Khúc, có khoảng cách định với KĐTM Văn Quán nên đất ven KĐTM sử dụng với nhiều chức đa dạng như: dự án khu nhà thấp tầng (Khu nhà Tổng cục V), khu nhà giãn dân (cho người dân làng Văn Qn bị đất nơng nghiệp) (Hình 2(a)), chợ đầu mối (Chợ đêm nông sản Văn Quán), chuyển đổi tạm thời (garage sửa chữa ô tô, cụm sản xuất kho công nghiệp nhỏ, bãi mua bán vật liệu xây dựng ) (Hình 2(b)) Như vậy, bên cạnh bề bộn “đại công trường” KĐTM tấp nập hàng loạt “tiểu công trường” xung quanh Các mảnh đất xen kẹt tạo “độ xốp” khu vực ven [12] (Hình 3) Tuy nhiên, q trình dự án hóa chuyển đổi sử dụng mảnh đất xen kẹt phá vỡ cấu trúc xốp này, ví bê tơng hóa với cấp độ lấp đầy: (1) KĐTM làng xã cốt liệu lớn, (2) dự án nhà hay chức quy mơ nhỏ hay trung bình bao quanh trở thành cốt liệu trung bình xen lấp đầy phần khoảng trống cốt liệu lớn, (3) chuyển đổi tự phát trở thành cốt liệu nhỏ nêm chặt trám vào khoảng trống cuối tạo nên đặc không gian Đây xem kiểu gia tăng mật độ vùng ven “ăn theo” trình gia tăng mật độ KĐTM, gọi gia tăng mật độ thứ cấp, quy, hợp pháp đồng ý văn thức quyền phi quy, bất hợp pháp tồn “bỏ ngỏ” nhà quản lý xã hội phần 112 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng (a) Khu nhà liền kề KĐTM (trái) khu nhà giãn dân làng Văn Quán (phải) (b) Các mảnh đất ven KĐTM san lấp chờ dự án Hình Sự phát triển hai bên đường ranh giới quản lý theo cảm tính cảm thông, đôi lúc kèm theo khoản “bôi trơn” có lợi So với gia tăng mật độ sơ cấp lòng KĐTM, gia tăng mật độ thứ cấp xung quanh KĐTM đa dạng, có nhiều biến thể nhiều, việc nghiên cứu trình mang lại kết thú vị nhiều (a) (b) Hình Xung quanh KĐTM Văn Quán, hàng loạt dự án thiết lập Kết luận Nếu gia tăng mật độ bên dự án KĐTM - lần thứ gia tăng kép mật độ ven đô - xem “đúng chuẩn” định hướng quy hoạch đô thị, hỗ trợ công cụ pháp quy gia tăng mật độ vùng ven KĐTM, đồng thời vùng ven làng - kiểu “không gian ngưỡng” (in-between/liminal space) cách thức kiến tạo không gian đối nghịch nhau, lần thứ hai gia tăng kép mật độ ven đô lại cho thấy bị động sách kiểm sốt hệ phát triển khơng gian quyền diễn bên hàng rào KĐTM, lại hấp dẫn thú vị đa dạng, phong phú cách thức thực mà chủ thể phải chủ động tự xoay xở: (1) Đó gia tăng mật độ quy, thơng báo thực cơng 113 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng khai (thơng qua hình thức dự án) hay phi quy thơng qua thỏa thuận, hoạt động “ngầm”, bước bước biến đổi khu vực theo cách riêng trường hợp; (2) Đó gia tăng mật độ hợp pháp, tuân thủ quy định pháp lý, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng quy hoạch đô thị hay phi hợp pháp dựa nhu cầu thực tế cá nhân, bối cảnh hoạt động, mà đôi lúc kèm với khoản “lót tay” để đảm bảo việc hợp thức hóa gia tăng mật độ này; (3) Đó gia tăng mật độ thực hình thức dự án tập trung đầu tư bản, có quy mơ, có đầy đủ thiết kế, đánh giá tác động (mặc dù đa phần thiết kế chỉnh sửa liên tục sau đánh giá tác động phần nhiều mang tính hình thức) hay tự phát, nhỏ lẻ, phần nhiều dựa kinh nghiệm, thực theo hình thức “mồm nối mồm” (chính quyền nói u cầu với người dân, người dân nói yêu cầu với thợ xây); (4) Đó gia tăng mật độ chủ thể quan trọng (chính quyền, doanh nghiệp, người dân) thực công khai hay chủ thể thực lại ẩn chủ thể khác, tùy theo tình hình cách quản lý khu vực; (5) Đó gia tăng mật độ thơng qua việc xây dựng nhà hay chức khác ngồi Có vẻ q trình gia tăng mật độ khu vực ven KĐTM thể chân thực cách thức ven thị hóa thành phố với khái niệm Việt Nam đất xen kẹt, đất chờ chuyển đổi, đất chờ dự án Quá trình gia tăng mật độ phản ánh biến chuyển khu vực (hành - khơng gian - kinh tế - dân số - phúc lợi) hệ việc cấy ghép thực thể KĐTM - hạt nhân để tạo khu vực thị kích ứng khu vực xung quanh Những biến chuyển này, mặt kết thích nghi tận dụng yếu tố đô thị người dân làng xã để cải thiện sống khơng đất sản xuất nông nghiệp, mặt khác lại minh chứng đối lập kịch phát triển, tăng trưởng đô thị nằm sát cạnh chúng buộc phải tự tìm cách để thích ứng lẫn Tài liệu tham khảo [1] Hà, Đ D (2013) Giải quan hệ lợi ích kinh tế trình thị hóa nước ta Nhà xuất Chính trị Quốc gia [2] World Bank (2011) Vietnam urbanization review Technical Assistance Report [3] Leducq, D., Scarwell, H.