Lý thuyết tìm kiếm của người mua nhà: Ảnh hưởng của căn nhà đang ở lên quyết định của người mua nhà

Bài viết trình bày việc xây dựng mô hình lý thuyết chứng minh sự ảnh hưởng của khoảng lợi ích của căn nhà đang ở đối với quyết định mua nhà của người mua. Thông qua đó góp phần giải thích hiện tượng là có một số đặc điểm của căn nhà chỉ có tác động lên giá bán nhà, trong khi một số đặc điểm khác lại có tác động lên cả khả năng bán nhà và thời gian bán của căn nhà (Zuehlke, 1987).

Tạp chí Nghiên cứu Tài – Marketing số 46, tháng 8/2018 LÝ THUYẾT TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ: ẢNH HƯỞNG CỦA CĂN NHÀ ĐANG Ở LÊN QUYẾT ĐỊNH CỦA NGƯỜI MUA NHÀ SEARCH THEORY IN HOUSING MARKET: THE IMPACT OF THEIR EXISTING ACCOMODATION ON BUYERS' DECISIONS Nguyễn Thị Bích Hồng1, Trương Thành Hiệp1 Ngày nhận: 19/3/2018 Ngày nhận sửa: 28/4/2018 Ngày đăng: 5/8/2018 Tóm tắt: Một người mua nhà đạt nhiều lợi ích từ nhà thường có tâm lý khó tính định mua nhà, họ dành nhiều thời gian cho việc tìm kiếm nhà Ngược lại, người sống nhà có nhiều đặc điểm gây bất mãn, nghĩa lợi ích nhà thấp, động muốn rút ngắn trình tìm kiếm nên dễ dãi định mua nhà Trong nghiên cứu này, tác giả xây dựng mơ hình lý thuyết chứng minh ảnh hưởng khoảng lợi ích nhà định mua nhà người mua Thơng qua góp phần giải thích tượng có số đặc điểm nhà có tác động lên giá bán nhà, số đặc điểm khác lại có tác động lên khả bán nhà thời gian bán nhà (Zuehlke, 1987) Từ khóa: Thị trường nhà ở; Lý thuyết hành vi người mua; Lý thuyết tìm kiếm; Lợi ích nhà tại; Quyết định mua nhà Abstract A person who has a lot of benefits from the existing house is often consider carefully before deciding to buy a new house, so he will spend more time looking for a new house In contrast, a person who is living in a house with a lot of disadvantages, ie the utility from staying in the house is low; he is impulsed to shorten the process of searching a house, so it is easier for him to decide on the purchase In this research, the author suggests a theory model to explain how the benefits of the existing house affect the decision of a house-buyer From the results, the author explains why some features of the house only affect on selling- price while the others affect on both price and the possibility to buy a house and the time to sell the house (Zuehlke, 1987) Key words: Housing market; Consumer theory; Search theory; Existing house benefit; Decision of a house-buyer Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Tạp chí Nghiên cứu Tài – Marketing số 46, tháng 8/2018 Đặt vấn đề Theo lý thuyết vị - chất lượng đặc tính vị nhà; Hồng Hữu Phê Patrick Wakely (2000), lợi ích mà người mua đạt từ chối người sống nhà, mua nhà phần lợi ích kỳ vọng đạt bên cạnh việc hưởng thụ đặc điểm từ nhà mua sau sau trừ nhà, tiện ích khu vực xung chi phí tìm kiếm quanh, người sử dụng đồng thời Tuy nhiên, theo tác giả, người mua hưởng thụ yếu tố thuộc vị nhà từ chối mua nhà xem xét nhà thơng thường tiếp tục trình tìm kiếm nhà tiếp hưởng thụ đem lại lợi ích cho anh theo tiếp tục sinh sống ta Tuy nhiên, đơi số đặc tính nhà cũ hưởng lợi nhà trở nên khơng ích mà mang lại Như vậy, lợi