-J (2018) The new Hanoi: Opportunities and challenges for future urban development Cities, 72:70–81 [4] Leaf, M (2008) Những biên giới thị mới: Q trình thị hóa vùng ven (tái) lãnh thổ hóa Đơng Nam Á Kỷ yếu Hội thảo quốc tế Việt Nam học lần thứ 3, Tiểu ban: Đô thị Đô thị hóa, 420–438 [5] Gubry, P., Castiglioni, F., Cusset, J.-M., Thieng, N T., Huong, P T (2010) The Vietnamese city in transition Institute of Southeast Asian [6] Kontgis, C., Schneider, A., Fox, J., Saksena, S., Spencer, J H., Castrence, M (2014) Monitoring periurbanization in the greater Ho Chi Minh City metropolitan area Applied Geography, 53:377–388 [7] Labbé, D., Boudreau, J.-A (2011) Understanding the causes of urban fragmentation in Hanoi: the case of new urban areas International Development Planning Review, 33(3):273–291 [8] McGee, T G (1998) Five decades of urbanization in Southeast Asia: A personal encounter Urban development in Asia: Retrospect and prospect, 55–91 [9] Tùng, T M (2016) Chân dung Hà Nội: Khu đô thị - hai thập kỷ nhìn lại mơ hình Nhà xuất Xây dựng [10] Luan, T D (2014) Living in “new urban areas”: Towards sustainable urban communities in Hanoi, Vietnam WIT Transactions on Ecology and the Environment, 181:333–344 [11] Tran, H A (2015) Urban space production in transition: The cases of the new urban areas of Hanoi Urban Policy and Research, 33(1):79–97 [12] Labbé, D., Boudreau, J.-A (2015) Local integration experiments in the new urban areas of Hanoi South East Asia Research, 23(2):245–262 114 Tùng, T M / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng [13] Pandolfi, L (2001) Une terre sans prix: réforme foncière et urbanisation au Viet-Nam PhD Thesis, Université Paris [14] JBIC (Japan Bank for International Cooperation) (1999) Urban Development and Housing Sector in Viet Nam JBIC Research Paper No [15] Thủ tướng Chính phủ (2009) Quyết định Phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050 Số 445/QĐ-TTg, ngày 07/04/2009 [16] Chính phủ (2006) Nghị định việc ban hành Quy chế Khu đô thị Số 02/2006/NĐ-CP, ngày 05/01/2006 [17] Thủ tướng Chính phủ (2011) Quyết định Phê duyệt Chiến lược Nhà quốc gia đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 Số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2011 [18] Chính phủ (2013) Nghị định quản lý đầu tư phát triển đô thị Số 11/2013/NĐ-CP, ngày 14/01/2013 [19] Hiếu, N N (2010) Quản lý chuyển đổi đất kẹt đất ven dự án q trình thị hóa (Tình nghiên cứu Hà Nội) Đề tài Nghiên cứu khoa học cấp Khoa, Học viện Chính trị - Hành Quốc gia Hồ Chí Minh [20] Báo Hà Nội (2009) Nông thôn ngoại thành Hà Nội sau 20 năm xây dựng làng văn hóa 115 ... chất (chức đô thị) , liệu thay đổi kéo theo thay đổi lượng (mật độ đô thị) nào? Lần thứ gia tăng kép mật độ ven đô KĐTM chất tham gia trực tiếp 3.1 Sự gia tăng nhân tạo đột ngột mật độ dân cư thông... Nếu gia tăng mật độ bên dự án KĐTM - lần thứ gia tăng kép mật độ ven đô - xem “đúng chuẩn” định hướng quy hoạch đô thị, hỗ trợ cơng cụ pháp quy gia tăng mật độ vùng ven KĐTM, đồng thời vùng ven. .. việc xây dựng tòa nhà chọc trời khu thị bên ngồi phố cổ, đáng ý phía tây thành phố” [3] Sự gia tăng mật độ khu vực không gian đô thị mới, thường nằm ven đô, xem hệ biểu q trình thị hóa thơng qua