ích mà phù hợp với yêu cầu người sử dụng người mua đạt từ nhà Ví dụ xuống cấp theo thời gian, cấu thành lợi ích mà người mua thay đổi yêu cầu người sử dụng (có đạt từ chối mua nhà thêm thành viên thay đổi chỗ làm) xem xét có ảnh hưởng lên hay xuất đặc điểm từ bên định mua nhà người mua Cụ làm cho đặc điểm cũ trở nên lỗi thời thể, lợi ích lớn (hàm ý người mua người sử dụng cảm thấy bị giảm vị hưởng thụ nhiều từ nhà này) so với người xung quanh,… việc làm có xu hướng khó tính giảm lợi ích ròng nhận từ việc sử việc mua nhà thời gian mua nhà dụng nhà, đó, nhu cầu thường kéo dài Ngược lại, lợi ích nhà khác với lợi ích ròng cao nhỏ (hàm ý người mua khơng hài xuất lòng nhà ở) thường Theo lý thuyết tìm kiếm dễ dãi việc mua nhà người mua thị trường nhà thời gian mua nhà thường rút ngắn phát triển Courant (1978), Turnbull Hiện tượng đề cập Sirmans (1993), Qiu Tu (2014) Tu Zuehlke (1987) nghiên cứu khả đồng (2016) người mua nhà bán nhà Tallahassee, Florida Ông đưa định mua/không mua phụ phát có số yếu tố thuộc vào kết so sánh lợi ích đạt diện tích khn viên nhà, diện tích sàn, số mua lợi ích từ chối Theo đó, lợi lượng phòng ngủ… có ảnh hưởng mạnh ích người mua đạt mua nhà lên giá nhà mơ hình đánh giá giá trị lợi ích mà người mua có từ hưởng thụ (hedonic model) lại nhà thơng qua việc hưởng thụ khơng có ý nghĩa khả bán Tạp chí Nghiên cứu Tài – Marketing số 46, tháng 8/2018 nhà Ngược lại, yếu tố nhà để xe tuổi Và với giới hạn ngân sách nên nhà lại có tác động lên khả người mua ln thích nhà có lợi ích mua nhà người mua Tương tự, Li ròng cao nhà có lợi ích (2004) phát lượng phòng, ròng thấp mang lại hiệu cao lượng toilet, hồ bơi có tác động làm cho người mua tăng giá nhà, yếu tố giao thông thuận Giả định nhà rao bán lợi, có hướng Bắc/Nam (khơng bị ánh cách ngẫu nhiên thị trường với nắng trực tiếp) lại tác động rút ngắn thời khả xuất vị trí gian mua nhà người mua nhau, với hàm mật độ phân phối xác suất Bài nghiên cứu phát triển dương g(v) hàm phân phối tích lũy mơ hình lý thuyết hành vi người G(v) Như vậy, khả người mua dựa khung lý thuyết tìm kiếm để mua nhà tìm thấy nhà rao trả lời câu hỏi tác động khoảng bán thị trường với lợi ích ròng v, lợi ích người mua đạt từ nhà g(v)2 với giá trị v ϵ [-∞, +∞] lên định mua nhà họ Cuối cùng, tác giả giả định lần Một số giả định tìm kiếm nhà khác người mua phải tốn thêm khoảng chi phí tìm kiếm Ta bắt đầu mơ hình với việc giả sử có lượng đáng kể nhà cố định, gọi c, đại diện cho tổn thất rao bán cách ngẫu nhiên thị thời gian tiền bạc mà người mua phải trường Trong đó, nhà bao gồm bỏ để thực trình tìm kiếm một vector đặc điểm, Xs, có mức nhà rao bán, yếu tố ngoại giá bán P Nếu người (với đặc sinh người mua, nghĩa chi phí tìm điểm cá nhân α, mức thu nhập Y) mua kiếm, c ,sẽ khơng chịu tác động yếu nhà đạt mức lợi ích ròng tố khác, ví dụ phí hoa hồng hay kinh từ nhà, gọi v Đây khoảng nghiệm thị trường nhà ở,…(Tu hữu dụng mà đạt từ việc đồng sự, 2016) hưởng thụ đặc điểm tiện nghi Bên cạnh đó, để đơn giản cho việc nhà với hàm hữu dụng u(Xs; α, Y) trừ phân tích, tác giả giả định người mua nhà khoản chi phí phải bỏ để mua nhà không từ bỏ trình tìm kiếm P Như vậy, khoảng lợi ích ròng người mua đạt từ nhà xem xét Theo Turnbull Sirmans’ (1993) Qiu Tu (2014) người mua nhà có nhiều thơng tin khả tìm nhà rao bán tốt so với g(v) Qiu Tu (2014) đặt 𝑓(𝑣) = 𝐷1 ∫0 𝐷 𝑔(𝑣 − 𝑠(𝑚))𝑑𝑚 Trong khn khổ mơ hình tác giả không xem xét tác động vấn đề thông tin nên giả định người mua nhà có mức độ thơng tin xác định sau: v = u(Xs; α, Y) – P 3 Tạp chí Nghiên cứu Tài – Marketing số 46, tháng 8/2018 mua nhà cuối Trong trường vi = hợp +∞ giả định khơng có thương lượng v0 + ∫−∞ vg(v)dv − c, ta gọi lại người mua người bán nhà trường hợp người mua bàng quang Người mua phải đưa định mua việc chấp nhận hay từ chối mua nhà hay không mua nhà Gọi giá trị đặt trước (the reservation nhà xem xét tái thương lượng value)3, v* xác định sau: nhà bỏ qua v ∗ = v0 + ∫ Mơ hình tác động khoản lợi ích +∞ vg(v)dv − c (1) −∞ người mua đạt từ nhà Chú ý rằng, trình tìm kiếm nhà lên định mua nhà khác với khả tìm Với nhà i xem xét, g(v), người mua gặp nhà người mua ln có định phải lựa với lợi ích (v) tốt lợi ích (v) tệ chọn: (1) chấp nhận mua nhà đạt so với giá trị đặt trước v* Do đó, lợi ích vi; (2) từ chối mua nhà phương trình (1) viết lại đó, người mua phải tiếp tục lại sau: nhà cũ với lợi ích v0, tiếp tục trình +∞ ∗ v = v0 + ∫ tìm kiếm nhà khác với lợi ích kỳ vọng v∗ E(v) với khả tìm thấy nhà có giá vg(v)dv v∗ + ∫ vg(v)dv − c (2) trị v ϵ [-∞, +∞] g(v), nên E(v) = −∞ +∞ ∫−∞ 𝑣𝑔(𝑣)𝑑𝑣, tốn khoảng phí tìm Với trường hợp nhà khác tìm kiếm cố định c sau có lợi ích v nằm đoạn [-∞, Như vậy, vấn đề người mua v*] người mua khơng chấp nhận đưa định mua/không mua dựa khoảng lợi ích v mà lại tiếp tục so sánh lợi ích hai trường hợp trình tìm kiếm nhà khác Do đó, này: lợi ích mà người mua nhận trường +∞ max {𝑣𝑖 , 𝑣0 + ∫ 𝑣𝑔(𝑣)𝑑𝑣 − 𝑐} +∞ Theo đó, nến nhà i xem xét có vi > v0 + ∫−∞ vg(v)dv − c, theo phương −∞ +∞ v0 + ∫−∞ vg(v)dv hợp trình (1) v* Như vậy, − c người phương trình (2) viết lại sau: mua chấp nhận mua nhà đạt lợi ích vi Ngược lại, vi < Giá trị đặt trước: lý thuyết Job search McCall, người lao động có mức lương đặt trước w*, mức lương đề nghị wt > w* người lao động từ bỏ đời thất nghiệp để làm, Ngược lại wt < w* người lao động từ chối hội việc làm +∞ v0 + ∫−∞ vg(v)dv − c người mua từ chối mua nhà đạt lợi ích +∞ v0 + ∫−∞ vg(v)dv − c Tạp chí Nghiên cứu Tài – Marketing số 46, tháng 8/2018 +∞ ∗ v = v0 + ∫ v∗ trước (v*) giữ nguyên kết so với vg(v)dv Fallick (1992) Qiu Tu (2014), Tu v∗ đồng (2016) + ∫ v ∗ g(v)dv − c −∞ Kết luận 2: Tác động khoản lợi ích +∞ người mua đạt từ nhà lên Với 1= ∫−∞ g(v)dv với v thuộc đoạn [- định mua nhà ∞, +∞] Từ phương trình (3), lấy đạo hàm vế v∗ +∞ v ∗ [∫v∗ g(v)dv + ∫−∞ g(v)dv ] = v0 + +∞ ∫v∗ vg(v)dv + v∗ ∫−∞ v ∗ g(v)dv theo v0, ta có: −c ∂v∗ v∗ +∞ ∫v∗ g(v)dv + v ∗ ∫−∞ g(v)dv = v0 + +∞ v ∫v∗ g(v)dv +∞ −1 = − ∂v ∫v∗ g(v)dv +∞ Với < ∫v∗ g(v)dv , nên ta có + ∂v∗ ∂v0 > v∗ v ∗ ∫−∞ g(v)dv − c → c − v0 = (v − v ∗ ) ∫ Như vậy, với mối quan hệ đồng biến +∞ v∗ f(v)dv (3) khoản lợi ích từ nhà cũ giá trị ∂v∗ đặt trước tìm mua nhà (∂v > Kết luận 1: Mối quan hệ chi phí tìm kiếm người mua khoảng giá trị 0) chứng minh người mua đặt trước nhà nhà mang lại lợi ích lớn cho (v0 lớn, nghĩa Từ phương trình (3), lấy đạo hàm vế đặc điểm tiện nghi nhà theo c, ta có: 1= − tốt mang lại mức hữu dụng ∂v∗ ∂c Với < +∞ cao), người mua lúc khó tính ∫v∗ g(v)dv +∞ ∫v∗ g(v)dv , nên ta có ∂v∗ ∂c định mua nhà, < đặt mức giá trị đặt trước cao để tìm kiếm nhà mang lại cho mức 04 lợi ích cao, với Như vậy, mối quan hệ nghịch biến chi phí tìm kiếm (c) giá trị đặt ∂v∗ ∂T > (Tu đồng sự, 2016) điều kéo dài thời gian tìm kiếm người mua kéo dài thời gian rao bán người bán Nói cách Tu, Li and Qiu (2016) xây dựng mơ hình lý thuyết tác động vốn xã hội địa phương người mua tác động làm thay đổi chi phí tìm kiếm họ ảnh hưởng đến hành vi mua nhà người mua Theo đó, người mua có vốn xã hội địa phương (b) cao có chi phí tìm kiếm thấp hơn, c = c(-b), có mức giá đặt 𝜕𝑣 ∗ trước v* cao hơn, > 0, nên khó tính 𝜕𝑏 định mua nhà thời gian gian tìm 𝜕𝑣 ∗ kiếm bình quân (T) kéo dài hơn, > khác, với mức giá bán Pi cho trước khả nhà giao dịch thành công nhà giảm Ngược lại, với người mua sống nhà có nhiều đặc điểm hay 𝜕𝑇 Tạp chí Nghiên cứu Tài – Marketing số 46, tháng 8/2018 tiện nghi không phù hợp với yêu cầu đối thu hút người mua, tất giao thông không thuận lợi, bị ánh nắng nhiên điều rút ngắn thời gian tìm trực tiếp, nghĩa giá trị v0 thấp, người kiếm người mua thời gian mua ln có nhu cầu nhanh chóng rao bán người bán (Tu đồng chuyển sang nhà với điều kiện (2016) chứng minh phù hợp hơn, nên dễ dãi ∂v∗ ∂T > 0) Nói cách khác, với mức gia bán Pi cho trước khả việc định mua nhà thông nhà giao dịch thành công qua việc giảm thấp giá trị đặt trước v*, nhà tăng lên nhà có mức lợi ích vi tương Tài liệu tham khảo Fallick, BK (1992), “Job search in more than one labor market” Economic Inquiry, 30(4): 742–745; Hoang H Phe P Wakely, (2000), “Status, Quality and the Other Trade-off: Towards a New Theory of Urban Residential Location”, Urban Studies, Vol 37, No 1, 7- 35, 2000; Li, W.F (2004), “The Impact of Pricing on Time-on-market in High-rise Multiple-unit Residential Developments” Pacific Rim Property Research Journal, 10(3), 305–27; McCall JJ (1970), “Economics of information and job search” Quarterly Journal of Economics, 84(1): 113–126; Qiu, Leiju Yong Tu, (2014), “Information and Housing Search: Theory and Evidence from China Market” IRES Working Paper Series, IRES 2014-018; Tu, Y., Pei Li Leiju Qiu, (2016), “Housing search and housing choice in urban China”, Urban Studies Journal, Volume: 54 issue: 8, page(s): 1851-1866; Zuehlke, T.W., (1987), “Duration Dependence in the Housing Market” Review of Economics and Statistics, 69(4), 701–704 ... có ảnh hưởng lên hay xuất đặc điểm từ bên định mua nhà người mua Cụ làm cho đặc điểm cũ trở nên lỗi thời thể, lợi ích lớn (hàm ý người mua người sử dụng cảm thấy bị giảm vị hưởng thụ nhiều từ nhà. .. lượng phòng ngủ… có ảnh hưởng mạnh ích người mua đạt mua nhà lên giá nhà mơ hình đánh giá giá trị lợi ích mà người mua có từ hưởng thụ (hedonic model) lại nhà thơng qua việc hưởng thụ khơng có ý... với lợi ích ròng cao nhỏ (hàm ý người mua không hài xuất lòng nhà ở) thường Theo lý thuyết tìm kiếm dễ dãi việc mua nhà người mua thị trường nhà thời gian mua nhà thường rút ngắn phát triển Courant